II SA/Kr 1458/24

II SA/Kr 1458/24 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2025-02-07
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-11-05
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Agnieszka Nawara-Dubiel /przewodniczący/
Monika Niedźwiedź
Sebastian Pietrzyk /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Inne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
art 4  pkt 16
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędziowie: Sędzia WSA Monika Niedźwiedź Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Cyganik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 lutego 2025 r. sprawy ze skargi R. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 23 sierpnia 2024 r., znak SKO.ZP/415/102/2024 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala.
Uzasadnienie
Przedmiotem skargi R. G. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 23 sierpnia 2024 roku, znak: SKO.ZP/415/102/2024 utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 14 grudnia 2023r., nr 172/2023 (znak sprawy: GD-07.6725.5.57.2021 ), w przedmiocie orzeczenia w stosunku do Pana R. G. - zbywcy nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni 0,3150 ha, obr. [...] jedn. ewid. K. , objętej w dniu zbycia księgą wieczystą Nr [...], jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tzw. "renty planistycznej" w wysokości 171 914,00 zł (słownie: sto siedemdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset czternaście złotych 00/100) oraz o określeniu sposobu uiszczenia w/w opłaty na wskazany w decyzji rachunek Urzędu Miasta K..
Powyższa decyzja została wydana w następujących okolicznościach.
Decyzją z dnia 14 grudnia 2023r., nr 172/2023, Prezydent Miasta Krakowa - zwany dalej "organem I instancji" - ustalił dla Pana R. G., jednorazową opłatę w wysokości 171 914,00 zł (słownie: sto siedemdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset czternaście złotych 00/100) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,3150 ha obr. [...] jedn. ewid. K. , spowodowaną uchwalaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W uzasadnieniu wskazano, iż w wyniku wejścia w życie mpzp obszaru "W. - P." przyjętego Uchwałą Rady Miasta K. Nr VI/112/19 z dnia 30 stycznia 2019 r., nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] zmieniła swe przeznaczenia. Przed wejściem w życie wskazanego powyżej mpzp nieruchomość ta podlegała ustaleniom mpzp obszaru "W. " zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta K. z Nr LXXXVII/1131/09 dnia 2 grudnia 2009r. (zmieniony następnie wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 28 czerwca 2010r. sygn. akt: II SA/Kr 520/10), działka nr [...] znajdowała się w całości w obszarze oznaczonym jako "R1" tj. z przeznaczaniem pod rolę. Natomiast po wejściu w życie aktualnie obowiązującego mpzp przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze z przeznaczaniem pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną - symbol planu "MN.l" oraz "MM.2", a także na terenie drogi publicznej o podstawowym przeznaczeniu jako droga dojazdowa - symbol planu "KDD.1".
Powyższe ustalono na podstawie wypisów z mpzp zalegających w aktach sprawy. W ocenie organu opisana powyżej zmiana przeznaczenia gruntu niewątpliwie wiązała się również ze zmianą wartości gruntu, z uwagi na możliwości jej zabudowy.
Dalej, jak wynika z akt sprawy, aktem notarialnym z dnia 10 lutego 2021 r. przedmiotowa nieruchomość została zbyta przez R. G. na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr [...] (dowód w aktach sprawy).
Z zestawienia powyższego przeznaczenia gruntu, wynika bezspornie, iż wejście w życie aktualnie obowiązującego mpzp spowodowało zmiany przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości poprzez umożliwienie jej zabudowy budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, co niewątpliwie przełożyło się również na wzrost samej wartości nieruchomości, która wcześniej posiadała przeznaczenie w zakresie rolnym bez możliwości zabudowy.
Mając na uwadze powyższy stan faktyczny i prawny, pismem z dnia 21 kwietnia 2021r. organ I instancji wszczął postępowanie w sprawie naliczenia opłaty planistycznej. Zawiadomienie o wszczęciu zostało doręczone Stronie w dniu 27 kwietnia 2021r. (dowód - zwrotne potwierdzenie odbioru w aktach sprawy).
Organ I instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu Panu Ł. G. posiadającemu stosowne uprawnienia (nr uprawnień zawodowych [...]), sporządzenie operatu szacunkowego określającego zmianę wartości w/w nieruchomości, w wyniku wejścia w życie mpzp. Operat szacunkowy został sporządzony na dzień 6 listopada 2023r. i następnie przesłany do organu I instancji.
Pismem z dnia 22 listopada 2023r. organ I instancji powiadomił Pana R. G. o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisma. Z możliwości tej Strona jednak nie skorzystała. Następnie wydano decyzję opisaną na wstępie.
