II SA/KR 406/21

II SA/Kr 406/21 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2021-09-29
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2021-04-07
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Magda Froncisz /przewodniczący/
Mirosław Bator
Paweł Darmoń /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II OSK 410/22 - Wyrok NSA z 2023-05-24
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
art 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
art 36 ust 4  i art 37 ust 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Magda Froncisz SWSA Paweł Darmoń (spr.) SWSA Mirosław Bator po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 29 września 2021 r. sprawy ze skargi K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2021 r, sygn. akt [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 6 lutego 2020 r. znak: [...] Burmistrz Miasta B. ustalił K. S., wysokość jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalanej w oparciu o stawkę procentową służącą naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu "Ł.-B." w B., dla nieruchomości obejmującej działki ewidencyjne nr [...] o pow. 0,2750 ha i nr [...] o pow. 0,0084 ha, w związku z jej zbyciem, w wysokości: [...] zł.
Podstawą wydania decyzji stały się następujące ustalenia.
K. S. sprzedała w dniu 23 listopada 2018 r. niezabudowaną nieruchomość oznaczoną ewidencyjnie, jako działki nr [...] o pow. 0,2799 ha i nr [...] o pow. 0,0084 ha, obj. KW Nr [...]
Burmistrz Miasta B. pismem z dnia 10 września 2019 r. zawiadomił o wszczęciu z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z jej zbyciem.
Sprzedaż nieruchomości - dz. ew. nr [...] i nr [...] miała miejsce w okresie obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu "Ł.-B." w B. przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Miasta B. z dnia 31 sierpnia 2016 r. (Dz. Urz. Woj. Małop. z 2016 r. poz. 5289). Wskazana uchwała weszła w życie w dniu 04.10.2016 roku. Zgodnie z § 30 ww. uchwały ustalono stawkę służącą naliczaniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia niniejszego planu w wysokości: - 30% dla terenów oznaczonych symbolami: MN.1, MN.2, MN.3, MN.4u, MN.5u, MN.6u, MW, MU, U, UP, - 1% dla terenów oznaczonych symbolami: ze, ZU, ZR, ZL, ZL1, KP, W, T, KDGP, KDZ, KDL, KDD.KDW.
Zgodnie z zapisami tego planu działki ew. nr [...] i [...] znajdują się na obszarze oznaczonym w planie symbolem: 12MN.2 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Działki zlokalizowane są w strefie ochrony krajobrazowej, w strefie ochrony archeologicznej oraz częściowo w obrębie stanowiska ochrony archeologicznej oznaczonego na rys. planu nr 75-97. Wschodnią część działki nr [...] obejmuje teren osuwisk nieaktywnych oraz przebiega przez nią linia elektroenergetyczna napowietrzna 15kV.
Działki ew. nr [...] i nr [...] na dzień wejścia w życie planu miejscowego położone są w umiarkowanie zurbanizowanym sąsiedztwie, teren nie jest zabudowany ani zagospodarowany (częściowo zakrzaczony i zadrzewiony). W ewidencji gruntów teren oznaczony jest symbolem R II - grunt orny na gruncie klasy II oraz R IIIa.
Poprzednio, obszar ten był objęty miejscowym planem ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta B. przyjętym uchwałą Nr III/34/92 Rady Miejskiej w B. z dnia 03 czerwca 1992 roku. Zapisy tego planu utraciły moc prawną 31 grudnia 2003r. w związku z treścią art. 87 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W planie tym działki ew. nr [...] i [...] znajdowały się w obrysie terenu oznaczonego jako:
- B50MN - teren projektowanego budownictwa mieszkalnego jednorodzinnego. Zabudowa parterowa z poddaszami. Optymalna wielkość działek 8-12 a. Ustalenia dotyczące lokalizacji projektowanego zbiornika wody i hydroforni dla strefy 3-ciej jak w punkcie B47AMN;
- B51RP - teren upraw polowych. Adaptacja trwała. Istniejące obiekty w dobrych stanach technicznych związane z obsługą terenów rolnych do utrzymania i rozbudowy - w gospodarczo uzasadnionych przypadkach. Zakaz tworzenia nowych zagród. Zakaz wznoszenia jakiejkolwiek nowej zabudowy z wyjątkiem obiektów infrastruktury technicznej. Zakaz wydzielania nowych działek budowalnych.
W trakcie tzw. "luki planistycznej" dla działek nr [...] i [...] nie zostały ustalone warunki zabudowy i zagospodarowania terenu w drodze decyzji administracyjnej.
Od decyzji tej odwołanie złożyła K. S., a Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 18 marca 2020r. ([...]) uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.
Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Burmistrz Miasta B. decyzją z 20 listopada 2020r., znak: [...] ustalił K. S. wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu "Ł. - B." w B., dla nieruchomości obejmującej działki ewidencyjne nr [...] o pow. 0,2750 ha i nr [...] o pow. 0,0084 ha, w związku z jej zbyciem, w wysokości: [...] zł. Podstawą dla tak ustalonej wysokości renty planistycznej stanowił nowy operat szacunkowy sporządzony w dniu 29 kwietnia 2020r. przez rzeczoznawcę majątkową M. S. - R..
