II SA/Kr 1367/22

II SA/Kr 1367/22 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2023-01-30
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-11-23
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Małgorzata Łoboz /sprawozdawca/
Monika Niedźwiedź /przewodniczący/
Paweł Darmoń
Symbol z opisem
6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Sygn. powiązane
II OZ 664/23 - Postanowienie NSA z 2023-11-21
II OZ 665/23 - Postanowienie NSA z 2023-11-21
Skarżony organ
Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2003 nr 207 poz 2016
art. 3 pkt 7 i 7a i art. 51 ust. 1 pkt 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.  - Prawo budowlane - tekst jednolity
Dz.U. 2022 poz 1225
par. 77, 93 i 94
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Monika Niedźwiedź Sędziowie: sędzia WSA Małgorzata Łoboz (spr.) sędzia WSA Paweł Darmoń po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 30 stycznia 2023 r. skargi I. K. i P. K. na decyzję nr 385/2022 Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie z 20 września 2022 r. znak WOB.7721.163.2018.ABIE w przedmiocie nakazu doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z projektem budowalnym oddala skargę.
Uzasadnienie
Przedmiotem skargi I. K. i P. K. (dalej: inwestorzy/skarżący) jest decyzja Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie z 20 września 2022 r. znak WOB.7721.163.2018.ABIE, uchylająca w części dotyczącej terminu wykonania obowiązku decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie Powiat Grodzki nr 1830/2017 z dnia 29 grudnia 2018 r. i orzekająca nowy termin do 31 grudnia 2022 r., zaś w pozostałej części utrzymująca decyzję organu I instancji w mocy.
W stanie faktycznym sprawy, decyzją z 19 grudnia 2017 r. organ I instancji nakazał inwestorom doprowadzenie budynku przy ul. L. w K. w zakresie lokali nr [...] do stanu poprzedniego, tj. zgodnego z projektem budowlanym, poprzez wykonanie wskazanych w sentencji decyzji prac, w terminie do 30 czerwca 2018 r. Zdaniem organu, inwestorzy dokonali zmiany układu funkcjonalnego pomieszczeń gospodarczych i garaży, celem przystosowania ich do celów mieszkalnych, o czym świadczy wydzielenie pomieszczeń z kabinami natryskowymi, umywalkami, miskami ustępowymi, jak również wydzielenie pomieszczeń z aneksami kuchennymi i pełne umeblowanie typowe dla lokali mieszkalnych. Organ wskazał, że przedmiotowe pomieszczenia nie spełniają warunków technicznych dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, gdyż nie posiadają prawidłowego nasłonecznienia i posiadają poziom posadzki poniżej terenu wokół budynku. Projekt budowlany obejmował budynek z pięcioma lokalami mieszkalnymi, czterema garażami i dwoma lokalami niemieszkalnymi, oznaczonymi jako piwnica. Organ zauważył, że pozostali współwłaściciele budynku nie wyrażają zgody na roboty budowlane wykonane w zakresie części wspólnych.
W odwołaniu od powyższej decyzji, inwestorzy podnieśli, że samo wyposażenie lokali w urządzenia kuchenne i sanitarne nie prowadzi automatycznie do uznania, że doszło do zmiany ich przeznaczenia. Każdy z tych lokali samodzielnie nie spełnia wymogu samodzielności, poza tym faktycznie lokale nie są wykorzystywane w celach mieszkalnych. Inwestorzy zaznaczyli, że opisana w uzasadnieniu decyzji aranżacja wnętrza nie wymaga uzyskania pozwolenia ani dokonania zgłoszenia. Zaakcentowali, że roboty budowlane ograniczyły się do poszczególnych lokali, będących własnością inwestorów i nie było konieczności wyrażenia przez wspólnotę zgody.
