II SA/Kr 1583/24

II SA/Kr 1583/24 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2025-02-19
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-12-05
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Magda Froncisz /sprawozdawca/
Monika Niedźwiedź
Paweł Darmoń /przewodniczący/
Symbol z opisem
6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne
Inne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
art 95 pkt 7  , art 4  pkt 3 a
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
art 7 , art 77 par 2 , rt 80  , art 107  par 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
art 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie: Sędzia WSA Magda Froncisz (spr.) Sędzia WSA Monika Niedźwiedź Protokolant: starszy referent sądowy Adrianna Garus po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 lutego 2025 r. sprawy ze skargi S. sp. z o.o. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 10 października 2024 r. nr SKO-GN-4160-96/24 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości skargę oddala.
Uzasadnienie
Burmistrz Miasta Zakopane decyzją z 10 lipca 2024 r. znak WMNW.I.6831.36.2024, po rozpatrzeniu wniosku w przedmiocie dokonania zatwierdzenia podziału, odmówił ponownie zatwierdzenia podziału nieruchomości składającej się z działki ew. nr [...], obręb [...] Z. stanowiącej własność spółki S. Sp. z o.o. z siedzibą w K., w wyniku ponownego nieuwzględnienia żądania strony w przedmiotowym zakresie.
Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji wskazał art. 96 ust. 1 i art. 97 ust. 1 w zw. z art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.), dalej: "u.g.n.".
W uzasadnieniu decyzji Burmistrz wskazał, że decyzją z 11 stycznia 2023 r. zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej działkę ewid. nr [...] na działki [...], [...] i [...]. Podział ten został wykonany w celu wydzielenia działki budowlanej [...], która umożliwiła właścicielowi korzystanie z budynku mieszkalnego.
Organ I instancji zaznaczył, że właściciel nieruchomości uzyskał decyzję z 14 lipca 2022 r. o pozwoleniu na budowę sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych (...) na działkach nr [...], które po połączeniu utworzyły działkę nr [...].
W dniu 18 maja 2023 r. spółka nabyła nieruchomość od poprzedniego właściciela i 24 lipca 2023 r. złożyła wniosek o ponowny podział nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n.
Burmistrz podkreślił, że w treści ww. decyzji z 11 stycznia 2023 r. zawarto stwierdzenie: "Mając również na względzie, że jest to wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego należy zaznaczyć, że dalsze podziały tej nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, mogą skutkować wydaniem decyzji niezgodnie z żądaniem strony", zatem właściciel został poinformowany o braku możliwości dalszych podziałów na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n.
Z kolei w treści pozwolenia na budowę jest informacja, że dokonywanie kolejnych podziałów nieruchomości stwarza zagrożenie, że warunki zgodności z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225), dalej: "rozporządzenie wt", które decydowały o możliwości uzyskania pozwolenia na budowę, nie będą realizowane i tym samym ograniczą swobodne korzystanie z nieruchomości.
Decyzją z 19 września 2023 r. Burmistrz odmówił zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu decyzją z 28 grudnia 2023 r. uchyliło ww. decyzję Burmistrza z 19 września 2023 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.
Po ponownej analizie dokumentów załączonych do wniosku organ I instancji decyzją z 23 kwietnia 2024 r. kolejny raz odmówił zatwierdzenia podziału. Decyzja ta nie została zaskarżona odwołaniem i stała się ostateczna.
Dnia 12 czerwca 2024 r. spółka S. złożyła nowy wniosek o wydanie decyzji zatwierdzającej podział działki ewid. nr [...] na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n., obejmujący taki sam zakres podziału jak w poprzednich przypadkach. Wnioskodawca skorygował jedynie przebieg linii podziałowej pomiędzy nowo wydzielanymi działkami, co powoduje zwiększenie powierzchni nowo projektowanej działki [...], a zmniejszenie powierzchni "działki [...]" (winno być [...] – dopisek Sądu) o 7m2. Nie zmienia to zdaniem organu I instancji faktu, że zagospodarowanie całej nieruchomości pozostaje takie samo, a wnioskodawca w dalszym ciągu ma na celu rozdrobnienie działek i sprzedaż poszczególnych domów wraz z wyodrębnionymi działkami o powierzchniach niespełniających norm wskazanych przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (teren oznaczony symbolem 23.MN, częściowo ZR-1 – tereny rolne). Powyższy plan miejscowy zawiera uregulowania dotyczące zasad i warunków podziału nieruchomości, jak m.in. minimalna powierzchnia nowo wydzielanej działki budowlanej.
