II SA/Kr 2324/02

II SA/Kr 2324/02 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2006-05-18
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2002-09-03
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Barbara Pasternak /sprawozdawca/
Joanna Tuszyńska /przewodniczący/
Kazimierz Bandarzewski
Symbol z opisem
618  Wywłaszczanie i zwrot nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie WSA Barbara Pasternak (spr.) AWSA Kazimierz Bandarzewski Protokolant Edyta Domagalska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 maja 2006 r. sprawy ze skargi Z. M. na decyzję Wojewody z dnia 29 lipca 2002 r. Nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego Z M kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] 2002 r. nr. [...] , na podstawie przepisów art.112ust. 1-4, art. I13 ust.l i 3, art. 119ust.l pkt 1-4 i 7, art.121 ust.l,art. 123, art.128 ust.l, art. 129 ust. l, art. 130 ust. l i 2, art. 132 ust. 1-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. ( tekst jednolity : Dz. U. z 2000 r. Nr 46, póz. 543 ) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity : Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm. ), Starosta
1. Wywłaszczył na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod modernizację drogi krajowej nr 7 na terenie miasta, nieruchomość położoną w [...] oznaczoną w ewidencji gruntów miasta [...], obręb 8, arkusz 45 jako działka nr [...] o powierzchni 0,1368 ha , mającą uregulowany stan prawny w księdze wieczystej KW [...] stanowiącą własność Z. M. i orzekł, że wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu przez własności dotychczasowego właściciela od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna,
2. Ustalił wysokość odszkodowania z tytułu wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości, zwaloryzowanego w oparciu o wskaźnik zmian cen towarów i usług konsumpcyjnych na dzień wydania decyzji, w kwocie [...] zł ( słownie złotych : [...] ) na rzecz Z. M. i orzekł, że zapłata odszkodowania nastąpi w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, oraz, że wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty, nadto orzekł iż:
3. ostateczna decyzja stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej
4. do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego.
W uzasadnieniu decyzji Starosta wskazał, że Generalna Dyrekcja Dróg Publicznych w [...] Biuro w [...] wystąpiła o wywłaszczenie nieruchomości położonej w [...], obręb 8, arkusz 45 oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,1368 ha, dla zrealizowania celu publicznego jakim jest modernizacja drogi krajowej nr 7 na terenie miasta [...] po uprawomocnieniu się nowej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Prezydenta Miasta z dnia [...] 2000 r. znak : UAN-[...] wydanej w oparciu o miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta [...] zatw. Uchwałą Nr 44/90 Rady Miasta z dnia 21.12.1990 r. (ogł. w Dz. Urz. Woj. Kieleckiego Nr 1, poz. 3 z 10.01.1991 r.) oraz ocenę aktualności planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta zatw. Uchwałą Nr 30/94 Rady Miasta z dnia 28.11.1994 r. ( ogł. w Dz. Urz. Woj. Kieleckiego Nr 12, poz. 139 z dnia 15.12.1994 r. ), podkreślając, że konieczność poprawy bezpieczeństwa ruchu drogowego na najbardziej ruchliwej arterii komunikacyjnej regionu, a w szczególności na odcinku miasta drogi krajowej nr 7 jest sprawą niezwykłej wagi. Podział przedmiotowej nieruchomości został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta znak : [...] z dnia [...].1998 r.
Przeprowadzone rokowania o nabycie nieruchomości w drodze umowy cywilnoprawnej z właścicielem nie przyniosły pozytywnego rozstrzygnięcia. Z.M. nie wyraził zgody na zbycie przedmiotowej nieruchomości, wnosząc o wykup całej nieruchomości o łącznej pow. 0,4698 ha, w skład której wchodzi przedmiotowa działka 158/4 o pow. 0,1368 ha oraz działki oznaczone nr [...] o pow. 0,0795 ha, 158/6 o pow. 0,0960 ha i 158/1 o pow. 0,1575 ha. Działka nr [...] nie przylega do projektowanej drogi krajowej nr 7, lecz do działki nr [...], którą to działkę Z.M. sprzedał Gminie. Właściciel wyraził zgodę na wynegocjowaną cenę l m2 gruntu w wysokości [...] zł, pod warunkiem, że zostanie wykupiona cała nieruchomość co zawarte jest w protokole z rokowań przeprowadzonych w dniu [...]2001 r. oraz w piśmie właściciela do Generalnej Dyrekcji Dróg Publicznych z dnia [...].2001 r. Na złożoną przez Generalną Dyrekcję Dróg Publicznych ofertę wykupu działek leżących poza terenem przewidzianym pod inwestycję, przylegających do projektowanej drogi krajowej nr 7, oznaczonych nr [...] i [...] po [...] zł za l m2 gruntu Z.M nie wyraził zgody.