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji dokonał oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu, w szczególności omówił wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości, dobór ich wag. Wskazał też, że w sprawie wykazane zostało za pomocą tych cech podobieństwo nieruchomości porównawczych względem nieruchomości wycenianej, a wszelakie różnice zostały dostrzeżone, ze względu na przepisywane odmienne skale cech poszczególnym nieruchomościom i zastosowanie korekt poprawkami kwotowymi. Omówiono także w treści decyzji metodę wyceny oraz przywołano obowiązujące przepisy prawa wraz z omówieniem wszystkich przesłanek koniecznych do naliczenia opłaty planistycznej. Zdaniem organu I instancji operat szacunkowy może być podstawą ustalenia renty planistycznej, bowiem wykazuje, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił skutkiem zmiany jej przeznaczenia w planie miejscowym. Wywiedziono, iż wejście w życie aktualnie obowiązującego mpzp spowodowało zmianę przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, poprzez umożliwienie jej zabudowy budynkami mieszkalnymi - jednorodzinnymi, co niewątpliwie przełożyło się również na wzrost samej wartości nieruchomości, która wcześniej posiadała przeznaczenie prawie wyłącznie rolne bez możliwości zabudowy.
W oparciu o operat szacunkowy organ ustalił, że wartość przedmiotowej nieruchomości określona przy uwzględnieniu poprzednio obowiązującego mpzp wynosiła [...] zł, zaś po wejściu w życie aktualnie obowiązującego mpzp, wartość ta wynosi [...] zł. Różnica między tymi kwotami to [...] zł. Do tej kwoty zastosowano stawkę procentową wynikającą z § 15 uchwały w sprawie uchwalenia mpzp obszaru "W. - północ" czyli odpowiednio 30% (dla wszystkich terenów objętych granicami planu) Powyższe obliczenia finalnie dały kwotę [...]zł naliczonej opłaty planistycznej, o czym orzeczono jak powyżej.
Odwołanie od powyższej decyzji w terminie przypisanym ustawą złożył Pan R. G. Odwołujący zarzucił decyzji opisanej na wstępie, iż została wydana w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G., zaś operat ten jest wadliwy i jako taki nie może stanowić dowodu na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej wejściem w życie mpzp. Wskazano przy tym, iż w sprawie mamy do czynienia z rynkiem niejednorodnym. Zarzucono rzeczoznawcy, iż dla wyliczenia wartości gruntu wziął pod uwagę transakcje nieruchomościami z okresu od sierpnia 2018r. do lutego 2021r. to jest w okresu dłuższego, niż 2 lata od sprzedaży. Działanie takie wymaga szczegółowego uzasadnienia ze strony rzeczoznawcy czego zupełnie zabrakło w sporządzonym opracowaniu. Dalej wskazano na różnice przyjętych do porównań nieruchomości, pod kątem ich powierzchni, co również wpływa na ich wartość i determinuje lokalny rynek nieruchomości. Następnie wskazano na różnicę pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównań pod kątem ich cen jednostkowych, które wahały się od 270,84 zł do 384,01 zł za 1 m kw. Tymczasem ceny jednostkowe w przypadku nieruchomości podobnych nie powinny przekraczać 30%. Następnie wskazano, iż rzeczoznawca wycenił nieruchomość jedynie w części funkcjonalnej (zabudowa mieszkalna), zaś przy wycenie pominięto część drogową, co również poddaje w wątpliwość przedmiotową wycenę jako wątpliwą. Kolejno wskazano na brak pełnej analizy rynku nieruchomościami, bowiem rzeczoznawca przedstawił 5 cech mających wraz z udziałem procentowym wpływ na wartość nieruchomości, lecz zaraz nie przedstawił on żadnych obliczeń dotyczących wpływu poszczególnych cen na wartość nieruchomości i to w takim wymiarze, jaki przyjęto w operacie co uniemożliwia ich weryfikacje. Jako ostatni zarzut przywołano, brak szczegółowego opisu transakcji przyjętych do porównań, co skutkuj o brakiem możliwości ich weryfikacji przez Odwołującego.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie po rozpoznaniu sprawy w wyniku wniesionego odwołania utrzymało w mocy decyzje organu I instancji.
W uzasadnieniu wskazało, że w przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że w dniu 10 lutego 2021 r. przedmiotowa nieruchomość została zbyta przez Pana R. G. na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr [...]. Zbycie nieruchomości nastąpiło po wejściu w życie wskazanemu powyżej mpzp i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący.
Z operatu szacunkowego sporządzonego na dzień 6 listopada 2023r. przez rzeczoznawcę majątkowego Pana Ł. G. wynika, iż przeznaczenie nieruchomości zmieniło się w wyniku wejścia w życie aktualnie obowiązującego mpzp, z uwagi na możliwości inwestycyjne w postaci realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w sytuacji gdy w poprzednio obowiązującym mpzp teren był praktycznie w całości przeznaczony pod rolę.
Tym samym, zasadnym było dokonanie wyceny prawa użytkowania nieruchomości dla jej dwóch stadiów tj. pod rządami "starego planu", oraz w okresie pod rządami "nowego" mpzp (aktualnie obowiązującego). Wskazano przy tym, iż w sprawie nie występuję tzw. "luka planistyczna", bowiem nowy plan, uchylił postanowienia poprzednio obowiązującego.
Jak wynika z operatu przy określeniu wartości w obu stadiach zastosowano podejście porównawcze - metodą porównywania parami. Kolegium w tym miejscu nadmienia, iż nie może przychylić się do zarzutów odwołania, w zakresie wątpliwości co do przyjętej przez rzeczoznawcę metody - korygowania ceny średniej. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż to nie tą metodą dokonano wyceny. Z operatu wynika, iż wartość przedmiotowej nieruchomości określona przy uwzględnieniu poprzednio obowiązującego mpzp wynosiła [...] zł, zaś po wejściu w życie aktualnie obowiązującego mpzp, wartość ta wynosi [...] zł. Różnica między tymi kwotami to [...],00 zł.