Jako kolejną ważna kwestię w aspekcie podziału nieruchomości, na której usytuowane są budynki, organ I instancji wskazał klasyfikację nierozprzestrzeniania ognia czyli NRO. Dokonanie wnioskowanego podziału spowoduje obejście przepisów ppoż rozporządzenia wt. Odległość pomiędzy zewnętrznymi ścianami budynków mieszkalnych zlokalizowanych na sąsiednich działkach budowlanych nie powinna być mniejsza niż 8 m. Pomiędzy wzniesionymi budynkami nie jest zachowana wymagana odległość, ponieważ z złączonej dokumentacji wynika, że średnia odległość pomiędzy budynkami wynosi ok. 5 m.
W ocenie organu I instancji, skoro pierwotnie wydzielone działki nr [...], [...] i [...] posiadają już cechy umożliwiające korzystanie z budynku mieszkalnego, nie zachodzi przesłanka ponownego wydzielenia w tym samym celu.
Celem inwestora jest zapewne wydzielenie działek dla każdego budynku tak aby móc stworzyć kilka nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do odrębnego zbycia, a właściciel zamieścił już ogłoszenie o sprzedaży każdego domu pojedynczo na jednym z portali.
Zdaniem organu, działka budowlana, jak jej sama definicja wskazuje, powinna posiadać odpowiednią wielkość, cechy geometryczne i wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej tak aby umożliwić prawidłowe i racjonalne korzystanie z urządzeń położonych na działce. Narożniki budynków z okapami na projektowanych działkach [...] i [...] znajdują się w odległości mniejszej niż 4 m od projektowanych granic działek, co jest sprzeczne z przepisami rozporządzenia wt.
Organ uznał, że również w przypadku powstania ogrodzeń poszczególnych działek, zostanie ograniczona możliwość prawidłowego funkcjonowania i korzystania z działek. Odrębną kwestią jest również współczynnik powierzchni biologicznie czynnej, który został obliczony na etapie wydawania pozwolenia na budowę dla jednej nieruchomości składającej się z dwóch działek. W wyniku planowanego podziału większą część np. projektowanej działki [...] zajmowałby budynek jak również niezbędny teren utwardzony służący jako dojazd zaś w niewielkim stopniu byłby to teren zielony.
Organ zauważył ponadto, że przedmiotowa nieruchomość posiada połączenie z drogą publiczną poprzez jeden indywidualny zjazd na podstawie decyzji Burmistrza Miasta Zakopane z 20 czerwca 2022 r. znak WMNW.II.7230.4.25.2022, który jest usytuowany w części zachodniej nieruchomości (w obrębie wydzielonej działki nr [...]).
Wnioskodawca przedłożył m.in. projekt służebności, który określa dojazd do poszczególnych działek południowym krańcem nieruchomości. Ponadto wskazał 11 miejsc postojowych zaprojektowanych wyłącznie wzdłuż czterech budynków, dwa pozostałe nie mają projektowanych miejsc postojowych, ponieważ na działkach ewid. nr [...] i [...] nie ma już wystarczającej powierzchni na usytuowanie takich miejsc. Dlatego też w przypadku nabycia działek [...] i [...] przez nowych właścicieli korzystanie z miejsc postojowych musiałoby się odbywać na sąsiednich działkach, czego wnioskodawca nie określił i nie zawarł w projekcie służebności ani jego opisie. Ponadto z przedłożonego projektu służebności gruntowej wynika, że zaprojektowana droga usytuowana będzie około 1,5 m od ściany pierwszego budynku. Dojazd do kolejnych budynków również będzie realizowany bardzo blisko południowych ścian budynków. Wydzielana działka budowlana [...] ma posiadać 389 m2 powierzchni, natomiast w zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa się minimalną powierzchnię działki na 600 m2. Ponadto w znacznej części działka będzie zajęta przez budynek i tereny utwardzone (około 40% działki).
Od opisanej na wstępie decyzji Burmistrza z 10 lipca 2024 r. odwołała się spółka S., wnosząc o uchylenie decyzji I instancji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez zatwierdzenie wnioskowanego podziału, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, określenie wytycznych co do wykładni przepisów prawa mających zastosowanie w niniejszej sprawie i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.
Zarzuty odwołania i ich uzasadnienie zostały powtórzone w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie i zostaną omówione poniżej.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu decyzją z 10 października 2024 r. znak SKO-GN-4160-96/24, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 572), dalej: "K.p.a." oraz "art. 95 ust. 7" u.g.n., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza z 10 lipca 2024 r.
W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wskazał w pierwszej kolejności, że bezsporne jest, iż sześć budynków zostało wzniesionych na działce nr [...] na podstawie pozwolenia na budowę z 14 lipca 2022 r. Na podstawie tej decyzji właściciel uzyskał prawo budowy budynków o określonej kubaturze, z zachowaniem odpowiednich odległości, powierzchni biologicznie czynnej i odpowiednim zagospodarowaniu działki.