Decyzją z 20 września 2022 r. organ II instancji wyznaczył nowy termin wykonania orzeczonego obowiązku, a w pozostałym zakresie utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ wskazał, że zakres prac zrealizowanych przez inwestorów, opisany w protokołach z 12 maja 2016 r. i 13 października 2016 r., powoduje, że na ich wykonanie niezbędne było uzyskanie pozwolenia na budowę. Organ zauważył, że inwestorzy nie wykazali, że aktualnie dysponują prawem do dysponowania wspólną częścią nieruchomości na cele budowlane. Aby skutecznie udzielić zgody na wykonywanie prac związanych z przebudową w częściach wspólnych, należało uzyskać uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej. Wskazanej zgody nie przedłożono. Dalej organ wskazał, że pomieszczenia nie mogą być przeznaczone na funkcję mieszkalną, bowiem nie spełniają ani wymogów powierzchni (tj. powyżej 25 metrów kwadratowych), ani wymogów wysokościowych (min. 2,5 m). Wszystkie pomieszczenia w każdym lokalu mają 2,22-2,27 m. Do użytkowania jako pomieszczenie higienicznosanitarne nie może zostać również dopuszczone pomieszczenie wyposażone w prysznic i miskę WC. Lokale oznaczone U1 i U2 mogą mieć funkcję użytkową. Z kolei lokale G1 i G2 w projekcie budowalnym przeznaczone były na garaż i należy je doprowadzić do stanu poprzedniego.
W skardze podniesiono następujące zarzuty:
- błędne ustalenie stanu faktycznego, w wyniku naruszenia art. 7 oraz 77 § 1 K.p.a., poprzez błędne ustalenie, że pomieszczenia zostały przystosowane do celów mieszkalnych i mogą być w tym celu wykorzystywane, podczas gdy pomieszczenia te, stanowiące odrębne lokale w rozumieniu art. 2 ustawy o własności lokali, zostały jedynie wyposażone w urządzenia umożliwiające dogodniejsze korzystanie z nich w dotychczasowym, innym niż mieszkalnym celu;
- błędne ustalenie stanu faktycznego, w wyniku naruszenia art. 7 oraz 77 § 1 K.p.a., poprzez ustalenie, że wykonane roboty budowlane są robotami wymagającymi uzyskania pozwolenia na budowę, w wyniku czego doszło do niewłaściwego zastosowania art. 51 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 50 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, podczas gdy wspomniane roboty budowlane nie wymagają uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę ani zgłoszenia ich właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej;
- błędne zastosowanie art. 51 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 50 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego poprzez ich zastosowanie z uwagi na rzekomy brak zgody współwłaścicieli nieruchomości na wykonanie robót budowlanych, podczas gdy omawiane roboty budowlane dotyczą jedynie odrębnych lokali należących wyłącznie do inwestorów i jakiekolwiek prace budowlane wykonywane w tych lokalach nie wymagają zgody pozostałych właścicieli lokali znajdujących się w tym samym budynku.
Skarżący powielili argumentacją zawartą w odwołaniu. Zaznaczyli, że organ nie wskazał okoliczności faktycznych, które wprost doprowadziłyby do wniosku, że opisane na wstępie uzasadnienia decyzji roboty budowlane wymagają uzyskania pozwolenia lub zgłoszenia. Dodatkowo wskazali, że na prace związane z doprowadzeniem instalacji wodnej oraz kanalizacyjnej z pomieszczenia gospodarczego do pomieszczeń oznaczonych [...] oraz wykonanie wejścia z publicznego korytarza do garażu nr [...] została wyrażona skuteczna zgoda Spółdzielni Mieszkaniowej P. , która to w okresie prowadzenia wyżej wymienionych prac, czyli w 2004 r. była właścicielem oraz administratorem budynku. W tym budynku dopiero w dniu 08 marca 2006 r. powstała Wspólnota Mieszkaniowa. Kolejno, zamurowanie drzwi wejściowych z klatki schodowej do lokalu użytkowego oznaczonego jako [...] jest niemożliwe, z uwagi na fakt, iż zgodnie z Aktem Notarialnym, rep. A nr [...] lokal ten jest samodzielnym lokalem, do którego wejście od momentu oddania budynku do użytku było z korytarza.