Operat został sporządzony w oparciu o Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 poz. 1832 z późn. zm)., jakie obowiązywało w dniu sporządzania opracowania.
Kolegium, zapoznawszy się z treścią sporządzonego operatu stwierdza, iż wskazane powyżej wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości w obu stadiach zostały określone prawidłowo, zaś sporządzony operat może stanowić dowód w sprawie na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości, z uwagi na wejście w życie aktualnie obowiązującego mpzp.
Wyceniana nieruchomość, jak i nieruchomości porównawcze zostały opisane w sporządzonym opracowaniu. Przy szacowaniu wartości w obu stadiach wskazano, iż starano się dobrać nieruchomości o najbardziej zbliżonych parametrach do nieruchomości wycenianej, w szczególności pod względem przeznaczenia. Szczegółowo opisano przy tym rynek lokalny, preferencje nabywców oraz rozwój infrastruktury, a także kierunki zagospodarowania tej części K., zwłaszcza pod kątem intensywnego budownictwa w tym obszarze. Dokonano także opisu samej nieruchomości wycenianej w obu jest stadiach planistycznych. Z ustaleń autora analizy wynika, iż okoliczności takie jak powierzchnia oraz niewielka część terenu przeznaczonego pod drogi zostały należycie uwzględnione w sporządzonym opracowaniu. Wskazano szczegółowo na trend czasowy, który określono na 5,25%.
W wyniku przeprowadzonej szerokiej analizy w tabeli na stronie nr 16 opracowania dokonano wyboru 5 nieruchomości z jednostki ewidencyjnej K. - K. z podobnym przeznaczaniem planistycznym tj. o przeważającym przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Działki te następnie zostały opisane w czytelnej tabeli na stronie 17 gdzie wskazano na datę transakcji (wraz z nr Rep. Aktu notarialnego), powierzchnię, cenę 1 m kw praż cenę transakcyjną.
Następnie w tabeli stronie 17 dokonano szczegółowe opisu przyjętych do porównań nieruchomości oraz kolejno im przypisano poszczególne cechy, którym to cechom przypisano następnie wagi wyrażone w procentach, tj. otoczenie i sąsiedztwo - 30%, dojazd do nieruchomości - 15%, kształt działki - 15%, powierzchnia działki - 30%, ograniczenia - 10%. Dodatkowo każdej z w/w cech przypisano ocenę w skali dwu lub trzy stopniowej. Cechy te zostały szczegółowo omówione w treści operatu. Wskazano, iż zastosowano współczynnik korygujący "K" na poziomie 0,95 z uwagi na utrudniony dostęp nieruchomości do sieci kanalizacyjnej.
Następnie dokonano szczegółowej analizy rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych wg planu miejscowego obowiązującego na tym terenie do 1 marca 2019r. Ponownie wskazano na preferencję nabywców, charakterystykę gruntów oraz wielkość gruntów przyjętych do transakcji. Również w tym wypadku wskazano, iż nie zachodzi konieczność aktualizacji trendu czasowego określonego na 4,27 % w skali roku.
W tabeli zaś na stronie 21 wymieniono 4 nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, jakie zostały przyjęte do porównań. W tabeli tej wskazano na datę transakcji, położenie, powierzchnie, cenę transakcyjną oraz cenę za 1 m kw, a także numer aktu notarialnego. Nieruchomości te zostały następnie opisane w szczegółowej tabeli również na stronie 21 operatu szacunkowego również w czytelnej tabeli, analogicznie jak w przypadku przyjętych nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową.
Następnie nieruchomościom tym przypisano poszczególne cechy, którym to cechom przypisano następnie wagi wyrażone w procentach, tj. otoczenie i odległość od działek siedliskowych - 25%, dojazd, dostęp do nieruchomości - 15%, powierzchnia działki - 15%, klasa bonitacyjna, kultura rolna - 20%, zagospodarowanie działki - 15%. Każdej z w/w cech przypisano ocenę w skali dwu lub trzy stopniowej.
Następnie rzeczoznawca opisał metodę porównywanymi parami, jaka została przyjęta do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, wskazano na zasadność takiej przyjęcia tej metody oraz omówiono procedurę jej zastosowania (strona 24 opracowania).
W wyniku dokonanych obliczeń oszacowano wartość 1 m kw, na kwotę 265,86 zł, zaś całej nieruchomości na kwotę [...]zł (po zaokrągleniu) traktowanej jako grunt niezabudowany o przeznaczeniu określonym w aktualnie obowiązującym mpzp.
Następnie dokonano analogicznych obliczeń dla wyceny przedmiotowej nieruchomości pod rządami starego mpzp (tereny rolne). Dokonano wyboru 4 nieruchomości wziętych do porównań przy zastosowaniu wskazanych powyżej cech i przypisanym im wag na podstawie których określono zakresy kwotowe. W wyniku dokonanych obliczeń określono wartość 1 m kw nieruchomości na kwotę 83,94 zł, zaś wartość całej nieruchomości na kwotę [...]zł.
