II SA/Kr 144/22

II SA/Kr 144/22 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2022-04-06
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-02-07
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Magda Froncisz /przewodniczący/
Monika Niedźwiedź
Piotr Fronc /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Inne
Sygn. powiązane
II OSK 2477/22 - Wyrok NSA z 2024-02-14
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2020 poz 65
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędzia WSA Monika Niedźwiedź Sędzia WSA Piotr Fronc (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 6 kwietnia 2022 r. sprawy ze F. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 2 grudnia 2021r. znak [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala .
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 2 grudnia 2021r. znak [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 10 września 2021r. .znak:[...] orzekającą o ustaleniu w stosunku do Pana F. M. - zbywcy: udziału wynoszącego 1/15 część w nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni 0,2991 ha, nr [...] o powierzchni 0,6678 ha i nr [...] o powierzchni 0,3431 ha obr. 54 jedn. ewid. Nowa Huta, objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr
[...]; udziału wynoszącego 1/15 część w nieruchomości gruntowej, położonej K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] obr. 54 o powierzchni 0,0995 ha jedn. ewid. Nowa Huta, objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], wynoszącego 1/3 część w nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej v gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0587 ha obr. 54 jedn. ewid. Nowa Hut w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] - jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 10 795,12 zł.
W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że w dniu 13 września 2016 r. Pan F. M. umową zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] dokonał sprzedaży wskazanych wyżej udziałów w nieruchomości. Po przeprowadzeniu analizy wypisu z powyższego aktu notarialnego - w oparciu o materiały przekazane przez Biuro Planowania Przestrzennego pismem z 26 września 2016 r. znak [...] oraz informacje własne - stwierdzono, że przedmiotowe nieruchomości podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny -Łęg", zatwierdzonego uchwałą Nr LXXX/1219/13 Rady Miasta Krakowa z dnia 28 sierpnia 2013 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 12 września 2013 r. póz. 5502), obowiązującego od 13 października 2013 r., zgodnie z którym nieruchomość 1 znajduje się w terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem U25, natomiast nieruchomość 2 znajduje się w terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem U25 oraz terenie drogi publicznej - drogi zbiorczej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDZ. Bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg", tj. przed 13 października 2013 r., przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 15, póz. 139, z późn. zm.) plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. w dniu 1 stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po 1 stycznia 2003 r. Z treści § 77 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" wynika, że stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30%. Sprzedaż udziałów we własności przedmiotowych nieruchomości nastąpiła 13 września 2016 r., a zatem po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie powyższego planu miejscowego.
Pismem z 26 października 2016 r. stronę zawiadomiono o wszczęciu z urzędu postępowania. Ustalono, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z 10 kwietnia 2014 r. sygn. akt II SA/Kr 97/14 w sprawie ze skarg osób prawnych oraz osób fizycznych na uchwałę Nr LXXX/1219/13 Rady Miasta Krakowa z dnia 28 sierpnia 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały. Od powyższego wyroku WSA została wniesiona przez Gminę Miejską Kraków skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego (nazywanego dalej NSA). Wyrokiem z 28 kwietnia 2016 r. sygn. akt II OSK 2992/14 NSA uchylił wyrok WSA z 10 kwietnia 2014 r. sygn. akt II SA/Kr 97/14 i przekazał sprawę WSA do ponownego rozpoznania. Po ponownym rozpoznaniu wyrokiem z 29 listopada 2016 r. sygn. akt II SA/Kr 1079/16 WSA w punkcie I stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały w części tekstowej i graficznej dla obszarów oznaczonych numerami działek [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obrębu 54 jednostka ewidencyjna Nowa Huta, a w punkcie II w pozostałym zakresie skargi oddalił. Od powyższego wyroku WSA z 29 listopada 2016 r. sygn. akt II SA/Kr 1079/16 zostały wniesione skargi kasacyjne do NSA. Wyrokiem z 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt II OSK 2337/17 NSA w punkcie l oddalił część skarg kasacyjnych, natomiast w punkcie 2 uchylił zaskarżony wyrok w części punktu II w zakresie § 6 ust. 13 zaskarżonej uchwały i w tym zakresie stwierdził nieważność § 6 ust. 13 zaskarżonej uchwały w odniesieniu do obszaru oznaczonego w tej uchwale symbolem U8 - Tereny zabudowy usługowej. Zarówno prawomocny od 25 kwietnia 2018 r. wyrok WSA z 29 listopada 2016 r. sygn. akt II SA/Kr 1079/16, jak i prawomocny wyrok NSA z 25 kwietnia 2018 r. nie spowodowały zmiany sytuacji planistycznej przedmiotowych nieruchomości - z uwagi na fakt, że nie znajdują się one w obszarach, dla których powyższymi wyrokami stwierdzona została nieważność zaskarżonej uchwały w części tekstowej i graficznej. Przedmiotowe nieruchomości zatem podlegają nadal ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg".
Uprzednio wydana decyzja Prezydenta Miasta Krakowa ustalająca w stosunku do Pana F. M. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 9 972,82 zł została utrzymana w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławcze w Krakowie. W związku natomiast ze skargą P. F. M. Wojewódzki Sądu Administracyjnego w Krakowie wyrokiem z 13 listopada 2020 r. sygn. akt II SA/Kr 973/20 uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Z uwagi na fakt, że w przedmiotowym postępowaniu uczestniczyło wiele stron, a każda z nich oddzielnie wnosiła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie indywidualnie określające zarzuty w stosunku do wydanych rozstrzygnięć, to też zostało wydanych przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie dziewięć wyroków. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie we wszystkich orzeczeniach wydanych w tej sprawie wyraził jednolite stanowiska odnośnie wadliwości operatu szacunkowego z 10 października 2019 r. polegające na połączeniu przez rzeczoznawcę majątkowego w wycenie w jeden kompleks - nieruchomości dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, a także niewystarczających uzasadnień odnośnie doboru nieruchomości podobnych przy wycenie przedmiotowych nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny- Łęg", jak również do dnia obowiązywania miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w orzeczeniach: z 5 listopada 2020 r. sygn. akt: II SA/Kr 977/20, z 23 listopada 2020 r. sygn. akt: 11 SA/Kr 971/20, z 26 listopada 2020 r. sygn. akt: 11 SA/Kr 976/20, z 14 grudnia 2020 r. sygn. akt: II SA/Kr 974/20, z 15 grudnia 2020 r. sygn. akt: II SA/Kr 968/20, , z 15 grudnia 2020 r. sygn. akt: II SA/Kr 972/20 wyraził stanowisko odnośnie przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego do bazy porównawczej, nieruchomości dla których transakcje zbycia nastąpiły w okresie powyżej 2 lat od daty zbycia przedmiotu wyceny. Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w orzeczeniach: z 14 grudnia 2020 r. sygn. akt: II SA/Kr 974/20 oraz z 15 grudnia 2020 r. sygn. akt: 11 SA/Kr 972/20 zawarł stanowisko odnośnie przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego w procesie wyceny - nieruchomości podobnych, których powierzchnie wielokrotnie przewyższają powierzchnię wycenianej nieruchomości.
W toku ponownie prowadzonego postępowania rzeczoznawca majątkowy P. Ł. G. przedłożył kolejny operat szacunkowy z 11 czerwca 2021 r., który został poddany szczegółowej analizie mającej na celu zbadanie prawidłowości jego wykonania pod kątem możliwości uznania go za dowód w prowadzonym postępowaniu na okoliczność wystąpienia trzeciej przesłanki niezbędnej do ustalenia renty planistycznej, tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że nieruchomość 1 powstała w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 1,3100 ha obr. 54 jedn. ewid. Nowa Huta, objętej księgą wieczystą Nr [...], zatwierdzonego ostateczną 28 kwietnia 2016 r. decyzją Prezydenta Miasta Krakowa Nr [...] z 15 marca 2016 r. znak [...], tj. po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg". Według stanu na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" istniała zatem nieruchomość gruntowa, położona w Krakowie, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 1,3100 ha obr. 54 jedn. ewid. Nowa Huta, objętej księgą wieczystą Nr [...] (nazywana dalej nieruchomością pierwotną).Według stanu na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" istniały zatem: nieruchomość gruntowa, położona w Krakowie, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 1,3100 ha obr. 54 jedn. ewid. Nowa Huta, objęta księgą wieczystą Nr [...] (nieruchomość pierwotna); nieruchomość gruntowa, położona w Krakowie, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0995 ha obr. 54 jedn. ewid. Nowa Huta, objęta księgą wieczystą Nr [...] (nieruchomość 2); nieruchomość gruntowa, położona w Krakowie, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0587 ha obr. 54 jedn. ewid. Nowa Huta, objęta księgą wieczystą Nr [...] (nieruchomość 3). Z uwagi na fakt, że bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy, przy określaniu wartości nieruchomości 1,2 i 3 dla ustalenia renty planistycznej, przyjął faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości pierwotnej i nieruchomości 2 i 3 przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego. Faktyczny sposób wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" jako: teren niezabudowany, na obszarze którego zlokalizowane były budowle (place manewrowe, utwardzenie) i sporadyczne zadrzewienie - dla nieruchomości pierwotnej; teren niezabudowany, na obszarze którego zlokalizowane były budowle (place manewrowe, utwardzenie) - dla nieruchomości 2; teren niezabudowany, w przeważającej części zadrzewiony, częściowo utwardzony - dla nieruchomości 3 - rzeczoznawca majątkowy ustalił na podstawie dokonanych 17 września 2019 r. oględzin nieruchomości pierwotnej i nieruchomości 2. Rzeczoznawca majątkowy ustalił ponadto, że do 1 stycznia 2003 r. nieruchomość pierwotna oraz nieruchomości 2 i 3 podlegały ustaleniom miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie, zatwierdzonego uchwałą Nr IX/82/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 7 grudnia 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 15 grudnia 1994 r. Nr 23, póz. 100), zgodnie z którym nieruchomość pierwotna znajdowała się w ulicach zbiorczych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...], terenie mieszkalnictwa jednorodzinnego o wysokiej intensywności, przy założeniu że średnia ilość wynosi - mieszkań 30/ha, -mieszkańców 120/ha, - wielk. działek od 150-300 m2 oznaczonym na rysunku planu symbolem [...], terenie usług handlu o poziomie podst. obejmującym - sklepy spożywczy mięsny warzywniczy papierń, chemiczny ruch itp. oznaczonym na rysunku planu symbolem [...], ulicach zbiorczych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...] a nieruchomość 2 znajdowała się w ulicach zbiorczych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...], terenie mieszkalnictwa jednorodzinnego o wysokiej intensywności przy założeniu że średnia ilość wynosi - mieszkań 30/ha, - mieszkańców 120/ha, - wielk. działek od 150-300 m2 oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] natomiast nieruchomość 3 znajdowała się terenie mieszkalnictwa jednorodzinnego o wysokiej intensywności przy założeniu że średnia ilość wynosi -mieszkań 30/ha, - mieszkańców 120/ha, - wielk. działek od 150-300 m2 oznaczonym na rysunku planu symbolem [...], ulicach lokalnych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...] oraz terenie zieleni oznaczonym na rysunku planu symbolem [...]
