II SA/Kr 1571/24

II SA/Kr 1571/24 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2025-02-13
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-12-03
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Joanna Człowiekowska /przewodniczący sprawozdawca/
Małgorzata Łoboz
Mirosław Bator
Symbol z opisem
6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne
Inne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
art 95 pkt 7
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
art 145  par 1 lit a i c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska (spr.) Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Małgorzata Łoboz po rozpoznaniu w dniu13 lutego 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi L. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 25 września 2024 r. znak: SKO.GN/44160/42/2024 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 9 maja 2024 r. znak: GZN-XIII.6831.9.2024, działając na podstawie art. 4 pkt 3a, art. 93 ust. 3, art. 95 pkt 7, art. 96 ust. 1, art. 97 ust. 1, art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z póżn. zm.), § 2 ust. 2 i ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. nr 268, poz. 2663), art. 104, art. 127 § 1, art. 127a
k.p.a. Wójt Gminy G. odmówił zatwierdzenia podziału nieruchomości położonej w Gdowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 1,3221 ha, stanowiącej własność L. N., objętej księgą wieczystą [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w M. Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z/s w D., na działki: nr [...] - o powierzchni 0,9594 ha, nr [...] - o powierzchni 0,0627 ha, nr [...] - o powierzchni 0,0542 ha, nr [...] - o powierzchni 0,0690 ha, nr [...] - o powierzchni 0,1113 ha, zgodnie z projektem podziału sporządzonym w dniu 25 stycznia 2024 r. przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego Starostwa Powiatowego w W. pod nr P. 1219.2024-1025 w dniu 21 lutego 2024 r., w oparciu o przepis art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, to jest w sposób niezależny od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W uzasadnieniu decyzji organ podał, że wnioskiem z dnia 22 lutego 2024 r. L. N. zwróciła się o zatwierdzenie podziału nieruchomości położonej w obrębie G., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1,3221 ha, objętej księgą wieczysta [...] Do wniosku dołączono mapę z projektem podziału nieruchomości sporządzoną przez geodetę uprawnionego, w której zaprojektowano wydzielenie działek nr [...] - o powierzchni 0,9594 ha, nr [...] - o powierzchni 0,0627 ha, nr [...] - o powierzchni 0,0542 ha, nr [...] - o powierzchni 0,0690 ha, nr [...] - o powierzchni 0,1113 ha. Dostęp do drogi publicznej dla projektowanych działek [...], [...], [...], [...] ma być zapewniony poprzez służebność drogową po projektowanej działce [...] i drogę wewnętrzną gminną oznaczoną jako działka [...] Wskazano, że działki o nr: [...], [...], [...], [...], [...] wydzielane są na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n.
Organ ustalił, że działka nr [...] powstała w wyniku podziału działki [...]
o pow. 1.3971 ha na działki [...] o pow. 1,3221 ha i [...] o pow. 0,0750 ha dokonanego ostateczną decyzją Wójta Gminy Gdów z dnia 21 lipca 2023 r. znak: GZN-XIII.6831.37.2023, przy czym działkę [...] o pow. 0,0750 ha wydzielono zgodnie z ustaleniami planu na powiększenie nieruchomości sąsiedniej. Dla części sołectwa G. gdzie położona jest dzielona nieruchomość, istnieje obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy Gdów Nr XXXIX/260/2017 z dnia 6 lipca 2017 r. Plan ten nie tylko ustala przeznaczenie nieruchomości, ale też określa kryteria jakie powinny spełniać nowo wydzielane działki w zależności od ich przeznaczenia i celu podziału.
Następnie organ wskazał, że zgodnie z art. 93 ust. 1 ugn podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Opinię wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 4 i ust. 5 ustawy). Art. 95 ww. ustawy zawiera zamknięty katalog celów, dla których podział nieruchomości może być dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego, między innymi, w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego (art. 95 pkt 7). Z kolei w myśl § 2 ust. 2 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. nr 268, poz. 2663) wniosek o podział nieruchomości składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W przypadku dokonywania podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 93 ust. 2a i art. 95 we wniosku, o którym mowa w ust. 2 należy wskazać cel dokonania podziału nieruchomości.
