I OSK 1997/22

I OSK 1997/22 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2025-10-16
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-10-25
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Maria Grzymisławska-Cybulska
Mariola Kowalska /przewodniczący sprawozdawca/
Piotr Przybysz
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I SA/Wa 1694/21 - Wyrok WSA w Warszawie z 2022-03-22
Skarżony organ
Minister Rozwoju~Minister Rozwoju, Pracy i Technologii
Treść wyniku
Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy
Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
§ 3 ust. 2, § 4 ust. 1, 2 i 4, § 36 ust. 1, 2, 3, 4, § 55 ust. 2
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Dz.U. 2024 poz 935
art. 145 § 1 pkt 1 lit. a
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2022 poz 2000
art. 78 § 1i art. 84 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Mariola Kowalska (spr.) Sędziowie: sędzia NSA Piotr Przybysz sędzia del. WSA Maria Grzymisławska-Cybulska Protokolant starszy asystent sędziego Karolina Kubik po rozpoznaniu w dniu 16 października 2025 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej D.T. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 marca 2022 r. sygn. akt I SA/Wa 1694/21 w sprawie ze skargi D.T. na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 5 maja 2021 r. nr DLI-V.7615.71.2021.JO w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. oddala skargę kasacyjną; 2. zasądza od D.T. na rzecz Ministra Finansów i Gospodarki kwotę 4050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 22 marca 2022 r., sygn. akt I SA/Wa 1694/21 oddalił skargę D.T. (dalej "skarżący") na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 5 maja 2021 r., nr DLI-V.7615.71.2021.JO w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w gminie P., obręb [...] C., ozn. jako działki nr A i nr B o łącznej pow. [...] ha, przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej.
Skargę kasacyjną na powyższe rozstrzygnięcie złożył skarżący reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika. Zaskarżając wyrok w całości, zarzucił:
1. na podstawie art. 174 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, dalej "P.p.s.a.") naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:
a) art. 145 § 1 pkt 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. - poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie skargi, pomimo że przy wydawaniu decyzji przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 5 maja 2021 r., znak: DLIV. 7615.71.2021.JO w przedmiocie utrzymania w mocy decyzji Wojewody Mazowieckiego Nr 133/C/2021 z dnia 3 lutego 2021 r. doszło do błędnego ustalenia, że operat szacunkowy z dnia 5 maja 2020 r. nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania, podczas gdy operat został sporządzony z naruszeniem przepisów prawa materialnego tj.: § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, 2, 4, § 36 ust. 1, 2, 3, 4, § 55 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.), art. 4 pkt 16 i 17, art. 134 ust. 1, 2, 3 4, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., nr 1990, dalej "u.g.n."), albowiem operat nie zawiera analizy rynku nieruchomości w powiecie [...] w celu uzyskania nieruchomości podobnych, nie wykazuje, iż transakcje przyjęte do porównania dotyczą nieruchomości podobnych do wycenianej, nie uwzględnia przy doborze nieruchomości podobnych tego, że należało poszukiwać na rynku powiatu [...]iego transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości skarżącego, a przede wszystkim określa wartość należnego na rzecz skarżącego odszkodowania w zaniżonej wysokości;
b) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. - poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie skargi, pomimo że przy wydawaniu decyzji przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 5 maja 2021 r., znak: DLIV.7615.71.2021JO w przedmiocie utrzymania w mocy decyzji Wojewody Mazowieckiego Nr 133/C/2021 z dnia 3 lutego 2021 r. doszło do naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a., 80 k.p.a. poprzez brak podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, brak zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego możliwego do uzyskania materiału dowodowego, w szczególności doszło do naruszenia art. 78 § 1 k.p.a., art. 84 § 1 k.p.a. poprzez brak uwzględnienia wniosku dowodowego skarżącego o powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego celem ustalenia wysokości odszkodowania należnego na rzecz skarżącego.