Wyznaczony właścicielowi dwumiesięczny termin do zawarcia umowy notarialnej zbycia nieruchomości minął bezskutecznie. Na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej w dniu [...] 2002 r. właściciel Z. M. na oferowaną kwotę [...] zł określoną przez rzeczoznawcę majątkowego za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,1368 ha wraz z składnikami roślinnymi nie wyraził zgody, podtrzymując w dalszym ciągu żądanie wykupu całej nieruchomości o pow. 0,4698 ha. W związku z zawiadomieniem z art. 10 k. p. a. w sprawie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów przed wydaniem decyzji właściciel w dniu [...].2002 r. oświadczył, że podtrzymuje żądanie wykupu całej nieruchomości licząc po [...] zł za l m2 . W piśmie z dnia [...].2002 r, oświadczył, że z dniem [...].2002 r. nie wyraża zgody na wcześniej ustaloną cenę [...] zł za l m2 gruntu. Starosta przyjął i ustalił wysokość odszkodowania po waloryzacji na kwotę [...] zł i orzekł jak w sentencji decyzji.
Od powyższej decyzji odwołał się Z. M.. W odwołaniu zarzucił, że zaproponowana kwota odszkodowania jest nieadekwatna do cen występujących na wolnym rynku, a także, iż w przypadku wywłaszczenia tylko działki nr [...] o pow. O, 1368 ha, pozostałe działki stanowiące jego własność, (powstałe w wyniku podziału nieruchomości o łącznej powierzchni 0,4698 ha ) całkowicie stracą swój dotychczasowy charakter i nigdy nie będą odpowiadały standardom poprzedniego użytkowania, zwłaszcza, że leżą w strefie uciążliwości drogi. Zarzucił że postępowanie w sprawie wszczęte zostało pod rządami poprzednio obowiązującej ustawy o g.g. i w.n. , a więc cały proces negocjacji powinien być zgodny z jej zasadami. Zakwestionował wycenę gruntu, która wg. niego straciła aktualność i podniósł, że w transakcjach wolnorynkowych osiągana jest cena [...],-zł za l m2 . Wniósł o wykup wszystkich działek cząstkowych, oraz o ustalenie ceny za grunt na poziomie cen wolnorynkowych.
W odpowiedzi na odwołanie Starosta podtrzymał argumenty zawarte w uzasadnieniu decyzji, podkreślając, że pod inwestycję związaną z realizacją celu publicznego przeznaczona została tylko działka nr [...] o pow. O, 1368 ha . Inwestor był skłonny w trakcie prowadzonych negocjacji wykupić działki o nr [...] i [...], jednak z powodu niewyrażenia przez właściciela zgody na proponowana cenę do tego nie doszło. Podniósł, że pozostałe działki leżą w na terenie przeznaczonym dla rzemiosła oraz drobnej wytwórczości, zaś działka nr [...] w ogóle nie przylega do projektowanej drogi i jeżyna terenie przeznaczonym pod zieleń rekreacyjną o charakterze osiedlowym i dzielnicowym.
Po rozpatrzeniu odwołania, Wojewoda Świętokrzyski Decyzją z dnia 29 lipca 2002 r. Znak RR. XI. 7724-66/02, na podstawie art. 127 § 2 i art. 138 § l pkt l kpa w związku z art. 128 § l, art. 130 i art.134 ustawy o gospodarce nieruchomościami orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.
