II SA/KR 2243/03

II SA/Kr 2243/03 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2006-12-22
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2003-09-15
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Anna Szkodzińska /przewodniczący/
Ewa Rynczak
Joanna Tuszyńska /sprawozdawca/
Symbol z opisem
618  Wywłaszczanie i zwrot nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Sentencja
WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 22 grudnia 2006 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie: NSA Joanna Tuszyńska (spr.) WSA Ewa Rynczak Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 grudnia 2006 r. sprawy ze skargi A. B. na decyzję Wojewody z dnia 11 sierpnia 2003 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu l instancji, II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego A. B. kwotę [...] zł. ([...] złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...].2003 r. znak: [...], Prezydent Miasta T., działając na podstawie art.73 ust. 2, 4, 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną ( Dz.U. z 1998 r. Nr 133 poz. 872 ze zm.), art. 130 ust. 2 , art. 132 ust. 1, 2, 3, art. 134 ust. 1 i 2 w zw. z art. 129 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2000 r. Nr 46 poz. 543 ze zm.) oraz 104 kodeksu postępowania administracyjnego:
- pkt 1. ustalił odszkodowanie na rzecz A. B. zamieszkałego w B. przy ul. [...], współwłaściciela nieruchomości stanowiącej odcinek drogi publicznej o kategorii powiatowej - ul. Słowackiego, nabytej przez Gminę Miasta T. - miasta na prawach powiatu, z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa, decyzją Wojewody znak: [...] z dnia [...].2002 r., oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...] o powierzchni 54 m2, objętej Kw [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w T. Wydział VI Ksiąg Wieczystych.;
- pkt 2. wysokość odszkodowana za całą przejętą nieruchomość ustalił na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...].2002 r., ogółem na kwotę [...] zł, w tym dla A. B., za udział w 1/4 części przejętej nieruchomości: [...] zł;
- pkt 3. zobowiązał Skarb Państwa do wypłaty odszkodowania określonego w pkt. 2 w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszy decyzji z ustawowymi odsetkami w przypadku zwłoki w terminie zapłaty. Orzekł, że wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego wypłaty.
W uzasadnieniu decyzji organ ustalił, że Urząd Wojewódzki decyzją znak: [...] z dnia [...].2002 r. stwierdził przejście z mocy prawa na rzecz Gminy Miasta T. - miasta na prawach powiatu, własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną o kategorii powiatowej - ul. [...] w T., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 54 m2 obr. [...]. Nastąpiło to na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy -Przepisy wprowadzające ustawy regulujące administrację publiczną. Przepis ten ma na celu uregulowanie zastanych i powstałych w przeszłości stanów faktycznych. Dotyczy terenów zajętych w okresie ostatnich kilkudziesięciu lat z przeznaczeniem na drogi i jako takie funkcjonujących. Ma więc na celu uporządkowanie stosunków własnościowych stanowiąc jednocześnie gwarancję słusznego odszkodowania. Zgodnie z art. 73 ust. 2, 4 i 5 powołanej ustawy, odszkodowanie wypłaca: gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi, a Skarb Państwa - w odniesieniu do pozostałych dróg. Odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek dotychczasowego właściciela złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakłA.i poczynionymi po utracie przez osobę
uprawnioną prawa do władania gruntem. Mając na uwadze powyższe przepisy organ stwierdził, że A. B. w wyznaczonym ustawą terminie wystąpił do Prezydenta Miasta T. z wnioskiem o wypłatę odszkodowania. Wysokość odszkodowania ustalono zgodnie z art. 132 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie operatu szacunkowego określającego wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Biegły rzeczoznawca ustalił wartość tej nieruchomości na kwotę [...] zł. Ponieważ A. B. był właścicielem w 1/4 części nabytej nieruchomości, należało mu się odszkodowanie w wysokości [...] zł. Organ ustalił, że w dniu [...].2002 r. wysłano do A. B. zawiadomienie o wszczęciu postępowania odszkodowawczego oraz kserokopię operatu szacunkowego w celu zapoznania się z ustalona kwotą odszkodowania. Wnioskodawca nie wyraził żadnych zastrzeżeń co do prawidłowości wykonania samego elaboratu szacunkowego. Jedynie uznał za niesatysfakcjonująca ustaloną przez biegłego cenę [...] zł za 1 m2 gruntu. Zażądał kwoty [...] zł za 1 m gruntu oraz ustalenia ceny nieruchomości w drodze negocjacji, a nie w formie arbitralnej decyzji. Mając na uwadze powyższe organ orzekł jak w sentencji decyzji.
