II SA/Kr 3229/00

II SA/Kr 3229/00 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2004-10-28
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2000-12-19
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Małgorzata Brachel - Ziaja /sprawozdawca/
Mariusz Kotulski
Tadeusz Woś /przewodniczący/
Symbol z opisem
618  Wywłaszczanie i zwrot nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Uchylono zaskarżoną decyzję
Sentencja
WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 28 października 2004r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący : Sędzia NSA Tadeusz Woś Sędziowie : WSA Małgorzata Brachel-Ziaja ( spr.) AWSA Mariusz Kotulski Protokolant : Edyta Domagalska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 października 2004r. sprawy ze skargi T. F., A. F., M. F. i J. F. na decyzję Wojewody M. z dnia [...] 2000r. Nr [...] w przedmiocie rozliczeń w związku ze zwrotem wywłaszczonej nieruchomości - uchyla zaskarżoną decyzję w zakresie w jakim utrzymuje ona w mocy decyzję Prezydenta Miasta N. z [...] 2000r. znak: [...] w przedmiocie zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania określonego w niej w punktach 2,3 i 4 -
Uzasadnienie
II SA/Kr 3229/00
UZASADNIENIE
Decyzją z dnia [...]. 09. 2000 r. Nr [...], Prezydent Miasta N. , na podstawie art. 142 w zw. z art. 136 ust. 3 art. 137 i art. 140 ust. 1,2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami orzekł o zwrocie na rzecz poprzednich właścicieli wywłaszczoną nieruchomość położoną w obr. [...] w N. ozn. nr ewid. [...], o pow. 0,2678 ha (stanowiącą poprzednio część p. gr. [...]. kat. [...] -gm. Kat .Z. , o pow. 0,2944 ha) obj. KW [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w N. , [...]. Wydz. Ksiąg Wieczystych - a to na rzecz: A.F., w ¼, J.F. w ¼ , M.F , w ¼, i T.F. w ¼ , zobowiązując ich jednocześnie do wpłaty na rzecz Gminy N. zwaloryzowanego odszkodowania w wysokości 337.426 zł, w tym,
- kwoty 9.826 zł z tytułu zwaloryzowanego odszkodowania wypłaconego przy wywłaszczeniu w kwocie 48.204 zł starych ,
- kwoty 327.600 zł z tytułu zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu.
Ustalona należność powinna być wpłacona przez współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziału w nieruchomości tj. w kwocie po 84. 356, 50 zł przez każdego z nich, jednorazowo w terminie 3 miesięcy od daty uprawomocnienia się decyzji z odsetkami w przypadku zwłoki.
W uzasadnieniu decyzji podano, że przedmiotowa nieruchomość została wywłaszczona decyzją Urzędu Miejskiego, Wydział Geodezji i Gospodarki Gruntami z dnia [...] 1985 r. nr [...] na rzecz Skarbu Państwa, na cele budowy osiedla mieszkaniowego "[...]". Następnie została oddana w użytkowanie wieczyste Spółdzielni Mieszkaniowej w N. pod realizację celu wywłaszczenia. Jednakże Spółdzielnia uchwałą z dnia [...]. 1988 r. zrzekła się prawa użytkowania wieczystego w stosunku do tego gruntu, w związku z czym Urząd Miejski w N. decyzją Nr [...] orzekł o rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego.
Na podstawie decyzji komunalizacyjnej Wojewody z dnia [...]1994 r. ujawniono w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości prawo własności Gminy N.
W roku 1991 o zwrot wywłaszczonej nieruchomości wystąpili poprzedni jej właściciele stosownie do uprawnień wynikających z ustawy z dn. 29.04. 1985 r. o gospodarce nieruchomościami, podnosząc, że została ona wykorzystana niezgodnie z przeznaczeniem, a tym samym stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.