Odpowiadając na skargę, organ wniósł o oddalenie skargi i wskazał m.in., że przedmiotowe roboty budowlane zostały zakwalifikowane jako przebudowa, bowiem w ich wyniku nastąpiła zmiana parametrów użytkowych istniejącego obiektu budowlanego, bez zmiany kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji. Parametrem użytkowym jest m.in. układ pomieszczeń w obiekcie. Zmianę układu funkcjonalnego należy kwalifikować jako przebudowę. Za części niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali należy uznać zewnętrzne elementy konstrukcyjne budynku.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.
Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być bezzasadna.
W związku z brakiem możliwości przeprowadzenia rozprawy zdalnej, stosownie do treści art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (DZ.U. z 2020r.poz.1842 t.j. z późn. zmianami), w sprawie zarządzono przeprowadzenie posiedzenia niejawnego celem rozpoznania sprawy.
Na wstępie przypomnieć należy, że skarżący dokonali zmiany charakteru użytkowania lokali niemieszkalnych: garaży [...] oraz pomieszczeń użytkowych [...]. W skardze znajduje się sugestia, jakoby te zmiany ( o których prawnym charakterze niżej) nie dotyczyły zmiany funkcji tych lokali; w szczególności dalej miały pozostać użytkowe. Jednakże w ocenie Sądu z materiału zgromadzonego w aktach sprawy wynika bez wątpienia coś innego; mianowicie lokale te zostały przystosowane i były faktycznie wykorzystywane na cele mieszkalne. Wynika to z ustaleń organów nadzoru dokonanych przy czynnościach kontrolnych czy oględzinach, popartych materiałem zdjęciowym /k. 23-25, 55 akt adm. I instancji, k. 63-65 akt II instancji/, a nadto z oświadczeń mieszkańców budynku /k. 15 i 16 akt adm./ i zarządcy /k.12/. Przy niewątpliwym przyjęciu, że lokale były przeznaczone i wykorzystywane jako lokale mieszkalne na wynajem (zaznaczenia wymaga w tym miejscu, że umowy najmu przedstawione przez wynajmujących zostały przesłonięte w interesujących z tego punktu widzenia aspektach) – należy przyjąć, zgodnie z orzecznictwem, że miała miejsce przebudowa.
Zgodnie z art. 3 pkt 7 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U.2003.207.2016 t.j., dalej "p.b."):
art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
7) robotach budowlanych - należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego;
7a) przebudowie - należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.
Jak chodzi o czynności techniczne, skarżący dokonali w pomieszczeniach garażowych wydzielenia pomieszczeń za pomocą ścian działowych obitych płytą GK, w wyniku czego powstało pomieszczenie łazienki ( kabina prysznicowa, umywalka, WC i zlewozmywak); w garażu znajduje się kanapa, szafa, szafki wiszące i obudowa wokół aneksu kuchennego. W pomieszczeniu [...] wykonano wydzielenia ścianami działowymi pomieszczenia łazienki ( kabina prysznicowa, umywalka, WC, pralka automatyczna i zlewozmywak). W pomieszczeniu [...] wykonano wydzielenie ścianami działowymi pomieszczenia łazienki ( kabina prysznicowa, umywalka, WC i zlewozmywak). Przy łazienkach wykonano stosowne podłączenia do istniejącej instalacji wod.-kan.
Co do charakteru pomieszczeń, zostały one, jak o tym była mowa wyżej, przeznaczone na cele mieszkalne.
