II SA/Kr 1444/20

II SA/Kr 1444/20 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2021-03-04
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2020-12-23
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Andrzej Irla /przewodniczący/
Mirosław Bator /sprawozdawca/
Tadeusz Kiełkowski
Symbol z opisem
6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne
Inne
Sygn. powiązane
III OSK 1976/21 - Wyrok NSA z 2022-11-22
II OSK 1976/21 - Wyrok NSA z 2024-05-15
II SA/Sz 1092/18 - Wyrok WSA w Szczecinie z 2019-05-30
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2020 poz 532
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Irla Sędziowie: WSA Mirosław Bator (spr.) WSA Tadeusz Kiełkowski po rozpoznaniu w dniu 4 marca 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi [...] Sp.z.o.o. z siedzibą w K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2020 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu oddala skargę
Uzasadnienie
Prezydent Miasta K. postanowieniem z dnia 18 maja 2020 r. nr [...] działając na podstawie art. 219 K.p.a. oraz art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali po rozpatrzeniu wniosku Firma A . odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczonego nr [...] w budynku nr [...] przy ul. [...] w K.. W uzasadnieniu organ wskazał, że zaświadczenie wydawane jest w oparciu o art. 2 ustawy o własności lokali i zawartą w jego ustępie 2 definicją samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz odpowiednio lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Następnie wskazano, że z dokumentacji zawierającej projekt budowlany w zestawieniu pomieszczeń nie wykazuje, by na kondygnacji -1 planowany był lokal, mogący stanowić odrębną nieruchomość. Nie wykazano jaką funkcję miałby pełnić lokal i nie został on przyjęty do użytkowania. Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. W związku z powyższym przed wydaniem zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokali sprawdzenia wymaga zgodność przedstawionej inwentaryzacji m.in. z projektem objętym decyzją pozwolenia na budowę oraz decyzją pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Zaświadczenie, jest urzędowym potwierdzeniem istnienia określonego stanu prawnego lub faktów. Tymczasem w projekcie zatwierdzonym pozwoleniem na budowę nie ma lokalu użytkowego, a oświadczenie kierownika budowy wskazuje jedynie pomieszczenie techniczne, które jest pomieszczeniem przeznaczonym do urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku ( §3 pkt 12 r.w.t). Ponadto, w dalszej części uzasadnienia organu l instancji wskazał, że należy odróżnić pomieszczenie od lokalu. Fakt, że pomieszczenie wydzielone jest ścianami trwałymi nie sprawia, że jest to lokal. Lokal bowiem ma służyć zaspokajaniu pewnych potrzeb, odpowiednich do przypisanej funkcji. Wydanie zaświadczenia potwierdzającego samodzielność pomieszczenia jako lokalu powoduje stwierdzenie nieprawdy, gdyż organ nadzorujący nie przyjął do użytkowania lokalu. Dopiero po przyjęciu obiektu do użytkowania, jeżeli są spełnione warunki określone w ustawie o samodzielności lokalu, organ może wydać zaświadczenie potwierdzające, że lokal jest samodzielny. Ponadto organ l instancji wskazał, że zgodnie z orzecznictwem sądowym, o tym czy dany lokal może być uznany jako samodzielny decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (mieszkańca). W przedstawionym przypadku pomieszczenie nie zostało przyjęte do użytkowania jako lokal, brak jest określenia funkcji, jaką to pomieszczenie miałoby pełnić. Nie można więc stwierdzić czy korzystanie z lokalu nie wymaga korzystania z innych lokali. Skoro zaświadczenie potwierdza stan prawny lub fakty, a we wskazanym przypadku przedstawiona dokumentacja nie potwierdza zmiany pomieszczeń na lokal, to zgodnie z obowiązującymi przepisami organ nie może potwierdzić, że jest to samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Zaświadczenie o samodzielności lokalu nie jest zatwierdzeniem zmiany sposobu użytkowania lokalu.
