II SA/KR 1484/24

II SA/Kr 1484/24 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2025-01-09
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-11-12
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Joanna Tuszyńska
Małgorzata Łoboz /przewodniczący sprawozdawca/
Sebastian Pietrzyk
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
art 156
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
art 36 i art 37
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz (spr.) Sędziowie: NSA Joanna Tuszyńska WSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2025 r. sprawy ze skargi M. K. i A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 2 września 2024 r., znak SKO.ZP/415/13/2024 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
II SA/Kr 1484/24
UZASADNIENIE
Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr 158/2023 z 23 listopada 2023 r., znak: GD-07.6725.5.51.2020, ustalił M. i A. K. (zbywcom działki nr [...] o pow. 0,1895 ha, obr. [...], jedn. ewid. K. KW nr [...]) tzw. rentę planistyczną w wysokości 84331,50 zł.
Samorządowe Kolegium Odwoławczego w Krakowie decyzją z 2 września 2024 r., znak: SKO.ZP/415/13/2024, wydaną po rozpatrzeniu odwołania M. i A. K., utrzymało decyzję organu pierwszej instancji w mocy.
W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że nieruchomość poprzednio objęta była uchwałą nr XXI/234/11 Rady Miasta Krakowa z dnia 6 lipca 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Wzgórze Św. Bronisławy II (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2011 r. nr 384 poz. 3387) jako teren zieleni – ogrody i zieleń towarzysząca obiektom budowlanym ("ZPo.33"), a obecnie objęta jest uchwałą nr XXXII/813/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 grudnia 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Strzelnica – Sikornik" (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2019 r. poz. 10021) jako położona jest w terenie z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ("MN.20") i w terenie objętymi formami ochrony przyrody ("ZN.5" bez możliwości jakiejkolwiek zabudowy). Strony sprzedały prawo własności tej nieruchomości aktem notarialnym z 2 kwietnia 2020 r., tj. po wejściu w życie nowego planu miejscowego (promulgacja – 31 grudnia 2019 r., wejście w życie – 15 stycznia 2020 r.). W aktach sprawy zalega operat szacunkowy z 14 sierpnia 2023 r., który zawiera dwie wyceny wskazujące wartości nieruchomości ustalone według przeznaczenia wynikającego z obu miejscowych planów. Wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami - przy wycenie zarówno na okres przed, jak i po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy stosowaniu metody porównywania parami rzeczoznawca do porównań musi dobrać co najmniej trzy podobne nieruchomości, więc nie można twierdzić, że baza porównawcza licząca właśnie trzy nieruchomości jest zbyt mała, aby odzwierciedlić wartość nieruchomości – tym bardziej, że do porównania przyjęto po 4 nieruchomości. W operacie uwzględniono poziom cen z dnia przeniesienia prawa własności (30 czerwca 2020 r.). Trafnie rzeczoznawca wskazał, że datą, na którą przyjąć należy stan nieruchomości, jest dzień 15 stycznia 2020 r. (dzień wejścia w życie nowego planu miejscowego).
Na str. 4-12 operatu zawarto opis stanu prawnego i faktycznego przedmiotu wyceny, do którego strony nie zgłaszały żadnych uwag, więc należy uznać go za prawidłowy. Wycenie podlegała całą nieruchomość w rozumieniu wieczystoksięgowym, której wydzielona później działki były przedmiotem zbycia, co jest działaniem prawidłowym Z zawartej w operacie charakterystyki nieruchomości wycenianej wynika, że w dacie, na którą prowadzono wycenę, obejmowała ona działkę nr [...], z której to działki następnie powstały działki nr [...] i nr [...]. Nieruchomość zlokalizowana na terenie dzielnicy Z., w zachodniej części K., we wschodniej części dzielnicy, w rejonie ul. [...] , ok. 4,5 km w linii prostej od centrum K.. Otoczenie działki, w dniu wejścia w życie nowego planu miejscowego stanowiły tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz tereny niezagospodarowane, użytkowane rolniczo. Na nieruchomości znajdowała się zabudowa mieszkaniowa w trakcie realizacji. Nieruchomość posiadała pełne uzbrojenie: na jej terenie znajdowała się sieć kanalizacyjna, wodociągowa i energetyczna i gazowa, a także posiadała pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez służebność. Do jej ograniczeń rzeczoznawca zaliczył te wynikające z zapisów planu miejscowego. Dla tego terenu nie wydano decyzji lokalizacyjnych ani pozwoleń na budowę. Z wyjaśnień rzeczoznawcy na str. 11 operatu wynika, że obecnie nieruchomość znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wyłącznie wolnostojącymi (MN.20) w części ok. 32% oraz w terenie zielonym (ZN.5) w części ok. 68%. Na str. 13-14 operatu przywołano § 16 ust. 1-5 planu miejscowego, z którego wynika, że dla terenów zabudowy MN.20 obowiązują następujące zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu: zabudowa wyłącznie wolnostojąca maksymalna wysokość zabudowy: 7,5 m; dopuszczalny wskaźnik intensywności zabudowy od 0,1 do 0,4, wskaźnik powierzchni zabudowy maksymalnie 20%, minimalny wskaźnik terenu biologicznie czynnego: 60%. Z kolei na str. 14-15 operatu podano, że w poprzednim planie miejscowym nieruchomość przeznaczona była w całości pod tereny zieleni (symbol ZPo.33) z podstawowym przeznaczeniem pod ogrody i zieleń towarzyszącą obiektom budowlanym. Zgodnie z § 25 ust. 1 i 2 ustalono dla tego terenu zakaz lokalizacji nowych obiektów budowlanych. Dla obiektów istniejących - w których wartości powierzchni zabudowy i wysokości są przekroczone w stanie istniejącym w stosunku do odpowiednich wartości wskazanych w ustaleniach planu - plan dopuścił prowadzenie robót budowlanych na tych obiektach przy czym nie mogło ono powodować dalszego zwiększania tych wartości; w zakresie kształtowania dachów obowiązywało zachowanie dotychczasowych parametrów (§ 7 ust. 3d). Rzeczoznawca szczegółowej analizie poddał oznaczenie "ZN5" (str. 12 operatu). Wyceniając działkę na okres pod rządami "nowego" planu miejscowego, rzeczoznawca badany rynek określił jako "prawo własności nieruchomości gruntowych niezbudowanych z mieszanym przeznaczeniem tj. jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z terenem zielonym, tj. pozbawionym możliwości inwestycyjnych jak tereny leśne, tereny niezagospodarowane, tereny użytkowane rolniczo, co jest zbieżne z przeznaczeniem planistycznym działki i nie budzi wątpliwości. Badany obszar objął teren obrębu oraz obręby sąsiadujące - co było konieczne z uwagi na brak wystarczającej liczby transakcji z obrębu, w którym znajduje się przedmiotowa działka. Nie ma jednak wątpliwości, że objęte analizą obręby stanowią rynek lokalny. W ocenie organu odwoławczego zarzut, że rzeczoznawca nie uwzględnił szczególnie atrakcyjnej lokalizacji nieruchomości (w obrębie dzielnicy) jest bezzasadny. W szczegółowym opisie nieruchomości porównawczych w tabeli na str. 20 operatu scharakteryzowano działki porównawcze z uwagi na cechę "lokalizacja szczegółowa". Wszystkie nieruchomości porównawcze są zlokalizowane w terenach o wysokiej cenności gruntów inwestycyjnych, w obszarach rezydencjonalnych wokół Lasu [...] - od strony [...] lub [...]