Ze wskazanych powyżej kwot wynika zatem, iż różnica między tymi kwotami to 573 048,00 zł. Do tej kwoty zastosowano stawkę procentową wynikającą z § 15 uchwały w sprawie uchwalenia mpzp obszaru "W. - północ" czyli odpowiednio 30% (dla wszystkich terenów objętych granicami planu) Powyższe obliczenia finalnie dały kwotę [...]zł, o czym orzeczono w decyzji opisanej na wstępie.
Kolegium nie kwestionuje powyższych wyliczeń i stwierdza, że również one są prawidłowe, pozbawione błędów rachunkowych lub innych nieścisłości. Kolegium dało wiarę ustaleniom zawartym w operacie, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkową przy uwzględnieniu wiadomości specjalnych z zakresu szacowania nieruchomości jakie niewątpliwie obie autorka posiada. Organ odwoławczy stwierdził, że sporządzony operat posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. W ocenie Kolegium udowodniono, że nastąpił wzrost wartości wycenianej nieruchomości spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nadto Kolegium wskazuje, iż także organ I instancji w treści decyzji dokonał szczegółowej oceny sporządzonego opracowania nie dopatrując się jakichkolwiek uchybień w przeprowadzonej wycenie nieruchomości w obu stadiach planistycznych. W ocenie Kolegium trafne są zatem ustalenia wynikające z operatu, iż z całokształtu ustaleń niewątpliwie wynika, iż nastąpił wzrost wartość przedmiotowej nieruchomości spowodowany zmianą możliwości inwestycyjnych w związku z wejściem w życie mpzp - co wynika z wyliczeń sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Powyższe ma niewątpliwie związek z możliwościami inwestycyjnymi na nieruchomości poprzez jej zabudowę mieszkaniową - jednorodzinną.
Zdaniem Kolegium, oceniając sporządzony dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat pod względem formalnym, stwierdzić należy, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy, a także zawiera wszystkie, wynikające z rozporządzenia wymagane elementy. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Autor dokonując wyceny uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie oraz jej stan. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii.
Jednocześnie Kolegium wskazuje, iż nie dopatrzyło się innych uchybień w prowadzonym postępowaniu. Wskazać należy, iż operat, a także jego ocena dokonana przez organ I instancji są w ocenie Kolegium wyczerpujące. Kolegium zauważa, iż organ I instancji w obszernym uzasadnieniu poddał szczegółowej ocenie operat, sposób szacowania, a także czynności podejmowane przez rzeczoznawcę. Strona miały także możliwość wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego oraz była prawidłowo powiadomiona o wszystkich czynnościach podejmowanych w sprawie. Kolegium nie widzi zatem uchybień przepisom postępowania w prowadzonym postępowaniu.
Tym samym, Kolegium nie widzi podstaw do wyeliminowania decyzji z obrotu prawnego, co prowadzi do konkluzji, iż rozstrzygniecie należało utrzymać w mocy.
Skargę na powyższą decyzję wniósł R. G., który podniósł zarzuty:
1. naruszenie przepisów art. 1, 77 i 80 k.p.a. przez dowolną ocenę operatu szacunkowego z dnia 6 listopada 2023 roku \\7k0naneg0 przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G., który zawiera szereg błędów i nieprawidłowości;
2. naruszenie art. 4 pkt 16 i 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zaakceptowanie błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości, które nie spełniają wymogu podobieństwa z nieruchomością wycenianą z uwagi na ich powierzchnię i przeznaczenie, a także koszty konieczne do poniesienia dla jej zagospodarowania zgodnie z postanowieniami planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "W.-P." zatwierdzonego uchwałą nr Vl/112/19 Rady Miasta K. z dnia 30 stycznia 2019 roku;
3. naruszenie przepisów § 4 i § 78 ust. 1 i ust. 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, a także art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16, oraz art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wzięcie do porównania nieruchomości, których sposób opisu nie pozwala na ustalenie, a w konsekwencji na sprawdzenie, że bezspornie mamy do czynienia z nieruchomościami podobnymi, co w okolicznościach niniejszej sprawy ma znaczenie relewantne dla końcowego wyniku.
Powołując się na powyższe wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi, z racji jej bezzasadności.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.
Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm. - dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).
Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.
W przeciwnym razie Sąd na zasadzie art. 151 p.p.s.a. skargę oddala.
Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (wyrok NSA W-wa z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07).
Skarga podlega oddaleniu.
Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest legalność decyzji organów administracji w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem udziału we własności nieruchomości zlokalizowanej w granicach nowo uchwalonego planu w czasie nie przekraczającym 5 lat od jego uchwalenia. Skarżący zarzuca, iż opłata ta została ustalona w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy, do porównania wartości działki wycenianej przyjęto bowiem działki, które nie są podobne.
Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.) - dalej jako "uPlan", jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, pobierana jest jednorazowa opłata ustalona w tym planie, określona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Z kolei stosownie do art. 37 ust. 1 uPlan wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Zgodnie natomiast z art. 37 ust. 6 uPlan Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, którym mowa w ust. 5.