W uzasadnieniu wydanej decyzji podkreślono, że organ w ślad za wytycznymi SKO pozyskał nowy operat szacunkowy, którego wartość dowodowa nie budzi wątpliwości. W odniesieniu do podniesionych przez organ II instancji zarzutów, rzeczoznawca majątkowy M. S. - R. w operacie oraz w piśmie z dnia 24 sierpnia 2020 r. przeprowadziła szczegółową analizę przebiegu oraz charakteru stref ustalonych na terenie wycenianej nieruchomości zapisami uchwalonego 31 sierpnia 2016r. planu miejscowego, mogących wpłynąć na ograniczenie możliwości jej zagospodarowania.
Po rozpatrzeniu odwołania wniesionego od tej decyzji przez K. S. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 20 stycznia 2021 r., znak [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazano art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U z 2020 r., poz. 256) – dalej jako "k.p.a." i art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz. 293) – dalej jako "u.p.z.p.".
W uzasadnieniu tej decyzji Kolegium przytoczyło treść art. 36 i 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990).
Wskazało, że w sprawie istniały podstawy do ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Do oszacowania wartości nieruchomości stosuje się procedurę zgodną z dyspozycją zawartą w art. 37 ust. 11 u.p.z.p., a więc art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz wydane na podstawie tej ustawy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).
Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. - R. operat z 29 kwietnia 2020 r. stał się podstawą dla wydania decyzji.
Wartość nieruchomości składającej się z działek nr [...] i [...] w B. została ustalona przed i po dacie wejścia w życie wskazanego miejscowego planu. Jak stwierdziła rzeczoznawca określając metodologię wyceny, wartość rynkową nieruchomości gruntowej ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami do oszacowania wartości nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem w uprzednio obowiązującym planie miejscowym oraz metody korygowania ceny średniej w celu oszacowania wartości nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z nowego planu.
W rozpoznawanym przypadku rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie, dokonując ustalenia wartości rynkowej prawa własności wycenianej nieruchomości wskazała, ze analizie podlegał rynek nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, położonych w terenach mieszkaniowych oraz w terenach "mieszanych" tj. w części przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a w części wyłączonych spod możliwości zabudowy.
Dokonując ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu rzeczoznawca na kartach 17-18 operatu opisała nieruchomości przyjęte do porównań w metodzie porównywania parami. Przyjęte do porównania działki są nieruchomościami znajdującymi się na tym samym rynku lokalnym. Zlokalizowane są bowiem w na terenie miasta B. i tak jak szacowana nieruchomość przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu jedynie w części były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a w większości stanowiły teren wyłączony spod zabudowy. Zaktualizowane ceny jednostkowe takich, przyjętych do porównania działek wynoszą: 26,78 zł/1 m2, 43,13 zł/1m2 i 41,11 zł/m2 - tj. średnio 37,01 zł/m2.
Jak zasadnie wyjaśniła biegła nieruchomości te spełniają kryterium nieruchomości podobnej. Występujące różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości w odniesieniu do nieruchomości wycenianej zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. I tak:
- nieruchomość oznaczona w tabeli na karcie 17 operatu Lp. 1 (położona w obr. [...] z uwagi na lepsze możliwości inwestycyjne niż szacowana nieruchomość (jej powierzchnia możliwa do zabudowy wynosi ponad 40%) w zakresie tej cechy została oceniona lepiej niż przedmiotowa nieruchomość;
- nieruchomość oznaczona w tabeli na karcie 17 operatu Lp. 2 (położona w obrębie [...]) z uwagi na cechy fizyczne (m.in. znaczny spadek terenu) oraz jej położenie i otoczenie została oceniona gorzej niż przedmiotowa nieruchomość.
- nieruchomość oznaczona w tabeli na karcie 18 operatu Lp. 3 (położona w obrębie [...] z uwagi na jej możliwości inwestycyjne oraz wielkość powierzchni (mniejszą niż 25 a), oceniona została lepiej niż nieruchomość szacowana.
Przyjęte do porównania nieruchomości: w 38%, w 46% i w 70% powierzchni przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową, w pozostałej zaś części stanowiły teren wyłączony spod zabudowy. Szacowana zaś nieruchomość o łącznej pow. 2834 m2 jedynie w 28% powierzchni przeznaczona była w .Starym planie" pod zabudowę (powierzchnia tej działki pod zabudowę wynosiła zatem jedynie ok. 795 m2, a powierzchnia wyłączona z zabudowy - ok. 2039 m2). Trudno zatem uznać, iż taki dobór działek przyjętych do porównania w celu ustalenia wartości szacowanej nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego spowodował zaniżenie jej wartości rynkowej.