. Z tego względu rzeczoznawca nie korygował ceny z uwagi na tę cechę, zarówno bowiem wszystkie nieruchomości porównawcze, jak i nieruchomość wyceniana uzyskałyby bowiem identyczną ocenę w ramach tej cechy. Korekta została natomiast przeprowadzona z uwagi na cechę "otoczenie i sąsiedztwo", gdzie wyżej oceniono działki sąsiadujące z terenami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej i zieleni, niżej natomiast oceniono działki sąsiadujące również z terenami niezagospodarowanymi, użytkowanymi rolniczo lub terenami leśnymi. Zatem lokalizacja i usytuowanie nieruchomości wycenianej zostało w operacie przenalizowane i uwzględnione, a sposób tego uwzględnienia nie budzi wątpliwości i oparty został o wiadomości specjalne rzeczoznawcy. W operacie prawidłowo i w sposób wystarczający uzasadniono nieznaczne poszerzenie okresu, w jakim poszukiwano transakcji porównawczych. Rzeczoznawca wyjaśnił, że było to niezbędne dla wyłonienia reprezentatywnej bazy porównawczej, w szczególności działek o podobnym potencjale inwestycyjnym co przedmiot wyceny, które nie są częstym przedmiotem obrotu. Dobór nieruchomości porównawczych na tym etapie wyceny nie budzi wątpliwości w zakresie ich podobieństwa do przedmiotu wyceny, nieruchomości porównawcze zostały szczegółowo opisane na str. 21-22 operatu, dzięki czemu ich dobór poddaje się weryfikacji. Organ odwoławczy zauważył, że wszystkie z nieruchomości porównawczych posiadają zbliżone przeznaczenie w planie, bardzo zbliżoną lokalizację, pełny dostęp do uzbrojenia. Wszystkie nieruchomości porównawcze posiadają także - podobnie jak przedmiot wyceny - ograniczenia, wynikające bądź z wpisów w dziale III ksiąg wieczystych, bądź z położenia w granicach parku krajobrazowego lub zapisów w planach miejscowych. Te cechy zostały zatem pominięte w dalszym procesie wyceny, nie różnicują one bowiem działek z bazy porównawczej i nieruchomości wycenianej. Różnice wpływające na wartość występują w powierzchniach działek, ich kształcie, a także dostępie do drogi publicznej oraz otoczeniu i sąsiedztwie. Różnice w ramach tych cech zostały skorygowane w ramach odpowiednimi współczynnikami. Rzeczoznawca wyjaśnił dobrany katalog cech, jakie uznał za istotne dla potencjalnych nabywców. Cechy te zostały szczegółowo opisane na str. 22 operatu, wyjaśniono także znaczenie poszczególnych stopni w ustalonych skalach ocen. Również w tym zakresie ustalenia operatu należy uznać za jasne, czytelne, poddające się weryfikacji z punktu widzenia logiki i spójności wywodu. Podkreślić należy, ze sam dobór cech i skala ocen stanowi sferę wiadomości specjalnych i nie podlega ocenie organu administracji. Organ ocenia, czy w ramach dobranych cech i skal ocen baza porównawcza obejmuje nieruchomości podobne do wycenianej i czy dobór ten poddaje się weryfikacji w oparciu o dane dostarczone przez rzeczoznawcę (str. nr 23 opracowania). Wskazano współczynnik zmiany cen - trend miesięczny wynoszący 0,465 %. Dokonano szacowania wartości przy uwzględnieniu nowego planu miejscowego przy przyjęciu 4 nieruchomości oraz wskazanych powyżej cech i przypisanym im wag, na podstawie których określono zakresy kwotowe. Następnie w tabeli na str. 33 zastosowano poprawki kwotowe oraz wskazano na ceny jednostkowe oraz średnie wartości jednostkowe jako średnie arytmetyczne. W wyniku dokonanych obliczeń oszacowano wartość 1 mkw. na kwotę 539,30 zł, zaś całej nieruchomości na kwotę 1 021 974,00 zł (po zaokrągleniu) o przeznaczeniu określonym w nowym planie miejscowym. Jeśli zaś chodzi o wycenę nieruchomości na okres przed rządami starego planu miejscowego, to badany rynek został w operacie na str. 34 określony jako nieruchomości niezabudowane w przeważającej większości, z pośrednim dostępem do drogi publicznej. Wskazano przy tym, iż na działce będącej przedmiotem wyceny, istnieje ograniczenie w postaci budynku gospodarczego (stajnia). Dokonano szacowania wartości przy uwzględnieniu nowego planu miejscowego przy przyjęciu 3 nieruchomości oraz wskazanych powyżej cech i przypisanym im wag, na podstawie których określono zakresy kwotowe. Określono cechy rynkowe przypisując im odpowiedni udział wagowy tj.: Podłożenie i lokalizacja - 25%, otoczenie, stopień zurbanizowania sąsiedztwa - 20%, dojazd, dostęp do nieruchomości - 15%, kształt nieruchomości - 15%, powierzchnia nieruchomości - 20%, ograniczenia - 5%. Następnie w tabeli na str. 35 zastosowano poprawki kwotowe oraz wskazano na ceny jednostkowe oraz średnie wartości jednostkowe jako średnie arytmetyczne. W wyniku dokonanych obliczeń oszacowano wartość 1 mkw., na kwotę 390,96 zł, zaś całej nieruchomości na kwotę 740 869,00 zł (po zaokrągleniu) o przeznaczeniu przed wejściem w życie nowego planu miejscowego. Pod rządami starego planu miejscowego wyceniana nieruchomość miała przeznaczenie pod zieleń urządzoną w całości. Prawidłowo autor operatu przyjął w tej sytuacji, iż dla wyceny nieruchomości pod rządami nowego planu miejscowego, bazę porównawczą muszą stanowić nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu. Nie jest zasadny zarzut, zgodnie z którym rzeczoznawca powinien, ustalając badany rynek, uwzględnić, iż działka wyceniana była w ewidencji gruntów od 2012 r. określona jako użytek budowlany (B). Renta planistyczna naliczana jest w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym. Zmiana użytku gruntowego w ewidencji gruntów nie ma z tym procesem nic wspólnego, nie stanowi bowiem zmiany przeznaczenia nieruchomości w kontekście ustalenia renty planistycznej. Na obu etapach przeprowadzonej w niniejszej sprawie wyceny nieruchomość w ewidencji posiadała oznaczenie B, stąd też nie miało to żadnego wpływu na wykazany wzrost wartości na skutek uchwalenia planu miejscowego. Jeśli chodzi o dobór nieruchomości porównawczych, to nieruchomości - podobnie jak wyżej - znajdują się w sąsiadujących ze sobą obrębach jednostki ewidencyjnej K. w zachodniej części K.. Mniej atrakcyjną lokalizację jednej z nich autor operatu uwzględnił, korygując ceny z uwagi na cechę "lokalizacja szczegółowa". Wszystkie nieruchomości objęte były planem miejscowym dopuszczającym na ich części zabudowę. Występujące w sposób oczywisty różnice w proporcjach przeznaczeń inwestycyjnych i nieinwestycyjnych skorygowano w ramach cechy "uwarunkowania planistyczne". Różnią się powierzchnią, dostępem do drogi publicznej oraz występowaniem ograniczeń, jednak różnice te zostały dostrzeżone i skorygowane przez rzeczoznawcę. W ocenie organu odwoławczego nie można stwierdzić, aby zakres tych różnic podważał spełnienie przez nieruchomości porównawcze cechy podobieństwa do przedmiotu wyceny. Obie tabele znajdujące się w opracowaniu, a określone dla wyceny przed i po wejściu w życie mpzp, obrazują proces porównywania parami nieruchomości wycenianej z każdą z dobranych do porównań. Przypisane poszczególnym nieruchomościom porównawczym cechy odpowiadają ustalonej skali. Przedstawione wyliczenia są prawidłowe, a co za tym idzie należy uznać, że ustalona wartość oszacowana została w sposób właściwy. Organ odwoławczy zwrócił uwagę na to, że autor operatu obliczył wpływ upływu czasu na cenę szacowanej nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości w wyniku wejścia w życie mpzp wyniósł 281 105,00 zł, do kwoty tej zastosowano stawkę 30% (§ 14), co daje 84331,50 zł.