W myśl art. 37 ust. 12 uPlan w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.
Z przytoczonych unormowań oraz art. 37 ust. 4 uPlan wynika, że dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest wykazanie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia tego planu, czyli że istnieje związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem (por. np. uzasadnienia do wyroków: Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 919/06 i z dnia 25 września 2007 r., sygn. akt II OSK 1244/06).
Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy Działu IV (art. 149 – 173c) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 1145 ze zm.) – dalej jako "u.g.n.".
Podstawowym dowodem, w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 roku, poz. 1832) – dalej jako rozpWyc, oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości oraz wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i co do zasady, podlega ocenie organu stosownie do przepisu art. 80 k.p.a. Tym niemniej ocena ta dokonywana jest w ograniczonym zakresie. Jak wskazuje się w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego ocena operatu szacunkowego może dotyczyć jedynie kwestii formalnych a podważanie ustaleń wynikających z operatu nastąpić może jedynie kwestii oczywistej wadliwości operatu. W żadnym razie kontrola ta nie może dotyczyć zakresu wiedzy specjalnej, jaką dysponuje rzeczoznawca majątkowy i którą wyraża w operacie. Dla przykładu można wskazać pogląd wyrażony w uzasadnieniu do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 maja 2020 r., sygn. I OSK 384/19, w którym wskazano, iż zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Także w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2018 r. I OSK 2023/17 wskazano, iż ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (por. też uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia z dnia 13 lipca 2018 r. I OSK 2269/16, z dnia 4 grudnia 2019 r. I OSK 3367/18, z dnia 28 kwietnia 2020 r. I OSK 557/19).
Operat szacunkowy podlega sprawdzeniu jedynie pod względem spójności, niesprzeczności czy logiczności. Powyższe jest podyktowane koniecznością uwzględnienia istoty i zawodowego charakteru, ustawowo regulowanej działalności rzeczoznawcy majątkowego i związanej z tym dyscyplinarnej odpowiedzialności zawodowej (art. 174 ust. 1, art. 175 ust. 1, art. 178 u.g.n.), a także możliwego zakresu oceny dowodowej operatu szacunkowego przez organ administracji - jako opinii o sformalizowanej prawnie formie i trybie oceny prawidłowości sporządzenia (art. 157 u.g.n.) (por. np. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 24 marca 2021, sygn. I OSK 1335/19).
Jak wynika z treści operatu sporządzonego na gruncie niniejszej sprawy dla oszacowania nieruchomości wybrano podejście porównawcze – metodę porównywania parami (por. k. 45 a.a.; str. 23 operatu).
Stosownie do rozpWyc w metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach (por. § 8 ust. 1 rozpWyc).
Rzeczoznawca ze zbioru transakcji obejmujących nieruchomości podobne wybrał nieruchomości, które były podobne do wycenianej nieruchomości, składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] obręb [...] jedn. ewid. K. w K..
Według definicji legalnej terminu nieruchomość podobna zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na trafne zakwalifikowanie ich jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie. Z tego też względu cechy konstytutywne nieruchomości podobnych winny być szczegółowo opisane w operacie w odniesieniu do każdej nieruchomości oddzielnie.
Analiza przyjętych do porównania nieruchomości zakwalifikowanych przez rzeczoznawcę jako podobnych do nieruchomości szacowanej prowadzi do wniosku, że nieruchomości przyjęte do porównania zarówno przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości po wejściu w życie uchwały nr VI/112/19 Rady Miasta K. z dnia 30 stycznia 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "W. – P." (opubl. w Dz. Urz. Woj. Małop. z dnia 15 lutego 2019 r., poz. 1391), jak i przed wejściem w życie tego planu, to jest w świetle przepisów uchwały Nr LXXXVII/1131/09 Rady Miasta K. z dnia 2 grudnia 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "W. " (opubl. w Dz. Urz. Woj. Małop. Nr 767, poz. 5982 z dnia 11 grudnia 2009 r.) są podobne.
Wyceniana nieruchomość składająca się działki nr [...] o pow. 0,3150 ha według stanu na dzień 2 marca 2019 roku była działką gruntową niezabudowaną i niezagospodarowaną. Miała kształt zbliżony do wydłużonego, wąskiego prostokąta. Częściowo była uzbrojona i posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Jednocześnie nie istniały jakiekolwiek inne ograniczenia które wpływałyby na jej wartość.
Natomiast według stanu na dzień 24 października 2023 roku nieruchomość częściowo zabudowana (na dz. nr [...] o pow. 0,1652 ha), natomiast pozostała część (działki nr [...] i [...] – o łącznej powierzchni 0,1498 ha) nieruchomości była niezagospodarowana, porośnięta roślinnością.
Bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "W. - P.", obowiązującego od 2 marca 2019 r., tj. do 1 marca 2019 r. przedmiotowa nieruchomość [...] podlegała ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "W. zatwierdzonego uchwałą Nr LXXXV11/1131/09 Rady Miasta K. z dnia 2 grudnia 2009 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 11 grudnia 2009 r. Nr 767, poz. 5982), obowiązującego od 1 1 stycznia 2010 r., ze zmianami wynikającymi z prawomocnego od 7 października 2010 r. wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 28 czerwca 2010 r. sygn. akt II SA/Kr 520/10. Określenie przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego "W. ", który utracił moc prawną z upływem 1 marca 2019 r. dla przedmiotowej nieruchomości:
1 R - w całości.
Od dnia 2 marca 2019 roku nieruchomość podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "W. - P.", zatwierdzonego uchwałą Nr VI/112/19 Rady Miasta K. z dnia 30 stycznia 2019 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 15 lutego 2019 r. poz. 1391), obowiązującego od 2 marca 2019 r. Określenie przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru W. - P. " dla działki nr [...] o powierzchni 0,3150 ha obr. [...] jedn. ewid. K.
• MN.1, MN.2-ok. 93%
• KDD.1 -ok. 7% (por. opina rzeczoznawcy str. 57 – 62).
Wycenianą nieruchomość rzeczoznawca zestawił z pięcioma nieruchomościami podobnymi położonymi na terenie jedn. ewid. K. o wiodącym przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (por. k. 50- 51 operatu). Wszystkie nieruchomości mają bezpośredni lub pośredni dostęp do drogi publiczne, zlokalizowane są na obrzeżach miasta, mają kształt zasadniczo zbliżony do prostokąta lub trapezu, występują na nich mniej istotne ograniczenia (jak np. zakrzaczenie) lub nie ma żadnych ograniczeń i mają powierzchnię od 1564 do 2996 m2. Przy czym rzeczoznawca dla tych nieruchomości wskazał siedem cech rynkowych, które mają wpływ na wartość rynkową nieruchomości, jednak wobec tego, że dwie z nich są zbieżne w bazie oraz dla wycenianej nieruchomości w zakresie parametrów, dlatego też rzeczoznawca przybrał pięć cech, dla których określił wartości wag, to jest: otoczenie i sąsiedztwo, dojazd i dostępność do nieruchomości, kształt działki, powierzchnia działki, ograniczenia (por. k. 49-50 operatu).
Podobnie wycenianą nieruchomość rzeczoznawca zestawił z pięcioma nieruchomościami podobnymi położonymi na terenie jedn. ewid. K. o wiodącym przeznaczeniu pod tereny rolnicze (por. k. 50- 51 operatu). Również dla tych nieruchomości rzeczoznawca wybrał cechy rynkowe, które wpływają w decydującym stopniu na ceny transakcyjne i w efekcie na wartość rynkową przedmiotu wyceny:
• Położenie i lokalizacja ogólna
• Otoczenie i odległość do działek siedliskowych
• Dojazd, dostępność do nieruchomości
• Kształt działki
• Powierzchnia działki
• Klasa bonitacyjna, kultura rolna
• Zagospodarowanie działki.
Z uwagi na zbieżną ocenę cech nieruchomości porównawczych w bazie w zakresie parametrów: Położenie i lokalizacja ogólna oraz Kształt działki, rzeczoznawca przybrał pięć cech, dla których określił wartości wag, to jest: Otoczenie i odległość do działek siedliskowych, Dojazd, dostępność do nieruchomości, Powierzchnia działki, Klasa bonitacyjna, kultura rolna, Zagospodarowanie działki (por. k. 46 operatu). Przy czym spośród czterech wybranych działek najmniejsza miała powierzchnię 1236 m2, a największa miała powierzchnię 2867 m2. Wszystkie porównywane nieruchomości mają takie samo przeznaczenie w planie miejscowym, podobny kształt (wąski, wydłużony prostokąt oraz nieregularny – jedna działka). Zbliżone jest także ich otoczenie (w sąsiedztwie działek siedliskowych, użytkowanych rolniczo) oraz położenie (obrzeża miasta w jednostce ewidencyjnej K.
Analizując wskazane nieruchomości należy wskazać, że w istocie są one podobne i nie doszło naruszenia art. 4 pkt. 16 i 17 u.g.n. Wbrew twierdzeniom Skarżące nieruchomości te mają praktycznie tożsame przeznaczenie jak i stan zagospodarowania. Jakkolwiek, co do powierzchni to istnieje pewna różnica, jednakże nie jest on atak znaczna, aby dyskwalifikowała wskazane nieruchomości z nieruchomości podobnych. W tym kontekście podkreślić należy, że nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (por. art. 4 pkt 16 u.g.n.). Jak wynika z treści operatu Rzeczoznawca wskazał istotne cechy rynkowe, które mają wpływ na cenę dla każdej z nieruchomości, przypisał jej wagę a następnie przyporządkował ocenę, według kryteriów wspólnych dla wszystkich nieruchomości. Przy szacowaniu wartości natomiast skorygował ceny maksymalną oraz minimalną (por. str. 39 operatu). Powyższe nastąpiło w ramach zasad wyceny i przy zachowaniu zacytowanych powyżej przepisów.
