II SA/Kr 1357/21

II SA/Kr 1357/21 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2022-03-16
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2021-12-13
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Małgorzata Łoboz /przewodniczący sprawozdawca/
Mirosław Bator
Paweł Darmoń
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Inne
Sygn. powiązane
I OSK 1739/22 - Wyrok NSA z 2023-11-09
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy
Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
art 154 w zw.  z art 157
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Łoboz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędzia WSA Mirosław Bator po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 16 marca 2022 r. sprawy ze skargi J. R., B. S., M. G., K. L., J. W. – C. i A. L. na decyzję Wojewody z dnia [...] września 2021r., znak [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Wojewody na rzecz skarżących kwotę 13 354 zł (trzynaście tysięcy trzysta pięćdziesiąt cztery złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Uzasadnienie:
Decyzją z dnia 21 stycznia 2021 r. znak: [...] Prezydent Miasta K., na podstawie art 128 ust. 1, art 129 ust. 5 pkt 3, art. 130, art. 132 ust. 1a, 2 art 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.) oraz art 73 ust. 2, 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133 poz. 872 ze zm.), orzekł:
- w pkt. 1 o ustaleniu na rzecz J. R., B. S., M. G., J. M., K. L., J. W. -
C., A. L., A. S., A. M. i A.
P. odszkodowania w wysokości: [...] zł za łączny udział [...] cz. w nieruchomości oznaczonej jako parcela katastralna l. kat. [...] o pow. 0,0840 ha, b. gm. kat. K., objętej wykazem hipotecznym Lwh [...], b. gm. kat. K., wchodzącej w skład działki nr [...], obr[...] jedn. ewid. K. - Ś., zajętej pod drogę publiczną o kategorii drogi gminnej - ul. [...] w K., przejętej z mocy prawa na własność Gminy K. z dniem 1 stycznia 1999 r., zgodnie z decyzją Wojewody z dnia 9 maja 2016 r. znak: [...];
- w pkt. 2 o wypłacie ustalonego w punkcie 1 odszkodowania za ww. nieruchomość na rzecz: J. R. - kwota [...]zł za udział wynoszący [...] cz. w ww. nieruchomości, B. S. – kwota [...]zł za udział wynoszący [...] cz. w ww. nieruchomości, M. G. – kwota [...]zł za udział wynoszący [...] cz. w ww. nieruchomości, J. M. – kwota [...]zł za udział wynoszący [...] cz. w ww. nieruchomości, K. L. kwota [...]zł za udział wynoszący [...] cz. w ww. nieruchomości, J. W. – C. - kwota [...]zł za udział wynoszący [...] cz. w ww. nieruchomości, A. L. - kwota [...]zł za udział wynoszący [...] cz. w ww. nieruchomości, A. S. - kwota [...]zł za udział wynoszący [...] cz. w ww. nieruchomości, A. M. - kwota [...]zł za udział wynoszący [...] cz. w ww. nieruchomości, A. P. – kwota [...]zł za udział wynoszący [...] cz. w ww. nieruchomości.
Organ I instancji wskazał także, że do zapłaty odszkodowania zobowiązuje się Gminę Miejską K. reprezentowaną przez Prezydenta Miasta K. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna, a także o tym, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego, zaś w sytuacji, gdy osoba uprawniona odmawia przyjęcia odszkodowania albo jego wypłata natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody, odszkodowanie wpłaca się do depozytu sądowego.
W uzasadnieniu organ podał, że z wnioskami o ustalenie i wypłatę odszkodowania w trybie art 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną za nieruchomość oznaczoną jako parcela katastralna l.kat. [...] obj. Lwh [...] b. gm. kat K. wchodzącą w skład działki nr [...] obr. [...]. ewid. K. - Ś., zajętą pod drogę publiczną - ul. [...] w K. wystąpili pismami: z dnia 14 września 2005 r. A. M., z dnia 19 września 2005 r. W. R., z dnia 15 listopada 2005 r. B. S., J. R., K. L., A. L., A. P., J. W. - C., A. S., z dnia 14 listopada 2005 r. K. L. (przekazanym przez Wojewodę postanowieniem dnia 22 listopada 2005 r. znak [...]).
Wojewoda decyzją z dnia 9 maja 2016 r. znak [...] stwierdził nabycie z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Gminę K. z mocy prawa własności nieruchomości oznaczonej jako parcela I. kat. [...] o pow. 0,0840 ha b. gm. kat. K. wchodzącej w skład działki nr [...] obr. [...]. ewid. K. - Ś., obj. wykazem hipotecznym Lwh [...] b. gm. kat. K., w dniu 31 grudnia 1998 r. stanowiącej współwłasność J. R. w [...] cz., A. L. w [...] cz., K. L. w [...] cz., W. R. w [...] cz., K. S. w [...] cz., A. S. w [...] cz., A. R. w [...] cz., M. S. w [...] cz., S. P. w [...] cz., T. P. w [...] cz., L. P. w [...] cz., J. L. w [...] cz. oraz H. G. w [...] cz., zajętej pod drogę gminną nr [...] (obecnie nr [...])- ulicę [...] w K.. Jak wskazano w uwagach przedmiotowa decyzja nie dotyczy udziału [...] cz. w nieruchomości oznaczonej jako parcela katastralna I. kat [...] o pow. 0,0840 ha b. gm. kat. K., wchodzącej w skład działki nr [...] o pow. 0,2018 ha obr[...]. ewid. K. - Ś., stanowiącej w dniu 31 grudnia 1998 r. własność Skarbu Państwa na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 marca 1939 r. Powyższa decyzja Wojewody z dnia 9 maja 2016 r. stała się ostateczna z dniem 15 czerwca 2016 r.
Organ ustalił, że na karcie A wykazu hipotecznego [...] b. gm. kat. K. figuruje parcela katastralna l. kat. [...], która zgodnie z wykazem synchronizacyjnym (równoważnik) weszła w skład działki nr [...] obr. [...]. ewid. K. - Ś.. Jako właściciele ww. parceli ujawnieni są J. G. w [...] cz., W. R. w [...] cz., H. G. w [...] cz., E. G. w [...] cz., J. ze S. J. w [...] cz. oraz M. ze S. K. w [...] cz. i Skarb Państwa w [...] cz. Decyzją Nr [...] Prezydenta Miasta K. znak [...] z dnia 5 października 2018 r. orzeczono o zmianie danych ewidencyjnych objętych operatem ewidencji gruntów i budynków dla obrębu nr [...] jedn. ewid. K. - Ś. skutkującej wydzieleniem w działce ewidencyjnej nr [...] o pow. 0,2018 ha o niejednorodnym stanie prawnym różnych nieruchomości objętych księgami wieczystymi [...] i [...] oraz wykazami hipotecznymi [...] (zamknięty) i LWH [...], w wyniku czego powstały działki ewidencyjne: nr [...] o pow. 0,0083 ha - obj. LWH
[...] (zamknięta), nr [...] o pow. 0,0531 ha - obj. księgą wieczystą [...], nr [...] o pow. 0,0563 ha - obj. księgą wieczystą [...] i nr [...] o pow. 0,0837 ha - objęta [...]. W dniu 15 lipca 2019 r. Wydział Geodezji Urzędu Miasta K. wystąpił do Sądu Rejonowego dla K. - P. w K. Wydział Ksiąg Wieczystych o założenie nowej księgi wieczystej, w której ujawniona ma zostać działka nr [...] obr. [...] jedn, ewid. K. - Ś. odpowiadająca parceli katastralnej I. kat. [...] b. gm. kat K.. W dziale II jako właściciel wpisana zostanie Gmina K..
