II SA/Kr 131/25

II SA/Kr 131/25 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2025-04-09
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-02-04
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Piotr Fronc /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne
Inne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
art 92 ust 1 , art 93 ust 2a i art 95 pkt 7
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Piotr Fronc (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Protokolant: sekretarz sądowy Anna Bubula po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 marca 2025 r. sprawy ze skargi M. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 28 listopada 2024 r. znak SKO.GN/4160/102/2024 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia 28 listopada 2024r. nr SKO.GN/4160/102/2024 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy W. W. z dnia 1 października 2024r. nr GK.6831.65.2024.MF orzekającą o odmowie zatwierdzenia zawnioskowanego przez M. Z. podziału nieruchomości położonej w G. , gm. W. W., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,4489 ha, na następujące działki: nr [...] o powierzchni 0,3655 ha oraz nr [...] o powierzchni 0,0834 ha.
Powyższa decyzja zapadła w następujących okolicznościach:
Organ I instancji odmówił M. Z. zatwierdzenia podziału nieruchomości na podstawie art. 95 ust. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm., dalej: u.g.n.), uznając, że zaproponowane wydzielenie działki nie jest niezbędne do korzystania z budynku mieszkalnego, który znajduje się na działce nr [...].
Od powyższej decyzji wnioskodawca złożył odwołanie, w którym argumentował, że kwestia niezbędności podziału działki nie powinna podlegać ocenie organu. W niniejszym przypadku skarżący jest zmuszony zaciągnąć kredyt na dokończenie budowy zagrody, a z wielu przyczyn nie chce i nie może obciążać kredytem całej nieruchomości, lecz tylko działkę wydzieloną.
Kolegium utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję, podzielając stanowisko organu I instancji o braku spełnienia przesłanek zawartych w art. 95 ust. 7 u.g.n.
Na wstępie wskazano, że objęta wnioskiem działka leży na terenie obszaru, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, na terenie RM – teren zabudowy zagrodowej. Na działce znajduje się budynek mieszkalny i gospodarczy, przy czym oba wchodzą w część gospodarstwa rolnego i zrealizowane zostały na podstawie pozwolenia na budowę.
Biorąc pod uwagę, że areał jednej z działek wynosiłby po podziale mniej niż 0,3000 ha, to zgodnie z art. 92 ust. 1 w zw. z art. 93 ust. 2a u.g.n. do podziału nieruchomości w niniejszej sprawie mogą znaleźć zdaniem Kolegium zastosowanie przepisy cyt. ustawy.
W sprawie nie zachodzi jednak niezbędność podziału, o której mowa w art. 93 ust. 7 u.g.n., warunkująca jego dopuszczalność. Organ wyjaśnił, że niezbędność zachodzi, gdy do korzystania z budynku mieszkalnego wydzielenie działki jest konieczne. Pojęcie "niezbędny" to taki, bez którego coś nie może normalnie funkcjonować. Trudno przyjąć, że konieczność zaciągnięcia kredytu umożliwia prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku i urządzeń położonych na działce skarżącego. Niezbędność wydzielenia działki, to coś więcej niż opłacalność, czy wygoda.
Od powyższej decyzji M. Z. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając naruszenie:
1. art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, podczas gdy decyzja ta wydana została z naruszeniem przepisów prawa materialnego i procesowego;
2. art. 95 pkt 7 u.g.n. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że przepis ten znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji istnienia konieczności wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego na nieruchomości budynku mieszkalnego, bowiem dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiają korzystanie z budynku mieszkalnego, podczas gdy art. 95 pkt 7 u.g.n., odwołując się do przesłanki "niezbędności" wskazuje, że to wydzielona działka budowlana ma pozostawać niezbędna do korzystania z budynku, a nie wnioskowany podział nieruchomości ma być niezbędny dla korzystania z budynku;
3. art. 95 pkt 7 w zw. z art. 4 pkt 3a u.g.n. poprzez przyjęcie, że wydzielona zgodnie z przedmiotowym wnioskiem działka nie będzie stanowić działki budowlanej z powodu jej położenia na gruntach rolnych w sytuacji, gdy powstała w wyniku podziału działka budowlana będzie miała odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, a dokonany podział zapewni możliwość korzystania z działki w sposób racjonalny, zgodnie z przeznaczeniem i funkcją, a zatem spełnia kryteria definicji działki budowlanej;
4. art. 7 w zw. z art. 77, art. 8 k.p.a., poprzez brak dokładnego wyjaśnienia okoliczności sprawy, naruszenie zasady działania organów na podstawie przepisów prawa, a w konsekwencji naruszenie zasady zaufania do organów państwa;
5. art. 107 § 3 w zw. z art. 126 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego, poprzez zbyt skrótowe sformułowanie uzasadnienia skarżonego rozstrzygnięcia.
Wobec powyższego skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z decyzją organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Organ odwoławczy wniósł w odpowiedzi o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:
Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935, zwanej dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Sądy nie są przy tym związane zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.).
W niniejszej sprawie skarga okazała się być niezasadna.