W uzasadnieniu powyższej decyzji Wojewoda ustalił:
W 1992 r. dokonany został podział działki nr [...]na działki nr [...] nr [...] i nr [...] W oparciu o odpis z księgi wieczystej KW nr [...] nieruchomość stanowiąca własność Z. M., położona w [...] o pow.0,4698 ha składała się z działek oznaczonych nr [...] o pow. 0,1575 ha ł nr [...] o pow.0,3123 ha. Działkę nr [...] nabyła w drodze umowy kupna-sprzedaży od Z. M. w dniu [...].1993r Gmina [...]. Natomiast działka nr [...] o pow.0,3123 ha w związku z inwestycją polegającą na przebudowie drogi kraj owej nr 7 na terenie miasta [...] podzielona została na działki: nr [...] o pow. 0,1368 ha i nr [...] o pow. 0,0795ha i nr [...] o pow. 0,0960 ha. Podział ten został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...].1998 r. znak: [...] Zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...].2000r, znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu wydaną w oparciu o miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony w dniu [...]1990 r. oraz w oparciu o ocenę aktualności planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego w dniu [...].1994, nieruchomość położona w [...] oznaczona w ewidencji gruntów miasta obręb 8 arkusz 45 jako działka nr [...] o pow. 0,1368 ha , przeznaczona została na realizację celu publicznego jakim jest modernizacja drogi krajowej nr 7 na terenie miasta. W związku z zaistnieniem konieczności realizacji celu publicznego jakim jest modernizacja drogi inwestor - Dyrekcja Okręgowa Dróg Publicznych pismem z dnia [...]1997r znak: [...] stosownie do przepisów ustawy z dnia 29.04.1985r o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomościami (Dz.U nr 30 póz. 127, z 1991 -tekst jednolity) wystąpiła do Zarządu Miasta z wnioskiem o wszczęcie z urzędu postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, uzasadniając swój wniosek przeprowadzeniem bezskutecznych negocjacji z właścicielem nieruchomości w sprawie nabycia nieruchomości na drodze cywilno-prawnej . Zawiadomieniem z dnia [...].1997 r. Prezydent Miasta wszczął z urzędu w stosunku do przedmiotowej nieruchomości postępowanie wywłaszczeniowe.
Wojewoda zważył, co następuje:
W dniu 01.01.1998r weszła w życie ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115, poz.741), która stanowiła, iż organem właściwym w sprawach wywłaszczeń w postępowaniu w I instancji stał się Wojewoda Organ ten postanowieniem z dnia [...].1998 r. znak: [...] zawiesił z urzędu postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie. W uzasadnieniu postanowienia podniesiono, iż w dniu [...]1997 r. utraciła ważność decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana przez Prezydenta Miasta z dnia [...].1995 r. znak: [...] i zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami zaistniała konieczność uzupełnienia dokumentacji o dokumenty niezbędne do wydania decyzji wywłaszczeniowej zgodnie z treścią art.116 ust.2 tej ustawy. Ponadto ustalił, że w związku z art. 233 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprawy wszczęte, lecz nie zakończone decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie wskazanej ustawy, prowadzić należy na podstawie tych przepisów. Skutkiem reformy administracyjnej z dnia 01.01.1999r (Dz.U nr 133, poz 872, z 1998 r.) i dokonanymi w związku z tym zmianami w ustawie z dnia 21.08.1997r o gospodarce nieruchomościami Starosta stał się organem właściwym w sprawach wywłaszczeń.
Na skutek zmian organizacyjnych inwestorem modernizacji drogi krajowej nr 7 na terenie [...] stała się Generalna Dyrekcja Dróg Publicznych Oddział Południowo-Wschodni,. W dniu [...].2000 r. Prezydent Miasta wydał decyzję znak: [...] ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu , która dotyczyła m. in. przedmiotowej nieruchomości.