Na opisane wyżej postanowienie zażalenie złożyła Firma A zarzucając naruszenie: art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z uwagi na domniemane przyjęcie, iż przedmiotowy lokal został przebudowany, w związku z czym mają do niego zastosowanie wymagania określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie zw. dalej jako WT, art. 2 ust. 1b ustawy o własności lokali z uwagi na jego niezastosowanie w przedmiotowej sprawie, pomimo wykazania przez wnioskodawcę ponad wszelką wątpliwość, iż przedmiotowy lokal zlokalizowany jest w budynku mieszkalnym wielorodzinnymi istniejącym przed 1 stycznia 1995r. i nigdy nie został on poddany przebudowie w rozumieniu definicji zamieszczonej w art. 3 pkt 7a cyt. wyżej ustawy Prawo budowlane, art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali z uwagi na jego niewłaściwą interpretację, powodującą w ocenie organu l instancji - konieczność spełnienia przez przedmiotowy lokal szeregu dodatkowych wymagań m.in. określonych w WT, aby w ogóle możliwe było wydanie zaświadczenia o samodzielności ww. lokalu, a także jego dalsze użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem, art. 2 ust. 5 ww. ustawy o własności lokali- z uwagi na nieuprawnione rozszerzanie zakresu wymaganej dokumentacji technicznej przedkładanej wraz z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu poprzez żądane załączenia dodatkowych rysunków (poza rzutem kondygnacji z zaznaczonym lokalem i przynależnymi do niego pomieszczeniami), przekroju porzecznego z naniesionymi charakterystycznymi rzędnymi wysokościowymi oraz wymiarami pionowymi. Ze względu na postawione zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy organowi l instancji do ponownego rozpoznania.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia 28 września 2020 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu organ wskazał, że przedmiotowe postępowanie dotyczy wydania zaświadczenia, o którym jest mowa w przepisie art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych s
lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Natomiast art. 2 ust 3 ustawy ma następującą treść: "Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia". Z powyższego przepisu, tj. art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali jednoznacznie wynika, że w formie zaświadczenia stwierdza się, że dany lokal jest samodzielny, ponieważ zostały spełnione wymagania określone w art. 2 ust. 2 ustawy. Tym samym na podstawie art. 2 ust. 3 ustawy starosta (Prezydent miasta na prawach powiatu) może wydać jedynie zaświadczenie stwierdzające spełnienie wymagań z art. 2 ust. 2 ustawy. Ustalenie, czy lokal objęty wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu będzie spełniał kryteria, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, stanowi przedmiot postępowania wyjaśniającego, o którym mowa w art. 218 § 2 k.p.a. W przypadku, gdy spełnione zostaną kryteria, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali organ wyda zaświadczenie, zaś w przypadku, gdy kryteria nie są spełnione organ w formie postanowienia odmówi wydania zaświadczenia o samodzielności lokali. Kolegium w niniejszym składzie niniejszym znana jest linia orzecznicza sądów administracyjnych, zgodnie z którą przy wydawaniu zaświadczenia w oparciu o art. 2 ust. 3 ustawy, nie stosuje się kryteriów wynikających z ustawy Prawo budowlane i aktów wykonawczych wydanych w oparciu o ten akt., jak tylko te kryteria, które wynikają z art. 2 ust. 2 ustawy (tak. m.in. NSA z dnia 20 października 2010 r., sygn. akt l OSK 810/10 i z dnia 8 lutego 2012 r., sygn. akt l OSK 1653/11). Wskazać należy jednakże, iż w najnowszym orzecznictwie odchodzi się od prezentowanej w tych wyrokach wykładni przepisów dotyczących zasad wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu. Tak m.in. NSA w wyroku z dnia 26 września 2017 r., sygn. akt II OSK 92/16. W wyroku tym wskazano (wyrażając przy tym brak akceptacji dla stanowiska zaprezentowanego w wyrokach NSA z dnia 20 października 2010 r., sygn. akt l OSK 810/10 i z dnia 8 lutego 2012 r., sygn. akt l OSK 1653/11), iż względy spójności systemu prawa nakazują uwzględniać przy stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali przepisy ustawy Prawo budowlane. W orzeczeniu tym podkreślono przy tym, iż nie może zasługiwać na aprobatę w demokratycznym państwie prawnym praktyka świadomego, celowego