W chwili złożenia wniosku o zwrot tej nieruchomości, działka była już zabudowana kompleksem [..] garaży murowanych , których lokalizację ustalono (bez wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji), jako inwestycję o charakterze czasowym (przy czym nie określono czasu użytkowania garaży), jednakże z pozwoleniem na budowę, wydanym przez Urząd Miejski w N. Na skutek budowy tych garaży, a jeszcze dwóch dodatkowo wybudowanych tj. razem [...]- nieruchomość zwiększyła swoją wartość po wywłaszczeniu o kwotę 327 600 zł, a sama wartość gruntu obecnie wynosi 122.250 zł Łącznie wartość nieruchomości wedle wyliczenia rzeczoznawcy majątkowego w sporządzonym operacie wynosi kwotę 449.850 zł. Ponieważ kwota zwaloryzowanego odszkodowania (9.826 zł) nie przekracza 50% wartości działki ustalonej przez rzeczoznawcę (122.250 zł), dlatego też nie było potrzeby zastosowania art. 217 ust. 2 u.g.n.
Wywłaszczona działka stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, przeto należało orzec o j ej zwrocie poprzednim właścicielom, dokonując jednocześnie rozliczenia wartości nieruchomości stosownie do przepisów art. 140 u.g.n.
Ustalenie stopnia zwiększenia wartości nieruchomości nastąpiło po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego zgodnie z art. 140 ust. 4 u.g.n.
W odwołaniu od powyższej decyzji w części dotyczącej rozliczenia T.F. , A.F. i M.F. , nie precyzując żądania zarzucili, że nie powinni ponosić kosztów budowy garaży gdyż:
- Urząd Miejski nie powiadomił ich o zbędności działki w dacie, gdy Spółdzielnia Mieszkaniowa podjęła uchwałę o zrzeczeniu się prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości,
- Urząd Miejski doprowadził do sytuacji zagospodarowania działki przez osoby fizyczne, niezgodnie z celem jej przeznaczenia określonym w decyzji o wywłaszczeniu wbrew ustawowemu zakazowi użycia jej na inny cel. Osoby fizyczne wybudowały na działce garaże, niezgodnie z pozwoleniem na budowę i ustaleniami, gdyż garaże miały być wybudowane z materiałów nietrwałych, a dzierżawcy byli zobowiązani do usunięcia ich na własny koszt, bez prawa do odszkodowania w razie potrzeby przekazania gruntu na inny cel.
- Urząd Miejski nie nadzorował budowy, przez co doszło do samowoli budowlanej, gdyż użytkownicy wznieśli garaże z trwałych materiałów.
W związku z powyższym odwołujący się uważają, że rozliczenie wartości nieruchomości nie powinno obejmować kosztu budowy garaży, a tylko samą działkę, i to w stanie, w jakim znajdowała się ona przed wywłaszczeniem. Mając zaś na uwadze interes osób, które poniosły nakłady na budowę, proponują dodatkowo możliwe rozwiązanie, polegające na odzyskaniu przez niech terenu pod garażami bez garaży.
Decyzją z dnia [...] listopada 2000 r. Nr [...], organ odwoławczy -Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, podzielając stanowisko organu I instancji zawarte w decyzji i poglądy wyrażone w jej uzasadnieniu. W szczególności organ odwoławczy przytaczając art. 139 i 140 u.g.n. podniósł, że nieruchomość polega zwrotowi w stanie, w jakim się znajduje w dniu jej zwrotu, a decyzja o zwrocie powinna zawierać rozliczenie pomiędzy dotychczasowym właścicielem wywłaszczonej nieruchomości (tu Gminą,), a poprzednim właścicielem na rzecz, którego następuje zwrot nieruchomości. W razie zwiększenia się wartości nieruchomości po jej wywłaszczeniu, a przed zwrotem, osoba na rzecz, której następuje zwrot nieruchomości zwraca dotychczasowemu właścicielowi, kwoty nakładów zwiększające jej wartość w chwili zwrotu. Na przedmiotową nieruchomość zostały dokonane przez osoby trzecie nakłady w postaci budowy kompleksu [...] garaży. Zatem wartość nieruchomości uległa zwiększeniu, a ustalenie stopnia zwiększenia nastąpiło po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego.