W odwołaniu od powyższej decyzji A. B. nie zgodził się z "arbitralnym orzeczeniem" ustalającym wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość na kwotę [...] zł, czyli w wysokości [...] zł za 1 m2. Podtrzymał żądanie ustalenia stawki odszkodowania za zawłaszczoną nieruchomość w wysokości [...] zł za 1 m2. Zarzucił, że miasto T. w latach 70-tych byłego wieku "zawłaszczyło w bandycki sposób zasadniczą część nieruchomości o powierzchni około 2.800 m2 zlokalizowanej u zbiegu ulic [...] i [...], pozostawiając nędzne ochłapy w postaci dróg". Mimo wniosku byłych właścicieli nieruchomości o dostarczenie zamiennych terenów, nie udostępniono ich. Za zawłaszczone nieruchomości właścicielom wypłacono odszkodowanie w wysokości odpowiadającej zakupowi 50 m2 ziemi nieuzbrojonej i to poza terenem miasta. Obecnie nowe władze T. próbowały postąpić podobnie ustalając arbitralnie odszkodowanie w myśl zasady "duży więcej może". Co do zarzutu nie odniesienia się do prawidłowości wykonania operatu szacunkowego, odwołujący wskazał na swoje stanowisko wyrażone w piśmie z dnia [...].2002 r. Nie wyraził w nim zgody na wycenę zawartą w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania odszkodowawczego (pismo z dnia [...].2002 r.). Zarzucił, że jako załącznik do wyżej podanego pisma dołączono tylko: operat szacunkowy podający nr działki i obręb, wyciąg z operatu szacunkowego podający nr działki i powierzchnię oraz wykaz wartości działek ustalony arbitralnie "przez jakiegoś pana mgr inż.". Dla odwołującego niezrozumiałe było, dlaczego grunt w terenie o rozwiniętej infrastrukturze z zagospodarowaniem w postaci utwardzonej i uszlachetnionej nawierzchni, o poważnym znaczeniu dla miasta, może kosztować [...] zł za 1 m2. Podał dla porównania ceny działek w okolicach B. (1 m2 gruntu bez infrastruktury kosztuje [...] zł, w mieście zaś [...] zł i więcej).
Decyzją z dnia 11 sierpnia 2003 r. znak: [...], Wojewoda, działając na podstawie art. 138 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu organ odwoławczy powtórzył ustalenia organu l instancji dotyczące okoliczności przejęcia przedmiotowej działki pod drogę publiczną. Dodatkowo ustalił, że decyzja z dnia [...].2002 r. została wydana na podstawie
art. 73 ust. 1, 3 i art. 103 ust. 3 ustawy z 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Walor ostateczności uzyskała w dniu 20 kwietnia 2002 r. i stała się wtedy podstawą do ustalenia odszkodowania zgodnie z art. 73 ust. 4 cytowanej powyżej ustawy.
Organ odwoławczy przytoczył za organem l instancji treść art. 73 ust. 4 i 5 cytowanej powyżej ustawy i sprecyzował, że ustalenie odszkodowania następuje według zasad:
- jego podstawę stanowi wartość nieruchomości wg stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, tj. z dnia 29 października 1998 r. (art. 110 ustawy) i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, w tym przypadku decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami),
- uwzględnia się tylko wartość gruntu (art. 73 ust. 5 ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną),
- ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy sporządzono zgodnie z wymogami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1997 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 1998 r. Nr 98 poz. 612). Przy określeniu bowiem wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę analizy statystycznej rynku, przy której do porównań przyjęto grupę nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (§ 4, § 5 ust. 2 i 4 rozporządzenia). Taki rynek w T. istniał. Dokonywane są tam bowiem transakcje sprzedaży gruntów z przeznaczeniem pod drogi. W związku z powyższym nie zachodziła potrzeba analizy rynków poszerzonych, a tym bardziej rynku miasta, czy okolic Bydgoszczy.
Mając na uwadze powyższe organ odwoławczy uznał, że zaskarżona decyzja spełniała wymogi zawarte w art. 73 ust 4 i 5 ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną oraz wymóg z art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczący "stanu" i "wartości" wywłaszczanej nieruchomości. Wartość bowiem rynkową nieruchomości określono, zgodnie z powołanym art. 73 ust. 5., według stanu z dnia 29 października 1998 r. Natomiast z aneksu do operatu szacunkowego wynikało, że powyższa wartość była aktualna na dzień wydana zaskarżonej decyzji (art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W związku z zarzutami odwołującego, że nieruchomość zajęto pod drogę ponad 30 lat temu - bez wynagrodzenia, organ odwoławczy stwierdził, że przepisy art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną nie wykluczają roszczeń dotychczasowego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy (art. 224 i art. 225 k.c.).