W przedmiotowej sprawie organy odmówiły zatwierdzenia podziału działki, znajdującej się zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania na terenie rolnym RM – terenie zabudowy zagrodowej. Na działce przeznaczonej do podziału został zrealizowany budynek mieszkalny i gospodarczy, wchodzący w skład gospodarstwa rolnego.
W myśl art. 2 ust.1 pkt 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 909), gruntami rolnymi w rozumieniu ustawy są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.
Na wstępie należy zatem podkreślić, że zrealizowanie na przedmiotowej działce zabudowy zagrodowej nie sprawia, że działka ta w rozumieniu przepisów u.g.n. traci swój rolny charakter. Skoro zabudowa zagrodowa ściśle wiąże się z gospodarstwem rolnym i pozostaje z nim w związku funkcjonalnym, nadal pozostaje działką rolną, dlatego też przy jej podziale należy uwzględnić szczególny reżim, ograniczający znacząco możliwość podziału takich działek, wynikający z art. 92 ust. 1 oraz art. 93 ust. 2a u.g.n.
Art. 92 ust. 1 u.g.n. stanowi, że przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.
Przepis art. 93 ust. 2a u.g.n. z kolei stanowi, że podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.
Z przepisu tego wynika, że tereny przeznaczone w planie miejscowym na cele rolne można podzielić na działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, wyłącznie w dwóch przypadkach wymienionych w ww. przepisie. Jeżeli nie zachodzi żaden z tych przypadków (określonych w art. 93 ust. 2a ww. ustawy) podział jest w ogóle niedopuszczalny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego: I OSK 1558/11 z 30 stycznia 2013 r., także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 25 października 2018, sygn. akt I SA/Wr 521/18, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 30 października 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 962/18, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 17 stycznia 2018, sygn. akt II SA/Wr 706/17, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 12 maja 2009, sygn. akt II SA/Ol 159/09).
Z okoliczności niniejszej sprawy nie wynika, aby spełniony miał być którykolwiek warunek z cyt. art. 93 ust. 2a u.g.n., t.j. aby wydzielona działka miała zostać przeznaczona na powiększenie nieruchomości sąsiedniej lub regulację granic. Wręcz przeciwnie, wnioskodawca argumentował, że jego celem jest zachowanie odrębności nowo wydzielonej działki i obciążenie jej kredytem.
Wobec powyższego zawnioskowany podział był wykluczony przede wszystkim w związku z niespełnieniem przesłanek zawartych w art. 93 ust. 2a u.g.n. Odmienny pogląd organów w tym zakresie, otwierający co do zasady możliwość podziału przedmiotowej działki, nie wpłynął na treść rozstrzygnięcia.
Finalnie organy odmówiły bowiem zatwierdzenia podziału nieruchomości, trafnie skąd inąd argumentując, że wskazany przez wnioskodawcę cel podziału nie świadczy o niezbędności podziału dla korzystania z budynku.
W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że zastosowanie trybu wynikającego z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwia właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 22 lutego 2024 r. sygn. akt II SA/Sz 1055/23).
W ocenie Sądu, organy prawidłowo ustaliły, że działka skarżącego jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz gospodarczym, a jej obecny kształt i wielkość, cechy geometryczne, a także dostęp do drogi publicznej umożliwiają prawidłowe korzystanie z budynku mieszkalnego. Skarżący nie wykazał też żadnych okoliczności, które świadczyłyby o tej niezbędności. Okoliczności takiej nie stanowi z pewnością chęć obciążenia kredytem wyłącznie części nieruchomości. Jak słusznie wskazały w tym miejscu organy, "niezbędność wydzielenia działki dla korzystania z budynku mieszkalnego to coś więcej niż opłacalność, czy wygoda. Wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne" (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 14 stycznia 2020 r. sygn. akt II SA/Lu 639/19).
Nie jest przy tym prawdą, jak argumentowano w skardze, że powodem odmowy zatwierdzenia podziału było stwierdzenie, że podział musi być niezbędny dla posadowienia nowego budynku. Faktycznie, w uzasadnieniu decyzji Kolegium w ramach streszczenia argumentacji organu I instancji zawarto stwierdzenie o "konieczności wydzielenia działki budowlanej dla posadowienia budynku", jednakże jest to zdaniem Sądu omyłka pisarska. Organ I instancji pisał bowiem wyraźnie o "konieczności wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku", a zatem zawarta w skardze polemika jest w tym zakresie zupełnie bezprzedmiotowa.
Bezskuteczne były także argumenty wskazujące na fakt, że obecne rozmiary działki są nieproporcjonalne w stosunku do części nieruchomości zajętej przez budynek mieszkalny, co powinno dawać właścicielowi prawo do podziału nieruchomości "zgodnie z zasadami jej racjonalnego wykorzystania". W świetle jasno brzmiącego art. 95 ust. 7 u.g.n. podział nieruchomości jest warunkowany niezbędnością nowo wydzielonej działki budowlanej do korzystania z budynku mieszkalnego. Niezbędność to natomiast więcej niż racjonalne wykorzystanie. Ocena wniosku nie może również ograniczyć się, jak życzyłby sobie autor skargi, wyłącznie do rozważenia, czy po wydzieleniu nowo powstała działka umożliwi zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.
Wobec powyższego skargę należało oddalić jako bezzasadną, o czym Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 p.p.s.a.