II SA/Kr 1191/20

II SA/Kr 1191/20 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2020-11-26
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2020-10-19
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Agnieszka Nawara-Dubiel
Magda Froncisz
Małgorzata Łoboz /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne
Inne
Sygn. powiązane
II OSK 938/21 - Wyrok NSA z 2024-01-04
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2018 poz 2096
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
Sentencja
Sygn. akt II SA/Kr 1191720 [pic] WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 26 listopada 2020 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz (spr.) Sędzia WSA Magda Froncisz Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 26 listopada 2020 r. z udziałem Prokuratora Prokuratury Rejonowej Kraków - Śródmieście Wschód sprawy ze skargi [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością [...] komandytowa z siedzibą w K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] 3 września 2020 r., znak: [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokali oddala skargę.
Uzasadnienie
Postanowieniem z 3 czerwca 2020 r. Prezydent Miasta K., na podstawie art. 219 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2020 r., póz. 256), oraz art. 2 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 532), po rozpatrzeniu wniosku: Firma A w sprawie wydania zaświadczeń o samodzielności lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne (biuro) oznaczonych nr [...] w budynku nr [...] w K. odmówił wydania zaświadczenia o żądanej treści.
W uzasadnieniu podano, że wnioskiem z 27 maja 2020 r. Firma A zwróciła się do organu I instancji o wydanie zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne (biuro) oznaczonych numerami [...] w budynku nr [...] w K..
Organ ustalił, że dane techniczne budynku objętego wnioskiem, wynikające z decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę wykazały 19 lokali mieszkalnych i 7 lokali użytkowych, jak zaś wynika z decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, lokali tych jest obecnie 49. Podniesiono, że pozwolenie na budowę wydawane jest w oparciu o prawidłowo sporządzony projekt budowlany i przyjęte tam rozwiązania. Projektant oraz sprawdzający dołączają oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami z zakresu wiedzy technicznej. Skoro zatem w badanej sprawie projekt obejmował 19 lokali mieszkalnych, to m.in. miejsca postojowe były przewidziane i wykonane dla takiej ilości lokali. Poddając analizie dokumentację inwentaryzacyjną organ stwierdził, iż na kondygnacji drugiej, tj. na pierwszym piętrze budynku A, zaprojektowano pierwotnie 3 lokale mieszkalne. Takie rozwiązania przyjęto również w decyzji o udzielenie pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego. Tymczasem dokumentacja inwentaryzacyjna wskazuje na drugiej kondygnacji (pierwsze piętro) 12 lokali - 6 mieszkalnych i 6 biurowych.
Lokale mieszkalne przedstawione na rzutach projektu budowlanego składają się z
segmentów, co sugeruje, że już na etapie projektu pojawiły się możliwości przyszłego
podziału mieszkań na trzy lub cztery mieszkania. Inwestor nie może jednak samodzielnie dzielić lokali mieszkalnych budynku, bowiem zmianie ulegną warunki techniczne, pożarowe, a także ilość miejsc postojowych przewidzianych dla budynku.
W związku z faktem, iż układ lokali przedstawiony w projekcie budowlanym nie był standardowy, wydana decyzja nr [...].[...] z 24 stycznia 2020 r. w sprawie zmiany decyzji pozwolenia na budowę wyraźnie wskazywała wytyczne dotyczące budynku oraz jego użytkowania. W decyzji wskazano, że sposób zaprojektowania tych mieszkań nasuwa przypuszczenie, iż użytkowane będą przez większą ilość osób, zatem zaprojektowanie wyłącznie 1 miejsca postojowego dla każdego z takich lokali ocenić należy za nieetyczne, choć niesprzeczne z prawem. Jednocześnie podkreślono, że ewentualny podział większych lokali na mniejsze będzie bezwzględnie wymagał zapewnienia dodatkowych miejsc postojowych w ilości adekwatnej do ilości wyodrębnianych lokali z zachowaniem obecnego wskaźnika tj. 1 m.p./1 lokal mieszkalny.
Organ I instancji wywiódł, iż nie może wydać zaświadczenia o żądanej treści, bowiem zakres inwestycji jest odmienny od decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego. Zdaniem organu, lokalem samodzielnym może być jedynie lokal wybudowany zgodnie z projektem budowlanym. W badanej zaś sprawie, pozwolenie na użytkowanie budynku zostało wydane w sprzeczności z postanowieniami decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego. Organ nie może zatem orzekać w oderwaniu od faktycznego stanu legalności przyjętych przez inwestora rozwiązań. W ocenie organu, takie działanie prowadzi do obejścia przepisów prawa i legalizacji lokali, których powstanie jest sprzeczne z wydanym pozwoleniem na budowę. Okoliczność, iż 27 lutego 2020r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję nr [...] w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego zlokalizowanego na [...] w K., nie może stanowić samoistnej przesłanki, do przyjęcia, że norma wynikająca z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali została spełniona.