Dokonując ustalenia wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu rzeczoznawca majątkowa wskazała, że ceny z przyjętego zbioru transakcji dotyczące transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu w całości pod budownictwo mieszkaniowe (str. 20 operatu) zamykają się (po aktualizacji) w przedziale 70,46 - 104,65 zł/1 m2 - tj. średnio 88,73 zł/m2. Uwzględniając cechy szacowanej nieruchomości rzeczoznawca wyliczyła wartość jednostkową tej działki po uchwaleniu planu miejscowego na kwotę [...]zł/m2, a przed uchwaleniem planu na kwotę [...]zł/m2. Te wartości mieszczą się w podanych wyżej przedziałach cenowych, które ustalone zostały na podstawie analizy rynku i wyodrębnieniu transakcji, które dotyczą nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Wartość szacowanej nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła [...] złotych (37,55 zł x 2834 m2 = [...] zł), a po jego uchwaleniu, na skutek czego w stała się nieruchomością w całości przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniowa, wartość ta wzrosła do kwoty [...]złotych (94,71zł x 2834 m2 = [...] zł).
Wzrost wartości szacowanej nieruchomości powstały w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został oszacowany na kwotę [...]złotych (268 408 zł - [...] zł), co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej określonej w planie miejscowym na 30% (dla terenów oznaczanych symbolem "MN.2"), daje kwotę jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości [...] zł (161 991 zł x 30% = [...] złotych).
Odnosząc się do zarzutów odwołania powtórzono, że stosownie do treści art. 87 ust 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w pianie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.
Analiza przeznaczenia szacowanej nieruchomości w planie miejscowym wprowadzonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. wykazała, iż nieruchomość będąca przedmiotem sprawy w znacznej części (ok. 72%) przeznaczona była pod tereny upraw polowych (z zakazem wznoszenia jakiejkolwiek zabudowy i zakazem wydzielania nowych działek budowlanych), a jedynie w pozostałej części pod cele zabudowy mieszkaniowej. Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości, określony na dzień przed wprowadzeniem nowego planu miejscowego uchwałą nr [...] Rady Miasta B. z 31 sierpnia 2016r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu "Ł. — B." wykazał natomiast, iż nieruchomość ta stanowiła teren rolny (dla terenu tego nie wydano decyzji o ustaleniu warunków zabudowy).
Wbrew jednak powyższym ustaleniom, a zatem w sposób nieuprawniony, rzeczoznawca majątkowy Ł. G. w sporządzonym na zlecenie Odwołującej operacie szacunkowym z 15 stycznia 2020r. przyjął, że szacowana nieruchomość w całości faktycznie stanowiła teren budowlany "działki budowlane" - (k. 13 w/w operatu). Stąd też wzięła się tak duża różnica w ustaleniu wartości szacowanej nieruchomości przed uchwaleniem planu. Ustalona przez obydwu biegłych wartość szacowanej nieruchomości po uchwaleniu planu była bowiem bardzo zbliżona i wynosiła [...] zł (rzeczoznawca majątkowy M. S. - R.) i 275 000 (rzeczoznawca majątkowy Ł. G.).
W świetle art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. Skoro przed uchwaleniem planu nie został w sposób formalny zmieniony status planistyczny szacowanej nieruchomości poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości są całkowicie bezprzedmiotowe i nie mogą mieć wpływu na ustalenie tego, jaki był rzeczywisty status nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy Ł. G. przyjął natomiast, że potencjalne możliwości inwestycyjne nieruchomości mają takie znaczenie z punktu widzenia wyceny, jak gdyby nieruchomość takie przeznaczenie już miała. Powyższe stanowisko było już wielokrotnie wyrażone w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (np. w wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r. sygn. akt II OSK 1496/11 oraz w wyroku z dnia 7 maja 2013 r., sygn. akt II OSK 2688/11).
Wobec zarzutów odwołania wskazano, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co do zasady, oceny operatu szacunkowego dokonuje organizacja rzeczoznawców majątkowych. "O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 tej ustawy, decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Jeśli organ nie poweźmie wątpliwości w tym zakresie, to z wnioskiem o weryfikację operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych może wystąpić sama strona" (tak wyrok NSA z dnia 21 maja 2020r., I OSK 1420/19). Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która zgodnie z art. 157 ust 1 omawianej ustawy należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a (wyrok NSA z 18 maja 2020 r. I OSK 444/19). Nie można jednak przyjąć, że obowiązek wystąpienia do organizacji rzeczoznawców obciąża każdorazowo organ, w sytuacji, gdy strona kwestionuje operat. Nie można też oczekiwać od organu by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdy nie ma on wątpliwości, co do prawidłowości operatu (tak uzasadnienie wyroku NSA z 30.04.2020r. I OSK 1181/19).