W toku wyceny uwzględniono wytyczne przedstawione przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie przedstawiając uzasadnienie w tym względzie. Dla określenia wszystkich trzech wartości rynkowych wycenianych nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość jednostkową przedmiotowej nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie sześciu nieruchomości porównawczych. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianej nieruchomości pierwotnej jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 269,18 zł/m2. Wartość rynkowa nieruchomości 1 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" wynosi 3 526 258,00 zł.
Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości 2 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie czterech nieruchomości porównawczych. Określona na poziomie 257,89 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości 2 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 2 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" wynosi 256 601,00 zł.
Wartość rynkową nieruchomości 3 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie czterech nieruchomości porównawczych. Określona na poziomie 247,59 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości 3 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 3 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" wynosi 145 335,00 zł.
Wartość jednostkową nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie pięciu nieruchomości porównawczych. Określona na poziomie 92,67 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 1 przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" wynosi 1 213 977,00 zł.
Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości 2 przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie pięciu nieruchomości porównawczych. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianej nieruchomości 2 jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 157,34 zł/m2. Określona na poziomie 157,34 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości 2 przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 2 przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" wynosi 156 553,00 zł. Wartość rynkową nieruchomości 3 przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie pięciu nieruchomości porównawczych. Określona na poziomie 157,34 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości 3 przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 3 przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" wynosi 92 359.00 zł.
Wartość jednostkową przedmiotowej nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny- Łęg w Krakowie rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie trzech nieruchomości porównawczych. Określona na poziomie 239,09 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 1 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie wynosi 3 132 079,00 zł.
Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości 2 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie sześciu nieruchomości porównawczych. Określona na poziomie 227,18 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości 2 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 2 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie wynosi 226 044,00 zł.
Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości 3 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie sześciu nieruchomości porównawczych. Określona na poziomie 208,40 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości 3 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 3 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie wynosi 122 331,00 zł. Organ uznał, że rzeczoznawca majątkowy w sposób prawidłowy poprawił uchybienia, które występowały w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym z 10 października 2019 r. Rzeczoznawca majątkowy przede wszystkim wycenił przedmiotowe nieruchomości - oddzielnie każdą, zgodnie ze stanem prawnym ujawnionym w księgach wieczystych.
Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, że wartości przedmiotowych nieruchomości określone przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie są większe niż wartości przedmiotowych nieruchomości określone przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" zastosowanie ma art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 37 ust. 1 zdanie drugie i co za tym idzie wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości stanowi różnicę między wartościami przedmiotowych nieruchomości określonymi przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" a ich wartościami określonymi przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie i wynosi: 394 179,00 zł - dla nieruchomości 1; 30 557,00 zł - dla nieruchomości 2; 23 004,00 zł - dla nieruchomości 3.
Z uwagi na fakt, że Pan F. M. umową zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] dokonał sprzedaży; udziałów jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została ustalona łącznie dla zbywanych udziałów w przedmiotowych nieruchomości wynosi 10 795,12 zł.
Odwołanie od powyższej decyzji w przewidzianym ustawowo terminie złożył P. F. M. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy Organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie prawa materialnego i procedury w stopniu, który miał istotny wpływ na wynik sprawy, a w szczególności:
1. art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 póz. 741) poprzez jego błędne zastosowanie polegające na uznaniu, iż w przedmiotowej sprawie zachodzi związek przyczynowo-skutkowy między wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego pozwalający ustalić opłatę w orzeczonej wysokości,
art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. póz. 1990) oraz § 3 ust. 2 i § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207,
póz. 2109, ze zm.) poprzez ich błędne zastosowanie, a polegające na uznaniu, iż dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego, co do formy, treści i metod wyceny,
art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. polegające na niedokonaniu należytej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie, w szczególności opinii biegłego w postaci operatu szacunkowego, której odzwierciedleniem winno być uzasadnienie rozstrzygnięcia.
W uzasadnieniu umotywowano podniesione zarzuty wskazując, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji dowodzi, iż Prezydent Miasta Krakowa nie dokonał prawidłowo oceny kluczowego dowodu, jakim jest w sprawie ustalenia renty planistycznej operat szacunkowy. Przede wszystkim operat podlega kontroli organu pod kątem przyjęcia do porównania odpowiedniej ilości transakcji miarodajnych ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji "nieruchomości podobnej" oraz m.in. pod kątem dat transakcji odpowiadających założeniu ustawodawcy.
Podniesiono, że będąca przedmiotem wyceny nieruchomość została sprzedana w dniu 13 września 2016 r. Tymczasem jak wynika z akt sprawy oraz uzasadnienia zaskarżonej decyzji przedmiotem analizy porównawczej cen nieruchomości były 4 transakcje dokonane od października 2014 r. do października 2016 r., gdy chodzi o przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego z 2013 r. przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jego wykorzystania i 6 transakcji dokonanych w okresie lipiec 2013 r.- wrzesień 2016 r. gdy chodzi o przeznaczenie nieruchomości w nowym planie. W tym stanie w sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania, jak i przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Wskazano, że operat szacunkowy został ponownie błędnie sporządzony, gdyż zawiera on analizę transakcji, a w konsekwencji wycenę nieruchomości na datę nieadekwatną do wskazań ustawodawcy. Zdaniem Strony skarżącej, rzeczoznawca majątkowy w przedmiotowej sprawie dokonał niewłaściwego doboru nieruchomości do porównania z przedmiotowymi nieruchomościami. W kwestii podobnego przeznaczenia, w tym wypadku wyceny nieruchomości l wymóg podobieństwa nie został spełniony, gdyż tylko jedna nieruchomość (C6) przyjęta do porównań miała podobne przeznaczenie do terenu szacowanego tj. zabudowa usługowa. Pozostałe pięć nieruchomości jako podstawowe przeznaczenie miały budownictwo mieszkaniowe, co znacznie wpływa na ceny takich obszarów i w konsekwencji doprowadziło do zawyżenia wartości wyceny. Nie można zatem porównywać terenów usługowych z terenami mieszkaniowymi.
Podniesiono, że autor opracowania błędnie założył, że plan miejscowy dopuszcza na przedmiotowych nieruchomościach lokalizację i funkcjonowanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych, podczas gdy możliwa jest na tym obszarze jedynie zabudowa biurowo-usługowa.
Skarżący podkreślił, że w niniejszej sprawie nie należy tracić z pola widzenia, że operat szacunkowy z dnia 10 października 2019 roku, którego wadliwość została potwierdzona między innymi prawomocnymi wyrokami Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 05 listopada 2020 r. sygn. akt II SA/Kr 977/20, z dnia 13 listopada 2020 r. sygn. akt II SA/Kr 973/20 i z dnia 15 grudnia 2020 r. sygn. akt II SA/Kr 972/20, został sporządzony przez tego samego rzeczoznawcę, który następnie dokonał oszacowania w opracowaniu z dnia 11 czerwca 2021 r. Podkreślono, że końcowa wartość wyceny nieruchomości zarówno w operacie szacunkowym z dnia 10 października 2019 r. jak i w operacie szacunkowym z dnia 11 czerwca 2021 r. różni się nieznacznie, co z kolei poddaje wątpliwość, czy aby biegły rzeczoznawca nie przyjął postawy mającej na celu wykazanie, ze w istocie wynik pierwotnego operatu szacunkowego był prawidłowy. Wskazano, że w uzasadnieniu zaskarżanej decyzji organ wybiórczo umotywował powody, dla których powołany został ten sam biegły rzeczoznawca do sporządzenia nowego operatu szacunkowego, co istotne według zupełnie innych wytycznych. Tym samym doszło również do naruszenia zasady przekonywania stron zawartej w art. 11 k.p.a., w myśl której organy administracji publicznej powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy, aby w ten sposób w miarę możności doprowadzić do wykonania przez strony decyzji bez potrzeby stosowania środków przymusu.
Podniesiono, że operat jest opinią biegłego, a zatem dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. podlega ocenie jak każdy dowód. Jednak uznanie opinii biegłego (rzeczoznawcy majątkowego) za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie poprzez ogólne wskazanie, że jest ona prawidłowa stanowi naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 w związku z art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 11 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie po przeanalizowaniu spawy na skutek wniesionego odwołania stwierdziło, iż decyzja organu I instancji jest prawidłowa. Uzasadniając swoje stanowisko organ wyjaśnił, iż zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie,, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
W myśl art. 37 ust.1 u.p.z.p. przywołanej wyżej ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) niezbędne jest wystąpienie łącznie trzech przesłanek: 1) wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2) określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej, 3) zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego.
W dniu 13 września 2016 r. Pan F. M. umową zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] dokonał sprzedaży udziału wynoszącego 1/15 część w nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni 0,2991 ha, nr [...] o powierzchni 0,6678 ha i nr [...] o powierzchni 0,3431 ha obr. 54 jedn. ewid. Nowa Huta, objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...]; udziału wynoszącego 1/15 część w nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0995 ha obr. 54 jedn. ewid. Nowa Huta, objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...]; udziału wynoszącego 1/3 część w nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0587 ha obr. 54 jedn. ewid. Nowa Huta, objętej -w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...]