Z tego względu bezzasadne są zarzuty Skarżącego, jakoby w niniejszej sprawie kluczowymi cechami nieruchomości wycenianej, mającymi wpływ na jej wartość, jest jej zdatność do zabudowy w zgodzie z warunkami planu zagospodarowania przestrzennego, a także jej powierzchnia i położenie. Trzeba podkreślić, że zarzuty te stanowią w istocie swobodną polemikę z wycenę m.in. w zakresie, w jakim wskazano na istotne cechy rynkowe, mające znaczenie dla wartości rynkowej przedmiotu wyceny. Zarzuty te o tyle jednak są bezzasadne, że stanowią alternatywną – zaprezentowaną z punktu widzenia Skarżącego – propozycję przyjęcia innych cech rynkowych i przypisania im innych wag, w szczególności przyjęcia priorytetu głownie dla powierzchni działki. Powyższe nie stanowi o wadliwości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę w niniejszej sprawie.
Skarżący wskazuje, że w operacie będącym podstawą wydanych decyzji, porównywane nieruchomości mają znacznie różniące się od siebie powierzchnie. Powierzchnie te wnoszą bowiem od 10 do 50 arów, co pokazuje niemal pięciokrotną (500%) różnicę w zakresie powierzchni największych - branych pod uwagę w wycenie - nieruchomości podobnych do najmniejszych nieruchomości podobnych. Co więcej, nieruchomości objęte analizą porównawczą nie są zbieżne z nieruchomością wycenianą pod względem atrakcyjności i ograniczeń w możliwości zagospodarowania terenu, Świadczą o tym w szczególności wahania cen jednostkowych w transakcjach sprzedaży porównywanych nieruchomości. Wahania cen wynoszą odpowiednio od 270,84 zł do 384,01 zł za m2 w przypadku wyliczenia wartości nieruchomości dla planu zagospodarowania "W.-P." oraz od 44,10 zł do 85,47 zł za m2 dla planu ,,W. ". Tymczasem ceny jednostkowe w przypadku nieruchomości podobnych nie powinny przekraczać 30%.
Odnosząc się do powyższego zarzutu należy wskazać, że podobieństwo działki wycenianej i działek przyjętych do porównania nie musi oznaczać ich identyczności także co do ich stanu prawnego a różnice miedzy tymi działkami korygowane są za pomocą ich cech i wag tych cech uwzględnionych w operacie. Jak wskazuje się w orzecznictwie porównywalność w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza identyczności parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości (por. np. uzasadnienie do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 maja 2021 r., sygn. I OSK 4117/18).
Zaznaczyć też trzeba, że powołane przepisy nie formułują takich obostrzeń czy ograniczeń, które uniemożliwiałyby porównanie nieruchomości o pow. 10 arów z nieruchomością o pow. 50 arów. Podobnie istniejące różnice z cenach jednostkowych przekraczające 30% nie stanowią o niemożliwości uznania określonych nieruchomości za podobne.
Nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Różnice między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami, które zostały uznane za podobne, mogą wynikać np. z ograniczonej liczby transakcji na danym rynku lokalnym w odniesieniu do pewnej kategorii nieruchomości (por. uzasadnienia do wyroków NSA: z 11.12.2020 r., I OSK 3140/18, z dnia 11.12.2020 r., I OSK 2689/18). Podkreślić należy, że zawarty w art. 4 pkt. 16 u.g.n. katalog cech świadczących o podobieństwie nieruchomości nie jest zamknięty, przykładowo tymi innymi dodatkowymi cechami może być: uzbrojenie, stan techniczny, dostępność komunikacyjna i lokalizacyjna. Stan nieruchomości to także stan prawny, a więc stan uwzględniający dokonany podział geodezyjny (por. wyroki NSA: z 18.12.2015 r., I OSK 744/14 i z 26.04.2022 r., I OSK 1477/21). Przy czym pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji), na co wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., stanowiąc, że ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W konsekwencji nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną (por. Klat-Górska Elżbieta(red.)Nikiforów Andrzej komentarz do art. 4 teza 9 [w:] Klat-Górska Elżbieta (red.), Gospodarka nieruchomościami. Komentarz Klat-Górska Elżbieta (red.), Gospodarka nieruchomościami. Komentarz Opublikowano: WKP 2024). O podobieństwie nieruchomości decyduje znacznie więcej czynników (wymienionych przykładowo w art. 4 pkt 16 u.g.n.) niż tylko ich powierzchnia. Różnice w powierzchni czy położeniu nieruchomości (znaczne oddalenie, inny rodzaj terenów), czy innych cechach nieruchomości porównywanych nie oznaczają automatycznie, że nieruchomości te nie mogą być podobne. Ponadto wskazać należy, że żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie nieruchomość o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana (por. np. wyrok NSA z 26.04.2022 r., I OSK 1477/21).
Podkreślić też trzeba, że przedmiotowy operat szacunkowy zawiera dostatecznie szczegółowy opis nieruchomości przyjętych do porównania, jak również opis cech, które miały znaczenie przy wycenie. Jest on zatem w pełni wiarygodnym dowodem, pozwalającym na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości.
Rzeczoznawca majątkowy przedstawił opis cechy "lokalizacja" i jego gradację i w tabelach dotyczących wyceny poszczególnych działek przedstawił zakres współczynników korygujących cenę średnią, a następnie w kolejnej tabeli przedstawił obliczenie sumy współczynników korygujących, co odpowiada przepisom rozporządzenia. Rzeczoznawca nie zlekceważył zatem wymogu korygowania cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej (por. wyliczenia k. 38-42).