Ponadto organ odwoławczy stwierdził, że wnioskodawca niniejszego postępowania nie wykazał, że na chwilę obecną niemożliwe jest prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych posadowionych na nieruchomości objętej projektem podziału. Dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu nie uniemożliwiał korzystania z budynków mieszkalnych zlokalizowanych na tej działce, a jeśli tak, to wydzielenie działki nie może być postrzegane jako konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego. Nie jest wykluczone, że wydzielenie takie byłoby wygodne oraz korzystne dla wnioskodawcy, ten walor nie jest jednak wystarczający dla wdrożenia omawianego trybu.
S. Sp. z o.o. z siedzibą w K., reprezentowana przez adwokata, wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z 10 października 2024 r. znak SKO-GN-4160-96/24.
Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła:
1. naruszenie prawa materialnego, a to art. 95 pkt 7 w zw. z art. 4 pkt 3a u.g.n., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, iż w niniejszej sprawie wydzielenie działek ewidencyjnych zgodnie z przedłożonym projektem podziału nie jest niezbędne do korzystania z budynków mieszkalnych posadowionych na nieruchomości, podczas gdy brak jest jakichkolwiek racjonalnych powodów, dla których działka nr [...], z uwagi na swój areał, miała pozostawać zabudowana czterema budynkami mieszkalnymi, a wydzielenie działek zgodnie z przedłożonym projektem zapewniałoby racjonalne i prawidłowe korzystanie z posadowionych budynków;
2. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 80 K.p.a., poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, w szczególności dowolne, nie poparte jakimikolwiek danymi stwierdzenie, jakoby wnioskodawca nie wykazał, że dokonanie podziału zgodnie z przedłożonym projektem jest niezbędne do korzystania z budynku mieszkalnego, podczas gdy cel podziału obrazuje każdorazowo dołączony do wniosku projekt podziału, ukazując istnienie budynku mieszkalnego na nieruchomości podlegającej podziałowi oraz usytuowanie tego budynku, a co za tym idzie z samych dokumentów przedłożonych do wniosku wynikało, iż celem podziału jest wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynków mieszkalnych ujawnionych na mapie, a dalsze wykorzystywanie całego areału dzielonej działki ewidencyjnej nr [...] nie jest konieczne;
3. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 7 oraz art. 77 K.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całości materiału dowodowego oraz brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, co doprowadziło do naruszenia art. 7 oraz art. 8 K.p.a., poprzez:
a) stwierdzenie, iż wnioskodawca nie wykazał, aby niemożliwe było prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych posadowionych na nieruchomości objętej projektem podziału, podczas gdy organy obu instancji zaniechały wezwania wnioskodawcy do uzupełnienia jakichkolwiek informacji, które (zdaniem organu) nie zostały przedstawione:
b) uznanie, iż podział działki ewidencyjnej nr [...] zgodnie z projektem przedłożonym przez wnioskodawcę nie jest uzasadniony, a to z uwagi na fakt, iż działka ta już w tym momencie zapewnia konieczną obsługę dla posadowionych na niej budynków mieszkalnych, podczas gdy decyzją z 11 stycznia 2023 r. organ I instancji zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], pomimo, iż również ta działka zapewniała teoretyczną obsługę dla planowanej na niej inwestycji, jednakże w tym przypadku uznano, iż wydzielenie działek nr [...] i [...] w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. uzasadnione jest zapewnieniem prawidłowego korzystania z budynków mieszkalnych;
4. błąd w ustaleniach faktycznych i bezzasadne przyjęcie, że podział działki ewidencyjnej nr [...] jest nieuzasadniony w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n., podczas gdy przedłożona wraz z wnioskiem mapa z projektem podziału nieruchomości wprost wskazywała, iż celem wnioskowanego podziału jest zapewnienie korzystania z istniejących budynków mieszkalnych w sposób prawidłowy, bezkonfliktowy i racjonalny, a dalsze utrzymywanie w zaistniałym stanie faktycznym sytuacji, w której posadowione budynki mieszkalne stanowią ewidencyjnie jeden grunt, nie znajduje uzasadnienia.
Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Burmistrza z 10 lipca 2024 r. w całości, a także zasądzenie od organu na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.
