II SA/Kr 1191/24

II SA/Kr 1191/24 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2024-11-28
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-09-03
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Jacek Bursa /przewodniczący sprawozdawca/
Joanna Człowiekowska
Piotr Fronc
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargi
Powołane przepisy
Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
art  59 ust 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska Sędzia WSA Piotr Fronc Protokolant: starszy referent sądowy Kamila Maśloch po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2024 r. sprawy ze skarg: Spółdzielni Mieszkaniowej im. [...] w K. oraz Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 24 czerwca 2024 r., znak: SKO.ZP/415/258/2024 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargi.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 29.03.2024 r. Nr 157/6730.2/2024 Prezydent Miasta Krakowa orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku biurowo - usługowego z garażem podziemnym, wewnętrznym układ drogowym, miejscami postojowymi, zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...] Obr. [...] K. przy ul. A. K. [...] w K.".
Powodem rozstrzygnięcia było ustalenie, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego postępowanie przeprowadzono na zasadach i w trybie art. 59 i następne ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. 2023 r., póz. 977 ze zm., dalej "u.p.z.p."). Następnie przytoczono treść art. 61. ust. 1 u.p.z.p. i wyjaśniano, iż zgodnie z treścią tego przepisu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków statuowanych w wyżej wskazanym przepisie. W związku z art. 53 u.p.z.p. w toku postępowania uzyskano: Opinię Zarządu Dróg Miasta K. z dnia 21.12.2023 r. znak: RW.460.1.576.2020 w zakresie obsługi komunikacyjnej; Opinię Wydziału ds. Jakości Powietrza UMK z dnia 8.012024 r., znak: AU-02-3.6730.2.707. 2020.KZIKK, w zakresie ochrony powietrza; Opinię Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK z dnia 17.01.2024 r., znak: AU-02-3.6730.2.707.2020.KZI, w odniesieniu do terenów zagrożonych powodzią; Opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 17.01.2024 r., znak: AU-02-3.6730.2. 707.2020.KZI w zakresie ochrony środowiska; Opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków w Krakowie z dnia 16.01.2024 r., znak: KZ03.4120. 6.967.2020.MKO w zakresie stref nadzoru archeologicznego. Ponadto uzyskano: Protokół Nr 33 Zespołu Urbanistycznego z dnia 11.08.2022 r.; Protokół Nr 46 Zespołu Urbanistycznego z dnia 07.09.2023 r.
Ponadto wystąpiono o uzgodnienie projektu decyzji do Marszałka Województwa Małopolskiego w Krakowie i Prezesa Urzędu Lotnictwa Cywilnego. Z uwagi na fakt, iż w terminie 14 dni od przesłania projektu decyzji o warunkach zabudowy żaden z wyżej wymienionych organów nie zajął stanowiska w sprawie, zgodnie z treścią art. 53 ust. 5 w zw. z art. 60 ust. l a u.p.z.p., uznano uzgodnienia projektu decyzji za pozytywne.
Na podstawie zgromadzonego w trakcie postępowania materiału dowodowego ustalono, że planowane zamierzenie spełnia łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zaś osoba uprawniona po myśli art. 60 ust. 4 u.p.z.p., mgr inż. arch. J. S.-B. przygotowała projekt decyzji.
Odnosząc się do zgłoszonych w treści petycji wniosków zwrócono uwagę, iż Prezydent Miasta Krakowa, jako organ administracji publicznej, nie prowadzi działań inwestycyjnych, a jedynie działa w oparciu i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Jeżeli złożony przez inwestora wniosek jest kompletny oraz spełnione zostaną wszystkie wymogi przewidziane w ustawach, organ nie może wstrzymywać się z wydaniem decyzji zarówno w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jak i pozwolenia na budowę. Wyjaśniono przy tym, iż organ w ramach prowadzonego postępowania administracyjnego dotyczącego wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, nie ocenia celowości i zasadności zamierzenia inwestycyjnego, jak również nie jest upoważniony do oceny racjonalności lub słuszności przyjętych rozwiązań. Nie może również narzucać inwestorowi konkretnych rozwiązań projektowych wedle swojego uznania o zasadności takiej, a nie innej postulowanej zabudowy, czy zagospodarowania terenu.
W kwestii wydolności układu drogowego wyjaśniono, iż decyzje o ustaleniu warunków zabudowy co do zasady określają warunki w zakresie wymagań dotyczących realizacji zarówno miejsc postojowych, jak również ewentualnej rozbudowy układu drogowego w zakresie niezbędnym do zapewnienia uzbrojenia terenu wystarczającego dla potrzeb planowanych zamierzeń inwestycyjnych. Wymagania dotyczące ilości miejsc postojowych ustalane są zgodnie z wytycznymi zawartymi w Uchwały Nr LIII/723/12 Rada Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012r. "Program obsługi parkingowej dla miasta K. ", określającej politykę przestrzenna Gminy w tym zakresie. Zakres ewentualnej przebudowy, rozbudowy układu drogowego wynika z pozyskiwanej w toku postępowania opinii Zarządu Dróg Miasta K., który po analizie zamierzenia formułuje warunki jego realizacji w zakresie obsługi komunikacyjnej oraz dostępu do drogi publicznej.