Przedmiotowe nieruchomości podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg", zatwierdzonego uchwałą Nr LXXX/1219/13 Rady Miasta Krakowa z dnia 28 sierpnia 2013 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 12 września 2013 r. póz. 5502), obowiązującego od 13 października 2013 r., zgodnie z którym nieruchomość 1 znajduje się w terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem U25, natomiast nieruchomość 2 znajduje się w terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem U25 oraz terenie drogi publicznej - drogi zbiorczej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDZ. Bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg", tj. przed 13 października 2013 r., przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 15, póz. 139, z późn. zm.) plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. w dniu l stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po 1 stycznia 2003 r. Z treści § 77 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" wynika, że stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30%. Sprzedaż udziałów we własności przedmiotowych nieruchomości nastąpiła 13 września 2016 r., a zatem po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie powyższego planu miejscowego.
W odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości zachodziły podstawy do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Niewątpliwie istotną okolicznością dla sprawy jest uprzednia kontrola jakiej dokonał w Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wiążącym w sprawie wyroku sygn. akt II SA/Kr 973/20, jak również w pozostałych wyrokach wydanych w związku ze skargami innych osób, w stosunku do których jednocześnie ustalono opłaty planistyczne w związku ze zbyciem tych samych nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie we wszystkich orzeczeniach wydanych w tej sprawie wyraził jednolite stanowiska odnośnie wadliwości operatu szacunkowego z 10 października 2019 r. polegające na połączeniu przez rzeczoznawcę majątkowego w wycenie w jeden kompleks - nieruchomości dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, a także
niewystarczających uzasadnień odnośnie doboru nieruchomości podobnych przy wycenie przedmiotowych nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny- Łęg", jak również do dnia obowiązywania miejscowego planu
szczegółowego zagospodarowania przestrzennego os. Czyźyny-Łęg w Krakowie. Ponadto Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w orzeczeniach: z 5 listopada 2020 r. sygn. akt: II SA/Kr 977/20, z 23 listopada 2020 r. sygn. akt: 11 SA/Kr 971/20, z 26 listopada 2020 r. sygn. akt: II SA/Kr 976/20, z 14 grudnia 2020 r. sygn. akt: II SA/Kr 974/20, z 15 grudnia 2020 r. sygn. akt: II SA/Kr 968/20, , z 15 grudnia 2020 r. sygn. akt: II SA/Kr 972/20 wyraził stanowisko odnośnie przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego do bazy porównawczej, nieruchomości dla których transakcje zbycia nastąpiły w okresie powyżej 2 lat od daty zbycia przedmiotu wyceny. Z kolei
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w orzeczeniach: z 14 grudnia 2020 r. sygn. akt: II SA/Kr 974/20 oraz z 15 grudnia 2020 r. sygn. akt: 11 SA/Kr 972/20 zawarł stanowisko odnośnie przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego w procesie wyceny - nieruchomości podobnych, których powierzchnie wielokrotnie przewyższają powierzchnię wycenianej nieruchomości. W dniu z 11 czerwca 2021 r. rzeczoznawca majątkowy P. Ł. G. sporządził kolejny operat szacunkowy stanowiący dowód w sprawie. Operat szacunkowy jako główny dowód w sprawie podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Do właściwego organu administracji należy ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. weryfikacji, czy został on przygotowany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione tak, aby dokument ten miał wartość dowodową, ale także do zbadania, czy zawiera on niezbędne wyjaśnienia w zakresie przyjętych i uwzględnionych parametrów, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty ustalona wartość nieruchomości. Organ winien ocenić operat pod względem spełnia wymogów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, póz. 2109). I tak, co do wyboru przez rzeczoznawcę podejścia i metody szacowania nieruchomości, Kolegium wskazuje, że zgodnie z art. 37 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz standardy zawodowe rzeczoznawców. Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody dokonuje rzeczoznawca. Biegły, uwzględniając cel, zakres i przedmiot wyceny oraz dostępność danych, dokonał wyboru podejścia porównawczego. Zgodnie z § 4 ust. 1 w/w rozp. Rady Min., przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości, wpływających na poziom ich cen.
Co jednak szczególnie istotne, w toku ponownie przeprowadzonej wyceny nieruchomości uwzględniono wytyczne Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Przede wszystkim rzeczoznawca wykonał wycenę przedmiotowych nieruchomości - każdej oddzielnie. Odnosząc się natomiast do wytycznych wynikających z wyroków WSA wydanych w tej sprawie odnośnie niewystarczającego uzasadnienia w kwestii doboru nieruchomości podobnych przy wycenie przedmiotowych nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny- Łęg", jak również do dnia obowiązywania miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie, rzeczoznawca majątkowy ponownie przeanalizował przeznaczenia wycenianych nieruchomości w pierwszym i trzecim stanie wyceny. Wyniki analizy odnośnie możliwości inwestycyjnych przedmiotu wyceny, rzeczoznawca majątkowy przedstawił w formie tabelarycznej w operacie szacunkowym, a w celu wykonania poprawnej wyceny przedmiotowych nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy wprowadził w trzecim stanie wyceny (przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie) nową bazę nieruchomości porównawczych. Autor opracowania w tym stanie planistycznym do bazach porównawczych wyselekcjonował: nieruchomości niezabudowane o wiodącym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną z dopuszczeniem funkcji usługowej, będące przedmiotem prawa własności - dla nieruchomości 1. niezabudowane o wiodącym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną z dopuszczeniem funkcji usługowej oraz mieszanych tj. częściowo przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem funkcji usługowej, częściowo ujętych w innym (nieinwestycyjnym) przeznaczeniu, będące przedmiotem prawa własności dla nieruchomości 2. Powyższy dobór nieruchomości porównawczych, rzeczoznawca majątkowy uzasadnił w operacie szacunkowym, natomiast przy wycenie przedmiotowych nieruchomości tj. po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny- Łęg", rzeczoznawca majątkowy uznał, że przeanalizowany przez niego rynek nieruchomości w tym stanie planistycznym jest prawidłowy.
Odnosząc się z kolei do wytycznych wynikających z orzeczeń WSA w Krakowie w zakresie przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego w procesie wyceny - nieruchomości podobnych, których powierzchnie wielokrotnie przewyższają powierzchnię wycenianej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy na stronie 32 nowego operatu szacunkowego w rozdziale 7.2.1, w punkcie "Uwzględnienie cech szczególnych działek zamieścił wyjaśnienie tej kwestii. Z uwagi na to, że wyceniana nieruchomość pierwotna charakteryzuje się dużą powierzchnią (powyżej 1 ha), a takie nieruchomości sporadycznie są przedmiotem transakcji zawieranych w warunkach wolnorynkowych, rzeczoznawca majątkowy wyselekcjonował do bazy nieruchomości porównawczej - nieruchomości o powierzchniach zróżnicowanych (również kilkakrotnie wyższych niż nieruchomość wycenia), jednak to zróżnicowanie w procesie wyceny poddał korekcie poprzez wprowadzenie w wycenie cechy rynkowej "powierzchnia działki". Wszystkie nieruchomości w bazie porównawczej, których powierzchnie wielokrotnie przewyższają powierzchnię wycenianej nieruchomości pierwotnej, w cesze rynkowej "powierzchnia działki" otrzymały ocenę najniższą - na poziomie "0".
Rzeczoznawca majątkowy ustalił ponadto, że do 1 stycznia 2003 r. nieruchomość pierwotna i nieruchomość 2 podlegały ustaleniom miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie, zatwierdzonego uchwałą Nr IX/82/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 7 grudnia 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 15 grudnia 1994 r. Nr 23, póz. 100), zgodnie z którym nieruchomość pierwotna znajdowała się w ulicach zbiorczych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...] terenie mieszkalnictwa jednorodz. o wysokiej intensywn. przy założeniu że średnia ilość wynosi - mieszkań 30/ha, - mieszkańców 120/ha, - wielk. działek od 150-300 m2 oznaczonym na rysunku planu symbolem [...], terenie usług handlu o poziomie podst. obejmującym - sklepy spożywczy mięsny warzywniczy papierń, chemiczny ruch itp. oznaczonym na rysunku planu symbolem [...], ulicach zbiorczych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...] [...] a nieruchomość 2 znajdowała się w ulicach zbiorczych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...] [...], terenie mieszkalnictwa jednorodz. o wysokiej intensywn. przy założeniu że średnia ilość wynosi - mieszkań 30/ha, - mieszkańców 120/ha, - wielk. działek od 150-300 m2 oznaczonym na rysunku planu symbolem [...]
Wartość jednostkową przedmiotowej nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie sześciu nieruchomości porównawczych. Określona na poziomie 269,18 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości l wynosi 3 526 258,00 zł.
Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości 2 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie czterech nieruchomości porównawczych. Określona na poziomie 257,89 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości 2 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 2 wynosi 256 601,00 zł.
Wartość rynkową nieruchomości 3 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie czterech nieruchomości porównawczych. Określona na poziomie 247,59 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości 3 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 3 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" wynosi 145 335,00 zł. Wartość jednostkową przedmiotowej nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyźyny - Łęg" rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie pięciu nieruchomości porównawczych. Określona na poziomie 92,67 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyźyny - Łęg" stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 1 przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyźyny - Łęg" wynosi 1 213 977,00 zł.
Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości 2 przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie pięciu nieruchomości porównawczych. Określona na poziomie 157,34 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości 2 przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyźyny - Łęg" stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 2 przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyźyny - Łęg" wynosi 156 553,00 zł.
Wartość rynkową nieruchomości 3 przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyźyny - Łęg" rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie pięciu nieruchomości porównawczych. Określona na poziomie 157,34 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości 3 przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyźyny - Łęg" stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 3 przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyźyny - Łęg" wynosi 92 359.00 zł.
Wartość jednostkową przedmiotowej nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyźyny- Łęg w Krakowie rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie trzech nieruchomości porównawczych. Określona na poziomie 239,09 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 1 wynosi 3 132 079,00 zł.
Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości 2 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie sześciu nieruchomości porównawczych. Określona na poziomie 227,18 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości 2 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 2 wynosi 226 044,00 zł.
Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości 3 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie sześciu nieruchomości porównawczych. Określona na poziomie 208,40 zł/m2 wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości 3 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa nieruchomości 3 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie wynosi 122 331,00.
Kolegium stwierdziło, iż należy podzielić pogląd Organu I instancji, że na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego można stwierdzić, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" spowodowało wzrost wartości: nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni 0,2991 ha, nr [...] o powierzchni 0,6678 ha i nr [...] o powierzchni 0,3431 ha obr. 54 jedn. ewid. Nowa Huta, objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...]; nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0995 ha obr. 54 jedn. ewid. Nowa Huta, objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...]; nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0587 ha obr. 54 jedn. ewid. Nowa Huta, objętej -w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...]
Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, że wartości przedmiotowych nieruchomości określone przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie są większe niż wartości przedmiotowych nieruchomości określone przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" zastosowanie ma art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 37 ust. 1 zdanie drugie i co za tym idzie wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości stanowi różnicę między wartościami przedmiotowych nieruchomości określonymi przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Czyżyny - Łęg" a ich wartościami określonymi przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie i wynosi: 394 179,00 zł - dla nieruchomości 1; 30 557,00 zł - dla nieruchomości 2; 23 004,00 zł - dla nieruchomości 3.
Z uwagi na fakt, że Pan F. M. umową zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] dokonał sprzedaży wskazanych wyżej udziałów jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została ustalona łącznie dla zbywanych udziałów w przedmiotowych nieruchomościach i wynosi 10 795,12 zł. Opłata jest uzależniona od wysokości stawki procentowej wynoszącej 30%.
Organ II instancji wskazał, że przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego, wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie, czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalono - jak już wyżej była o tym mowa - na podstawie dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, który w sposób prawidłowy wykazuje wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego.
Mając jednocześnie na uwadze zarzuty Strony skarżącej należy podkreślić, że orzekające w sprawie organy administracji publicznej obowiązane są stosować przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennej w zakresie ustalenia opłaty planistycznej jeżeli zaistnieją ku temu stosowne przesłanki. W rozpatrywanym przypadku - jak wykazano powyżej - zachodziła konieczność ustalenia opłaty planistycznej.
W kwestii natomiast przyjęcia do bazy nieruchomości stanowiących przedmiot obrotu w dacie odmiennej niż data określenia wartości należy podnieść, że brak jest możliwości odnalezienia nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny zbywanych dokładnie w tym samym czasie, w którym strony postępowania zbyły przedmiot wyceny. W związku z powyższym - w każdym z trzech stanów planistycznych - konieczne było poszerzenie okresu badania rynku przynajmniej o 2 lata przed datą określenia wartości. W analizie w pkt 7.2, 7.3 i 7.4 operatu szacunkowego z dnia podano szczegółowe uzasadnienie ewentualnego rozszerzenia okresu badania rynku. W przypadku wszystkich próbek reprezentatywnych wartość jednostkowa każdej z nieruchomości przyjętej do porównania została zaktualizowana na datę określenia wartości (tj. datę zbycia 13 września 2016 r.). Zresztą Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wydanych orzeczeniach nie zakwestionował rozszerzenia przez rzeczoznawcę majątkowego okresu analizy, jak również przyjęcia do bazy nieruchomości transakcji, dla których ich zbycie nastąpiło w okresie powyżej 2 lat od daty zbycia przedmiotu wyceny.
Organ zauważył też, że przedmiotowe nieruchomości 1, 2, 3 stanowią działki o charakterze inwestycyjnym, czego dowodem jest chociażby fakt, iż obecnie na przedmiotowych nieruchomościach trwa inwestycja związana z budową budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Ograniczenia możliwości lokalizacji zabudowy wynikające z niekorzystnego kształtu i/lub niewielkiej powierzchni nie uniemożliwiają zagospodarowania terenu, ponieważ nabywca może (przykładowo) wykupić również działki sąsiednie, jak miało to miejsce w przedmiotowej sprawie i ją zabudować w całości lub w części. Z uwagi na to, że w przeznaczeniu U25 oprócz możliwości lokowania zabudowy usługowej jest również możliwość lokowania zabudowy wielorodzinnej, rzeczoznawca majątkowy trafnie dobrał do wyceny bazę mieszaną tj. usługowo-mieszkaniową.
W odniesieniu natomiast do zagadnienia przyjęcia do bazy nieruchomości niepodobnych pod względem położenia, organ podkreślił, w ślad za autorem operatu szacunkowego, że w celu wyodrębnienia z lokalnego rynku nieruchomości podobnych, przeanalizowano w pierwszym etapie obręb 54 jedn. ewid. Nowa Huta, w którym znajdują się przedmiotowe działki. Jednakże, w wyniku braku transakcji nieruchomościami podobnymi, analizą objęto całą jednostkę ewidencyjną Nowa Huta. W związku z dalszym brakiem transakcji nieruchomościami spełniającymi walor podobieństwa, obszar rynku rozszerzono o sąsiednią jednostkę ewidencyjną - Podgórze, na tereny o zbliżonym potencjale gospodarczo-rozwojowym. Powyższe rozszerzenie rynku wynikało z konieczności odnalezienia nieruchomości spełniających walor podobieństwa do nieruchomości pierwotnej w zakresie powierzchni. Nieruchomość pierwotna charakteryzuje się nietypową wielkością (powierzchnia powyżej 1 ha). Takie nieruchomości sporadycznie są przedmiotem transakcji zawieranych w warunkach wolnorynkowych. Ewentualne rozbieżności wynikające z położenia nieruchomości pierwotnej i nieruchomości porównawczych zostały skorygowane w procesie szacowania cechą "Lokalizacja ogólna" i "Otoczenie i sąsiedztwo". Przywołana w piśmie strony postępowania z dn. 3 sierpnia 2021 r. transakcja dotycząca zbycia nieruchomości zlokalizowanej na terenie Nowej Huty została odrzucona z próbki reprezentatywnej z uwagi na zbycie przez syndyka (wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji); przedmiotem zbycia było prawo użytkowania wieczystego, w przypadku wycenianych nieruchomości przedmiotem wyceny było prawo własności; zbywana 6 listopada 2015 r. działka zabudowana była budynkiem hali magazynowej dwunawowej z częścią socjalną, budynkiem administracyjno-socjalnym, budynkiem diagnostyki, stacją trafo i budynkiem gospodarczym (brak podobieństwa do nieruchomości wycenianych); objęta zbyciem nieruchomość w momencie zbycia nie była objęta obowiązującym planem miejscowym, nie została wydana dla niej również ostateczna decyzja o warunkach zabudowy (brak podobieństwa do nieruchomości wycenianych). Kolegium stwierdziło, że zgodnie z art. 7, 77 § 1 i 80 kpa organ I instancji dokonał analizy i oceny całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszym postępowaniu, w tym operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 11 czerwca 2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. Ł. G., z uwzględnieniem wytycznych wynikających z wszystkich wyroków WSA wydanych w tej sprawie.
Po dokonaniu analizy operatu szacunkowego i jego ocenie jako dowodu w prowadzonym postępowaniu Kolegium podzieliło pogląd Organu I instancji, że nowy operat uczynił zadość wszystkim wytycznym zawartych w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.
W konsekwencji Kolegium utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
Z powyższymi decyzjami organów I i II instancji nie zgodził się F. M., który na przedmiotowe decyzje złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Zaskarżonym orzeczeniom skarżący zarzucił naruszenie prawa materialnego i procedury, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a w szczególności:
1. art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 poz. 741) poprzez jego błędne zastosowanie polegające na uznaniu, iż w przedmiotowej sprawie zachodzi związek przyczynowo-skutkowy między wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwalający ustalić opłatę w orzeczonej wysokości,
2. art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990) oraz § 3 ust. 2 i § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) poprzez ich błędne zastosowanie, a polegające na uznaniu, iż dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego, co do formy, treści i metod wyceny,
3. art. 77 § 1, art. 7 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania
administracyjnego (Dz.U. 2021 poz. 735 z późn. zm.), dalej jako; k.p.a. poprzez wybiórczą i dowolną ocenę dowodów zgromadzonych w prowadzonym postępowaniu, co w konsekwencji doprowadziło do nierozpoznania istoty zarzutów podnoszonych przez odwołującego się w toku postępowania.
Wobec podniesionych zarzutów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 02 grudnia 2021 r., oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 10 września 2021 r., oraz o zasądzenie kosztów postępowania.
W uzasadnieniu skargi skarżący streścił przebieg dotychczasowego postępowania, a nadto podniósł, iż materialno-prawną podstawę decyzji kolegium objętej niniejszą skargą stanowi art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 poz. 293). Zgodnie z tym przepisem: jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można nałożyć w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art 37 ust 4 ustawy) - pod warunkiem, że doszło do zbycia nieruchomości objętej planem przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art 36 ust 4 w zw. z art 37 ust 3 powyższej ustawy). Warunkiem nałożenia w drodze decyzji opłaty z art 36 ust 4 powyższej ustawy jest obiektywny (określony w operacie szacunkowym) wzrost wartości nieruchomości; a ów wzrost wartości nieruchomości musi nastąpić w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że dla ustalenia powyższej opłaty niezbędne jest wykazanie istnienia związku przyczynowego pomiędzy wzrostem rynkowej wartości nieruchomości a uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, związek ten winien być bezpośredni a wzrost wartości nieruchomości nie może wynikać z innych okoliczności. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości ustala się przez przyjęcie różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 powyższej ustawy).
Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity; Dz. U. z 2020 r. poz. 1990). Przyjmuje się, że podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia rzeczoznawcy. Opinia winna określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się , że organy administracji mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art 80 k.p.a. (tak m.in. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U, Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06, Lex nr 437627). Tymczasem uzasadnienie zaskarżonej decyzji dowodzi, że kolegium, podobnie zresztą jak organ nie dokonało prawidłowo oceny kluczowego dowodu, jakim jest w sprawie ustalenia renty planistycznej operat szacunkowy. Przede wszystkim operat podlega kontroli organu pod kątem przyjęcia do porównania odpowiedniej ilości transakcji miarodajnych ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji "nieruchomości podobnej" (art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami) oraz m.in. pod kątem dat transakcji odpowiadających założeniu ustawodawcy. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Będące przedmiotem wyceny nieruchomości zostały sprzedane w dniu 13 września 2016 r. Tymczasem jak wynika z akt sprawy oraz uzasadnienia zaskarżonej decyzji przedmiotem analizy porównawczej cen nieruchomości były 4 transakcje dokonane od października 2014 r. do października 2016 r. gdy chodzi o przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego z 2013 r. przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jego wykorzystania i 6 transakcji dokonanych w okresie lipiec 2013 r.- wrzesień 2016 r. gdy chodzi o przeznaczenie nieruchomości w nowym planie. W tym stanie w sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania, jak i przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. W sprawie doszło do naruszenia przepisów dotyczących postępowania dowodowego, a w konsekwencji do naruszenia zasady prawdy obiektywnej. Operat szacunkowy został ponownie błędnie sporządzony, gdyż zawiera on analiz operat szacunkowy został ponownie błędnie sporządzony, gdyż zawiera on analizę transakcji, a w konsekwencji wycenę nieruchomości na datę nieadekwatną do wskazań ustawodawcy. Renta planistyczna ma obrazować, przy uwzględnieniu określonej w uchwale rady gminy stawki procentowej, różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Wyceny nieruchomości według tych różnych stanów jej przeznaczenia dokonuje się poprzez porównanie transakcji mających miejsce w tym samym czasie, tj. w dacie transakcji sprzedaży ("dzień sprzedaży" - art. 37 ust. 1 zd. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Tylko tak dokonane porównanie może dać jednoznaczną odpowiedź na pytanie czy różnica w cenie nieruchomości ma bezpośredni i jedyny związek z działaniami podjętymi przez gminę w postaci uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego. Ów bezpośredni związek przyczynowy może być wykazany tylko poprzez porównanie transakcji dokonanych w zbliżonym okresie czasu, a nie na przestrzeni kilku lat. Dał temu wyraz ustawodawca wyraźnie stanowiąc, że opłatę planistyczną ustala się według wyceny dokonanej "na dzień jej sprzedaży". Oznacza to, że wysokość wzrostu wartości nieruchomości to różnica między wartością nieruchomości "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Dokonanie wyceny w tym samym czasie różnych nieruchomości pod względem ich przeznaczenia w planie miejscowym (czy różnych pod względem infrastruktury technicznej - jak to ma miejsce przy opłatach adiacenckich) ma na celu uniknięcie błędu w ocenie wynikającego z braku uwzględnienia generowanych przez czas wielu innych czynników wpływających na wartość nieruchomości, takich jak choćby hossa czy bessa na rynku nieruchomości, wzrost zamożności społeczeństwa, popyt, podaż, stan gospodarki czy migracja ludności albo obserwowany generalny wzrost cen nieruchomości. Na potrzeby renty planistycznej z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zgodnie z prawem winny być przyjęte do porównania transakcje według cen z daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia sprzed zmiany planu i transakcje według cen oraz daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości po zmianie planu. W konsekwencji - ustalając wysokość renty planistycznej w niniejszej sprawie należało porównać transakcje podobnych nieruchomości niezabudowanych z września 2016 r. oraz dokonane w tym samym czasie transakcje nieruchomości podobnych położonych na terenach zabudowy usługowej. Tymczasem do porównania przyjęto nieruchomości według cen transakcyjnych zarejestrowanych przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu. W sprawie doszło zatem do naruszenia przepisów postępowania, bo nie przeprowadzono odpowiadającego zasadom ustawowym postępowania dowodowego i w rezultacie przyjęto błędny operat szacunkowy jako podstawę ustalenia stawki opłaty planistycznej, a ostatecznie obok naruszenia przepisów postępowania skutkowało to naruszeniem art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak stwierdził NSA w wyroku z dnia 18 listopada 2016 r. (sygn. akt II OSK 344/15) - gdy chodzi o daty możliwych do porównania transakcji – przez analogię należy stosować tu art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy. Skoro w sprawie wycena dokonana jest na datę wsteczną - tu konkretnie na 13 września 2016 r. - to do wyceny winny być przyjęte jako porównawcze transakcje oscylujące datą w granicach roku od daty, na jaką nieruchomość jest wyceniana.
Rzeczoznawca majątkowy w przedmiotowej sprawie dokonał niewłaściwego doboru nieruchomości do porównania z przedmiotowymi nieruchomościami. Nieruchomość podobna (według art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami) to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zatem przede wszystkim dla tej wyceny konieczne jest zdefiniowanie nieruchomości wycenianej, aby ona stanowiła wzorzec, do którego dobiera się nieruchomości podobne. Pierwsza trudność, z którą biegły musiał się zmierzyć jest taka, że przedmiotem sprzedaży była część nieruchomości pierwotnej, zatem biegły musiał tak dobrać metodę wyceny, aby fakt podziału nieruchomości nie miał żadnego wpływu na wartość tej nieruchomości. Musiał bowiem ustalić wyłącznie skutek wywołany uchwaleniem planu miejscowego. W ocenie skarżącego biegły nie udźwignął tego obowiązku. Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym biegły powinien uwzględnić przeznaczenie terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego w tym rozumieniu nie należy rozumieć jako kategorię zupełnie oderwaną od zagadnień planistycznych. Zatem to, że nieruchomość była niezabudowana i niezagospodarowana, nie oznacza, iż jej wartość na wolnym rynku nieruchomości jest niska. W pojęciu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości chodzi wszakże o uchwycenie rodzaju zagospodarowania przestrzennego, nie zaś indywidualnych decyzji właścicielskich. Nieruchomość objęta planem miejscowym również może być niezagospodarowana w tym rozumieniu, że pozostaje poza obszarem zindywidualizowanych zamierzeń inwestycyjno-budowlanych. W tym kontekście nie jest wiadome jaki sposób faktycznego zagospodarowania biegły przyjął dla nieruchomości pierwotnej. Analizując zestawienie cen rynkowych nieruchomości porównawczych (strona 95 operatu) uznać można, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i brak zagospodarowania są cechami wiodącymi tych nieruchomości. Brak wyjaśnienia jaka była przyczyna, dla których takie cechy noszą nieruchomości uznane jako podobne do wycenianej. Analiza położenia nieruchomości przyjętych jako podobne wskazuje, że leżą one na jednym obszarze, kilkanaście kilometrów oddalonym od wycenianej nieruchomości. Ewidentnie nieruchomości te mają pomiędzy sobą cechy podobne, ale zupełnie nie jest wiadome dlaczego tylko te nieruchomości mają być uznane jako reprezentatywne dla rynku nieruchomości podobnych do wycenianej. W ocenie skarżącego brak jest wyjaśnienia dlaczego akurat ten obszar był przedmiotem zainteresowania biegłego. Wyjaśnienie tej kwestii jest niezwykle istotne, albowiem dla przykładu skarżący podaje, że Prezydent Miasta Krakowa w ostatecznej decyzji z dnia 17 października 2018 r. analizował wpływ uchwalenia planu miejscowego Płaszów-Rybitwy na wartość nieruchomości położonej na tym obszarze, a analiza obejmowała transakcje zawarte w okresie od czerwca 2011 r. do kwietnia 2014 r. Na tej podstawie ustalił, że przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania wycenianej nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego (wobec braku wcześniejszegoplanu) określona była na poziomie 179,50 zł za 1 m2 po uchwaleniu planu wartość ta była na poziomie 191,44 zł za 1 m2.
Skarżący ma oczywiście świadomość braku możliwości bezkrytycznego przenoszenia wartości i innych danych zawartych w powołanej decyzji do niniejszej sprawy, niemniej zauważa, że w decyzji dotyczącej renty planistycznej ten sam organ - Prezydent Miasta Krakowa już na dzień 16 kwietnia 2014 r. przyjął, że na terenie dzielnicy Podgórze niezagospodarowane nieruchomości o powierzchni ok. 0,8 ha nieobjęte żadnymi ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, dla których nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, warte była blisko dwukrotnie więcej, aniżeli w niniejszej sprawie ustalona przez biegłego wartość nieruchomości pierwotnej o pow. 1, 31 ha. Przy znanej powszechnie tendencji wzrostu wartości nieruchomości z powodu upływu czasu nie jest prawdopodobne, aby w okresie późniejszym (od lipca 2015 r. do kwietnia 2016 r.) nieruchomości o podobnych parametrach miały zdecydowanie niższą wartość niż wcześniej. Przywołanie tego argumentu następuje w celu wykazania niezrozumiałej metodologii doboru nieruchomości podobnej nieruchomości pierwotnej przez biegłego, jeżeli bowiem nie jest jasno wyjaśniona przyczyna dlaczego dokładnie te nieruchomości biegły uznał jako podobne, to skarżący zarzuca, że dobór ten jest przypadkowy i nie reprezentatywny.