Skarżąca rozwinęła uzasadnienie ww. zarzutów, powołując się m.in. na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 24 stycznia 2024 r., sygn. II SA/Gd 605/23. Podniosła, że dokonywanie podziału geodezyjnego w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. po zrealizowaniu zamierzenia budowlanego stanowi jeden z dopuszczalnych sposobów podziału nieruchomości. Zasadniczo w procesie inwestycyjnym inwestor najpierw występuje o ewidencyjny podział nieruchomości, a po jego dokonaniu występuje o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na budowę, które jest udzielane m.in. po stwierdzeniu zgodności projektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do poszczególnych działek - ukształtowanych już w wyniku dokonanego podziału - w tym również w zakresie zapewnienia dla planowanej inwestycji odpowiedniej ilości miejsc parkingowych. Innym często spotykanym rozwiązaniem jest sytuacja, w której inwestor, zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę zabudowuje swoją działkę budynkami, a następnie dokonuje podziału działki na konkretne działki budowlane na podstawie art. 95 u.g.n.
Nadto powierzchnia działek nr [...] i [...], których wyodrębnienie w wyniku podziału działki nr [...] Burmistrz zaakceptował decyzją z 11 stycznia 2023 r., jest znacznie mniejsza od powierzchni najmniejszej z nowoprojektowanych działek, tj. nr [...], choć zgodnie ze wspomnianym pozwoleniem na budowę, działki zostały zabudowane budynkami o podobnej kubaturze.
Zdaniem skarżącej nie sposób więc zrozumieć, dlaczego uprzednio organ I instancji nie dostrzegał przeciwskazań do wydzielenia działek nr [...] oraz [...] w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n., nie powziąwszy wątpliwości co do konieczności dokonania takiego podziału dla umożliwienia korzystania z budynku mieszkalnego, podczas gdy w obecnej sytuacji organy obu instancji odmówiły dalszego podziału, pomimo iż każda z nowopowstałych działek byłaby większa, niż wydzielone uprzednio działki nr [...] oraz [...]. Nadto, nowy podział nieruchomości dotyczy jedynie działki oznaczonej obecnie jako działa nr [...], a więc pozostanie bez wpływu na parametry wspomnianych, dwóch mniejszych działek ewidencyjnych.
Korzystanie z budynków mieszkalnych powstałych zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę wymaga dokonania dalszego podziału nieruchomości. Nie sposób wyobrazić sobie bowiem dokonywania jakiegokolwiek obrotu czy bieżącego korzystania z tak powstałych obiektów bez zapewnienia odrębności ewidencyjnej gruntów, na których zostaną posadowione. Wymagałoby to nie tylko stosowania zupełnie niezasadnej w tym przedmiocie konstrukcji podziału do używania (quoad usum) nieruchomości oznaczonej obecnie jako działka nr [...], ale również mogłoby stanowić źródło konfliktów wśród ewentualnych współwłaścicieli takiej nieruchomości czy wątpliwości w zakresie ponoszenia np. podatku od nieruchomości. Utrzymywanie więc pierwotnych granic działki nr [...] byłoby rozwiązaniem sztucznym, nieprzystającym do stanu faktycznego, zgodnego ze wspomnianym pozwoleniem na budowę budynków jednorodzinnych.
Zdaniem skarżącej zapobieżenie przyszłemu, potencjalnemu konfliktowi na tle podziału nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] wśród ewentualnych współwłaścicieli oraz umożliwienie im korzystania (w tym chociażby odprowadzanie stosownych należności publicznoprawnych w związku z własnością poszczególnych, nowopowstałych nieruchomości gruntowych), jawi się jako wypełnienie dyspozycji art. 95 pkt 7 u.g.n. samo w sobie.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie jako bezzasadnej, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.
Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935), dalej: "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych - o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 P.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zatem sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty - w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania.
Posiadając tak określony zakres swojej kognicji i mając na uwadze wskazane powyżej kryterium legalności Sąd stwierdził, że w prawidłowo ustalonym przez organy stanie faktycznym skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, zaś zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu wymagającym jej usunięcie z obrotu prawnego.
Przedmiotem rozpoznawanej sprawy jest decyzja o odmowie podziału nieruchomości, wydana na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n., zgodnie z którym niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.
W myśl zaś art. 4 pkt 3a u.g.n. działką budowlaną jest zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.
Z przedłożonej do akt sprawy mapy z projektem podziału wynika, że na działce nr [...] zlokalizowane są cztery budynki mieszkalne. Wnioskodawca zawnioskował o wydzielenie z tej działki trzech działek: [...] o pow. 0,0722 ha z dwoma budynkami oraz [...] o pow. 0,0382 ha i [...] o pow. 0,0490 ha, każda z jednym budynkiem.
W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreśla się, że podział w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. jest możliwy, jeśli zmierza do wydzielenia tej części dzielonej nieruchomości, która - tworząc działkę budowlaną, w rozumieniu u.g.n. - zapewni zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z posadowionych na niej budynków i znajdujących się na niej urządzeń.