Od powyższej decyzji skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie wnieśli; T.F. A.F. , M.F. i J.F. , domagając się jej zmiany w kierunku obniżenia wartości nieruchomości. Skarżący powtórzyli zarzuty podniesione, już w odwołaniu od decyzji organu I instancji, a w śród nich także i te;
- brak staranności, rzetelności i obiektywizmu po stronie organów prowadzących postępowanie o zwrot nieruchomości,
- przewlekłość postępowania, która miała wpływ na wynik spawy, gdyż od 1991 r. realia na rynku nieruchomości i ceny nieruchomości uległy zmianie, a nadto,
- nie wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla ustalenia wartości nieruchomości, i w końcu
- wygórowanie wartości wywłaszczonej nieruchomości w sposób uniemożliwiający odzyskanie jej właścicielom.
Ponadto skarżący podnieśli, że skoro pozwolenie na budowę garaży było niezgodne z prawem, to nie powinni dawni właściciele ponosić kosztów wynikłych z takich działań organów administracji publicznej . W pozwoleniu na budowę garaży było zobowiązanie inwestorów do likwidacji garaży własnym kosztem, na każde wezwanie Urzędu . Zatem Urząd powinien obecnie wezwać inwestorów do usunięcia tych garaży , a nie domagać się od wywłaszczonego właściciela zapłaty za bezprawne działania innych osób, na które nie miał on żadnego wpływu.
W uzupełnieniu skargi pismem z dnia [...].10.2004 r. skarżący zarzucili raz jeszcze wygórowaną wycenę garaży, która nie uwzględnia ich stanu technicznego, zużycia związanego z wiekiem (17 lat), braku remontów, oraz pogorszenia ich stanu technicznego na skutek podtopienia ścian w czasie powodzi w 2001 r. do wysokości około 1 m.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy stwierdził, iż brak jest w sprawie jakichkolwiek okoliczności faktycznych i prawnych mogących mieć wpływ na ewentualną zmianę stanowiska organu II instancji, zajętego w zaskarżonej decyzji. Właścicielowi nie przysługuje roszczenie o przywrócenie nieruchomości do stanu istniejącego przed wywłaszczeniem, a zwrot nieruchomości następuje w stanie w jakim znajduje się ona w dniu jej zwrotu. Po strome osoby na rzecz, której następuje zwrot powstaje obowiązek zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania , które podlega zmniejszeniu się lub zwiększeniu odpowiednio do zmniejszenia się lub zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu. Ustalenie stopnia zwiększenia wartości nieruchomości nastąpiło po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy.
Sąd rozpoznając skargę zważył, co następuje:
Stosownie do przepisu art. 97 par 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sadów administracyjnych i ustawę - prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 12717 - sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1. 01. 2002 r. i postępowanie nie zostało zakończone , podlegaj ą rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy z dnia 30.08. 2002 r. Prawo o postępowanie u przed sądami administracyjnymi. Zatem właściwym do rozpoznania niniejszej skargi jest Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie. Zgodnie z treścią art. 134p.o.p.p.s.a. Sąd nie jest związany granicami skargi i zobowiązany jest do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa, a także przepisów, które powinny znaleźć zastosowanie w sprawie.
W niniejszej sprawie decyzja w zakresie orzeczenia o zwrocie nieruchomości wobec nie zaskarżenia jej w toku instancji stała się ostateczna . Zatem kognicją Sądu objęte jest rozstrzygnięcie dotyczące rozliczeń, zawarte w decyzji orzekającej o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.
Skargę należy uznać za uzasadnioną.
Bezsporną w sprawie jest okoliczność, że przedmiotowa działka została wykorzystana wbrew zakazowi wynikającemu z przepisów ustawy z dn. 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, na inny cel niż uzasadniający wywłaszczenie; została zabudowana obiektem stanowiącym kompleks [...] garaży, wzniesionym przez osoby trzecie w okolicznościach wskazanych przez strony.
