II SA/Kr 207/25

II SA/Kr 207/25 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2025-04-17
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-02-25
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Anna Kopeć
Monika Niedźwiedź
Sebastian Pietrzyk /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne
Inne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
art 48 ust 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
Sentencja
Dnia 17 kwietnia 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk (spr.) Sędziowie: WSA Monika Niedźwiedź AWSA Anna Kopeć po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 17 kwietnia 2025 roku sprawy ze skargi R. G. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 16 stycznia 2025 roku, znak: SKO.Z/4100/168/2024 w sprawie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokali skargę oddala.
Uzasadnienie
Przedmiotem skargi R. G. jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 16 stycznia 2025 roku, znak: SKO.Z/4100/168//2024 utrzymujące w mocy postanowienie Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 20 listopada 2024 r., nr AU-01- 7.7120.631.2024.AHU orzekające o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] o pow. 89,80 m, z pomieszczeniami przynależnymi o pow. 22,18 i 19,93 m2 w budynku przy ul. K. w K..
Powyższe postanowienie zostało wydane w następujących okolicznościach.
Za pismem z dnia 16 września 2024 roku R. G. złożyła do Prezydenta Miasta Krakowa wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] o powierzchni 89,80 m2 z dwoma pomieszczeniami przynależnymi o powierzchni 42,11 m2 znajdującym się w budynku wielorodzinnym nr [...] przy ulicy K. w K. położonym na działce nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K. P..
Do wniosku dołączono m.in. postanowienie Sądu Rejonowego dla K. P. w K. z dnia 31 sierpnia 2023 roku, sygn. I Ns [...], którym postanowiono o zniesieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych znajdujących się z budynku przy ulicy K. w K. znajdującym się na działce nr [...] obr. [...] w K. (nr księgi wieczystej [...]) oznaczonych następującymi numerami:
Lokal nr [...] objęty księgą wieczystą nr [...]
Lokal nr [...] objęty księgą wieczystą nr [...]
Lokal nr [...] objęty księgą wieczystą nr [...]
oraz zniesiono współwłasność nieruchomości stanowiąca działkę nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K. P., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...] w ten sposób, że wydzielono trzy samodzielne lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność:
lokal mieszkalny nr [...] – o pow. 60,90 m2
lokal mieszkalny nr [...] – o pow. 42,60 m2
lokal mieszkalny nr [...] – o pow. 89,90 m2.
Po rozpoznaniu wniosku Prezydent Miasta Krakowa postanowieniem z dnia 20.11.2024 r. odmówił wydania wnioskowanego zaświadczenia.
W uzasadnieniu do wydanego postanowienia Prezydent wskazał, że budynek znajdujący się przy ulicy K. w K. jest budynkiem jednorodzinnym i trzykondygnacyjnym wybudowanym przed 1995 rokiem.
We wskazanym budynku są już wydzielone 3 lokale mieszkalne, co wynika z postanowienia Sądu Rejonowego dla K. P. w K. z dnia 31 sierpnia 2023 roku, sygn. [...] Jednocześnie nie ma żadnych dokumentów, z których wynikałoby, że wskazany budynek jest budynkiem wielorodzinnym.
Jednocześnie zgodnie z zapisami obowiązującego na tym obszarze planu miejscowego (Uchwała Nr LXXXI/1238/13 Rady Miasta K. z dnia 11 września 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. F. - P.") przedmiotowa nieruchomość jest przeznaczona pod tereny zabudowy jednorodzinnej (MN4).
Prezydent Miasta Krakowa wskazał ponadto, że z posiadanych dokumentów wynika, że budynek, w którym istnieją od 2002 roku 3 lokale mieszkalne o 3 kondygnacjach naziemnych i piwnicy, przy ulicy K. w K. był wybudowany przed 1995 rokiem jako budynek jednorodzinny. Jednocześnie nie ma żadnych dokumentów, z których wynikałoby, że wskazany budynek legalnie stał się budynkiem 3 kondygnacyjnym i brak jest potwierdzenia, że jest budynkiem wielorodzinnym. W związku z tym nie było podstaw do wydania wnioskowanego zaświadczenia.