Odwołanie od decyzji złożył Inwestor M. F. zarzucając naruszenie przepisów prawa administracyjnego procesowego i materialnego:
- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., poprzez jego błędną interpretację i niewłaściwe zastosowanie, polegające na braku uwzględnienia przy ustalaniu wysokości wnioskowanej zabudowy okoliczności, że planowana inwestycja ma stanowić element północnej pierzei (obudowy) ul. A. K., którą kształtują (na odcinku od ul. P. do ul. P. ) budynki o wysokości przekraczającej 35 - 40 m, co jest bardzo istotnym uwarunkowaniem wpływającym na kształtowanie ładu przestrzennego na przedmiotowym obszarze,
- § 3 ust. l rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez nieprawidłowe przeprowadzenie w niniejszej sprawie analizy urbanistyczno — architektonicznej i przyjęcie błędnych wniosków w zakresie dopuszczalnej wysokości wnioskowanej zabudowy,
- § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez nieprawidłowe wyznaczenie wskaźnika nowej zabudowy w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej z uwagi na brak uwzględnienia wszystkich uwarunkowań przedmiotowej sprawy,
- art. 7 i 77 kpa, poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy,
- art. 8 kpa przez niewłaściwą realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa,
- art. 81 kpa poprzez rezygnację z realizacji zasady wyjaśnienia zasadności przesłanek, którymi organ kierował się przy wydaniu decyzji,
- art. 107 § l i 3 kpa poprzez zbyt skrótowe i niejasne sformułowanie uzasadnienia podjętego rozstrzygnięcia,
W związku z powyższym Inwestor wniósł o zmianę zaskarżonej decyzji w zakresie dotyczącym wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i ustalenie wysokości na poziomie od 32 do 35 m, nie wyżej niż 233 m n.p.m. (układ odniesienia: PL-EVRF2007-NH), względnie o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.
Odwołanie wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa im. T.. K.. Zaskarżonej decyzji zarzuciła:
1) Dopuszczenie funkcji biurowo-usługowej (100%) podczas gdy na działkach sąsiednich w pierzei "parzystych" numerów budynków przy ul. A. K. znajdują się budynki mieszkalne wielorodzinne co stoi w sprzeczności z powołaną ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Błędnie przyjęto w rozdziale I "RODZAJ INWESTYCJI", że na działkach sąsiednich po obu stronach ulicy A. K. na działkach nr [...], [...], [...] znajdują się budynki usługowe. Weryfikacja tych danych w terenie przedstawia inny stan faktyczny i tak na dz. nr [...] znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny, a na dz. nr [...] i [...] znajdują się akademiki studenckie o funkcji typowo mieszkalnej, które w żaden sposób nie można klasyfikować jako funkcja usługowa. Wobec powyższej analizy strony skarżącej organ nie tylko przedstawia błędnie stan faktyczny, ale wprowadza dla mieszkańców możliwość dużej uciążliwości życia codziennego poprzez usytuowanie w centrum mieszkaniowym usług biurowych, które w pewnych odcinkach czasowych będą oddziaływać na mieszkańców pobliskich budynków.
2) Błędnie wyznaczoną linię zabudowy. Po zapoznaniu się z układem budynków w sąsiedztwie planowanej inwestycji rzuca się stopniowanie linii zabudowy, szczególnie dotyczy to budynku przy ul. [...] w bezpośrednim sąsiedztwie, gdzie linia zabudowy jest cofnięta w głąb działki [...], analiza w ogóle tego nie uwzględnia. Przy wyznaczaniu linii zabudowy nie uwzględniono stopniowania pośredniego co jest niekorzystne dla budynku [...] od strony wschodniej planowanej inwestycji. Takie przyjęcie nie znajduje uzasadnienia w terenie.
3) Zbyt niski udział powierzchni biologicznie czynnej i brak wskazania, że powierzchnia biologicznie czynna powinna być sytuowana bezpośrednio na gruncie w obszarze inwestycji. Praktyka wskazuje, że inwestorzy korzystają z możliwości sytuowania powierzchni biologicznie czynnej na stropach dachów budynków. Wykonują to tylko do pozwolenia na użytkowanie, a potem warstwa biologicznie czynna nie jest utrzymywana i zamienia się w klepisko lub jest trwale usuwana, co powoduje rozszerzenie terenu utwardzonego na działkach inwestycyjnych. Zdaniem Spółdzielni organ powinien wskazać lokalizację powierzchni biologicznej na gruncie działek inwestycyjnych, aby uniknąć wskazanych powyżej praktyk lub jasno określić przynajmniej procentowy udział powierzchni biologicznie czynnej na terenie i na stropodachach. Zapis w pkt b. jest ogólny.
Odwołanie wniosła także Spółdzielnia Mieszkaniowa "N. ". Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:
1) art. 64 52 i art. 9 kpa w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. b) i lit. c) w zw. z art. 64 ust. l ustawy o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wszczęcie i prowadzenie postępowania pomimo niespójności wniosku z dnia 22 października 2020 r. w zakresie charakterystyki planowego zamierzenia inwestycyjnego,
2) art. 7, art. 75 § l, art. 77 § l, art. 80 i art. 107 § 3 kpa poprzez oparcie ustaleń faktycznych na analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu występujących w sąsiedztwie, która zawiera wyniki niezgodne z przeprowadzoną analizą w zakresie kontynuacji funkcji oraz w zakresie charakterystyki zabudowy sąsiedniej, w szczególności kompozycji otoczenia,
3) art. 59 oraz art. 52 ust. l w zw. z art. 64 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie pozytywnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy pomimo że dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, opisanego we wniosku, jako niezgodnego z zasadą dobrego sąsiedztwa, należało odmówić ustalenia warunków zabudowy,
4) art. 61 ust. l pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z §13 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez ustalenie dopuszczalnej wysokości 27 m, nie wyżej niż 233 m n.p.m., co powodować będzie przesłanie budynku mieszkalnego położonego na działce nr [...] Obr. [...] przy ul. [...] w K.,
5) naruszenie art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z 4 ust. l, ust. 3 i ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ustalenie nieprzekraczalnej linii zabudowy.
