II SA/Kr 1498/24

II SA/Kr 1498/24 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2025-01-16
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-11-14
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Joanna Człowiekowska
Małgorzata Łoboz /sprawozdawca/
Paweł Darmoń /przewodniczący/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy
Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
art 35 ust 4 i 37 ust 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
art 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie: WSA Małgorzata Łoboz (spr.) WSA Joanna Człowiekowska Protokolant: sekretarz sądowy Joanna Biegalska – Ciepacz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 stycznia 2025 r. sprawy ze skargi P. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 12 września 2024 r. nr SKO ZP/415/380/2024 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz P. M. kwotę 1269 zł (słownie: tysiąc dwieście sześćdziesiąt dziewięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
II SA/Kr 1498/24
UZASADNIENIE
Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr 73/2024 z 13 czerwca 2024 r., znak: GD-07.6725.32.35.2022, ustalił P. M. (zbywcy działki nr [...] o pow. 0,0495 ha obr. [...] jedn. ewid. K. , KW nr [...]) tzw. rentę planistyczną w wysokości 42279,60 zł.
Samorządowe Kolegium Odwoławczego w Krakowie decyzją z 12 września 2024 r., znak: SKO.ZP/415/380/2024, wydaną po rozpatrzeniu odwołania P. M., utrzymało decyzję organu pierwszej instancji w mocy.
W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że dla sprzedanej 25 listopada 2021 r. nieruchomości obowiązuje od 13 marca 2019 r. uchwała Nr VII/120/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 13 lutego 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic Podłużnej i Pylnej" (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2019 r. poz. 1587), która sytuuje ją w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usługowej o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną lub budynkami usługowymi (MN./U.7). Wcześniej nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego planu miejscowego.
Organ odwoławczy pozytywnie ocenił operat szacunkowy z 2 kwietnia 2024 r. (podejście porównawcze, metoda porównywania parami). Obydwie wartości rynkowe nieruchomości zostały określone według stanu na ten sam dzień wejścia w życie planu miejscowego (13 marca 2019 r.) oraz cen z dnia zbycia nieruchomości (25 listopada 2021 r.). Po dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego analizie i selekcji nieruchomości porównawczych, niezabudowanych nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem prawa własności, położonych w tym samym obrębie, biegły ustalił, że w okresie 11.2019–04.2022 na poziom cen rynkowych wpływało 6 cech rynkowych (dostęp do mediów; dojazd i dostępność; kształt; powierzchnia uwarunkowania planistyczne; ograniczenia). Z uwagi na ograniczenie w postaci nakazu realizacji zabudowy pierzejowej, które stanowi wadę wykraczającą poza cechy rynkowe, biegły zastosował współczynnik korekcyjny "K" na najniższym dopuszczalnym poziomie 0,90. Na podstawie analizy rynku, oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych rzeczoznawca majątkowy otrzymał bazę 5 transakcji, z których wybrał 4 transakcje nieruchomościami, które ze względu na swoje cechy rynkowe są najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości. Finalnie została określona na poziomie 944,98 zł/m2 wartość jednostkowa nieruchomości, zaś całej nieruchomości 420988,00 zł przy uwzględnieniu przeznaczenia w planie miejscowym. Wobec tych obliczeń przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, biegły określił jednostkową wartość nieruchomości na kwotę 595,55 zł/m2, zaś wartość całej nieruchomości na kwotę 280056,00 zł. Również w tej wycenie został wprowadzony współczynnik korekcyjny poziomie 0,95 w związku z tym, że nieruchomość posiadała tylko częściowy dostęp do mediów, co stanowi wadę wykraczającą poza cechy rynkowe. W obliczenia wartości nieruchomości wprowadzone zostały korekty czasowe. W rezultacie analizy porównawczej biegły stwierdził, że nastąpił wzrost wartości wycenianej nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego i stanowi on różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu jej przeznaczenia po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystania. Różnica ta wynosi 140932,00 zł, co przy 30% stawce procentowej daje 42279,60 zł opłaty planistycznej. W odpowiedzi na odwołanie biegły wyjaśnił, że cechy rynkowe oraz ich udziały wagowe ustalił przy uwzględnieniu cen transakcyjnych odnotowanych na analizowanym rynku oraz upodobań potencjalnych nabywców, gdyż to właśnie oni determinują zarówno popyt i podaż na konkretnym segmencie rynku, jak również wpływ poszczególnych cech nieruchomości na ceny transakcyjne. W szacowaniu nieruchomości do porównania przyjmuje się względnie podobne nieruchomości i koryguje się różnicę wartością cech różnicujących. Nieruchomości podobne (nie mylić z nieruchomościami identycznymi) zlokalizowane są w tym samym obrębie, mają podobne przeznaczenie i inne cechy, zaś osoba niebędąca rzeczoznawcą majątkowym i niedysponująca wiadomościami specjalnymi nie jest w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego wpływu daty sporządzenia operatu szacunkowego na wartość nieruchomości, organ odwoławczy wskazał, że postępowanie wszczęto zawiadomieniem z 22 czerwca 2022 r., a w wycenie została przeprowadzona korekta cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu na datę określenia wartości nieruchomości. Nakłady w postaci wyrównania gruntu i wybudowania ogrodzenia nie mogą zostać uwzględnione, bo miały miejsce po uchwaleniu planu miejscowego, a nie przed jego wejściem w życie.