Jednakże i w tym stanie faktycznym trzeba stwierdzić, że zgodnie z ustaloną w przepisie art. 139 u.g.n zasadą; nieruchomość podlega zwrotowi w stanie , w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu. Oznacza to; że poprzedniemu właścicielowi nie przysługuje roszczenie o przywrócenie nieruchomości do stanu pierwotnego, w jakim znajdowała się ona przed decyzją o wywłaszczeniu, a także, że właśnie ów stan, w jakim się znajduje ona w dniu zwrotu podlega uwzględnieniu w rozliczeniach między wywłaszczonym właścicielem lub jego spadkobiercą, a Skarbem Państwa lub właściwą jednostką samorządu terytorialnego (w zależności od tego kto jest właścicielem nieruchomości w dniu jej zwrotu) -wedle reguł ujętych w przepisach art. 140 - 142 , art. 217 ust. 2 i art. 227 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21. 08. 1997 r./Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm/.
Po stronie poprzedniego właściciela w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, stosownie do art. 140 ust. l u.g.n. powstaje obowiązek zwrotu wypłaconego mu odszkodowania, które:
- podlega waloryzacji z tym z zastrzeżeniem, że jego wysokość nie może być większa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być większa niż jej wartość odtworzeniowa. (art. 140 ust. 2 u.n.g.),
- obniżeniu dla osób, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5. 12. 1990 r. ; zwracają one odszkodowanie zwaloryzowane, w wysokości nie większej niż 50 % aktualnej wartości tych nieruchomości, (art. 217 ust. 2 u.g.n.) - zwaloryzowane odszkodowanie podlega odpowiednio zmniejszeniu lub zwiększeniu o kwotę równą różnicy wartości ustalonej na dzień zwrotu, w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu. Przy ustaleniu różnicy -zgodnie ze wskazówką ustawową- przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu, (art. 140 ust.3 u.g.n.). Ustalenie stopnia zmniejszenia albo zwiększenia wartości nieruchomości następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 140 ust. 4 u.g.n.).
Należy tu od razu dopowiedzieć że opinia biegłego, jako dowód w sprawie podlega swobodnej ocenie organu orzekającego, który jest zobowiązany dokonać jej wszechstronnej analizy i wypowiedzieć się co do oceny jej przydatności dowodowej dla rozstrzygnięcia w spawie.
Na tle powyższych uwag należy stwierdzić, że sposób ustalenia zwaloryzowanego odszkodowania budzi poważne zastrzeżenia. Opina rzeczoznawcy majątkowego została bezkrytycznie przyjęta przez organ orzekający, który orzekł " zgodnie z opinią" nie dokonując oceny jej zasadności i poprawności przyjętych rozwiązań merytorycznych. Dlatego też skardze nie można odmówić słuszności.
Trzeba zauważyć, że w aktach sprawy znajduję się dwa operaty szacunkowe wyceny przedmiotowej nieruchomości sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego mgr K.K. a to;
- z dnia [...] 1998 r. - "wycena nieruchomości do postępowania o zwrot w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami" wraz z aneksem do niej z dnia [...]1999 r. oraz;
- z dnia [...] 2000 r. - "określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości stanowiącej własność Gminy N. dla celów postępowania administracyjnego dotyczącego zwrotu wywłaszczonej nieruchomości".
Opinie te nie różnią się w sposobie szacowania wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości stanowiącej obecnie działkę ozn. nr [...] Określając wartość działki rzeczoznawca przyjął to samo założenie w obu operatach; ż e jest ona niezabudowana i wolna od obciążeń, jak w dacie wywłaszczenia. Następnie uwzględniając wszystkie jej atrybuty, a w tym; lokalizację, kształt (prostokąt o kształcie regularnym), dogodność dojazdu, atrakcyjność, obecne przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego; (teren dla realizacji różnych form mieszkalnictwa, usług, rzemiosła ozn. symbolem [...]) - rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości metodą porównawczą mającą zastosowanie do określenia wartości rynkowej nieruchomości, przy założeniu, że strony przy zawarciu transakcji były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a nadto wyłączając ceny amatorskie i uzyskane z przetargów, jako nie odzwierciedlające tendencji rynkowych. Przy tych założeniach wyjściowych i badaniu rynku nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określił aktualną wartość wywłaszczonej gruntu w pierwszej opinii kwotą 99.007 zł w późniejszym aneksie kwotą 94.000 zł, w drugiej opinii kwotą 122. 251 zł.