Decyzją z dnia 24 czerwca 2024 r. nr SKO.ZP/415/258/2024, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie na podstawie art. 59 ust. 1, art. 56 w związku z art. 64 ust. l, art. 61 u.p.z.p., § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, póz. 1588, dalej jako "rozporządzenie") oraz art. 127 § 2 w związku z art. 17 pkt 1 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz w związku z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688), utrzymało w mocy decyzję I instancji.
W uzasadnieniu organ podał, iż przeprowadzono analizę urbanistyczno - architektoniczną, o której mowa w § 3 ust. l rozp. Min. Infr. Zdaniem Kolegium przeprowadzona analiza styczeń/luty 2024 r. odpowiada wymogom obowiązującego prawa, a wydana na jej podstawie decyzja zasadnie wskazuje na możliwość ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. I tak, analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości 210 m od granic terenu objętego wnioskiem, stanowiącego działkę nr [...], [...] obr. [...]. Z załącznika graficznego zaś wynika, iż front terenu inwestycji ma długość ok. 69 m (szerokość działki objętej wnioskiem pod budowę inwestycji kubaturowej od strony ulicy A. K., z której planowany jest główny wjazd i wejście na teren). Wobec powyższego należy stwierdzić, iż sposób określenia obszaru analizowanego wypełnia dyspozycję § 3 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt l u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.
W części tekstowej dokumentu analizy, charakteryzując teren inwestycji, podano, że jest położony w Dzielnicy VI B. w obrębie dawnych B. M., w terenie przy ul. A. K. — w obszarze zabudowy zróżnicowanej funkcjonalnie i gabarytowo mieszkaniowej i usługowej. Ten rejon z uwagi na skomunikowanie z różnymi obszarami miasta, dostępność oświaty i usług, usytuowanie w pobliżu terenów rekreacyjnych Parku Liniowego [...] oraz obszaru zieleni rejonu Błoń [...] i rzeki R. oraz charakter dawnej podmiejskiej dzielnicy miasta podlega intensyfikacji przejawiającej się zarówno uzupełnianiem istniejącej tkanki poprzez nowe inwestycje oraz rozbudowy/nadbudowy /przebudowy istniejących obiektów jak i zastępowaniu istniejącej zabudowy (szczególnie przedmiejskiej, mniej intensywnej, niestandardowej). W obszarze analizowanym występuje: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa usługowa (o zróżnicowanej funkcji handlu i innych usług (dz. nr [...] Obr. 2 K. ), oświaty i szkolnictwa wyższego (dz. nr [...] Obr. [...], dz. nr [...] z innymi Obr. [...]), zamieszkania zbiorowego (dz. nr [...], [...], [...] Obr[...]), usług medycznych (dz. nr [...] Obr. [...]), funkcję zabudowy usługowej spełniają również lokale usługowe w budynkach wielorodzinnych na dz. nr [...] z [...], Obr [...], zabudowa o funkcjach biurowych występuje w bliskim sąsiedztwie na dz. nr [...] przy ul. [...]), drogi publiczne, drogi wewnętrzne, obiekty infrastruktury technicznej.
Wobec powyższego planowane zamierzenie inwestycyjne będzie kontynuowało funkcję usługową i biurową występującą w obszarze analizowanym. Zdaniem Kolegium przeprowadzona analiza urbanistyczno - architektoniczna potwierdza, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa o funkcji zgodnej z planowanym zamierzeniem, która pozwala na określenie parametrów nowej zabudowy w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu jest to m.in. nr [...] - zabudowa wielorodzinna z funkcją usługową w parterze, [...] - budynki oświaty nauki i kultury oraz sportowe, [...] - zabudowa biurowa Obr. [...] oraz 361 - domy studenckie, 331/6 -domy studenckie Obr. [...]
Organ I instancji, działając w oparciu o § 4 ust. 4 rozporządzenia, wyznaczył nieprzekraczalną linię zabudowy od strony ul. [...] m od granicy dz. nr [...] i [...] Obr. [...] z dz. nr [...] Obr[...]. W analizie wskazano, iż w obszarze analizowanym po strome terenu inwestycji wyraźnie ukształtowana jest linia zabudowy budynków w odległości ok. 14m od granicy pasa drogowego na dz. nr [...] [...] oraz w sposób uskokowy w zakresie ok. 15,5m-19m na dz. nr [...]. W mniejszej odległości ok. 6m znajduje się parterowy pawilon na dz. nr [...] (stacja benzynowa).Po przeciwnej stronie ulicy A. K. charakterystyczne są głębokie lokalizacje 14m na dz. nr [...] Obr. 5 K. 3 Im i ok. 32m na dz. nr [...] Obr[...]. W mniejszej odległości od pasa drogowego ok. 3m znajduje się jedynie szczytowa elewacja pięciokondygnacyjnego akademika na dz. nr [...] Obr[...]. W analizę zwrócono uwagę, iż linia istniejącej zabudowa ul. A. K. na działkach sąsiednich po stronie terenu inwestycji przebiega z uskokiem - głębiej i uskokowo na dz. nr [...] niż na dz. nr [...]. Jednak usytuowanie budynku na dz. nr [...] potwierdza kolejna zabudowa na dz. nr [...] z [...] — dwa wysokie budynki. Autor analizy uznał, iż usytuowanie budynków po zachodniej stronie terenu inwestycji, nadto reprezentujących zróżnicowany gabaryt na dz. nr [...] i [...] i przeważające w ciągu ulicy stanowić może wytyczną dla nowej zabudowy.