W oparciu o powyższe zarzuty skarżący kasacyjnie wniósł o:
1. uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie;
2. zasądzenie na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Na podstawie art. 106 § 3 P.p.s.a., art. 193 P.p.s.a., skarżący wniósł o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego z dnia 28 kwietnia 2022 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J.C., na okoliczność wadliwości operatu szacunkowego z dnia 5 maja 2020 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P.L., na okoliczność ustalenia wartości odszkodowania należnego na rzecz skarżącego w prawidłowej wysokości, albowiem przeprowadzenie tego dowodu jest niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej zakwestionowano wyrok Sądu I instancji w zakresie w jakim akceptuje on wysokość ustalonego przez organy odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P.L. na łączną kwotę [...] zł. Skarżący do skargi kasacyjnej dołączył kontroperat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.C., w którym określono odszkodowanie na kwotę [...] zł. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej skrupulatnie opisano sposób sporządzenia przedłożonego operatu szacunkowego oraz dokonano porównania z operatem sporządzonym na potrzeby postępowania przez organ. W ocenie skarżącego kasacyjnie, operat zlecony przez organ znacząco zaniżył wycenę spornej nieruchomości, co stanowiło naruszenie wskazanych w petitum zarzutów kasacyjnych.
Odpowiedź na skargę kasacyjną nie została złożona.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.
W myśl art. 183 § 1 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie zachodzą jednak okoliczności skutkujące nieważnością postępowania, określone w art. 183 § 2 pkt 1 - 6 P.p.s.a., należy zatem ograniczyć się do zagadnień wynikających z zarzutów zawartych w podstawach skargi kasacyjnej.
Skarga kasacyjna złożona w rozpoznawanej sprawie, wbrew twierdzeniom jej autora, została oparta na obu podstawach kasacyjnych wskazanych w art. 174 pkt 1 i 2 P.p.s.a., zaś ich istota sprowadza się do zakwestionowania ustaleń w zakresie ustalonego odszkodowania w zakresie zastosowania nieprawidłowych kryteriów wyceny nieruchomości zajętej pod drogę. Zauważyć należy, że wskazane zarzuty są powtórzeniem zarzutów podniesionych w skardze do Sądu I instancji.
Na wstępie zaznaczenia wymaga, że materialną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy art. 12 ust. 4a, 4c, 4g i ust. 5 oraz art. 18 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1363, dalej "specustawa drogowa") oraz art. 132 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm., dalej "u.g.n."). Zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej prowadzone jest z urzędu przez organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W myśl art. 12 ust. 4f ww. ustawy odszkodowanie za nieruchomości przejęte pod drogę przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Przepis art. 12 ust. 5 specustawy drogowej wskazuje natomiast, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Wedle art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, (...) - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.
Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Natomiast ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2). W myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Wedle natomiast art. 134 ust. 1-4 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zgodnie zaś z § 36 ust. 1-2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555, dalej "rozporządzenie"), w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, stosownie zaś do § 36 ust. 4 tego rozporządzenia - w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
W rozpoznawanej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa własności nieruchomości położonej w Gminie P., obr. [...] C. ozn. jako działki nr A o pow. [...] ha i nr B o pow. [...] ha, stanowił operat szacunkowy z dnia 5 maja 2020 r. sporządzony na zlecenie Wojewody Mazowieckiego przez rzeczoznawcę majątkowego P.L. Rzeczoznawca dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości uwzględnił jej stan na dzień 30 sierpnia 2019 r., tj. na dzień wydania przez organ I instancji decyzji zezwalającej na realizacji inwestycji drogowej, natomiast wartość nieruchomości na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, uwzględniając tym samym przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Rzeczoznawca ustalił również, że wyceniana nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy P., przyjętych Uchwałą Nr [...] Rady Gminy P. z dnia [...] 2017 r. przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana była na terenie przeznaczony pod planowany teren drogi krajowej nr [...].
Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie już zwracał uwagę, że merytoryczna ocena operatów szacunkowych - zarówno przez organy administracji publicznej, jak i sądy administracyjne - nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust 1 i 4 u.g.n., a więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 3284/19, źródło CBOSA).
Trafnie zatem wskazał Sąd I instancji, że operat szacunkowy z 5 maja 2020 r., który był podstawą oszacowania wartości nieruchomości w niniejszej sprawie został prawidłowo oceniony w toku postępowania administracyjnego. Operat szacunkowy nie został bowiem sporządzony z naruszeniem przepisów prawa, ani nie zawierał oczywistych i rażących błędów, które dyskwalifikowałyby ten dokument jako dowód w sprawie. Podkreślić w tym miejscu raz jeszcze należy, że zarówno Sąd I instancji jak i Sąd kasacyjny nie może wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, naruszyłby bowiem wtedy art. 154 ust. 1 u.g.n. Sąd, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może więc dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości. Osoba niebędąca rzeczoznawcą majątkowym i niedysponująca wiadomościami specjalnymi może nie być w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych. Nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1350/17, CBOSA). W konsekwencji weryfikacja prawidłowości dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru, zarówno podejścia, jak i metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów k.p.a., lecz w oparciu o przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. a więc przez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 3145/18, źródło CBOSA).