Przy podziale nieruchomości zabudowanej chodzi więc o zapewnienie prawidłowego (zgodnego z celem) i racjonalnego (zgodnego z przeznaczeniem) korzystania z budynków i urządzeń położonych na wydzielanej działce, przez co należy rozumieć podział w oparciu o kryteria faktyczne (dotychczasowa legalna zabudowa), który nie będzie sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności. W tego typu sprawie istotne jest to, czy wydzielana działka budowlana ma odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, by następnie pod tym kątem stwierdzić, czy projektowany podział umożliwi właścicielom prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego i urządzeń położonych na tej działce (por. wyrok NSA z 2 października 2009 r. sygn. I OSK 5/09 – powołane w uzasadnieniu orzeczenia dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl).
Nie budzi wątpliwości, że norma art. 95 u.g.n., jako wprowadzająca wyjątki od zasad wynikających z art. 93 ust. 1 i art. 94 ust. 1 tej ustawy, powinna być interpretowana w sposób literalny (ścisły). Nie można do tego przepisu stosować wykładni rozszerzającej (co nie godzi w istotę prawa własności chronionego Konstytucją RP). Ustawodawca dopuścił możliwość podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tylko w wyjątkowych sytuacjach wskazanych w tym przepisie. Kolejne punkty art. 95 określają cele, których realizacji może służyć podział, dokonywany niezależnie od postanowień planu miejscowego lub niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (por. prawomocny wyrok WSA w Krakowie z 18 września 2024 r. sygn. II SA/Kr 905/24).
Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z § 2 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. z 2004 r. nr 288 poz. 2663), w przypadku dokonywania podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95 u.g.n., we wniosku o podział nieruchomości należy wskazać cel dokonania tego podziału. Dla prawidłowego zastosowania przepisu art. 95 istotne jest to, jaka przyczyna leży u podstaw wszczęcia postępowania podziałowego. Wskazanie tej okoliczności musi skutkować przyjęciem konkretnej podstawy podziału (por. wyrok WSA w Szczecinie z 5 grudnia 2012 r., sygn. II SA/Sz 969/12).
Wracając do stanowiącego podstawę prawną kontrolowanej decyzji art. 95 pkt 7 u.g.n. należy zauważyć, że w orzecznictwie przyjęto, iż "niezbędność" wydzielenia działki budowlanej dla korzystania z budynku mieszkalnego - to coś więcej niż opłacalność czy wygoda. Wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne (por. wyroki NSA z: 12 czerwca 2023 r. sygn. I OSK 228/20, 16 października 2013 r. sygn. I OSK 1027/12).
Należy przyznać, że korzystanie z rzeczy stanowi jedno z podstawowych uprawnień wynikających z prawa własności, a właściciel nieruchomości ma prawo do korzystania ze swojej nieruchomości i rozporządzania nią, w tym prawo do dokonywania podziału nieruchomości. Jednakże prawo to nie ma charakteru bezwzględnego i podlega ograniczeniom, takim jak zasada dokonywania podziałów nieruchomości w sposób zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (art. 93 ust. 1 zd. 1 u.g.n.), z uwzględnieniem wyjątków przewidzianych w art. 95 u.g.n.
Mając powyższe na uwadze, w prawidłowo ustalonych przez organy okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy, Sąd stwierdził, że po pierwsze skarżąca nie wykazała przesłanki niezbędności, po drugie zaplanowany podział prowadziłby do ominięcia przepisów nie tylko obowiązującego planu miejscowego, ale również rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (wt).
W konsekwencji zaskarżona decyzja, odmawiająca zatwierdzenia podziału nieruchomości, była zgodna z prawem.
Z akt sprawy wynika, że wniosek z 12 czerwca 2024 r. o podział nieruchomości złożył właściciel nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], wskazując, że "podziału dokonuje się w trybie "Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami" art. 95; pkt.7".
Sąd podziela ustalenia organów, że skarżąca nie wykazała okoliczności mogących uzasadnić wydanie decyzji podziałowej w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. Na gruncie tej sprawy nie zachodzi niezbędność wydzielenia działki budowalnej do korzystania z budynku mieszkalnego.
Podkreślić trzeba, że zastosowanie trybu z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce wtedy i tylko wtedy, gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi lub właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym (por. wyrok NSA z 12 czerwca 2023 r., sygn. I OSK 228/20).
Taka sytuacja w niniejszej sprawie nie zachodzi, co zostało wykazane przez organy w uzasadnieniach wydanych decyzji. Z akt sprawy wynika, że dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu nie uniemożliwia wnioskującemu o podział korzystanie z zabudowanej działki, w tym realizacji uprawnień związanych z budynkiem mieszkalnym. Wnioskowana do podziału działka jest już działką budowlaną przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą o powierzchni, która zapewnia konieczną obsługę dla posadowionych na niej budynków mieszkalnych, nie ma zatem podstaw do stosowania art. 95 pkt 7 u.g.n. (por. wyrok WSA w Warszawie z 10 kwietnia 2024 r. sygn. I SA/Wa 2496/23; także: E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2023, s. 689-690).