Co do zarzutu nieuwzględnienia w procesie wyceny operatu szacunkowego nieruchomości z 2009 r. przedłożonego przez strony, organ odwoławczy wskazał, że posłużenie się nim byłoby sprzeczne z przepisami obowiązującego prawa. Po pierwsze, renta planistyczna może być naliczona wyłącznie w oparciu o dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego tylko i wyłącznie w ramach prowadzonego postępowania administracyjnego, na zlecenie organu to postępowanie prowadzącego i w oparciu o przepisy dotyczące szacowania nieruchomości na potrzeby naliczania renty planistycznej. Po drugie, operaty szacunkowe mogą być wykorzystywane wyłącznie do celu, dla którego zostały sporządzone i tylko przez okres 1 roku od daty ich sporządzenia. Przedłożony przez strony operat był sporządzony dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności banku z tytułu udzielania gwarancji bankowej, określał wartość gruntu wraz z budynkami, a jego aktualność ustała z dniem 29 czerwca 2010 r. Dodatkowo zmiany stanu prawnego, których wiele nastąpiło od owego czasu, wykluczają wykorzystanie operatu tych zmian nie uwzględniającego. Poza tym zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia badanego operatu szacunkowego. Autor operatu i organ pierwszej instancji odnieśli się do wszystkich uwag stron. Nie jest zasadny zarzut, jakoby organ pierwszej instancji nie ocenił operatu szacunkowego lub nie uzasadnił wydanego przez siebie rozstrzygnięcia w sposób zgodny z art. 107 § 3 k.p.a. Ewentualne naruszenia art. 10 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. mogłyby odnieść skutek wyłącznie, gdyby wykazane zostało, iż miały one wpływ na wynik sprawy. Skoro strony skutecznie wniosły odwołanie, a sprawa została w całości ponownie rozpatrzona przez organ odwoławczy, to o takim wpływie nie może być mowy.
W skardze M. i A. K. wnieśli o uchylenie decyzji organów obu instancji i przeprowadzenie dowodu – na okoliczność błędnego i bezpodstawnego przypisania przez biegłego rzeczoznawcę cechy rynkowej działki nr [...] obniżającej jej wartość; braku logiczności, spójności i rzetelności operatu szacunkowego – z: 1) uchwały nr XXXII/470/09 Sejmiku Województwa Małopolskiego z dnia 25 maja 2009 roku w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla lotnika Kraków – Balice, zarządzanego przez Międzynarodowy Port Lotniczy im. Jana Pawła II Kraków – Balice Sp. z o.o.; 2) mapy przedstawiającej obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska, zarzucając przy tym naruszenie:
1) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. przez oparcie decyzji na nieaktualnym operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 14 sierpnia 2023 r. oraz niedokonaniu przez rzeczoznawcę majątkowego potwierdzenia jego aktualności;
2) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a przez pominięcie tego, że:
a. przed wejściem w życie planu miejscowego z 2011 r., który stanowi, że część działki (ok. 30%) położona jest na terenie mieszkaniowym, tj. przed datą 15 stycznia 2020 roku, działka od kilku lat była uwzględniana w studium jako teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową (str. 11 operatu szacunkowego z dnia 04.09.2009 r.), co oznacza, że preferowano przede wszystkim utrzymanie i rozwój funkcji mieszkaniowych;
b. skarżący zakupili działkę w lipcu 2007 r. za kwotę 670 tysięcy złotych; operat z 18.05.2007 r. ustala wartość na 940 tysięcy złotych;
c. przed wejściem w życie planu miejscowego nieruchomość była działką zabudowaną budynkiem gospodarczym, tj. była wykorzystywana jako działka budowlana, a wejście w życie planu miejscowego niczego nie zmieniło w możliwości użytkowania działki;
d. skarżący podjęli czynności mające na celu sprzedaż działki oraz oszacowali cenę jeszcze przed wejściem w życie planu miejscowego, a zatem cena rynkowa pozostawała na tym samym poziomie tak tuż przed, jak i pół roku po wejście w życie planu miejscowego;
e. operat szacunkowy zawiera liczne błędy, które dostrzec potrafi przeciętny obywatel (działki porównawcze z dzielnicy P. );
3) art. 15 i art. 11 k.p.a. przez nierozpoznanie przez organ odwoławczy ponownie i merytorycznie sprawy wskutek nierozpatrzenia wszystkich żądań i zarzutów skarżących oraz braku ustosunkowania się do nich w uzasadnieniu decyzji, tj.:
a. wniosku o dokonanie na zasadzie art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości operatu szacunkowego;
b. zarzutu z art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. polegającego na pominięciu istotnych okoliczności faktycznych w sprawie (pkt 2 odwołania);
4) art. 84 § 1 w zw. z art. 79 § 2 k.p.a przez wydanie decyzji na podstawie nierzetelnej, nieaktualnej i niepełnej opinii biegłego, w której to:
a. nie dokonano ustaleń odnoszących się do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, tj. jako działki budowlanej (zabudowanej budynkiem);
b. bezzasadnie odrzucono przy porównywaniu podobnych nieruchomości kryteriów, takich jak: możliwości inwestycyjne oraz uwarunkowania planistyczne, przyjmując z góry, że są tożsame i nie ma potrzeby ich badać;
c. bezpodstawnie pominięto istotne dokumenty świadczące o wartości działki przed uchwaleniem planu miejscowego, tj. operat szacunkowy z 2009 r. i akt notarialny-warunkową umowę sprzedaży z 13 czerwca 2007 r. z oznaczeniem rynkowej wartości działki;
5) art. 157 u.g.n. przez niezastosowanie i niewystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego mimo wniosku skarżących (str. 4 odwołania) oraz występującej w sprawie konieczności kontroli treści merytorycznej operatu;
6) art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przez niewłaściwe ustalenie kwoty, o jaką wzrosła wartość działki, a w konsekwencji ustalenie 30% opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w niewłaściwej wysokości, bowiem naliczonej od niewłaściwie ustalonej kwoty, o jaką wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości, tj. od wartości znacznie zawyżonej, nieuwzględniającej rzeczywistego sposobu korzystania z całości nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego oraz rzeczywistej wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego.
