II SA/KR 1661/24

II SA/Kr 1661/24 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2025-02-12
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-12-23
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Jacek Bursa /przewodniczący sprawozdawca/
Paweł Darmoń
Piotr Fronc
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
art 36 ust 4 , art 37 ust 1 , ust 3  ust 4
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
art 149 - 157
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Dz.U. 2023 poz 1832
par 85
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Piotr Fronc Sędzia WSA Paweł Darmoń Protokolant: starszy referent sądowy Katarzyna Opiłka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lutego 2025 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa Budowlanego "[...]" Spółka Akcyjna z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 24 października 2024 r. znak SKO ZP/415/439/2024 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz strony skarżącej Przedsiębiorstwa Budowlanego "[...]" Spółka Akcyjna z siedzibą w K. kwotę 4000 zł (cztery tysiące złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Prezydent Miasta Krakowa decyzją Nr 90/2024 z 9 lipca 2024 r. znak GD-07.6725.5.109.2021 ustalił w stosunku do Przedsiębiorstwa Budowlanego "D. S.A. w K. - zbywcy nieruchomości gruntowej, położonej w K., ozn. w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0685 ha Obr[...] jedn. ewid. K. , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości [...] zł.
W uzasadnieniu decyzji Przedstawiono treść mającego znaczenie dla nin. postępowania aktu planistycznego tj. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego aktualnie obowiązującego dla terenu, w którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, jak również przedstawiono ustalony faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed wejściem w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego. Wskazano na ustalenia faktyczne i prawne, które stanowiły przesłanki dla wszczęcia postępowania, oraz orzeczenie opłaty jednorazowej - zbycie przez stronę nieruchomości gruntowej ozn. działką nr [...] o powierzchni 0,0685ha obr. [...] jedn. ewid. K. , przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "T. Z. zatwierdzonego uchwałą zatwierdzonego uchwałą Nr XCI 1/2413/18 Rady Miasta K. z dnia 10 stycznia 2018 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 24 stycznia 2018 r. poz. 747), obowiązującego od 8 lutego 2018 r. Zgodnie z nim przedmiotowa nieruchomość znajduje się w Terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną, oznaczonym na rysunku planu symbolem MN. 18. Z kolei bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "T. - Z.", przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139, z późn. zm.) plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. 1 stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po l stycznia 2003 r.
Ustalono w uchwale stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego - 30 % ( § 14) Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpiła po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "T. - Z." i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie powyższego planu miejscowego. Prezydent Miasta Krakowa przytoczył i objaśnił obowiązujące w przedmiocie opłaty planistycznej przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Min. Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) Przedstawiono wszystkie zasady, jakie powinny zostać zachowane przy stosowaniu obranej przez autora operatu mgr Ł. G. metody wyceny metodą porównywania parami. Organ I instancji wyjaśnił również sposób obliczania renty planistycznej z wartości jednostkowych 1 metra nieruchomości jak również szczegółowo przedstawił przyjęty za podstawowy dowód w sprawie operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 19 marca 2024r. został poddany szczegółowej analizie mającej na celu zbadanie prawidłowości jego wykonania pod kątem możliwości uznania go za dowód w prowadzonym postępowaniu na okoliczność wystąpienia trzeciej przesłanki niezbędnej do ustalenia renty planistycznej, tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego.
Podkreślono, iż w związku z faktem, że do 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru" T. - Z." zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 87 ust. 3a. Rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia dwóch wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, 21 maja 2021 r.: pierwszej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "T. - Z." jako wartość 433,10/m2, wartość rynkowa nieruchomości [...] zł, zaś drugiej przed uchwaleniem ww. mpzp - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego - wartość jednostkowa wycenianej nieruchomości jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 372,69 zł/m 2, a wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej wynosi 255 293 zł
Od decyzji odwołanie wniosła strona wobec której ustalono opłatę, zarzucając braki w postępowaniu dowodowym, nierozważenie wszystkich okoliczności zachodzących w sprawie, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego i przyjęcia zmiany wartości wycenianej działki pomimo, iż jej parametry zwłaszcza kształt wykluczają jakąkolwiek zabudowę, nieprawidłowe przyjęcie za podstawę orzeczenia operatu szacunkowego, wadliwie nieuwzględniającego istniejących ograniczeń fizycznych i prawnych wycenianej nieruchomości, również wadliwe określenie stanu i wartości nieruchomości zarówno w okresie przed jaki po uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, do wyceny przyjmuje nieruchomości niepodobne do nieruchomości wycenianej, a zatem operat nie powinien zostać przyjęty za podstawę orzeczenia ustalającego wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, nieuwzględnienie wniosku o skierowanie operatu szacunkowego do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu co doprowadziło do wydania niekorzystnego dla strony orzeczenia, naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 oraz 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11, 12 w związku z art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym poprzez błędną wykładnię i nieprawidłowe przyjęcie wystąpienia wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - podjęcia decyzji w oparciu o i dokonaną przez biegłego wycenę nieruchomości na podstawie przyjęcia do porównania transakcji nieodpowiednich (nieruchomości niepodobnych), oraz brak odpowiedniej korekty ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej), nieuwzględnienie celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, stanu nieruchomości i jej cech. Wg skarżącej doszło do błędnych założeń przyjętych do wyceny nieruchomości nie uwzględniających ograniczeń inwestycyjnych nieruchomości, zwłaszcza szerokości ok. 5 m i długości 125 m, jej ograniczeń fizycznych i prawnych, np. obciążenie służebnością przesyłu. Ponadto przyjęcie do wyceny nieruchomości niepodobnych, dla których możliwość lokowania zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej stanowi główną determinantę cenotwórczą. Rzeczoznawca nie dostrzega rzeczywistej skali tych ograniczeń - podczas gdy faktycznie działka nie posiada żadnych możliwości inwestycyjnych związanych z przeznaczeniem gruntu według uchwalonego planu