Skarżący zarzucił, że niedopuszczalne jest, aby biegły do porównania z wycenianą przyjmował nieruchomości położone na obszarze dzielnicy Nowa Huta i Podgórze, a już zwłaszcza niedopuszczalne jest niekonsekwentne porównywanie nieruchomości wycenianej z nieruchomościami położonymi w różnych dzielnicach (raz biegły porównuje w nieruchomościami położonymi w dzielnicy Nowa Huta, innym razem z nieruchomościami położonymi w dzielnicy Podgórze). Ceny na obszarze dzielnicy Podgórze znacznie przewyższają poziom cen w obszarze Nowej Huty. Podgórze to bardzo popularna i pożądana dawna dzielnica miasta, na której koncentruje się ok. połowy wszystkich krakowskich inwestycji. Odwrotnie niż w Nowej Hucie gdzie realizuje się ich tylko kilka procent. Zatem za niemiarodajne należy uznać zestawianie ze sobą nieruchomości z tak różnych (chociażby pod względem inwestycyjnym) obszarów. Powyższe jest wyraźnie sprzeczne z art. 4 ust. 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami w odniesieniu do podobieństwa położenia. Gdyby prawdą zatem było, że biegły nie ustalił transakcji na obszarze w sąsiedztwie nieruchomości pierwotnej i sięgnął do zbioru nieruchomość w Podgórzu, to powinien uczynić to w szerszym kontekście. Tymczasem w tej sprawie biegły skupił się na jednym obszarze dzielnicy Podgórze, który nie cechuje się identycznością z obszarem położenia oszacowanej nieruchomości. Biegły w każdym razie nie wykazał, że tylko obszar okolic Bieżanowa jest porównywalny do okolic Czyżyn. Zgodnie ze stanowiskiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, rzeczoznawca przedstawiając przyjęte do porównania nieruchomości powinien podać argumentację wskazującą na właściwy dobór tych nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące te nieruchomości, szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisanej określonym cechom. Podobieństwo przyjętych do zbioru nieruchomości nie może bowiem budzić wątpliwości, a strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane w operacie nieruchomości rzeczywiście są podobne. Dlatego też konieczne jest opisanie nieruchomości uznanych za podobne w taki sposób, aby możliwe było ich zidentyfikowanie (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 5 grudnia 2019 r., sygn. akt II SA/Po 512/19). Warunków tych w zakresie opisywanym powyżej biegły w sporządzonym operacie nie spełnił. Podobnie skarżący zarzuca nietrafny dobór nieruchomości podobnych do wycenianej według stanu po uchwalaniu planu miejscowego. W kwestii podobnego przeznaczenia, w tym wypadku wyceny nieruchomości 1 wymóg podobieństwa nie został spełniony, gdyż tylko jedna nieruchomość (C6) przyjęta do porównań miała podobne przeznaczenie do terenu szacowanego tj. zabudowa usługowa. Pozostałe pięć nieruchomości jako podstawowe przeznaczenie miały budownictwo mieszkaniowe, co znacznie wpływa na ceny takich terenów i w konsekwencji doprowadziło do zawyżenia wartości wyceny. Nie można przyjmować do wyceny innego przeznaczenia, a następnie korygować go poprawkami. Przepis mówi wyraźnie, że nieruchomości mają mieć podobne przeznaczenie w sensie przeznaczenia głównego. Nie można zatem porównywać terenów usługowych z terenami mieszkaniowymi. Autor opracowania błędnie założył, że plan miejscowy dopuszcza na przedmiotowych nieruchomościach lokalizację i funkcjonowanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych, podczas gdy możliwa jest na tym obszarze jedynie zabudowa biurowo-usługowa. Plan miejscowy dla terenu oznaczonego symbolem U25 ustala przeznaczenie podstawowe (zabudowa usługowa, budynki administracyjne i biurowe) oraz uzupełniające pod zieleń urządzoną. W drodze wyjątku od powyższej reguły plan dopuszcza w granicach terenu U25 lokalizację i funkcjonowanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych, ale wyłącznie w jego zachodniej części, w sąsiedztwie drogi publicznej KDD. Powyższe przepisy należy interpretować w sposób zawężający, analogicznie do interpretowania wyjątków, zgodnie z paremią: exceptiones non sunt extendendae - wyjątków nie należy interpretować rozszerzająco. W tym miejscu należy podkreślić, że działki ewidencyjne nr [...], [...], [...] (nieruchomość 1), [...] (nieruchomość 2), obr 54, jedn. ewid. Nowa Huta nie leżą w sąsiedztwie drogi publicznej KDD (od drogi KDD oddzielają je działki [...] i [...]), a jedynie działka [...] (nieruchomość 3) spełnia powyższy warunek (graniczy z drogą KDD i leży w zachodniej części obszaru U25). Ze względu jednak na niewielką powierzchnię nieruchomości nr [...] (0,0587 ha) oraz fakt, że tylko 51% jej powierzchni (0,0299 ha) znajduje się w obszarze U25 zabudowa jej budynkiem wielorodzinnym jest w praktyce niemożliwa. Bezspornie podkreślenia wymaga również okoliczność związana z nieruchomością nr [...]. Ze względu na szerokość działki ewid. nr [...] (tylko 17 m), jej zabudowa budynkiem wielorodzinnym również nie jest możliwa. Należy zatem podkreślić, że prawidłowa interpretacja przepisów planu miejscowego w odniesieniu do nieruchomości 1 (działek ewidencyjnych nr [...], [...], [...]) oraz nieruchomości 2 (dz. ewid. nr [...]) wyklucza jakąkolwiek zabudowę mieszkalną wielorodzinną, a na nieruchomości [...] (działka nr [...]) funkcja ta nie może zostać w praktyce zrealizowana. Poprzez błędną interpretację zapisów planu autor opracowania dokonał niewłaściwego doboru nieruchomości porównawczych (przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną wielorodzinną), co miało niewątpliwie wpływ na uzasadnienie końcowego wyniku wyceny. Wyjaśnienia prezentowane przez rzeczoznawcę majątkowego, w myśl których: "(...) ograniczenia możliwości lokalizacji zabudowy wynikające z niekorzystnego kształtu i/lub niewielkiej powierzchni nie uniemożliwiają zagospodarowania terenu, ponieważ nabywca może (przykładowo) wykupić również działki sąsiednie, jak miało to miejsce w przedmiotowej sprawie i ją zabudować w całości lub w części. Nabywca może też wykorzystać teren jako zaplecze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (np. pod parkingi) stanowią przykład nieuzasadnionego wykroczenia przez rzeczoznawcę poza zakres swoich kompetencji, jak również poza cel sporządzanej wyceny. Z uwagi na fakt, że operat szacunkowy stanowi kluczowy dowód dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, szczególnie ważnym jest, aby opracowanie odzwierciedlało faktyczne wartości nieruchomości, a nie hipotetyczne założenia względem potencjalnie utworzonego obszaru (wskutek działań inwestycyjnych polegających przykładowo na zakupie gruntów sąsiednich) i jego ewentualnej wartości. Nie jest uprawnione, aby rzeczoznawca teoretyzował w przedmiocie opiniowanej nieruchomości zwłaszcza w sytuacji, gdy przedmiot podlegający wycenie winien być jednoznacznie określony i zdefiniowany. Nie bez znaczenia jest, że zastosowanie tego rodzaju interpretacji przez rzeczoznawcę prowadzi w efekcie do nieuzasadnionego nadawania nieruchomości cech, których nie posiada, a tym samym oszacowania jej wartości w sposób niezobiektywizowany. Podkreślenia wymaga fakt, że celem opinii w żadnym zakresie nie była ocena potencjału ewentualnie nowoutworzonych obszarów gruntów, a rzetelna wycena konkretnych, istniejących nieruchomości, stanowiących przedmiot zbycia. Sumą powyższego w realiach niniejszej sprawy niewątpliwie doszło do nieprawidłowego oszacowania wartości nieruchomości i wygenerowania nieuprawnionej wysokości opłaty z tytułu renty planistycznej. Co istotne kolegium powiela stanowisko biegłego i w sposób nieuzasadniony twierdzi, że: "Ograniczenia możliwości lokalizacji zabudowy wynikające z niekorzystnego kształtu i/lub niewielkiej powierzchni nie uniemożliwiają zagospodarowania terenu, ponieważ nabywca może (przykładowo) wykupić również działki sąsiednie, jak miało to miejsce w przedmiotowej sprawie i ją zabudować w całości lub w części." Tego rodzaju ocena Kolegium powinna dyskwalifikować zaskarżoną decyzję jako opartą na nieuprawnionych założeniach.
Niezależnie od powyższych zarzutów skarżący zwrócił uwagę, że nie jest prawdopodobne, aby na skutek uchwalenia planu miejscowego doszło do powstania tak dużej różnicy pomiędzy wartością nieruchomości według stanu sprzed uchwalenia planu i po uchwaleniu tego planu miejscowego. Tak duże różnice spotyka się w tych przypadkach, kiedy następuje zasadnicza różnica w dopuszczonym sposobie zagospodarowania, a zatem najczęściej w tych przypadkach, kiedy zmieniono istotnie dopuszczalność i parametry zabudowy (np. na obszarach dotychczas wykluczających zabudowę, zabudowę dopuszczono). Nie spotyka się takich również w tych przypadkach, gdy przed uchwaleniem planu miejscowego dopuszczającym zabudowę komercyjno-mieszkaniową, teren z takiej zabudowy nie był wykluczony (wymagane było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy). Taki przypadek odzwierciedla niniejsza sprawa.