omijania przepisów. Należy zatem uznać za dopuszczalne posługiwanie się przepisami ustawy Prawo budowlanego, czy wydanego na jej podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - w takim zakresie, w jakim jest to niezbędne dla zbadania ziszczenia się wszystkich przesłanek o jakich mowa w art. 2 ust. 2 ustawy. Mając powyższe na uwadze, Kolegium stwierdziło, że organ l instancji zasadnie odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczonego nr [...] w budynku w budynku nr [...] przy ul. [...] w K.. W ramach kontroli instancyjnej należy wskazać, że w projekcie zatwierdzonym pozwoleniem na budowę nie ma lokalu użytkowego, a oświadczenie kierownika budowy wskazuje jedynie pomieszczenie techniczne, które jest pomieszczeniem przeznaczonym do urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku (§3 pkt 12 r.w.t). A zatem, zdaniem Kolegium, trafnie organ l instancji uznał, że pomieszczenie to nie spełnia przesłanki samodzielności. Z treści art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wywodzić należy, że samodzielnym lokalem mieszkalnym lub o innym niż mieszkalne przeznaczeniu może być wyłącznie lokal służący zaspokajaniu określonych potrzeb ludzi przebywających w lokalu, wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem. Zaświadczenie o samodzielności lokalu, ma potwierdzać nie tylko samodzielność, czyli wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku, lecz także spełnianie wymogu "przeznaczenia na pobyt stały (czasowy) ludzi i służeniu zaspokajania tym samym ich potrzeb (mieszkaniowych - w przypadku lokali mieszkalnych), oraz spełnianiu potrzeb związanych z innym niż mieszkalne przeznaczeniem. Realizacji tych celów służą natomiast dodatkowe wymogi, jakie mają spełniać lokale, określone w przepisach szczególnych. Tylko tak rozumiane lokale spełniające takie wymogi, mogą być wyodrębniane jako nieruchomości. Kolegium podziela interpretację treści tego przepisu, wywodzoną przez organ l instancji, wedle której w konstrukcji tego przepisu wyraźnie powiązano pewien stan technicznych budynku, którym znajdują się lokale mieszkalne oraz lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne z jego przeznaczeniem - tj. funkcją, jaką ma spełniać w sposób docelowy, polegającą na przeznaczeniu na pobyt stały (czasowy) ludzi i zaspokojeniu potrzeb osób korzystających z tych lokali. Lokalami mieszkalnymi (lub o przeznaczeniu innym niż mieszkalne - użytkowymi) są więc te tylko części budynku, które zostały celowo zaprojektowane i wybudowane w charakterze lokali mieszkalnych z przeznaczeniem do stałego przebywania w nich ludzi i zamieszkiwania w nich ( w przypadku lokali mieszkalnych) lub prowadzenia w nich określonej działalności ludzi tj. produkcji, handlu, usług, wykonywania innej pracy, zaspokojenia potrzeb żywieniowych, oświatowych, kulturalnych i innych potrzeb ludzi. Lokale te muszą odpowiednio spełniać wymagania (dotyczące np. oświetlenia dziennego, nasłonecznienie, oświetlenia sztucznego, ogrzewania, doprowadzania wody i inne), w celu spełniania warunku "przeznaczenia na pobyt stały (czasowy) osób i zaspokajania ich potrzeb. Przymiotów takich nie posiadają pomieszczenia techniczne, choćby były wydzielone w obrębie trwałych ścian budynku. Wskazuje na to przede wszystkim treść art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali. Podkreślić należy, że z przepisu art. 2 ust. 4 ustawy wypływa wyraźny nakaz odróżniania lokali od pomieszczeń takich jak piwnica, strych, komórka, garaż, które w ogólności mogą być pomieszczeniami przynależnymi do samodzielnych lokali stanowiących odrębną własność lub też być częściami wspólnymi w nieruchomości, pełniąc względem tych lokali funkcję pomieszczeń pomocniczych, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy. Samo wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku, tego rodzaju pomieszczeń gospodarczych (komórek lokatorskich), nie czyni z nich samodzielnych lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne - np. użytkowym. Dla tej oceny należy posiłkować się definicją lokalu użytkowego określoną w § 3 pkt. 14 rozporządzenia, która określa lokal użytkowy, jako "część budynku zawierającą jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym". Również i tu występuje wyraźny rozdział między pomieszczeniem gospodarczym, a lokalem użytkowym ze względu na funkcję. Z definicji tej wynika, że lokal użytkowy