Zażalenie na powyższe postanowienie wniosła R. G..
Po rozpoznaniu zażalenia Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie postanowieniem z dnia 16 stycznia 2025 roku utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 20 listopada 2024 r.
W uzasadnieniu wskazało, że nie rozstrzyga. Zaświadczenie jest tylko pochodną istniejących faktów lub stanu prawnego wcześniej ustalonego odpowiednim aktem prawnym.
Zaświadczenie jest aktem wiedzy, a nie aktem woli organu i nie ma charakteru prawotwórczego. Zaświadczenie nie rozstrzyga żadnej sprawy, nie tworzy nowej sytuacji prawnej, ani nie kształtuje bezpośrednio stosunku prawnego. Zaświadczeniem organ potwierdza jedynie istnienie określonego stanu na podstawie posiadanych już danych, a postępowanie wyjaśniające, o jakim mowa w art. 218 § 2 k.p.a., spełnia tylko pomocniczą rolę przy ustalaniu treści zaświadczenia. Postępowanie to ogranicza się jedynie do takich czynności, które pozwolą na urzędowe rozpoznanie wniosku (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 kwietnia 2018 r., sygn. akt II OSK 2527/17, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 13 lipca 2016 r., sygn. akt IV SA/Po 1050/15).
Dalej Kolegium wskazało, że stwierdzenie spełnienia przez lokal mieszkalny lub użytkowy wymagań określonych w art. 2 ust. 2 u.w.l., dokonywane jest przez starostę (prezydenta miasta na prawach powiatu) i czynność ta ma mieć formę zaświadczenia.
Zaznaczyło też, że organ I instancji zasadnie uznał brak możliwości uwzględnienia wniosku Strony, gdyż okoliczności faktyczne i prawne dotyczące użytkowania budynku o wydzielonych 3 samodzielnych lokalach mieszkalnych nie dokumentują kolejnego podziału lokalu nr [...] na , na dwa kolejne samodzielne lokale mieszkalne nie są udokumentowane. Wydzielenie lokalu należącego do Żalącej powodowałoby faktyczne zwiększenie ilości lokali w budynku do czterech .
Organ podkreślił, że budynek przy ul. K. w K. został wybudowany przed 1995 r., jednak z dokumentów pozyskanych przez Organ I instancji wynika, iż był to budynek mieszkalny jednorodzinny (dokumentacja Spółki Wodociągi Miasta K.). W 2001 r nastąpiło zniesienie współwłasności budynku jednorodzinnego i podzielono go na 3 lokale mieszkalne, dla których założono księgi wieczyste, a następnie postanowieniem z 2023 r. Sąd Rejonowy dla K. P. zniósł ponownie współwłasność nieruchomości dzieląc ją na 3 lokale mieszkalne: 1, 2, 3 z pomieszczeniami przynależnymi w budynkach gospodarczych zalegalizowanych w stosownych postępowaniach .
Nie ma też dokumentów budowlanych dotyczących przebudowy 3 kondygnacji budynku (oprócz przebudowy dachu i kominów) oraz potwierdzających, iż budynek jest budynkiem wielorodzinnym.
Obowiązujący natomiast miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru B. F. (Uchwała RMK nr LXXXI/1238/13 z 11.09.2013 r.) przewiduje, iż działka nr [...] /2 położona jest w obszarze zabudowy jednorodzinnej MN4. Ze względu na aktualnie obowiązujące przepisy w obowiązującym Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego nie można wyodrębnić wnioskowanego lokalu mieszkalnego przez podział lokalu nr [...]. Obowiązujący dla wskazanego obszaru Plan przewiduje zabudowę jednorodzinną. Przez taką zaś zabudowę- należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych.
