II SA/KR 431/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie rozpoznał skargę P. W., użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy Miasta Bochnia, na uchwałę Rady Miasta nr LXI/630/23 z dnia 26 października 2023 r. Uchwała ta określała szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych. Skarżący zarzucił naruszenie szeregu przepisów prawa materialnego, w tym ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o samorządzie gminnym, Kodeksu cywilnego oraz Konstytucji RP. Główne zarzuty dotyczyły arbitralnego ustalenia ceny sprzedaży na poziomie wartości rynkowej, obowiązku jednorazowej zapłaty, obciążenia nabywcy kosztami wyceny, notarialnymi i wpisów do ksiąg wieczystych, a także braku zaległości w opłatach. Skarżący argumentował, że warunki te są dyskryminujące w porównaniu do użytkowników wieczystych nieruchomości Skarbu Państwa i naruszają zasadę równości oraz swobody umów. Sąd, analizując przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności dział VIa dotyczący przepisów epizodycznych, stwierdził, że Rada Miasta miała upoważnienie do określenia szczegółowych warunków sprzedaży. Sąd uznał, że ustalenie ceny na poziomie wartości rynkowej, wymóg jednorazowej zapłaty oraz obciążenie nabywcy kosztami transakcji są zgodne z prawem i mieszczą się w granicach delegacji ustawowej, stanowiąc wyraz dbałości o interes finansowy gminy. Sąd oddalił skargę, uznając ją za nieuzasadnioną, i nie stwierdził naruszenia prawa ani interesu prawnego skarżącego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz użytkowników wieczystych przez jednostki samorządu terytorialnego, w tym zakresu uprawnień rady gminy i dopuszczalnych warunków sprzedaży.
Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu prawnego związanego z przepisami epizodycznymi ustawy o gospodarce nieruchomościami i może być mniej aktualne po wygaśnięciu tych przepisów. Konkretne warunki sprzedaży mogą się różnić w zależności od uchwał poszczególnych gmin.
Zagadnienia prawne (3)
Czy uchwała rady gminy określająca szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz użytkowników wieczystych, w tym cenę, sposób zapłaty, koszty transakcyjne i wymóg braku zaległości, mieści się w granicach delegacji ustawowej z art. 198i ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, rada gminy ma prawo określić szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz użytkowników wieczystych, w tym cenę, sposób zapłaty, koszty związane z umową oraz wymóg braku zaległości w opłatach, zgodnie z delegacją ustawową.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 198i ust. 1 i art. 198h) przyznają radom gmin upoważnienie do określenia szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz użytkowników wieczystych. Rada Miasta Bochnia skorzystała z tej możliwości, ustalając cenę na poziomie wartości rynkowej, jednorazową zapłatę, obciążenie nabywcy kosztami transakcji oraz wymóg braku zaległości w opłatach. Sąd uznał te warunki za zgodne z prawem i mieszczące się w granicach delegacji ustawowej.
Czy uchwała Rady Miasta Bochnia, ustalając cenę sprzedaży nieruchomości gruntowej na poziomie wartości rynkowej i obciążając nabywcę kosztami transakcji, narusza zasadę równości i sprawiedliwości społecznej oraz prawo do równego traktowania?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, ustalenie ceny na poziomie wartości rynkowej i obciążenie nabywcy kosztami transakcji nie narusza zasady równości, gdyż wszyscy użytkownicy wieczyści w podobnej sytuacji są traktowani analogicznie, a gmina ma prawo dbać o swoje interesy finansowe.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że uchwała traktuje wszystkich użytkowników wieczystych w podobnej sytuacji jednakowo, a ustalenie ceny na poziomie wartości rynkowej oraz obciążenie nabywcy kosztami transakcji jest zgodne z prawem i wynika z dbałości gminy o swoje finanse. Nie stwierdzono dyskryminacji ani naruszenia zasady równości.
Czy Rada Miasta Bochnia, ustalając szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości, przekroczyła delegację ustawową i wkroczyła w kompetencje organu wykonawczego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, Rada Miasta działała w ramach swoich kompetencji uchwałodawczych, określając szczegółowe warunki sprzedaży zgodnie z delegacją ustawową.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że Rada Miasta Bochnia, podejmując uchwałę w sprawie szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości, działała na podstawie i w granicach upoważnienia ustawowego, nie przekraczając swoich kompetencji uchwałodawczych i nie wkraczając w kompetencje organu wykonawczego.