W skardze na powyższą decyzję A. B. powtórzył twierdzenia zawarte w odwołaniu od decyzji organu l instancji, a dotyczące sposobu odebrania przedmiotowej nieruchomości pod drogę publiczną. Zarzucił, że ustalone w sprawie odszkodowanie nijak się miało do aktualnej wartości działki. Ponadto w sprawie nie przeprowadzono żadnych negocjacji. Wskazał, że decyzją z dnia [...].2002 r. działkę "przewłaszczono" na rzecz Gminy Miasta T. z dniem 1 stycznia 1999 r. Zdaniem skarżącego, "przewłaszczenie" mogło nastąpić po wydaniu decyzji, a nie przed "na warunkach wzajemnie uzgodnionych". Za odwołaniem od decyzji organu l
instancji powtórzył, że nie zgłosił zastrzeżeń do dostarczonego mu łącznie z pismem z dnia [...].2002 r. trzystronicowego załącznika zatytułowanego "operat szacunkowy". Przede wszystkim, w piśmie Prezydenta Miasta nie było sugestii, aby ustosunkować się do załączonego "operatu", a poza tym nie było do czego się odnosić. Ten "operat" nie był prawidłowy. Brak w nim było analiz, szczegółowej wyceny składników materialnych znajdujących się na działce według cen na dzień wydania decyzji "o przewłaszczeniu". Ponadto powtórzył, że pismem z dnia [...].2002 r. wyraził brak zgody na narzuconą wysokość odszkodowania, co jego zdaniem było wystarczającym wyrazem dezaprobaty. Skarżący zaskarżył także "sposób dokonania przewłaszczenia"- brak bowiem było rzetelnego, uzasadnionego merytorycznie opracowania wyceny wartości działki, nie przeprowadzono negocjacji co do wysokości odszkodowania.
Wojewoda w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodał, że przedmiotowe odszkodowanie ustalano nie w drodze negocjacji, lecz według zasad wynikających z przepisów prawa.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Zgodnie z przepisem art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153 poz. 1271 ze zm.), sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153 póz. 1270 ze zm.). Dlatego też właściwym do rozpoznania skargi jest Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie.
Zgodnie z treścią art. 3 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).
Stosownie do przepisu art.73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną , nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie za takie nieruchomości ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem.
Wobec powyższego rozważania rozpocząć należy od przytoczenia przepisu art.21 ust.2 Konstytucji RP , stanowiącego, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas , gdy dokonywane jest na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Przepis ten znajduje rozwinięcie w art.112 ust.3 i art.128 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r Nr 46 poz.543 z późn. zm.).
Drugi z tych przepisów stanowi, że wywłaszczenie własności nieruchomości lub innego prawa następuje za odszkodowaniem odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości tego prawa.
Konstytucyjna zasada przyznania wywłaszczonemu słusznego odszkodowania, rozwinięta w ustawie o gospodarce nieruchomościami stanowi gwarancję ochrony praw podmiotu wywłaszczanego.
Ustalone odszkodowanie winno stanowić ekwiwalent pieniężny za uszczerbek w majątku poniesiony przez wywłaszczanego.
Przepisy dotyczące odszkodowań za wywłaszczane nieruchomości zawarte są w rozdziale 5 zatytułowanym "Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości" Działu III "Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości" ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r Nr 46 poz.543 z późn. zm.).
Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Zwrócić zatem należy uwagę, że przepis art.73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. odmiennie określa chwilę, na którą należy ustalać stan nieruchomości a przy ustaleniu wartości nieruchomości nakazuje nie uwzględniać wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem.
Przez stan nieruchomości należy rozumieć - w myśl art.4 pkt 17 - stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, zgodnie z art.134 ust.1 ustawy wartość rynkowa nieruchomości.
Przepis art.134 ust.2 określa zespół czynników , które uwzględnia się przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości, zaliczając do nich w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Natomiast przepisy ust.3 i 4 omawianego artykułu 134 ustawy przewidują dwa różne , wykluczające się wzajemnie, sposoby określania wartości rynkowej nieruchomości. Kryterium rozróżniającym jest zwiększenie (lub nie) wartości nieruchomości w wyniku jej określonego przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, zgodnego z celem wywłaszczenia.
Stosownie do przepisu art.134 ust.3 ustawy wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.
Jeżeli natomiast przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art.134 ust.4).