Jeszcze raz podkreślić należy, że w drodze zaświadczenia organ stwierdza to, co jest mu wiadome, ale o niczym nie rozstrzyga. Zaświadczenie z uwagi na jego «naturę» nie służy rozstrzygnięciu sprawy, gdy przesłanki, z którymi przepis prawa wiąże określone skutki prawne ipso iure, nie są jasne, a zwłaszcza gdy istnieje spór co do ich występowania w konkretnym wypadku (por. uzasadnienie do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 1148/10).
Brak możliwości stwierdzenia zgodności wnioskowanego lokalu z dokumentacją wymienioną w art. 2 ust. 1 a u.w.l. stanowiący samodzielną przesłankę odmowy wydania zaświadczenia, eliminuje jednocześnie konieczność dalszego badania czy lokal objęty wnioskiem o wydanie zaświadczenia został faktycznie wydzielony trwałymi ścianami tj. pozostałych przesłanek z art. 2 ust. 2 u.w.l.
Skargę na powyższe postanowienie wniosła R. G., która wskazała, że przedmiotowy budynek jest budynkiem wielorodzinnym o czym świadczą:
1. Wpisane w księgach wieczystych - 3 lokali samodzielnych i na każdy z nich jest osobna księga wieczysta,
2. Wydział Architektury UMK wydając zezwolenie na remont dachu w/w budynku z prawomocną decyzją określił go budynkiem wielorodzinnym,
3. Nadzór Budowlany w K. wydał prawomocną decyzję o odebraniu robót remontu dachu dopuszczając do użytku i nazwał w swej decyzji budynkiem wielorodzinnym.
4. U.M.K. Wydział Podatków od wywozu śmieci również traktuje ten budynek jako budynek wielorodzinny.
W uzasadnieniu wskazała, że Ustawodawca celowo wprowadził zapis w tej nowelizacji do ustawy o własności lokali przepis art. 2 ust. 1b. zgodnie z którym " Przepis ust.la nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. Burmistrzowie i Prezydenci miast nadal domagają się ustalenia podstawy planistycznej albo wobec budynków powstałych przed datą 1 stycznia 1995 r.
Takie odmowne działanie prowadzi do łamania istniejącego i obowiązującego prawa w tym zakresie. Ustawodawca nowelizując tą ustawę celowo wprowadził to odstępstwo aby móc dokonywać wydzieleń w budynkach istniejących przed datą 01 stycznia 1995 r. Przedmiotowy budynek istniał przed tą datą.
W naszym przypadku podczas wydzielania sądowego to Sąd powołał Biegłego Sądowego z tego zakresu i był nim Pan mgr.inż. J. Ż. z trzydziestoletnim stażem jako Biegły Sądowy. Dokonał inwentaryzacji budynku, pomieszczeń przynależnych oraz działki. Opracowanie zawarte jest w 3 tomach akt.
Jest wyliczona powierzchnia każdego z lokali oraz wyliczony ułamek procentowy tych niezależnych lokali. Dodatkowo na wniosek Sądu został wyliczony ułamek procentowy w lokalu nr. [...] gdzie lokal na I p. zajmuje fizycznie Pani R. G., a mieszkanie na II p. zajmuje Pan T. Ś., który jest drugim współwłaścicielem. W ten sam sposób wyliczenia dotyczą pomieszczeń przynależnych tzn. (komórek lokatorskich) które to stanowią również lokale samodzielne.
Zatem Biegły i Sąd wykazał iż te wszystkie przedmiotowe lokale są lokalami fizycznie samodzielnymi. Po bardzo precyzyjnym wpisie orzeczenia w KW oraz założeniu nowej KW na mieszkanie nr. [...] istnieje możliwość wydzielenia tych mieszkań z osobnymi KW.
Biorąc pod uwagę iż budynek ten na obecną chwilę jest budynkiem trzech lokalowym możemy tylko założyć małą Wspólnotę Mieszkaniową. W takiej małej wspólnocie poruszamy się w/g prawa cywilnego i z każdą sprawą kiedy jest brak 100% zgody współwłaścicieli musimy kierować sprawę do Sądu Cywilnego a tam czeka się bardzo długo, bo Sądy są bardzo przeciążone różnymi sprawami. Kiedy dojdzie do prawnego podziału lokalu nr [...] na dodatkowe lokale co wykazał Biegły Sądowy oraz Sąd to będzie możliwość założenia Dużej Wspólnoty. Są 4 garaże na naszej posesji przypisane dla każdego lokalu.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie z racji jej bezzasadności.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.
Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.
Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935), dalej: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.).
W myśl art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi:
a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,
b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,
c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
W przeciwnym wypadku Sąd na zasadzie art. 151 p.p.s.a. oddala skargę.
Wskazać również należy, że zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (por. uzasadnienie do wyroku NSA z 9 lipca 2008 r., II OSK 795/07).
Sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym, bowiem zgodnie z art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie. Do tej właśnie kategorii należy zaskarżone w niniejszej sprawie postanowienie. W trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawę na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów (art. 120 p.p.s.a.).
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Na wstępie wyjaśnić trzeba, że wydawanie zaświadczeń przez organy administracji uregulowane zostało w dziale VII ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572 z późn. zm.) - dalej jako "k.p.a.".
Zgodnie z art. 217 k.p.a. organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie (§ 1). Zaświadczenie wydaje się, jeżeli:
1) urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa;
2) osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.
Zaświadczenie powinno być wydane bez zbędnej zwłoki, nie później jednak niż w terminie siedmiu dni (§ 3). Zaświadczenie wydaje się w formie dokumentu elektronicznego, opatrzonego kwalifikowanym podpisem elektronicznym, jeżeli zażąda tego osoba ubiegająca się o zaświadczenie (§ 4).
Przepis art. 218 k.p.a. stanowi, że w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2, organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu (§ 1). Organ administracji publicznej, przed wydaniem zaświadczenia, może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające (§ 2). W myśl art. 219 k.p.a. odmowa wydania zaświadczenia bądź zaświadczenia o treści żądanej przez osobę ubiegającą się o nie następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie.
Postępowanie w sprawie wydawania zaświadczeń ma charakter odmienny od postępowania administracyjnego jurysdykcyjnego, przy czym k.p.a. nie określa wyraźnie relacji miedzy tymi postępowaniami, w szczególności nie stanowi o odpowiednim stosowaniu przy wydawaniu zaświadczeń przepisów o postępowaniu jurysdykcyjnym. Niemniej jednak przyjmuje się, że takie odpowiednie stosowanie przepisów może być uzasadnione, a bywa nawet niezbędne.
Zaświadczenie jest urzędowym potwierdzeniem w formie pisemnej obiektywnie istniejącego stanu rzeczy (faktycznego lub prawnego), dokonanym przez organ administracji publicznej. Nie jest ono aktem stosowania prawa ani oświadczeniem woli - jest oświadczeniem wiedzy; nie rodzi dla adresata żadnych bezpośrednich skutków prawnych, zmienia jedynie jego sytuację faktyczną, ponieważ może być np. środkiem dowodowym w postępowaniu administracyjnym zmierzającym do ukształtowania prawnej sfery jej adresata. Zaświadczenie nie tworzy, nie uchyla ani nie zmienia istniejących stosunków prawnych. Może być oceniane tylko w kategoriach prawdy lub fałszu (a nie wadliwości); nie ma waloru trwałości i nie tworzy stanu rei iudicatae (por. T. Woś, w: T. Woś (red.) Postępowanie administracyjne, Warszawa 2017, s. 84-85).
Z uwagi na specyfikę postępowania w przedmiocie wydania zaświadczenia, która w istocie sprowadza się do przeniesienia danych ze znajdujących się w posiadaniu organu rejestrów, ewidencji i innych zbiorów do treści zaświadczenia, w orzecznictwie zwraca się uwagę na to, że jeżeli problematyka, której dotyczy zaświadczenie jest sporna, wydanie zaświadczenia zgodnie z żądaniem strony jest niemożliwe. Zaświadczenie nie może rozstrzygać bowiem żadnych kwestii spornych. To, co ma potwierdzać, musi być zatem oczywiste, wynikające z dokumentów czy innych materiałów będących w posiadaniu organu administracji (por. uzasadnienia do wyroków: WSA w Warszawie z 21 listopada 2011 r. sygn. II SA/Wa 1385/11; WSA w Warszawie z 22 czerwca 2006 r. sygn. VI SA/Wa 292/06).
Zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, jest w konsekwencji takiej konstrukcji ograniczony do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia. Nie jest natomiast dopuszczalne co do zasady dokonywanie w tym trybie ustaleń faktycznych i ocen prawnych nie wynikających wprost z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu (por. uzasadnienia do wyroków: NSA z 23 kwietnia 2020 r. sygn. II OSK 1223/19, NSA z 9 lutego 2018 r., sygn. I OSK 813/16).
Według art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali to, czy lokal jest samodzielny, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Do wydawania tych zaświadczeń stosuje się odpowiednio przepisy art. 217-220 k.p.a. Niewątpliwie postępowanie prowadzone z wniosku podmiotu zainteresowanego uzyskaniem potwierdzenia samodzielności lokalu ma charakter administracyjny, do którego mają zastosowanie powołane wyżej przepisy. Mimo, iż zaświadczenie wydane przez starostę polega na "urzędowym potwierdzeniu określonych faktów", to odmiennie, niż wynika to z art. 218 § 1 k.p.a. - opiera się najczęściej na określeniu stanu samodzielności lokalu nie na podstawie materiałów znajdujących się w wyłącznym posiadaniu organu, lecz również na podstawie dokumentacji przedstawionej przez ubiegającego się o wydanie zaświadczenia (por. uzasadnienie do uchwały NSA z dnia 27 lipca 2009 r., sygn. akt I OPS 2/09).
Co istotne, zaświadczenie jest aktem wiedzy, a nie woli organu i nie ma charakteru prawotwórczego. Nie rozstrzyga żadnej sprawy, nie tworzy nowej sytuacji prawnej, ani nie kształtuje bezpośrednio stosunku prawnego. Zaświadczeniem organ potwierdza jedynie istnienie określonego stanu na podstawie posiadanych już danych, a postępowanie wyjaśniające, o jakim mowa w art. 218 § 2 k.p.a., spełnia tylko pomocniczą rolę przy ustalaniu treści zaświadczenia. Postępowanie to ogranicza się jedynie do takich czynności, które pozwolą na urzędowe rozpoznanie wniosku (por. wyrok NSA z 12 kwietnia 2018 r., sygn. II OSK 2527/17).
Zaświadczenie, do którego odnosi się zaskarżone postanowienie, jest dodatkowo przedmiotem regulacji szczegółowej zawartej w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) - dalej jako "u.w.l.".
Zgodnie z art. 2 u.w.l.:
1. "Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.
1a. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
1b. Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.
1c. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej."
Na gruncie niniejszej sprawy organy odmówiły wydania zaświadczenia, a to z tego powodu, że budynek znajdujący się przy ulicy K. w K. jest budynkiem jednorodzinnym w którym już wyodrębniono trzy stanowiące odrębną własność lokale. Organy podkreśliły, że przedmiotowy budynek został wybudowany jako budynek jednorodzinny i nigdy – jak wynika z posiadanych przez organ informacji – nie stał się on nigdy budynkiem wielorodzinnym. W budynku natomiast jednorodzinnym mogą być wyodrębnione nie więcej niż dwa lokale mieszkalne (por. art. 3 pkt. 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 roku, poz. 1333) – dalej jako "PrBud"). Z tego też względu nie jest możliwe wyodrębnienie w budynku jednorodzinnym kolejnego samodzielnego lokalu. Ponadto wskazały organy, że zgodnie z uchwałą Nr LXXXI/1238/13 Rady Miasta K. z dnia 11 września 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. F. - P." (Dz. Urz. Woj. Małop. z dnia 9 marca 2020 r., poz. 1984) – dalej jako "plan miejscowy", przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenach przeznaczonych pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolem MN4. Ponadto na co zwróciło uwagę Kolegium zgodnie z planem miejscowym przez zabudowę jednorodzinną należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych, co stanowi w istocie powielenie definicji ustawowej zawartej w art. 3 pkt. 2a) PrBud.