W podobnym stanie faktycznym o przebudowie wypowiada się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 stycznia 2020 r. II OSK 459/18, LEX nr 2798750: "Z legalnej definicji przebudowy wynika, że przebudową są też takie roboty budowlane, które nie tylko zmieniają parametry techniczne obiektu budowlanego, ale które powodują także zmianę parametrów związanych z jego użytkowaniem. Wskazuje na to użyty w art. 3 pkt 7a p.b. zwrot dotyczący zmiany parametrów użytkowych. Takim parametrem użytkowym jest niewątpliwie układ pomieszczeń w obiekcie budowlanym. Takim parametrem użytkowym jest również układ korytarza w budynku wielorodzinnym, stąd też wydzielenie części korytarza na odrębne pomieszczenie, połączone ze zmianą sposobu korzystania z tej części korytarza, powoduje zarazem zmianę parametrów związanych z jego użytkowaniem, co należy kwalifikować jako przebudowę (por. wyrok NSA z dnia 19 kwietnia 2016 r. sygn. akt II OSK 1972/14, LEX nr 2081353 oraz wyrok NSA z dnia 18 listopada 2014 r. sygn. akt II OSK 1033/13, LEX nr 1592110).". Podobnie zagadnienie to przedstawił NSA w wyroku z dnia 30 listopada 2017 r. II OSK 924/17, publ. CBOSA: "W pełni podzielić należy rozważania Sądu I instancji w tej części, w której Sąd wyjaśnił, co należy rozumieć przez przebudowę. Słusznie Sąd stwierdził, że zaliczyć należy do niej roboty budowlane polegające na wydzieleniu pokoi, w których znajdują się pomieszczenia higieniczno-sanitarne (łazienki) oraz aneksy kuchenne, gdyż wydzielenie takich pomieszczeń związane jest z wykonaniem instalacji wodno-kanalizacyjnej, czy też grzewczej. Wykonanie wentylacji, kanalizacji, czy też instalacji grzewczej nowego pomieszczenia powoduje bowiem zmianę parametrów użytkowych i technicznych budynku. Podobne stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 listopada 2014 r., sygn. akt II OSK 1033/13. W tym miejscu przytoczyć należy również pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 kwietnia 2016 r., sygn. akt II OSK 1972/14, a dotyczący art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane, w którym Sąd stwierdził, że skoro przepis mówi zarówno o parametrach technicznych, jak i użytkowych, to nie chodzi w nim jedynie o wartości techniczne, jak na przykład obciążenia. Nie może też chodzić o parametry, których zmiana powoduje wyłączenie robót budowlanych poza zakres pojęcia przebudowy, czyli kubatura obiektu budowlanego, powierzchnia jego zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. W ocenie NSA wyrażonej w powyższym wyroku, z legalnej definicji przebudowy wynika więc, że przebudową są też takie roboty budowlane, które nie zmieniają parametrów technicznych obiektu budowlanego, takich jak na przykład występujące w obiekcie obciążenia, ale które powodują zmianę parametrów związanych z jego użytkowaniem. Wskazuje na to użyty w art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane zwrot dotyczący zmiany parametrów użytkowych. Takim parametrem użytkowym jest niewątpliwie układ pomieszczeń w obiekcie budowlanym".
Niewątpliwie zatem wobec zmiany parametrów użytkowych lokalu (związanych ze zmianą sposobu użytkowania lokali) miała miejsce przebudowa nieruchomości.
Jak już wspomniano, z legalnej definicji przebudowy wynika, że przebudową są też takie roboty budowlane, które nie zmieniają parametrów technicznych obiektu budowlanego, ale które powodują zmianę parametrów związanych z jego użytkowaniem. Skoro takim parametrem użytkowym jest niewątpliwie układ pomieszczeń w obiekcie budowlanym - zatem, zmiana układu pomieszczeń spowodowana zmianą układu ścianek działowych i występujących w nich drzwi, jest przebudową obiektu budowlanego w rozumieniu powołanego przepisu (por. wyrok NSA z dnia 19 kwietnia 2016 r.II OSK 1972/14 publ. CBOSA). Tym samym są to, jak wynika z art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego, roboty budowlane.
Roboty te zostały wykonane, zgodnie z ustaleniami PINB, w 2005r. Skoro zaś wówczas żaden przepis art. 29 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego nie stanowił, aby tego rodzaju roboty budowlane mogły być wykonywane na podstawie zgłoszenia, to należy za organami przyjąć, że wymagały one - zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego - pozwolenia na budowę. Wobec braku pozwolenia prawidłowo została przez organy zainicjowana procedura naprawcza w trybie art. 50-51 p.b.