W uzasadnieniu skargi wskazali w szczególności na błędy operatu szacunkowego, tj.: przyjęcie, że działka ma ograniczenia wynikające z faktu znajdowania się w granicy strefy w odległości do 7 km od punktu odniesienia lotniska (str. 31 operatu), a także przyjęcie wartości 1m2 działki w roku 2019/2020 na kwotę 390,96 zł, podczas gdy faktem powszechnie znanym jest stała tendencja wzrostowa ruchu cen na rynku nieruchomości, a inny biegły rzeczoznawca wycenił 1m2 w roku 2009 na kwotę 785,34 zł, co stanowi rozbieżność w kwocie ponad 394,38 zł.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.
Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być bezzasadna.
Sąd podzielił, co do zasady, stanowisko zaprezentowane przez organ odwoławczy, tak w zakresie rozważań prawnych, jak i oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.
Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji podał przepis art.36 ust.4 oraz art.37 ust.1, 3, 4, 6, 11 i art.87 ust.3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. 2023.poz.977 ze zmianami, w tym ostatnią - Dz.U.2023.2739).
Stosownie do art.36 ust.4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (Dz.U.2023.977 t.j.).
Z kolei w myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży (zdanie pierwsze). Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Wyjątek od tej zasady ustanowił przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p., dodany przez art. 1 ustawy z 26.05.2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901), który jednakże nie miał zastosowania w kontrolowanej sprawie, gdyż aktualnie obowiązujący dla ocenianej nieruchomości plan miejscowy (uchwała nr XXXII/813/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 grudnia 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Strzelnica - Sikornik" – ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego z dnia 31 grudnia 2019 r., poz. 10021) wszedł w życie jednocześnie z utratą mocy przez plan poprzedni, obejmujący przedmiotową nieruchomość, a uchwalony przez Radę Miasta Krakowa uchwałą z dnia 6 lipca 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Wzgórze Św. Bronisławy II (Dz.U. Woj. Mał. 2011. 384.3387).
W sprawie nie nastąpiła zatem tzw. "luka czasowa" ("luka planistyczna") pomiędzy obowiązywaniem obu planów i prawidłowe było ustalanie wartości nieruchomości według planu aktualnego z 2019 r. i bezpośrednio go poprzedzającego planu z 2011 r., o czy jeszcze będzie mowa.
Organy prawidłowo przyjęły, że skoro wzrost wartości nieruchomości ma być spowodowany wyłącznie uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to koniecznym jest przyjęcie stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, gdyż w ten sposób na wzrost wartości nieruchomości nie będą miały wpływu te czynniki rzutujące na wartość nieruchomości, które zaistniały po wejściu w życie planu, jak na przykład podział nieruchomości (por. wyrok NSA z 15.04.2008, sygn. II OSK 408/07, wyrok WSA w Krakowie z 20.09.2012 r., sygn. II SA/Kr 829/12, wyrok WSA w Krakowie z 27.09.2013 r., sygn. II SA/Kr 760/13, wyrok WSA w Krakowie z 28.10.2015 r., sygn. II SA/Kr 1191/15).
Stosownie do art.151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2024.1145 t.j.) wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Stosownie zaś do art. 153 ust. 1 ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście porównawcze (metoda porównywania parami) może być zatem zastosowane po uprzednim ustaleniu, że istnieją sprzedane nieruchomości porównywalne do nieruchomości mającej być przedmiotem wyceny. Zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie dokonanie korekty o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych cechach. Wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wskazanie w sporządzanym operacie. Bez tego nie ma bowiem możliwości kontroli, że nieruchomości porównywane odpowiadają definicji nieruchomości podobnej. Podejście porównawcze stosuje się bowiem tylko wtedy, gdy są znane nie tylko ceny, ale też i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości przyjęte do porównań powinny charakteryzować się możliwie najbardziej zbliżonymi cechami cenotwórczymi. "Porównywalność", o której tu mowa nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości.
Zgodnie z art.154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Stosownie do art. 156 ust. 1, 3 i 4 ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jak stanowi art.156 ust.3 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego (ust.4). Jednakże, w myśl ust.5 omawianego przepisu przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych.
Z powyższego wynika więc, że art. 156 ust. 3 ustawy ustala zasadę, zgodnie z którą operat szacunkowy może być wykorzystywany w celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jednakże, jeżeli w innych przepisach kwestie te zostały uregulowane inaczej, to te inne przepisy należy traktować jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do takich przepisów szczególnych należeć będą przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące wymierzenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 37 ust. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. I tak, art.37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowi że: "Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość o płaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem."