Ponieważ w przedmiotowym wniosku o podział nieruchomości nie wskazano celu podziału nieruchomości, a jedynie ograniczono się do żądania zatwierdzenia przedłożonego projektu wydzielenia nowych działek [...], [...], [...], [...], [...] na podstawie art. 95 pkt 7 u.o.g.n., organ wezwał wnioskodawcę o wskazanie (w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpoznania na podstawie art. 64§2 k.p.a.) jaki jest cel proponowanego podziału i uzasadnienie, z jakiego powodu na działce [...] o powierzchni 1,3221 ha, nie można korzystać z usytuowanych tam budynków mieszkalnych i urządzeń oraz dlaczego podział tej nieruchomości, poprzez wydzielenie wraz z budynkami części działki, których powierzchnia wynosi odpowiednio 0,0627 ha (projektowana dz. [...]), 0,0542 ha (projektowana działka [...]), 0,0690 ha (projektowana działka [...]), 0,0655 ha (projektowana działka [...]), jest niezbędny w trybie szczególnym to jest z pominięciem przepisów art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W piśmie z dnia 17 kwietnia 2024 r. wnioskodawczyni wskazała, że cel podziału jest jednoznacznie sprecyzowany przez art. 95 pkt 7 u.g.n. który został podany jako podstawa wniosku o zatwierdzenie projektu podziału. Uzależnienie możliwości zatwierdzenia podziału na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. od padania dodatkowego celu jest niedopuszczalne. Prośba Wójta o uzasadnienie z jakiego powodu na działce [...] nie można korzystać z usytuowanych tam budynków mieszkalnych i urządzeń, wykracza poza kompetencje w zakresie procedury zatwierdzania przedmiotowego podziału.
Zdaniem organu przepis art. 95 pkt 7 ww. ustawy nie może być stosowany automatycznie i bezkrytycznie. W konstrukcji tego przepisu zawarte są dwa warunki dopuszczalności jego zastosowania. Prócz istnienia budynku mieszkalnego spełniony musi zostać warunek polegający na wydzieleniu działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. I tu obowiązkiem organu jest badanie czy projektowana do wydzielenia działka jest działką budowlaną, o której mowa w art. 4 pkt 3a u.g.n. czyli czy jest to działka, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Konieczne jest także badanie niezbędności tego wydzielenia, bez którego nie można korzystać z istniejącego na gruncie budynku mieszkalnego lub wielu takich budynków.
Organ zauważył, że w niniejszym stanie faktycznym, wnioskowana do podziału działka, na obszarze objętym podziałem, jest już działką budowlaną przeznaczoną, pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą lub bliźniaczą o powierzchni, która zapewnia konieczną obsługę dla posadowionych na niej budynków mieszkalnych. Organowi z urzędu znany jest fakt, że wnioskodawczyni decyzją dnia 24 czerwca 2019 r. znak BGN.6740.G.677.2019 uzyskała pozwolenie na budowę 4 budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej wraz z wewnętrznymi instalacjami wody, kanalizacji sanitarnej, c.o., gazu i prądu, wewnętrznymi odcinkami kanalizacji sanitarnej ze zbiornikiem nieczystości ciekłych, wewnętrznymi liniami zalicznikowymi prądu (WLZ) oraz utwardzeniem dojść i dojazdów do budynków z miejscami postojowymi na działce nr [...] położonej w miejscowości G.. (obecnie, po opisanym wcześniej podziale jest to działka [...]). W związku z wydaniem pozwolenia, organ właściwy do spraw budowlanych uznał, że działka [...] (teraz działka [...]) jest działką budowlaną pozwalającą na wybudowanie 4 budynków w zabudowie bliźniaczej i korzystanie z nich po zrealizowaniu inwestycji. Kopię dokumentów dot. możliwości wyposażenia działki w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej oraz dostępu do drogi publicznej (uzgodnienia zjazdu z drogi publicznej, przyłączy, wody, prądu, gazu) organ I instancji otrzymał od Starosty W. do sprawy prowadzonej z wniosku L. N. o wydanie opinii co do zgodności podziału działki [...] z planem miejscowym, zakończonego ostatecznym postanowieniem Wójta Gminy G. z dnia 17 sierpnia 2020 r. znak. NZPI-IV.6724.1.41.2020.PO. Finalnie organ wyraził stanowisko, że nie zostały spełnione przesłanki podziału określone w art. 95 ust. 7 u.g.n. Podział nieruchomości w tym trybie nie może bowiem prowadzić do obejścia obowiązującego prawa to jest pominięcia przepisów art. 93 u.g.n. a wnioskodawca nie wykazał, aby wydzielenie projektowanych działek było niezbędne do korzystania z istniejących budynków mieszkalnych. Uzasadniając swoje organ przywołał orzecznictwo sądowe.