Co do sformułowanych w odwołaniu zarzutów dotyczących przyjętych do porównań nieruchomości, które zdaniem Odwołującej nie są nieruchomościami "podobnymi" stwierdzono, że ogólnie kwestia doboru nieruchomości podobnych leży w gestii biegłego i jedynie oczywiste wadliwości mogą być podstawą uzasadnionych zarzutów. Taka sytuacja rażącej wadliwości w tej sprawie nie zachodzi. Wobec tego, iż kwestia ta stanowi zasadniczy element konstrukcji złożonego w sprawie odwołania wyjaśnić należy, przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony" (tak NSA w wyroku z dnia 5 czerwca 2012 r., I OSK 825/11). Żadne przepisy, ani ustawy, ani rozporządzenia nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku uzasadnienia wyboru podejścia i /metody szacowania nieruchomości, jak i doboru nieruchomości podobnych, przyjętych do wyceny. Swoboda doboru nieruchomości przez rzeczoznawcę nie oznacza jednak, że mogą to być inne nieruchomości, niż zdefiniowane w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość poznania cech nieruchomości podobnych przyjętych do wyceny danej nieruchomości, aby mogła we własnej ocenie zweryfikować ich podobieństwo (tak WSA w Warszawie w wyroku z dnia 19 marca 2020 r. IV SA/Wa 3000/19). Z kolei WSA w Gdańsku w wyroku z 10 października 2012r. II SA/Gd 135/12, LEX nr 1222995 zauważa, iż "Podobieństwo, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego brak jest możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego".
Biegły nie ma obowiązku uzasadniać doboru nieruchomości podobnych, ale nieruchomości muszą być dokładnie opisane z uwypukleniem owego podobieństwa.
Zaznaczono również, że jeżeli w procesie wyceny okaże się, że powierzchnia ma wpływ na cenę i biegły wykaże zależność, która pozwala ustalić jak ta cecha i jej zróżnicowanie wpływa na cenę, to nieruchomości o różnych powierzchniach są porównywalne, a więc podobne w świetle definicji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z prawidłowej wykładni powołanych przepisów nie wynika zakaz przyjęcia do porównań nieruchomości różniących się powierzchniami (wyrok NSA z 12 lipca 2017 r., II OSK 2879/15).
W rozpoznawanej sprawie biegła M. S. - R. wyjaśniła, że wielkość powierzchni nieruchomości jest cechą wpływającą na jej wartość i stąd też w procesie szacowania jej wartości (po uchwaleniu planu miejscowego), różnice pomiędzy wartością nieruchomości (o powierzchni 2834 m2), a przyjętymi nieruchomościami podobnymi (o powierzchniach w przedziale od 1003 m do 1424 m2) skorygowała poprawkami przyjętymi w cesze "wielkość powierzchni", mającej przy analizie cech rynkowych wagę wynoszącą 20%, a więc 20% wpływ na wartość nieruchomości.
Strona odwołująca zakwestionowała wielkość działek przyjętych do porównania w operacie rzeczoznawcy M. S. - R., a uznała za prawidłowy sporządzany na własne zlecenie operat innego rzeczoznawcy (Ł. G.), gdzie przyjęta do porównania wielkość nieruchomości jest w jednym wypadku taka sama (1424 m2
jest to ta sama nieruchomość, co w operacie M.. S. - R.), a w dwu pozostałych wypadkach bardzo zbliżona (1230 m2 i 1252 m2), a więc również dwukrotnie mniejsza niż nieruchomość szacowana. Co więcej również ten rzeczoznawca potwierdza: "W związku z brakiem transakcji o podobnym areale w analizowanym okresie do obliczeń przyjęto nieruchomości mniejsze (...)".
Co do kolejnego zarzutu (rozszerzenie przy ustalaniu wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu obszaru analizowanego poza obręb [...] w B.) biegła wyjaśniła: "Zgodnie z przepisami prawa, okres badania cen oraz rodzaj rynku dobiera rzeczoznawca mając na uwadze ilość nieruchomości podobnych. Wartość nieruchomości określana była w poziomie cen na dzień sprzedaży tj. 23.11.2018r. Jak zostało wspomniane w operacie szacunkowym, rynek miasta B. jest dobrze rozwinięty w transakcje z gruntami budowlanymi, w całości przeznaczonymi pod cele zabudowy mieszkaniowej, mieszkaniowo - usługowej. Natomiast słabo rozwinięta jest sprzedaż gruntów o przeznaczeniu mieszanym, czyli budowlano - nieinwestycyjnym. Z uwagi na powyższe, przy szacowaniu wartości nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem w uprzednio obowiązującym planie miejscowym na cele mieszane, koniecznym posunięciem było poszerzenie okresu badania cen o transakcje zawierane po upływie 24 miesięcy poprzedzających oszacowanie wartości nieruchomości, a także poszerzenia rynku na obszar całego miasta B.. Należy dodać, iż ceny zostały skorygowane współczynnikiem zmiany cen w czasie, a w cesze "położenie, otoczenie i atrakcyjność lokalizacyjna" zostały ujęte różnice w położeniu przedmiotowej nieruchomości oraz nieruchomości podobnych. Na terenie obrębu [...] w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości nie zawarto transakcji o przeznaczeniu mieszanym, stąd też logicznym jest, iż nie było możliwości przyjęcia takowych transakcji do porównania".