W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ukształtowało się stanowisko, zgodnie z którym przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. nie mają zastosowania przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż ważność operatu szacunkowego jest inaczej rozumiana z uwagi na ustalanie wysokości opłaty na dzień sprzedaży nieruchomości według kryteriów określonych w art. 37 ust. 1 u.p.z.p. W sprawach dotyczących ustalenia opłaty w trybie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. podkreśla się, że wysokość opłaty determinowana jest wyceną wartości nieruchomości dokonywaną na podstawie danych z okresu wcześniejszego, które nie mogą już ulec zmianie. dlatego przyjmuje się, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., wyłącza ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n. (por. wyroki NSA z: 13 listopada 2012 r., II OSK 152/22; II OSK 1225/11; 10 czerwca 2014 r., II OSK 69/13; 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15; 1 lutego 2019 r., II FSK 314/17). Tak więc sporządzony w sprawie operat nie wymagał aktualizacji.
Zaznaczyć należy, że w dacie orzekania przez organy obowiązywało już nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, wydane na podstawie art.159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2023.1832). Jednakże, zgodnie z jego § 85, do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe.
Zdaniem Sądu organy prawidłowo oceniły sporządzony w sprawie operat szacunkowy, uznając, że rzeczoznawca majątkowy sporządzający kwestionowany operat spełnił wymogi wyceny opisane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2021.555 t.j.). Określenie wartości nieruchomości poprzedził analizą rynku nieruchomości (§ 3 ust.2), stosując podejście porównawcze przedstawił ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cechy tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust.1), metodę porównywania parami zastosował zgodnie z § 4 ust.3 rozporządzenia. Treść operatu odpowiada wymaganiom określonym w § 55 i § 56 rozporządzenia.
Pewne mankamenty uzasadnienia zaskarżonej decyzji, o czym będzie mowa dalej, nie mogą zmienić tej oceny.
Podkreślić należy, że organy oceniają operat przede wszystkim od strony formalnej, pod względem kompletności i przydatności dla określonego celu, nie wnikając w merytoryczną wartość wyceny z uwagi na wymaganą wiedzę fachową, potwierdzoną nabyciem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego (por. m.in. wyroki NSA: z 16.09.2016 r., I OSK 2938/14, LEX nr 2143019, oraz z 15.05.2018 r., II FSK 2970/17, LEX nr 2504605). Oceny takiej władna jest dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. też wyrok WSA we Wrocławiu z 24.08.2017 r., II SA/Wr 384/17, LEX nr 2404544; wyrok WSA w Gliwicach z 29.07.2016 r., II SA/Gl 356/16, LEX nr 2098278; wyrok WSA w Olsztynie z 7.10.2015 r., I SA/Ol 54/15, LEX nr 1929478; wyrok NSA z 5.02.2015 r., I OSK 1224/13, LEX nr 1771894; wyrok WSA w Kielcach z 4.02.2015 r., II SA/Ke 1110/14, LEX nr 1649874; wyrok WSA w Opolu z 13.09.2018 r., II SA/Op 261/18, LEX nr 2554048). Do merytorycznej oceny sporządzenia operatu szacunkowego nie jest też uprawniony sąd (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 20.02.2008 r., II SA/Bd 1005/07, LEX nr 518811). "Organ może przykładowo zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Organ procesowy może też zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Organ procesowy może zakwestionować wiarygodność wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Organ procesowy może wreszcie zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów (sprzeczność z zasadami zdrowego rozsądku)" – por. wyrok WSA we Wrocławiu z 17.01.2019 r., II SA/Wr 758/18, LEX nr 2616518. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, a zatem kompetencji przypisanych organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ta ostatnia, jako wymagająca wiadomości specjalnych, może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., przy czym o taką ocenę może wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych (zob. wyrok WSA w Olsztynie z 24.08.2017 r., II SA/Ol 595/17, LEX nr 2346520; wyrok NSA z 19.05.2021 r., I OSK 3148/18, LEX nr 3206234, i wyrok NSA z 8.11.2021 r., I OSK 633/21, LEX nr 3256109). Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest bowiem możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyrok WSA w Białymstoku z 12.12.2017 r., II SA/Bk 325/17, LEX nr 2417263, i wyrok WSA w Bydgoszczy z 12.06.2018 r., II SA/Bd 1351/17, LEX nr 2529184). Takiej wiedzy organ nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która ją ma (rzeczoznawcą majątkowym) – zob. wyrok WSA w Szczecinie z 5.12.2019 r., I SA/Sz 564/19, LEX nr 2778176). Jak stwierdził NSA w wyroku z 12.12.2017 r., II OSK 746/17, LEX nr 2411545, podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania "mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n.". Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (zob. wyrok NSA z 15.12.2017 r., I OSK 1604/17, LEX nr 2411484).
Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyroki NSA: z 12.10.2017 r., II FSK 2499/15, LEX nr 2391603; z 18.04.2018 r., II OSK 1448/16, LEX nr 2494059, i z 18.05.2020 r., I OSK 384/19, LEX nr 3007730, oraz wyrok WSA we Wrocławiu z 22.05.2018 r., II SA/Wr 184/18, LEX nr 2505634).
Zarówno organy administracyjne, jak i sądy rozpoznające sprawę mają jednak obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, który jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. (por. też wyrok WSA w Poznaniu z 24.08.2016 r., II SA/Po 271/16, LEX nr 2110175). Powinny go więc ocenić pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy jest zgodny z przepisami prawa, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. m.in. wyroki WSA w Krakowie: z 13.11.2015 r., II SA/Kr 1103/15, LEX nr 1939230, oraz z 30.10.2015 r., II SA/Kr 108/15, LEX nr 1939225, a także wyrok WSA w Łodzi z 6.10.2015 r., II SA/Łd 705/15, LEX nr 1930319; wyroki NSA: z 10.07.2015 r., I OSK 2546/13, LEX nr 1794862; z 20.05.2015 r., I OSK 2329/13, LEX nr 1984404; z 21.10.2014 r., I OSK 345/13, LEX nr 1591028, i z 16.10.2014 r., I OSK 611/13, LEX nr 1598210; wyrok WSA w Warszawie z 18.03.2015 r., I SA/Wa 105/15, LEX nr 1729322; wyrok WSA w Kielcach z 7.08.2014 r., II SA/Ke 486/14, LEX nr 1502295, oraz wyrok WSA w Łodzi z 2.08.2018 r., II SA/Łd 421/18, LEX nr 2536480).