Wnioskodawcy są następcami prawnymi zmarłych właścicieli.
Wobec treści rozstrzygnięcia Wojewody z dnia 30 lipca 2020 r. zaszła konieczność pozyskania operatu szacunkowego ustalającego wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości wg stanu na dzień 29 października 1998 r. Wartość rynkowa ww. nieruchomości została określona przez rzeczoznawców majątkowych K. B. i M. W. - O. w operacie szacunkowym z dnia 30 września 2020 r. na kwotę [...]zł - tj. [...] zł/m2. W pismach z dnia 4 listopada 2020 r. oraz z dnia 8 grudnia 2020 r. autorki operatu szacunkowego odniosły się do podniesionych przez pełnomocnika stron zarzutów.
Organ wskazał, że operat został zweryfikowany przez organ - dokonano
analizy jego logiczności, poprawności wniosków w nim zawartych, wyliczeń, prawidłowości opisu przedmiotu wyceny, jak również zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi. Zdaniem organu prowadzącego postępowanie operat wykonany został zgodnie zobowiązującymi przepisami i może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako parcela katastralna I. kat. [...] b. gm. kat. K. w trybie art. 73 cyt ustawy. Nie znaleziono podstaw do zlecenia wykonania innego operatu szacunkowego ani przekazania operatu z dnia 30 września 2020 r. do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Wobec uznania przez organ prawidłowości wykonania przedmiotowego operatu szacunkowego spełnione zostały przesłanki do wydania rozstrzygnięcia.
Organ podał jeszcze, że uchwałą nr [...] Rady Narodowej Miasta K. z 28 maja 1986 r. w sprawie zaliczenia dróg do kategorii dróg gminnych oraz lokalnych miejskich (Dz. Urz. Woj. [...]) ulica [...] w K. została zaliczona do kategorii dróg lokalnych miejskich pod numerem [...] dla dzielnicy Ś. w załączniku nr [...] do tej uchwały. Natomiast na podstawie art. 103 ust. 2 ustawy z 13 października 1998 r, dotychczasowe drogi gminne i lokalne drogi miejskie stały się 1 stycznia 1999 r. drogami gminnymi. Ul. [...] stała się z tym dniem drogą gminną. Uchwałą nr [...] Zarządu Województwa z dnia 13 października 2005 r. w sprawie nadania numerów dla dróg gminnych na obszarze K. miasta będącego na prawach powiatu w Województwie [...], ulicy [...] w K. nadano nowy numer drogi: [...].
Do zapłaty odszkodowania zobowiązana jest Gmina K. reprezentowana przez Prezydenta Miasta K..
Odwołania od ww. decyzji złożyli A. P., a także J. R., B. S., M. G., J. M., K. L., J. W. - C. i A. L..
A. P. podniósł, że odszkodowanie zostało ustalone w nierealnej w stosunku do cen rynkowych wysokości. Sprawa została zainicjowana w 2005 r. na wniosek złożony w imieniu wszystkich współwłaścicieli przejętej działki, położonej kilkaset metrów do Rynku Głównego. Cena ustalona na poziomie 988,15 zł/m2 jest nieakceptowalna, a sposób wyceny przez biegłe i przyjęta metoda porównawcza, na podstawie której dokonano wyceny postępowania niezrozumiała i niekorzystna, gdyż jeszcze dwa lata temu (31 lipca 2017 r.) działka została wyceniona w operacie wykonanym na zlecenie organu na poziomie 1812 zł/m2. Odwołujący się zwrócił ponadto uwagę, że w wykonanej na zlecenie wnioskodawców opinii szacunkowej z 10 lipca 2017 r. autorstwa biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości przedmiotowa działka została wyceniona na poziomie [...] zł/ m2.
J. R., B. S., M. G., J. M., K. L., J. W. - C. i A. L. zarzucili naruszenie: przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik postępowania:
a. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 w związku z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie rozpatrzenia w sposób wystarczający materiału dowodowego niezbędnego do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, w szczególności operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych K. B. oraz M. W. - O. z dnia 30 września 2020 r. i dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny tego dowodu, ograniczającej się jedynie do wskazania że operat jest zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, co skutkowało przyjęciem, iż może on stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za nieruchomość wycenianą;
b. art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zaniechanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i niezwrócenie się przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców, pomimo że w toku postępowania wykazano, a co najmniej
uprawdopodobniono, iż operat sporządzony przez rzeczoznawców jest nieprawidłowy;
c) art 8 § 1 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania stron, w tym przez niewyjaśnienie zarzutów stron zgłaszanych wobec operatu;
2. przepisów prawa materialnego
a. art 4 pkt 16, art 134 ust. 1 i 2, art 151 ust. 1, art 153 ust. 1, art 154 u.g.n., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, co doprowadziło do wadliwego ustalenia, że operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa.;
b. § 5, § 26 ust 3 § 27 ust 1, § 36 ust 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U.
z 2004 r. nr 207, poz. 2109) poprzez ich błędne zastosowanie i oparcie wyceny o transakcje nieruchomościami drogowymi, w sytuacji, gdy w świetle zarzutów zgłaszanych przez strony i innych dowodów zebranych w toku postępowania został sporządzony przy uwzględnieniu transakcji niebędących rynkowymi transakcjami nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej, mogącymi stanowić źródło informacji o cenach.
W oparciu powyższe zarzuty odwołujący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.
Wojewoda decyzją z dnia 30 września 2021 r., [...], na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.), w związku z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 935), utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu organ podał, że z przepisu art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną wynika, iż ustalenie i wypłata odszkodowania następuje przy spełnieniu następujących przesłanek: dana nieruchomość musi być zajęta pod pas drogi publicznej, nieruchomość taka nie stanowiła w dniu 31 grudnia 1998 r. własności Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego, z wnioskiem o ustalenie odszkodowania występuje właściciel nieruchomości w terminie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia
2005 r., przy czym wszystkie te przesłanki muszą być spełnione łącznie. O ustalenie odszkodowania może ubiegać się osoba, która była właścicielem nieruchomości w dniu 31 grudnia 1998 r.
Odszkodowanie ustalane jest przez starostę w drodze decyzji administracyjnej po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości według stanu (w znaczeniu faktyczno-technicznym) z dnia wejścia w życie ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, czyli z dnia 29 października 1998 r. Przy wycenie nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa władania gruntem. Wartość nieruchomości określa się według cen z dnia orzekania o odszkodowaniu.