Z tego względu podniesiony zarzut jest bezzasadny.
Skarżący podnosi też, że rzeczoznawca określił wartość nieruchomości objętej planem zagospodarowania przestrzennego "W. P." jedynie dla niektórych części funkcjonalnych, tj. zabudowy jednorodzinnej mieszkaniowej. Nie została zaś – w ocenie Skarżącego - wzięta pod uwagę część funkcjonalna odpowiadająca terenom drogi publicznej, oznaczonym na rysunku symbolem KDD1, w szczególności w kontekście obowiązku wynikającego z art. 98 ugn - wydzielenia części nieruchomości i jej przymusowego przejścia, z mocy prawda, na własność Gminy.
Powyższy zarzut pozbawiony podstaw.
Sam Skarżący wskazuje, że rzeczoznawca wyjaśnił, iż "teren pod komunikację dla przedmiotowej nieruchomości znajduje się w części około 7% całej nieruchomości, co zostało uwzględnione przy całej bazie transakcji, w której nieruchomości wzięte do porównań posiadają niewielki udział z przeznaczeniem pod komunikację", co świadczy jednak o tym, że ta okoliczność został wzięta pod uwagę przy wycenie nieruchomości. Sam zarzut stanowi w istocie swobodną polemikę z treścią opinii i stanowi wyraz subiektywnych przekonań Skarżącego, co do nie niewystarczających wyjaśnień, jakie zostały zawarte w operacie przez rzeczoznawcę. To czyni podniesiony zarzut bezzasadnym.
Podobnie nieuzasadniony jest zarzut akcentujący, że w przedstawionym operacie szacunkowym brak jest nadto pełnego opisu nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca przedstawił 5 cech mających, wraz z ich udziałem procentowym, wpływ na wartość nieruchomości. Niestety, brak jest możliwości odniesienia się do przedstawionej analizy, gdyż operat szacunkowy nie zawiera żadnych obliczeń dotyczących wpływu poszczególnych cech na wartość nieruchomości. Nie wiadomo na jakiej podstawie Rzeczoznawca Majątkowy uznał, że właśnie wzięte pod uwagę cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i to w takim wymiarze, jaki przyjęto w operacie.
Odnosząc się do tego zarzutu należy wskazać, że zgodnie z § 6 ust. 1 – 3 rozpWyc, cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny. Ustala się je na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny oraz ich cen. Każdą cechę rynkową należy opisać, a także określić i opisać jej skalę ocen. Przyjęta skala ocen cechy rynkowej powinna wynikać z cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny. Dla każdej cechy rynkowej należy także ocenić jej wpływ na zróżnicowanie cen w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny. Wpływ ten określa się w szczególności na podstawie analizy cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny lub w inny wskazany w operacie szacunkowym sposób.
Opis nieruchomości podobnych oraz określenie istotnych cech rynkowych należy do rzeczoznawcy. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do osoby zaufania publicznego, istnieją wobec niego instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (art. 175 ust. 3 i art. 178 u.g.n.).
Bezzasadne są również zarzuty naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, co miało nastąpić poprzez wadliwą ocenę operatu rzeczoznawcy Ł. G..
Odnosząc się do tego zarzutu trzeba podkreślić, że organ rozpoznając sprawę, w pierwszej kolejności powinien ustalić w sposób wyczerpujący i dokładny stan faktyczny, a następnie dokonać jego oceny prawnej (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 9 lutego 2011 r., sygn. II OSK 263/10, NSA z dnia 11 czerwca 2013 r., sygn. II OSK 2417/12). Prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy stanowi warunek konieczny do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Niewyjaśnienie lub niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy może prowadzić do wydania wadliwej decyzji.
Realizując zasadę prawdy obiektywnej, na podstawie art. 7 i 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572 z późn. zm.) - dalej jako "k.p.a.", organ jest zobowiązany do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego.
Zakres i przedmiot postępowania wyjaśniającego determinują przepisy prawa materialnego, bowiem to normy prawa materialnego przesądzają o przedmiocie sprawy i okolicznościach prawnie istotnych. W postępowaniu wyjaśniającym należy również uwzględnić specyfikę danej sprawy - inność i odrębność okoliczności, które stanowią o stanie faktycznym (por. np. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 19 maja 2021, sygn. I OSK 251/21).
Organ powinien zatem w sposób adekwatny do potrzeb ustalić stan faktyczny i nie pozostawić żadnych niewyjaśnionych istotnych dla sprawy okoliczności. Dokonana natomiast przez organ ocena zgromadzonego materiału powinna zostać przeprowadzona zgodnie z zasadami swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.), a motywy którymi kierował się organ powinny zostać szczegółowo wyjaśnione w uzasadnieniu do wydanej decyzji.
W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, organy prawidłowo ustaliły istotne w sprawie okoliczności faktyczne, a w tym prawidłowo oceniły sporządzony w toku postępowania operat szacunkowy, co przeanalizowano powyżej.
Z tego względu skarga na zasadzie art. 151 p.p.s.a. została oddalona.