W skardze P. M. wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji.
W uzasadnieniu skargi wskazał, że w toku postępowania przedstawił wiele raportów sprzedażowych, z których wynika rzeczywista wartość nieruchomości (nakaz zabudowy pierzejowej, poniesione nakłady przed wejściem w życie planu miejscowego, nieuwzględnione pandemia i rekordowa inflacja). Żaden z klientów nie był zainteresowany kupnem gruntu z powodu nakazu zabudowy pierzejowej. Obniża on wpływ innych cech, więc zastosowany współczynnik korekcyjny K=0,9 miałby sens, gdyby nie absurd na str. 30 operatu. Zawyżona została kwota w poprawkach cech uwarunkowań planistycznych dla nieruchomości z zabudową pierzejową względem w domyśle nieruchomości o zabudowie wolnostojącej, ale z przeznaczeniem wyłącznie mieszkaniowym (do X-C1 i X-C4 dodano po 80,25 zł) oraz zestawienie badanej nieruchomości na równi z innymi o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym w domyśle z zabudową wolnostojącą (C2 i C5). Rzeczoznawca w analizowanym okresie nie znalazł podobnych nieruchomości z nakazem zabudowy pierzejowej (pismo z 13 maja 2024 r., str. 2) i bez żadnych danych wywiódł wniosek na str. 28 operatu, że nieruchomości porównywane miały zabudowę wolnostojącą i/lub bliźniaczą. Korekta miałaby sens, gdyby X-C1 i X-C4 pozostały bez zmian, a X-C2 i X-C5 zostały obniżone po 80,25 zł, co uwzględniłoby mniej wartą zabudowę i jej oddziaływanie na cechy podobne. Wartość szacowana wyniosłaby wówczas 385 239 zł (778,26 zł/m2 x 495 m2) zamiast odrealnionych 420 988 zł.
W ocenie skarżącego operat jest niechlujny (str. 33 – błędnie wpisano poprawki dla X-C4 i X-C5 po 33,98 zł w polach wiersza nr 1 zamiast nr 2 nt. dojazdu, niewłaściwie wpisano 33,98 zł w wierszu nr 4 dla X-C4, a także bezzasadnie w wierszu nr 5 dla X-C5). Co więcej, operat został wykonany dopiero po upływie 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego, a sprawa mogła ulec przedawnieniu.
Skarżący wskazał, że prace ziemne i ogrodzenie zostały wykonane przed, a nie – jak to przyjęły organy – dopiero po wejściu w życie planu miejscowego (umowa o wykonanie ogrodzenia z 10 października 2018 r. z terminem jej wykonania do 15 grudnia 2018 r.; prace ziemne kosztowały kilka tysięcy zł, a ogrodzenie o wartości 20000 zł kupiono w promocji za 16700 zł).
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o oddalenie skargi.
Pismem z 30 grudnia 2024 r. skarżący wskazał m.in., że tzw. renta planistyczna – po uwzględnieniu wpływu pandemii (35%) i inflacji (13,4%) na wzrost wartości nieruchomości – powinna być ustalona w kwocie 13697 zł.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.
Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być zasadna, jakkolwiek nie wszystkie jej zarzuty są trafne.