W niniejszej sprawie skarżący kasacyjnie zakwestionował wprawdzie sporządzony operat szacunkowy, jednakże nie wystąpił o jego weryfikację do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Przedłożony natomiast przez skarżącego, dopiero na etapie postępowania przed sądem administracyjnym II instancji, operat szacunkowy z dnia 28 kwietnia 2022 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.C., na okoliczność wadliwości operatu szacunkowego z dnia 5 maja 2020 r., nie może stanowić podstawy to kwestionowania wadliwości operatu z dnia 5 maja 2020 r. i podważenia wartości spornej nieruchomości. Zauważenia wymaga, że dopuszczalnym sposobem oceny mocy dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. może być porównanie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu z kontroperatem sporządzonym na zlecenie strony, jednakże takiej oceny może dokonać organ administracji publicznej, nie zaś Sąd kasacyjny.
Nie można w konsekwencji uznać za zasadny zarzutu, że organ odwoławczy zaniechał wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość poprzez brak uwzględnienia wniosku dowodowego skarżącego o powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego celem ustalenia wysokości odszkodowania należnego na rzecz skarżącego. Ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość następuje bowiem na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie organu. Jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to w pierwszej kolejności powinna przedstawić organowi swoje zastrzeżenia do operatu. W przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane przez stronę, to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Tak więc strona powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. O potrzebie wystąpienia przez organ z wnioskiem o weryfikację operatu, na podstawie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości operatu. Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu.
W rozpoznawanej sprawie, zarówno organy, jak i Sąd I instancji nie dostrzegły wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego w dniu 5 maja 2020 r. operatu szacunkowego, zaś skarżący zarówno na etapie postępowania przed organami, ani Sądem I instancji nie przedłożył kontroperatu ani nie skorzystał z możliwości jego weryfikacji, którą umożliwia art. 157 u.g.n., tj. wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem oceny prawidłowości jego sporządzenia. W takich okolicznościach, nie można Sądowi I instancji zarzucić naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w zw. z art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a., 80 k.p.a.
W konsekwencji powyższego nie można uznać za zasadne naruszenie przez Sąd I instancji art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. w zw. z § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, 2, 4, § 36 ust. 1, 2, 3, 4, § 55 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 4 pkt 16 i 17, art. 134 ust. 1, 2, 3 4, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz art. 78 § 1 k.p.a., art. 84 § 1 k.p.a.
Powołane przepisy rozporządzenia dotyczą bowiem określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, określania wartości nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego. Wskazane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami definiują natomiast nieruchomość podobną oraz stan nieruchomości, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania oraz podejścia do wyceny nieruchomości: porównawcze, dochodowe, kosztowe, a także wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Naczelny Sąd Administracyjny we wcześniejszych rozważaniach wskazał już, że merytoryczna ocena operatów szacunkowych - zarówno przez organy administracji publicznej, jak i sądy administracyjne - nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.
Końcowo należy odnieść się do wniosku skarżącego dopuszczenie dowodu z nowego operatu szacunkowego na etapie postępowania sądowego. Zgodnie z art. 106 § 3 P.p.s.a. sąd może przeprowadzić jedynie uzupełniające postępowanie dowodowe z dokumentów. Opinia biegłego (operat szacunkowy) nie jest dokumentem w rozumieniu tego przepisu. Jest to dowód wymagający wiadomości specjalnych, a sąd administracyjny nie jest uprawniony do jego przeprowadzania. Właściwą drogą do merytorycznej weryfikacji operatu szacunkowego, jeśli strona ma co do niego zastrzeżenia, o czym była mowa we wcześniejszych rozważaniach, jest tryb przewidziany w art. 157 u.g.n., tj. zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, z czego skarżący w niniejszej sprawie nie skorzystał.
W tym stanie rzeczy, uznając skargę kasacyjną za pozbawioną usprawiedliwionych podstaw, Naczelny Sąd Administracyjny – w oparciu o art. 184 P.p.s.a. – orzekł w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 204 pkt 1 P.p.s.a. w związku z § 2 pkt 6 i § 14 ust. 1 pkt 2 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1935).