Zgodnie z miejscowym planem szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łeg w Krakowie obowiązującym do dnia 01 stycznia 2003 r. szacowane nieruchomości znajdowały się na terenach oznaczonych jako [...] o podstawowym przeznaczeniu pod tereny mieszkaniowe jednorodzinne o wysokiej intensywności oraz dopuszczających prowadzenie usług wbudowanych o charakterze nieuciążliwym. Po utracie mocy obowiązującej w/w planu teren nie został zainwestowany w inny sposób. Nadto w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Miasta Krakowa teren ten nie został wykluczony z zabudowy. Ponownie w tym kontekście skarżący odwołuje się do powołanej wyżej decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 17 października 2018 r. w sprawie ustalenia renty planistycznej, której przedmiotem była sytuacja zbliżona do objętej niniejszą sprawą. W tamtej sprawie organ ustalił, że różnica pomiędzy wartością nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego w porównaniu ze stanem sprzed uchwalenia tego planu wynosiła mniej niż 10%. Nawet jeżeli przyjąć, że wartość ta jest zaniżona i nieuniwersalna, to nie można uznać za zrozumiały wzrost na poziomie określonym przez ten sam organ w tej sprawie, który na przykładzie nieruchomości 1 opiewa na blisko 250%. Zdaniem skarżącego skutek decyzji planistycznych (uchwalenie planu miejscowego) jako jedyny i wyizolowany od innych czynników nie wpływa w tak istotny sposób na wzrost wartości nieruchomości jak usiłuje przedstawić to kolegium w zaskarżonej decyzji. Zdaniem skarżącego za uzasadnione należy uznać twierdzenie, że zważywszy na realia przedmiotowej sprawy biegły przy sporządzaniu operatu szacunkowego nieprawidłowo uwzględnił czynnik w postaci ogólnego rozwoju danych terenów i wzrostu prowadzonych w danym obszarze inwestycji na zmianę cen nieruchomości. Bowiem o ile powyższy czynnik rzeczywiście warunkuje wahania cen w obrocie nieruchomościami, to nie znajdzie on zastosowania przy sporządzaniu wyceny nieruchomości w niniejszym postępowaniu, a to ze względu na fakt, że w tej konkretnej sprawie ewentualne zmiany wartości nieruchomości 1, 2, oraz 3 winny być skutkiem wyłącznie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i na tej okoliczności prawidłowo sporządzona wycena powinna się koncentrować. Inne czynniki warunkujące wahania cen szacowanych nieruchomości pomimo, że poprawne, to pozostają nieadekwatne do potrzeb opracowania sporządzanego w związku z toczącym się postępowaniem. Skarżący pragnie podkreślić, że w niniejszej sprawie szczególnie ważnym jest, aby biegły dokonujący oszacowania nieruchomości w pierwszej kolejności rzetelnie scharakteryzował przedmiot wyceny, a następnie precyzyjnie określił jej cel. Powyższe jest niezmiernie ważne, gdyż stanowi to determinant prawidłowego sporządzenia wyceny dla potrzeb konkretnego postępowania, które w niniejszej sprawie dotyczy ustalenia obowiązku skarżącego w przedmiocie poniesienia kosztów z tytułu renty planistycznej. Nie ulega wątpliwości, że przy okazji ustalania przedmiotu wyceny, biegły rzeczoznawca winien zważyć, iż oszacowanie ma dotyczyć konkretnego fragmentu gruntu (przedmiot wyceny zindywidualizowany parametrami) i dopiero wtedy podjąć się dalszej analizy oraz sporządzić jego wycenę. Biegły nie szacuje obszaru, ani większych kompleksów nieruchomości, bowiem szacuje wyłącznie daną nieruchomość z obowiązkiem wyizolowania jej od sąsiedztwa. Dlatego skarżący zarzuca, że biegły w sposób nieuprawniony dokonał oceny możliwości inwestycyjnych szacowanych nieruchomości, wskazując, że obecnie na obszarze nieruchomości 1, 2, 3 trwa inwestycja związana z posadowieniem osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Bowiem skarżący ponownie podkreśla, że fakt aktualnie trwających inwestycji pozostaje bez związku dla dokonania wyceny na potrzeby niniejszego postępowania chociażby z tego względu, iż w/w zamierzenie inwestycyjne objęło swym zasięgiem w/w nieruchomości w sposób całościowy. Innymi słowy w/w inwestycja nie mogłaby zostać zrealizowana, gdyby inwestor nie dysponował jednocześnie wszystkimi trzema nieruchomościami. Istotne jest również to, że sama okoliczność usytuowania danej nieruchomości w ramach obszaru miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu przykładowo pod zabudowę usługową, nie implikuje jeszcze możliwości zrealizowania tego rodzaju zamierzenia inwestycyjnego. Bowiem oprócz samego przeznaczenia gruntu pod dany rodzaj zabudowy, niezwykle ważne są także parametry danej nieruchomości i występujące w jej otoczeniu ograniczenia prawne oraz faktyczne. Zatem skarżący wskazuje, że twierdzenie biegłego zawarte w treści sporządzonego operatu szacunkowego z dnia 11 czerwca 2021 r., w myśl którego trwająca inwestycja na w/w nieruchomościach: "potwierdza fakt, że wraz z wejściem w życie planu miejscowego "Czyżyny-Łęg"' wzrosty możliwości inwestycyjne przedmiotowych nieruchomości w porównaniu do możliwości wynikających z ustaleń miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego os. Czyżyny-Łęg w Krakowie obowiązującego do 1 stycznia 2003 r." jest nieuprawnione dla celów sporządzanej wyceny.
W niniejszej sprawie nie należy zdaniem skarżącego tracić z pola widzenia, że operat szacunkowy z dnia 10 października 2019 roku, którego wadliwość została potwierdzona między innymi prawomocnymi wyrokami Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 05 listopada 2020 r. sygn. akt II SA/Kr 977/20, z dnia 13 listopada 2020 r. sygn. akt II SA/Kr 973/20 i z dnia 15 grudnia 2020 r. sygn. akt II SA/Kr 972/20, został sporządzony przez tego samego rzeczoznawcę, który następnie dokonał oszacowania w opracowaniu z dnia 11 czerwca 2021 r. Podkreślenia wymaga również fakt, że końcowa wartość wyceny nieruchomości zarówno w operacie szacunkowym z dnia 10 października 2019 r. jak i w operacie szacunkowym z dnia 11 czerwca 2021 r. różni się nieznacznie, co z kolei poddaje w wątpliwość rzetelność sporządzonej wyceny w kontekście art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., w myśl którego biegły jest zobowiązany do wykonywania czynności przy sporządzaniu operatu szacunkowego ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Zważyć należy, że w konsekwencji wydania wspomnianych orzeczeń sądowych w ramach operatu szacunkowego z dnia 11 czerwca 2021 roku doszło do diametralnej zmiany przedmiotu podlegającego ocenie (oszacowanie wartości niezależnych nieruchomości, a nie ich kompleksu]. Zatem powyższe uzasadnia twierdzenie, że wynik nowopowstałej wyceny winien się wyraźnie różnić od wyniku zawartego w wadliwym operacie, ale tak nie jest i przyczyna tego jest zupełnie niewyjaśniona przez kolegium w zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu zaskarżanej decyzji nie sposób również odnaleźć umotywowania powodów, dla których powołany został ten sam biegły rzeczoznawca do sporządzenia nowego operatu szacunkowego, co istotne według zupełnie innych wytycznych. Tym samym doszło również do naruszenia zasady przekonywania stron zawartej w art. 11 k.p.a., w myśl której organy administracji publicznej powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy, aby w ten sposób w miarę możności doprowadzić do wykonania przez strony decyzji bez potrzeby stosowania środków przymusu.
Operat jest opinią biegłego, a zatem dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. podlega ocenie jak każdy dowód. Zgodnie z art. 80 k.p.a. organy administracji publicznej mają prawo do swobodnej oceny dowodów, jednak uznanie opinii biegłego (rzeczoznawcy majątkowego] za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie poprzez ogólne wskazanie, że jest ona prawidłowa stanowi naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 w związku z art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 11 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Skarżący wskazuje również, że tylko operat szacunkowy spełniający zarówno warunki formalne, jak i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 25 stycznia 2018 r., sygn. akt: I SA/Go 474/17).
Niedostrzeżenie wszystkich powołanych wyżej okoliczności przez Kolegium w zaskarżonej niniejszą skargą decyzji należy uznać jako naruszenie art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a i art. 80 k.p.a. Wybiórczość materiału dowodowego i dowolność jego oceny jest tak daleka, że skarżący twierdzi, iż kolegium nie rozpoznało istoty jego zarzutów. Analiza treści sporządzonego uzasadnienia zaskarżonej decyzji uprawnia twierdzenie, że w istocie kolegium nie przeprowadziło postępowania dowodowego, które uprawniałoby do przyjęcia stanowiska jakie zostało zaprezentowane w sentencji zaskarżonej decyzji. Podkreśla się, że kolegium nie ustaliło w toku prowadzonego postępowania jaki skutek dla rzeczywistej wartości nieruchomości objętych niniejszym postępowaniem miało uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem w ocenie skarżącego będący podstawą zaskarżonej decyzji operat szacunkowy w dalszym ciągu nie odzwierciedla rzeczywistych wartości opiniowanych nieruchomości. Zatem kolegium nie miało usprawiedliwionych podstaw do wnioskowania, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało rzeczywisty wzrost ich wartości. Podkreślania wymaga, że skarżący nie przesądza, iż do zmian wartości szacowanych nieruchomości w ogóle nie doszło, jednakże wskazuje na brak podstaw do przyjęcia na tym etapie postępowania, w jakim wymiarze zmiany tych cen miałyby nastąpić.
Skarżący podniósł również, że zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. uzasadnienie faktyczne decyzji zawiera w szczególności wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Uzasadnienie faktyczne i prawne jest ważnym elementem decyzji, bowiem przedstawia tok rozumowania organu, który doprowadził do wydanego rozstrzygnięcia. Prawidłowo zredagowane uzasadnienie wymaga logicznego i czytelnego przedstawienia przez organ swojego stanowiska. Poprawne pod względem merytorycznym uzasadnienie ma kluczowe znaczenie dla realizacji zasady przekonywania wyrażonej w art. 11 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem organ administracji jest zobowiązany do wyjaśnienia stronom zasadności przesłanek, którymi kierował się przy załatwieniu sprawy, aby w miarę możliwości doprowadzić do wykonania decyzji bez stosowania środków przymusu. Istotą tej zasady jest to, by każdy uczestnik postępowania był przekonany, że bierze udział w rzetelnie prowadzonym procesie, i że jeżeli zapadło negatywne rozstrzygnięcie, to przyczyną tego są istotne powody (tak: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 14 września 2021 r., sygn. akt I SA/Gd 434/21, por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 1994 r., sygn. akt III ARN 2/94). W treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji próżno szukać efektów prowadzonego toku rozumowania organu, który doprowadził do wydanego rozstrzygnięcia, a w szczególności brak w nim jednoznacznego wskazania faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Co w szczególności uwidoczniło się w braku własnej, poczynionej przez kolegium analizy poprawności sporządzonej wyceny. Sumą powyższego jest konstatacja, że kolegium nie dopełniło prawem przewidzianych obowiązków, w tym nie podołał obowiązkowi zawartemu w art. 107§3k.p.a.
W ocenie skarżącego , biorąc pod uwagę powyższe, należy uznać, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 02 grudnia 2021 r., znak [...] oraz poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 10 września 2021 r. nr [...] znak: [...] są nieprawidłowe, przez co winny być wyeliminowane z obrotu prawnego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.
Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2167) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm., dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy nie zachodzą przesłanki do stwierdzenia nieważności zaskarżonego aktu, a także czy przy jego wydawaniu nie doszło do naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy albo naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.
Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wyżej wskazanymi kryteriami, należało uznać, że nie zachodzą podstawy do pozbawienia jej mocy wiążącej.
Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowią art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm., dalej "u.p.z.p."). Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak wynika z art. 37 ust. 4 u.p.z.p., do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 stosuje się odpowiednio przepis ust. 3, zgodnie z którym roszczenia (...) można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W myśl art. 37 ust. 6 u.p.z.p. wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Nadto zgodnie z art. 37 ust. 7 u.p.z.p. właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4. Stosownie natomiast do art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Artykuł 87 ust. 3a stanowi zaś, co następuje: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r." Dopełnieniem szeroko rozumianej determinanty prawnej rozstrzygnięcia są postanowienia § 77 uchwały Nr LXXX/1219/13 Rady Miasta Krakowa z dnia 28 sierpnia 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszary "Czyżyny – Łęg", z których wynika, że stawka procentowa, służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętych planem, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., wynosi 30 %.
Wynikająca z powołanych przepisów norma prawna została przez organy administracji na użytek niniejszej sprawy zrekonstruowana prawidłowo. Nie budzą również wątpliwości i w istocie jawią się jako bezsporne ustalenia faktyczne dotyczące samego zbycia przedmiotowej nieruchomości oraz dotyczące kwestii temporalnych, w tym wszczęcia postępowania przed upływem terminu pięcioletniego. Sporna pozostawała przede wszystkim jedna przesłanka ustalenia przedmiotowej opłaty i określenia jej wysokości – przesłanka wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia "nowego" miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ weryfikacja tej przesłanki wymaga wiedzy specjalnej i następuje na podstawie operatu szacunkowego, kluczowe znaczenie miał ten dowód i jego ocena. Operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ administracji nie jest związany opinią rzeczoznawcy majątkowego, która każdorazowo podlega swobodnej ocenie co do jej wiarygodności i mocy dowodowej. Organ generalnie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, niemniej jednak obowiązany jest dokonać oceny tego dowodu i – w razie powstania uzasadnionych wątpliwości – podjąć stosowne działania zmierzające do ich usunięcia (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 12 grudnia 2018 r., II SA/Kr 1250/18, CBOSA oraz powołane tam orzecznictwo).
W niniejszej sprawie, zdaniem Sądu, rzeczoznawca majątkowy zastosował się do wszystkich uwag zaprezentowanych przez Sąd Administracyjny rozpoznający po raz pierwszy przedmiotową sprawę ( wyrok z 13.11.2020r. sygn. akt II SA Kr 973/20) i tym samym sporządził operat szacunkowy wolny od nieprawidłowości i wad, które dostrzeżono w pierwotnym operacie szacunkowym z dnia10 października 2019r. Opis i analiza sporządzonego na użytek niniejszego postępowania operatu szacunkowego została przeprowadzona przez organy administracyjne obu instancji, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniach decyzji tychże organów, które to decyzje i ich uzasadnienia zostały przytoczone szeroko we wstępnej części niniejszego uzasadnienia. Ponowne cytowanie uzasadnień decyzji administracyjnych, bądź powtarzanie zawartych tam argumentów - jest zbędnym. Sąd z jednej strony dokonując formalnej oceny sporządzonych uzasadnień zaskarżonych decyzji stwierdza, iż uzasadnienia decyzji obu instancji spełniają wymogi nakreślone w art. 107 par. 3 k.p.a. Organy szczegółowo i szeroko przedstawiły tak poprawne podstawy prawne wydanych decyzji jak i podstawy faktyczne, które zdecydowały o wydanym rozstrzygnięciu. W tym przedstawiona została również szczegółowa analiza operatu szacunkowego, który pozwolił na wycenę nieruchomości, i który był podstawą ustalenia właściwej wysokości renty planistycznej w przedmiotowej sprawie. Z drugiej strony Sąd dokonał oceny zaskarżonej decyzji pod względem merytorycznym, i w tym zakresie w pełni podziela wnioski i argumentację organów przedstawioną w uzasadnieniach ich decyzji - w tym również w zakresie oceny poprawności i prawidłowości opinii biegłego. Sąd w całości podziela w powyższym zakresie argumenty i wioski poczynione przez organ, i przyjmuje jej jako własne.
Przeprowadzone w sprawie postępowanie w sposób jednoznaczny wykazało, iż na skutek ustalenia nowego planu miejscowego wzrosła wartość nieruchomości będących przedmiotem niniejszego postępowania, na co w sposób jednoznaczny wskazuje wycena rzeczoznawcy majątkowego sporządzona na użytek niniejszego postępowania. To właśnie ów operat szacunkowy z dnia 11 czerwca 2021r. sporządzony przez biegłego Ł. G. stał się w przeważającej części przedmiotem zarzutów skargi złożonej do tut. Sądu. W istocie skarga jest polemiką z ustaleniami i wnioskami wywiedzionymi przez biegłego w przedmiotowej opinii. Do opinii tej szczegółowo - jak już wyżej wskazano - odniosły się organy w uzasadnieniach swoich decyzji. Sąd stanowiska organów w powyższym zakresie w pełni podziela. Rozwijając powyższe jedynie tytułem zaakcentowania podkreślić należy, iż operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego Ł. G. z dnia 11 czerwca 2021r. zawiera - zgodnie z wymogami § 55 ust 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) - informacje niezbędne i konieczne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Operat ten zwiera również wszystkie elementy określone § 55 cytowanego wyżej rozporządzenia. Podnieść należy, iż opinia zawiera szczegółowy i dokładny opis wycenianej nieruchomości. Dane dotyczące szacowanej nieruchomości odnoszą się do wszystkich istotnych z punktu widzenia wyceny cech i parametrów wycenianej nieruchomości.
Dla ustalenia wartości wycenianej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjął właściwą próbkę reprezentatywną nieruchomości położonych w tej samej gminie, w niedalekiej odległości od wycenianej nieruchomości, oraz o podobnym przeznaczeniu. Oczywistym jest , że wszystkie nieruchomości przyjęte jako próbka reprezentatywna nie mogą być identyczne jak wyceniana, gdyż każda z nieruchomości posiada indywidualne cechy, niemniej jednak różnice te nie dyskwalifikują przyjętych do porównania nieruchomości, a ponadto zostały skorygowane zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości.
Wybór metody wyceny – biegły przyjął metodę porównywania parami mieszczącą się w podejściu porównawczym – jest jedną z przewidzianych przepisami prawa metod wyceny. Wybór właściwej metody adekwatnej dla danej wyceny jest decyzją biegłego rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 154 ust 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z kolei jak wynika z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W świetle powyższych regulacji wobec faktu, iż rzeczoznawca majątkowy dysponował dostateczną ilością transakcji obrotu nieruchomościami dokonanych w przedmiotowym obszarze wybór metody porównania parami jest wyborem słusznym i uzasadnionym w realiach niniejszej sprawy.
Podsumowując zatem ocenę operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie wskazać należy, że opinia ta została sporządzona w należyty sposób, zgodnie z wymogami prawa. Biegły szczegółowo i precyzyjnie wyjaśnił, jakie okoliczności wziął pod uwagę, dokonując wyceny wartości nieruchomości. Wycena została poprzedzona ustaleniem przez biegłego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości na daty wyceny. Przy szacowaniu nieruchomości biegły, stosownie do art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U.2020.65), określił wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, wyjaśniając wyczerpująco i zrozumiale wybór wskazanego podejścia przy szacowaniu nieruchomości. Wycena nieruchomości zawarta w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego poparta jest rzeczowym i wyczerpującym uzasadnieniem, zawierającym dokładny opis wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę lokalnego rynku nieruchomości, wykaz transakcji nieruchomości podobnych, na których oparto analizę, a także ocenę wag cech rynkowych.
Podkreślenia nadto wymaga, iż stosownie do art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze wyceny nieruchomości polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu wskazanej metody nie polega zatem na odnalezieniu przez biegłego transakcji identycznej do dotyczącej wycenianej nieruchomości, lecz na doborze większej ilości nieruchomości porównawczych o podobnych cechach do nieruchomości wycenianej, a następnie skorygowaniu uzyskanych cen ze względu na cechy różniące nieruchomość wycenianą oraz nieruchomości podobne. Działanie biegłego polegające na analizie wielu transakcji nieruchomościami Gminie Kraków, wyborze spośród tych transakcji do porównania nieruchomości z bliskiego sąsiedztwa wycenianej nieruchomości, nieruchomości o zbliżonych cechach do nieruchomości wycenianej, a następnie skorygowaniu w oparciu o odpowiednie współczynniki wszelkich różnic w zakresie poszczególnych cech nieruchomości wycenianej i podobnych, ocenić trzeba jako w pełni prawidłowe z perspektywy podejścia porównawczego wyceny nieruchomości. Pamiętać należy, iż zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Biegły jako osoba dysponująca wiedzą i doświadczeniem w przedmiocie wyceny nieruchomości posiada przy tym niezbędne kompetencje do wyważenia, jakie cechy konkretnej wycenianej nieruchomości powinny decydować o doborze nieruchomości podobnych. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zarazem przedstawienie w opinii przyczyn doboru określonych nieruchomości podobnych, celem umożliwienia stronom, organom a następnie sądowi przeprowadzenia kontroli prawidłowości zastosowanej przez biegłego metodologii. W ocenie Sądu biegły wywiązał się z przytoczonych obowiązków, gdyż wyjaśnił w sporządzonej opinii jasno i zrozumiale kryteria decydujące o doborze nieruchomości podobnych. W konsekwencji Sąd nie znalazł podstaw do podważenia sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. operatu szacunkowego z 11.06.2021r. a zarzuty kierowane pod adresem w/w operatu, są niezasadne.
W konsekwencji niezasadnym jest również zarzut skarżącego polegający na naruszeniu "art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 póz. 741) poprzez jego błędne zastosowanie polegające na uznaniu, iż w przedmiotowej sprawie zachodzi związek przyczynowo-skutkowy między wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego pozwalający ustalić opłatę w orzeczonej wysokości". Jak bowiem jednoznacznie wynika z dokonanej poprawnie wyceny - wartość nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu wzrosła, a ustalenie opłaty będącej procentową częścią wzrostu wartości nieruchomości jest pochodną wzrostu wartości tej nieruchomości. Wartości te odniesiono do wielkości udziałów skarżącego w przedmiotowych nieruchomościach i w konsekwencji w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami prawa naliczono wysokość renty planistycznej.
Z wymienionych przyczyn, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w wyroku.