Organ wskazał, że wnioskodawca próbuje uzyskać zaświadczenia na większą ilość lokali, niż by to wynikało z uzyskanego pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie. Załączone do wniosku postanowienie nr [...] prostujące z urzędu oczywistą omyłkę w ostatecznej decyzji nr [...], udzielającej pozwolenia na użytkowanie budynku, które wskazuje, że na str. 2 wiersz 9 zamiast 19 lokali powinno być 49, jest sprzeczne z wydanym pozwoleniem na budowę. Ponadto w ww. decyzji udzielającej pozwolenia na budowę na str. 1 wiersz 36 wyraźnie wskazano, że w budynku A liczba lokali mieszkalnych wynosi 19.
Lokalem samodzielnym może być jedynie lokal wybudowany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i przyjęty do użytkowania przez organ nadzoru budowlanego. I to na podstawie dokumentacji projektowej oraz decyzji o przyjęciu obiektu do użytkowania organ może wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu. Gdyby na etapie projektowania nie zapewniono np. odpowiedniej ilości miejsc postojowych, wówczas taki budynek nie uzyskałby pozwolenia na budowę. Konieczna jest zatem ocena przesłanki samodzielności lokalu przez pryzmat stosownych przepisów, często technicznych, które wydane zostały na podstawie delegacji zawartej w ustawie prawo budowlane. Stanowisko ma na celu wyeliminowanie luki pozwalającej na ominięcie przepisów i wydzielenie lokali, stanowiące niezbędny warunek wprowadzenia do sprzedaży nieruchomości lokalowej w sposób sprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości, a także bez uprzedniej weryfikacji, czy lokal wydzielony ścianami trwałymi spełnia wymagania przepisów technicznych m.in. z zakresu prawa budowlanego, co jest związane z bezpieczeństwem użytkowania.
Wnioskodawca występuje o wydanie zaświadczeń na większą liczbę lokali niż wynika to z wydanej przez organ nadzoru budowlanego decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu. W konsekwencji, w sytuacji wydania zaświadczenia będącego później podstawą ujawnienia prawa własności samodzielnego lokalu i sprzedaży tak wyodrębnionego lokalu, mogą powstać bardzo dotkliwe skutki prawne dla nabywcy lokalu, co do którego samodzielności zaświadczenie nie powinno być wydane. W przypadku zwiększania ilości lokali zmienia się zapotrzebowanie wynikające z użytkowania i bezpieczeństwa mieszkańców budynku wielorodzinnego. Zwiększając intensywność użytkowania zapewnić należy odpowiedniej szerokości dojścia i drogi dojazdowe, infrastrukturę przeciwpożarową, dodatkowe wentylacje, sprawdzić obciążenia stropów, odpowiednio większą ilość miejsc parkingowych. Dlatego nie ma możliwości wydania zaświadczeń potwierdzających samodzielność wnioskowanych lokali, które nie istnieją.
Na powyższe postanowienie zażalenie złożyła Firma A zarzuciła organowi I instancji naruszenie przepisów prawa, a to:
- art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 i art. 107 § 3, w zw. z art. 217 § 1 i 2 kpa, w zw. z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy prawo o własności lokali poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy oraz nierozważenie wszystkich okoliczności faktycznych, polegających na przyjęciu, że w przedmiotowym stanie sprawy nie zachodzą przesłanki uzasadniające wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych oznaczonych numerami 4, 5, 6, 7 i 9 w budynku 20A;
- art. 7 i 77 kpa w związku z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, w zw. z art. 82 § 1 w zw. z art. 59 ust. 1, w zw. z art. 83 ust. 1, w zw. z art. 84 ustawy prawo budowlane poprzez ich błędną interpretację, polegającą na przyjęciu, że organ I instancji może samodzielnie w oderwaniu od ostatecznej decyzji administracyjnej o pozwoleniu na użytkowanie budynku dokonać ustaleń w przedmiocie realizacji przesłanek ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu (tj. zgodności z ustaleniami mpzp, decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwalaniu na budowę), podczas gdy takich ustaleń dokonuje organ wydający decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, co w konsekwencji skutkowało odmową wydania zaświadczenia o samodzielności wnioskowanych lokali;
- art. 16 § 1 kpa w zw. z art. 59 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 1 w zw. z art. 84 ust. 1 ustawy prawo budowlane, poprzez kwestionowanie przez organ I instancji ustaleń dokonanych przez organ nadzoru budowlanego w trakcie postępowania administracyjnego, zakończonego wydaniem decyzji przez PINB nr [...] z 27 lutego 2020r. o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie lokali wskazanych we wniosku.
Żalący wniósł o uchylenie postanowienia organu I instancji i zobowiązanie organu do wydania zaświadczenia o żądanej przez wnioskodawcę treści.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z 3 września 2020 r., znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 i art. 219 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, art. 217, art. 127 § 2 w zw. z art. 144 i art. 17 pkt 1 k.p.a., a także na podstawie art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali, utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.