W odniesieniu do zarzutu skarżących naruszenia art. 157 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i niewystąpienie przez organ odwoławczy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 14 sierpnia 2023 r., stwierdzić należy że jest on niezasadny. Przepis art. 157 u.g.n. nie jest normą mającą gwarantować uprawnienia procesowe strony, lecz normą ogólną, regulującą dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych. Przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. O taką ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, ale nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych ani od sądu pierwszej instancji, jeżeli w ich ocenie operat nie wzbudza wątpliwości co do jego prawidłowości (zob. wyroki NSA: z 28.04.2020 r., I OSK 557/19, LEX nr 2978263, i z 8.03.2023 r., I OSK 47/22, LEX nr 3537399). Nie można więc przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, a ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu lub sądu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, a jeśli organ nie poweźmie wątpliwości w tym zakresie, to z wnioskiem o weryfikację operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych może wystąpić sama strona (zob. też wyrok WSA w Łodzi z 11.01.2017 r., II SA/Łd 562/16, LEX nr 2202361, oraz wyroki NSA: z 28.02.2019 r., I OSK 996/17, LEX nr 2638258; z 21.03.2019 r., I OSK 2191/18, LEX nr 2656076; z 11.12.2020 r., I OSK 3141/18, LEX nr 3106417, i z 17.12.2020 r., I OSK 1390/20, LEX nr 3157183; wyroki WSA w Gorzowie Wielkopolskim: z 12.02.2020 r., II SA/Go 848/19, LEX nr 2803950, i z 4.06.2020 r., II SA/Go 201/20, LEX nr 3028190, oraz wyroki NSA: z 27.05.2020 r., I OSK 98/19, LEX nr 3036836; z 21.05.2020 r., I OSK 1420/19, LEX nr 3020897, i z 21.05.2020 r., I OSK 1704/19, LEX nr 3039428, a także z 4.01.2022 r., I OSK 940/21, LEX nr 3308231, i z 2.02.2022 r., I OSK 755/19, LEX nr 3328013). W sytuacji gdy z wnioskiem o weryfikację operatu występuje ewentualnie sama strona, przedłożenie organowi negatywnej oceny dokonanej przez organizację zawodową umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu, do którego prawidłowości organ wcześniej nie zgłaszał zarzutów, może więc spowodować ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (zob. m.in. wyrok NSA z 10.08.2021 r., I OSK 494/21, LEX nr 3212515, i wyrok WSA w Gdańsku z 15.09.2021 r., II SA/Gd 664/20, LEX nr 3244194).
Niezależnie od tego, że operat szacunkowy jest dowodem podlegającym ocenie organu lub sądu prowadzącego postępowanie, stwierdzić należy, że weryfikacja prawidłowości jego sporządzenia, tak w zakresie dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru podejścia, czy metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, lecz na podstawie przepisu art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc poprzez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (zob. też wyrok NSA z 21.07.2020 r., I OSK 3284/19, LEX nr 3047651).
W kontrolowanej sprawie organy w wystarczający sposób oceniły operat szacunkowy. Nie mając wątpliwości co do jego prawidłowości, nie były zobowiązane do zlecenia dokonania kontroli tego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Skoro operat szacunkowy w zakresie wiadomości specjalnych nie powinien być przedmiotem samodzielnej weryfikacji przez organy i sąd administracyjny, to jak stwierdził NSA w wyroku z 29.09.2017 r., I OSK 3030/15, LEX nr 2443975, "zaakceptowanie przez organ jego treści merytorycznej – po uprzednim ustaleniu jego poprawności formalnej i logicznej, a jednocześnie przy bierności dowodowej strony postępowania – nie pozwala na postawienie organowi zarzutu naruszenia art. 157 u.g.n.".
Niezasadne są także zarzuty skargi naruszenia art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., poprzez pominięcie faktu, że skarżący podjęli czynności mające na celu sprzedaż działki nr [...] oraz wynegocjowali cenę jeszcze przed wejściem w życie planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r., a zatem cena rynkowa nieruchomości pozostawała na tym samym poziomie tak tuż przed, jak i pół roku po wejściu w życie ww. planu, że przed wejściem w życie planu z 2019r. działka była zabudowana budynkiem gospodarczym, a więc była wykorzystywana jako działka budowlana, mimo że bezpośrednio wcześniej obowiązujący plan miejscowy z dnia 6 lipca 2011 r., przewidywał przeznaczenie tej działki jako pod tereny zieleni; a wejście w życie planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. nie spowodowało żadnych znaczących zmian dla przedmiotowej działki.
Okoliczność wynegocjowania ceny jeszcze przed wejściem w życie "nowego" planu jest prawnie irrelewantna dla określenia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił wartość działki nr [...] przy uwzględnieniu przeznaczenia po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "Strzelnica-Sikornik" na kwotę 1 021 974 zł zł. Jak wynika z aktu notarialnego znajdującego się na k.12 akt administracyjnych, działka ta została sprzedana za kwotę 1 500 000 zł.
Bez znaczenia jest podnoszona w skardze okoliczność, że sposób użytkowania ww. działki nie zmienił się. Jak już wcześniej wyjaśniono, zgodnie z art.37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rzeczoznawca majątkowy określał wartość nieruchomości według przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Strzelnica-Sikornik" oraz według przeznaczenia terenu ustalonego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru "Wzgórze Św. Bronisławy II". Sposób użytkowania przedmiotowej działki był zatem obojętny dla określenia jej wartości zgodnie z art. 37 ust.1 ustawy. Prawnie relewantne było bowiem jedynie jej przeznaczenie planistyczne.
Zauważyć także należy, że w skardze skarżący zarzucili, że organ zaniechał ustalenia faktycznego sposobu wykorzystania całej działki nr [...] przed datą wejścia w życie MPZP, a która to okoliczność ma znaczący wpływ na wydanie prawidłowej decyzji. Z poglądem tym zgodzić się nie można.
Jak już wcześniej sygnalizowano, zgodnie z dodanym i obowiązującym od dnia 10 sierpnia 2011 r. przepisem art. 87 ust. 3a u.p.z.p., w przypadku, gdy plan miejscowy został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed 1.01.1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości powinna być różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu oraz przeznaczenia tej nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 u.p.z.p. Natomiast jeśli kryterium faktycznego sposobu wykorzystania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego (w okresie luki planistycznej) okazałoby się korzystniejsze (zasada korzyści), ustawodawca przewidział zastosowanie zasady ogólnej, kierując się określoną w art. 2 Konstytucji RP zasadą zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa. Stosownie do art.87 ust.3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2024.1130 t.j.), jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej użytkowania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.
Tak więc jedynie, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., co powoduje, że pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, w sprawie o ustalenie renty planistycznej wymagane jest określenie wartości nieruchomości:
- po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym,
- po drugie, według przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.),
- po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (por. M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9), a to celem zastosowania zasady korzyści.