Wobec powyższego wbrew zarzutom w odwołaniu uznać należy, iż w sposób prawidłowy wyznaczono linię zabudowy w oparciu o regułę ustaloną w ust. 4 § 4 rozporządzenia, która dopuszcza inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Przeprowadzona analiza wykazała, że możliwe jest wyznaczenie linii zabudowy w nawiązaniu do lokalizacji budynków na działce [...] i [...] A taki sposób ustalenia linii zabudowy czyni zadość cechom zabudowy danego obszaru i nie spowoduje naruszenia obowiązującego w terenie ładu przestrzennego.
Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy terenu działki 29% +2% tj. w przedziale 27% -31 %.Wskaźnik ten wyznaczono zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono w wysokości min. 30 % terenu inwestycji kubaturowej.
W analizie podano, iż wskaźniki wielkości powierzchni istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni zabudowanych nieruchomości w obszarze analizowanym kształtują się od ok. 9% na dz. [...] (stacja benzynowa) do ok. 76,5% dz. nr [...] (budynek jednorodzinny przy ul. [...]). Średni wskaźnik w obszarze analizowanym dla wszystkich rodzajów i form zabudowy kształtuje się w wysokości ok. 37,3%. W danym obszarze pomiędzy ul. A. K. a ul. J.. L. przeważa zabudowa usługowa i mieszkaniowa wielorodzinna luźna, wolnostojąca, przeważnie o wskaźnikach znacznie poniżej średniego wskaźnika wykazanego dla całości obszaru analizowanego — w zakresie ok. 18% do ok. 33%, wyższe wskaźniki dotyczą zabudowy w układach zwartych oraz usytuowanej bezpośrednio w granicy nieruchomości. Średni wskaźnik w tej części obszaru kształtuje się w wysokości ok. 29,3%. W tej części obszaru znajduje się teren inwestycji. Również po stronie południowej ul. A. K., gdzie dominuje zabudowa usługowa luźna i wolnostojąca wskaźniki kształtują się poniżej średniego w obszarze analizowanym - od ok. 14% na dz. nr [...] do ok. 31% na dz. nr [...]. Średni wskaźnik dla zabudowy usługowej obszaru (wszystkich jej form) kształtuje się w wysokości ok. 31,4%. Zaobserwowano, iż wskaźniki te są znacznie niższe względem średniego wskaźnika w obszarze analizowanym. Uzasadniona jest zatem obserwacja, że na wysokość średniego wskaźnika w obszarze rzutuje w znacznym stopniu drobna, zwarta zabudowa mieszkaniowa położona po północnej stronie ul. J.. L..
Zdaniem Kolegium ustalenie wartości tego parametru dla planowanej inwestycji poprzez ustalenie go w przedziale od 27% do 31% w oparciu o przepis § 5 ust. 2 rozp. Min. Infr. znajduje pełne uzasadnienie w przeprowadzonej analizie, rzetelnie prezentującej poziom istniejącego zainwestowania nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym. W załączniku do analizy przedstawiono sposób kształtowania się przedmiotowego parametru na wszystkich działkach znajdujących się w obszarze analizowanym. Zestawienie pozwala zweryfikować prawidłowość ustalonego parametru. Zabudowa wielorodzinna i usługowa charakteryzuje się znacznie niższymi wskaźnikami powierzchni zabudowy niż średni w obszarze (dz. 37,3 %).Uznać zatem należy, iż ustalony wskaźnik powierzchni zabudowy w przedziale 27 % - 31 % nie będzie prowadzić do naruszenia ładu przestrzennego poprzez nawiązanie do zabudowy wielorodzinnej i usługowej szeroko pojętej występującej w obszarze analizowanym i sąsiadującej z terenem inwestycji, pozwalając wpisać nową zabudowę w zastany ład przestrzenny, z drugiej nie doprowadzi do nadmiernej intensyfikacji zabudowy na tym terenie, mieszcząc się w ramach wartości wskaźnika występujących w obszarze analizowanym w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji. Ustalenie wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej na poziomie min. 30 % zagwarantuje kontynuację tego parametru występującego w obszarze analizowanym i spełnia minimum przewidziane w § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. póz. 1025). Wskaźnik ten ustalano na poziomie funkcjonalnie związanym z innymi parametrami zagospodarowania terenu inwestycji. Roszczenie Odwołującej Spółdzielni, co do sposób jego ustalenia nie znajduje prawnego uzasadnienia, bowiem nie ma przepisów określających zasady jego ustalenia.