Omawiane opinie różnią się zasadniczo w podejściu do określenia stopnia zwiększenia wartości rynkowej nieruchomości wskutek działań podjętych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu. W pierwszej opinii rzeczoznawca przyjął podejście kosztowe stosowane do ustalania wartości odtworzeniowej nieruchomości, kiedy to odrębnie określa się wartość gruntu i wartość jego części składowych, z zastosowaniem metody kosztów odtworzenia. Wedle tej metody za wartość części składowych gruntu przyjmuje się wartość równą kosztom ich odtworzenia. Za wartość części składowych gruntu biegła przyjęła każdy garaż z osobna od [...] wyliczając dla każdego z nich wartości odtworzeniowe. Następnie zsumowała te wartości, uzyskując kwotę 288.293 zł i uznała, że w takim stopniu wartość nieruchomości uległa zwiększeniu.
W drugiej opinii tj. z dnia [...]. 2000 r. , rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, które przyjmuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości. Ustaliła, że wartość jednego boksu garażowego stanowi kwotę 9.100 zł, co mnożąc przez ilość [...] boksów daje kwotę 327.600 zł określającą wartość rynkową całego obiektu stanowiącego część składową gruntu. Biegła w tej opinii zaniechała oceny stanu technicznego garaży chociaż podaje, że w okresie monitorowania rynku tylko 3 cechy wpływają w sposób zasadniczy na wartość garażu: lokalizacja w obrębie miasta, wiek i stan techniczny garażu, standard wykończenia (głównie rodzaj i jakość bramy garażowej). Ponieważ nie zaobserwowała wpływu na cenę takich cech, jak: rodzaj użytego do budowy materiału, wielkość garażu , wyposażenia w kanał naprawczy dlatego też, przy wycenie garaży nie uwzględniła stwierdzonych różnic występujących miedzy nimi, a wynikających ze sposobu wykonawstwa i użytych do budowy materiałów, faktu, że są one nieestetyczne wykonane także i z materiałów zużytych z elementami drewnianymi częściowo zbutwiałymi, a także; zużycia pokrycia dachowego i znacznego zużycia elewacji, wykruszeń w podjazdach betonowych itp . Z braku możliwości porównawczych nieruchomości z podobnym kompleksem garaży, gdyż takie działki nie występują na rynku nieruchomości i brak też popytu na nie, -rzeczoznawca dokonała porównań parami z występującymi w obrocie rynkowym pojedynczymi boksami garażowymi usytuowanymi zwykle w dużych zespołach garaży osiedlowych, wraz z częścią gruntu , na którym taki garaż został posadowiony. Na podstawie danych uzyskanych z analizy dostępnych transakcji dotyczących sprzedaży pojedynczych boksów wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu o powierzchni równej powierzchni zabudowy garażu, rzeczoznawca wyprowadziła średnią cenę boksu jw. podano w kwocie 9.104 zł.
Wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu dla powierzchni zabudowy l boksu została obliczona z ustalonej wartości rynkowej prawa własności - wycenionego w operacie gruntu - o tych samych cechach, co grunt nieruchomości przyjętych do porównania. Wartość rynkowa całego obiektu jest równa sumie wartości rynkowej pojedynczych garaży.
W oparciu o powyższy operat z dnia [...]. 2000 r. dokonano rozstrzygnięcia w zakresie rozliczeń w decyzji o zwrocie nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji organ nie podał motywów swojego wyboru właśnie tej opinii, ani nie dokonał jej wszechstronnej analizy, nie wypowiedział się , co do zastosowanego podejścia i metody szacowania nieruchomości. Jako poważne zaniedbanie organu orzekającego należy potraktować nie ustosunkowanie się do istotnych różnic w określeniu wartości nieruchomości w dwóch zasadniczych opiniach sporządzonych przez tego samego biegłego w jednej sprawie, a zwłaszcza co do zastosowanych przez niego podejść, metod i technik szacowania Organ nie uczynił nic w kierunku by uzyskać stanowisko biegłej w konfrontacji z jej rozbieżnymi opiniami wydanymi w tej sprawie.