Kolegium w pełni podzieliło argumentację przestawioną w wyjaśnieniach biegłej zaznaczając równocześnie, że - wbrew twierdzeniu Odwołującej - rzeczoznawca Ł. G. nie znalazł w obrębie [...] gruntów o przeznaczeniu tzw. mieszanym -"budowlano - nieinwestycyjnym", gdyż dla ustalenia wartości szacowanej nieruchomości (również przed uchwaleniem planu), przyjmował wyłącznie działki w całości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.
Argumenty, które zostały przedstawione w uzasadnieniu odwołania nie są - zdaniem Kolegium - uzasadnione. Jak to podkreślono w operacie szacunkowym, uchwalenie planu miejscowego doprowadziło do zmiany przeznaczenia szacowanej nieruchomości z terenu przeznaczonego w 28% powierzchni pod zabudowę (ok. 795 m2), w teren w całości (100%) przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową (2834 m2). Zmiana ta bezsprzecznie doprowadziła do wzrostu wartości szacowanej nieruchomości. Analiza zaś treści operatu rzeczoznawcy majątkowego M. S. - R. z dnia 29 kwietnia 2020r. dała podstawy do przyjęcia, że operat ten (po przesłanych w pismach z dnia 23 lipca 2020r. i 24 sierpnia 2020r. wyjaśnieniach) uznany być powinien za zupełny, nie zawierający niejasności, pomyłek, braków istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości.
Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie K. S..
Zaskarżonej decyzji zarzuciła obrazę przepisów postępowania mającą istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 6, 7, 8,10, 77 § 1, 80,107 ustawy kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. nr 98, poz. 1071, k.p.a.) poprzez nieuwzględnienie słusznego interesu strony, prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do organów administracyjnych, brak rzetelnego postępowania przez organ, prowadzące do niedostatecznego wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy skutkujących nieprawidłowym zastosowaniem prawa materialnego, a to art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. poprzez bezpodstawne obciążenie strony skarżącej rażąco wygórowaną opłatą planistyczną, w szczególności poprzez:
1) naruszenie przepisów art. 6 i 7 k.p.a., a także konstytucyjnej zasady legalizmu (art 7 Konstytucji) poprzez błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego prowadzącą do poczynienia błędnych ustaleń faktycznych w przedmiocie wzrostu wartości przedmiotowych działek;
2) naruszenie przepisów art. 7, 77 § 1 k.p.a. mogące mieć wpływ na wynik sprawy poprzez brak przeprowadzenia niezbędnych w sprawie dowodów mających na celu ustalenie stanu faktycznego zgodnego z prawdą obiektywną i oparcie ustaleń na dowodzie z nierzetelnego i niejasnego operatu M. S.-R., podczas gdy tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy;
3) naruszenie przepisów art. 7,77 § 1,107 k.p.a. mogące mieć wpływ na wynik sprawy przez nieuwzględnienie dowodu w postaci ekspertyzy rzeczoznawcy majątkowego Ł. G., podczas gdy po myśli przytoczonych przepisów prawnych organ ma obowiązek rozpatrzyć cały materiał dowodowy i dać temu wyraz w uzasadnieniu decyzji, które winno zawierać m.in. wskazanie przyczyn, dla których jakiemuś dowodowi odmówił wiarygodności i mocy dowodowej (art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 k.p.a.);
4) naruszenie przepisu art. 80 k.p.a. mogące mieć wpływ na wynik sprawy poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie przez organ przeprowadzenia prawidłowej oceny całokształtu materiału dowodowego, a to poprzez pobieżną weryfikację operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę M. S.-R. w kontekście treści operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę Ł. G. a także innych okoliczności wskazanych przez stronę;
5) naruszenie przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, a to art. 153 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mogące mieć wpływ na wynik sprawy poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie sporządzonym w sposób niezgodny z kryterium "podobieństwa nieruchomości";
6) naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, a to art. 37 ust. 1 w związku z art. 36 ust. u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła różnica - wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...]zł;
7) Naruszenie art. 8 k.p.a. w związku z art. 84 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie przez organ wniosku skarżącej o powołanie nowego biegłego w celu sporządzenia odrębnego operatu szacunkowego dla przedmiotowej nieruchomości, a także braku uzasadnienia tejże decyzji.
Na podstawie tych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania.
Skarżąca wniosła również o połączenie do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia jej sprawy ze sprawą ze skargi M. S. na decyzję ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działki nr [...].
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Na wstępie należy wskazać, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2.
Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany.
Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. z 2020 poz. 1842 ze zmianami) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów.
Wobec braku możliwości technicznych przeprowadzenia rozprawy zdalnej, zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału z dnia 30 sierpnia 2021 r. niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 137 z późn. zm.) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.), dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.
Zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku.
Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 36 ust. 4 u.p.z.p.: "Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości".