Kolegium nie znalazło podstaw do kwestionowania ustalonej w decyzji szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy z przedziału 26 m - 32 m. Jak wynika z decyzji została ona ustalona na podstawie § 6 ust. 2 rozp. Min. Infr., który dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Organ I instancji wyjaśnił, iż szerokości elewacji frontowych budynków obszaru analizowanego są bardzo zróżnicowane, mniejsze dla zabudowy jednorodzinnej oraz większe dla budynków wielorodzinnych, kształtują się od kilku metrów w budynkach gospodarczych/garażowych i jednorodzinnych do ok. 103 m w budynku zamieszkania zbiorowego na dz. nr [...] przy ul. P. . Średnia szerokość elewacji frontowej dla wszystkich funkcji i form zabudowy w obszarze analizowanym to ok. 26,9m. Średni parametr ok. 26,9 m z tolerancja 20% wyznaczony zgodnie z regułą 6 ust. l w rozp. Min. Infr określa przedział wartości 21,5m-35,5m. Inwestor zawnioskował o ustalenie przedmiotowego parametru w wielkości 32 m. Przeprowadzona analiza wykazała, iż ustalenie przedmiotowego parametru z przedziału 26 m - 32 m nie naruszy zastanego ładu przestrzennego, bowiem mieści się w przedziale ustalony w § 6 ust l. W załączniku do analizy przedstawiono sposób kształtowania się przedmiotowego parametru na wszystkich działkach znajdujących się w obszarze analizowanym. Zestawienie pozwala zweryfikować prawidłowość ustalonego parametru.
Wysokość górnej krawędzi budynku biurowo- usługowego, jej gzymsu lub attyki ustalono od strony ul. A. K. w przedziale 17m-27m nie wyżej niż 233m n.p.m. (układ odniesienia: PL-EVRF2007-NH). Nadto nakazano z uwagi na warunki przestrzenne zastosować takie rozwiązania architektoniczne i technologiczne, aby pomieszczenia i urządzenia techniczne (nie dotyczy kominów wentylacyjnych) były wkomponowane w bryły budynków i swoją wysokością nie przekraczały wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz ustalonego maksymalnego gabarytu planowanej zabudowy wyrażonej w wartościach bezwzględnych.
W analizie zobrazowano szczegółowo sposób kształtowania się wysokości budynków w obszarze analizowanym. Jak z niej wynika duża różnorodność zabudowy w obszarze analizowanym generuje również zróżnicowane wysokości elewacji frontowych. Przedział wysokości w całym obszarze analizowanym dla wszystkich form i rodzajów zabudowy kształtuje się od ok. 3 m w budynkach gospodarczych /garażowych czy w niższych partiach budynków mieszkaniowych jednorodzinnych poprzez wysokości ok 14, 5m -26 m przy 4-9 kondygnacji, ok. 26,5m - ok. 34,5m w 9-12 kondygnacyjnej zabudowie wielorodzinnej na dz. nr [...] i ok. 34,9 m w budynku wielorodzinnym na dz. nr [...] z [...]) do wysokości maksymalnych charakterystycznych dla budynków punktowych 42,8 m w budynkach wielorodzinnych na dz. nr [...] z [...] i 47,2 m w budynkach na [...]. W obszarze pomiędzy ul. A. K. a ul. J. L. , gdzie znajduje się teren inwestycji, przeważa zabudowa usługowa i mieszkaniowa wielorodzinna luźna, wolnostojąca, o wysokościach znacznie zróżnicowanych przeważnie większych względem średniego parametru dla całości obszaru analizowanego — w tym budynki w obudowie północnej strony ul. A. K. o gabarycie 5-12 kondygnacyjne o wysokościach ok. 16,9m (dz. nr [...]) do 34,5m-34,9m (dz. nr [...] i [...] z [...]) oraz budynkach punktowych do ok. 42, 8m.
Wysokości elewacji skierowanych do ul. A. K. budynków znajdujących się w bezpośrednim otoczeniu inwestycji wynoszą: dz. nr [...]/dz. nr [...] z budynkiem wielorodzinnym — attyka ok. 26,5m od strony terenu inwestycji do ok. 34,5m od strony skrzyżowania ul. A. K./P.; dz. nr [...] z budynkiem wielorodzinnym z usługami ok. 17m attyka w części z dachem płaskim do 2 Im dla kalenicy dachu spadzistego; dz. nr [...] z budynkiem wielorodzinnym attyka -ok. 18m; dz. nr [...] z budynkiem wielorodzinnym gzyms/okap ok. 22,7m, kalenica ok. 27.2m: dz. nr [...] z budynkiem usługowym szkoły wyższej gzyms/okap ok. 18,5m, kalenica ok. 21.5m. W dalszej kolejności w kierunku zachodnim znajdują się budynki o wysokościach: dz. nr [...] [...] z pawilonem stacji benz>nowej o wysokości ok. 5m: dz. nr [...] 4 z budynkiem wielorodzinnym z usługami o wysokości attyki ok. 34.9m dz. nr [...] z budynkami wielorodzinnymi z usługami o punktowym charakterze, wysokości attyki do ok. 42,8m.