W rozpoznawanej sprawie sytuacja taka nie występuje, gdyż pomiędzy obowiązywaniem planów "Strzelnica-Sikornik" i "Wzgórze św. Bronisławy II" nie było luki czasowej, stąd nieprawidłowe byłoby określanie wartości przedmiotowej nieruchomości według faktycznego sposobu jej wykorzystywania. Określając wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, należy uwzględnić przeznaczenie terenu wynikające z nowego planu miejscowego. Określając natomiast wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, należy brać pod uwagę przeznaczenie terenu wyznaczone w zmienionym planie miejscowym, a w przypadku jego braku faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.) ( tak wyrok NSA z dnia 18 lipca 2024 r. II OSK 1250/23, LEX nr 3750641 , oraz wyrok NSA z dnia 16 lutego 2021 r. II OSK 2862/20 LEX nr 3200212 ).
Niezasadny jest zarzut, że nie uwzględniono, iż przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Wzgórze Św. Bronisławy II, działka była w Studium uwzględniana jako teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową. Jak to trafnie wskazał NSA w wyroku z dnia 12 stycznia 2022 r. II OSK 177/19 LEX nr 3335978, jeżeli w studium nieruchomość jest położona w obszarze, który ma zostać przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wycena w trybie art. 37 ust. 1 u.p.z.p. nie może absolutnie tej okoliczności uwzględniać. W tym miejscu należy zaznaczyć, że powyższe stanowisko było już wyrażone w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego m.in. w wyrokach z 13 grudnia 2012 r. sygn. akt II OSK 1496/11, z 19 grudnia 2017 r. sygn. akt II OSK 797/17, z 3 lipca 2019 r. sygn. akt II OSK 2181/17). Wyjaśniając rzecz bliżej: Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( w brzmieniu sprzed zmiany z 24.09.2023r.) w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium - jako akt polityki przestrzennej gminy - nie jest aktem prawa miejscowego (art. 9 ust. 5 ustawy w poprzednim brzmieniu) i nie tworzy żadnych uprawnień ani ograniczeń dla właścicieli nieruchomości. Jego ustalenia są jedynie wiążące dla gminy przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (art. 9 ust. 4 ustawy w poprzednim brzmieniu).
Zupełnie bezpodstawne jest żądanie porównywania operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. na potrzeby kontrolowanej sprawy z operatem sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. w 2009 r. określającym wartość rynkową nieruchomości składającej się z działki nr [...] o powierzchni 1895 m2 niezabudowanej - dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności banku. Wystarczy wskazać, że w operacie z 2009 r. oszacowano wartość działki nr [...] na kwotę 1 488 000 zł jako iloczyn wartości 1 m2 powierzchni użytkowej nieruchomości niezabudowanej (1895 m2). Niezależnie od tego trafnie wskazał organ odwoławczy, że posłużenie się nim byłoby sprzeczne z przepisami obowiązującego prawa. Po pierwsze, renta planistyczna może być naliczona wyłącznie w oparciu o dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego tylko i wyłącznie w ramach prowadzonego postępowania administracyjnego, na zlecenie organu to postępowanie prowadzącego i w oparciu o przepisy dotyczące szacowania nieruchomości na potrzeby naliczania renty planistycznej. Po drugie, operaty szacunkowe mogą być wykorzystywane wyłącznie do celu, dla którego zostały sporządzone i tylko przez okres 1 roku od daty ich sporządzenia. Przedłożony przez strony operat był sporządzony dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności banku z tytułu kredytu, określał wartość gruntu wraz z budynkami, a jego aktualność ustała z dniem 5 września 2010 r. Dodatkowo zmiany stanu prawnego, których wiele nastąpiło od owego czasu, wykluczają wykorzystanie operatu tych zmian nie uwzględniającego. Poza tym zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia badanego operatu szacunkowego. "Zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, a nadto art. 157 ust. 2 i 4 u.g.n. nie wskazuje, aby samo występowanie różnic pomiędzy wartościami określonymi w operatach szacunkowych przesądzało o konieczności badania ich prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych" ( tak wyrok NSA z dnia 9 lipca 2024 r. I OSK 1953/22, LEX nr 3739629 ). W przedmiotowym orzeczeniu zakłada się zbieżny okres sporządzenia kontroperatu, a cóż dopiero mówić o operacie sprzed 15 lat. Podobnie do określania wartości nieruchomości nie może służyć akt notarialny kupna – sprzedaży nieruchomości, gdzie uzyskana cena nieruchomości jest dyktowana wolą stron.
Jeśli chodzi o zarzut, że rzeczoznawca bezzasadnie odrzucił przy dokonywaniu porównania podobnych nieruchomości kryteriów takich jak możliwości inwestycyjne i uwarunkowania planistyczne, to kwestię tę wyjaśnił rzeczoznawca na str. 27 operatu. Mianowicie wymieniając na wstępie wskazane cechy spośród cech rynkowych wpływających w decydującym stopniu na ceny transakcyjne i w efekcie na wartość przedmiotu wyceny – ostatecznie pominął je w dalszym procesie szacowania. Uczynił tak wobec stwierdzenia, że zarówno możliwości inwestycyjne, jak i uwarunkowania planistyczne nieruchomości porównawczych w bazie oraz przedmiotowej nieruchomości są w jego ocenie zbieżne. Albowiem wszystkie nieruchomości znajdowały się w całości lub w części w terenach zielonych i były pod takie tereny przeznaczone. Dotyczy to jednak szacowania nieruchomości przed zmianą planistyczną. Przy szacowaniu po zmianie planistycznej cecha możliwości inwestycyjnych została uwzględniona /str.31 operatu/. Należy jednakże podkreślić, że Sąd nie będzie dokonywał dalej idącej analizy prawidłowości doboru nieruchomości podobnych ( których cechy zostały dostatecznie przedstawione w stosownych tabelach). Obowiązek przyjęcia do porównania podobnych nieruchomości nie jest tożsamy z koniecznością porównania nieruchomości identycznych. Porównywalność zaś oznacza wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają istotne znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziałowujących na wartość nieruchomości. Dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest więc zabiegiem wymagającym posiadania wiedzy specjalistycznej. Rolą organu, dla którego sporządzana jest opinia jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych oraz logiki wywodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalnej (tak wyrok NSA z dnia 24 lipca 2024 r. III FSK 1237/23 LEX nr 3759465 ). Organ dokonał formalnej oceny operatu w tym zakresie, co zostało uwidocznione w części wstępnej niniejszego uzasadnienia; tym samym dopełnił wymogów wskazanych w cytowanym orzeczeniu.
Nieuzasadniony jest również zarzut, że "w operacie szacunkowym z dnia 14 sierpnia 2023 r. całkowicie pominięto sposób przeznaczenia nieruchomości przed wejściem w życie MPZP , gdyż nieruchomość była wykorzystywana jako działka budowlana. Zauważyć należy, że skarżący mylą pojęcie "przeznaczenie nieruchomości", o którym mowa w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z pojęciem przeznaczenia działki jako budowlanej, to jest użytku gruntowego w rozumieniu przepisów o ewidencji gruntów, które nie ma nic wspólnego z planistycznym przeznaczeniem nieruchomości.