Trzeba stwierdzić, że operat ten, będący podstawą rozstrzygnięcia, nie wytrzymuje krytyki, zarówno co przyjętego podejścia oraz sposobu wyliczenia wartości, a także z uwagi na jego wewnętrzne sprzeczności, które nasuwają poważne wątpliwości, co do prawidłowości ustalonych wartości cząstkowych obiektu składowego nieruchomości, rzutujących na przyjętą wartości całego obiektu. Przepis art. 154 u.g.n. daje rzeczoznawcy majątkowemu możliwość wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, wskazując jednocześnie jakie czynniki musi on uwzględnić, a w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcje wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości. Oznacza to, że wybór nie może być dowolny, lecz oparty na racjonalnych przesłankach , które także powinny znaleźć wyraz w uzasadnieniu operatu szacunkowego. W operatach tych brak jest uzasadnienia dokonanego wyboru podejścia Jak również w ostatniej opinii brak jest uzasadnienia odejścia od wyboru dokonanego podejścia kosztowego w poprzedniej opinii, stosowanego do ustalenia wartości odtworzeniowej części składowej nieruchomości i przejścia na podejście porównawcze stosowane do określenia wartości rynkowej nieruchomości.
Przed przystąpieniem do wyboru podejścia, biegły powinien mieć na uwadze cel wyceny, tu; że przedmiotem jej jest rozliczenie odszkodowania, jako konsekwencji zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, a nie ustalenie ceny kupna-sprzedaży dla transakcji sprzedaży tej nieruchomości.
Przyjęcie do rozliczenia odszkodowania operatu z dn. [...]2000 r. z ustaloną ceną nieruchomości w podejściu porównawczym doprowadziłby do sytuacji, w której dawny właściciel zwraca wypłacone mu przy wywłaszczeniu odszkodowanie w wysokości już zwaloryzowanej za działkę, a ponadto płaci dodatkowo nową, wolnorynkową cenę za połowę tejże działki, tj. za część obejmującą powierzchnię zabudowaną częścią składową. Biegła bowiem wliczyła w cenę części składowej gruntu (obiektu garażowego) wartość rynkową powierzchni znajdującego się pod nią gruntu.
Do ustalenia ceny gruntu biegła przyjęła założenie, że uwzględnia ona ceny transakcyjne na rynku nieruchomości uzyskane w umowach, w których strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także upłyną czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków, co w żaden sposób nie przystaje do likwidacji skutków wywłaszczenia dokonanego przed [...] 1990 r. na podstawie przepisów art. 6 ust. z dnia 12.03.1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości.
Należy dodać, że oprócz omówionych na wstępnie zasad wynikających z treści powołanych przepisów art. 140-142, art. 217 ust.2 i art. 217u.g.n., do rozliczenia między wywłaszczonym a ostatnim właścicielem nieruchomości, miały zastosowanie przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7. 07. 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 98 póz. 612 z dnia 31.07. 1998 r./ Par. 30 powołanego rozporządzenia RM stanowił, że przy ustaleniu stopnia zmniejszenia albo zwiększenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 140 ust. 4 u.n.g. uwzględnia się wyłącznie te skutki zmian wartości nieruchomości, które zostały spowodowane działaniami dokonanymi bezpośrednio na nieruchomości.
Bezspornym jest, że skutkiem działań dokonanych na przedmiotowej nieruchomości jest istniejąca na niej zabudowa w postaci obiektu garażowego, stanowiąca część składową gruntu.
Przyjęte przez biegłą podejście porównawcze nie pozwala na odrębne określenie wartości gruntu i wartości jego części składowych.