Analiza działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań w zakresie parametrów, cech kształtowania zabudowy, w tym wysokości nowych obiektów pozwala na uznanie, iż wyznaczenie przedmiotowego parametru znajduje oparcie w zgromadzonym materiale dowodowym, wyznaczonym z uwzględnieniem wartości charakteryzujących najbliższe sąsiedztwo terenu inwestycji, gdyż te stanowią cechy w tej lokalizacji charakterystyczne dla zabudowy wielorodzinnej, wielorodzinne - usługowej, której planowana inwestycja stanie się częścią. Jako bowiem wskazano w wynikach analizy bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji od strony ulicy stanowi zabudowa o zróżnicowanym gabarycie od ok 17 m attyka, 21 m kalenica na dz. [...] do ok 26, 5 m na dz. nr [...]. Również od strony tylnej granicy terenu inwestycji tj. w głębi od ul. A. K. występują budynki o wysokości elewacji ok. 18,5m na dz. nr [...] oraz 21,5m i wysokości kalenicy ok. 27m na dz. nr [...]. Dopiero w dalszej kolejności znajdują się wyższe partie budynku — na dz. nr [...] z kulminacją wysokości w rejonie skrzyżowania z ul. P. ą. Górna granica ustalonego parametru będzie kontynuować wysokość elewacji frontowej budynku wielorodzinnego z usługami znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji tj. budynku na dz. nr [...]. W ocenie Kolegium w analizie wykazano, że właściwe z punktu widzenia ładu przestrzennego jest ukształtowanie wysokości elewacji frontowych planowanego budynku w podany wyżej sposób. W ocenie Kolegium nie ma na gruncie analizy wątpliwości, że przyjęte ustalenie nawiązuje do cech zabudowy sąsiadującej z terenem inwestycji, pozwalając wpisać nową zabudowę w zastany ład przestrzenny. Podkreślić należy, że po to ustawodawca wprowadził wymóg, aby projekt decyzji sporządzała osoba posiadająca uprawnienia architekta lub urbanisty, aby zapewnić, że parametry inwestycji i jej umieszczenia w zastanym ładzie przestrzennym zostaną przeanalizowane z wykorzystaniem wiadomości specjalnych. Kolegium stoi na stanowisku, że uzasadnienie zastosowanego odstępstwa jest przekonujące przy uwzględnieniu, że zostało sporządzono w oparciu o wiadomości specjalne architekta sporządzającego analizę. Ustalone w tym zakresie warunki uznać zatem należy za prawidłowe, w sposób dostateczny uwzględniający zarówno interes właścicieli działek sąsiednich jak i inwestora.
Geometrię dachu dla planowanej zabudowy wyznaczono poprzez ustalenie, że będzie to dach płaski. Ustalenie dla wnioskowanej inwestycji formy pokrycia budynku, jak ww. wskazano, zasługuje na aprobatę wobec jej potwierdzenia w stanie zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, bowiem przeprowadzona analiza wykazała, iż w obszarze analizowanym dominują dachy płaskie z gzymsami lub attykami (zabudowa mieszkaniowa i usługowa).
W przedmiotowej sprawie, wbrew twierdzeniom Odwołujących, analiza, stanowiąca kluczowy dowód w sprawie, nie budzi wątpliwości zarówno pod względem merytorycznej, jak również formalnoprawnej poprawności. Zdaniem Kolegium argumentacja, dotycząca ustalonych parametrów podana zarówno w analizie, jak i w Załączniku Nr 3 do decyzji, w omawianym zakresie jest w pełni przekonywująca i w odniesieniu do konkretnie opisanego stanu rzeczy, jaki ma miejsce w terenie, jest w pełni do zaakceptowania.
Zastrzeżeń Kolegium nie budzą ustalenia, czy istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61. ust. l pkt 3 u.p.z.p.). Zgodnie z pkt 4 lit. a Załącznika nr l do decyzji zaopatrzenie w energię elektryczną, cieplną, wodę oraz odprowadzenie ścieków jest możliwe poprzez budowę lub rozbudowę istniejących instalacji, na warunkach dysponentów sieci. Zapisy wynikające z powyższej opinii zostały uwzględnione w decyzji. Na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie jest konieczne faktyczne istnienie uzbrojenia terenu, wystarczającego już w tym momencie, na realizację zamierzonej inwestycji. Istotne jest natomiast, w razie jego braku, zagwarantowanie, że takie uzbrojenie powstanie. Również warunek wystarczalności uzbrojenia terenu inwestycji w drogę został spełniony, czego dowodzi opinia Zarządu Dróg Miasta K. z dnia 21.12.2023r. znak RW.460.1.576.2020, potwierdzająca tę okoliczność. W opinii tej wyraźnie określono, że zarządca drogi zawrze szczegółową umowę z inwestorem występującym o warunki zabudowy lub który nabył prawa do decyzji o warunkach zabudowy, zaś przedmiotem tej umowy będą rozwiązania przyjęte i zaopiniowane w Wydziale Miejskiego Inżyniera Ruchu UMK pismem IR-04.7211.220.2021.7 z dnia 19.10.2023r., w piśmie RW.460.3.235.2023 z dnia 16.11.2023r. Zakres do umowy zostanie przeanalizowany ponownie przed pozwoleniem na budowę i będzie zależny od stopnia zaawansowania prac w przyległym układzie drogowym. Zdaniem rut. Kolegium opinia zarządcy drogi, inkorporowana do zał. nr l do decyzji jako jeden z jej warunków w zakresie komunikacji stanowi zapewnienie, że taka umowa zostanie zawarta przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, zaś obsługa komunikacyjna inwestycji jest wystarczająca dla planowanego przedsięwzięcia.
W załączniku nr l do decyzji pkt II.4 lit. e w sposób prawidłowy został ustalony wskaźnik liczby miejsc postojowych dla projektowanego zamierzenia - zgodnie z art. 54 pkt 2c w zw. z art. 64 ust. l i art. 67 ust. 3 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy oraz przy uwzględnieniu wytycznych ujętych w uchwale Nr LIII/723/12 Rady Miasta K. z dnia 29.08.2012 r. "Program obsługi parkingowej dla miasta K.