nie może posiadać zatem cech pomieszczenia technicznego, w rozumieniu § 3 pkt. 12 rozporządzenia. Lokale o użytkowym przeznaczeniu muszą natomiast spełniać dodatkowe wymagania ogólne i techniczne określone w rozporządzeniu (w jego działach III i IV). Aby zaś lokal użytkowy mógł być uznany za samodzielny, w myśl z art. 2 ust. 2 ustawy, musi być również przeznaczony na pobyt ludzi i zaspokajać określone potrzeby ludzi w nim przebywających, zgodnie z jego użytkowaniem. Tylko taki lokal przeznaczony na stały (czasowy) pobyt ludzi służący wraz z pomieszczeniami przynależnymi, zaspokojeniu potrzeb ludzi, określonych docelowym sposobem jego użytkowania, zapewnia cel wskazany w ustawie, jakim jest samodzielność lokalu. W projekcie zatwierdzonym pozwoleniem na budowę nie ma lokalu użytkowego, a oświadczenie kierownika budowy wskazuje jedynie pomieszczenie techniczne, które jest pomieszczeniem przeznaczonym do urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku (§3 pkt 12 r.w.t) . Skoro zaświadczenie potwierdza stan prawny lub fakty, a we wskazanym przypadku w zasobach organu brak jest dokumentów potwierdzających zmianę pomieszczeń na lokal, to zgodnie z obowiązującymi przepisami organ nie może potwierdzić, że jest to samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Zaświadczenie o samodzielności lokalu nie jest zatwierdzeniem zmiany sposobu użytkowania lokalu.
Na to postanowienie skargę do Wojewódzkiego Sądu administracyjnego w K. wniosła Firma A . z siedzibą w K. zarzucając naruszenie:
1/ art. 77 ust. 1 w zw. z art.124 zw. z art.7 K.p.a., które miało istotny wpływ na wynik sprawy poprzez brak rzetelnego rozpatrzenia i uwzględnienia przez organy l i II instancji wszystkich dostarczonych dowodów, przede wszystkim kluczowego zaświadczenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego stwierdzającego brak podstaw do wniesienia sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania oraz stanowiska skarżącej zawartego w zażaleniu;
2/ art. 217 § 1 i 2 K.p.a. w zw. z art. 218 § 1 K.p.a., poprzez błędne przyjęcie, iż organy l i II instancji, zgodnie z litera prawa dokonały rozstrzygnięcia w kwestii wniosku o wydanie zaświadczenia o treści żądanej przez skarżącą, a ocena wniosku została dokonana w oparciu o błędna interpretację przepisów kpa z uwzględnieniem przepisów ustawy o własności lokali, które określają jaki stan lokalu może organ potwierdzić. Organ dokonał oceny czy możliwie i uzasadnione jest wydanie zaświadczenie o wskazanej przez skarżącą treści, wykraczając znacznie poza swoje kompetencje - tymczasem winien potwierdzić istniejący stan prawny i faktyczny w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy;
3/ art. 2 ust. 1a i 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, poprzez błędna wykładnię co doprowadziło do wydania postanowienia odmawiającego wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, w sytuacji w której organ wydający zaświadczenie nieprawidłowo przyjął, iż lokal oznaczony nr [...] nie spełnia przesłanek implikujących do wydania rozstrzygnięcia o przedmiotowej kwestii.
W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty w konkluzji wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego postanowienia organu I instancji.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Zgodnie dyspozycją z art. 217 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 256, dalej k.p.a.) organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie (§ 1). Zaświadczenie wydaje się, jeżeli: 1) urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa; 2) osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Zaświadczenie powinno być wydane bez zbędnej zwłoki, nie później jednak niż w terminie siedmiu dni (§ 3). Zaświadczenie wydaje się w formie dokumentu elektronicznego, opatrzonego kwalifikowanym podpisem elektronicznym, jeżeli zażąda tego osoba ubiegająca się o zaświadczenie (§ 4). Przepis art. 218 k.p.a. stanowi, że w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2, organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu (§ 1). Organ administracji publicznej, przed wydaniem zaświadczenia, może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające (§ 2). W myśl art. 219 k.p.a. odmowa wydania zaświadczenia bądź zaświadczenia o treści żądanej przez osobę ubiegającą się o nie następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie.