W uzasadnieniu organ II instancji w pierwszej kolejności przedstawił uregulowania dotyczące wydawania zaświadczeń zawarte w kodeksie postępowania administracyjnego. Dalej wskazał, że wydanie zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r o własności lokali wykracza poza reguły określone w przepisach 217 -220 k.p.a. Odwołując się do brzmienia tego przepisu, Kolegium wskazało, że na staroście (prezydencie miasta na prawach powiatu) spoczywa obowiązek badania, czy lokal spełnia kryteria, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy, czyli wymogi fizycznej i technicznej samodzielności a także, czy wydzielenie lokalu jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz pozostałymi decyzjami administracyjnymi. Przy czym, tymi ostatnimi wymogami, które weszły w życie w dniu 23 sierpnia 2018 r. nie są objęte budynki istniejące przed dniem 1 stycznia 1995 r. oraz budynki, dla których wydane zostało pozwolenie na budowę przed tą datą. Starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) zatem, na zasadzie art. 2 ustawy o własności lokali, wydaje zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego, jeżeli lokal spełnia wskazane wymogi techniczno-budowlane. Natomiast odmawia wydania zaświadczenia o żądanej treści jeżeli lokal takich wymagań nie spełnia. Musi przy tym mieć na uwadze, że co do zasady może potwierdzić samodzielność lokalu innego niż mieszkalny, jeżeli lokal ten w dacie wydania zaświadczenia istnieje jako izba lub zespół izb, jest wydzielony trwałymi ścianami.
Kolegium zaznaczyło, że organ w postępowaniu w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nie bada czy dany obiekt nadaje się do użytkowania, gdyż w tym zakresie opiera się wyłącznie na dokumentach urzędowych sporządzonych przez kompetentne organy, które decydują o tym czy konkretne obiekty można zgodnie z prawem użytkować. Takie stanowisko prowadzi do wniosku, iż wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany, w szczególności gdy obowiązek ten wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę. Pogląd ten znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych (np. wyrok NSA: z 3 lipca 2001 r., sygn. akt II SA/Lu 393/2000; z 19 stycznia 2010 r., sygn. akt I OSK 1196/09; z 17 listopada 2011 r., sygn. akt I OSK 646/11, wyrok WSA w Warszawie z 13 stycznia 2010 r., sygn. akt VII SA/Wa 1991/09). Zaświadczenie o samodzielności lokalu, stanowi potwierdzenie istniejącego stanu faktycznego. Na ustalenie zatem, czy dany lokal ma charakter samodzielny nie może mieć wpływu to, czy możliwe będzie wyodrębnienie jego własności. Kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest bowiem samodzielność takiego lokalu. Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się odrębną nieruchomością. Tylko lokale mieszkalne i lokale użytkowe, zaprojektowane i wybudowane w celu zaspakajania określonych potrzeb ludzi i spełniające wymóg samodzielności, mogą być wyodrębniane jako nieruchomości lokalowe. W ocenie Kolegium, mieszkalne lub inne przeznaczenie lokali określa wiążąco projekt budowlany opracowany zgodnie z przepisami szeroko rozumianego prawa budowlanego, w tym rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz innych rozporządzeń i zatwierdzony przez organ architektoniczno-budowlany udzielający pozwolenia na budowę, a po wybudowaniu budynek i lokale w nim jest kontrolowany pod względem zgodności z prawem i projektem budowlanym i wymaga zaakceptowania przez organ nadzoru budowlanego pozwoleniem na użytkowanie budynku.
Organ odwoławczy wskazał, że decyzją nr [...].1.2018 z 6 lipca 2018 r. Prezydent Miasta K., udzielił pozwolenia na budowę dla inwestycji pn.: "Budowa dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami oraz garażami podziemnymi, wewnętrznymi instalacjami: wodociągową, kanalizacji sanitarnej i opadowej, w tym odcinkami poza budynkami i zbiornikami retencyjnymi, centralnego ogrzewania, wentylacji mechanicznej, klimatyzacji, elektrycznymi w tym słaboprądowymi, oświetleniem terenu, a także budową zjazdu z drogi publicznej i wewnętrznego układu drogowego z naziemnymi miejscami postojowymi, chodnikami dla pieszych, murkami oporowymi, wiatami śmietnikowymi i placem zabaw na działkach nr [...], [...], [...] oraz [...] obr. [...] przy ulicy [...] w K.". Decyzja ta została przeniesiona decyzją nr [...].[...] z 7 lipca 2018r., znak: [...] [...] i przeniesiona decyzją nr [...]/5/2019 z 28 maja 2019 r., znak sprawy: [...] [...] Decyzja o pozwoleniu na budowę została wydana na podstawie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy z 21 lipca 2009r., nr [...], znak sprawy: [...] Następnie decyzją nr [...].[...] z 24 stycznia 2020 r. (znak sprawy: [...] [...]) Prezydent Miasta K. zmienił w/w decyzję, w zakresie jej projektu architektoniczno - budowlanego. Zmiana ta polegała między innymi na zmianie liczby lokali mieszkalnych w budynku A z 46 do 19 oraz w budynku B z 36 na 66 (przy zachowaniu liczby całkowitej lokali bez zmian). A także zmianie liczby lokali usługowych w budynku A z 62 do 7. Kolejno, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. decyzją z 27 lutego 2020 r., nr: [...] (sprostowaną następnie postanowieniem nr [...] z 18 marca 2020 r.) orzekł o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego pn. "Budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami oraz garażem podziemnym", zlokalizowanym na działce nr [...], obr [...] w K.". W uzasadnieniu wskazano, iż budynek został zrealizowany na podstawie w/w decyzji Prezydenta Miasta K.. Zgodnie z przedłożonymi dokumentami ilość lokali mieszkalnych wynosi 49, zaś ilość lokali usługowych 7.