Od powyższej decyzji odwołanie wniosła L. N..
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 25 września 2024 r., znak: SKO.GN/4160/42/2024 utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
Organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania
i wskazał, że zgodnie z art. 95 pkt 7 u.g.n. niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Definicja działki budowlanej została zawarta w art. 4 pkt 3a u.g.n. Zgodnie z tym przepisem przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Ponadto, nie jest istotne czy wydzielone działki budowlane nie odpowiadałyby standardom ustalonym w obowiązującym na tym terenie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ponieważ jak wynika z art. 95 pkt 7 u.g.n., podział nieruchomości na podstawie tego przepisu dokonywany jest niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Ustalenia organów w zakresie spełnienia definicji działki budowlanej powinny dotyczyć projektowanej działki, a nie działki przed dokonaniem podziału.
Nadto pojęcie działki budowlanej zamieszczone w ustawie o gospodarce nieruchomościami służyć ma ustaleniu, jaka powinna być działka gruntu, by mógł na niej stać budynek, który już na niej stoi. Ma to umożliwić dokonanie odpowiednich zmian tych działek, które nie spełniają wymogów podanych w definicji zamieszczonej w art. 4 pkt 3a u.g.n. - tj. których wielkość, cechy geometryczne, brak dostępu do drogi publicznej oraz niedostateczne wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej uniemożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z położonych na nich budynków i urządzeń, czy też gdy te działki są większe ale znajduje się na niej kilka budynków.
W niniejszej sprawie wnioskodawczyni wystąpiła o zatwierdzenie podziału nieruchomości położonej w obrębie G., oznaczonej jako działka nr [...]
o pow. 1,3221 ha, dołączając mapę z projektem podziału nieruchomości sporządzoną przez uprawnionego geodetę. Zaprojektowane do wydzielenia działki to działki nr [...] o powierzchni 0,9594 ha, nr [...] o powierzchni 0,0627 ha, nr [...] o powierzchni 0,0542 ha, nr [...] - o powierzchni 0,0690 ha, nr [...] - o powierzchni 0,1113 ha. Dostęp do drogi publicznej dla projektowanych działek [...], [...], [...], [...] ma być zapewniony poprzez służebność drogową po projektowanej działce [...] i drogę wewnętrzną gminną oznaczoną jako działka [...] We wniosku wskazano, że działki wydzielane są na podstawie art. 95 ust. 7 u.g.n.
Zdaniem Kolegium organ I instancji słusznie uznał, że zebrany materiał dowodowy określa sposób zabudowy przedmiotowej nieruchomości, poprzez m.in. decyzję Starosty W. z dnia 24 czerwca 2019 r. o pozwoleniu na budowę 4 budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej wraz z wewnętrznymi instalacjami wody, kanalizacji sanitarnej, c.o., gazu i prądu, wewnętrznymi odcinkami kanalizacji sanitarnej ze zbiornikiem nieczystości ciekłych, wewnętrznymi liniami zalicznikowymi prądu (WIZ) oraz utwardzeniem dojść i dojazdów do budynków z miejscami postojowymi na działce nr [...] (aktualnie nr [...]) położonej w G.. Ponadto we wniosku nie wykazano, aby wydzielenie projektowanych działek było niezbędne do korzystania z istniejących budynków mieszkalnych. Powyższe nie zostało również wykazane w odwołaniu od decyzji.