Nie budzi również wątpliwości, że teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne zgodnie z treścią art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.), decyzja jest zgodna z przepisami odrębnym (art. 61 ust.l pkt 5 u.p.z.p.), zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. l ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. póz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt l tej ustawy; b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu; c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu, (art. 61 ust.l pkt 6 u.p.z.p.).
Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję skargę złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowa im. T. K., zarzucając:
1. Zbyt niski udział powierzchni biologicznie czynnej i brak wskazania, że powierzchnia biologicznie czynna powinna być sytuowana bezpośrednio na gruncie w obszarze inwestycji.
2. Błędnie wyznaczoną linię zabudowy.
3. Dopuszczenie w 100% funkcji biurowo-usługowej.
Skargę wniosła także Spółdzielnia Mieszkaniowa "N. ", zarzucając naruszenie:
- art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 62 ust. 1 i ust. 3 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji w sytuacji podjęcia w dniu 27 sierpnia 2020 r. przez Radę Miasta Krakowa uchwały Nr XLIV/ 1164/20 w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "L. " oraz wyłożeniu dnia 10 kwietnia 2024 r. do publicznego wglądu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "L." wraz z prognozą oddziaływania na środowisko i niezbędną do dokumentacją,
- art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 64 § 2, art. 9 kpa; art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. b) i lit. c) w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji w sytuacji wszczęcia i prowadzenia przez Prezydenta Miasta Krakowa postępowania pomimo niespójności wniosku z dnia 22 października 2020 r. w zakresie charakterystyki planowego zamierzenia inwestycyjnego,
- art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 7, art. 75 , art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 kpa poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji w sytuacji oparcia ustaleń faktycznych na analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu występujących w sąsiedztwie, która zawiera wyniki niezgodne z przeprowadzoną analizą w zakresie kontynuacji funkcji oraz w zakresie charakterystyki zabudowy sąsiedniej, w szczególności kompozycji otoczenia
- art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 59 oraz art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy zaskarżanej decyzji w sytuacji niezgodności planowanej inwestycji z zasadą dobrego sąsiedztwa,
- art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. i w zw. z §13 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez ustalenie dopuszczalnej wysokości 27 m, nie wyżej niż 233 m n.p.m., co powodować będzie przesłanie budynku mieszkalnego położonego na działce nr [...] Obr. 2 K. przy ul. A. K. 6 w K.,
- art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i w zw. z 4 ust. 1, ust. 3 i ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ustalenie nieprzekraczalnej linii zabudowy w sytuacji gdy winna być ustalona obowiązująca linia nowej zabudowy, wyznaczona jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.
W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2012 r. poz. 270 - zwanej dalej jako "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647), kontrola dokonywana przez sądy administracyjne sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny, kontrolując działalność administracji publicznej, pozostaje zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. związany granicami sprawy, a nie granicami skargi. Zgodnie z art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Ewentualne stwierdzenie uchybień w działaniu administracji publicznej obliguje sąd od uchylenia decyzji (art. 145 § 1 pkt 1), stwierdzenia jej nieważności (art. 145 § 1 pkt 2), bądź też stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa (art. 145 ust. 1 pkt 3). Natomiast zgodnie z treścią art. 145 § 3 p.p.s.a. w przypadku, o którym mowa w art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., sąd stwierdzając podstawę do umorzenia postępowania administracyjnego, umarza jednocześnie to postępowanie. Natomiast w przypadku nieuwzględnienia skargi, Sąd w myśl art. 151 p.p.s.a. oddala skargę.
Zarzuty zawarte w skargach nie zasługiwały na uwzględnienie.
W pierwszej kolejności wskazać należy, iż o ile skargi zostały oparte zarówno na zarzutach naruszenia przepisów prawa materialnego, jak i naruszenia przepisów postępowania to analiza tych zarzutów oraz ich uzasadnienia prowadzi jednak do wniosku, że istota tych zarzutów, w swej zasadniczej części, jest tożsama i kwestionuje ocenę organów dotyczącą prawidłowości sporządzonej analizy urbanistycznej, w szczególności w kontekście przyjętych w analizie jako zgodnych z wymogami parametrów co do powierzchni biologicznie czynnej w tym na gruncie w obszarze inwestycji, co do linii zabudowy oraz przyjętej funkcji biurowo-usługowej, oraz generalnie w zakresie kontynuacji funkcji oraz w zakresie charakterystyki zabudowy sąsiedniej. Ponadto zakwestionowano brak zawieszenia postępowania ze względu na przystąpienie do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego co do spornego terenu oraz przyjęcie usytuowania oraz wysokości powodującej niedopuszczalne przesłanie budynków sąsiednich. Powyższe oznacza, iż należy łączne odnieść się do tych zarzutów.
