II SA/Kr 1335/24

II SA/Kr 1335/24 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2025-04-02
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-10-10
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Mirosław Bator /sprawozdawca/
Piotr Fronc
Sebastian Pietrzyk /przewodniczący/
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
art 145 ust 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk Sędziowie: Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Sędzia WSA Piotr Fronc Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Cyganik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 kwietnia 2025 r. sprawy ze skargi A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 9 sierpnia 2024 r., znak SKO.GN/4160/45/2024 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz A. P. kwotę 193 zł (słownie: sto dziewięćdziesiąt trzy złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Wójt Gminy Z. decyzją z dnia 17 maja 2024 r. nr GR.3134.8.10.2024 działając na podstawie art. 143, art. 144, art. 145, art. 146, art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 104 § 1 i art. 107 K.p.a. w związku z § 3 uchwały Rasy Gminy Z. nr IX/59/2007 z dnia 21 czerwca 2007 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej
w pkt 1 ustalił dla A. P. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie Z. składającej się z działki nr [...] (po podziale działki nr [...] i nr [...]) wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do gminnej sieci kanalizacyjnej w wysokości [...] zł;
w pkt 2 zobowiązał A. P. do uiszczenia powyższej opłaty na wskazane konto w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu organ wskazał, że Gmina Z. wybudowała sieć kanalizacji sanitarnej w ramach zadania "Budowa sieci kanalizacji sanitarnej w Z. na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w m. Z., gmina Z.". Sieć kanalizacyjna została wybudowana wyłącznie ze środków budżetowych, bez udziału współfinansowania ze środków zewnętrznych. Ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej następuje na podstawie odrębnych przepisów (art. 148b ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami). Takimi odrębnymi przepisami w stosunku do sieci kanalizacyjnej są przede wszystkim: przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz przepisy ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach i przepisy ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Przyjmuje się, że datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej jest data wynikająca z możliwości przystąpienia do użytkowania tych obiektów, ustalona według przepisów Prawa budowlanego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2011 r., sygn. akt. I OSK 398/10). Reasumując, datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej jest taka data, w której dana sieć może być eksploatowana. Chodzi o zapewnienie potencjalnej możliwości korzystania z sieci kanalizacyjnej tzn. o sytuację, w której tylko od woli właściciela danej nieruchomości będzie zależało, czy z danej sieci będzie korzystał. Z kolei taka potencjalna możliwość zaistnieje dopiero wówczas, gdy dana sieć zostanie wybudowana zgodnie z warunkami technicznymi i jej eksploatacja może nastąpić zgodnie z warunkami prawnymi. Pismem z dnia 22.07.2021 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla powiatu krakowskiego - ziemskiego w Krakowie zaświadczył, że po doręczeniu w dniu 05.07.2021 r. zawiadomienia o zakończeniu budowy inwestycji zrealizowanej na podstawie zgłoszenia zamiary wykonania robót budowlanych nie wymagających pozwolenia na budowę z dn. 20.08.2020 r. przyjętego przez Starostę Krakowskiego - nie został wniesiony sprzeciw w terminie określonym w art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Protokołem z dnia 30.11.2021 r. Gmina Z. przekazała eksploatatorowi w/w sieć kanalizacyjną do eksploatacji. W związku z powyższym datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości składającej się z działki nr [...] pow. 0,2149 ha, obręb Z., gmina Z. do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej jest dzień 30.11.2021 r. Od tego dnia istnieją zarówno protokolarne jak również rzeczywiste możliwości podłączenia nieruchomości do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej. Decyzją z dnia 10.06.2022 r. Wojewoda Małopolski udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej w wyniku której działka nr [...] o pow. 0,2149 ha uległa podziałowi na działki nr [...] o pow. 0,0072 ha i nr [...] o pow. 0,2077 ha. Pismem z dnia 22.01.2024 r. Urząd Gminy Z. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, określającego wzrost wartości nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] (po podziale działki nr [...] i nr [...] spowodowany stworzeniem warunków do podłączenia w/w nieruchomości do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej. Wartość nieruchomości położonej w obrębie Z., stanowiącej dz. nr [...] (po podziale działki nr [...] i nr [...]) z uwzględnieniem uzbrojenia w kanalizację sanitarną została oszacowana na kwotę [...]zł natomiast bez uwzględnienia uzbrojenia w kanalizację sanitarną na kwotę [...]zł, w związku z czym wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł. Wycena została sporządzona wg stanu nieruchomości oraz poziomu cen na dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej tj. 30.11.2021 r. Oszacowane wartości rynkowe nie uwzględniają części składowych gruntu. Organ wskazał, że na dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości składającej się z działki nr [...], obręb Z. do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej tj. na dzień 30.11.2021 r. w/w nieruchomość objęta była księga wieczystą nr [...], w której jako właściciel widnieje: A. P. - w udziale 1/1. W ocenie Wójta operat szacunkowy z dnia 25.03.2024 r. został sporządzony w sposób wiarygodny i może stanowić środek dowodowy w postępowaniu administracyjnym. Badany operat szacunkowy został wykonany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami elementy, nie zawiera niejasności, braków, pomyłek, które powinny być uzupełnione aby dokument miał wartość dowodową. Przedłożona opinia zdaniem organu, jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Wartość nieruchomości biegły określił w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Zdaniem organu biegły prawidłowo dokonał wyboru metody jak i podejścia do wyceny jako jednej z dostępnych określonych w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się m. in. metodę korygowania ceny średniej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W ocenie organu biegły mógł zastosować podejście porównawcze, ponieważ znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca dysponuje wiedzą o cenach transakcyjnych uzyskanych na rynku za nieruchomości porównywalne i na tej podstawie, po dokonaniu korekty ze względu na cechy różniące nieruchomości, jest w stanie w sposób obiektywny określić wartości nieruchomości wycenianej. W wycenie biegły wykorzystał transakcje, zawarte w okresach: kwiecień 2021 r. - listopad 2021 r. Jako obszar analizy rynku biegły przyjął obszar całej gminy Z.. Szczegółowej analizie poddano natomiast najmodniejsze miejscowości z gminy, położone w bezpośrednim sąsiedztwie miasta K. (tj. Z., B., W., P.). Do analizy przyjęto nieruchomości przeznaczone wyłącznie pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną (i mieszkalną jednorodzinną z usługami) oraz nieruchomości z dominującą funkcją mieszkalną (minimum 70% przeznaczenia pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną). Jako nieruchomości podobne biegły uznał nieruchomości o powierzchni od 1000 m2 do 5300 m2. Rzeczoznawca majątkowy w sposób bardzo dokładny opisał przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, określając jednocześnie jaka jest % wartość danego przeznaczenia w całej powierzchni działki. Przyjęte przez biegłego nieruchomości do bazy "podobnych nieruchomości gruntowych" są zdaniem organu opisane w sposób prawidłowy, z podaniem najważniejszych informacji tj. położenie, powierzchnia, data i cena transakcji oraz przeznaczenie w planie. Dodatkowo operat szacunkowy zawiera szeroki katalog cech rynkowych, które posłużyły do korekty ewentualnych różnic pomiędzy nieruchomościami. Cechy te zostały szczegółowo opisane poprzez wprowadzenie kilkustopniowej gradacji w ramach jednej cechy. W wyniku dokonanych wyliczeń biegły określił, iż wartość l m2 nieruchomości bez możliwości przyłączenia do kanalizacji wynosi 275,80 zł, zaś wartość l m2 nieruchomości po stworzeniu warunków do przyłączenia do kanalizacji wynosi 285,80 zł. W wyniku dokonanej weryfikacji i oceny operatu szacunkowego sporządzonego jako dowodu w niniejszej sprawie, organ uznał, iż istotnie nastąpił wzrost wartości nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] (po podziale działki nr [...] i nr [...]), obręb Z. na wskutek stworzenia warunków do podłączenia w/w nieruchomości do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej. Na mocy uchwały Rady Gminy Z. nr IX/55/2007 z dnia 21 czerwca 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze gminy Z. nr [...] w granicach administracyjnych miejscowości Z. nieruchomość składająca się z działki nr [...] (po podziale działki nr [...] i nr [...]) znalazła się w terenie oznaczonym w planie symbolem MNU - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami oraz ZS - teren zieleni strefowej. Zgodnie z § 3 uchwały Rady Gminy Z. nr IX/59/2007 z dnia 21 czerwca 2007 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej zmienionej rozstrzygnięciem nadzorczym Wojewody Małopolskiego z dnia 25 lipca 2007 r., oraz zmienionej uchwałą Rady Gminy Z. nr XXV/89/2008 z dnia 19 grudnia 2008 r. opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej ustalona została w wysokości 32% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wartość prawa własności nieruchomości położonej w obrębie Z., gmina Z. - dz. nr [...] (po podziale działki nr [...] i nr [...]) została określona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 25.03.2024 r. przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej na kwotę [...]zł, a po ich wybudowaniu na kwotę [...] zł, w związku z czym wzrost wartości nieruchomości wynosi 15 043 zł. Wycena sporządzona została według poziomu cen na dzień 30.11.2021 r. Oszacowane wartości rynkowe nie uwzględniają części składowych gruntu.