Wnioskiem z dnia [...].2000 r. po ustaniu przyczyny zawieszenia postępowania Generalna Dyrekcja Dróg Publicznych wystąpiła do Starosty o wszczęcie postępowania celem wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości niezabudowanej o pow. 0,1368 ha, oznaczonej jako działka nr [...] stanowiącej własność Z. M. W wyniku przeprowadzonych przez organ I instancji rokowań mających na celu sprzedaż nieruchomości odbyły się w dniach [...] 2001 r, i [...].2002r rozprawy administracyjne na których zainteresowany po złożeniu wyjaśnień i zapoznaniu się z materiałami dowodowymi nie wyraził zgody na dobrowolną sprzedaż nieruchomości za kwotę [...] zł, wnosząc o wykup całej nieruchomości o łącznej pow. 0,4698 ha. Po zapoznaniu się z materiałem dowodowym zebranym w toku postępowania przed organem I instancji Z M. w dniu [...].2002 r wyraził zgodę na sprzedaż całej nieruchomości o pow.0,4698 ha za cenę wynikającą ze sporządzonego w stosunku do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] operatu szacunkowego tj.za kwotę [...] zł za m2. W złożonym następnie piśmie z dnia [...].2002 r oświadczył, że nie wyraża zgody na sprzedaż całej nieruchomości za wcześniej ustaloną cenę [...] zł za m2, stosownie do wyceny rzeczoznawcy majątkowego , wnosząc o ponowną wycenę gruntu w oparciu o transakcje zawarte na wolnym rynku. Ustalona przez działającego w imieniu Skarbu Państwa Starostę kwota odszkodowania wynika ze sporządzonego na zlecenie organu w dniu [...].2001 r. przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego w którym dokonana została wycena nieruchomości. Wojewoda stwierdził, że postępowanie prowadzone było zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami ustawy z dnia 21.08.1997 r o gospodarce nieruchomościami, rozstrzygnięcie w sprawie jest prawidłowe i znajduj e uzasadnienie w stanie faktycznym sprawy i materiale dowodowym zebranym w toku postępowania. Oczywistym jest, że przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona na realizację celu publicznego jakim jest modernizacja drogi krajowej nr 7 na terenie miasta realizowanego zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...].2000r, znak: [...] wydanej w oparciu o miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta. Odnośnie zarzutów zawartych w odwołaniu Wojewoda podniósł, iż nie znajdują one uzasadnienia w obowiązujących przepisach i stanie faktycznym sprawy, albowiem pod realizację inwestycji polegającej na budowie drogi krajowej nr 7 przeznaczona została nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow.0,1368 ha. Właściciel nieruchomości zażądał wykupu całej nieruchomości o ogólnej pow. 0,4698 ha, uzasadniając to faktem, iż w wyniku budowy drogi pozostałe działki powstałe w wyniku podziału stracą swój dotychczasowy charakter i funkcje. Zgodnie z art.113 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem objęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele , na żądanie właściciela nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Wskazany przepis ustawy nie zawiera normy prawnej która obligowałaby organ do wykupu nieruchomości w każdym przypadku. Właściciel nieruchomości po wykazaniu, że pozostała część nieruchomości przeznaczonej do wywłaszczenia nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, może żądać wykupu pozostałej części. W przedmiotowym stanie faktycznym część nieruchomości pozostała po dokonanym wywłaszczeniu zgodnie z materiałem dowodowym zebranym w sprawie stanowi nieruchomość niezabudowaną, łąkę klasy IV i V.
W sprawie wykupu pozostałej części nieruchomości strona postępowania w oparciu o art. 113 ust.3 ustawy o g.n. ma prawo wystąpić z żądaniem o nabycie tej części w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego na czyj ą rzecz następuje wywłaszczenie. Organ po przeprowadzeniu odrębnego postępowania mającego na celu zbadanie zasadności przesłanek przewidzianych w art.113 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami rozstrzyga sprawę merytorycznie. Wojewoda nie jest organem właściwym do wydania orzeczenia w tym zakresie. Przylegające do drogi krajowej nr 7 dz. nr [...] i nr [...] stanowiły przedmiot negocjacji z inwestorem w sprawie wykupu, który wyraził gotowość wykupu nieruchomości za cenę wynikającą ze sporządzonego dla wywłaszczonej działki nr [...] operatu szacunkowego. Odnosząc się do wskazanego w odwołaniu strony zaświadczenia z dnia [...].1997 r. Wojewoda stwierdził, iż dotyczy ono nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] przed dokonanym w 1998 r. podziałem nieruchomości na działki cząstkowe nr [...], [...] [...] Zaświadczenie z dnia [...] 2002 r. nie uwzględnia w ogóle podziału nieruchomości który został dokonany w 1992 r. i 1998 r. , odnosi się do planu zagospodarowania zatwierdzonego Uchwałą Wojewódzkiej Rady Narodowej w Kielcach z 1977 r. zaktualizowaną w 1984 r. i operuje ogólną numeracją nieruchomości jako działką nr [...]. Natomiast dołączone przez stronę zaświadczenie z dnia [...].2002 r. dotyczy działki nr [...] która nie stanowi przedmiotu postępowania wywłaszczeniowego.