W kontekście zarzutów Skarżącej, należy podkreślić, że podstawą odmowy wydania zaświadczenia nie były same w sobie przepisy planu miejscowego, ale brak jakichkolwiek dokumentów, z których wynikałoby, że wskazany budynek jest budynkiem wielorodzinnym, jak np. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (por. art. 55 PrBud – por. też uwagi w tym zakresie poniżej). Zaznaczyć należy, że skoro przedmiotowy budynek wybudowany jeszcze przed rokiem 1995 był budynkiem jednorodzinnym, to nie jest możliwe przekwalifikowanie tego budynku w budynek wielorodzinny na podstawie wydanego zaświadczenia. Podobnie z przepisu art. 2 ust. 1b u.w.l., wbrew stanowisku Skarżącej, nie można wywodzić innego trybu lub zasad, w oparciu o które dochodzi do przekwalifikowania budynku jednorodzinnego w budynek wielorodzinny.
Jak wskazano powodem odmowy było stwierdzenie przez organy, że przedmiotowy budynek, znajdujący się przy ulicy K. w K. jest budynkiem jednorodzinnym. Fakt, że budynek ten jest budynkiem jednorodzinnym wynika z wielu dokumentów. W aktach znajdują się dokumenty PINB znak ROIK II.5160.34.DWI dot. budowy budynków garażowo - mieszkalnych na przedmiotowej działce ozn. lit A, B,C. W pozyskanym w sprawie piśmie Wydz. Geodezji UMK z dnia 30.10.2024 znak GD -09.6621.481.2024 podano, że na działce nr [...] obr. [...] ujawnione są obecnie budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 151 m2 oraz 4 budynki niemieszkalne. Ponadto w aktach sprawy znalazła się kopia mapy ewidencyjnej obrębu [...] bez widocznej daty wykonania , oraz kopia z mapy ewidencyjnej z 1973 r., na której przy ul. K. widnieje m.in. budynek o dwóch numerach adresowych [...] w zabudowie bliźniaczej na dwóch działkach, a w końcu kopia z mapy topograficznej z roku 1977 r w skali 1: 5000. Z zapisów opisanych dokumentów wynika, że istniał on na mapie ewidencyjnej analogowej już w 1972 , brak było wówczas informacji o ilości kondygnacji. Organ I instancji pozyskał także archiwalną dokumentację Spółki Wodociągi Miasta K. SA przyłączenia istniejącego wówczas (w 1982 r.) budynku jednorodzinnego nr [...] przy ul. K. do sieci wodociągowej oraz informację Wydz. Geodezji UMK z 30.10.2024 r z której wynika, że istnienie przedmiotowego budynku mieszkalnego jednorodzinnego (bez określenia ilości kondygnacji) zostało potwierdzone już w 1972 r. Ujawnienie istnienia 3 kondygnacji naziemnych nastąpiło natomiast w 2011 r przy okazji wykonywania mapy dla celów projektowych. Budynek ten został pomierzony opracowaniem geodezyjnym (mapa dla celów projektowych) w 2011 r. Zapisano wówczas, iż została zwiększona powierzchnia zabudowy oraz podano że posiada 3 kondygnacje.
Wbrew przy tym stanowisku Skarżącej o wielorodzinnym charakterze budynku nie przesądzają powołane przez nią dokumenty (wpisy, decyzje, wezwania): (1) wpisanie do księgi wieczystej 3 lokali samodzielnych, dla których urządzona została oddzielna księga wieczysta, (2) decyzja nr 88/6740.2/2020 Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 31 stycznia 2020 roku, (3) decyzja nr 1323/2020 Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie – Powiat Grodzki (dalej jako PINB) z dnia 13 listopada 2020 roku, (4) kierowane wezwań do zapłaty opłat od wywozu śmieci.
