Orzeczenie · 2025-01-09

II SA/KR 1484/24

Sąd

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie

Miejsce

Kraków

Data

2025-01-09

NSAnieruchomościŚredniawsa

renta planistycznawzrost wartości nieruchomościplanowanie przestrzenneoperat szacunkowyWSA Krakównieruchomościustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymustawa o gospodarce nieruchomościami

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie rozpoznał skargę M. K. i A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie, która utrzymała w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 84 331,50 zł. Skarżący zarzucali organom naruszenie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia opłaty. Główne zarzuty dotyczyły nieaktualności operatu, błędnego doboru nieruchomości porównawczych, nieuwzględnienia faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed zmianą planu miejscowego oraz braku oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Sąd analizując sprawę, podzielił stanowisko organu odwoławczego. Stwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, a zarzuty dotyczące jego nieaktualności są bezzasadne, ponieważ przepisy dotyczące renty planistycznej wyłączają stosowanie ogólnych przepisów o ważności operatu szacunkowego. Sąd podkreślił, że wzrost wartości nieruchomości jest ustalany na podstawie zmiany jej przeznaczenia w planie miejscowym, a nie faktycznego sposobu użytkowania, co było kluczowe w tej sprawie, gdzie nastąpiła zmiana przeznaczenia z terenów zielonych na tereny zabudowy mieszkaniowej. Sąd oddalił również zarzut dotyczący braku oceny operatu przez organizację zawodową, wskazując, że organ nie miał wątpliwości co do jego prawidłowości i nie był zobowiązany do zlecenia takiej weryfikacji. W konsekwencji, Sąd uznał skargę za bezzasadną i oddalił ją na podstawie art. 151 P.p.s.a.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Średnia

Do czego można powołać

Interpretacja przepisów dotyczących renty planistycznej, ocena operatu szacunkowego w postępowaniu administracyjnym, znaczenie planu miejscowego dla wartości nieruchomości.

Ograniczenia stosowania

Sprawa dotyczy specyficznej sytuacji zmiany planu miejscowego bez luki czasowej i oceny operatu szacunkowego. Interpretacja przepisów dotyczących renty planistycznej może być odmienna w przypadku wystąpienia luki czasowej.

Zagadnienia prawne (4)

Czy operat szacunkowy sporządzony na potrzeby ustalenia renty planistycznej wymaga aktualizacji, jeśli od daty jego sporządzenia minął rok?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, w sprawach dotyczących ustalenia opłaty w trybie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. dotyczące ważności operatu szacunkowego nie mają zastosowania, gdyż ważność operatu jest inaczej rozumiana z uwagi na ustalanie wysokości opłaty na dzień sprzedaży nieruchomości.

Uzasadnienie

Przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. stanowi lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., wyłączając ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n. Wysokość opłaty determinowana jest wyceną wartości nieruchomości dokonywaną na podstawie danych z okresu wcześniejszego, które nie mogą już ulec zmianie.

Czy przy ustalaniu renty planistycznej należy uwzględniać faktyczny sposób użytkowania nieruchomości przed zmianą planu miejscowego, czy jej przeznaczenie wynikające z planu?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Przy ustalaniu renty planistycznej należy brać pod uwagę przeznaczenie terenu wynikające z nowego planu miejscowego oraz przeznaczenie terenu obowiązujące przed zmianą tego planu lub faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu, stosując zasadę korzyści. Jednakże, jeśli nie wystąpiła luka czasowa między planami, nie uwzględnia się faktycznego sposobu użytkowania.

Uzasadnienie

W przypadku braku luki czasowej między planami, nie jest prawidłowe określanie wartości nieruchomości według faktycznego sposobu jej wykorzystywania. Określając wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, należy uwzględnić przeznaczenie terenu wynikające z nowego planu, a określając wartość przed uchwaleniem planu, należy brać pod uwagę przeznaczenie terenu wyznaczone w zmienionym planie miejscowym, a w przypadku jego braku faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.).

Czy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego podlega merytorycznej ocenie przez organ administracji lub sąd administracyjny?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, organy administracyjne i sądy oceniają operat szacunkowy pod względem formalnym i logicznym, ale nie wnikają w merytoryczną wartość wyceny, która wymaga wiadomości specjalnych. Merytoryczna ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Uzasadnienie

Ocena merytoryczna operatu szacunkowego, w tym wybór podejścia, metody, techniki szacowania, dobór nieruchomości porównawczych i przypisanie im wag, stanowi sferę wiadomości specjalnych i nie podlega ocenie organu administracji ani sądu. Organ może zakwestionować operat jedynie w przypadku ewidentnych błędów formalnych lub logicznych.

Czy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy może stanowić podstawę do ustalenia wartości nieruchomości przy naliczaniu renty planistycznej?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie jest aktem prawa miejscowego i nie tworzy uprawnień ani ograniczeń dla właścicieli nieruchomości. Jego ustalenia są wiążące jedynie dla gminy przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Uzasadnienie

Studium jest aktem polityki przestrzennej gminy, a nie aktem prawa miejscowego. Jego ustalenia nie mogą być bezpośrednio stosowane do określenia wartości nieruchomości w postępowaniu o rentę planistyczną.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Oddalono skargę

Oddalono skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Przepisy (27)

Główne

u.p.z.p. art. 36 § ust. 4

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Podstawa prawna do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

u.p.z.p. art. 37 § ust. 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Określenie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na dzień sprzedaży, jako różnicy między wartością nieruchomości według nowego planu a wartością według poprzedniego planu lub faktycznego sposobu użytkowania.

u.p.z.p. art. 36

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Podstawa prawna ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

u.p.z.p. art. 37

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Określenie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

u.p.z.p. art. 37 § ust. 1

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży.

p.p.s.a. art. 151

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Podstawa oddalenia skargi.

Pomocnicze

u.g.n. art. 156

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Przepisy dotyczące ważności operatu szacunkowego (ust. 3 i 4) nie mają zastosowania przy ustalaniu renty planistycznej.

u.p.z.p. art. 87 § ust. 3a

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Wyjątek od stosowania art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w przypadku luki czasowej między planami, gdy faktyczny sposób użytkowania jest korzystniejszy.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. art. 151 § ust.1

Definicja wartości rynkowej nieruchomości.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. art. 152 § ust. 2

Podejścia do wyceny nieruchomości.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. art. 153 § ust. 1

Podejście porównawcze w wycenie nieruchomości.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. art. 154

Wybór podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. art. 157 § ust. 2

Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia badanego operatu szacunkowego.

u.p.z.p. art. 87 § ust. 3a

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Wyłączenie stosowania art. 37 ust. 1 zdanie drugie w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli uchwalenie planu nastąpiło po 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy planu uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., a wartość nieruchomości według planu z 1995 r. jest większa niż według faktycznego sposobu użytkowania po utracie mocy tego planu.

P.u.s.a. art. 1

Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych

Zakres kontroli sprawowanej przez sąd administracyjny.

p.p.s.a. art. 134

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Zakres kontroli sądu administracyjnego.

p.p.s.a. art. 135

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Środki stosowane przez sąd w celu usunięcia naruszenia prawa.

p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. c)

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Podstawa uchylenia decyzji w przypadku uchybień proceduralnych.

k.p.a. art. 7