Nie budzą wątpliwości ustalenia faktyczne dotyczące:
- wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu "Ł.-B." w B., przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Miasta B. z dnia 31 sierpnia 2016 r. (Dz. Urz. Woj. Małop. z 2016 r. poz. 5289) w dniu 4 października 2016 roku
- przeznaczenia przedmiotowych działek w planie miejscowym - działki ew. nr [...] i [...] znajdują się na obszarze oznaczonym w planie symbolem: 12MN.2 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
- ustalenia w planie wysokości stawki służącej naliczaniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu w wysokości: 30% dla terenów MN.2
- przeznaczenia w obowiązującym poprzednio (do 31 grudnia 2003 r.) planie miejscowym: działki ew. nr [...] i [...] znajdowały się w obrysie terenu oznaczonego jako: B50MN - teren projektowanego budownictwa mieszkalnego jednorodzinnego. Zabudowa parterowa z poddaszami. Optymalna wielkość działek 8-12 a. Ustalenia dotyczące lokalizacji projektowanego zbiornika wody i hydroforni dla strefy 3-ciej jak w punkcie B47AMN (ok. 795 m2 – 28% powierzchni) oraz B51RP - teren upraw polowych. Adaptacja trwała. Istniejące obiekty w dobrych stanach technicznych związane z obsługą terenów rolnych do utrzymania i rozbudowy - w gospodarcze uzasadnionych przypadkach. Zakaz tworzenia nowych zagród. Zakaz wznoszenia jakiejkolwiek nowej zabudowy z wyjątkiem obiektów infrastruktury technicznej. Zakaz wydzielania nowych działek budowalnych (ok. 2039 m2 – 72% powierzchni)
- braku wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy w trakcie tzw. "luki planistycznej", (czyli od 1 stycznia 2004 r. do 3 października 2016 r.)
- zbycia przedmiotowych nieruchomości w dniu 23 listopada 2018 r. tj. przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego.
Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają normy prawne zawarte w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2021.1899 t.j. z dnia 2021.10.21, art. 149-159) .
Stosownie do art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia wysokości renty planistycznej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Wycena ta jest pisemną opinią dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości.
Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r, Nr 207, poz. 2109, ze zm.), oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i co do zasady, podlega ocenie organu stosownie do art. 80 k.p.a. Tym niemniej ocena ta dokonywana jest w ograniczonym zakresie. W aktualnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie dominuje pogląd, że ocena operatu szacunkowego może dotyczyć jedynie kwestii formalnych a podważanie ustaleń wynikających z operatu nastąpić może jedynie kwestii oczywistej wadliwości operatu. W żadnym razie kontrola ta nie może dotyczyć zakresu wiedzy specjalnej, jaką dysponuje rzeczoznawca majątkowy i którą wyraża w operacie. Dla przykładu można przytoczyć pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 maja 2020 r. I OSK 384/19 w którym wskazano, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Także w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2018 r. I OSK 2023/17 wskazano, iż ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (por. też wyroki NSA z dnia z dnia 13 lipca 2018 r. I OSK 2269/16, z dnia 4 grudnia 2019 r. I OSK 3367/18, z dnia 28 kwietnia 2002 r. I OSK 557/19).
Organy obu instancji sprostały wymogom art. 80 k.p.a, w wystarczający i przekonujący sposób dokonały oceny sporządzonego na potrzeby postępowania administracyjnego operatu szacunkowego.
Pani rzeczoznawca mgr inż. M. S. – R. w sporządzonym operacie szacunkowym z 29 kwietnia 2020 r prawidłowo ustaliła przeznaczenie działki w obowiązującym obecnie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr [...] Rady Miasta B. z 31 sierpnia 2016 r) oraz przed wprowadzeniem tego planu miejscowego. Prawidłowo zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami do oszacowania wartości nieruchomości, uwzględniła ograniczenia, na jakie napotyka zabudowa szacowanych działek w postaci strefy ochrony krajobrazowej, ochrony archeologicznej, terenu osuwisk nieaktywnych i przebiegającej linii elektroenergetycznej.
Jednocześnie trafnie wyjaśniono, że w obrębie stanowisk archeologicznych objętych ochroną konserwatorską dopuszcza się możliwość prowadzenia prac budowlano – ziemnych na zasadach określonych w przepisach odrębnych (§ 7 ust 1 pkt 3b planu miejscowego), linia elektroenergetyczna została przebudowana na linię kablowa ziemną, co do minimum zmniejszyło uciążliwości z nią związane dla wycenianej działki. Położenie wycenianej nieruchomości w strefie ochrony krajobrazowej, archeologicznej oraz częściowo w obrębie stanowiska ochrony archeologicznej a także w części (dz. ew. [...]) w terenach osuwisk nieaktywnych implikuje konieczność uzyskania przed przystąpieniem do realizacji inwestycji budowlanej: opinii geologicznej i zgody konserwatorskiej, jednak mimo tych ograniczeń możliwe jest zagospodarowanie działki pod zabudowę mieszkaniową. Wszystkie te uciążliwości i ograniczenia, jakie posiada wyceniana nieruchomość uwzględniono w operacie szacunkowym przy określeniu jej wartości w cesze "ograniczenia".
Pani rzeczoznawca w przekonujący sposób wykazała, że dobór nieruchomości wybranych do porównania był najbardziej podobny i odpowiadający wycenianej. W operacie znajduje się wystarczająco szczegółowy opis tych nieruchomości a następnie ustalono istotne cechy różniące, wpływające na poziom ich cen.