Organ odwoławczy przytoczył ustalenia stanu faktycznego dokonane przez organ I instancji wynikające z badania wykazu hipotecznego [...], b. gm. kat. K. oraz zmianach danych ewidencyjnych. Wskazał, że postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało zainicjowane wnioskami A. M., W. R., B. S., J. R., K. L., A. L., A. P., J. W. - C., A. S. i K. L., złożonymi w dniach 14 września do 14 listopada 2005 r. (a więc w ustawowym terminie). Badanie pozyskanych do akt spraw postanowień w sprawie stwierdzenia nabycia spadku oraz aktów poświadczenia dziedzieczenia wykazało, że przedmiotowe odszkodowanie przysługuje wyszczególnionym w decyzji osobom.
Organ odwoławczy przedstawił również treść decyzji z dnia 9 maja 2016 r. znak: [...]
Organ konkludował, że zgromadzona przez organ I instancji dokumentacja potwierdza uprawnienie do ubiegania się o odszkodowanie ww. osób, na wniosek których wszczęto niniejsze postępowanie (za łączny udział [...] cz. w przedmiotowej nieruchomości).
Odszkodowanie w sprawie zostało ustalone w oparciu o opinię rzeczoznawców majątkowych - K. B. i M. W. - O., które w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 30 września 2020 r. oszacowały wartość parceli katastralnej l. kat. [...] o pow. 0,0840 ha, b. gm. kat. K., na kwotę [...]zł (przy wartości 1 m2 na poziomie 988,15 zł).
Biegłe prawidłowo określiły stan nieruchomości na dzień 29 października
1998 r., a poziom cen na dzień 30 września 2020 r., tj. na datę sporządzenia operatu szacunkowego. Autorki sporządzonej wyceny nieruchomości, dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania jego stanu (29 października 1998 r.), zgodnie z miejscowym planem ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. zatwierdzonym uchwałą nr [...] z dnia 16 listopada 1994 r., w terenach oznaczonych symbolem KT - tj. obszarze tras komunikacyjnych, wykorzystując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, określiły jej wartość przy uwzględnieniu 3 cen transakcyjnych nieruchomościami "drogowymi" dotyczących nieruchomości położonych na terenie obszaru całego miasta K..
Rzeczoznawczynie wskazały, iż powodem rozszerzenia rynku poza jedn. ewid. K. - Ś. była niewielka liczba transakcji nieruchomościami porównywalnymi zanotowanymi na jej terenie. Zatem biegłe uzasadniły w sposób logiczny przyjęcie transakcji także z innych jednostek ewidencyjnych położonych na obszarze Miasta K. tj. z [...] i N. H..
Zdaniem organu, autorki prawidłowo przyjęły szeroko pojętą definicję nieruchomości "drogowych", czyli nie tylko o takim właśnie przeznaczeniu planistycznym, ale również takich, których - choć przeznaczenie w planie miejscowym jest odmienne - to są użytkowane jako drogi bądź z przeznaczaniem pod drogę zostały nabyte. Przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, gdyż było ono tożsame.
Jednocześnie biegłe w sposób czytelny i logiczny wyjaśniły, iż w sporządzonej przez siebie wycenie ze względu na wynikającą z przeprowadzonej weryfikacji materiału porównawczego okoliczność lepszego położenia przedmiotowej nieruchomości oraz jej lepszą dostępność komunikacyjną względem nieruchomości przyjętych do porównania, wycenianą nieruchomość usytuowały poza przedziałem cen jednostkowych przyjętych do porównania, tj. z zastosowaniem "ekstrapolacji" w procesie jej wyceny. Przeprowadzona na przyjętym materiale porównawczym analiza biegłych ma charakter szczegółowy, przemyślany i dogłębny, a wynik uzyskany w ten sposób jest zrozumiały, logiczny i możliwy do weryfikacji. Jako cechy najbardziej wpływające na wartość nieruchomości biegłe wskazały: lokalizację i sąsiedztwo (60%), możliwości inwestycyjne/rozwojowe (30%) oraz dostępność komunikacyjną (10 %). W efekcie biegłe, stosując metodę porównywania parami, dokonały odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. W kontekście powyższego, z oczywistych przyczyn organy administracji nie są uprawnione do kwestionowania cech przyjętych przez biegłe, które w ich opinii - wynikającej wszak z posiadanych wiadomości specjalnych - mają największy wpływ na wartość konkretnej nieruchomości.
W ocenie organu II instancji nie ulega wątpliwości, iż autorki operatu szacunkowego dokonały wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami prawa, a także uwzględniły cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych - stosownie do dyspozycji art. 154 ust. 1 u.g.n.
W ocenie Wojewody uzasadnienie zawarte w operacie szacunkowym jest wystarczające, aby stwierdzić prawidłowość - z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego - rozumowania przeprowadzonego w operacie szacunkowym, które doprowadziło do sporządzenia przez biegłe opinii o treści zawartej w operacie z dnia 30 września 2020 r., który tym samym został sporządzony prawidłowo, a zatem może stanowić dowód w postępowaniu o ustalenie wysokości odszkodowania.
Ponadto, zdaniem organu odwoławczego znajdujące się w aktach pisma biegłych z dnia 4 listopada 2020 r. oraz z dnia 8 grudnia 2020 r., wbrew twierdzeniom odwołania, w sposób precyzyjny wyjaśniają kwestie podnoszone przez strony.
Organ przytoczył wyjaśnienia biegłych w zakresie doboru nieruchomości, kwestii udostępniania numerów działek stanowiących nieruchomości porównywalne, przyjęcia do porównań nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności i użytkowania wieczystego.
Jeśli chodzi o podnoszoną w odwołaniach kwestię dotyczącą niższego wyniku obecnej wyceny, niż tych wykonanych przez innych biegłych w roku 2017, to organ II instancji podkreślił, iż co do zasady nie jest zadaniem organów formułowanie ocen, że taka czy inna wartości nieruchomości jest za niska lub za wysoka, gdyż nie mają one do tego kompetencji i wiedzy specjalnej, przynależnej jedynie rzeczoznawcom majątkowym, jako osobom do tego powołanym, na podstawie przyznanych uprawnień. Tego typu działanie oznaczałoby swoiste wyręczanie biegłego przez organ i stawiałoby pod znakiem zapytania sens jego powoływania. Ponadto analiza zgromadzonej dokumentacji prowadzi do wniosku, iż zasadniczą przyczyną dużo wyższych szacunków przedmiotowej nieruchomości w ww. operatach był fakt, iż biegli posłużyli się w nich transakcjami nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych czyli głównie usługowymi, które jak wynika z analizy tych operatów osiągały ceny znacznie wyższe niż nieruchomości drogowe. W świetle brzmienia § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, w przypadku nieruchomości drogowych (czyli takich jak ta, która stanowi przedmiot niniejszego postępowania), przyjmowanie do wyceny takich gruntów winno mieć charakter absolutnie wyjątkowy tj. możliwe jest tylko wówczas, gdy w ogóle nie ma możliwości posłużenia się transakcjami nieruchomościami o charakterze drogowym. Znajduje to potwierdzenie w orzecznictwie. Nie sposób zgodzić się z odwołującymi, iż wobec braku transakcji z terenu ścisłego centrum K., należało wykonać wycenę w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomościami usługowymi.