W związku z powyższym, za dowód w postępowaniu uznał Wojewoda najbardziej szczegółowe i aktualne zaświadczenie z dnia [...].2002 r., wydane w oparciu o miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta zatwierdzony uchwałą Nr [...] z dnia [...].1990 r. w oparciu o ocenę aktualności planu zatwierdzoną uchwałą Nr [...] z dnia [...].1994 r., z którego wynika, że działka nr [...] leży na terenie przeznaczonym pod rzemiosło, drobną wytwórczość lub przemysł nieuciążliwy, działka nr [...] stanowi teren izolacyjny , zaś działka nr [...] przeznaczona została pod zieleń rekreacyjną o charakterze osiedlowym i dzielnicowym, ciągi spacerowe ł place zabaw dla małych dzieci.
Odnosząc się do pozostałych zarzutów związanych z ustaleniem kwoty za wykupywane działki na poziomie cen wolnorynkowym, organ II instancji wskazał, iż w oparciu o art. 130 ust. 2 ustawy o g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości.
W oparciu o przepisy ustawy o g.n. oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7.07.1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 98, póz. 612 z 1998 r.), rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1368 ha zgodnie z jej celem, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości pod nowe drogi albo poszerzenie dróg istniejących.
Biorąc pod uwagę powyższe organ odwoławczy orzekł o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy.
Powyższą decyzję Wojewody zaskarżył do naczelnego sądu Administracyjnego Z. M.
W skardze zarzucił, że postępowanie administracyjne w sprawie prowadzone było w sprzeczności z obowiązującymi przepisami. Proponowana w 1996 r. przez Urząd Miejski cena (kiedy rozpoczęły się negocjacje związane z wykupem gruntu) była rażąco niska . Po dokonaniu wyceny okazało się, że cena gruntu w ciągu 2 lat wzrosła ok. sześć razy. W piśmie z dnia [...] 2002 r. oświadczył, że nie zgadza się na cenę [...],-zł za 1 m2. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji twierdzi się, że odszkodowanie za wywłaszczony grunt ustalono na poziomie cen wolnorynkowych, powołując się na przepis art. 130 ust. 2 ustawy o g.n., zaś ceny te wynoszą aktualnie [...] zł za 1 m2, a nie [...] za 1 m2. Ponadto, według wiedzy skarżącego, ustawa z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości przewidywała obowiązek inwestora wykupienia całości nieruchomości, w przypadku, gdy po jej wykupie pozostałe części straciły swój dotychczasowy charakter. W związku z tym niezrozumiałe dla niego jest stanowisko organów prowadzących postępowanie stojących na stanowisku, iż przedmiotem wykupu może być tylko grunt przeznaczony pod inwestycję, biorąc w szczególności pod uwagę treść przepisu art. 113 ust 3 ustawy o g.n. Skarżący zakwestionował przedstawiony w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przebieg negocjacji w sprawie ceny za działkę wywłaszczaną, a także za pozostałe działki, które jego zdaniem powinny zostać wraz z nią wykupione. Zdaniem skarżącego, kolejna , dokonana przez inwestora w [...] 2002 r. wycena gruntów przeznaczonych pod inwestycję ustala cenę za l m2 na [...] zł . Zarzucił, że inwestor nie dotrzymywał terminów do zajęcia stanowiska w sprawie wykupu i wyceny gruntu . W skardze podkreślił, że rozumie cel publiczny, jakim jest budowa drogi , jednak chce uwzględnienia swoich interesów, zgodnie z wyrażoną w Konstytucji zasadą równości podmiotów, oraz szczególnej ochrony prawa własności.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie , podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
W związku z wejściem w życie z dniem 1 stycznia 2004 r. ustaw: z dnia 25 lipca 2002 r. -Prawo o ustroju sądów administracyjnych i z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, na podstawie art. 97 § l ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.-Przepisy wprowadzające ustawę-Prawo o ustroju sadów administracyjnych i ustawę-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1271 ze zm.) sprawa niniejsza podlega rozpoznaniu przez wojewódzki sąd administracyjny, na podstawie przepisów ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi(Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), w skrócie ppsa.