Przepisy (23)
Główne
u.s.g. art. 18 § 2 pkt 15
Ustawa o samorządzie gminnym
u.g.n. art. 198i § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 198h § 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Pomocnicze
u.g.n. art. 198h § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 198h § 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
p.p.s.a. art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 3 § 2 pkt 5
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 147 § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.s.g. art. 101 § 1
Ustawa o samorządzie gminnym
u.s.g. art. 91 § 1
Ustawa o samorządzie gminnym
u.s.g. art. 91 § 4
Ustawa o samorządzie gminnym
Konstytucja RP art. 87 § 2
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Konstytucja RP art. 94
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
u.s.g. art. 40 § 1
Ustawa o samorządzie gminnym
u.g.n. art. 353[1]
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Sąd odwołał się do zasady swobody umów w kontekście kosztów transakcyjnych, wskazując, że obciążenie nabywcy tymi kosztami jest dopuszczalne jako element indywidualnej umowy, ukształtowany w następstwie zgodnej woli stron, a nie narzucony przez uchwałę rady gminy.
u.g.n. art. 23 § 1 pkt 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 25 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 35 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 198g § 2 pkt 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.s.g. art. 30 § 2 pkt 3
Ustawa o samorządzie gminnym
k.c. art. 353[1]
Ustawa Kodeks cywilny
Konstytucja RP art. 2
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Konstytucja RP art. 32
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Argumenty
Skuteczne argumenty
Rada Miasta Bochnia działała w granicach upoważnienia ustawowego przy określaniu szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości. • Ustalenie ceny na poziomie wartości rynkowej i obciążenie nabywcy kosztami transakcji jest zgodne z prawem i służy ochronie interesów finansowych gminy. • Uchwała nie narusza zasady równości ani nie dyskryminuje użytkowników wieczystych. • Nie doszło do przekroczenia kompetencji Rady Miasta.
Odrzucone argumenty
Uchwała narusza przepisy materialnego prawa, w tym ustawę o gospodarce nieruchomościami i Konstytucję RP. • Cena sprzedaży została ustalona arbitralnie na maksymalnym poziomie. • Nabywca został obciążony kosztami wyceny, notarialnymi i wpisów do ksiąg wieczystych. • Uchwała dyskryminuje użytkowników wieczystych nieruchomości gminnych w porównaniu do użytkowników wieczystych nieruchomości Skarbu Państwa. • Doszło do przekroczenia delegacji ustawowej i wkroczenia w kompetencje organu wykonawczego.
Godne uwagi sformułowania
Rada Miasta Bochnia przyjęła cenę nieruchomości według jej wartości z dnia sprzedaży. Tym samym została wyłączona możliwość negocjacji ceny przez strony przyszłej umowy, co jednak jest zgodne z u.g.n., w ramach uchwalenia szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych. • Ustalenie ceny sprzedaży na poziomie wartości rynkowej nieruchomości było zgodne z prawem, a co przekonująco wyjaśniono w odpowiedzi na skargę, podyktowane było racjonalnością ekonomiczną i dbałością o gwarancję bezpieczeństwa finansowego Gminy Miasta Bochnia. • Sąd podziela argumentację z odpowiedzi na skargę, że odnosząc się do szczegółowego warunku jakim jest sposób zapłaty ceny, należało przyjąć, że zgodnie z art. 198i ust. 2 u.g.n. niepodjęcie przez organ uchwały w terminie do 31 grudnia 2023 r. zalegalizowałoby z mocy art. 198h ust. 1 u.g.n. dwie równocześnie dopuszczalne formy zapłaty ceny, tj. ratalną i jednorazową. Stąd można wyprowadzić wniosek przeciwny o treści takiej, że podjęcie przez Radę uchwały we wskazanym terminie, dawało jej możliwość wyboru sposobu zapłaty ceny (jednorazowa lub ratalna lub obie formy), co zostało przyjęte w zaskarżonej uchwale.
Skład orzekający
Joanna Człowiekowska
przewodniczący
Magda Froncisz
sprawozdawca
Agnieszka Nawara-Dubiel
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz użytkowników wieczystych przez jednostki samorządu terytorialnego, w tym zakresu uprawnień rady gminy i dopuszczalnych warunków sprzedaży."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu prawnego związanego z przepisami epizodycznymi ustawy o gospodarce nieruchomościami i może być mniej aktualne po wygaśnięciu tych przepisów. Konkretne warunki sprzedaży mogą się różnić w zależności od uchwał poszczególnych gmin.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia praktycznego dla wielu użytkowników wieczystych nieruchomości gminnych, którzy chcą je wykupić. Choć rozstrzygnięcie jest zgodne z dominującą linią orzeczniczą, pokazuje praktyczne aspekty stosowania przepisów i argumentację stron.
“Czy gmina może dyktować cenę wykupu gruntu? Sąd rozstrzyga spór użytkownika wieczystego z Radą Miasta.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.