Nie jest zasadny zarzut, iż przedmiotowy operat powiela błędy zawarte w poprzedniej wycenie z dnia 13 grudnia 2018 r., które spowodowały uchylenie decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 4 listopada 2019 r. Wbrew twierdzeniom odwołujących przyjęta wówczas do porównania nieruchomość przy ulicy [...] położona jest znacznie dalej od Rynku Głównego niż nieruchomości obecnie przyjęte, tj. w odległości nie 5, a 9 km, a zatem na zupełnych peryferiach miasta, a poza tym całe usytuowanie oraz otoczenie wykluczało przyjęcie jej jako nieruchomości podobnej. Obecnie przyjęte nieruchomości położone przy ul. [...], ul. [...] oraz ul. [...], choć znajdują się poza ścisłym centrum K., są zlokalizowanie w rejonach atrakcyjnych inwestycyjnie i urbanistycznie i nie można ich porównywać z nieruchomościami przyjętymi w poprzednio sporządzonej wycenie, a z nieruchomością wycenianą już tak. Ich mniej atrakcyjna lokalizacja względem nieruchomości wycenianej została skorygowana w stopniu bardzo znacznym, gdyż cecha ta ma wagę aż 60%, a dodatkowo biegłe zastosowały "ekstrapolację", wychodząc znacznie poza przyjętą skalę na korzyść nieruchomości wycenianej. Organ odwoławczy zacytował wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 grudnia 2020 r. sygn. akt I OSK 3141/18 odnośnie rozumienia pojęcia nieruchomości podobnej.
W opinii organu nie sposób zakwestionować również wyjaśnień biegłych wskazujących na brak podstaw do wykluczania spośród nieruchomości porównawczych tych dotyczących prawa użytkowania wieczystego oraz zajętych pod drogi wewnętrzne. Są to kwestie objęte ich wiedzą specjalistyczną i zostały przekonująco wyjaśnione zaś odwołujący nie zdołali tych opinii ich podważyć. Analogicznie przedstawia się sytuacja w zakresie rzekomych szczególnych warunków przyjętych transakcji.
Dodatkowo organ II instancji zauważył, że odwołujący nie przedstawili w toku prowadzonego postępowania innego aktualnego operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb przedmiotowego postępowania, który mógłby stanowić swego rodzaju alternatywę dla wyceny autorstwa rzeczoznawców majątkowych z dnia 30 września 2020 r. Odwołując się do orzecznictwa organ podkreślił, że zgłoszenie zastrzeżeń co do operatu nie nakłada obowiązek podjęcia przez organ kroków zmierzających do poddania tego operatu kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców na zasadach określonych w art. 157 u.g.n. O powstaniu tego obowiązku można by mówić tylko w takiej sytuacji, gdyby zastrzeżenia formułowane przez stronę istotnie spowodowały uzasadnione wątpliwości organu co do prawidłowości operatu (i co ważne, wątpliwości te nie zostałyby rozwiane poprzez zwrócenie się przez organ do rzeczoznawcy o przedłożenie niezbędnych wyjaśnień). Sami odwołujący także nie skorzystali z powyższej możliwości. Tym samym wniosek odwołania w tym zakresie uznać należy za nieuzasadniony. Podstawą do wystąpienia o opinię w trybie art. 157 u.g.n. nie jest także fakt, iż wyceny sporządzone w przeszłości odstawały poziomem od obecnej. Ponadto opisana w przepisie art. 157 ust. 4 u.g.n. sytuacja nie ma miejsca w przedmiotowej sprawie chociażby dlatego, że wszystkie te wyceny już dawno, stosownie do treści art. 156 ust. 3 u.g.n. utraciły swą aktualność.
Skargę na opisaną wyżej decyzję Wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł A. P.. Skarżący zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:
1. przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik postępowania, a to:
a. art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 w k.p.a. związku z art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. przez dokonanie dowolnej oceny materiału dowodowego niezbędnego do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, w szczególności operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawców K. B. i M. W.-O. z dnia 30 września 2020 r. oraz przez pominięcie, bez należytego wyjaśnienia, istotnej części zarzutów skarżących do operatu, zawartych w pismach z 19 listopada 2020 r. i 22 grudnia 2020 r. oraz w odwołaniu od decyzji organu I instancji, co skutkowało niezasadnym przyjęciem, iż operat jest prawidłowy z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego i może stanowić dowód w postępowaniu o ustalenie wysokości odszkodowania,
b. art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 157 § 1 u.g.n. przez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy, a w szczególności zaniechanie zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, pomimo złożenia takiego wniosku przez skarżących i wykazania, a co najmniej uprawdopodobnienia przez nich, że operat jest nieprawidłowy,
c. art. 8 § 1 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. przez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania stron, w tym przez niewyjaśnienie istotnej części zarzutów stron zgłaszanych wobec operatu, w szczególności dotyczących braku rynkowego charakteru, mogących stanowić źródło informacji o cenach, dwóch z trzech przyjętych do porównań transakcji nieruchomościami uznanymi przez rzeczoznawczynie K. B. i M. W.-O. jako podobne oraz podobieństwa rynków,
d. art. 8 § 1 k.p.a. w zw. z art. 156 ust. 3 u.g.n. a także w zw. z art. 10 § 1 k.p.a. przez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania stron polegające na wydaniu decyzji, bez uprzedniego umożliwienia skarżącym wypowiedzenia się co do wyników postępowania wyjaśniającego organu II instancji, w ostatnim dniu ważności operatu (przy czym jej wysłanie do skarżących nastąpiło już po upływie tego terminu), bez sprawdzenia jego aktualności, pomimo, co jest faktem powszechnie znanym, istotnego wzrostu cen nieruchomości, w tym niezabudowanych i wysokiej inflacji w okresie pomiędzy datą sporządzenia operatu a datą wydania zaskarżonej decyzji,
e. art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. przez nieodniesienie się organu odwoławczego w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do części zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji organu I instancji, a w szczególności dotyczących braku rynkowego charakteru dwóch z trzech przyjętych do porównań transakcji nieruchomościami uznanymi przez rzeczoznawczynie K. B. i M. W.-O. za podobne oraz podobieństwa rynków,
f. art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. przez niezapewnienie stronom czynnego udziału w postępowaniu odwoławczym, a w szczególności umożliwienia wypowiedzenia się co do wyników prowadzonego przez organ II instancji przez ok. 8 miesięcy postępowania wyjaśniającego, zebranych w toku jego prowadzenia dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem zaskarżonej decyzji.
2. przepisów prawa materialnego, a to:
a. art. 4 pkt 16, art. 134 ust. 1 i 2, art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 3, art. 153 ust. 1, art. 154 u.g.n. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, co doprowadziło do wadliwego ustalenia, że operat jest zgodny z przepisami prawa,
b. §4 ust. 1-3, § 5, § 26 ust. 3, § 27 ust. 1, § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez ich błędne zastosowanie i oparcie zaskarżonej decyzji na operacie, który w świetle zarzutów zgłaszanych przez skarżących i innych dowodów zebranych w toku postępowania, został sporządzony przy uwzględnieniu transakcji niebędących rynkowymi transakcjami nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej, mogącymi stanowić źródło informacji o cenach.
Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K., a także zasądzenie kosztów postępowania.
W uzasadnieniu przytoczone wyżej zarzuty zostały rozwinięte.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.
Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być zasadna, jakkolwiek nie wszystkie podane w niej argumenty są przekonujące.
W związku z brakiem możliwości przeprowadzenia rozprawy zdalnej, stosownie do treści art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych ( DZ.U. z 2020r.poz.1842 t.j. z późn. zmianami), w sprawie zarządzono przeprowadzenie posiedzenia niejawnego celem rozpoznania sprawy.
Na wstępie wskazać należy, że zarówno w operacie szacunkowym, jak i w decyzjach organów, prawidłowo cytowano przepisy mające zastosowanie w sprawie. Nie zachodzi zatem potrzeba cytowania wszystkich przepisów będących podstawą orzekania. Wspomnieć zatem wypada, że wyceny nieruchomości dokonano w związku z zaistnieniem przesłanek z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. (Dz.U.1998.133.872), sposób zaś wyceny określają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i cytowane w operacie akty wykonawcze.
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w K., w najściślejszym centrum miasta, w odległości około 620 m od Rynku Głównego. Jest to działka l.kat. [...] o pow. 0,0840 ha, w całości zajęta pod drogę gminną. To doskonałe położenie nieruchomości zrodziło w sprawie określone trudności z jej szacowaniem, co zaowocowało kilkoma operatami szacunkowymi ( w tym jednym przedstawionym przez strony jako opinia prywatna) poza tym, który jest podstawą aktualnie skarżonej decyzji. W ocenie Sądu warto przytoczyć w kilku zdaniach podstawy szacowania, które poszczególne operaty zawierają.
Pierwszy operat ( sporządzony w dwóch wersjach), autorstwa D. B. badał transakcie w latach 2015 – 2017. W tym okresie było kilkadziesiąt transakcji dotyczących dróg, ale w większości była to sprzedaż udziałów w nieruchomości drogowej. Według rzeczoznawcy nie pozwoliło to na przyjęcie tych transakcji do porównań, ze względu na możliwość występowania różnic w cenach gruntów w stosunku do nieruchomości nabywanych w całości. Z kolei te sprzedawane w całości miały powierzchnię znacznie mniejszą, więc nie można ich potraktować jako podobne i przyjąć do porównań. Wobec braku dostatecznej ilości odpowiednich transakcji – rzeczoznawca przyjął do porównań nieruchomości niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę usługową i mieszkaniową, w umowach kupna – sprzedaży. Ostatecznie biegły wskazał, że wartość nieruchomości to [...] zł (1-szy operat) i [...] zł (korekta).
Drugi operat, również sporządzony w dwóch wersjach przez B. G. – M. brał pod uwagę transakcje kupna – sprzedaży prawa własności nieruchomości drogowych od września 2015 do września 2018 na terenie całego K. ( brak odpowiedniej ilości w centrum). Wyselekcjonowano 37 transakcji od 101,35 do 500 zł/m2, przy zerowym trendzie wzrostowym. Uznano, że wyceniana nieruchomość ma zalety wykraczające poza cechy rynkowe, dlatego wyjątkowo zastosowano współczynnik "E" na maksymalnym poziomie 1,1 ( w literaturze zwany też współczynnikiem "K"). Wartość nieruchomości biegła określiła na [...] zł. W korekcie operatu brano pod uwagę poziom cen od września 2016r. do września 2018; ceny wyselekcjonowanych nieruchomości mieściły się w przedziale 232,73 zł – 375,31 zł/m2 dla transakcji kupna – sprzedaży. Po uwzględnieniu współczynnika "E" cena nieruchomości wynosiła [...] zł.
Trzeci operat został przedłożony przez strony i był to operat autorstwa E. H. i M. W.. Rzeczoznawcy w ogóle nie brali pod uwagę umów dotyczących dróg i przeprowadzili analizę rynku w latach 2014-2017 dla nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową i mieszkalno – usługową. Rzeczoznawcy podali, że transakcje nieruchomościami podobnymi do szacowanej występują w liczbie kilku rocznie, przy czym często są o cechach nierynkowych, między powiązanymi ze sobą podmiotami. Wartość nieruchomości określono w konsekwencji jako [...] zł.
Na tym etapie sprawy Wojewoda uchylił decyzję organu I instancji, która była oparta o operat B. G. – M.. Powodem decyzji kasatoryjnej była ocena, iż nie wzięto pod uwagę nieruchomości podobnych do szacowanej. Zdaniem Wojewody, w przypadku dwóch działek przyczyną była diametralnie różna (gorsza) lokalizacja i związane z tym różnice w przeznaczeniu i sposobie zagospodarowania.
Aktualnie badany operat, autorstwa K. B. i M. W. – O., przeprowadził analizę rynku w latach 2017 – 2020, wskazując na trend wzrostowy 3,5 % rocznie, biorąc pod uwagę nieruchomości drogowe lub faktycznie używane jako drogowe. Zebrano 125 transakcji, także sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i udziałów w nieruchomości. Cena jednostkowa wahała się od 60 zł/m2 do 944 zł/m2. 3 nieruchomości do porównań wyselekcjonowano, biorąc pod uwagę prawo do gruntu albo udział w prawie; w przypadku dwóch sprzedano prawo użytkowania wieczystego (to ostatnie wynika z ustaleń skarżących, a nie z operatu). Nieruchomość oszacowano na kwotę [...]zł.
Zanim Sąd przejdzie do konkretów dotyczących operatu, na którym opiera się skarżona decyzja, należy poczynić uwagi wstępne.
Pierwsza kwestia dotyczy sprawy zasadniczej, a mianowicie tego, czy istnieją podstawy do badania rynku nieruchomości niezabudowanych innych niż drogowe. Według skarżących bowiem jeśli nie znajdzie się wystarczającej liczby transakcji w obszarze Centrum, istnieją podstawy do brania pod uwagę transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi czy mieszkania ( tak jak to uczynili rzeczoznawcy w prywatnej opinii czy D. B.). Wobec tego trzeba przypomnieć brzmienie § 36 ust. 4 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2021.555 t.j., dalej "Rozporządzenie"): W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Należy ponadto wskazać na utrwaloną w ostatnich latach wykładnię tego przepisu, sięgając do orzecznictwa sądów administracyjnych. I tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 kwietnia 2020 r. I OSK 184/19, LEX nr 3030690 wskazał: "W świetle treści § 36 ust. 4 rozporządzenia z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przyjąć należy, iż punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Z powołanego przepisu jednoznacznie wynika kolejność stosowania podejść. Dopiero bowiem brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z tego podejścia. Tak rozumiany przepis aktu wykonawczego umożliwia realizację ustawowego obowiązku dokonania wyceny nieruchomości wywłaszczonych na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania czyniąc przepisy te spójnymi, pozwalając jednocześnie na dostosowanie podejścia do zaistniałych w konkretnej sprawie warunków". W wyroku z dnia 24 marca 2021 r. I OSK 340/21, LEX nr 3219217 NSA zauważył: "Porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Dopiero, jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym" (podobnie - wyrok NSA z dnia 16 kwietnia 2021 r. I OSK 419/21, LEX nr 3219031). Dalej: " Punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości" (wyrok NSA z dnia 16 kwietnia 2021 r. I OSK 442/21 LEX nr 3224893). Co więcej, w wyroku z dnia 24 stycznia 2020 r. I OSK 1307/19, LEX nr 2785427 NSA zajął jeszcze bardziej restrykcyjne stanowisko: "Przesłanką uwzględnienia cen transakcyjnych z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) jest wyłącznie posiadanie przymiotu "nieruchomości drogowej", a nie jej położenie". W efekcie powyższego, stwierdzić należy, że na tle omawianego przepisu porządek badania rynku przez rzeczoznawcę został bezdyskusyjnie ustalony i tylko brak lub niewystarczająca ilość nieruchomości podobnych z rynku regionalnego umożliwia badanie rynku nieruchomości innych niż drogowe.