Aby uniknąć sytuacji podwójnego obciążania poprzedniego właściciela ceną gruntu, dokonując rozliczeń należało zastosować podejście - przewidziane zarówno w przepisach u.g.n. i powołanym wyżej rozp. Rady Ministrów / w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego/ par. 13 ust. 1 i ust.3 i nast. - pozwalające na odrębne określenie tych wartości. Takim podejściem jest podejście kosztowe, ( które biegła zastosowała w pierwszej opinii), a które stosuje się do określania wartości odtworzeniowej nieruchomości przez odrębne określenie wartość gruntu i wartość jego części składowych, (par. 12, i par 13 ust. 1). Zawartość części składowych gruntu zgodnie z par 13 ust.3 rozp. RM, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub zastąpienia, pomniejszona o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji. Przy metodzie kosztów likwidacji określa się wartość materiałów porozbiórkowych, pomniejszoną o koszty rozbiórki lub likwidacji, stosując technikę szczegółową, (par. 15 ust.3 i par 17)
Biegła stwierdziła, że na rynku w obrocie nieruchomościami nie występują w ogóle działki zabudowane tego rodzaju obiektami i nie ma na nie popytu, co także wskazywało na konieczność zastosowania podejścia kosztowego.
Przed wyborem metody w ramach podejścia kosztowego należało w sposób obiektywny ustalić atrybuty działki, a także rozważyć; czy obecne jej zagospodarowanie przedmiotowym obiektem garażowym, zajmującym około 50 % powierzchni działki jest właściwym sposobem w odniesieniu do przeznaczenia w miejscowym planie i racjonalnym wykorzystaniem terenu przy uwzględnieniu stopnia uciążliwości tej części składowej gruntu wynikającej z ruchu [...] samochodów dojeżdżających , wyjeżdżających, manewrujących na tej działce i ich negatywnego wpływu na środowisko..
Bez rozważenia powyższych wstępnych kwestii nie można było dokonać prawidłowego wyboru metody i techniki służącej do określenia wartości części składowej gruntu. Rzeczoznawca w ogóle nie rozważyła możliwości zastosowania metody kosztów likwidacji dla ustalenia wartości części składowej gruntu. Jeżeli charakter i stan techniczny istniejącej na gruncie zabudowy, nie uzasadnia ochrony jej substancji, a zarazem nie pozwala na właściwe, celowe zagospodarowanie działki, to należałoby przyjąć, za wartość części składowej gruntu kwotę równą kosztom jej likwidacji, (par. 13 ust. 3 rozp. RM) Metoda ta ma zastosowanie wówczas gdy obiekt jest przeznaczony do rozbiórki. Przy metodzie kosztów likwidacji określa się wartość pozyskanych materiałów z rozbiórki, pomniejszonych o stopień ich zużycia i jeszcze pomniejszonych o koszt rozbiórki lub likwidacji.
Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy biegły powinien opracować opinię uzupełniającą przy uwzględnieniu powyższych uwag, a w razie potrzeby należy biegłego przesłuchać. W szczególności biegły powinien uwzględnić realny stan rzeczy to znaczy, że częścią składową gruntu jest obiekt garażowy, a nie znajdujące się w nim poszczególne garaże. Dokonać wyboru właściwej metody i techniki przewidzianej dla zastosowanego podejścia, uzasadniając swój wybór i rozwiązania merytoryczne stosownie do obowiązku wynikającego z przepisów u.g.n. i rozporządzenia RM, a organ orzekający powinien dokonać oceny tego dowodu zgodnie z wymogami art. 77 kodeksu postępowania administracyjnego.
Na organie prowadzącym postępowanie w sprawie zwrotu nieruchomości spoczywa też obowiązek wynikający z przepisu art. 9 k. p. a. w związku z art. 141 ust. l u.n.g. poinformowania strony o możliwości złożenia wniosku o rozłożenia na raty należności o których mowa w art. 140 u.n.g.
W tym stanie rzeczy, skoro stan sprawy nie został należycie wyjaśniony, Sąd stwierdzając naruszenie przepisów postępowania art. 7 i art. 77 parlk .p.a. w zw. zart. 140 u.n.g. uwzględnił skargę i orzekł jak w sentencji na podstawie art. 145 par 1 pkt 1 lit "c" prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.