Pani rzeczoznawca w sporządzonym operacie, dokonując ustalenia wartości rynkowej prawa własności wycenianej nieruchomości wskazała, że analizie podlegał rynek nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, położonych na terenie miasta B., w terenach mieszkaniowych oraz w terenach "mieszanych" tj. w części przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a w części wyłączonych spod możliwości zabudowy. Szczegółowa analiza rynku pozwoliła na wyselekcjonowanie próbki transakcji z nieruchomościami o przeznaczeniu pod cele zabudowy jednorodzinnej położonych na terenie miasta B..
Dokonując ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu rzeczoznawca na kartach 17-18 operatu opisała nieruchomości przyjęte do porównań w metodzie porównywania parami. Przyjęte do porównania działki są nieruchomościami znajdującymi się na tym samym rynku lokalnym. Zlokalizowane są na terenie miasta B. i tak jak szacowana nieruchomość przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu jedynie w części były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a w większości stanowiły teren wyłączony spod zabudowy.
Jak zasadnie wyjaśniła biegła, nieruchomości te spełniają kryterium nieruchomości podobnej. Występujące różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości w odniesieniu do nieruchomości wycenianej zostały uwzględnione w analizie porównawczej. I tak:
- nieruchomość oznaczona w tabeli na karcie 17 operatu Lp. 1 (położona w obr. [...] z uwagi na lepsze możliwości inwestycyjne niż szacowana nieruchomość (jej powierzchnia możliwa do zabudowy wynosi ponad 40%) w zakresie tej cechy została oceniona lepiej niż przedmiotowa nieruchomość;
- nieruchomość oznaczona w tabeli na karcie 17 operatu Lp. 2 (położona w obrębie [...]) z uwagi na cechy fizyczne (m.in. znaczny spadek terenu) oraz jej położenie i otoczenie została oceniona gorzej niż przedmiotowa nieruchomość.
- nieruchomość oznaczona w tabeli na karcie 18 operatu Lp. 3 (położona w obrębie [...] z uwagi na jej możliwości inwestycyjne oraz wielkość powierzchni (mniejszą niż 25 a), oceniona została lepiej niż nieruchomość szacowana.
Przyjęte do porównania nieruchomości: w 38%, w 46% i w 70% powierzchni przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową, w pozostałej zaś części stanowiły teren wyłączony spod zabudowy. Szacowana zaś nieruchomość o łącznej pow. 2834 m2 jedynie w 28% powierzchni przeznaczona była w "Starym planie" pod zabudowę (powierzchnia tej działki pod zabudowę wynosiła zatem jedynie ok. 795 m2, a powierzchnia wyłączona z zabudowy - ok. 2039 m2).
Dokonując ustalenia wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu rzeczoznawca majątkowa wskazała, że ceny z przyjętego zbioru transakcji dotyczące transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu w całości pod budownictwo mieszkaniowe (str. 20 operatu) zamykają się (po aktualizacji) w przedziale 70,46 - 104,65 zł/1 m2 - tj. średnio 88,73 zł/m2. Uwzględniając cechy szacowanej nieruchomości rzeczoznawca wyliczyła wartość jednostkową działki po uchwaleniu planu miejscowego na kwotę [...]zł/m2, a przed uchwaleniem planu na kwotę [...]zł/m2. Te wartości mieszczą się w przedziałach cenowych, które ustalone zostały na podstawie analizy rynku i wyodrębnieniu transakcji, które dotyczą nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Biegła M. S. - R. przekonująco wyjaśniła w pismach z dnia 23 lipca 2020r. i 24 sierpnia 2020r , że rynek miasta B. jest słabo rozwinięty pod względem sprzedaży gruntów o przeznaczeniu mieszanym ( budowlano – nieinwestycyjnym ) dlatego koniecznym było poszerzenie okresu badania cen o transakcje zawierane po upływie 24 miesięcy poprzedzających oszacowanie wartości nieruchomości, a także poszerzenie rynku na obszar całego miasta B.. Następnie, że wielkość powierzchni nieruchomości jest cechą wpływającą na jej wartość i stąd też w procesie szacowania jej wartości (po uchwaleniu planu miejscowego), różnice pomiędzy wartością nieruchomości (o powierzchni 2834 m2), a przyjętymi nieruchomościami podobnymi (o powierzchniach w przedziale od 1003 m do 1424 m2) skorygowała odpowiednimi poprawkami przyjętymi w cesze "wielkość powierzchni".
Strony postępowania zostały zawiadomione w trybie art. 10 § 1 kpa o możliwości wypowiedzenia się, co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.
Samo subiektywne i ogólne przekonanie skarżącej, że operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo bądź, że wartość rynkowa wycenianej działki jest zbyt wysoka nie świadczy o wadliwości operatu. Organy obu instancji oceniły prawidłowość przeprowadzonego dowodu w sposób zgodny z regułami swobodnej oceny dowodów nie znaczy jednak, że zrobiły to dowolnie. Organy zasadnie nie dopatrzyły się sprzeczności w opinii rzeczoznawcy i na jej podstawie uznały okoliczność za udowodnioną.