Wojewódzki Sąd Administracyjny kontrolując zaskarżoną decyzję, nie będąc związany -stosownie do treści przepisu art. 134 § l ustawy ppsa - zarzutami i wnioskami skargi, ustalił, że zaskarżona decyzja Wojewody oraz poprzedzająca ją decyzja Starosty z dnia [...] 2002 r. znak [...] naruszają prawo, albowiem:
Stosownie do treści przepisu art. 116 ust. l pkt l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o g. n. w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania w sprawie przez organ I i II instancji, we wniosku o wywłaszczenie należy określić nieruchomość z podaniem oznaczeń z księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz z katastru nieruchomości. Zgodnie z treścią ust. 3 tego przepisu , przepis ust. l stosuje się odpowiednio w razie wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego z urzędu, co miało miejsce w niniejszej sprawie. Wniosek o wywłaszczenie nieruchomości będącej przedmiotem postępowania nie spełnia powyższych warunków. W dniu [...] 1997 r. tj. w dniu złożenia wniosku o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego nie istniała działka ewidencyjna oznaczona numerem [...], o pow. 0,1368 ha. Działka ta, jak wynika z akt sprawy (k. 24), została dopiero wydzielona Decyzją Prezydenta Miasta Decyzją z dnia [...] 1998 r. znak [...]
Znajdujący się w aktach sprawy wniosek o wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości nie zawiera kolejnych dokumentów, stanowiących niezbędne elementy, jakie powinien zawierać wniosek o wywłaszczenie nieruchomości , to jest: decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zawierającej określenie granic zewnętrznych terenu niezbędnego do realizacji celu publicznego, na który nieruchomość miała być wywłaszczona, mapy z rejestrem nieruchomości objętej wnioskiem o wywłaszczenie lub mapy z podziałem i rejestrem oraz decyzji zwierającej tej podział w przypadku, gdy wniosek dotyczy tylko części nieruchomości, Ten ostatni brak spowodowany jest oczywiście wyżej opisaną wadą wniosku, polegającą na nieistnieniu w dniu jego złożenia nieruchomości, której dotyczyło postępowanie.
Wniosek o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego nie zawierał także opisu dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości i stanu jej zagospodarowania. Opis ten ma istotne znaczenie dla ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie oraz stanowi jeden z elementów umożliwiających organowi wywłaszczającemu prawidłową ocenę, czy wywłaszczenie danej nieruchomości odpowiada dyspozycji art. 7 kpa, nakazującego uwzględnianie w toku postępowania administracyjnego interesu społecznego i słusznego interesu obywateli.
Z treści tego wniosku o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego wynika jedynie, że decyzja o wzizt (nie wiadomo czy dotycząca przedmiotowej nieruchomości) została dołączona do innego wniosku, nieznanej treści i nie wiadomo, jakiej sprawy dotyczącego. W konsekwencji zawiadomienie o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego dotyczyło nieruchomości nieistniejącej. Także wniosek do Sądu Rejonowego w [...] Wydział Ksiąg Wieczystych , o wpisanie wzmianki o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego odnośnie działki nr [...] dotyczył działki nieistniejącej.
Jak wynika z treści uzasadnienia Postanowienia o zawieszeniu postępowania w sprawie z dnia 17. 12. 1998 r. , na skutek utraty ważności z dniem 31 grudnia 1997 r. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Prezydenta Miasta z dnia [...].1995 r. znak [...] , oraz w związku z przepisami ustawy z dnia 21. 08. 