Nie sposób dokonać wyboru właściwego sposobu określenia wartości rynkowej nieruchomości, nie znając przeznaczenia całej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli podstawową zasadą wynikającą z ustawy jest zasada pełnego odszkodowania, prowadząca do całkowitej kompensaty doznanego przez wywłaszczanego uszczerbku, to przy określeniu wartości rynkowej części nieruchomości, wzięcie pod uwagę wyłącznie okoliczności dotyczących wywłaszczanej działki, (stanowiącej część nieruchomości) może zasadę tę naruszyć ( por. wyrok NSA z dnia 21.02.2003r l SA 1774/01 LEX nr 159247). Okoliczność ta miałaby więc wpływ na określenie wartości rynkowej nieruchomości i to niezależnie od możliwości przewidzianych przepisem art.113 ust.3 ustawy.
Z kolei w przepisie art.149 ustawy , zawartym w dziale IV "Wycena nieruchomości" , w rozdziale 1 "Określanie wartości nieruchomości" sformułowano zasadę , że przepisy tego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie w planie miejscowym, a także bez względu na podmiot własności, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Z kolejnych przepisów tego rozdziału wynika , że:
- wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art.150 ust.2),
- wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy (art.151 ust.1),
- sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości ( art. 152 ust.1),
- wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych (art. 154),
- w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157).
Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w przepisie art. 159 ustawy Rada Ministrów miała określić, w drodze rozporządzenia, szczegółowe zasady wyceny nieruchomości ( czyli w myśl art.4 pkt 6 ustawy - postępowania, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości) oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego.
W wykonaniu tego upoważnienia zostało wydane rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 1998r Nr 98 poz. 612). Na jego podstawie rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy. Nie
wskazał jednakże na podstawie jakich przepisów rozporządzenia dokonał wyceny nieruchomości.
Rozdział 2 rozporządzenia zatytułowany "Określanie wartości nieruchomości" zawiera przepisy dotyczące ogólnego określania wartości nieruchomości.
W rozdziale 3 zawarte zostały przepisy dotyczące określania wartości nieruchomości w przypadkach szczególnych.
W myśl § 20 rozporządzenia, przepisy rozdziału 3 stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości, dla których nie ma nieruchomości porównywalnych, będących przedmiotem obrotu na warunkach określonych w art. 151 ust. 1, a także przy określaniu wartości nieruchomości w sytuacji, gdy przepisy szczególne wymagają specjalnego sposobu ich wyceny.
W związku z treścią operatu szacunkowego (ze strony 11 operatu zdaje się wynikać, że w tabeli nieruchomości wyselekcjonowanych do analizy ujęto nieruchomości przeznaczone wyłącznie pod drogi) wskazać należy na przepis § 28 ust.1 rozporządzenia, stanowiący, że dla ustalenia odszkodowania w przypadku, o którym mowa w art. 134 ust. 4, za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących wartość nieruchomości ustala się w podejściu porównawczym, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości na te cele. O ile podstawą wyceny był ten właśnie przepis, to zauważyć należy, że :
- po pierwsze : zgodnie z delegacją ustawową rozporządzenie z dnia 7 lipca 1998r w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego mogło jedynie uszczegółowić zasady wyceny nieruchomości, ustalone w ustawie,
- po drugie: rozporządzenie to nie mogło , jako akt niższej rangi , wprowadzać wyjątków w regulacjach ustawowych,
- po trzecie: rozporządzenie to nie mogło wprowadzać takich uregulowań , które prowadziłyby do ograniczenia wysokości odszkodowania należnego za wywłaszczoną nieruchomość, ustalonego zgodnie z przepisami ustawy.
Przyjmując takie założenia, stwierdzić należy, że określony w przepisie § 28 rozporządzenia sposób określenia odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących - ustalenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości na te cele, nie może stanowić samodzielnej podstawy określenia odszkodowania, ale musi być uzupełniony o regulacje ustawowe , w tym przewidziane w przepisie art. 151 ust.1 ustawy (wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy).
Podejście porównawcze , przyjęte na podstawie § 28 rozporządzenia, uwzględniać musi przepis art. 153 ustawy stanowiący , że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Wreszcie , jak wynika z treści § 28 rozporządzenia , ma on zastosowanie dla ustalenia odszkodowania w przypadku, o którym mowa w art. 134 ust. 4 ustawy.
Przepis ten przewiduje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.
Dlatego też ustaleniem wartości odszkodowania za działkę wywłaszczaną pod budowę drogi , według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia określonego planem zagospodarowania przestrzennego , może być ustalenie go z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości na te cele , o ile spełniona jest hipoteza art.134 ust.4 - przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego jako rezerwy pod drogę -powoduje zwiększenie jej wartości.