Wnioskodawca domaga się wydania przez organ I instancji postanowienia o samodzielności lokal innych niż mieszkalne (biurowe), oznaczonych numerami nr [...] w budynku nr [...] na [...] w K.. Jak wynika z treści cytowanych powyżej decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, w budynku "A" znajdować się miało łącznie 19 lokali mieszkalnych, zaś jeden z lokali mieszkalnych miał powierzchnię 185,03 m2, a 11 lokali mieszkalnych ma powierzchnie od 224,40 m2 do 228,31 m2. Na l piętrze tj. drugiej kondygnacji (wskazanym we wniosku) znajdować się miały 3 lokale mieszkalne: M01 o pow,. 227,96 m2, M02 o powierzchni 37,44 m2 oraz M-03 o powierzchni 185,03 m2. W każdym z lokali zaprojektowano po 4 pokoje dziennie z łazienkami oraz 6 sypialni z 3 łazienkami, a w lokalu o powierzchni 185,03 m2 odpowiednio 4 sypialnie z 2 łazienkami. Natomiast z dokumentów przedłożonych przez wnioskodawcę wynika, iż w budynku "A" znajdować ma się obecnie 49 lokali. Z czego na drugiej kondygnacji (pierwszym piętrze) lokali mieszkalnych ma być 6 , o numerach 4-9, a nadto znajdować się tam ma 6 lokali o charakterze biurowym oznaczonych numerami [...], (tak jak wskazano to we wniosku w przedmiotowej sprawie).
Kolegium podkreśliło, że na skutek nowelizacji art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali z dniem 23 sierpnia 2018 r. obowiązki starosty/prezydenta miasta, związane z wydawaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu, uległy poszerzeniu, gdyż ustawodawca w zmienionym ust. 3 art. 2 ustawy określił, że starosta w formie zaświadczenia stwierdza spełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 1a-2 ustawy. Starosta jest zatem zobowiązany badać, czy na podstawie posiadanych dokumentów (wiedzy organu) można stwierdzić, że lokal po pierwsze spełnia techniczne warunki samodzielności (art. 2 ust. 2 u.o.w.l.), a po drugie, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu - do czego niezbędne jest takie zaświadczenie organu - następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Obowiązkiem organu wydającego stosowne zaświadczenie - po zmianie ustawy o własności lokali dokonanej ustawą z 5 lipca
2018 r. -nie jest badanie legalności budowy lokali, co do których ma się wypowiedzieć w zaświadczeniu, ale obowiązek sprawdzenia, czy z wiedzy, z dokumentów posiadanych przez organ lub dostarczonych przez wnioskodawcę wynika, że powstały one legalnie - w sposób potwierdzony wydaną w odpowiednim postępowaniu administracyjnym decyzją (o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz o zezwoleniu na użytkowanie). Jeżeli z dokumentów taki stan nie wynika, organ nie może wydać żądanego zaświadczenia. Jeżeli więc starosta (prezydent miasta) ustalił w oparciu o posiadane dowody, że inwestor w projekcie budowlanym budynku objętym wnioskiem ujął 19 lokali (a nie 49), to tym samym przedmiotem decyzji o pozwoleniu na budowę, zatwierdzającej taki właśnie projekt budowlany była budowa budynku, w którym miało być 19 lokali - z czego 3 nich miały mieścić się na l piętrze. Projekt budowlany - jakim dysponuje organ I instancji nie obejmuje natomiast lokali usługowych na l piętrze - tak jak wnosi o to inwestor. Przy takich ustaleniach organ I instancji mógł wydać zaświadczenia w stosunku do 3 lokali mieszkalnych na l piętrze, drugiej kondygnacji (jak w projekcie budowlanym) - dla całego budynku "A", gdyż w tym zakresie dysponował odpowiednimi dowodami (projekt budowlany), ale nie mógł stwierdzić samodzielności lokali, które powstały w sposób niewynikający z decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Gdyby organ I instancji wydał takie zaświadczenie, naruszyłby bowiem art. 2 ust. 3 ustawy.