miejscowego (zabudowa jednorodzinna). Zagospodarowanie inwestycyjne takiej działki jest niemożliwe. Nie uwzględniając prawidłowo cechy "kształt" w kalkulacji wartości w ww. operacie, zawyżono wynik wyceny, co powoduje nieprzydatność operatu do celu w jakim został sporządzony. Sam opis nieruchomości jest lakoniczny i budzi wątpliwości co do cech wycenianych działek, np. ocena "brak obciążeń". Kolejne wątpliwości strony budzi zastosowana w operacie dwuzakresowa gradacja cech rynkowych, która wypacza wynik wyceny nieruchomości. Podobnie wątpliwe jest przyjęcie do porównań transakcji dotyczących działek z brakiem prawnego dostępu do drogi. Odwołująca się Spółka wskazuje przykład wyceny sąsiedniej nieruchomości, która ma pełną możliwość zabudowy , ten sam zapis w planie miejscowym, chociaż różniąca się kształtem. Wycena tych nieruchomości znacznie się różni na niekorzyść wycenianej nieruchomości pomimo dokonania korekty wyliczonych cen z uwagi na upływ czasu. Przyjęte do porównań nieruchomości są niepodobne także cechą powierzchni. Strona podkreśla trudności w sprzedaży działki ze względu na jej niekorzystne cechy.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 24 października 2024 r. nr SKO ZP/415/439/2024, na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz.U. 2024.1130 dalej "u.p.z.p."), art. 149 - 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U 2024.1145 dalej jako "u.g.n."), § 85 rozporządzenia Min. Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U.2023.1832 ) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podkreślił, iż działka nr [...] o pow. 0,0685 ha obr. [...] j.ewid. K. K. została zbyta 21.5.2021 r. oraz objęta jest ustaleniami obowiązującego od dnia 8.02.2018r. miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego obszaru "Obszar T. Z. zatw. uchwałą Nr XCII/2413/18 Rady Miasta K. zgodnie z którym znalazła się w Terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną oznaczonym na rysunku planu symbolem MN/ 18 dalej jako mpzp.) Przed tą datą wskazana nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego mpzp .
Dla odzwierciedlenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego wyłącznie uchwaleniem ww. miejscowego planu przyjęto iż znajduje się ona w całości w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN 18 Bezpośrednio przed uchwaleniem ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie obowiązywał plan miejscowy, co spowodowało przyjęcie faktycznego sposobu wykorzystywania przed jego uchwaleniem. Zgodnie z przywołanymi w podstawie prawnej decyzji przepisami ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami zasadniczym dokumentem dowodowym był operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego mgr Ł. G. z dnia 19.5.2024 r, a także znajdujące się w aktach dokumenty; badanie ksiąg wieczystych, wyrysy i wypisy z planów miejscowych, akt notarialny umowa sprzedaży, protokół oględzin, wypisy z rejestru gruntów, mapy sytuacyjne, fotografie. Organ odwoławczy szczegółowo się do operatu odniósł, uznając jego ustalenia za prawidłowe i podkreślając, iż obydwie wartości rynkowe przedmiotowej nieruchomości zostały określone zgodnie z postanowieniem art. 37 ust. 1 u.p.z.p. według stanu na ten sam dzień wejścia w życie miejscowego planu tj. 8.02. 2018 r., oraz cen z dnia zbycia nieruchomości (21.05.2021r) , co pozwoliło zgodnie z utrwalonym poglądem prawnym orzecznictwa sądowo-administracyjnego na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości. Na podstawie analizy rynku, oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych rzeczoznawca majątkowy otrzymał bazę pięciu transakcji, które ze względu na swoje cechy rynkowe są najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości. Finalnie została określona na poziomie 433,10 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości, zaś całej nieruchomości 29 74 zł przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "T. – Z."
Szacując wartość przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej użytkowania przed uchwaleniem mpzp na podstawie wybranych transakcji nieruchomościami z obrębu [...] jedn.ewid. K. określono jednostkową wartość nieruchomości na kwotę [...]zł m2 zaś wartość całej nieruchomości na kwotę [...]zł.
W obliczenia wartości nieruchomości wprowadzone zostały korekty czasowe. W rezultacie wykonanej szczegółowo opisanej analizy porównawczej stwierdzono, iż nastąpił wzrost wartości wycenianej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu ( 2018 r) i stanowi on różnicę pomiędzy wartością przedmiotowej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu jej przeznaczenia po uchwaleniu aktualnego miejscowego planu, a jej wartością przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystania. Różnica wartości to 41 381 zł – zaś 30 % opłaty to zatem [...] zł.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję zarzucono:
I. naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj.
1) art. 7, 75 § 1, 77 § 1, 78 § 1 i § 2 w zw. z art. 80, art. 84 § 1 k.p.a. przez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego i niepodjęcie wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz na dowolnej ocenie materiału dowodowego, skutkujące utrzymaniem w mocy skarżonej decyzji, polegające na przyjęciu:
- że nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "T.-Z." w 2018 r. - mimo że przeznaczenie ww. nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (MN. 18) według uchwalonego planu miejscowego nie zmieniło sytuacji/wartości tej nieruchomości, ponieważ jej cechy całkowicie wykluczają zabudowę mieszkaniową jednorodzinna (długi i wąski pas gruntu o szerokości ok. 5 m i długości 125 m o kształcie łukowatym),
- nieprawidłowe przyjęcie za podstawę decyzji wadliwego operatu szacunkowego, który nie uwzględnia odpowiednio ograniczeń fizycznych i prawnych wycenianej nieruchomości, w sposób nieprawidłowy określa stan i wartość nieruchomości, zarówno w okresie przed, jaki po uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, do wyceny przyjmuje nieruchomości niepodobne do nieruchomości wycenianej, a zatem operat nie powinien zostać przyjęty za podstawę orzeczenia ustalającego wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości,
- nieuwzględnienie wniosku Skarżącego o skierowanie operatu szacunkowego do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu na podstawie art. 157 u.g.n., mimo istnienia uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, wskazywanych w uwagach do operatu, podczas gdy byłby to dowód przyczyniający się znacząco do wyjaśnienia sprawy, a to Organy administracji publicznej zobowiązane są w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy i jako dowód dopuścić wszystko co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy,
- nie wyczerpujące zebranie materiału dowodowego i zinterpretowanie wątpliwości co do stanu faktycznego sprawy na niekorzyść Skarżącego, co stanowi oczywiste naruszenie zasady pierwszeństwa słusznego interesu strony, jak również zasady pogłębiania zaufania do władzy publicznej i prawa,
- naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie decyzji Organu I instancji w mocy, podczas gdy zachodziły podstawy do uchylenia decyzji i umorzenia postępowania w całości, ewentualnie przekazania sprawy Organowi do ponownego rozpatrzenia.
II. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.;
1) art. 36 ust. 4 oraz 37 ust. 1, 6, 11, 12 w związku z art. 87 ust. 3a u.p.z.p. polegające na błędnej wykładni i nieprawidłowym zastosowaniu, skutkującym przyjęciem, że w przedmiotowej sprawie spełniona została przesłanka wzrostu wartości nieruchomości ze względu na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwalająca ustalić opłatę w orzeczonej wysokości,
2) art. 36 ust. 4 oraz 37 ust, 1 zd. 2 w związku z art. 87 ust. 3a u.p.z.p. przez jego błędną wykładnię i nieprawidłowe zastosowanie - w brzmieniu obowiązującym od 7.01.2023 r. (a nie w dacie sprzedaży wycenianej nieruchomości: 12.05.2021r. co skutkowało zaniechaniem określenia wartości szacowanej nieruchomości na podstawie ustaleń planu ogólnego Miasta K. z 1994 r., co uniemożliwiło zastosowanie w sprawie "zasady korzyści" wymaganej orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego z 09.02,2010 r. (sygn. P 58/08),
3) art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 8 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z 05.09.2023 r. poprzez ich niezastosowanie, polegające na oparciu decyzji na wycenie nieruchomości, która nie została dokonana w oparciu o transakcje nieruchomościami podobnymi (oraz brak odpowiedniej korekty ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej), nieuwzględnienie celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, stanu nieruchomości i danych o cechach nieruchomości podobnych, skutkujące błędnym ustaleniem wzrostu wartości wycenianej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu.
Skarżący podkreślił, że nieprawidłowo zastosowano art. 36 ust. 4 oraz 37 ust. 1 zd. 2 w związku z art. 87 ust. 3a u.p.z.p. według jego brzmienia obowiązującego od 7 stycznia 2023 r. (a nie przed jego zmianą, tj. w dacie sprzedaży nieruchomości) - skutkujące dokonaniem wyceny nieruchomości według faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości bezpośrednio przed wejściem w życie planu miejscowego z 2018 r. ("teren niezabudowany porośnięty trawą" - wg ustalenia biegłego) oraz uznanie, że nie należy wyceniać nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z planu ogólnego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., gdzie pomiędzy obowiązywaniem obydwu planów zaistniała luka czasowa, wbrew "zasadzie korzyści" i treści wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 09.02.2010 r.(sygn..P 58/08).
Rzeczoznawca w operacie przyjął, a Organy obu instancji to zaakceptowały, że do dnia 01.01.2003 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego szczególnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 01.01.1995 r. gdyż taki plan dla tego obszaru nie został uchwalony, w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "T. - Z." zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. (t.j. Dz.U. z 2023 poz 977 z późn. zm.), a nie iei art. 87 ust. 3a. Co za tym idzie wartość rynkową nieruchomości określono przy uwzględnieniu:
1. przeznaczenia nieruchomości po uchwaleniu MPZP obszaru "T. - Z." , zatwierdzonego uchwałą nr XCII/2413/18 Rady Miasta K. z dnia 10.01.2018 r., obowiązującego od dnia 08.02.2018 r. (MN.18 teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - w całości)
2. faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem ww. MPZP Obszaru "T. Z." obowiązującego od 08.02.2018 r. (teren niezabudowany porośnięty trawą)
Zatem Rzeczoznawca, jak również Organy administracji, błędnie nie zastosowały w niniejszej sprawie art. 87 ust. 3a u.p.z.p. - w brzmieniu obowiązującym do 7 stycznia 2023 r. (a więc w brzmieniu obowiązującym w dacie zbycia wycenionej nieruchomości) - a w konsekwencji do ustalenia opłaty nie wzięto pod uwagę wyceny nieruchomości według przeznaczenia ww. nieruchomości wynikającego z Miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z 1994 r. (Uchwała Rady Miasta K. nr VII/58/94 z 16.11.1994 r. zmieniająca uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K.) - m.in. pod zabudowę mieszkaniową (M4 138 - Obszar Mieszkaniowy, RP 120 - Obszar rolny, i KT/Z 1/2 – obszar tras komunikacyjnych).
Z dniem 01.01.2004 r. z mocy prawa utraciła moc uchwała Nr VII/58/94 Rady Miasta K. (plan ogólny), a w okresie między dniem 01.01.2004 r. a dniem 07.02.2018 r. na tym obszarze nie obowiązywał żaden plan miejscowy (luka planistyczna), natomiast od dnia 08.02.2018 r. roku dla ww. obszaru obowiązuje szczegółowy MPZP.
W związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 09.02.2010 r.(sygn. P 58/08) w art. 87 u.p.z.p. na mocy art. 1 ustawy z 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901) dodano ust. 3a, zgodnie z którym:
"Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. I zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem I stycznia 1995 r."
Do treści przepisu art. 87 ust. 3a u.p.z.p. dopiero od 7 stycznia 2023 r. wprowadzono (ustawą z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. poz. 2747) zasadę porównywania wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.
Zaś do stycznia 2023 r. (czyli też w 2021 r. kiedy to Skarżący decydował o zbyciu przedmiotowej nieruchomości), przepis ten stanowił tylko o "przeznaczeniu terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.".
Oznacza to, że w dacie zbywania przez Skarżącego ww. nieruchomości (dnia 12.05.2021 r.) zasada ta dotyczyła każdego planu, który utracił moc: zarówno ogólnego jak i szczegółowego - wobec czego sprzedający (Skarżący) miał prawo oczekiwać, że przy sporządzeniu operatu na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej (której wysokość zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 u.p.z.p. ustala się na dzień sprzedaży) zastosowane zostaną reguły znane (i obowiązujące) w dniu sprzedaży nieruchomości (12.05.2021 r.).
