II SA/Kr 334/11
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa rozpatrywana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie dotyczyła skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, która utrzymała w mocy nakaz usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego wentylacji w lokalu mieszkalnym nr [...] przy ul. [...] w K. Problem wynikał z nieprzyjemnych zapachów wydobywających się z przewodów wentylacyjnych i spalinowych, spowodowanych prawdopodobnie nadmiernym doszczelnieniem okien w lokalu oraz nieszczelnościami w przewodach. Organ pierwszej instancji nakazał Spółdzielni jako zarządcy wykonanie prac naprawczych, w tym montaż nawiewników w oknach i uszczelnienie przewodów. Spółdzielnia wniosła odwołanie, argumentując, że część obowiązków powinna obciążać właściciela lokalu, zwłaszcza po wyodrębnieniu jego własności. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał decyzję w mocy, jedynie wydłużając termin wykonania robót. Spółdzielnia wniosła skargę do WSA, podtrzymując swoje stanowisko dotyczące podziału obowiązków między zarządcą a właścicielem lokalu. Sąd administracyjny oddalił skargę, podkreślając, że zarządca obiektu budowlanego ponosi odpowiedzialność za stan techniczny części wspólnych, w tym przewodów kominowych i wentylacyjnych, nawet jeśli nieprawidłowości ujawniają się w konkretnym lokalu. Sąd powołał się na orzecznictwo wskazujące, że indywidualny właściciel lokalu nie ma tytułu prawnego do komina czy kanału kominowego, a problemy z wentylacją w jednym lokalu mogą wpływać na cały budynek. W związku z tym, nakazanie wykonania robót zarządcy było zgodne z prawem.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie odpowiedzialności zarządcy budynku za stan techniczny instalacji wspólnych, nawet jeśli problemy wynikają z lokali indywidualnych.
Dotyczy głównie budynków wielorodzinnych zarządzanych przez spółdzielnie lub wspólnoty mieszkaniowe.
Zagadnienia prawne (2)
Kto ponosi odpowiedzialność za usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego wentylacji w budynku wielorodzinnym, gdy problem ujawnia się w konkretnym lokalu, a zarządcą jest spółdzielnia mieszkaniowa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Odpowiedzialność za usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego wentylacji w budynku wielorodzinnym, w tym przewodów kominowych, spoczywa na zarządcy obiektu budowlanego, nawet jeśli problem wynika z wadliwej instalacji lub zmian dokonanych w konkretnym lokalu.
Uzasadnienie
Przepisy prawa budowlanego nakładają obowiązki utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym na właściciela lub zarządcę. Przewody kominowe i wentylacyjne stanowią część wspólną budynku, a ich nieprawidłowe działanie może wpływać na cały budynek. Indywidualny właściciel lokalu nie ma tytułu prawnego do tych instalacji.
Czy właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego ponosi odpowiedzialność za wadliwe działanie instalacji wentylacyjnej w swoim lokalu, jeśli wpływa to na stan techniczny całego budynku?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Choć wadliwe działanie instalacji w lokalu może być spowodowane działaniami właściciela (np. nadmierne doszczelnienie okien), odpowiedzialność za nałożone nakazy usunięcia nieprawidłowości dotyczące części wspólnych budynku (jak przewody wentylacyjne) spoczywa na zarządcy.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że przepisy prawa budowlanego nie pozwalają nałożyć obowiązku usunięcia nieprawidłowości dotyczących obiektu budowlanego na właściciela wyodrębnionego lokalu, lecz na zarządcę lub wszystkich współwłaścicieli. Kwestie podziału kosztów między zarządcą a właścicielem lokalu mogą być rozstrzygane na drodze cywilnej.
Przepisy (23)
Główne
p.b. art. 61
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
p.b. art. 66 § ust. 1 pkt 3
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
Pomocnicze
p.b. art. 66 § ust. 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
WłLokU art. 3 § ust. 2
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
WłLokU art. 6
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
SpMieszkU art. 27 § ust. 2
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
SpMieszkU art. 241
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
SpMieszkU art. 26
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
SpMieszkU art. 18 § ust. 1
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
SpMieszkU art. 29 § ust. 1 i 1a
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
k.p.a. art. 28
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 132
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 138 § § 1 pkt 2
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 77 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 8
Kodeks postępowania administracyjnego
p.p.s.a. art. 3
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 134 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 135
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
k.c. art. 47 § § 2
Kodeks cywilny
OchrLokU art. 2 § ust. 1 pkt 1
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Zarządca obiektu budowlanego ponosi odpowiedzialność za stan techniczny części wspólnych, w tym przewodów kominowych i wentylacyjnych. • Nieprawidłowości w funkcjonowaniu wentylacji w konkretnym lokalu mogą mieć wpływ na cały budynek, uzasadniając nałożenie obowiązku na zarządcę. • Właściciel wyodrębnionego lokalu nie ma indywidualnego tytułu prawnego do komina czy kanału kominowego.
Odrzucone argumenty
Obowiązek usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego wentylacji powinien obciążać właściciela lokalu, a nie zarządcę, zwłaszcza po wyodrębnieniu własności lokalu. • Przepisy ustawy o własności lokali i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powinny być stosowane do podziału obowiązków między zarządcą a właścicielem lokalu.
Godne uwagi sformułowania
Przewody kominowe należą do części wspólnej budynku. • Nieprawidłowo działające przewody kominowe i wentylacyjne w konkretnym lokalu mogą mieć wpływ na funkcjonowanie tych instalacji w całym budynku. • Żaden właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do komina czy kanału kominowego.
Skład orzekający
Joanna Tuszyńska
przewodniczący
Małgorzata Brachel - Ziaja
członek
Jacek Bursa
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie odpowiedzialności zarządcy budynku za stan techniczny instalacji wspólnych, nawet jeśli problemy wynikają z lokali indywidualnych."
Ograniczenia: Dotyczy głównie budynków wielorodzinnych zarządzanych przez spółdzielnie lub wspólnoty mieszkaniowe.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu wadliwej wentylacji w budynkach wielorodzinnych i jasno rozgranicza odpowiedzialność zarządcy od właściciela lokalu, co jest istotne dla wielu mieszkańców i zarządców.
“Kto odpowiada za smród z wentylacji? Sąd wyjaśnia obowiązki zarządcy budynku.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.