Dalej kolegium wywodziło, że w sprawie prowadzonej przed PINB został złożony projekt zmiany dokumentacji projektowej. Polegać on miał na wydzieleniu większej ilości lokali na l piętrze w budynku A - tj. 6 lokali mieszkalnych i 6 lokali usługowych na całej kondygnacji. Te 6 lokali mieszkalnych i 6 niemieszkalnych ( tj. o charakterze biurowym) -powstałych z większych lokali mieszkalnych objętych zostało wnioskiem o wydanie zaświadczenia. Jak wynika z akt sprawy, na l piętrze znajdować się miał lokal mieszkalny M-01 o pow. 227,96 m2, M02 o powierzchni 37,44 m2 oraz M03 o powierzchni 185,03 m2. Organ odwoławczy wyjaśnił, że organ nadzoru budowlanego zezwala w odrębnym postępowaniu administracyjnym na użytkowanie oznaczonego co do tożsamości we wniosku obiektu - po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli budowy (art. 59a ust. 2 pkt 2 ustawy Prawo budowlane). Jednakże, sama okoliczność, że inwestor uzyskał pozwolenie na użytkowanie takiej ilości lokali w budynku "A" na drugiej kondygnacji, nie może automatycznie wpłynąć na tożsame rozstrzygnięcie organu I instancji, wydawane w oparciu o art. 2 ustawy. Powyższe stanowisko zostało ugruntowane w aktualnym orzecznictwie sadów administracyjnych, a uzasadnione jest tym, iż wydanie decyzji przez PINB nie zwalnia organu z obowiązku każdorazowego badania, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zgodne z pozwoleniem na budowę i zgodne z pozwoleniem na użytkowanie.
Kolegium zauważyło również, że lokale objęte wnioskiem o wydanie zaświadczenia nie są ujęte w zatwierdzonym projekcie budowlanym. Nadto wnioskodawca nie przedstawił żadnych dowodów na okoliczność tego, że lokale wskazane we wniosku, a nieprzewidziane w zatwierdzonym projekcie budowlanym były zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym (decyzją o pozwoleniu na budowę). Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, że przychylając się do wniosku strony i wydając zaświadczenie o żądanej treści, naruszeniu uległyby postanowienia decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę, gdzie określono ilość miejsc parkingowych dla każdego lokalu mieszkalnego (1 miejsce na 1 mieszkanie). Na chwilę obecną, znaczna cześć mieszkań mogłaby być zupełnie pozbawiona miejsc postojowych, co także stanowi istotną sprzeczność z postanowieniami decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę. Wnioskodawca nie wykazał, iż ilość miejsc parkingowych będzie zgodna z przyjętym w decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę wskaźnikiem. W ocenie Kolegium okoliczność ta również powoduje, że postanowienia decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę mogą być odmienne od postanowień zaświadczenia w żądanym przez wnioskodawcę zakresie.
Firma A wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zarzucając zaskarżonemu postanowieniu naruszenie przepisów prawa administracyjnego procesowego i materialnego tj.:
1) art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 kpa poprzez utrzymanie w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowienia Prezydenta Miasta K. z 3 czerwca 2020 r. pomimo, iż zostało ono wydane z naruszeniem norm administracyjnego prawa materialnego i procesowego uzasadniającym jego uchylenie, a następnie zobowiązanie Prezydenta Miasta K. do wydania na rzecz strony skarżącej zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych oznaczonych numerami [...] oraz [...] w budynku o numerze [...] na [...]
1) art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 i art. 107 § 3 w zw. z art. 126 w zw. z art. 217 § 1 i 2 kpa w zw. z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy oraz nierozważenie wszystkich okoliczności faktycznych przez organy I i II instancji, polegające na przyjęciu, iż w przedmiotowym stanie faktycznym nie zachodzą przesłanki uzasadniające wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne (biuro) oznaczonych numerami [...] oraz [...] w budynku o numerze [...] w K.,
2) art. 7 oraz 77 § 1 kpa w zw. z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali w zw. z art. 82 § 1 w zw. z art. 59 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 1 w zw. z art. 84 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 z późn. zm.), poprzez ich błędną interpretację, polegającą na przyjęciu przez organy I i II instancji, iż organ administracji architektoniczno-budowlanej może samodzielnie w oderwaniu od ostatecznej decyzji administracyjnej o pozwoleniu na użytkowanie dokonywać ustaleń w przedmiocie realizacji przesłanek ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu (tj. zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę), podczas gdy takich ustaleń dokonuje organ wydający decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, co w konsekwencji skutkowało odmową wydania zaświadczenia o samodzielności lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne (biuro) oznaczonych numerami [...] oraz [...] w budynku o numerze [...]
4) art. 16 § 1 kpa w zw. z art. 59 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 1 w zw. z art. 84 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, poprzez kwestionowanie przez organy I i II instancji ustaleń dokonanych przez organ nadzoru budowlanego w trakcie postępowania administracyjnego, zakończonego wydaniem decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. - Powiat Grodzki nr [...] z 27 lutego 2020 r. (znak: ROIK [...]) o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie lokalu, co stanowi naruszenie zasady trwałości decyzji administracyjnej, a w konsekwencji skutkowało wydaniem przez Prezydenta Miasta K. postanowienia, którym odmówiono wydania zaświadczenia o samodzielności lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne (biuro) oznaczonych numerami [...] oraz [...] w budynku o numerze [...] w K., a następnie utrzymaniem go w mocy przez organ II instancji.