Wobec powyższego, nietrafne są argumenty skargi wskazujące, że brak było konieczności uzyskania pozwolenia na roboty budowlane w niniejszym przypadku - albowiem rzecz nie sprowadzała się tylko do wydzielenia ścianek działowych. Skarżący przy tej argumentacji tracą z pola widzenia całość wykonanych prac i dokonaną na skutek tego zmianę sposobu użytkowania lokali, pierwotnie niemieszkalnych.
Co się tyczy twierdzenia o niemożliwości wykonania decyzji PINB co do zamurowania wejścia z korytarza do lokalu [...], gdyż takie było pierwotnie, to twierdzenie to nie jest zgodne z tym, co wynika z akt. Albowiem w aktach widnieje rysunek – rzut pierwotnego układu pomieszczeń /k.67 akt PINB/, z którego wynika, że pierwotnie wejście do pomieszczenia [...] było z garażu [...], a nie z korytarza. Z korytarza było wejście tylko do pomieszczenia 2U.
Jak to już wskazano, organy prawidłowo wszczęły procedurę naprawczą. Należy zatem odpowiedzieć na pytanie, czy prawidłowo zastosowały przepis art. 51 ust. 1 pkt 1 p.b., który brzmi:
Art. 51. 1. Przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, o którym mowa w art. 50 ust. 1, organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji:
1) nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego
Jak to trafnie wskazał WSA w Opolu w wyroku z dnia 29 kwietnia 2021 r. II SA/Op 81/20 LEX nr 3187120: "Nakazy wymienione w art. 51 ust. 1 pkt 1 p.b. mogą być zastosowane tylko w takim przypadku, gdy nastąpiło naruszenie prawa niedające się usunąć i wykonane roboty budowlane nie mogą być w żaden sposób doprowadzone do stanu zgodnego z prawem".
Organy wymieniły dwie przyczyny, dla których nie ma możliwości wdrożenia procedury naprawczej. Chodzi o brak zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na przebudowę oraz o niezgodność z przepisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2022.1225 t.j.).
Co się tyczy kwestii zgody, wymaga zaznaczenia, że mimo pewnych rozbieżności, w orzecznictwie NSA utrwaliło się stanowisko, według którego w takim postępowaniu należy wyjaśnić, czy inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Stanowisko takie opiera się na uzasadnieniu uchwały NSA z 10 stycznia 2011 r., sygn. akt II OPS 2/10. W sentencji tej uchwały stwierdzono wprawdzie, że przepis art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego nie stanowi podstawy do wydania decyzji nakładającej na inwestora obowiązek złożenia przewidzianego w art. 32 ust. 4 pkt 2 tej ustawy oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jednakże z jej uzasadnienia wynika, że nie oznacza to, aby właściwy organ administracji nie był zobowiązany wyjaśnić, czy inwestor posiadał uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Wymaga przeto zaznaczenia, że inwestorzy uzyskali zgodę ówczesnego właściciela budynku i administratora ( wspólnota powstała w 2006r.) - Spółdzielni Mieszkaniowej P. na doprowadzenie instalacji wod.-kan. I instalacji elektrycznej do pomieszczeń [...], jak również wykonanie wejścia z korytarza do garażu [...] /k.52 akt adm/. Powstaje pytanie, czy trafne jest stanowisko organów, że inwestorzy potrzebowali zgody współwłaścicieli na pozostałe prace i że nie wykazali finalnie, że posiadają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
W ocenie Sądu, trafnie organy przywołały art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, iż nieruchomość wspólna to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Należy też wskazać, że przepisy art. 199 k.c. i 201 k.c. w odniesieniu do tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej oraz art. 22 u.w.l. w odniesieniu do wspólnoty mieszkaniowej liczącej powyżej 3 lokali posługują się pojęciem zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd. Na tle ustawy o własności lokali czynności zwykłego zarządu dokonuje zarząd samodzielnie, natomiast na czynności przekraczające zwykły zarząd potrzebna jest uchwała wspólnoty (właścicieli lokali). Natomiast trzeba w tym miejscu zaznaczyć, że rozpatrywane lokale skarżących, a to lokale garażowe [...] oraz lokale użytkowe [...] są wyodrębnionymi lokalami należącymi