Ustalenia takiego nie dokonano ani w operacie szacunkowym , ani w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Rzeczoznawca majątkowy wskazał jedynie w operacie , ze zgodnie ze standardami zawodowymi określił wartość rynkową nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży. Przyjęcie takiego założenia uzasadnił faktem zaistnienia zdarzenia prawnego, na podstawie którego dokonana została zmiana właściciela nieruchomości.
Jednocześnie w operacie szacunkowym rzeczoznawca stwierdził , że wyceny nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą analizy statystycznej rynku.
W opisie szacowanej działki nr [...] biegły nie podał z jakiej chwili przyjął stan nieruchomości. Nie podał również w jaki sposób dokonał "selekcji próbki" i jakie transakcje porównywał (odbywające się na wolnym rynku, w czasie wywłaszczeń), dlaczego uznał je za reprezentatywne.
Organ odwoławczy stwierdził jedynie , że operat szacunkowy sporządzono zgodnie z wymogami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1997 r.( w rzeczywistości z 1998r) w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 1998 r. Nr 98 poz. 612).
Przy określeniu bowiem wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę analizy statystycznej rynku, przy której do porównań przyjęto grupę nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (§ 4, § 5 ust. 2 i 4 rozporządzenia). Taki rynek w T. istniał. Dokonywane są tam bowiem transakcje sprzedaży gruntów z przeznaczeniem pod drogi. W związku z powyższym nie zachodziła potrzeba analizy rynków poszerzonych, a tym bardziej rynku miasta, czy okolic B.
To organ a nie rzeczoznawca wskazał podstawę prawną dokonanego oszacowania. Organ powołując się na przepisy § 4 i § 5 ust. 2 i 4 rozporządzenia nie ocenił, dlaczego zasadnym było dokonanie porównania transakcji sprzedaży gruntów z przeznaczeniem pod drogi i czy uzasadnione jest przyjęcie przez rzeczoznawcę wartości rynkowej nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży.
Organ administracji nie wyjaśnił , na czym oparł swój wniosek , że wartość rynkową nieruchomości określono według stanu z dnia [...].1998r.
Zawarty w operacie (str.16) wykaz transakcji nie zawiera opisu nieruchomości będących ich przedmiotem. Tymczasem według przepisu par.5 ust.4 rozporządzenia , przy zastosowaniu podejścia porównawczego - metody analizy statystycznej rynku bada się grupę nieruchomości reprezentatywnych dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.
Wreszcie zwrócić należy uwagę , że zgodnie z przepisem par.35 rozporządzenia operat szacunkowy powinien być sporządzony w formie pisemnej, zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, oraz zawierać wszelkie informacje niezbędne do ustalenia sposobu postępowania i wniosków rzeczoznawcy majątkowego dotyczących określenia wartości nieruchomości. Zapisy w operacie szacunkowym należy uzasadnić i udokumentować.
Wobec powyższego przywołać należy treść art.130 ust.2 ustawy : "Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości."
Opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma zatem charakteru wiążącego. Jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego.
Nadto, stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja zapadła z naruszeniem przepisów postępowania.
Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela pogląd zawarty w wyroku NSA z dnia 17 lipca 2003r (SA/Bd 1271/03 ONSA 2004/2/83) , iż w postępowaniu administracyjnym o ustalenie odszkodowania za nieruchomość, która z dniem 1 stycznia 1999 r. przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), obligatoryjne jest przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, o jakiej mowa w art. 118 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Organy naruszyły również art. 10 kpa., nakazujący organowi administracji zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.
Realizacją tej ogólnej zasady postępowania administracyjnego jest obowiązek umożliwienia stronie zapoznania się z treścią opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość wywłaszczonej nieruchomości, która z mocy prawa przeszła na własność Skarbu Państwa w trybie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.). Uzasadniony zatem jest zarzut skargi o naruszeniu przepisów postępowania w sytuacji, gdy skarżącemu nie doręczono operatu szacunkowego (skarżący twierdzi, że doręczono mu 3 strony operatu , a organ do tej okoliczności się nie ustosunkował).
Z akt sprawy wynika, że wniosek o wypłatę odszkodowania został złożony w dniu [...].2002r, operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...].2002r, a zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego z "kserokopią operatu szacunkowego" skarżący otrzymał [...].2002r.
Przedstawione wyżej naruszenie przepisów postępowania administracyjnego mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu l instancji.
Stosownie do treści art. 145 § 1 pkt c ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd uwzględniając skargę uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Dlatego też , na podstawie powołanego wcześniej przepisu i art. 135 ustawy orzeczono jak w punkcie l wyroku .
O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art.200 ustawy.