W tej sytuacji nie ma podstaw do tego, aby wbrew stanowisku wyrażonemu przez Trybunał Konstytucyjny całkowicie pomijać przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w planie ogólnym z 1994 r., który z mocy prawa utracił moc 31 grudnia 2003 r., co Organy w niniejszym postępowaniu uczyniły. Tym bardziej, że Plan ogólny dla Miasta K. z 1994r. szczegółowo określał przeznaczenie i możliwości zagospodarowania wycenianej nieruchomości, nie miał charakteru zbliżonego stopniem ogólności do np. dokumentu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Okoliczność ta również ma istotne znaczenie, albowiem pozwala biegłemu na odnalezienie nieruchomości podobnych i dokonania szacunku ich wartości. Wobec czego w niniejszej sprawie ustalenie wzrostu wartości nieruchomości przez zastosowanie kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości w nowym planie zostało określone częściowo tak samo jak w miejscowym planie uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. (na zabudowę mieszkaniową), jest nieprawidłowe, czego Organy obu instancji w ogóle nie zweryfikowały.
Ponadto wg skarżącego przy wycenie ww. nieruchomości nie uwzględniono odpowiednio jej ograniczeń fizycznych, w tym możliwości inwestycyjnych nieruchomości, np. kształtu wykluczającego zabudowę jednorodzinną (działka o szerokości ok. 5 m), mimo przeznaczenia gruntu w nowym planie: zabudowa jednorodzinna, nie uwzględniono odpowiednio ograniczeń prawnych, np. służebności przesyłu, instalacje telekomunikacyjne i gazowe na działce, przyjęto do wyceny nieruchomości niepodobne. Działka gruntowa będąca przedmiotem wyceny posiada bardzo wąski i wydłużony kształt, o przybliżonych wymiarach długość ok. 125 m, szerokość przy granicy z ul. Ł. wynosi ok. 5,5 do 6 m; po stronie przeciwnej ok. 4,5 do 5,0 m, całość jest wydłużonym
wąskim czworobokiem, którego dłuższe boki przebiegają po luku. Natomiast według zapisu autora operatu (punkt 6.2. operatu str. 12) działka ta posiada "ograniczone możliwości inwestycyjne" - podczas gdy faktycznie działka nie posiada w tym kształcie żadnych możliwości inwestycyjnych związanych z przeznaczeniem gruntu według uchwalonego planu miejscowego (zabudowa jednorodzinna).
W operacie (str. 25), w opisie nieruchomości porównawczych z uwzględnieniem planu miejscowego, kształt działki opisany został dla wszystkich działek jako: regularny, zbliżony do prostokąta, lecz wąski, ograniczający swobodę zagospodarowania. Natomiast kształtu przedmiotowej działki nr [...] nie można określić jako "ograniczający swobodę zagospodarowania" - faktycznie bowiem jakiekolwiek zagospodarowanie inwestycyjne takiej działki jest niemożliwe. Zastrzeżenia budzi również lakoniczny opis kształtu wycenianej działki: "regularny, zbliżony do prostokąta, lecz wąski, ograniczający swobodę do zagospodarowania".
Zastosowana w operacie dwustopniowa gradacja cechy (występują i brak) nie uwzględnia różnicy pomiędzy ograniczeniami wynikającymi z np. zapisów w księdze wieczystej, jak i wynikającymi z przepisów prawa (które też się mogą różnić) oraz z ograniczeń fizycznych (zadrzewienie, stare fundamenty itp.), co prowadzi do całkowicie błędnych wyników wyceny - czyli np. sieć przesyłowa o małej średnicy przebiegająca przez nieruchomość w pobliżu granicy waży tyle samo, co np. kolektor kanalizacyjny o dużej średnicy przecinający nieruchomość w poprzek, lub zadrzewienie czy też służebność przechodu. Wątpliwości budzi też przyjęcie do porównań transakcji dotyczących działek z brakiem prawnego dostępu do drogi publicznej, gdyż transakcje takie nie zawsze spełniają warunki transakcji rynkowych.
Zamieszczone w wyjaśnieniach Rzeczoznawcy printscreeny działek "podobnych" także budzą wiele wątpliwości. W szczególności: brak kształtu działek sąsiednich, brak skali (a dopiero wtedy można by określić szerokość poszczególnych działek - określająca w tym przypadku możliwości inwestycyjne danej działki) oraz brak określenia przypisania poszczególnych printscreenów do poszczególnych nieruchomości podobnych.
Wniesiono o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Pkt 1 lit. "c" wskazanego przepisu stanowi, że Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa.
Skarga jest częściowo zasadna, tj. w zakresie naruszenia art. 87 ust. 3a u.p.z.p. w związku z jego nowelizacją obowiązującą od 7 stycznia 2023r., co prowadzi do uchylenia decyzji organów obu instancji.
W pierwszej kolejności trzeba poczynić kilka uwag ogólnych.
Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji SKO w Krakowie tj. w dniu 24 października 2024, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
W myśl art. 37 ust. 1 w/w ustawy wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu:
1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu,
2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.
Stosownie natomiast do art. 87 u.p.z.p. w jego pierwotnym brzmieniu obowiązującym do dnia 10 sierpnia 2011 roku, "obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r."
Z powyższych przepisów wynika, że z mocy ustawy tracą moc miejscowe plany uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. Utrata mocy następuje z dniem 31 grudnia 2003 r. Ponadto jeśli uchwalono plan miejscowy w oparciu o zapisy u.p.z.p., a właściciel lub użytkownik wieczysty zbył po wejściu w życie tego planu nieruchomość znajdującą na obszarze, na którym uchwalono nowy plan, to wówczas organ pobiera opłatę planistyczną, której wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przy czym jeśli bezpośrednio przed wejściem w życie planu miejscowego na danym obszarze nie obowiązywał żaden plan, to wysokość opłaty planistycznego była obliczona przez odniesienie się do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.