Strona skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji, a także zasądzenie kosztów postępowania.
W uzasadnieniu skargi przytoczone zarzuty zostały rozwinięte.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2167) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.
W myśl art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie. W trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawę na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów. Na podstawie tego przepisu Sąd rozpoznał sprawę bez wyznaczania rozprawy.
Przedmiotem skargi jest postanowienie odmawiające wydania zaświadczenia o samodzielności lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne (biuro) oznaczonych nr [...] w budynku nr [...] na [...] w K..
Kontrolując zaskarżone postanowienie zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami, należało uznać, że nie ma podstaw do pozbawienia go mocy wiążącej; postanowienie to odpowiada prawu, a skarga okazała się niezasadna.
Zgodnie z art. 217 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 256, dalej k.p.a.) organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie (§ 1). Zaświadczenie wydaje się, jeżeli: 1) urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa; 2) osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Zaświadczenie powinno być wydane bez zbędnej zwłoki, nie później jednak niż w terminie siedmiu dni (§ 3). Zaświadczenie wydaje się w formie dokumentu elektronicznego, opatrzonego kwalifikowanym podpisem elektronicznym, jeżeli zażąda tego osoba ubiegająca się o zaświadczenie (§ 4). Artykuł 218 k.p.a. stanowi, że w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2, organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu (§ 1). Organ administracji publicznej, przed wydaniem zaświadczenia, może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające (§ 2). W myśl art. 219 k.p.a. odmowa wydania zaświadczenia bądź zaświadczenia o treści żądanej przez osobę ubiegającą się o nie następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie. Postępowanie w sprawie wydawania zaświadczeń ma charakter zbliżony do postępowania administracyjnego jurysdykcyjnego, przy czym kodeks nie określa wyraźnie relacji miedzy tymi postępowaniami, a w szczególności nie stanowi o odpowiednim stosowaniu przy wydawaniu zaświadczeń przepisów o postępowaniu jurysdykcyjnym. Niemniej jednak przyjmuje się, że takie odpowiednie stosowanie przepisów jest uzasadnione, a nawet niezbędne. Zaświadczenie jest urzędowym potwierdzeniem w formie pisemnej obiektywnie istniejącego (aktualnie lub w przeszłości) stanu rzeczy (faktycznego lub prawnego), dokonanym przez organ administracji publicznej. Nie jest ono aktem stosowania prawa ani oświadczeniem woli – jest oświadczeniem wiedzy; nie rodzi dla adresata żadnych bezpośrednich skutków prawnych, zmienia jedynie jego sytuację faktyczną, gdyż może być np. środkiem dowodowym w postępowaniu administracyjnym zmierzającym do ukształtowania pozycji adresata. Zaświadczenie nie tworzy, nie uchyla ani nie zmienia istniejących stosunków prawnych. Może być oceniane tylko w kategoriach prawdy lub fałszu (a nie wadliwości); nie ma waloru trwałości i nie tworzy stanu rei iudicatae (por. T. Woś, w: T. Woś (red.) Postępowanie administracyjne, Warszawa 2017, s. 84-85).
Warto w tym miejscu również zaznaczyć, że z uwagi na "naturę" zaświadczenia (która w istocie sprowadza się do przeniesienia danych ze znajdujących się w posiadaniu organu rejestrów, ewidencji i innych zbiorów danych do treści zaświadczenia) w orzecznictwie sądowoadministracyjnym zwraca się uwagę, że jeżeli problematyka, której dotyczy zaświadczenie jest sporna, wydanie zaświadczenia zgodnie z żądaniem strony jest niemożliwe. Zaświadczenie nie może rozstrzygać bowiem czegokolwiek, żadnych kwestii spornych. To, co ma potwierdzać, musi być zatem oczywiste, wynikające w sposób bezsporny z tych dokumentów (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 21 listopada 2011 r. sygn. II SA/Wa 1385/11; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 22 czerwca 2006 r. sygn. VI SA/Wa 292/06 i in.).
Gdy idzie o zaświadczenie, do którego odnosi się zaskarżone postanowienie, jest ono dodatkowo przedmiotem regulacji szczegółowej zawartej w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 532).
Zarówno zaskarżone postanowienie SKO, jak i poprzedzające je postanowienie Prezydenta Miasta Krakowa zostały wydane w stanie prawnym ustalonym ustawą z 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2018 r. poz. 1506), która weszła w życie 23 sierpnia 2018 r. Zgodnie z art. 1 pkt 1a cyt. ustawy, do art. 2 ustawy z czerwca 1994 r. o własności lokali znowelizowano ust. 1a, który otrzymał treść: "Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy."
Powołana wyżej ustawa zmieniająca ustawę o własności lokali wprowadziła również istotną zmianę dyspozycji ust. 3 art. 2. Do 23 sierpnia 2018 r. art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali stanowił, że spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2 tej ustawy, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Tym samym do tej daty starosta stwierdzał jedynie to, czy lokal spełnia techniczne warunki samodzielności (a więc, czy jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych). Po 23 sierpnia 2018 r. natomiast obowiązki starosty, związane z wydawaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu, uległy poszerzeniu, gdyż ustawodawca w zmienionym ust. 3 art. 2 ustawy określił, że starosta w formie zaświadczenia stwierdza spełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 1a-2.