Sąd podziela pogląd prezentowany w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia z dnia 18 kwietnia 2018 r., II OSK 1448/16 (LEX nr 2494059), z którego wynika, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych.
W tym miejscu należy odnieść się do zarzutu podniesionego w pkt 9 uzasadnienia skargi (10 akt sądowych), co do faktycznego wykorzystania działek w okresie tzw. luki planistycznej. Skarżąca wywodzi, że "fakt, że strona w danym okresie nie wykorzystywała działki na cele budowlane, albowiem nie miała takich potrzeb, nie oznacza, iż działka nie mogła być w taki sposób zagospodarowana. Kształt działki, jak i jej przeznaczenie umożliwiają wybudowanie nawet osiedla i taka potencjalna możliwość istniała także przed uchwaleniem planu. Brak wykorzystania działki w przedmiotowym celu mógł wynikać z konieczności zaangażowania znacznych nakładów finansowych, co w danym okresie nie było stronie ani potrzebne ani ekonomicznie opłacalne".
Gdyby podzielić zarzut skarżącej, że cała powierzchnia nieruchomości była już przed wejściem planu miejscowego wykorzystywana, jako działki budowlane, to należałoby przyjąć, że nie nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości i w konsekwencji również wzrost jej wartości. W tej sytuacji postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości podlegałoby umorzeniu, jako bezprzedmiotowe. Stanowisko to jest jednak błędne. W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. Skoro przed uchwaleniem planu nie został w sposób formalny zmieniony status planistyczny nieruchomości poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości są całkowicie bezprzedmiotowe i nie mogą mieć wpływu na ustalenie tego jaki był rzeczywisty status nieruchomości. Taki pogląd zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w licznych wyrokach (np. sygn. II OSK 958/18, LEX nr 2705168; sygn. II OSK 413/18, LEX nr 2611799; sygn. II OSK 959/18, LEX nr 2705371; sygn. II OSK 2930/18, LEX nr 2748925; sygn. II OSK 719/17, LEX nr 2628223). Jest to obecnie dominujące w orzecznictwie stanowisko, które Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę całkowicie podziela. Z kolei stanowisko skarżącej, na którym opiera się również przedstawiony przez nią operat szacunkowy Ł. G. jest w orzecznictwie odosobnione i nieaktualne.
Sąd uznał za prawidłowe stanowisko organów obu instancji, że na skutek uchwalenia planu miejscowego doszło do zmiany przeznaczenia działek i wzrostu wartości nieruchomości, co pociągnęło za sobą konieczność ustalenia w drodze decyzji jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.
W ramach postępowania o ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obowiązek ustalenia wartości nieruchomości spoczywa na organie prowadzącym postępowanie, który ma obowiązek zlecić wykonanie wyceny nieruchomości - stosownie do art. 149 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sporządzony na zlecenie strony i przedłożony w trakcie postępowania operat jest dowodem, który powinien podlegać ocenie w trakcie postępowania – zwłaszcza w przypadku znacznych rozbieżności z wynikami wyceny sporządzonej na zlecenie organu administracji. Kolegium obowiązek ten wypełniło i wyjaśniło w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, dlaczego zakwestionowało wartość dowodową prywatnego operatu.
Nie można też podzielić zarzutu braku szerszego odniesienia się przez organ do sporządzonej ekspertyzy rzeczoznawcy Ł. G.. W zaskarżonej decyzji Kolegium wyjaśniło wszystkie istotne różnice pomiędzy operatem przedłożonym przez skarżącą oraz operatem sporządzonym na zlecenie organu I instancji, wskazując również dlaczego nie może uznać operatu Ł. G. za pełnowartościowy dowód. Podkreślono, że ustalona przez obydwu biegłych wartość szacowanej nieruchomości po uchwaleniu planu była bardzo zbliżona, natomiast duża różnica w ustaleniu wartości szacowanej nieruchomości przed uchwaleniem planu wynikła z omówionego powyżej błędnego przyjęcia faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, jako budowlanej.
Nie można zgodzić się ze skarżącą, że samo "istnienie dwóch rozbieżnych operatów obliguje organ do powołania nowego biegłego, który ustosunkuje się do nich i wskaże, który operat jest bardziej miarodajny dla przedmiotowej działki (ewentualnie o zwrócenie się do zewnętrznej organizacji o dokonanie weryfikacji sporządzonych operatów szacunkowych)". Z uwagi na błędne założenie przeznaczenia nieruchomości przed wejściem w życie planu operat przedłożony przez stronę skarżącą nie miał wartości dowodowej i nie mógł podważyć oceny operatu sporządzonego w sprawie. Organy obu instancji jednoznacznie wskazały na wady operatu sporządzonego na zlecenie skarżącej i wyjaśniły, dlaczego nie miał on wartości dowodowej. Sąd nie dopatrzył się tutaj naruszenia zasady zaufania, o której mowa w art. 8 k.p.a.
Z tych względów orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.