Badając zgodność z Konstytucją RP powyższej regulacji Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08 orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492, z 2005 r. Nr 113, poz. 954 i Nr 130, poz. 1087, z 2006 r. Nr 45, poz. 319 i Nr 225, poz. 1635, z 2007 r. Nr 127, poz. 880 oraz z 2008 r. Nr 199, poz. 1227, Nr 201, poz. 1237 i Nr 220, poz. 1413) w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W uzasadnieniu do tego wyroku Trybunał wskazał, że "badając zgodność kontrolowanego przepisu z zasadą równości (art. 32 Konstytucji), w zakresie obciążenia obowiązkiem opłatowym, za wspólną cechę istotną należy uznać potencjalną korzyść, jaką przynosi ustabilizowanie sytuacji właścicieli i użytkowników wieczystych w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Z tego faktu wynika też konieczność, w wypadku sprzedaży nieruchomości, poniesienia kosztów na rzecz gminy, która miejscowy plan uchwala. Istotna jest aktywność gminy w tym zakresie. Prawo gminy do pobrania opłaty wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia miejscowego planu. Sytuacja właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie na podstawie u.p.z.p. nowe plany miejscowe uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie, zgodnie z ustawą, nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Dochodzi tu do zróżnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości pod względem zaistnienia związku między uchwaleniem planu a wzrostem wartości zbywanej nieruchomości i w efekcie pobraniem przez gminę opłaty. Celem, który można uznać za właściwy, przewidywanym przez ustawodawcę, jest powiązanie uchwalenia miejscowego planu ze wzrostem wartości nieruchomości i, w założeniu również, ceny jej zbycia. Uzasadnione wtedy jest osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Trybunał podkreśla, że ustawodawca nie wskazał jakichkolwiek wartości, przemawiających za takim sposobem działania organów gminy, różnicującym sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych - zbywców nieruchomości w gminie. Poddaną kontroli regulację należy więc uznać za niezgodną z art. 32 Konstytucji." Dalej Trybunał wskazał, że "właściciele nieruchomości nie mogli spodziewać się sytuacji, w której gminy posiadające miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego doprowadzą do utraty ich mocy na skutek zaniedbania w prowadzeniu polityki przestrzennej na swoim obszarze. Nie powinni oni ponosić negatywnych konsekwencji nieobowiązywania planu miejscowego z powodu zaniechania działań przez władzę lokalną. A tak właśnie dzieje się wskutek działania zaskarżonego przepisu art. 37 ust. 1 ustawy. WSA słusznie podkreśla, że wzrost wartości nieruchomości powinien być rozpatrywany jako skutek uchwalenia nowego planu miejscowego bezpośrednio po poprzednim, a nie jako efekt utraty ciągłości planowania i stworzenia sytuacji okresowego braku jakiegokolwiek planu z jego opłatowymi konsekwencjami."
W związku z powyższym wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego we wskazanym art. 87 u.p.z.p. na mocy art. 1 ustawy z 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901) dodano ust. 3a, zgodnie z którym:
"Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r."
Przepis ten we wskazanym brzmieniu obowiązywał od 10 sierpnia 2011 r.
Powyższa zmiana – jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy – "sprowadza się do wyraźnego przesądzenia na gruncie ustawy, że w przypadku gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu z jednej strony oraz przeznaczenia tejże nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy, z drugiej, chyba że przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (użytkownika wieczystego)" (por. uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Sejm VI kadencji, Druk nr 3610).
Następnie przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony przez art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 roku, poz. 2747) zmieniającej ustawę z dniem 7 stycznia 2023 r.
W wyniku tej zmiany w art. 87 dodano ust. 3b, natomiast ust. 3a uzyskał brzmienie: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r."
W uzasadnieniu do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Sejm IX kadencji, Druk nr 2322) wskazano, że "celem projektu jest przesądzenie, iż w przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej, gmina płaci sprzedającemu nieruchomość (pełne) odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym planem (sprzed 1995 r.) a nowym planem, a nie jedynie w wysokości różnicy między wartością wynikającą z faktycznego wykorzystania nieruchomości a nowym planem. Projekt dostosowuje system prawa do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 22 maja 2019 r. (sygn. akt SK 22/16)." W nawiązaniu do zmian wprowadzonych w ust. 3a wskazano, że "jednocześnie w projektowanym przepisie zastosowano do starych planów terminologię ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym ("miejscowy szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego"). W konsekwencji ujednolicono też terminologię w obowiązującym ust. 3a."
W końcu przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony z dniem 24 września 2023 roku przez art. 1 pkt. 66 z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 roku, poz. 1688) w ten sposób, że w zdaniu pierwszym wyraz "wykorzystywania" zastępuje się wyrazem "użytkowania".
W kontekście powyższych regulacji w zakresie niniejszej sprawy trzeba zauważyć, że z dniem 1 stycznia 2004 roku z mocy prawa, utraciła moc uchwała Nr VII/58/94 Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. zmieniająca uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.).
Dodatkowo można jeszcze wskazać, że plan ogólny w swoim pierwotnym brzmieniu został uchwalony uchwałą nr XXXVI/229/88 Rady Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 roku, Nr 12, poz.62; kolejne zmiany zostały ogłoszone w Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1990 r. Nr 27 poz.214, z 1991 r. Nr 18, poz.124 z 1992 r. Nr 14, poz.94, i z 1993 r. Nr 9, poz. 40).
Przy czym według stanu prawnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość, to jest działka nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K. w K. podlegała ustaleniom Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego Uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.) i znajdowała się w części w Obszarze Mieszkaniowym - M4 oznaczonym na rysunku planu symbolem M4138, w którym ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr: 4,13,15 i 20; w części w Obszarze Rolnym oznaczonym na rysunku planu symbolem RP 120, w którym ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr: 4, 9,15 i 20; w części w Obszarze Tras Komunikacyjnych - ulica zbiorcza oznaczonym na rysunku planu symbolem KT/Z 1/2 (por. k. 17 a.a.).
Między dniem 2 stycznia 2004 roku a 7 lutego 2018 roku na tym obszarze nie obowiązywał żaden plan miejscowy, a z dniem 8 lutego 2018 roku weszła w życie uchwała Nr XCI 1/2413/18 Rady Miasta K. z dnia 10 stycznia 2018 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 24 stycznia 2018 r. poz. 747). Zgodnie z nim przedmiotowa nieruchomość znajduje się w Terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną, oznaczonym na rysunku planu symbolem MN. 18.