W świetle przedstawionych regulacji, starosta wydając zaświadczenie o samodzielności lokali obecnie zobowiązany jest do zbadania, czy na podstawie posiadanych dokumentów (wiedzy organu) można stwierdzić, że lokal po pierwsze spełnia techniczne warunki samodzielności (art. 2 ust. 2), a po drugie, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy (art. 1a).
W niniejszej sprawie organy odmówiły wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu wskazując, że inwestycja jest niezgodna z zatwierdzonym projektem budowlanym. Z kolei w ocenie skarżącej spółki wniosek taki był nieuprawniony, albowiem Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, uznając, że doszło do nieistotnych odstępstw od projektu budowlanego udzielił pozwolenia na użytkowanie zrealizowanej inwestycji z uwzględnieniem nowowydzielonych lokali mieszkalnych i użytkowych.
W tym sporze rację mają organy. Jak już zaakcentowano wyżej, art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali stanowi, że przesłanki które bierze pod uwagę starosta przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu zostały określone między innymi w art. 2 ust. 1a. Dla ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu wymagane jest więc spełnienie kilku przesłanek: – po pierwsze, ustalenia zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; – po drugie, ustalenia zgodności z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonywanym zgłoszeniem; – po trzecie, zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Oczywiste są zależności pomiędzy tymi decyzjami. Decyzja o pozwoleniu na budowę musi być wydana po stwierdzeniu zgodności z decyzją WZ (względnie z postanowieniami planu miejscowego), z kolei realizacja inwestycji stosownie do postanowień pozwolenia na budowę i zatwierdzonego projektu budowlanego podlega weryfikacji w decyzji o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie. W myśl art. 54 ust. 1 i następne prawa budowlanego do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu budowę albo zgłoszenie budowy w przypadku określonych inwestycji, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. W art. 55 wskazano w jakich kategoriach spraw konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Oznacza to, że w odniesieniu do inwestycji realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę zawsze wymagane jest albo uzyskanie pozwolenia na użytkowanie albo zawiadomienie o zakończeniu budowy. Gdyby wolą ustawodawcy było oparcie się wyłącznie na końcowym dokumencie w postaci pozwolenia na użytkowanie, to znalazłoby to wyraz w odpowiednim, odmiennym od obecnego uregulowaniu. Tymczasem ustawodawca w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali postanowił, że ocena zgodności ma zostać przeprowadzona w odniesieniu do rozstrzygnięcia zawartego w trzech różnych aktach, wydawanych (bądź branych pod uwagę jak w przypadku MPZP) na każdym etapie procesu inwestycyjnego tj. planowania, budowania i przystąpienia do użytkowania. Taki stan rzeczy prowadzi do wniosku, że starosta – jakkolwiek niewątpliwie jest związany wydanymi decyzjami – to jednak uprawniony jest do samodzielnego ustalenia, czy objęty wnioskiem lokal powstał w zgodzie ze wszystkimi aktami określonymi w art. 2 ust. 1a, a nie tylko ostatnio wydanym pozwoleniem na użytkowanie. Sens omawianej regulacji (art. 2 ust. 1a u.w.l.) sprowadza się do ograniczenia nadużywania instytucji odrębnej własności lokali i obchodzenia przepisów regulujących sposób dopuszczalnej zabudowy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 lutego 2020 r., sygn. akt I OSK 2032/18).