Od decyzji tej odwołanie złożyła A. P., wskazując iż opłata jest naliczona bezzasadnie, bowiem możliwość przyłącza sieci kanalizacyjnej do jej nieruchomości powstała wraz z wybudowaniem ul. T. , nie zaś poprzez realizację inwestycji wskazanej przez organ I instancji.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 9 sierpnia 2024 r. nr SKO.GN/4160/45/2024 utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ wskazał, że w aktach sprawy znajduje się odpis protokołu przekazania do eksploatacji sieci kanalizacji sanitarnej wykonanej w ramach przedsięwzięcia pn. "Budowa sieci kanalizacji sanitarnej w Z. na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w m. Z., gmina Z.". Sieć ta została zrealizowana wyłącznie ze środków budżetowych, bez udziału współfinansowania ze środków zewnętrznych. Z dokumentu tego wynika, że komisja w wykazanym składzie, po analizie kompletu wskazanych w protokole dokumentów, stwierdziła, że zamierzone prace zostały wykonane, w związku z czym z dniem podpisania protokołu inwestor przekazuje użytkownikowi do eksploatacji wymienione w protokole urządzenia, w tym m. in. sieć kanalizacyjną wraz z odejściem w zakresie przedmiotowych działek. Do akt sprawy dołączono również wykaz działek w gminie Z., do których w ramach inwestycji doprowadzono sieć kanalizacji sanitarnej stwarzając techniczne warunki kanalizacji, który obejmuje również przedmiotową działkę nr [...]. Należy zatem stwierdzić, że stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do sieci infrastruktury, o którym mowa w przepisie art. 145 ust. 2 ugn, nastąpiło w niniejszej sprawie w dniu 30 listopada 2021 r. Z powyższego wynika niewątpliwie, że w przedmiotowej sprawie zostały stworzone przez Gminę warunki do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury, jakim jest sieć kanalizacji sanitarnej, czyli, że spełniona została przesłanka opisana w art. 145 ust. 1 u.g.n. Odnosząc się w tym miejscu do zarzutów odwołania, Kolegium wskazało, iż postępowanie w sprawie dotyczy działki nr [...] która to z działek powstała po podziale działki nr [...] i [...] jaki miał miejsce w 2023r. Tym samym, Kolegium nie może uznać za miarodajne wyjaśnienia strony o możliwości przyłącza działki nr [...] do gminnej sieci kanalizacyjnej, bowiem dokumenty na które powołuje się odwołująca dotyczą innego stanu faktycznego. Kolegium zauważyło, iż po ulicy T. biegnie sieć wodociągowa, lecz w warunkach przyłącza przedłożonych przez odwołującą, możliwość podłączenia do sieci kanalizacyjne jest właśnie od strony ulicy N. P., poprzez przyłącze na działce nr [...]. Tym samym, nieruchomość powstała po podziale posiada właśnie możliwość podpięcia od strony na której zrealizowano gminną sieć kanalizacji sanitarnej, co wynika pośrednio z pisma przedłożonego przez odwołującą. Analiza znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położoną w Z. dowodzi, że w związku z wybudowaniem przez Gminę kanalizacji sanitarnej, wartość nieruchomości wzrosła. Operat nie zawiera przy tym w ocenie Kolegium uchybień i braków i spełnia wszystkie wymogi stawiane przez prawo tego rodzaju opracowaniom. W wykonanym operacie rzeczoznawca utworzył dwa zbiory nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, oddzielnie dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych uzbrojonych w kanalizację sanitarną oraz dla nieruchomości niezabudowanych nie posiadających kanalizacji. Odniósł się do problemu aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny, ustaliła cechy rynkowe, które, jej zdaniem, wpływają na cenę nieruchomości, ustaliła zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Poszczególne cechy zostały w sposób pełny i nie budzący wątpliwości scharakteryzowane. Należy podkreślić, że dobrany zbiór cech jest identyczny dla wyceny przed i po uzyskaniu przez nieruchomość możliwości przyłączenia do kanalizacji sanitarnej, co pozwala przyjąć, że wykazana różnica w cenie średniej obliczonej dla zbioru nieruchomości posiadających dostęp do kanalizacji sanitarnej i bez tego dostępu stanowi właśnie wzrost wartości nieruchomości na skutek przyłączenia do tej sieci. Następnie rzeczoznawca obliczyła cenę średnią dla każdego ze zbiorów transakcji, jak też dokonała szczegółowego opisu nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej, zarówno dla nieruchomości posiadających kanalizację jak i dla nieruchomości bez kanalizacji. Rzeczoznawca określił rynek działek uzbrojonych w kanalizację sanitarną oraz rynek bez kanalizacji, z obszaru miejscowości gminy Z., z roku 2021. Podkreślić należy, że wykazane różnice w atrakcyjności i potencjale inwestycyjnym poszczególnych nieruchomości porównawczych w zależności od ich położenia w poszczególnych miejscowościach zostały uwzględnione wśród współczynników korygujących. Rzeczoznawca wykazał w ocenie Kolegium, że przyjęte do porównań nieruchomości spełniają kryterium podobieństwa. Do porównań przyjęto nieruchomości o analogicznym jak przedmiotowa nieruchomość przeznaczeniu w planie miejscowym (przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową lub mieszkaniowe - usługową, które to przeznaczenia, zgodnie z deklaracją rzeczoznawcy opartą na jego wiadomościach specjalnych, są traktowane przez potencjalnych nabywców jednakowo). Należy także wskazać, że różnice w powierzchni działek przyjętych do porównań nie są znaczne i również w tym zakresie nieruchomości te można uznać za podobne względem nieruchomości przedmiotowej. Autor operatu przeanalizował trend zmian cen w analizowanym okresie i wskazał, że nie przejawiał on istotnych odchyleń, zwłaszcza ze względu na przyjęty stosunkowo krótki okres, na który poszukiwano transakcji porównawczych. Stąd też trend ten przyjęto na poziomie 0%. W operacie wskazano, że uzbrojenie działki w kanalizację sanitarną ma istotne znaczenie dla jej wartości. W wyniku przeprowadzenia wyceny, rzeczoznawca ustalił wartość gruntu, jaką miał on jako grunt pozbawiony dostępności do kanalizacji, i jaką przedstawia obecnie, posiadając możliwość podłączenia się do sieci sanitarnej.
Na tą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła A. P. jej działka posiadała dostęp do gminnej sieci kanalizacyjnej już w roku 2018, i wcześnie jak ustaliłam w Starostwie Powiatowym w K. Wydział Geodezji (mapa w załączniku). Na mapie widać, iż sieć kanalizacyjna istniała i skarżąca miała możliwość podłączenia się do niej. W konkluzji wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji i postanowień z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych - o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia.
Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest ocena legalności decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W ocenie organu, wzrost wartości nieruchomości skarżącej uzasadniający naliczenie opłaty, nastąpił w związku ze stworzeniem warunków umożliwiających podłączenia jej nieruchomości, do gminnej sieci kanalizacyjnej, co nastąpiło w dniu przekazania tej sieci do eksploatacji. W ocenie sądu organ nie wykazał, aby wystąpiły okoliczności uzasadniające ustalenie opłaty z tego tytułu.
Zgodnie z art. 144 ust. 1ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami t.j. Dz. U.2024 poz1145 (dalej; ustawa) właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Z kolei przepis art. 145 ustawy stanowi, iż wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust 1). Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 2). Zgodnie natomiast z art. 146 ustawy ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (ust 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (ust. 1a). Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (ust. 2).
Podstawową przesłanka naliczenia opłaty alianckiej, co wynika z wyżej przytoczonych przepisów, jest wzrost wartości nieruchomości na skutek stworzenia warunków jej podłączenia do gminnych urządzeń infrastruktury technicznej. Stworzenie warunków do przyłączenia nieruchomości do sieci infrastruktury polega zaś tym, że konkretna nieruchomość ma faktyczną i prawną możliwość przyłączenia do danej sieci. Do naliczenia opłaty adiacenckiej nie wystarcza sama budowa infrastruktury technicznej np. sieci kanalizacji sanitarnej. Organ musi wykazać, że stworzył możliwość przyłączenia danej nieruchomości do tej sieci i jest to możliwość realna.
Jak przyjęto w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 czerwca 2000 r. OPK 4/00 "Użyty w art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.) zwrot "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" oznacza - w przypadku urządzenia kanalizacyjnego - wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia". Przytoczyć można też wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 marca 2003 r. I SA 2053/01, w którym stwierdzono, że "Stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia wodociągowego, umożliwiające wymierzenie opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000, Nr 46, poz. 543), to wybudowanie sieci wodociągowej wraz z zaworem za wodomierzem głównym na przyłączu lub miejscu przeznaczonym na jego umieszczenie, określonym w warunkach technicznych przyłączenia obiektu do tych urządzeń. Oznacza to, że wymierzenie opłaty adiacenckiej będzie możliwe dopiero wówczas, gdy zostanie wybudowane przyłącze, które wraz z zaworem za wodomierzem głównym, należeć będzie do właściciela sieci wodociągowej, nie zaś właściciela nieruchomości". Na koniec przytoczyć można pogląd prawny wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 28 października 2009 r., w którym wskazano, że "Przez stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości należy rozumieć tak wykonane urządzenia infrastruktury technicznej, by umożliwiały one bezpośrednie podłączenie nieruchomości do sieci, a więc wraz z odpowiednimi odgałęzieniami, przyłączami. "Odpowiednimi" - to znaczy spełniającymi parametry techniczne dostosowane do charakteru nieruchomości położonych w rejonie zrealizowanej inwestycji infrastrukturalnej, przy uwzględnieniu norm wynikających ze stosownych przepisów" (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 24 października 2024 r. II SA/Sz 512/24..