Następnie w dniu 21.05.2021 r. nieruchomość została zbyta (umowa notarialna sprzedaży – 2-5 a.a.), a w dniu 21 września 2021 roku Prezydent Miasta Krakowa wszczął postępowanie w przedmiotowej sprawie (k. 22 a.a.).
W toku postępowania została sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości 2 oznaczony datą 19 marca 2024 roku.
Jak wskazał rzeczoznawca w operacie (por. k. 2 operatu), cyt.: "W związku z faktem, że do 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r." gdyż taki plan dla tego obszaru nie został uchwalony, w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Tonie Z." zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2023 poz. 977 z późn. zm.), a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wartość rynkową prawa własności określono przy uwzględnieniu:
1. Przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "T. Z.", zatwierdzonego uchwałą Nr XCII/2413/18 Rady Miasta K. z dnia 10 stycznia 2018 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 24 stycznia 2018 r. poz. 747), obowiązującego od 8 lutego 2018 r.
2. Faktycznego sposobu użytkowania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "T. Z.", zatwierdzonego uchwałą Nr XCII/2413/18 Rady Miasta K. z dnia 10 stycznia 2018 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 24 stycznia 2018 r. poz. 747), obowiązującego od 8 lutego 2018 r.
Przy czym jak wskazano dalej w operacie, faktyczny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości to cyt.: "Na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "T. -Z.", przedmiotowa nieruchomość gruntowa stanowiła działkę nr [...] o powierzchni 0,0685 ha, w kształcie zbliżonym do mocno wydłużonego prostokąta, ograniczającym możliwości inwestycyjne. Działka niezabudowana, porośnięta trawą, teren płaski. Posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Sieci elektroenergetyczna i gazowa na działce. Sieci wodociągowa i kanalizacyjna w bezpośrednim sąsiedztwie. Otoczenie nieruchomości stanowiły tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zabudowy wielorodzinnej niskiej intensywności, zabudowy usługowej oraz tereny zielone i użytkowane rolniczo. Średni stopień zurbanizowania. Występowały obciążenia ujawnione w dziale III KW. Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości określono jako w teren niezabudowany, porośnięty trawą" (por. k. 12 operatu).
W związku z tym obliczając podstawę dla określenia opłaty, o której mowy a wart. 36 ust. 4 u.p.z.p. rzeczoznawca dokonał wyceny wartości nieruchomości według faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie panu miejscowego oraz według stanu po wejściu w życie planu miejscowego.
Stanowisko to zostały w pełni zaaprobowane przez organy I i II instancji, co jest jednak błędne.
Jakkolwiek trafnie wskazał rzeczoznawca, że jeżeli gmina nie posiadała szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r., to art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. ma zastosowanie, to jednak nieprawidłowo przyjął, że w związku z tym nie należy już wyceniać nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z planu ogólnego.
W przypadku bowiem, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał ogólny plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., i pomiędzy obowiązywaniem obydwu planów zaistniała luka czasowa, w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej to wymagane jest określenie wartości nieruchomości:
- po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym,
- po drugie, według przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (w ogólnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.),
- po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (por. M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9), ewentualnie z uwzględnieniem wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wycenianej nieruchomości.
Z powyższych, wyżej przytoczonych regulacji art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wynika, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (zasada korzyści). Określenie opłaty planistycznej wymaga zatem ustalenia, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. II OSK 919/06, WSA w Krakowie z dnia 29 października 2021 r., sygn. II SA/Kr 778/21, WSA w Krakowie z dnia 14 czerwca 2024 roku, sygn. II SA/Kr 389/24).
Z tych względów nieuwzględnienie przy określeniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej treści planu ogólnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 roku było nieprawidłowe co stanowi o naruszeniu wskazanych norm, to jest art. 87 ust. 3a i art. 37 ust. 1 u.p.z.p.
Określenie zatem wysokości opłaty planistycznej odniesionej wyłącznie do faktycznego użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego obszaru "T. Z.", zatwierdzonego uchwałą Nr XCII/2413/18 Rady Miasta K. z dnia 10 stycznia 2018 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 24 stycznia 2018 r. poz. 747), obowiązującego od 8 lutego 2018 r. czyli "jako teren niezabudowany, porośnięty trawą" z całkowitym pominięciem przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie ogólnym jako częściowo obszar mieszkaniowy - M4, obszar rolny RP 120, i w części w obszar tras komunikacyjnych, skutkowało wadliwym określeniem wartości rynkowej nieruchomości. Wadliwość ta polega na tym, że nie wzięto pod uwagę przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (to jest na gruncie planu ogólnego) lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem, zgodnie z zasadą korzyści.
Wyraźnie trzeba podkreślić, że ta okoliczność została szczególnie podkreślona i omówiona w przytoczonym powyżej uzasadnieniu do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08. Zatem w świetle jednoznacznej treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p., określając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, konieczne jest uwzględnienie przeznaczenia terenu wyznaczonego sprzed zmiany planu, a w przypadku jego braku, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie - faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (względnie jeżeli jest to korzystniejsze - przeznaczenia w planie ogólnym, który wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r. art. 87 ust. 3a u.p.z.p. - por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 15 marca 2018 roku, sygn. II OSK 2279/17, NSA z dnia 14 lutego 2019 roku, sygn. 719/17, NSA z dnia 15 lutego 2022 roku, sygn. II OSK 709/21).