Wbrew argumentacji odnoszącej się do naruszenia w/w parametrów zabudowy, mieszczą się one w granicach dopuszczalnych odstępstw określonych przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wszelkie odstępstwa od zasad tam przyjętych są wystarczająco przekonywująco uzasadnione wynikami analizy. W ocenie Sądu, wbrew argumentacji zawartej w uzasadnieniu skarg analiza urbanistyczno - architektoniczna, przeprowadzona styczeń/luty 2024 r. odpowiada wymogom obowiązującego prawa, nie została sporządzona z naruszeniem przepisów rozporządzenia. Treść analizy nie daje też podstaw do przyjęcia, aby w okolicznościach niniejszej sprawy uznać ją za uzasadnienie dla ustaleń Zespołu Urbanistycznego. Z załącznika graficznego wynika, iż front terenu inwestycji ma długość ok. 69 m (szerokość działki objętej wnioskiem pod budowę inwestycji kubaturowej od strony ulicy A. K., z której planowany jest główny wjazd i wejście na teren) stąd sposób określenia obszaru analizowanego wypełnia dyspozycję § 3 ust. 2 rozporządzenia. Również charakterystyka terenu inwestycji, jako obszar zabudowy zróżnicowanej funkcjonalnie i gabarytowo mieszkaniowej i usługowej oraz wiele innych wskazanych czynników m.in. skomunikowanie z różnymi obszarami miasta, dostępność oświaty i usług, usytuowanie w pobliżu terenów rekreacyjnych, charakter dawnej podmiejskiej dzielnicy miasta, nowe inwestycje oraz rozbudowy/nadbudowy /przebudowy istniejących obiektów, zastępowanie istniejącej zabudowy, a przede wszystkim występowanie także zabudowy usługowej, w tym lokali usługowych w budynkach wielorodzinnych, a także zabudowy o funkcjach biurowych w bliskim sąsiedztwie na dz. nr [...] przy ul. [...]), stanowi o tym, że inwestycja wnioskodawcy będzie kontynuowała funkcję usługową i biurową występującą w obszarze analizowanym. Przy tym nie musi być tak, że w obszarze analizowanym musi znajdować się cały budynek biurowy czy usługowy, aby uznać, że zachodzi kontynuacja funkcji. Inwestycja wpisuje się zatem w zastany ład przestrzenny.
Podobnie rzecz ma się z nieprzekraczalną linią zabudowy. W analizie bowiem szczegółowo uzasadniono, iż w obszarze analizowanym po stronie terenu inwestycji wyraźnie ukształtowana jest linia usytuowania budynków po zachodniej stronie terenu inwestycji, nadto reprezentujących zróżnicowany gabaryt na dz. nr [...] i [...] i stanowić może wytyczną dla nowej zabudowy. Innymi słowy linia zabudowy może być w opisanych szczegółowo w analizie warunkach faktycznych określona jako nieprzekraczalna, ponieważ wyniki analizy to szczegółowo uzasadniają i dopuszczają.
Ustalone parametry zatem nie naruszają zasad kształtowania ładu przestrzennego, realizują zasadę dobrego sąsiedztwa, znajdując pełne uzasadnienie w wynikach analizy, które rzetelnie i wyczerpująco prezentują poziom istniejącego zainwestowania nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym poprzez zarówno część opisową, fotograficzną jak i zestawienie tabelaryczne wszystkich działek z obszaru analizowanego obrazujące szczegółowe parametry takie jak: wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni dziatki/terenu, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, szerokości elewacji frontowej. Ogólna polemika w uzasadnieniach skarg z powołaniem się na zbyt niski udział powierzchni biologicznie czynnej czy błędnie wyznaczoną linię zabudowy, nie może być uwzględniona, ponieważ przeczą temu konkretnie wskazania zawarte w analizie.
Podnoszone kwestie przesłaniania i zacieniania mogą być badane dopiero na etapie pozwolenia na budowę. Natomiast sam fakt, że obiekt będzie zacieniał czy przesłaniał nie oznacza, że jest niezgodny z prawem, gdyż zabronione jest tylko przesłanianie i zacienianie niezgodne z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W toku niniejszego postępowania nie można skutecznie powoływać się na argumenty dotyczące zacienienia działki sąsiedniej w przypadku zrealizowania zamierzonej inwestycji. Takie kwestie mogą być rozważane i ewentualnie uwzględnione w postępowaniu, którego przedmiotem jest uzyskanie pozwolenia na budowę (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 czerwca 2005 r., sygn. IV SA/Wa 650/2004). Wskazać również należy, iż w świetle art. 63 ust. 2 zd. 1 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, stąd nie jest rozstrzygnięciem, które ma moc ograniczenia cudzych praw do nieruchomości, zaś zagrożenie czyichś praw, dotyczących nieruchomości, na której planuje się inwestycję lub nieruchomości sąsiedniej, ma charakter tylko potencjalny.
Niezasadny jest również zarzut braku zawieszenia postępowania ze względu na przystąpienie do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego co do spornego terenu. Wskazywany w skardze art. 62 ust. 1 i ust. 3 u.p.z.p. nie wprowadza obligatoryjnego obowiązku zawieszenia postępowania, stąd zawieszenie nie było konieczne w świetle obowiązujących przepisów i skarżone organy mogły procedować w zakresie decyzji o warunkach zabudowy.
Resumując podkreślić należy, iż skoro ustalenia spornych kwestii przeprowadzono w oparciu o rzetelną analizę obszaru analizowanego, która nie budzi zastrzeżeń, to w świetle art. 56 i 59 u.p.z.p. planowana inwestycja jest dopuszczalna i organ obowiązany jest wydać decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. Zaskarżona decyzja zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno te obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczne - urbanistycznej, jak również załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczne - urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali.
Mając powyższe na uwadze, Sąd w oparciu o art. 151 p.p.s.a. oddalił skargi.