Organ wskazał nadto, że w orzecznictwie podkreśla się, iż zastosowanie trybu z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiało właścicielowi, czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. Taka sytuacja w niniejszej sprawie nie zachodzi. Dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu nie uniemożliwia wnioskującej o podział korzystanie z zabudowanej działki, w tym realizacji uprawnień budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym. Wnioskowana do podziału działka jest już działką budowlaną przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną, o powierzchni, która zapewnia konieczną obsługę dla posadowionych na niej budynków mieszkalnych, nie ma więc podstaw do stosowania art. 95 pkt 7 u.g.n. Z kolei działka budowlana została zdefiniowana w art. 4 pkt 3a u.g.n., zgodnie z którym jest to zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.
Jak podał organ, akcentowana w odwołaniu okoliczność w postaci istoty prawa własności, jak również fakt, że nowo wydzielone działki spełniałyby wymagania działki budowlanej, w rozumieniu art. 4 pkt 3a u.g.n., czyli byłyby to działki, których wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z wyodrębnionych lokali mieszkalnych, nie świadczą o spełnieniu przesłanek, warunkujących zastosowanie art. 95 pkt 7 u.g.n., gdyż nie służą celowi, o którym mowa w tym przepisie.
Kolegium podzieliło też stanowisko wyrażone w orzecznictwie, zgodnie z którym "niezbędność" wydzielenia działki budowlanej dla korzystania z budynku mieszkalnego to coś więcej niż opłacalność, czy wygoda. Wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 14 stycznia 2020 r. sygn. II SA/Lu 639/19).
Na powyższa decyzję skarżąca wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów:
1) art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami poprzez: - błędną wykładnię tego przepisu polegającą na:
a) nieuzasadnionym ograniczeniu stosowania tego przepisu jedynie do wyjątkowych okoliczności znajdujących szczególne uzasadnienie potwierdzone dodatkowymi wyjaśnieniami wnioskodawcy czym znacznie ograniczy cele, dla których przepis ten pozwala na podział nieruchomości, przy jednoczesnym pominięciu, a w konsekwencji nieuwzględnieniu w czasie orzekania, iż zgodnie z ugruntowanym w doktrynie prawa poglądem przepis ten znajduje szerokie zastosowanie i jest stosowany we wszystkich tych przypadkach, w których dotychczas istniejący budynek mieszkalny posadowiony jest na takim ewidencyjnie określonym areale gruntu, że dla różnych celów nie jest konieczne, aby cały ten areał wraz z budynkiem był traktowany jako jedna nieruchomość, a przynajmniej jako jedna ewidencyjna działka gruntu (patrz np. -M. Wolanin w komentarzu do UGN pod redakcją J. Jaworskiego, wydanie 8, rok 2023).
b) nieuwzględnieniu, iż zgodnie z powszechnie przyjętym stanowiskiem doktryny prawa omawiany przepis znajduje zastosowanie między innymi dla wydzielenia działki gruntu związanej z korzystaniem z budynku mieszkalnego w celu oddzielenia jej od pozostałego areału gruntu wykorzystywanego na inne cele albo w inny sposób (patrz np. - M. Wolanin w komentarzu do UGN pod redakcją J. Jaworskiego, wydanie 8, rok 2023), co ma miejsce w stanie sprawy;
c) przyjęciu konieczności odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości
w przypadku braku przestawienia pisemnego i szczegółowego uzasadnienia wykazującego cel takiego podziału, podczas gdy wykładnia ta jest błędna, bowiem jak wynika z wyroku WSA w Białymstoku z dnia 18 stycznia 2024 r. II SA/Bk 899/23 ceł podziału nieruchomości z art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawsze obrazuje dołączony do wniosku projekt podziału, sporządzony przez uprawnionego geodetę na kopii mapy zasadniczej, opracowany w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych, zaakceptowany przez organ ewidencji gruntów i przyjęty do zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Mapa z projektem podziału nieruchomości odzwierciedla zatem nie tylko sposób wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego ale określa też cel podziału,