wyłącznie do ich właścicieli ( inwestorów), a nie nieruchomością wspólną. Z własnością lokali związane jest prawo w postaci udziału w nieruchomości wspólnej. Wskazano wyżej, co jest nieruchomością wspólną. Dodać jeszcze trzeba, iż ogół właścicieli lokali, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową /art. 6 ustawy o własności lokali/. Unormowanie to pozwala na prawidłowe odczytanie treści przepisu art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy, który do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zalicza zmianę sposobu użytkowania części nieruchomości wspólnej. Jest to o tyle istotne, iż zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali o wyrażeniu zgody na dokonanie tej czynności. Dopiero taka uchwała świadczy o uzyskaniu przez inwestora, zamierzającego dokonać zmiany sposobu użytkowania części nieruchomości wspólnej, prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jednakże w rozpatrywanym przypadku nie było to konieczne, właśnie z uwagi na okoliczność, że omawiane lokale są przedmiotem odrębnej własności. Warto zacytować tutaj fragment uzasadnienia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (do 2003.12.31) w Katowicach z dnia 23 maja 2003 r. II SA/Ka 1825/01, publ. Lex/el: "W niniejszej sprawie nie zachodzi sytuacja przewidziana hipotezą art. 22 ust. 2 w związku z art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali. Lokal będący przedmiotem odrębnej własności nie jest "częścią nieruchomości wspólnej" /por. wyrok SN z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00 - OSNC 2003 nr 2 poz. 21/. W przypadku bowiem powołania odrębnej własności lokalu, pojętej w sensie jurydycznym, powstaje nowy przedmiot własności w postaci lokalu, traktowany tak jak nieruchomość. Odrębność własności lokalu polega na tym, że każdy właściciel może dysponować swą własnością bez względu na innych właścicieli lokali /por. postanowienie SN z dnia 3 października 2000 r., I CKN 940/00 - nie publ./. Zatem prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w razie zmiany sposobu użytkowania lokalu stanowiącego odrębną własność, wynika z tytułu prawnego do tego lokalu, a nie z uchwały wspólnoty mieszkaniowej, wyrażającej zgodę na zmianę sposobu użytkowania części wspólnej nieruchomości". Stąd przeróbki przedmiotowych lokali dokonane wewnątrz nich (ściany działowe, drzwi, łazienki) nie wymagały w ocenie Sądu zgody Wspólnoty Mieszkaniowej, albowiem nie dotyczyły części wspólnej nieruchomości. Można tutaj zastanawiać się jedynie nad kwestią przebicia drzwi na korytarz z pomieszczenia 1U i garażu 2G / szkic sytuacyjny przyziemia k. 67akt PINB/, ale w ocenie Sądu, skoro po przebiciu tych drzwi korytarz dalej był, jak należy przyjąć, użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem, to i w tym wypadku należy dojść do wniosku o braku potrzeby zgody Wspólnoty. Jak to bowiem wskazał trafnie WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 10 kwietnia 2019 r. II SA/Go 938/18, LEX nr 2648330: "Jedynie znaczna ingerencja w część wspólną nieruchomości polegająca na nadbudowie, przebudowie, zmianie udziałów w następstwie powstania odrębnej nieruchomości - jest kwalifikowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, nie każda zatem czynność, która ingeruje w część wspólną nieruchomości będzie stanowiła przekroczenie zwykłego zarządu". W efekcie Sąd nie podziela stanowiska organów, że inwestorzy nie posiadali prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Natomiast niezależnie od powyższego, nie można doprowadzić wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem, a to z powodu braku spełnienia wymogów określonych w warunkach technicznych. Mianowicie, jak wynika z protokołu oględzin z dnia 15.10.2016r. /k.59/, pomieszczenia [...], w tym pokój i łazienka, mają wysokość 2,22m; pomieszczenie [...] – łazienka i pokój – 2,27 m, pomieszczenie [...] – łazienka i pokój – 2,27 m. Tymczasem wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi powinna odpowiadać wymaganiom określonym w warunkach technicznych i dla pokoi wynosi ona min. 2,5 m ( § 72 ust. 1 i tabela).