Dodatkowo należy wskazać, że w orzecznictwie podkreśla się również, iż przedmiotem oceny organu w postępowaniu podziałowym winna być działka zabudowana budynkiem mieszkalnym wydzielana z działki dotychczasowej, a nie działka podlegająca podziałowi. To z perspektywy działki wydzielanej ocenie podlega potrzeba powstania działki budowlanej, która jest niezbędna do korzystania z budynku mieszkalnego.
Odniesienie kryterium "niezbędności do korzystania" do ustawowej definicji działki budowlanej wyznacza sposób jego oceny zależnej w istocie od cech fizycznych oraz uwarunkowań techniczno - infrastrukturalnych działki wydzielanej predestynujących ją do pełnienia funkcji służebnej względem budynku mieszkalnego.
Postępowanie podziałowe prowadzone we wskazanym trybie zmierzać ma do weryfikacji, czy wielkość oraz pozostałe parametry z art. 4 pkt 3a u.g.n. działki projektowanej do wydzielenia umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z posadowionego na niej budynku zgodne z jego mieszkaniowym przeznaczeniem, czyli czy są wystarczające do podjęcia decyzji, że działka ta mogła być zabudowana takim budynkiem, jaki już na niej istnieje. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazano, że art. 95 pkt 7 u.g.n. służy utworzeniu dla już istniejącego budynku mieszkalnego działki gruntu o takich parametrach, które będą zgodne z wymaganiami, jakie winny być spełnione, jeśliby budynek ten był obecnie budowany (por. wyrok NSA z 16 października 2013 r., sygn. I OSK 1027/12).
Należy podkreślić, że wbrew twierdzeniom skarżącej, zastosowanie art. 95 pkt 7 u.g.n., rozumianego w sposób wyżej zaprezentowany, w ścisłym związku z definicją działki budowlanej z art. 4 pkt 3a u.g.n., nie służy osiągnięciu zakładanego przez nią celu polegającego na zapewnieniu poprzez podział możliwości korzystania z zabudowanej działki budowlanej z wyłączeniem innych osób, czyli w istocie zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej kilkoma budynkami mieszkalnymi. Tak określony cel nie jest objęty hipotezą normy prawnej z art. 95 pkt 7 u.g.n. (por. prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 13 grudnia 2023 r. sygn. II SA/Gd 454/23).
Potwierdza to chociażby treść przepisu art. 95 pkt 1 u.g.n., który określa odrębną od przewidzianej w art. 95 pkt 7 u.g.n. przesłankę podziału w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. W art. 95 pkt 1 u.g.n. precyzyjnie określono warunki wydzielenia działek gruntu w przypadku dokonywania podziału nieruchomości dla zniesienia jej współwłasności. Przepis ten stanowi zatem podstawę dla dokonania ewidencyjnego podziału nieruchomości tylko w sytuacji ściśle w nim określonej, po spełnieniu wszystkich określonych w nim warunków. To uzasadnia twierdzenie, że w każdym odmiennym przypadku, przewidzianym w art. 95 u.g.n., nie jest możliwe dokonanie ewidencyjnego podziału nieruchomości dla zniesienia współwłasności nieruchomości, z zastrzeżeniem jednak dopuszczalności podziału w tym celu na podstawie art. 95 pkt 4 u.g.n. (w celu realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw).
Fakt, że na etapie, na którym został złożony wniosek o podział, skorzystanie z wyjątku z art. 95 pkt 1 u.g.n. było dla skarżącej niemożliwe z tego względu, że zrealizowane budynki stanowiły jeszcze własność samej skarżącej jako inwestora, a nie współwłasność poszczególnych właścicieli budynków usytuowanych na działce, nie mogło być usprawiedliwieniem dla zaakceptowania projektu podziału, który nie spełniał przesłanek z art. 95 pkt 7 u.g.n.
Powtórzyć trzeba, że podział dokonywany na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. ma doprowadzić do stworzenia działki budowlanej niezbędnej do prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynku mieszkalnego, co wynika z art. 4 pkt 3a u.g.n. Ze względu na nieostrość normatywną pojęć "prawidłowości" i "racjonalności" korzystania z budynków i urządzeń na gruncie, użytych w art. 4 pkt 3a u.g.n., ich interpretacja wymaga odniesienia się do przepisów prawa określających poszczególne parametry działek budowlanych. Terytorialne granice dopuszczalności wydzielenia działki budowlanej nie mogą bowiem zależeć od subiektywnego rozumienia tych pojęć. Powinny dać się zobiektywizować takimi kryteriami, które nie są zależne ani od woli organu administracji prowadzącego postępowanie podziałowe, ani też od woli wnioskodawcy podziału nieruchomości.