- niewłaściwe zastosowanie tego przepisu, a w konsekwencji utrzymanie decyzji organu podczas gdy w stanie sprawy, a w szczególności w świetle zgromadzonego materiału dowodowego, przepis ten dopuszczał i nakazywał wydzielenie działek budowlanych stosownie do przedstawionej mapy z projektem podziału nieruchomości odzwierciedlającej nie tylko sposób wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego ale określa też cel podziału;
2) art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z 80 k.p.a., art. 7 kpa w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. oraz art. 11 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie w stanie sprawy, wyrażające się w złamaniu przez Organ zasady prawdy obiektywnej wskutek braku prawidłowego przeprowadzenia postępowania dowodowego, a tym samym braku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie oraz wydaniu decyzji w sposób niewyjaśniający przesłanek, którymi organ kierował się przy wydawaniu decyzji, co z uwzględnieniem sposobu prowadzenia zarówno przez organ pierwszej jak i Organ drugiej instancji w sposób oczywisty łamie zasadę pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej;
3) art. 80 k.p.a. w zw. z 20 k.p.a. w zw. z art. 19 k.p.a. poprzez pominięcie przez organ odwoławczy faktu, że organ pierwszej instancji bezprawnie zobowiązał skarżącą do złożenia pisemnych wyjaśnień celem szczegółowego wyjaśnienia celu przeprowadzenia podziału, podczas gdy cel ten wynikał z projektu podziału sporządzonego przez uprawnionego geodetę na kopii mapy zasadniczej, zaś Organ pierwszej instancji naruszał prawa skarżącej jako strony postępowania oraz dokonywał nieuprawnionej ingerencji w jej prawo własności, bowiem nie miał kompetencji żądania od strony dalszych wyjaśnień w tym zakresie;
4) art. 79a k.p.a. poprzez niezastosowanie tego przepisu, a w szczególności braku wskazania skarżącej przesłanek zależnych od niej, które nie zostały spełnione lub wykazane, co mogło skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem Skarżącej jako strony postępowania.
5) art. 80 k.p.a. w zw z art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. i art. 77 k.p.a poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej interpretacji dowodów w toku błędnie prowadzonego postępowania dowodowego i w konsekwencji odmowie zatwierdzenia projektu podziału w sytuacji, w której Organ powinien był zatwierdzić ten projekt,
6) art. 10 § 1 i § 3 k.p.a. poprzez uniemożliwienie skarżącej wypowiedzenia się co do zebranych materiałów i dowodów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem decyzji,
7) art. 8 § 2 k.p.a. poprzez orzeczenie w sprawie skarżącej w sposób odmienny od praktyki orzekania prowadzonej w podobnych sprawach na terenie tej samej Gminy.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935, dalej P.p.s.a.) sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym, na posiedzeniu niejawnym.
Stosownie do art. 1 § 2 w zw. z art. 3 § 1 P.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 P.p.s.a.
W tak zakreślonych ramach skarga okazała się bezzasadna.
Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy G. o odmowie zatwierdzenia podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położonej w G. , której właścicielką jest skarżąca L. N.
Podstawę materialną tego rozstrzygnięcia stanowi art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2024 r. poz. 1145, dalej: u.g.n.), zgodnie z którym niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.
Organy orzekające w sprawie zgodnie stwierdziły, że przywołana podstawa prawna nie znajduje zastosowania w ustalonych w sprawie okolicznościach faktycznych, z czym nie zgadza się skarżąca.
Organ pierwszej instancji ustalił mianowicie, że skarżąca wystąpiła z wnioskiem o zatwierdzenie podziału działki nr [...] o powierzchni 1,3221 ha, zmierzającego do wydzielenia działek o numerach:
- [...] - o powierzchni 0,9594 ha,
- [...] - o powierzchni 0,0627 ha,
- [...] - o powierzchni 0,0542 ha,
- [...] - o powierzchni 0,0690 ha,
- [...] - o powierzchni 0,1113 ha.
Z projektu podziału wynika, że dostęp do drogi publicznej dla projektowanych działek [...], [...], [...], [...] ma być zapewniony poprzez służebność drogową po projektowanej działce [...] i drogę wewnętrzną gminną oznaczoną jako działka [...]
Na działkach nr [...], [...], [...], [...] wrysowano – odpowiednio – cztery budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej.