Postępowanie w sprawie wydawania zaświadczeń ma charakter zbliżony do postępowania administracyjnego jurysdykcyjnego, przy czym kodeks nie określa wyraźnie relacji miedzy tymi postępowaniami, a w szczególności nie stanowi o odpowiednim stosowaniu przy wydawaniu zaświadczeń przepisów o postępowaniu jurysdykcyjnym. Niemniej jednak przyjmuje się, że takie odpowiednie stosowanie przepisów jest uzasadnione, a nawet niezbędne. Zaświadczenie jest urzędowym potwierdzeniem w formie pisemnej obiektywnie istniejącego (aktualnie lub w przeszłości) stanu rzeczy (faktycznego lub prawnego), dokonanym przez organ administracji publicznej. Nie jest ono aktem stosowania prawa ani oświadczeniem woli – jest oświadczeniem wiedzy; nie rodzi dla adresata żadnych bezpośrednich skutków prawnych, zmienia jedynie jego sytuację faktyczną, gdyż może być np. środkiem dowodowym w postępowaniu administracyjnym zmierzającym do ukształtowania pozycji adresata. Zaświadczenie nie tworzy, nie uchyla ani nie zmienia istniejących stosunków prawnych. Może być oceniane tylko w kategoriach prawdy lub fałszu (a nie wadliwości); nie ma waloru trwałości i nie tworzy stanu rei iudicatae (por. T. Woś, w: T. Woś (red.) Postępowanie administracyjne, Warszawa 2017, s. 84-85).
Warto w tym miejscu również zaznaczyć, że z uwagi na "naturę" zaświadczenia (która w istocie sprowadza się do przeniesienia danych ze znajdujących się w posiadaniu organu rejestrów, ewidencji i innych zbiorów danych do treści zaświadczenia) w orzecznictwie sądowym zwraca się uwagę, że jeżeli problematyka, której dotyczy zaświadczenie jest sporna, wydanie zaświadczenia zgodnie z żądaniem strony jest niemożliwe. Zaświadczenie nie może rozstrzygać bowiem czegokolwiek, żadnych kwestii spornych. To, co ma potwierdzać, musi być zatem oczywiste, wynikające w sposób bezsporny z tych dokumentów (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 21 listopada 2011 r. sygn. II SA/Wa 1385/11; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 22 czerwca 2006 r. sygn. VI SA/Wa 292/06 i in.). Zaświadczenie, do którego odnosi się zaskarżone postanowienie, jest dodatkowo przedmiotem regulacji szczegółowej zawartej w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 532).
Zarówno zaskarżone postanowienie SKO, jak i poprzedzające je postanowienie Prezydenta Miasta K. zostały wydane w stanie prawnym ustalonym ustawą z 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2018 r. poz. 1506), która weszła w życie 23 sierpnia 2018 r. Zgodnie z art. 1 pkt 1a cyt. ustawy, do art. 2 ustawy z czerwca 1994 r. o własności lokali znowelizowano ust. 1a, który otrzymał treść: "Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy."
Powołana wyżej ustawa zmieniająca ustawę o własności lokali wprowadziła również istotną zmianę dyspozycji ust. 3 art. 2. Do 23 sierpnia 2018 r. art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali stanowił, że spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2 tej ustawy, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Tym samym do tej daty starosta stwierdzał jedynie to, czy lokal spełnia techniczne warunki samodzielności (a więc, czy jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych). Po 23 sierpnia 2018 r. natomiast obowiązki starosty, związane z wydawaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu, uległy poszerzeniu, gdyż ustawodawca w zmienionym ust. 3 art. 2 ustawy określił, że starosta w formie zaświadczenia stwierdza spełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 1a-2.