Takimi kryteriami są przepisy obowiązującego prawa, określające minimalne parametry konieczne do zachowania przez działkę gruntu, z którymi prawodawca wiąże skutek dopuszczalności zabudowania jej takim obiektem budowlanym, jaki na tej działce już się znajduje. Chodzi zatem w tym względzie o zachowanie parametrów wynikających przede wszystkim z rozporządzenia wt (por. M. Wolanin [w:] J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Legalis/el. 2023).
Rozporządzenie to ustala warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające spełnienie wymagań art. 5 i art. 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
Pomimo tego, że zgodnie z § 2 ust. 1 rozporządzenia wt, jego przepisy stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, to kwestie w nim uregulowane powinny zostać wzięte pod uwagę przy wydawaniu decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Wskutek bowiem podziału nieruchomości zabudowanej istniejącymi legalnie budynkami, przy braku jakiejkolwiek modyfikacji ich gabarytów i usytuowania, może powstać stan prawnie niedopuszczalny ze względu na wymogi techniczne, którego z punktu widzenia praworządności nie można byłoby zaakceptować przy projektowaniu i budowaniu budynków.
W tym zakresie warto przywołać stanowisko wyrażone przez NSA w wyroku z 14 listopada 2006 r., sygn. II OSK 1333/05, dotyczącym oceny dopuszczalności dalszego istnienia okna w ścianie budynku posadowionej na granicy nieruchomości, gdzie w czasie budowy budynku granica ta była od tej ściany oddalona, lecz na skutek dokonania podziału tej nieruchomości granicę podziału na działki gruntu poprowadzono wzdłuż tej ściany budynku.
NSA w ww. wyroku stwierdził, że "(...) nieprawidłowy stan techniczny nie wynika z jakiejkolwiek modyfikacji istniejącego budynku, lecz wyłącznie z faktu podziału działki, na której znajduje się ten budynek. Jednak kwestia pozostawienia otworu okiennego w ścianie leżącej w granicy działki powinna zostać wzięta pod uwagę przy wydawaniu decyzji o zatwierdzeniu podziału działki. To bowiem wyłącznie na mocy tej decyzji, przy braku jakiejkolwiek modyfikacji istniejącego budynku, sporny otwór okienny znalazł się na granicy działki".
Zdaniem Sądu NSA w ww. orzeczeniu potwierdził, że obowiązkiem organu zatwierdzającego podział nieruchomości jest rozważenie dopuszczalności wyznaczenia linii podziału wzdłuż ściany budynku, w której znajdują się okna, skoro skutkiem tego podziału wydzielona działka gruntu stanie się w wyniku jej zbycia odrębną nieruchomością, a wtedy budynek znajdzie się na granicy nieruchomości wraz ze ścianą zawierającą otwory okienne, co w przypadku wznoszenia, przebudowy, nadbudowy lub odbudowy takiego budynku nie byłoby dopuszczalne.
Skoro z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia wt wynika nakaz zachowania minimalnej odległości 4 m ściany budynku z otworami okiennymi i drzwiowymi od granicy nieruchomości w przypadku wznoszenia takiego budynku albo jego odbudowy, nadbudowy lub przebudowy, to konsekwencją tego nakazu jest w istocie wykluczenie zaistnienia takiej sytuacji w relacjach sąsiedzkich. Jeżeli budynek z otworami okiennymi i drzwiowymi został już wzniesiony w odległości większej niż 4 m od granicy nieruchomości, ale obecnie dokonuje się wyznaczenia granicy wydzielanej działki gruntu w odległości mniejszej od tej ściany budynku niż 4 m, to z chwilą gdy wyznaczona linia podziału stanie się granicą nieruchomości (w wyniku zbycia wydzielonej działki gruntu na odrębną własność), powstanie taka sama sytuacja, która przy wznoszeniu budynku jest prawnie zakazana (por. M. Wolanin [w:] J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin).
Powyższe uwagi są w pełni adekwatne do sytuacji faktycznej zaistniałej w niniejszej sprawie, w której przeszkodą do zatwierdzenia projektu podziału działki nr [...] zaproponowanego we wniosku przez skarżącą była niezgodność z wymogami § 271 rozporządzenia wt.
Przepis ten stanowi, że co do zasady odległość pomiędzy zewnętrznymi ścianami budynków mieszkalnych zlokalizowanych na sąsiednich działkach budowlanych nie powinna być mniejsza niż 8 m.
Tymczasem pomiędzy wzniesionymi budynkami nie jest zachowana wymagana odległość, ponieważ z załączonej dokumentacji wynika, że średnia odległość pomiędzy budynkami wynosi ok. 5 m.