Ustalono też, że decyzją z 24 czerwca 2019 r. znak BGN.6740.G.677.2019 skarżącej udzielono pozwolenia na budowę 4 budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej wraz z wewnętrznymi instalacjami wody, kanalizacji sanitarnej, c.o., gazu i prądu, wewnętrznymi odcinkami kanalizacji sanitarnej ze zbiornikiem nieczystości ciekłych, wewnętrznymi liniami zalicznikowymi prądu (WLZ) oraz utwardzeniem dojść i dojazdów do budynków z miejscami postojowymi na działce nr [...] położonej w miejscowości G. (obecnie działka [...]).
Ustalono też, że dzielona działka jest położona na terenie objętym uchwałą Rady Gminy Gdów Nr XXXIX/260/2017 z dnia 6 lipca 2017 r. w sprawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa Gdów w jego granicach administracyjnych – OBSZAR B (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego 2017 r. poz. 4888). Plan ten ustala przeznaczenie nieruchomości, ale też określa kryteria jakie powinny spełniać nowo wydzielane działki w zależności od ich przeznaczenia i celu podziału.
Ustalono również, że skarżąca, wezwana do określenia celu podziału, w piśmie z 17 kwietnia 2024 r. oświadczyła, że "cel podziału jest jednoznacznie sprecyzowany przez art. 95 pkt 7 u.o.g.n., który został podany jako podstawa prawna wniosku o zatwierdzenie projektu podziału. (...) Prośba Wójta o uzasadnienie z jakiego powodu na działce [...] nie można korzystać z usytuowanych tam budynków mieszkalnych i urządzeń, wykracza poza jego kompetencje w zakresie procedury zatwierdzenia przedmiotowego podziału". Stanowisko zbieżne z przywołanym w piśmie, skarżąca prezentuje konsekwentnie w odwołaniu oraz w skardze do tut. Sądu.
Zdaniem Sądu stanowisko skarżącej jest błędne, a rację należało przyznać organom, które odmówiły zatwierdzenia podziału na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. w opisanych realiach sprawy.
Z brzmienia przywołanego przepisu wynika, że dotyczy on przypadku dzielenia nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego (w razie jego braku, niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), "w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego".
Jak słusznie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 listopada 2023 r. I OSK 1607/22, przepis art. 95 pkt 7 u.g.n stanowi lex specialis w stosunku do ogólnych zasad obowiązujących przy podziale nieruchomości, gdyż reguluje jeden z przypadków, w których - pomimo braku planu zagospodarowania przestrzennego albo niezależnie od jego ustaleń lub ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jest dopuszczalny podział nieruchomości. W orzecznictwie wielokrotnie poddawano wykładni kluczowego dla zastosowania art. 95 pkt 7 u.g.n. pojęcia "niezbędności" działki do korzystania z budynku mieszkalnego. Naprowadza ono na takie rozumienie celu podziału, który polega na tym, aby wydzielony grunt, jako działka budowlana, umożliwiał prawidłowe, racjonalne i zgodne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem wykonywanie prawa własności, a w szczególności właściwe korzystanie z tak wydzielonego mienia (gruntu i jego części składowych) jako pewnej całości techniczno-użytkowej (wyrok WSA w Warszawie z dnia 7 listopada 2022 r., I SA/Wa 372/22). Wskazuje się w tym kontekście słusznie, że "niezbędność" wydzielenia działki budowlanej dla korzystania z budynku mieszkalnego, to coś więcej niż opłacalność, czy wygoda. Wydzielenie takiej działki musi być konieczne, a nie jedynie korzystne, dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 4 lipca 2023 r. sygn. akt II SA/Lu 253/23). Podkreśla się również, że zastosowanie trybu z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym (por. wyrok NSA wyrok z dnia 12 czerwca 2023 r., sygn. akt I OSK 228/20, wyrok WSA w Poznaniu z wyrok z dnia 22 grudnia 2022 r., sygn. akt I SA/Po 375/22, wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 15 grudnia 2022 r., sygn. akt II SA/Wr 562/22).