Ponadto skoro sporna nieruchomość została zbyta w 2021r. a wówczas obowiązywał art. 87 ust. 3a u.p.z.p., jak wyżej wskazano, jednak bez posłużenia się przez ustawodawcę przy określaniu wartości nieruchomości odniesieniem do konieczności uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. ale bez nadania mu cechy "szczegółowego" to organy miały obowiązek stosować ten przepis. Dodanie określenia "szczegółowego" w zakresie planu miejscowego nastąpiło dopiero przy kolejnej nowelizacji, która nastąpiła już po zbyciu nieruchomości przez skarżącego. Zatem wartość nieruchomości z dnia sprzedaży, należy w niniejszej sprawie interpretować jako jej stan z tego dnia i przepisy, które wtedy obowiązywały. W innym przypadku różna ocena wartości nieruchomości wynikałaby nie z postanowień planu, a z tego kiedy organ rozstrzygałby sprawę tj. czy przed 7.01.2023r. czy po tym dniu, a takie podejście byłoby nie do zaakceptowania jako wadliwe. Ponadto obowiązujący przed uchwaleniem miejscowego planu, plan ogólny jest dość szczegółowy. Z tych też względów operat szacunkowy, w którym nie dokonano wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości w planie ogólnym jest wadliwy. Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, w całości zaakceptowany przez organy I i II instancji, jest zatem wadliwy z tego powodu, że biegły zaniechał określenia wartości szacowanej nieruchomości na podstawie ustaleń planu ogólnego Miasta K. z 1988 r., błędnie uznając, że w świetle art. 87 ust. 3a u.p.z,p. nie ma on w sprawie zastosowania. Powyższe uniemożliwiło zastosowanie w sprawie "zasady korzyści" wymaganej cytowanym orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego. Ta okoliczność przesądza o wadliwości wydanych decyzji tak przez organ I, jak i II instancji. Z tych względów skarga została uwzględniona.
Dlatego w ponownym postępowaniu organ zleci uzupełnienie operatu o wyliczenie wartości nieruchomości wg jej przeznaczenia wg planu ogólnego i dopiero wtedy rozstrzygnie sprawę stosując tzw. zasadę korzyści i uwzględniając wyżej przedstawione poglądy prawne.
W ocenie Sądu natomiast bezzasadne są zarzuty podnoszone w skardze odnoszące się do wadliwości operatu szacunkowego z innych podnoszonych tam względów tj. pominięcia jej cech całkowicie wykluczających zabudowę mieszkaniową z powodu ograniczeń fizycznych i prawnych, a także co do wykorzystania nieruchomości niepodobnych do nieruchomości wycenianej.
Co do cech wykluczających zabudowę mieszkaniową kluczowym zarzutem skargi było niewzięcie przez biegłego pod uwagę kształtu i niewielkiej powierzchni szacowanej nieruchomości oraz przebiegającego w niej uzbrojenia. Zarzuty te nie mogą odnieść skutku, a biegły w sposób jasny i przekonujący odniósł się do nich kilkakrotnie pisemnie w odpowiedzi na pisma strony (z dnia 6.05.2024r., 3.06.2024r.) oraz na złożone odwołanie strony skarżącej (14.08.2024r.).
Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił zarówno ograniczenia wynikające z kształtu działki, jak i występujące ograniczenia prawne. Parametry działki zostały opisane w punkcie 5.3 przedmiotowego operatu szacunkowego. Zawarto tam m.in. opis kształtu działki, który określono jako "Kształt zbliżony do mocno wydłużonego prostokąta, ograniczający możliwości inwestycyjne", dodatkowo stwierdzono obciążenia na nieruchomości ("Występują"). Obciążenia dot. wpisów ujawnionych w dziale III księgi wieczystej, której badanie na datę określenia stanu zamieszczono na stronach 4-7. Cechy nieruchomości, czyli np. kształt, obciążenia zostały więc uwzględniane podczas szacowania nieruchomości poprzez nadanie odpowiedniej oceny. W przypadku bazy nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu podobnym wszystkie nieruchomości z bazy posiadały, tak jak nieruchomość wyceniana, kształt "regularny, zbliżony do prostokąta, lecz wąski, ograniczający swobodę zagospodarowania" (str. 19 operatu). Wyceniana nieruchomość tj. dz. nr [...] uzyskała najniższą możliwą ocenę dla cechy rynkowej "Ograniczenia" tj. (str. 30 i 34 operatu szacunkowego). W związku z występowaniem cechy "Kształt działki" w bazie nieruchomości gruntowych przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "T. — Z.", również nadano przedmiotowej działce odpowiednią ocenę, która wyniosła "0,0" (str. 34 operatu szacunkowego) i była najniższą możliwą ocenę dla cechy rynkowej "Kształt działki". Określenie "nieruchomość podobna" w rozumieniu art 4 pkt 16 u.g.n. i rozporządzenia nie jest równoznaczne z pojęciem "nieruchomości identycznej", a rzeczoznawca wyjaśnił kwestie kwalifikowania nieruchomości jako podobnych. Określenie "porównywalny" nie oznacza tożsamy, a jedynie na tyle zbliżony do innego, aby można go było z nim porównać. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamość. Podobieństwo rozumiane potocznie nie jest równoznaczne z podobieństwem nieruchomości zdefiniowanym ustawowo. Niepodobieństwo ma natomiast miejsce wtedy gdy nieruchomości charakteryzują się odmiennymi, nieporównywalnymi cechami wpływającymi na wartość. Określone w operacie szacunkowym wartości rynkowe wycenianej nieruchomości nie odbiegają od cen, jakie były osiągane w obrocie rynkowym w analizowanych segmentach rynku. W wyniku przeprowadzonej analizy rynku, wyselekcjonowano transakcje nieruchomościami posiadające najwyższy walor podobieństwa do przedmiotu wyceny. Przy analizie rynku, badano tylko i wyłącznie transakcje, których przedmiotem były nieruchomości podobne do wycenianej, będące przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i położenia. Różnice dotyczące nieruchomości podobnych, m.in. dotyczące kształtu, w procesie szacowania wartości przedmiotowej części nieruchomości zostały skorygowane poprzez poszczególne cechy W zakresie poszczególnych cech rynkowych szczegółowo wyjaśniono każdy stopień gradacji w ramach przyjętej skali ocen konkretnej cechy. Każda z nieruchomości przyjętych w przedmiotowym operacie do baz nieruchomości podobnych posiada cechy wspólne z przedmiotem wyceny. Natomiast różnice między wycenianą przedmiotową częścią nieruchomości a nieruchomościami porównawczymi zostały skorygowane poprzez poszczególne cechy rynkowe. W przypadku analizy rynku nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu podobnym do przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego tj. "T.-Z." Rzeczoznawca majątkowy słusznie objął analizą nieruchomości gruntowe niezabudowane objęte prawem własności o wiodącym przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ponieważ wyceniana działka po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "T.-Z." znajdowała się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym symbolem "MN. 18". Fakt, iż sprzedano nieruchomość w konkretnej cenie nie jest jednoznaczne z tym. iż była to wartość rynkowa. Operat szacunkowy zawiera szczegółowe wyjaśnienia dotyczące postępowania autora i sposobu dojścia do finalnych wartości, które są wynikiem przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości gruntowych oraz obliczeń.