Wbrew twierdzeniom skargi wejście w życie planu miejscowego z dnia 18 grudnia 2019 r. spowodowało znaczące zmiany w przeznaczeniu przedmiotowej działki. Zgodnie z planem uchwalonym w dniu 6 lipca 2011 r. dla obszaru "Wzgórze Św. Bronisławy II" działka ta znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem ZPo.33 (§ 25 ust.1 i 2 uchwały) - teren zieleni pod ogrody i zieleń towarzyszącą obiektom budowlanym, z zakazem lokalizacji obiektów budowlanych, za wyjątkiem obiektów wskazanych w § 12 (dojścia i dojazdy niewydzielone, miejsca postojowe dla samochodów osobowych, zieleń towarzysząca, obiekty małej architektury oraz urządzenia budowlane zapewniające możliwość użytkowania obiektów budowlanych zgodnie z ich przeznaczeniem). Stosownie do § 7 ust.3 pkt 3) uchwały w terenach ZPo obowiązywał zakaz wznoszenia nowych budynków, dopuszczając jedynie w odniesieniu do istniejących budynków prowadzenie robót budowlanych w wyniku których powierzchnia zabudowy tych budynków oraz ich wysokość nie zwiększy się za wyjątkiem § 13 ust. 2 pkt 2c (dopuszczenie remontu obiektów istniejących). Nie dopuszczono zmiany lokalizacji budynków. Ustalenia te oznaczały, że na nieruchomości skarżących stanowiącej obecnie działkę nr [...] niedopuszczalne było wzniesienie nowego budynku, a możliwe było jedynie prowadzenie robót budowlanych przy istniejącym budynku gospodarczym, w wyniku których nie dojdzie do zwiększenia powierzchni zabudowy i wysokości budynku.
Natomiast uchwała nr XXXII/813/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 grudnia 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Strzelnica – Sikornik" zmieniła po części przeznaczenie obecnej działki nr [...], znajdującej się według tego planu w obszarze oznaczonym symbolem MN20 i ZN.5, w teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w układzie wolnostojącym oraz teren zieleni. W oczywisty sposób zmiana przeznaczenia podniosła wartość nieruchomości, wobec możliwości jej częściowej zabudowy.
Ustosunkowując się do zarzutu skargi, że bezpodstawnie przyjęto, że działka nr [...] posiada ograniczenia wynikające z faktu, że znajduje się w zasięgu powierzchni ograniczających lotniska Kraków-Balice, podczas gdy działka nr [...] nie znajduje się w obszarze ograniczonego użytkowania dla lotniska Kraków – Balice, stwierdzić należy, że czym innym jest położenie działki "w zasięgu powierzchni ograniczających lotniska Kraków-Balice", a czym innym "w obszarze ograniczonego użytkowania dla lotniska Kraków – Balice".
Na stronie 31 operatu, w tabeli zawierającej poszczególne cechy rynkowe nieruchomości przedmiotowej oraz nieruchomości podobnych przyjętych do analizy podano, że nieruchomość wyceniana posiada ograniczenia, gdyż znajduje się w granicy [...] Parku Krajobrazowego oraz w zasięgu powierzchni ograniczającej przeszkody dla nowoprojektowanej drogi startowej lotniska Kraków-Balice; na działce budynek gospodarczy ( stajnia) jak również ma obciążenia w dziale III kw. Wagę tę cechy ustalił na 10% (str.32 operatu). Tak więc nadinterpretacją jest twierdzenie skargi, że z operatu wynika, że działka nr [...] znajduje się "w obszarze ograniczonego użytkowania dla lotniska Kraków – Balice". Nawiasem mówiąc uchwała nr XXXII/470/09 Sejmiku Województwa Małopolskiego z dnia 25 maja 2009 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska Kraków – Balice, dotyczy jedynie hałasu.
Zdaniem Sądu, skoro zarzucane ograniczenie dotyczy szacowania nieruchomości po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Strzelnica-Sikornik", to istnienia ograniczenia w postaci pozostawania nieruchomości "w zasięgu powierzchni ograniczających lotniska Kraków-Balice" należy poszukiwać w tym właśnie planie. Jak wynika z rysunku planu obszaru "Strzelnica-Sikornik", przez obszar ZN.5 przebiega niebieska linia określona w legendzie rysunku planu jako zasięg powierzchni ograniczającej przeszkody nowoprojektowanej drogi startowej lotniska Kraków – Balice. Jest ona odzwierciedleniem linii przedstawionych w Planie Generalnym dla lotniska Kraków-Balice i jest zobrazowana na str. 11 operatu. Tak więc operat nie zawiera zarzucanego błędu.
Zauważyć nadto należy, że operat wskazuje (str. 11) na położenie nieruchomości w granicy strefy do 7 km od punktu odniesienia lotniska Kraków – Balice. Źródła tego ustalenia należy poszukiwać w prawie lotniczym. Stosownie do art. 876 pkt 1) lit. a) ustawy z dnia 3 lipca 2002 r. Prawo lotnicze, dodanym przez art. 1 pkt 53 ustawy z dnia 14 grudnia 2018 r. (Dz.U.2019.235) zmieniającej nin. ustawę z dniem 1 kwietnia 2019 r., zabrania się w stosunku do lotnisk użytku publicznego, o których mowa w art. 59a ust. 1 pkt 1 i 2, oraz lotnisk wpisanych wyłącznie do rejestru lotnisk i lądowisk wojskowych budowy lub rozbudowy obiektów budowlanych sprzyjających występowaniu zwierząt stwarzających zagrożenie dla ruchu statków powietrznych w odległości do 7 km od punktu odniesienia lotniska ujawnionego w rejestrze lotnisk. Przedmiotowa działka znajduje się w odległości do 7,0 km od punktu odniesienia lotniska Kraków-Balice, co wynika z rysunku planu "Strzelnica-Sikornik", na którym granica strefy 7 km od punktu odniesienia lotniska Kraków-Balice wraz ze strefą została oznaczona.
Końcowo należy zauważyć, że jest faktem, że organ odwoławczy nie ustosunkował się do wniosku odwołania o przeprowadzenie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, co było mankamentem uzasadnienia. Jednak jak już wyżej wyjaśniono, organ nie mając wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu nie był zobowiązany do przeprowadzenia takiego dowodu. Nadto, stosownie do art.145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. uchybienie to tylko wtedy prowadziłoby do uchylenia zaskarżonej decyzji, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W kontrolowanej sprawie przesłanka ta się nie ziściła.
Wobec powyższego, na podstawie art.151 p.p.s.a. skarga – jako nieuzasadniona – została oddalona.