W związku z powyższym należy przede wszystkim zwrócić uwagę na treść decyzji nr [...] z 24 stycznia 2020 r. w sprawie zmiany decyzji pozwolenia na budowę w której znalazło się następujące twierdzenie: "W wyniku wprowadzonych zmian w budynku oznaczonym jako "budynek A" z zaprojektowanej liczby 19 lokali mieszkalnych jeden lokal mieszkalny ma powierzchnię użytkową 185,03 m2 a 11 lokali mieszkalnych ma powierzchnię użytkową od 224,40 m2 do 228,31 m2. Jak wynika z rysunków rzutów budynku, w każdym z nich zaprojektowano 4 pokoje dzienne z łazienkami oraz 6 sypialni z 3 łazienkami (w lokalu o powierzchni użytkowej 185,03 m2 odpowiednio 4 sypialnie z 2 łazienkami). Taki układ mieszkań nasuwa przypuszczenia, iż w stosunku do lokali tych mogą być podejmowane próby podzielenia na mniejsze, a przedstawione w projekcie budowlanym rozwiązania mają na celu ominięcie obowiązujących przepisów w celu wykonania lokali mieszkalnych bez zapewnienia wystarczającej ilości miejsc postojowych. Projektant podkreśla, iż mieszkania zaprojektowano na zlecenie Inwestora zgodnie z oczekiwaną przez niego strukturą, a przepisy techniczno-budowlane nie ograniczają wielkości lokalu mieszkalnego. Niezależnie od powyższego, sposób zaprojektowania tych mieszkań nasuwa przypuszczenie, iż użytkowane będą przez większą ilość osób, zatem zaprojektowanie wyłącznie 1 miejsca postojowego dla każdego z takich lokali ocenić należy za nieetyczne, choć niesprzeczne z prawem. Należy zatem stanowczo podkreślić, iż ewentualny podział większych lokali na mniejsze będzie bezwzględnie wymagał zapewnienia dodatkowych miejsc postojowych w ilości adekwatnej do ilości wyodrębnianych lokali z zachowaniem obecnego wskaźnika tj. 1 m.p./1 lokal mieszkalny.". W pozwoleniu na budowę (zmianie tego pozwolenia) organ (ten sam przecież w gestii którego jest następnie wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu) stwierdził zatem wyraźnie, że brak jest podstaw do wydania decyzji odmownej, jednak działania inwestora sugerują, że będzie próbował wydzielić dodatkowe lokale. Organ kategorycznie stwierdził, że w takiej sytuacji konieczne będzie zapewnienie dodatkowych miejsc postojowych. Ponadto, nie można również stracić z pola widzenia faktu, że pozwolenie na użytkowanie wydane w dniu 27 lutego 2020 r. wskazywało na zrealizowanie 19 "mieszkań" i 7 lokali użytkowych i w tym zakresie pozwolenie na użytkowanie pozostawało w zgodzie z wydanym pozwoleniem na budowę. Dopiero w postanowieniu z 18 marca 2020 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. – Powiat Grodzki w trybie sprostowania zmienił ilość mieszkań na 49, wskazując, że doszło do oczywistej omyłki pisarskiej w tym zakresie. Tryb w jakim doszło do tak istotnej zmiany udzielonego pozwolenia na użytkowanie w kontekście całokształtu niniejszej sprawy nie może pozostawać bez wpływu na ocenę złożonego wniosku. W związku z wątpliwościami co do wydanego postanowienia na skutek sygnalizacji dokonanej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. wszczął z urzędu w dniu 20 października 2020 r. postępowanie administracyjne w sprawie stwierdzenia nieważności postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. – Powiat Grodzki z dnia 18 marca 2020 r., nr [...].
W konkluzji stwierdzić należy, że skoro ustalono, że lokale objęte postępowaniem zostały wydzielone wbrew jednoznacznemu stanowisku wyrażonemu w pozwoleniu na budowę (decyzji zmieniającej), a zatem w jawnej sprzeczności z zatwierdzonym projektem budowlanym, organ nie mógł wydać zaświadczenia o samodzielności lokali. Sama okoliczność, że inwestor uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku w zmienionym kształcie nie mogła wpłynąć na odmienne rozstrzygnięcie, nie zwalniało to bowiem organu z obowiązku badania, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu jest zgodne z ustaleniami aktów na podstawie których inwestycja została zrealizowana. Warto przy tym zauważyć, że pozwolenie na użytkowanie wydawane jest przy udziale jedynie inwestora, więc pozytywna decyzja z założenia nie podlega kontroli instancyjnej czy sądowej (inwestor nie ma przecież interesu w jej kwestionowaniu). W związku z powyższym stwierdzenie wadliwości decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie możliwe jest tak naprawdę jedynie w postępowaniach nadzwyczajnych prowadzonych z urzędu. Problem ten nabiera szczególnego znaczenia w takich sprawach jak niniejsza, gdzie okoliczności wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, skorygowanej następnie w zakresie ilości lokali postanowieniem, rodzą poważne wątpliwości co do ich zgodności z prawem. Trafnie zatem organy zwróciły uwagę, że działania inwestora zmierzają do obejścia przepisów prawa i legalizacji lokali, których powstanie jest sprzeczne z wydanym pozwoleniem na budowę. Oczywiste jest bowiem, że gdyby na etapie projektowania nie zapewniono np. odpowiedniej ilości miejsc postojowych, wówczas taki budynek nie uzyskałby pozwolenia na budowę. Wynika to zresztą jednoznacznie z treści decyzji nr [...] z 24 stycznia 2020 r. w sprawie zmiany decyzji pozwolenia na budowę.
Powyższe rozważania stanowią odpowiedź na zarzuty podniesione w skardze. Nie doszło o naruszenia art. 217 § 1 i 2 kpa w zw. z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 2 ust. 3, ani 16 § 1 kpa w zw. z art. 59 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 1 w zw. z art. 84 ust. 1 ustawy Prawo budowlane albowiem w niniejszej sprawie brak było podstaw do wydania zaświadczenia o samodzielności lokali, z uwagi na niezgodność z zatwierdzonym projektem budowlanym. Podobnie nie zasługiwały na uwzględnienie zarzuty naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., gdyż wydane przez organ II instancji rozstrzygnięcie znajduje oparcie w zgromadzonych materiałach, których analiza pozwoliła na ustalenie w sposób prawidłowy i wyczerpujący stanu faktycznego sprawy.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzekł jak w sentencji.