Co więcej, odległości poszczególnych budynków od projektowanych granic wynoszą niewiele ponad 2 m, co jest sprzeczne z § 12 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 rozporządzenia wt.
Przepisy ppoż i dotyczące odległości zawarte w rozporządzeniu wt mają charakter ochronny w relacjach sąsiedzkich i gwarancyjny w takim znaczeniu, że na określone normatywnie minimum wyznaczają możliwość zbliżenia zabudową do granic działek sąsiednich i mieszczących się na nich budynków.
Oznacza to, że projektowane linie podziału, które stałyby się granicami odrębnych działek, spowodowałyby powstanie sytuacji odbiegającej od wzorca normatywnego określonego w rozporządzeniu wt. Skoro organy administracji architektoniczno-budowlanej nie mogłyby zaakceptować takiego usytuowania spornych budynków przy ich budowaniu, stanu takiego nie mogły też zaakceptować organy decydujące o podziale.
Innymi słowy, jeżeli taki stan nie jest prawnie dopuszczalny przy wznoszeniu budynku, to należy go również wykluczać w przypadku wydzielania działki gruntu dla istniejącego już budynku. Nie można bowiem dopuścić do sytuacji, w której decyzja podziałowa usankcjonuje stan ewidentnie naruszający porządek prawny.
Co znamienne, skarżąca ani w kolejnym przecież wniosku o podział, ani w odwołaniu, ani też w skardze, nie odniosła się do sformułowanych w uzasadnieniu decyzji I instancji wątpliwości odnośnie niesprzeczności projektowanego podziału z przepisami techniczno-budowlanymi
W tym stanie rzeczy Sąd stwierdził, że decyzje odmawiające zatwierdzenia podziału tej nieruchomości nie naruszają przywoływanych w skardze przepisów K.p.a. i u.g.n.
Warto powtórzyć, że właściciel nieruchomości nie może w sposób nieograniczony korzystać ze swoich uprawnień właścicielskich, dokonując dowolnych podziałów należącej do niego nieruchomości. W art. 93 ust. 1 zd. 1 u.g.n. ustawodawca stwierdził bowiem jednoznacznie, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Nie wymaga szerszego wyjaśnienia cel tego rodzaju regulacji, którym jest podporządkowanie podziałów nieruchomości gospodarce przestrzennej. Dla zapewnienia skutecznego wykonywania przez gminę jej władztwa planistycznego konieczne jest ograniczenie korzystania z nieruchomości (w tym również jej podziałów), aby nie doszło do naruszenia istniejącego lub planowanego ładu przestrzennego, a także niedopuszczalnego i niebezpiecznego nadmiernego zagęszczenia zabudowy.
Należy przy tym zaznaczyć, że powoływana przez skarżącą decyzja Burmistrza z 11 stycznia 2023 r., zatwierdzająca na wniosek E. S. podział działki [...], poprzez wydzielenie działki [...] w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n., znajduje się poza granicami niniejszej sprawy administracyjnej i sądowoadministracyjnej i nie może podlegać obecnie sądowej kontroli.
W związku z powyższym zarzuty skarżącej, dotyczące podobnej sytuacji wydzielonej wcześniej działki nr [...], nie mogły w niniejszej sprawie odnieść zamierzonego skutku.
Końcowo, odnosząc się do powołanego w skardze nieprawomocnego wyroku WSA w Gdańsku z 24 stycznia 2024 r., sygn. II SA/Gd 605/2, należy wskazać, że wyrok ten został wydany w sprawie ze skargi na postanowienie Kolegium w przedmiocie nieważności postanowienia opiniującego projekt podziału nieruchomości zabudowanej budynkami wielorodzinnymi. Dlatego też, ze względu na zupełnie inny przedmiot postępowania i okoliczności sprawy, wyrażone w tym wyroku stanowisko nie może być adekwatnie zastosowane do realiów sprawy niniejszej.
Podsumowując Sąd wskazuje, że ograniczony granicami sprawy i podstawą prawną poddanej kontroli sądowej decyzji, Sąd w niniejszej sprawie nie stwierdził, by organ II instancji naruszył przepisy prawa materialnego (art. 95 pkt 7 u.g.n.), czy procesowego, a w szczególności przepisy postępowania wyjaśniającego (art. 7, art.77 i art. 80 K.p.a.), w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Organ II instancji odniósł się również wystarczająco do tych zarzutów odwołania, które mogły mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, szczegółowo wyjaśniając motywy, jakimi kierował się przy jej rozstrzyganiu oraz uzasadniły swoje orzeczenia (art. 107 § 1 i §3 K.p.a.).
Mając na uwadze powyższe Sąd, na zasadzie art. 151 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku oddalając skargę.