W świetle przedstawionych regulacji, starosta wydając zaświadczenie o samodzielności lokali obecnie zobowiązany jest do zbadania, czy na podstawie posiadanych dokumentów (wiedzy organu) można stwierdzić, że lokal po pierwsze spełnia techniczne warunki samodzielności (art. 2 ust. 2), a po drugie, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy (art. 1a).
W niniejszej sprawie organy odmówiły wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu wskazując, że w zatwierdzonym projekcie budowlanym lokal ten nie był uwzględniony. Poza tym, wątpliwym jest by lokal ten spełniał warunki uznania go za samodzielny. W ocenie sądu stanowisko to jest prawidłowe aczkolwiek niepełne.
Jak mowa wyżej warunkiem ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu a co za tym idzie wydania zaświadczenia przez uprawniony organ administracji o samodzielności lokalu, jest zgodność obiektu, w którym lokal ten podlega wydzieleniu z zatwierdzonym projektem budowlanym. W aktach administracyjnych brak wprawdzie zatwierdzonego projektu budowlanego, ale jak się wydaje jest niespornym (skarżący w tym zakresie nie zarzuca organowi wadliwych ustaleń) iż w projekcie budowlanym, odrębnego lokalu w miejscu które skarżący oznacza nr [...] nie było. Faktem też jest, iż rzut tego pomieszczenia świadczy o tym, iż trudno mówić o jego samodzielności, jako lokalu mieszkalnego, jest on bowiem jednoizbowy. Ma rację strona skarżąca, iż samodzielność lokalu nie musi dotyczyć jedynie lokali mieszkalnych. Tym niemniej pozwolenie na budowę udzielone było dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego a nie budynku o innej funkcji czy też funkcji mieszanej. Wydanie zaświadczenia o samodzielności tego lokalu, jako lokalu o innym niż mieszkalnym przeznaczeniu, stałoby zatem, w sprzeczności z decyzja o pozwoleniu na budowę a co za tym idzie sprzeczne też byłoby z przepisem art. 2 ust 1a ustawy.
Nie można uznać argumentacji strony skarżącej za prawidłową. Sprowadza się ona w zasadzie do wskazania na fakt uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, w którym znajduje się lokal czy w zasadzie pomieszczenie będące przedmiotem niniejszego postępowania. Dokument, na który powołuje się strojna skarżąca do zaświadczenie wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania budynku. W zaświadczeniu tym, lokal którego wyodrębnienia domaga się strona skarżąca nie jest wymieniony. Trudno więc mówić o zgodności tego dokumentu z zamiarem wyodrębnienia przedmiotowego lokalu, jako lokalu samodzielnego a nie jako części wspólnej budynku. Zauważyć jednak przede wszystkim należy, iż ustawa dla ustalenia samodzielności lokalu wymaga kumulatywnie zgodności tej samodzielności (lokalu) z pozwoleniem na budowę oraz pozwoleniem na użytkowanie. Jeżeli nawet inwestor uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku (brak podstaw do odmowy w tym przedmiocie, jeżeli inwestor nie dopuścił się istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego) to jego sprzeczność z zatwierdzonym projektem budowlanym w jakimikolwiek sensie – także odstępstw nieistotnych może stać w sprzeczności z ustanowieniem odrębnej własności lokalu. Uwaga ta dotyczy także tego, że jeżeli pozwolenie na budowę było wydane dla budynku mieszkalnego, brak podstaw by wydzielić w nim lokale o innym niż mieszkalne przeznaczeniu. W orzecznictwie spotyka się także stanowisko, iż wydzielanie w danym obiekcie większej ilości lokali samodzielnych niż przewidywała to decyzja o udzieleniu pozwolenia na budowę i zatwierdzeniu projekt budowlanego jest prawnie wadliwe, co uzasadnia odmowę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Proceder takli prowadzi bowiem do obchodzenia przepisów dotyczących np. wymaganej ilości miejsc parkingowych dla danego obiektu. Co prawda w niniejszej sprawie obawa taka w istotnym stopniu nie zachodzi, warto jednak i ten aspekt zauważyć.
Mając na uwadze wyżej wskazane okoliczności sąd na zasadnie art. 151 P.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.