Jak zauważył NSA w przywołanym wcześniej wyroku z 17 listopada 2023 r. I OSK 1607/22, "Prawo do dzielenia rzeczy własnej jest prawem przysługującym właścicielowi, wynikającym z samej istoty prawa własności. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego, właściciel rzeczy ma bowiem prawo korzystać z rzeczy zgodnie ze społecznym przeznaczeniem swego prawa i rzeczą rozporządzać, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Przepisy ograniczające prawa właściciela, a więc w tym przypadku uprawnienie do podziału rzeczy nieruchomej, nie mogą być w żadnym stopniu interpretowane w sposób rozszerzający. Wręcz przeciwnie, tego rodzaju przepisy muszą być zawsze wykładane w sposób ścisły i precyzyjny, stosownie do art. 64 ust. 3 Konstytucji RP (vide: wyrok NSA z dnia 16 października 2013 r., I OSK 1027/12, www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Przypadek uregulowany w art. 95 ust. 7 u.g.n. (powinno być 95 pkt 7 u.g.n. – przyp. WSA w Krakowie)dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości niezależnie od istnienia lub ustaleń planu miejscowego, pod warunkiem spełnienia określonego celu, którym jest wydzielenie działki budowlanej, niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Regulację tę należy zatem traktować jako pomijającą ograniczenia podziału nieruchomości wynikające z postanowień powszechnie obowiązującego na określonym terenie aktu planistycznego lub decyzji o warunkach zabudowy, a więc w istocie regulację poszerzającą uprawnienia właściciela do podziału nieruchomości. Powyższe oznacza, że jest możliwe aby niezależnie od treści ww. aktów tworzenia i stosowania prawa wydzielić z dotychczasowej działki dwie lub więcej działek budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na nich budynków. Dopuszczalne jest także aby z istniejącej działki została wydzielona tylko jedna działka budowlana, która będzie niezbędna do korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, zaś reszta z dzielonego gruntu będzie stanowiła działkę odrębną, powstałą na skutek powyższego wydzielenia. Powstanie tej ostatniej działki nie jest oczywiście celem podziału określonego w trybie art. 95 ust. 7 u.g.n., ale jest jego konsekwencją (vide: wyrok NSA z dnia 16 października 2013 r., I OSK 1027/12, www.orzeczenia.nsa.gov.pl)."
Prowolnościowa i prowłaścicielska wykładnia art. 95 pkt 7 u.g.n. nie uzasadnia jednak zastosowania tego przepisu w okolicznościach przedmiotowej sprawy. Zdaniem Sądu, przepis ten, odczytany systemowo, nie daje właścicielowi całkowitej swobody, wręcz dowolności wyboru trybu podziału. Przesłanka "niezbędności" podziału dla korzystania z nieruchomości ma charakter ograniczający zakres stosowania normy wynikającej z tego przepisu, do sytuacji, w której nie jest możliwe prawidłowe korzystanie z nieruchomości, a nieruchomości nie da się podzielić na zasadach ogólnych. Skoro zatem w niniejszej sprawie uzasadnieniem dla podziału jest wybudowanie na wydzielanych działkach budynków, na podstawie pozwolenia na budowę udzielonego na podstawie tego samego planu miejscowego, a jednocześnie nie wykazano, by istniały jakiekolwiek przeszkody dla dokonania podziału w trybie zwykłym, z poszanowaniem wymogów co do działek budowlanych sformułowanych w prawie miejscowym, rozstrzygnięcie o odmowie podziału na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. należało uznać za zgodne z prawem.
W konsekwencji nie okazały się zasadne zarzuty skargi. Organy wyjaśniły należycie istotne okoliczności sprawy, z uwzględnieniem wymogów art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. Nie doszło również do istotnego naruszenia prawa strony do czynnego udziału w postępowaniu (art. 10 § 1 k.p.a.). Skarżąca w toku postępowania administracyjnego wyrażała swoje stanowisko, wniosła odwołanie, rozpatrzone przez organ II instancji. Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi także ze względu na przedłożoną wraz ze skargę mapę mającą obrazować przypadek podziału, zatwierdzonego przez organ I instancji, w okolicznościach podobnych do przedmiotowej sprawy. Przedmiotem kontroli Sądu jest wyłącznie zaskarżona decyzja i nie sposób odnosić się do innego bliżej nieokreślonego rozstrzygnięcia w sprawie podziału bez znajomości realiów tamtego przypadku.
Z powyższych przyczyn Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, oddalając skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a.