W tym aspekcie należy zauważyć, że twierdzenia skargi, domagające się ograniczenia badania rynku do obszaru centrum K. nie mają żadnego uzasadnienia. Jedynie stwierdzenie, że na rynku regionalnym, a więc w tym przypadku na terenie całego K. – brak jest wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi, może skłonić rzeczoznawcę do przejścia na rynek nieruchomości innych niż drogowe. W tym aspekcie brak wystarczającej ilości transakcji będzie oznaczał brak transakcji dotyczących nieruchomości podobnych.
W związku z powyższym kluczową sprawą jest ustalenie, czy takie transakcje zostały w sposób bezdyskusyjny wskazane w sprawie. Zwrócić bowiem należy uwagę, że zgodnie z art. 153 ust. 1 in principio u.g.n. podejście porównawcze - zastosowane w sprawie - "polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego". Ceny te koryguje się ze m.in. względu na cechy różniące nieruchomości. "Nieruchomość podobna" to z kolei "nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość" (art. 4 pkt 16 u.g.n). Podobieństwo nieruchomości, o których mowa w ww. przepisie, nie oznacza jednak identyczności, zaś katalog cech nieruchomości zawarty w tym przepisie ma w istocie charakter otwarty cech wpływających na jej wartość, które winny być brane pod uwagę przy określaniu wartości metodą porównawczą. Podobieństwo to z kolei nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Dlatego też to rzeczoznawca majątkowy w sposób szczegółowy winien wyjaśnić zgłaszane wątpliwości odnoszące się do możliwości kwalifikowania nieruchomości jako podobnych (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2016 r. sygn. akt I OSK 364/15, 22 września 2017 r. sygn. akt I OSK 377/17, 22 lutego 2018 r. sygn. akt I OSK 762/16, 6 kwietnia 2018 r. sygn. akt II GSK 414/18). W okolicznościach niniejszej sprawy, zarówno operat szacunkowy jak i wyjaśnienia rzeczoznawców złożone w piśmie z dnia 4.11.2020r. i 8.12.2020r. r. powyższym wymogom nie do końca sprostały, o czym będzie mowa niżej.
W tym miejscu należy jednakże zauważyć i wskazać, w jakim zakresie może Sąd ( i wcześniej organ) badać operat rzeczoznawcy. Należy bowiem mieć na względzie okoliczność, że oceny prawidłowości operatu dokonuje organizacja rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Zakres ten przedstawił NSA w wyroku
z dnia 20 maja 2021 r. I OSK 186/21, LEX nr 3192421 "Opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości powinna być przez organ w toku prowadzonego postępowania poddana analizie na dwóch płaszczyznach: formalnej i merytorycznej. Zatem, do organu administracji należy kontrola formalna owego dowodu, obejmująca m.in. zbadanie tego, czy opinia została sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione. Kontrola ta jest dokonywana na podstawie przepisów k.p.a. Z kolei kontrola opinii rzeczoznawcy majątkowego na płaszczyźnie merytorycznej obejmuje elementy bardziej zróżnicowane, które generalnie można podzielić na niewkraczające w sferę wiadomości specjalnych, i te, które takich wiadomości dotyczą. Merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak i sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych". Na czym polega owa materialna ocena dokonywana przez organy czy sąd, wyjaśnił NSA w wyroku z dnia 14 lipca 2020 r. I OSK 2761/19, LEX nr 3100040: "Operat szacunkowy podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym a stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Sąd, kontrolując decyzję, w której poddawano ocenie operat szacunkowy, powinien uwzględnić, że konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego. Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie. Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania".
Wobec powyższego należy zauważyć, że biegłe B. i W. – O. (dalej "biegłe") w operacie stwierdziły, że na rynku (obszar całego K.) było w badanym okresie 125 transakcji nieruchomościami drogowymi, z czego wybrały 3 ich zdaniem najbardziej podobne. Opis tych nieruchomości jest dość szczegółowy, ale nie zawiera wzmianki, której z nich ( lub których) dotyczy sprzedaż udziału w prawie. Co więcej, biegłe w ogóle nie wskazały, że transakcje dwóch z trzech nieruchomości dotyczyły nie prawa własności, a prawa użytkowania wieczystego, co zostało ujawnione dopiero we wniesionych zarzutach do operatów.
W kwestii sprzedaży udziału w prawie, biegłe stwierdziły, że wybrały te transakcje, których cena jednostkowa sprzedaży udziału nie odbiegała od poziomu cen sprzedaży całych nieruchomości. Biegłe nie podały przykładów porównania takich transakcji, to znaczy wskazania przykładów cen jednostkowych sprzedaży całych nieruchomości. Tymczasem wniesione w tym zakresie zarzuty skarżących winny wzbudzić wątpliwości organu, choćby wobec faktu, że pierwszy powołany rzeczoznawca stwierdził stanowczo, że transakcje udziałów nie mogą być brane pod uwagę ze względu na możliwość różnicy cen. W takiej sytuacji biegłe winny bardziej szczegółowo przedstawić dane, z których wynika, że cena jednostkowa sprzedaży udziału jest równa cenie jednostkowej sprzedaży całej nieruchomości. W sytuacji sporządzenia w sprawie wielu operatów z różnymi podejściami rzeczoznawców zadaniem organu było uzyskanie jak najbardziej szczegółowych odpowiedzi na zadane pytania.
Druga problematyczna kwestia dotyczy użytkowania wieczystego. Wcześniejsi rzeczoznawcy nie wspominali, iżby brali pod uwagę transakcje zbycia prawa użytkowania wieczystego, tymczasem biegłe w operacie wzmiankowały o tym przy okazji omawiania zbioru 125 transakcji. Nie wspomniały jednakże, omawiając cechy nieruchomości podobnych, że dwie z nich (lub udziały) zostały nabyte nie jako własność, ale jako użytkowanie wieczyste. Ta okoliczność wynika z zarzutów skarżących i ze skargi. Biegłe stwierdziły w odpowiedzi na zarzuty, że w ich ocenie relacja sprzedaży prawa własności i użytkowania wieczystego jest jak jeden do jeden.