Wezwania do zapłaty od wywozu śmieci nie mają najmniejszego znaczenia dla kwalifikacji budynku jako budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Podobnie wpisy do księgi wieczystej nie determinują uznania budynku za budynek wielorodzinny. Podstawę do dokonania wpisów stanowiło postanowienie Sądu Rejonowego dla K. P. w K. z dnia 31 sierpnia 2023 roku, sygn. I [...] Tym postanowieniem Sąd Rejonowy dla K. w K. zniósł współwłasność nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] obr. [...] w K.. Jak wynika przy tym z treści tego postanowienia przedmiotem zniesienia współwłasności była nieruchomość zabudowana budynkiem jednorodzinnym. Ponadto wypada zauważyć, że w wyniku zniesienia współwłasności opisanej nieruchomości została ona podzielona na 3 lokale mieszkalne o numerach 1, 2, 3 z pomieszczeniami przynależnymi znajdującymi się w zalegalizowanych budynkach gospodarczych i garażowych. W aktach sprawy znalazły się wypisy z ksiąg wieczystych z 25.09.2024 r dotyczące m.in. będącego przedmiotem zażalenia lokalu nr [...] objętego [...] [...]. Opisany lokal mieszkalny jest własnością R. G. i T. Ś..
Podobnie nie stanowi o kwalifikacji przedmiotowego budynku jako budynku wielorodzinnego decyzja nr 88/6740.2/2020 Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 31 stycznia 2020 roku o pozwoleniu na budowę dla inwestycji pn.: "Przebudowa budynku wielorodzinnego polegająca na przebudowie konstrukcji dachu wraz z wymianą pokrycia i wykonaniem wieńca okalającego ost. kondygnacji wraz z remontem kominów przy ulicy K. w K. położonej na działce nr [...] obr. [...] (w decyzji organu omyłka w numerze obrębu). Nazwa inwestycji nie może skutkować uznaniem, że budynek jednorodzinny przekształcił się w budynek wielorodzinny.
Co więcej również postępowanie zainicjowane zgłoszeniem Skarżącej z dnia 21 października 2020 roku o zakończeniu robót budowlanych pn.: "Przebudowa budynku wielorodzinnego polegająca na przebudowie konstrukcji dachu wraz z wymianą pokrycia i wykonaniem wieńca okalającego ost. kondygnacji wraz z remontem kominów przy ulicy K. w K. położonej na działce nr [...] obr. [...]" oraz wydana decyzja nr 1323/2020 Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie – Powiat Grodzki (dalej jako PINB) z dnia 13 listopada 2020 roku o umorzeniu postępowaniu potwierdza potwierdzają, że w istocie przedmiotowy budynek jest budynkiem jednorodzinnym. Należy podkreślić, że zgłoszenie Skarżącej z dnia 21 października 2020 roku o zakończeniu robót budowlanych zostało dokonane w trybie art. 54 ust. 1 PrBud, zgodnie z którym do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się. Tryb zgłoszenia dotyczy przy tym jedynie wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (art. 29 ust. 1 pkt. 1 PrBud) oraz wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora (art. 29 ust. 1 pkt. 1a PrBud). W przypadku natomiast budynków wielorodzinnych konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie na zasadzie art. 55 PrBud. Ta okoliczność została też podkreślona i wyjaśniona przez PINB. Niejako na marginesie można zauważyć, że powodem umorzenia postępowania było stwierdzenie, że poza zakresem art. 54 PrBud pozostają roboty budowlane polegające na przebudowie konstrukcji dachu wraz z wymianą pokrycia i wykonaniem wieńca okalającego ost. kondygnacji wraz z remontem kominów.
Podniesione zarzuty Skarżącej nie zasługują zatem na uwzględnienie. Reasumując należy wskazać, że organy zasadnie przyjęły, że nie ma podstaw do wydania zaświadczenia o samodzielności przedmiotowego lokalu.
Ze względu na powyższe skarga na zasadzie art. 151 p.p.s.a. została oddalona.