Okoliczności takich organ nie wykazuje. Uzasadnienie decyzji organu obu instancji, odnosi się jedynie do stwierdzenia dotyczącego wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej oraz oceny operatu szacunkowego, w oparciu o który stwierdzono, wzrost wartości nieruchomości. Organ nie wskazuje natomiast, w jaki sposób stworzył skarżącej warunki do przyłączenia jej nieruchomości do wybudowanej sieci, a więc czy istnieje możliwość techniczna i prawna by nieruchomość tą przyłączyć do sieci, przez odpowiednie odgałęzienie (studzienki (przykanaliki). Podkreślić należy, że z dokumentacji zalegającej w aktach administracyjnych nie wynika aby sieć kanalizacyjna biegła po działce skarżącej. W szczególności zaświadczenie 9 września 2020 r. o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu (k.81), protokół przekazania do eksploatacji sieci kanalizacji (k.83), zaświadczenie o niewniesieniu sprzeciwu z 22 lipca 2021 (k.84) nie wskazują działki nr [...] jako działki objętej tą inwestycja. W jaki zatem sposób nieruchomość skarżącej – działka nr [...] uzyskała możliwość podłączenia do wybudowanej sieci. Decyzje organów obu instancji okoliczności tych nie wykazują.
Zauważyć też należy, że organ odwoławczy nie odniósł się w sposób dostateczny do zarzutów zgłoszonych w odwołaniu, a dotyczących tego, że już w 2017 r. zostały stworzone warunki do przyłączenia działki nr [...] do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Dywagacje organu na temat podziału działek, z których powstała działka nr [...], co uniemożliwia odniesienie się do tego zarzutu, jest niewystarczająca. Wzrost wartości odnosi się do nieruchomości a nie działek ewidencyjnych (gruntowych). Zgodnie z art 46 § 1. K.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zgodnie natomiast z art 3 pkt 3 ustawy, działka gruntu to niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Nieruchomość w rozumieniu art art. 46 § 1. K.c. składa się z jednej lub wielu działek gruntowych (ewidencyjnych). Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2017 r. II OSK 460/17 "Pojęciu "nieruchomość gruntowa" zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami należy nadać również znaczenie, które wynika z definicji zawartej w art. 46 § 1 k.c., co oznacza, iż nieruchomość gruntowa obejmuje jedną lub więcej działek gruntu należących do tego samego właściciela, przy czym działki te nie muszą ze sobą sąsiadować, powinny być natomiast wpisane do tej samej księgi wieczystej. Natomiast termin "działka gruntu" zdefiniowany w art. 4 pkt 3 u.g.n., nie jest tożsamy z pojęciem nieruchomości gruntowej, która może składać się z oddalonych od siebie części gruntu. Pojęcie działki gruntu w rozumieniu u.g.n. należy odnieść do działki ewidencyjnej". Podobny pogląd wyrażono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 lutego 2020 r. II SA/Kr 1067/19 w którym wskazano, że "Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast działka jest pojęciem odrębnym od pojęcia nieruchomości. Działka jest jednostką geodezyjną, oznaczającą obszar gruntu oznaczony na mapie ewidencyjnej granicami, numerem, powierzchnią, rodzajem użytkowania i klasy gruntu. Działka może stanowić samodzielną nieruchomość jako przedmiot własności albo wraz z innymi działkami wchodzić w skład większej nieruchomości, obejmującej kompleks działek".
Jeżeli zatem nieruchomość skarżącej (aktualnie działka nr [...]) wcześniej składająca się z działek nr [...] i nr [...] w terminie wcześniejszym niż 30 listopada 2021 r. (przekazanie sieci do eksploatacji) miała by możliwość przyłączenia do sieci kanalizacji, do czego sprowadzają się zarzuty odwołania, możliwość naliczenia opłaty adiacenckiej należało odnosić do tego zdarzenia. Organ do zarzutu tego się nie odniósł.
W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a oraz c a także 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.