Należy zatem wskazać, że zgodnie z treścią § 27 Rozporządzenia: "Jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. 2. W przypadku braku możliwości ustalenia wzajemnych relacji, o których mowa w ust. 1, wartość prawa własności określa się jako iloraz wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego i współczynnika korygującego, o którym mowa w § 29 ust. 3". Jak wynika z powołanego przepisu, ustawodawca zakłada, iż co do zasady może wystąpić różnica w cenach, skoro nakazuje badać relację między wspomnianymi prawami. Budzi zatem wątpliwości, że przy opisie nieruchomości podobnych nie wskazano, których z nich dotyczy nabycie prawa użytkowania wieczystego. Podobnie, wątpliwości budzi następczy brak wyjaśnienia stanowiska biegłych na konkretnych przykładach (wskazujących owe "jeden do jeden"). Warto zacytować tutaj wyrok WSA w Warszawie z dnia 7 marca 2019 r. IV SA/Wa 1867/18, LEX nr 3025782: "Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. W każdym przypadku należy więc wskazywać, jakie konkretnie prawo do nieruchomości jest przedmiotem wyceny lub porównania - w szczególności czy jest to prawo własności, czy prawo użytkowania wieczystego. W odniesieniu bowiem do każdej z wymienionych kategorii praw ich cena rynkowa może kształtować się w sposób odmienny. Wskazuje na to nie tylko doświadczenie życiowe, ale także szczegółowe unormowania rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określające sposób ustalania wartości prawa użytkowania wieczystego w relacji do wartości prawa własności danej nieruchomości (i na odwrót). Ponadto podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, zaś ich usunięciu służyć ma opis istotnych cech charakteryzujących tak nieruchomość wycenianą, jak i nieruchomości z nią porównywanych. Opisu tego należy dokonywać w odniesieniu do każdej z porównywanych nieruchomości, albowiem w metodzie korygowania ceny średniej niezbędna jest znajomość cech wszystkich nieruchomości przyjętych do zbioru, wpływających na poziom ich cech".
Brak więc wyjaśnienia, że mamy tutaj do czynienia ze wspomnianą przez biegłe relacją, na konkretnych przykładach, musi skutkować przyjęciem, że nie wykazano, że taka relacja wskazanych praw ( jeden do jeden) tutaj występuje. Warto zaznaczyć, że w tak istotnych kwestiach odwoływanie się do warsztatu biegłych zamiast do konkretów, nie może być uznane za wystarczające. "Niezbędne jest dokładne wyjaśnienie sposobu, w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu" (tak wyrok WSA w Krakowie z dnia 6 marca 2020 r. II SA/Kr 1488/19, LEX nr 2895348).
Tak więc w omawianym zakresie tj. co do kwestii udziałów i użytkowania wieczystego uznano skargę za usprawiedliwioną.
Co do zasady, Sąd nie dostrzega błędu w uznaniu za podobną nieruchomości będącej ogólnodostępną drogą wewnętrzną. Istotnym jest bowiem funkcja, jaką pełni dana nieruchomość jako nieruchomość drogowa. Niemniej jednak wyjaśnienia wymaga, czy dana droga wewnętrzna (nieruchomość nr [...]) pozostaje w zarządzie Gminy K., gdyż zasadniczo tylko w takiej sytuacji jest dostępna bez ograniczeń dla wszystkich użytkowników, a więc bezdyskusyjnie podobna do nieruchomości będącej drogą publiczną. Biegłe stwierdziły w odpowiedzi na zarzuty, że klasa drogi nie ma znaczenia ( lokalna, ekspresowa, itd.). Niemniej w sytuacji, gdyby okazało się, że nieruchomość przy ul. [...] nie jest drogą wewnętrzną w zarządzie Gminy, a więc nie jest ogólnodostępna, należałoby doprecyzować, czy nie ma to wpływu na ocenę podobieństwa. Charakter prawny drogi (publiczna czy wewnętrzna) jest czym innym niż klasa drogi publicznej, gdyż w przeciwieństwie do wewnętrznej droga publiczna każdej klasy jest ogólnodostępna.
Wątpliwości tym razem Sądu wzbudziła natomiast rzecz następująca: na stronie 15 operatu biegłe powołują się na notę interpretacyjną nr [...] rzeczoznawców, w której to nocie w punkcie 4.2.1. wskazuje się w ramach procedury porównywania parami na utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach stanowiących podstawę wyceny. Jednym z kolejnych kroków jest wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny, z niezbędną ich charakterystyką.
W operacie, przy omawianiu rynku nieruchomości drogowych wskazano w ogólności, że jednostkowe ceny występujące na tym rynku wahają się w przedziale od [...] zł/m2 do 944,40 zł/m2, chodziło jednakże o wszystkie transakcje ( za wyjątkiem tych z cenami skrajnymi oraz zawartych w szczególnych warunkach). Niemniej Sąd nie dostrzegł utworzenia następnie zbioru nieruchomości podobnych, albowiem ustalenia cen osiąganych za nieruchomości porównywalne dotyczyły tylko 3-ch nieruchomości wybranych do porównań /str.10 operatu/. Podobnie, jak wynika z tabeli 4 ( str. 16 operatu) – charakterystyka cenowa rynku nieruchomości dotyczy tylko 3-ch nieruchomości wybranych. Wymaga zatem wyjaśnienia, czy oprócz zbioru 125 transakcji biegłe utworzyły zbiór nieruchomości podobnych ( z którego dopiero dokonuje się wyboru co najmniej 3-ch). Warto wskazać, że na str. 10 operatu mowa jest o tym, że poszukiwano transakcji, a nie, że utworzono zbiór.
Przechodząc do kolejnych zarzutów, należy zauważyć, że istotnie nie wskazano konkretnie 125 transakcji przyjętych do zbioru, ani też nie podano numerów działek ewidencyjnych owych trzech nieruchomości uznanych za podobne. Jednakże podnieść należy, że brak przepisów, z których wynikałby taki obowiązek.
W szczególności: kwestia podania numerów ewidencyjnych nieruchomości podobnych może być rozpatrywana tylko jako element opisu tych nieruchomości. Jeśli zatem pozostały opis dotyczący kształtu, położenia, sąsiedztwa, jest wystarczający, trudno zarzucić tutaj naruszenie prawa. Jednakże "O ile obowiązek wskazania numerów nieruchomości nie został literalnie wymieniony, to jednak opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, winien być obszerny i na tyle precyzyjny aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. O ile sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny" (wyrok WSA w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010 r. II SA/Kr 1225/10 LEX nr 753467). W wypadku niniejszej sprawy opis nie jest wystarczający, z powodu braku wskazania, które nieruchomości były przedmiotem sprzedaży udziału lub użytkowania wieczystego, o czym już była mowa. Trzeba zatem odnotować, że wskazanie numerów ewidencyjnych nieruchomości podobnych ułatwiłoby sprawdzenie wskazanych cech, zwłaszcza jak chodzi o ich stan prawny (własność czy użytkowanie wieczyste).