1997 r. o g.n. organ prowadzący postępowanie, w oparciu o przepisy art. 97 § l pkt 4 i art. 101 kpa zawiesił postępowanie w sprawie z uwagi na konieczność uzupełnienia dokumentacji. Postanowienie to wydane zostało z naruszeniem przepisu art. 97 § l pkt. 4 oraz art. 64 § 2 kpa. W oparciu o art. 97 § l pkt. 4 , organ administracji publicznej obowiązany jest zawiesić postępowanie w przypadku, gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Przez pojęcie "zagadnienia wstępnego" rozumie się "sytuacje, w których wydanie orzeczenia merytorycznego w sprawie będącej przedmiotem postępowania przed właściwym organem, uwarunkowane jest uprzednim rozstrzygnięciem wstępnego zagadnienia prawnego. Jest to poza tym zagadnienie otwarte, tzn. nie było przedtem przesądzone na właściwej drodze( tak B. Adamiak, kpa, Komentarz, Duże Komentarze Becka, wyd. 7, str. 444) Istnienia ważnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz konieczności załączenia jej do wniosku o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w żadnym wypadku nie można utożsamiać z istnieniem w sprawie zagadnienia wstępnego w rozumieniu art. 97 § l pkt 4 kpa. Decyzja o wzizt, prawnie określająca możliwość wykorzystania terenu na zamierzony przez wnioskodawcę cel wywłaszczenia , zapewnia realizację zasad planowania przestrzennego na danym terenie. Bez niej nie jest możliwe wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, a utrata jej ważności powoduje wygaśnięcie celu uzasadniającego wywłaszczenie. W przypadku utraty ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dana nieruchomość nie może być użyta na cel zamierzony przez wnioskodawcę wywłaszczenia. Klauzule utraty ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu stanowiły (do dnia 11 lipca 2003 r. tj. uchylenia ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym) gwarancję przeciwdziałania wykorzystywaniu terenów na cele inwestycyjne, również wtedy, gdy rzeczywiste ich wykorzystanie na ten cel rozkładało się na wiele lat, lub jeżeli przesuwał się termin tego wykorzystania na czas bliżej nieokreślony. Efektem takich działań było przedwczesne wywłaszczanie gruntów, wyłączenie ich z dotychczasowego użytkowania, w konsekwencji utrata korzyści społecznych lub gospodarczych, które można było uzyskać do czasu ich użycia na cel zamierzony przez inwestora . Stanowisko niniejsze wynika z akceptacji przez sąd orzekający w nin. sprawie poglądu wyrażonego przez I. Plute i J. Siegienia w oprać. "Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości, Wyd. Prawnicze, W-wa 1995 r. str. 91. W sytuacji więc, gdy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu utraciła moc, oraz wobec braku podstaw do zawieszenia postępowania z urzędu ( nie zachodziła żadna z przesłanek zawieszenia z art. 97 kpa), postępowanie w sprawie należało umorzyć jako bezprzedmiotowe, wszczynając je następnie w stanie prawnym, umożliwiającym jego prowadzenie.
Tymczasem, organ prowadzący sprawę przystąpił do kolejnych rokowań z właścicielem nieruchomości, oparciu o przepis art. 114 ustawy o g.n., niemal dwa lata po wydaniu kolejnej decyzji o wzizt, traktując postanowienie o podjęciu postępowania w sprawie - a więc z wniosku dotkniętego wyżej opisanymi wadami - jako wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, oraz wydając jednocześnie postanowienie o wszczęciu tego postępowania, doręczone stronom postępowania, jak wynika z adnotacji na jego oryginale-"omyłkowo" z uwagi na wcześniejsze podjęcie postępowania zawieszonego w dniu [...]. 1998 r. Uchybienie powyższe miało istotny wpływ na wynik sprawy. W istocie bowiem w sprawie istniały dwie decyzje o wzizt , oraz dwukrotnie były prowadzone rokowania, przy czym ponowne rokowania, prowadzone po uzyskaniu nowej decyzji wzizt nie spełniają warunków ustawowych i prowadzone były z naruszeniem przepisu art. 114, ponieważ toczyły się po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. Jest to wadliwość naruszająca przepis art. 112 ust. 3 ustawy o g.n., który stanowi, iż wywłaszczenie może być dokonane wówczas, gdy prawa do nieruchomości nie mogą być nabyte w drodze umowy. Przeprowadzenie i zakończenie rokowań jest warunkiem wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Dopiero upływ terminu do zakończenia rokowań otwiera możliwość wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, zaś datą formalnego wszczęcia postępowania jest data doręczenia stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania.