Rozpocząć trzeba od zarzutów nietrafnych, co winno być poprzedzone wstępem dotyczącym zastosowanych przepisów.
Stosownie do art.36 ust.4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Z kolei w myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży (zdanie pierwsze). Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.
Organy prawidłowo przyjęły, że skoro wzrost wartości nieruchomości ma być spowodowany wyłącznie uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to koniecznym jest przyjęcie stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, gdyż w ten sposób na wzrost wartości nieruchomości nie będą miały wpływu te czynniki rzutujące na wartość nieruchomości, które zaistniały po wejściu w życie planu, jak na przykład podział nieruchomości (por. wyrok NSA z 15.04.2008, sygn. II OSK 408/07, wyrok WSA w Krakowie z 20.09.2012 r., sygn. II SA/Kr 829/12, wyrok WSA w Krakowie z 27.09.2013 r., sygn. II SA/Kr 760/13, wyrok WSA w Krakowie z 28.10.2015 r., sygn. II SA/Kr 1191/15).
Stosownie do art.151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2024.1145 t.j.) wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Stosownie zaś do art. 153 ust. 1 ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście porównawcze (metoda porównywania parami) może być zatem zastosowane po uprzednim ustaleniu, że istnieją sprzedane nieruchomości porównywalne do nieruchomości mającej być przedmiotem wyceny. Zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie dokonanie korekty o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych cechach. Wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego nie ma bowiem możliwości kontroli, że nieruchomości porównywane odpowiadają definicji nieruchomości podobnej. Podejście porównawcze stosuje się bowiem tylko wtedy, gdy są znane nie tylko ceny, ale też i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości przyjęte do porównań powinny charakteryzować się możliwie najbardziej zbliżonymi cechami cenotwórczymi. "Porównywalność", o której tu mowa nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości.
Zgodnie z art.154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Stosownie do art. 156 ust. 1, 3 i 4 ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jak stanowi art.156 ust.3 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego (ust.4). Jednakże, w myśl ust.5 omawianego przepisu przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych.
Podkreślić należy, że organy oceniają operat przede wszystkim od strony formalnej, pod względem kompletności i przydatności dla określonego celu, nie wnikając w merytoryczną wartość wyceny z uwagi na wymaganą wiedzę fachową, potwierdzoną nabyciem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego (por. m.in. wyroki NSA: z 16.09.2016 r., I OSK 2938/14, LEX nr 2143019, oraz z 15.05.2018 r., II FSK 2970/17, LEX nr 2504605). Oceny takiej władna jest dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. też wyrok WSA we Wrocławiu z 24.08.2017 r., II SA/Wr 384/17, LEX nr 2404544; wyrok WSA w Gliwicach z 29.07.2016 r., II SA/Gl 356/16, LEX nr 2098278; wyrok WSA w Olsztynie z 7.10.2015 r., I SA/Ol 54/15, LEX nr 1929478; wyrok NSA z 5.02.2015 r., I OSK 1224/13, LEX nr 1771894; wyrok WSA w Kielcach z 4.02.2015 r., II SA/Ke 1110/14, LEX nr 1649874; wyrok WSA w Opolu z 13.09.2018 r., II SA/Op 261/18, LEX nr 2554048). Do merytorycznej oceny sporządzenia operatu szacunkowego nie jest też uprawniony sąd (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 20.02.2008 r., II SA/Bd 1005/07, LEX nr 518811). "Organ może przykładowo zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Organ procesowy może też zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Organ procesowy może zakwestionować wiarygodność wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Organ procesowy może wreszcie zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów (sprzeczność z zasadami zdrowego rozsądku)" – por. wyrok WSA we Wrocławiu z 17.01.2019 r., II SA/Wr 758/18, LEX nr 2616518. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, a zatem kompetencji przypisanych organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ta ostatnia, jako wymagająca wiadomości specjalnych, może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., przy czym o taką ocenę może wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych (zob. wyrok WSA w Olsztynie z 24.08.2017 r., II SA/Ol 595/17, LEX nr 2346520; wyrok NSA z 19.05.2021 r., I OSK 3148/18, LEX nr 3206234, i wyrok NSA z 8.11.2021 r., I OSK 633/21, LEX nr 3256109). Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest bowiem możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyrok WSA w Białymstoku z 12.12.2017 r., II SA/Bk 325/17, LEX nr 2417263, i wyrok WSA w Bydgoszczy z 12.06.2018 r., II SA/Bd 1351/17, LEX nr 2529184). Takiej wiedzy organ nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która ją ma (rzeczoznawcą majątkowym) – zob. wyrok WSA w Szczecinie z 5.12.2019 r., I SA/Sz 564/19, LEX nr 2778176). Jak stwierdził NSA w wyroku z 12.12.2017 r., II OSK 746/17, LEX nr 2411545, podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania "mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n.". Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (zob. wyrok NSA z 15.12.2017 r., I OSK 1604/17, LEX nr 2411484).
Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyroki NSA: z 12.10.2017 r., II FSK 2499/15, LEX nr 2391603; z 18.04.2018 r., II OSK 1448/16, LEX nr 2494059, i z 18.05.2020 r., I OSK 384/19, LEX nr 3007730, oraz wyrok WSA we Wrocławiu z 22.05.2018 r., II SA/Wr 184/18, LEX nr 2505634).
Mając powyższe na uwadze wskazać trzeba, że zarzut braku uwzględnienia ogrodzenia przed wejściem w życie planu jest bezzasadny. Biegły opisując nieruchomość przed wejściem w życie planu miejscowego, wedle jej faktycznego wykorzystania przyjął, że jest ogrodzona /str. 7 operatu/. Tak więc zarzut, że brał pod uwagę nieruchomość nieogrodzoną, nie może się ostać, mimo błędnej w tym zakresie wypowiedzi organu odwoławczego.
Niezależnie od powyższego wskazać należy, że biegły takiej cechy jak ogrodzenie nie umieścił przy cechach nieruchomości wyselekcjonowanych do porównań, zarówno przed wprowadzeniem planu, jak i po. Biegły wyjaśnił w piśmie uzupełniającym /k. 111 akt adm./, że nakłady w tej postaci nie mogły zostać wzięte pod uwagę, gdyż dokonywał oceny działki niezabudowanej, a więc uwzględniał tylko składnik gruntowy nieruchomości ( zarówno przed wejściem w życie planu, jak i po). Tak więc fakt istnienia ogrodzenia nie ma żadnego wpływu na wartość nieruchomości tak przed , jak i po wejściu w życie planu.
W ocenie Sądu biegły prawidłowo uwzględnił zagadnienie istnienia w planie nakazu zabudowy pierzejowej w stosunku do przedmiotowej nieruchomości. Biegły przyjął bowiem najniższy możliwy współczynnik korygujący K= 0,9 i wyraźnie powiedział, że nawet biorąc to pod uwagę, nieruchomość po wprowadzeniu Planu ma wyższą wartość /k.111 i 113/.
Rzeczoznawca wskazał ponadto na rosnący trend czasowy i podkreślił, że pandemia Covid 19 nie wywołała incydentalnych skutków w postaci drastycznych zmian cen. Opisywany przez biegłego systematyczny wzrost cen był związany z rosnącym popytem ze strony deweloperów oraz spadającym popytem gruntów wolnych pod zabudowę k.113/. We wspomnianej pandemii zwiększył się popyt na działki celem budowy własnego domu, co spowodowało wzrost cen /k.66/. Z kolei między innymi inflacja spowodowała, że w 2022r. wiele osób odłożyło decyzję o zakupie nieruchomości, a i tak cena była wyższa niż w 2021r. W efekcie nastąpił wzrost cen transakcyjnych /k. 65/.
Jak wynika z powyższego podniesione w skardze zarzuty nie są trafne.
Trzeba też powiedzieć, że postępowanie zostało wszczęte przed upływem 5 lat od momentu wejścia w życie planu miejscowego, a zatem data sporządzenia operatu nie ma znaczenia ( art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p.). "Dla zachowania terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie. Przepis art. 37 ust. 3 i 4 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. określa jedynie termin dla wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty, nie zawiera zaś żadnych regulacji odnośnie terminu do wydania decyzji w sprawie" (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 stycznia 2019 r. II SA/Po 764/18 LEX nr 2616483 ).
