II SA/Kr 1148/23

II SA/Kr 1148/23 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2023-11-06
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2023-09-06
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Jacek Bursa /przewodniczący/
Joanna Człowiekowska
Mirosław Bator /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Sędzia WSA Joanna Człowiekowska Protokolant: sekretarz sądowy Anna Bubula po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 listopada 2023 r. sprawy ze skargi M. M. i D. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 23 czerwca 2023 r. znak SKO.ZP/415/188/2023 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.
Uzasadnienie
Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia 17 lutego 2023 r. nr 85/6730.2/2023 działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2022 r., poz. 503), §1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r., Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003 r., Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 K.p.a. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa zespołu 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych (w zabudowie bliźniaczej) na działce nr [...] (całość), [...] (część) obr. [...] K. wraz z infrastrukturą techniczną (sieci i przyłącza wod-kan., sanit., gaz, energii elektrycznej) i komunikacją (przebudowa odcinka ul. [...] – boczna, budowa ciągu pieszo – jezdnego ze zjazdem) dodatkowo na działce nr [...] obr. [...] K., przy ul. [...] – boczna w Krakowie". W toku postępowania stwierdzono, iż teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w toku postępowanie uzyskano wymagane opinie. Na podstawie zgromadzonego w trakcie postępowania materiału dowodowego ustalono, że planowane zamierzenie spełnia łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p.
Odwołanie od tej decyzji wniosła M. M. oraz D. M.. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie:
1/ art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a. w zw. z art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez oparcie zaskarżonej decyzji na analizie urbanistyczno-architektonicznej, z której wprost wynika, iż została wykonana dla innego charakteru zabudowy niż objęta wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co w konsekwencji doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia stanu faktycznego, a to nie tylko nietrafnego określenia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p, jak również do nieuzasadnionego przyjęcia, że zostały spełnione wszelkie przesłanki umożliwiające realizację inwestycji, podczas gdy obowiązkiem organu I instancji było zgromadzenie wszelkich dowodów istotnych w sprawie, a więc przeprowadzenie prawidłowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i na ich podstawie dokonanie całościowej weryfikacji żądania wnioskodawcy;
2/ art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p. poprzez nieprawidłowe przyjęcie, że inwestycja będzie stanowić kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, jak również wpisywać się w istniejący ład przestrzenny, podczas gdy nie sposób przyjąć, iżby inwestycja spełniała powyższe warunki nie tylko z uwagi na odmienny charakter zabudowy, ale również ze względu na parametry, które znacząco odbiegają od parametrów istniejącej zabudowy (ergo istotnie naruszają istniejący ład przestrzenny), a tym samym doszło także do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa, co czyni zaskarżone rozstrzygnięcie wadliwym;
3/ art. 107 § 3 w zw. z art. 11 k.p.a. oraz w zw. z § 4 ust. 4 oraz § 6 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez wadliwe sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji, a to brak wystarczającego wyjaśnienia motywów jej podjęcia, w szczególności w zakresie ustalenia parametrów inwestycji na poziomie odbiegającym od przewidzianych w Rozporządzeniu w sprawie ustalania wymagań jako zasadnicze, podczas gdy uzasadnienie decyzji powinno zawierać spójny i logiczny wywód wskazujący na dowody, na których zostało oparte rozstrzygnięcie, jak również wyjaśniać motywy jego podjęcia przez organ I instancji, jak również winno zawierać wyjaśnienie zastosowanego odstępstwa od standardowo dopuszczonej podstawy ustalania linii zabudowy oraz szerokości elewacji frontowe dla nowej zabudowy, a co błędnie nie miało miejsca i skutkowało istotnym wpływem na wynik sprawy, a to wydaniem wadliwego rozstrzygnięcia;
4/ art. 61 ust. 1 w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 7 u.p.z.p. w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy poprzez brak zweryfikowania i uwzględnienia zasadności ochrony interesów osób trzecich, w tym prawa własności oraz niedostateczne określenie warunków ochrony interesów osób trzecich,
podczas gdy obowiązkiem organu I instancji było poddanie kompleksowej analizie wszelkich negatywnych oddziaływań na nieruchomości sąsiednie, w szczególności przez pryzmat wszelkich immisji (m.in. hałasu, wibracji, zanieczyszczeń), jak również obsługi komunikacyjnej czy naruszenia stosunków wodnych, a co nietrafnie nie miało miejsca skutkując istotnym wpływem na wynik sprawy;
5/ § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wymagań nowej zabudowy poprzez nieuzasadnione wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w sposób inny niż wynika to z § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wymagań nowej zabudowy w sytuacji, w której odstępstwo takie nie wynika ż treści analiz, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p.;
6/ § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wymagań nowej zabudowy poprzez ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu w sposób odbiegający od średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, pomimo faktu, iż organ I instancji wprost powołał się w treści decyzji, iż podstawą wyznaczenia tego wskaźnika jest wartość średnia;
7/ § 6 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wymagań nowej zabudowy poprzez nieuzasadnione ustalenie innej szerokości elewacji frontowej niż wynikająca z § 6 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wymagań nowej zabudowy bez uzasadnienia i poparcia w treści analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p.;