Niezależne od użytego nazewnictwa, nieruchomości zostały opisane zgodnie z prawdą — i kształt zarówno przedmiotu wyceny jak i nieruchomości podobnych jest ograniczający. Ocena czy dana nieruchomość jest podobna do nieruchomości wycenianej oraz dobór transakcji nieruchomościami spełniającymi walor podobieństwa a także ich ocena leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego a zasadność doboru można potwierdzić poprzez szczegółową analizę operatu szacunkowego. Do porównania przyjęto nieruchomości, które rzeczoznawca uznał za podobne i najlepiej obrazujące analizowany rynek. Opis kształtu przedmiotu wyceny jak i nieruchomości podobnych jest wystarczający, jednoznacznie można stwierdzić, że kształt każdej z ww. nieruchomości jest podobny - tj. ograniczający. W związku z powyższym określając wartość przedmiotu wyceny, wbrew argumentacji skargi, wzięto pod uwagę fakt. iż działka miała ograniczający możliwości inwestycyjne kształt. Zgodnie z treścią operatu szacunkowego badano tylko i wyłącznie transakcje, których przedmiotem były nieruchomości podobne do wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju, wielkości i położenia. Badano tylko i wyłącznie obrót prawem własności. Informacje o cenach transakcyjnych kupna i sprzedaży pochodzą z aktów notarialnych. Dokonano również analizy wiarygodności cen, odrzucając ceny niespełniające definicji ceny rynkowej (strony transakcji zależne od siebie, dodatkowe warunki transakcji, zaniżone bądź zawyżone ceny, itp.) Do baz nieruchomości podobnych przyjęto transakcje rynkowe. Zwrócić uwagę należy na fakt, że potencjał nieruchomości może być związany również z wykorzystaniem nieruchomości w ramach większej inwestycji. Nierzadko zdarza się, że niewielka nieruchomość dopełniająca większe przedsięwzięcie cechuje się wyższymi cenami transakcyjnymi.
Reasumując operat uwzględnił ograniczenia wynikające z kształtu przedmiotowej działki poprzez nadanie odpowiedniej oceny. W wycenianej sprawie wszystkie nieruchomości z bazy posiadały, tak jak nieruchomość wyceniana, kształt regularny, zbliżony do prostokąta, lecz wąski, ograniczający swobodę zagospodarowania. Wszystkie nieruchomości tak jak wyceniana otrzymały jednakową najniższą ocenę 0 ze względu na kształt bardzo zbliżony do wycenianej działki. Niezależnie od użytego nazewnictwa, nieruchomości zostały opisane zgodnie z realnym stanem - kształt zarówno wycenianej działki jak i nieruchomości podobnych jest ograniczający. Rzeczoznawca uwzględnił także ograniczenia prawne ujawnione wpisami w dziale III księgi wieczystej, lecz tylko te które wpływały na wartość nieruchomości podobnych. Nadano im odpowiednie oceny - występujące ograniczenia tj. 0,0. Wartości jednostkowe przedmiotowej nieruchomości we wszystkich stanach stanowią reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku nieruchomości nie odbiegają od cen, jakie były osiągane w obrocie rynkowym w analizowanych segmentach rynku. Wyselekcjonowano transakcje nieruchomościami posiadające najwyższy walor podobieństwa do przedmiotu wyceny i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i położenia. Z kolei różnice nieruchomości podobnych, m.in. dotyczące kształtu zostały skorygowane poprzez poszczególne cechy rynkowe. Szczegółowo wyjaśniono każdy stopień gradacji w ramach przyjętej skali ocen konkretnej cechy. Każda z nieruchomości przyjętych w przedmiotowym operacie do baz nieruchomości podobnych posiada cechy wspólne z przedmiotem wyceny.
Zatem operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z aktualnymi na dzień sporządzenia wyceny przepisami, w tym ugn i przepisami wykonawczymi, zawiera szczegółowe wyjaśnienia dotyczące postępowania autora i sposobu dojścia do finalnych wartości, które są wynikiem przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości gruntowych oraz obliczeń.
Jak wynika z powyższych rozważań zarzuty pod adresem dowodu z operatu szacunkowego, który stanowił podstawę do wydania zaskarżonej decyzji są nietrafione. Trzeba pamiętać, że operat szacunkowy jak każdy dowód podlega ocenie w postępowaniu administracyjnym, jednakże ocena ta jest ograniczona. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 września 2016 r., sygn. II OSK 3065/14 (LEX nr 2188721) "Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, budzący uzasadnione wątpliwości, wymaga wyjaśnienia".
W okolicznościach niniejszej sprawy Sąd nie miał wątpliwości co do treści operatu, bowiem argumentacja biegłego rzeczoznawcy była logiczna i przekonująca. Podstawowy zarzut skargi, jakoby nieruchomość z uwagi na jej kształt, wielkość w istocie w ogóle nie nadawała się do zabudowy został przez biegłego bardzo szczegółowo wyjaśniony.
Z tych względów na zasadzie art. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję. Decyzja organu I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 p.p.s.a. (pkt I sentencji).
O kosztach w pkt II sentencji orzeczono na zasadzie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Na zasądzone koszty w wysokości 4000 zł składa się uiszczony wpis od skargi w wysokości 400 zł oraz kwota 3600 zł tytułem wynagrodzenia radcy prawnego reprezentującego skarżącą, ustalona jako stawka minimalna na podstawie art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 2 pkt. 5) w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a, rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz.U.2023.1935).