Niemniej należy przy tej okazji zauważyć, że operat przedstawiony w postępowaniu przez skarżących nie zawiera ani zbioru konkretnych nieruchomości, ani numerów działek ewidencyjnych wyselekcjonowanych nieruchomości.
W kwestii zarzutów co do doboru przy nieruchomościach podobnych transakcji nierynkowych, trzeba jasno powiedzieć, że biegłe twierdzą stanowczo, że wszystkie wyselekcjonowane nieruchomości są podobne do wycenianej, a transakcje mają charakter rynkowy (T.IV str. 1275 akt adm. I instancji). Zaprzeczenie tej tezie w skardze, z podważeniem ich rynkowego charakteru opiera się na informacjach uzyskanych od stron umowy (podana strona internetowa dotyczy tylko ogólnych informacji o działaniach jednej ze spółek). Brak konkretów, czy dołączonych oświadczeń w tej materii osób wskazanych z imienia i nazwiska nie pozwala na przyjęcie, że jest tak, jak piszą skarżący. Tezy operatu i stanowisko biegłych nie może zostać w tym względzie podważone za pomocą gołosłownych twierdzeń. Na tym bowiem polega pozycja rzeczoznawcy jako biegłego sporządzającego dokument o charakterze wiadomości specjalnych. "(...) Jeżeli strona kwestionuje ustalenia spornego operatu, zastosowaną metodologię, dobór nieruchomości podobnych, ich cechy czy też przyjęte wskaźniki korygujące, wkraczając tym samym w wiedzę fachową, powinna przedstawić stosowne dowody przemawiające za wadliwością takiego operatu" (tak wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 marca 2021r. Lex nr 3266071).
Niezależnie od tego wskazany problem ( dobór transakcji) jak i kwestia podobieństwa nieruchomości, w obszarze merytorycznym zawiera się w kategorii wiadomości specjalnych, której to kategorii sąd ani organ nie mogą oceniać, poza kwestiami oczywistymi. Jak to trafnie wskazał NSA w wyroku z dnia 17 listopada 2017 r. I OSK 197/16, LEX nr 2431880: "W przypadku oceny operatu szacunkowego, zakres jego oceny jest ograniczony. Operat szacunkowy stanowi bowiem sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania nieruchomości. Ani organ rozpoznający sprawę, ani następnie Sąd administracyjny, nie posiadają wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też mogą ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona". Jest tak, gdyż dokonywanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy (por. wyrok NSA z dnia 13 grudnia 2017 r. I OSK 1346/17, LEX nr 2465870). Sąd ocenił zatem operat pod względem wiarygodności, czego rezultatem są wskazane kwestie do wyjaśnienia. Jednak obecnie omawiana materia, jak również zarzuty co do nikłych rezultatów zastosowania ekstrapolacji dla zrównoważenia cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych wykracza poza ocenę wiarygodności i pozostaje domeną oceny prawidłowości, co należy do wspomnianej organizacji rzeczoznawców.
Odpowiadając w tym miejscu na zarzut skargi dotyczący tego zagadnienia, wskazać należy na ugruntowane stanowisko judykatury w kwestii tego przepisu (art. 157 u.g.n.). Reprezentatywną wypowiedź zawiera wyrok NSA z dnia 4 stycznia 2022 r. I OSK 940/21, LEX nr 3308231: "O potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Winno ono być wynikiem dokonanej przez organ oceny okoliczności sprawy. Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu". "Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości (tak wyrok NSA z dnia 19 października 2021 r. I OSK 578/21, LEX nr 3245976). Podobne stanowisko zawarte jest w wyroku NSA z 15 września 2021r. I OSK 4241/18: "O potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n. decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu". Tym samym zarzuty co do braku zwrócenia się przez organ do organizacji rzeczoznawców należy uznać za niezasadne i podkreślić, że nic nie stało na przeszkodzie, aby z takim wnioskiem wystąpili skarżący. W sytuacji, gdy organ nie powziął wątpliwości, inicjatywa z takim wystąpieniem należała do stron (por. wyrok NSA z 10 sierpnia 2021r. I OSK 494/21).
Ostatnia kwestia dotyczy art. 156 ust. 3 u.g.n., który stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat został sporządzony w dniu 30 września 2020r., a skarżona decyzja została wydana w dniu 30 września 2021r. a więc w ostatnim dniu ważności operatu. Formalnie rzecz biorąc operat był aktualny w dniu wydania opinii, ale tracił tę aktualność następnego dnia. Tak więc od strony treści art. 156 ust. 3 u.g.n. niczego nie można zarzucić organowi, jednak trudno się dziwić stronom, że podnoszą w skardze, iż było to działanie w sposób naruszający zaufanie stron do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.).
Natomiast nie dopatrzył się Sąd naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. Zarzut naruszenia postanowień art. 10 § 1 k.p.a. przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego oraz możliwości wypowiedzenia się i składania wniosków może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Na stronie stawiającej zarzut spoczywa zatem ciężar wykazania istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy (tak wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 21 września 2016 r. II SA/Bd 787/16, LEX nr 2152094 ). Jeśli strony miały uznać, że zmieniły się uwarunkowania prawne lub inne czynniki, o których mowa w art. 154 u.g.n., mogły wniosek o aktualizację operatu złożyć w każdej chwili. Jeśli natomiast chodziło tylko o aktualizację z powodu daty, to i tak złożenie takiego wniosku przed wydaniem decyzji w dniu 30 września 2021r. formalnie było nieuzasadnione.
Podsumowując powyższe rozważania, dla wyjaśnienia wątpliwości na tle wiarygodności operatu należało zwrócić się do biegłych o szczegółowe dane w kwestii udziałów, użytkowania wieczystego i drogi wewnętrznej, oraz utworzenia zbioru nieruchomości podobnych, tak jak to zostało wskazane wyżej. Nie czyniąc tego w sposób wystarczający (poprzestając na ogólnych wyjaśnieniach biegłych) organ dopuścił się naruszenia w sposób istotny art. 7, 77 i 80 k.p.a., co spowodowało uchylenie decyzji. Wobec tego zadaniem organu będzie uzyskać konkretne wyjaśnienie tych wątpliwości. Jeśli wyjaśnienie to będzie na tyle szczegółowe, iż usunie wątpliwości, organ zwróci się nadto o konieczną aktualizację operatu. Tylko w przypadku, jeśli wyjaśnienia biegłych nie będą poparte konkretnymi wiarygodnymi danymi, organ rozważy zwrócenie się do organizacji rzeczoznawców w trybie art. 157 u.g.n. ( co zresztą niezależnie od organu mogą uczynić strony).
Z wymienionych przyczyn, na zas. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c orzeczono jak w sentencji.
O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (DZ.U. 1028.265 t.j.). Na kwotę zasądzonych kosztów składają się wpis i opłata kancelaryjna w kwocie 2554 oraz wynagrodzenie pełnomocnika – adwokata w kwocie 10800 zł.