Z kolei zgodnie z § 77 warunków technicznych:
§ 77. 1. Pomieszczenie higienicznosanitarne powinno mieć wentylację spełniającą wymagania przepisów rozporządzenia oraz przepisów odrębnych.
2. Pomieszczenie higienicznosanitarne powinno mieć wysokość w świetle co najmniej 2,5 m, z wyjątkiem łaźni ogólnodostępnej, której wysokość powinna wynosić co najmniej 3 m.
3. Dopuszcza się zmniejszenie wysokości pomieszczenia higienicznosanitarnego w budynku mieszkalnym oraz w hotelu, motelu i pensjonacie do 2,2 m w świetle, w przypadku gdy jest ono wyposażone w wentylację mechaniczną wywiewną lub nawiewno-wywiewną.
Tymczasem łazienki mają wysokość 2,27 m i wprawdzie mają wentylacje (otwór przebity w ścianie), ale skarżący nie wykazali, że spełniają one wymagania przepisów odrębnych oraz rozporządzenia o warunkach technicznych, dlatego należy przyjąć, że łazienki także powinny mieć wysokość 2,5 m.
Kolejno zgodnie z § 93 ust. 2 warunków technicznych dopuszcza się stosowanie kuchni bez okien lub aneksu kuchennego połączonego z przedpokojem pod warunkiem zastosowania co najmniej wentylacji 1/ grawitacyjnej – w przypadku kuchni elektrycznej,, 2/ mechanicznej wywiewnej – w przypadku kuchni gazowej. W pomieszczeniach, gdzie były aneksy kuchenne - brak było wentylacji, co wynika z protokołu oględzin. Jak wynika z ust. 3 § 93, w mieszkaniu jednopokojowym dopuszcza się stosowanie aneksu kuchennego połączonego z pokojem pod warunkiem zastosowania w tym aneksie wentylacji i kuchni elektrycznej, ale, jak wspomniano, w pomieszczeniach aneksu kuchennego brak wentylacji m/k.32/. Ponadto zgodnie z § 94 warunków technicznych mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2, którego to warunku również nie spełniają pomieszczenia. Stąd nie mogą zostać przeznaczone na funkcję mieszkalną.
Mając powyższe na uwadze, w ocenie Sądu trafne jest stanowisko organów, że należy doprowadzić lokale do dawnej funkcji, to jest funkcji użytkowej, poprzez demontaż ścianek i instalacji. Nie można też przyjąć, jak chcą tego skarżący, że są to lokale użytkowe, albowiem mogą spełniać funkcję użytkową, gdyż, jak twierdzą, "nie sposób przyjąć, że lokale użytkowe nie mogą w ogóle być wyposażone w urządzenia sanitarne i kuchenne". Jednak w niniejszej sprawie przebudowano garaże i pomieszczenia użytkowe, aby spełniały funkcję mieszkalną, a nie użytkową, co wynika z całego zebranego materiału dowodowego i czemu skarżący w trakcie trwania postępowania nie przeczyli. W związku z tym postępowanie naprawcze dotyczy tego rodzaju funkcji (mieszkalnej) i taką funkcję przyjmuje jako punkt odniesienia.
Końcowo należy jeszcze wskazać, że dla losów niniejszego postępowania nie ma znaczenia decyzja nr 689/6740.2/2021 Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 8 listopada 2021r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca inwestorowi P. K. pozwolenia na roboty budowlane "Przebudowa garaży w piwnicach lewej części budynku mieszkalnego wielorodzinnego ul. [...]". Wydana decyzja nie może bowiem w żaden sposób sanować z mocą wsteczną wykonanych samowolnie robót.
Z wymienionych przyczyn, na zas. art. 151 p.p.s.a., skoro zarzuty naruszenia przepisów wskazanych w skardze okazały się niesłuszne, orzeczono jak w sentencji.