Przechodząc teraz do przyczyn uchylenia decyzji, wskazać trzeba, że zarówno organy administracyjne, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, który jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. (por. też wyrok WSA w Poznaniu z 24.08.2016 r., II SA/Po 271/16, LEX nr 2110175). Powinny go więc ocenić pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy jest zgodny z przepisami prawa, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. m.in. wyroki WSA w Krakowie: z 13.11.2015 r., II SA/Kr 1103/15, LEX nr 1939230, oraz z 30.10.2015 r., II SA/Kr 108/15, LEX nr 1939225, a także wyrok WSA w Łodzi z 6.10.2015 r., II SA/Łd 705/15, LEX nr 1930319; wyroki NSA: z 10.07.2015 r., I OSK 2546/13, LEX nr 1794862; z 20.05.2015 r., I OSK 2329/13, LEX nr 1984404; z 21.10.2014 r., I OSK 345/13, LEX nr 1591028, i z 16.10.2014 r., I OSK 611/13, LEX nr 1598210; wyrok WSA w Warszawie z 18.03.2015 r., I SA/Wa 105/15, LEX nr 1729322; wyrok WSA w Kielcach z 7.08.2014 r., II SA/Ke 486/14, LEX nr 1502295, oraz wyrok WSA w Łodzi z 2.08.2018 r., II SA/Łd 421/18, LEX nr 2536480).
W niniejszej sprawie wątpliwości Sądu wzbudziła prawidłowość podstawienia danych do tabeli na str.33 operatu, przy czym nie chodzi w najmniejszym stopniu o korektę samych danych, gdyż ich określenie pozostaje domeną biegłego. Rozpoczynając dla porównania od czytelnej z tego punktu widzenia tabeli na str.30 operatu, zauważyć należy, że przykładowo w rubryce 2 został podany zakres kwotowy cechy "dojazd, dostępność do nieruchomości" jako 107 zł. Przy poprawkach dla nieruchomości C1, C2, C3, C4 i C5 tam, gdzie przyjmowano 0%, poprawka wynosiła we wszystkich rubrykach 0 zł. Jeśli zaś przyjmowano 100%, poprawka wynosiła jednolicie 107 zł. Podobnie przy uwarunkowaniach planistycznych ( pozycja 5) - gdzie 0% to 0 złotych, a gdzie 100 %, to w obu wypadkach gdzie przyjęto 100 % - wskazano jednolicie 80,25 zł ( co odpowiadało zakresowi kwotowemu dla tej cechy).
Tymczasem w tabeli na str. 33 operatu /k.45 akt/ w pozycji 1 "położenie i lokalizacja" zakres kwotowy dla tej cechy określono jako 118,94. Dla nieruchomości C2 przyjęto 100 % jako 118,94 zł. Niemniej dla nieruchomości C4 przyjęto jako 100 % - 33,98 zł; podobnie dla nieruchomości C5 przyjęto jako 100 % - 33,98 zł a nie, jak by się wydawało – 118,94 zł. Podobnie w pozycji 4 – "powierzchnia działki" – zakres kwotowy ustalono na 84,96 zł. Niemniej dla nieruchomości C4 ustalono 100 % i jednocześnie wskazano 33,98 zł, a nie, jak można przypuszczać – 84,96 zł. Dla Sądu jest to niezrozumiałe, posługując się logiką podstawiania w pierwszej tabeli.
Stąd Sąd nie jest w stanie stwierdzić czy to jest błąd a jeśli tak – na czym on polega ( czy błędne jest przyjęcie 100 %, czy zakresu kwotowego). Niemniej jeśli jest to błąd, to może rzutować na wynik obliczeń.
Stąd konieczne stało się uchylenie skarżonej decyzji celem odebrania wyjaśnień od biegłego. Biegły powinien wskazać, jeśli to nie jest błąd, to dlaczego takie przyporządkowanie procentom kwot ma miejsce, celem rozwiania wątpliwości (także skarżącego). Jeśli zaś mamy do czynienia z błędem, to należy go skorygować. Organowi II instancji zaś Sąd pozostawia ocenę skutków takiej ewentualnej korekty.
Stąd, skoro przez brak wyjaśnienia tej kwestii naruszono art. 7 i 77 k.p.a. oraz 80 k.p.a., na zas. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzeczono jak na wstępie.
O kosztach orzeczono na zas. art. 200 p.p.s.a.