Kolejno podnieść należy , że zgodnie z treścią przepisu art. 130 ust. l ustawy o g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Zgodnie z ust. 2 tego przepisu ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Organy prowadzące sprawę dopuściły się naruszenia tego przepisu. Opinia rzeczoznawcy w sprawie określenia wartości nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu sporządzona została w dniu [...] 2001 r. Skarżący pismem z dnia [...] 2002 r. zakwestionował te wycenę z uwagi na zbyt długi czas , jaki upłynął od jej dokonania ( k. 68 akt ) i podniósł, że wycena powinna uwzględniać ceny wolnorynkowe transakcji zawieranych w "ostatnim czasie" w przypadku działek położonych w obrębie ul. [...]. Na karcie nr 71 akt sprawy znajduje się "wyliczenie wysokości odszkodowania zwaloryzowanego na dzień wydania decyzji" (bez daty) sporządzone przez Inspektora w Wydziale Geodezji , Kartografii, katastru i Gospodarki Nieruchomościami, według wskaźnika zmian cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszonego w komunikacie Prezesa GUS za [...] 2001 r., za [...] 2001 r. i za [...] oraz [...] 2002 r. Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość ustalone zostało ostatecznie w oparciu o to wyliczenie, co jest sprzeczne z brzmieniem przepisu art. 130 ust. 2 ustawy o g.n. Waloryzacja odszkodowania dotyczy bowiem wyłącznie sytuacji określonej w przepisie art. 132 ust. 3 ustawy o g.n., według którego "wysokość odszkodowania ustalona w decyzji o wywłaszczeniu podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty" . Waloryzacja dotyczy więc już ustalonego w decyzji odszkodowania. Podstawą natomiast tego odszkodowania może być jedynie opinia rzeczoznawcy majątkowego, określająca wartość nieruchomości na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu. W związku z upływem siedmiu miesięcy od dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, a także biorąc pod uwagę treść wyżej powołanego pisma skarżącego , organ prowadzący sprawę winien był zlecić sporządzenie aktualnej wyceny wywłaszczanej nieruchomości. Brak nadto jakichkolwiek podstaw do uznania, że cena nieruchomości wywłaszczonej wynikająca z dokonanej przez organ "waloryzacji" odszkodowania jest tożsama z aktualną na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu wartością nieruchomości. W tej kwestii należy podkreślić, że skarżący nie miał obowiązku składać formalnego wniosku o dokonanie aktualnej wyceny- obowiązek taki spoczywa bowiem na organie prowadzącym postępowanie.
Odnośnie pozostałych zarzutów skargi uznać je należy za nieuzasadnione. Całkowicie błędny jest zarzut dotyczący "obowiązku wykupu" przez inwestora tej części nieruchomości, która w wyniku podziału utraciła swój dotychczasowy charakter, oparty - jak wyraźnie wynika z treści skargi na przepisie ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o g.g. i w.n. Przepis art. 47 ust. 3 ustawy z 1985 r. rzeczywiście uprawniał właściciela nieruchomości do żądania rozszerzenia postępowania wywłaszczeniowego na tę część nieruchomości, która - pozostała w wyniku wywłaszczenia - nie nadawałaby się do racjonalnego wykorzystania na dotychczasowe cele. Przepis ten przestał obowiązywać, jak i cała ustawa o g.g. i w.n., z chwilą wejścia w życie ustawy o g.n., tj. z dniem l stycznia 1998 r. Obowiązujący w dniu orzekania przez organ I i II instancji przepis art. 113 ust. 2 ustawy o g.n. przewiduje natomiast na żądanie właściciela , nabycie takiej części nieruchomości w drodze umowy cywilno-prawnej, nie dając możliwości "rozszerzenia" postępowania wywłaszczeniowego na nie nadającą się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele pozostała po wywłaszczeniu część nieruchomości. Skoro organy administracji orzekają na podstawie stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania decyzji, zarzut ten jest całkowicie nietrafny. W tej sytuacji nie miało więc także znaczenia dla wyniku postępowania zakończonego zaskarżoną decyzją , jakie jest przeznaczenie pozostałych w wyniku podziału dokonanego decyzją z [...] 1998 r. działek. Jednakże stwierdzić należy, że ustalenie w tej kwestii dokonane zostało przez organ prawidłowo. Przeznaczenie pozostałych działek i możliwość ich wykorzystania na dotychczasowe cele mogą mieć znaczenie w przypadku dojścia do skutku umowy , o której mowa w art. 113 ust. 3 ustawy o g.n. Analizując prowadzone postępowanie dochodzi się do wniosku, że skarżący nie był w sposób należyty i jasny, stosownie do treści art. 9 kpa poinformowany przez organy prowadzące sprawę o treści i skutkach wynikających z przepisu art. 113 ust. 3 ustawy o g.n., co miało wpływ na długość toczącego się postępowania, oraz prowadzenie rokowań co do kwestii nie podlegających rozstrzygnięciu w decyzji o wywłaszczeniu.
W związku ze wskazanymi wyżej wadami, zaskarżona decyzja, jak również decyzja ją poprzedzająca podlegały uchyleniu, na podstawie przepisu art. 145 § l pkt. a i c ustawy ppsa. O kosztach orzeczono na podstawie przepisów art. 200 i art. 205 ustawy ppsa.