8/ § 7 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wymagań nowej zabudowy poprzez ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w sposób odbiegający od średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, pomimo faktu, iż organ I instancji wprost powołał się w treści decyzji, iż podstawą wyznaczenia tego wskaźnika jest wartość średnia;
9/ art. 61 ust. 4 k.p.a. w zw. z art. 10 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. oraz art. 8 k.p.a. poprzez brak zawiadomienia stron postępowania o dokonanej przez wnioskodawcę zmianie wniosku polegającej na zmianie merytorycznej zamierzenia inwestycyjnego i rezygnację z planowanej zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej na zabudowę w układzie bliźniaczym, a tym samym pozbawienie Stron możliwości podniesienia zarzutów przeprowadzenia wadliwej analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i nieuwzględnienia faktu, iż zabudowa o wskazanej charakterystyce nie znajduje się w obszarze analizowanym, w którym zabudową dominującą determinującą sposób zagospodarowania jest zabudowa wolnostojąca.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 23 czerwca 2023 r. nr SKO.ZP/415/188/2023 utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, że analiza urbanistyczno – architektoniczna zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości 56,58 m od granicy terenu, objętego wnioskiem, stanowiącego działkę dz. nr [...] (całość), [...] (część) obr. [...] K.. Z załącznika graficznego zaś wynika, iż front terenu inwestycji ma długość ok 18,86 m. Wobec powyższego, należy stwierdzić, iż sposób określenia obszaru analizowanego wypełnia dyspozycję § 3 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. art. 52 ust. 2 pkt 1 a u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W części tekstowej dokumentu analizy, charakteryzując teren inwestycji, podano, że teren inwestycji położony jest w północnej części miasta, w Dzielnicy IV Prądnik Biały przy ul. [...] -boczna, w obszarze słabo zurbanizowanym, w układzie kształtującej się zabudowy w bliskiej okolicy północno - zachodniej granicy miasta, gdzie przeważa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Okoliczna zabudowa charakteryzuje się kameralną zabudową 1-2 kondygnacyjną. W granicach tego obszaru dostępne z tej samej drogi publicznej, znalazły się działki i budynki które zgodnie z ustawą mogą stanowić podstawę do kontynuacji, i które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. m. Są to m.in. działki nr [...], [...] na których zrealizowano budynki o funkcji zabudowy jednorodzinnej. Wobec powyższego jako bezsporne należy uznać, iż planowane zamierzenie inwestycyjne polegające na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, będzie kontynuowało funkcję mieszkalną zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Odwołującym wyjaśnić należy, iż funkcja wnioskowanego obiektu - budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej stanowi w oczywisty sposób kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym, bowiem zabudowa jednorodzinna czy to wolnostojąca, czy szeregowa, czy bliźniacza pełnią tę samą funkcję mieszkaniową. W myśl art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, przez budynek mieszkalny należy rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowe lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. W świetle powyższego uregulowania, oczywistym jest, że projektowana zabudowa stanowi zabudowę jednorodzinną i kontynuuje funkcję zabudowy istniejącą na przedmiotowym terenie. W zakresie kształtowania linii zabudowy w analizowanym obszarze wskazano, że zabudowa kształtowana jest dość swobodnie, co także ma odzwierciedlenie w braku wykształcenia przez sąsiedztwo obowiązującej linii zabudowy. Budynki zlokalizowane są w zróżnicowanych odległościach względem krawędzi ulicy - ul. [...]-boczna W obszarze analizowanym występuje także zabudowa zlokalizowana w głębi terenu, za pierwszą linią zabudowy względem drogi. Organ I instancji ustalił nieprzekraczalną linię zabudowy, dla projektowanego zespołu budynków jednorodzinnych na dz. nr [...] i część dz. nr [...] w odległości ok. 15 m od granicy z dz. nr [...] obr. [...] K. , zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia. Przeprowadzona analiza wykazała, iż linia zabudowy wzdłuż ul. [...] - boczna nie ma jednorodnego przebiegu ani też takiego który należałby bezwzględnie kontynuować. Po stronie terenu inwestycji przebiega ona w odległości od ok 7 m, dz. nr [...], przez ok. 15 m. nr [...] do 38,6 m dz. nr [...] obr. [...] K. . Linię zabudowy wyznaczono w nawiązaniu do najbliższej zabudowy tj. dz. nr [...] obr. [...] Krowodrza, tj. w odległości 15 m od granicy z dz. nr [...] obr. [...] K. . Zabudowa na działce nr [...] jest oddalona od krawędzi działki drogowej nr [...] o ok 38,6 m, co w ocenie Kolegium de facto stanowi drugą linie zabudowy. Kolegium stwierdziło, że kwestionowana decyzja w sposób dostateczny zapewnia zachowanie ładu przestrzennego w sąsiedztwie i bezpieczeństwo użytkowników drogi, jednocześnie uwzględnia również słuszny interes inwestora. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, ustalono w wielkości 18% ± 2%. Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej dla terenu inwestycji kubaturowej - tj. względem dz. nr [...] i części dz. nr [...] obr. [...] K. na poziomie min. 60%. W analizie podano, iż wskaźniki w obszarze analizowanym są zróżnicowane i kształtują się dla całej zabudowy w przedziale w przedziale od ok. 14,34 % do ok. 24,91 %.Arytmetycznie wyliczona średnia dla wszystkich zabudowanych działek w obszarze analizowanym wynosi ok. 18%. Wartość ta nie odbiega też od wartości zauważonych w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji. Zestawienie pozwala zweryfikować prawidłowość ustalonego parametru. Zdaniem Kolegium tak ustalony wskaźnik powierzchni zabudowy w przedziale 16 % - 20 % będzie stanowił harmonijne uzupełnienie zabudowy obszaru analizowanego, nie będzie prowadził do naruszenia ładu przestrzennego poprzez nawiązanie do zabudowy sąsiadującej z terenem inwestycji a jednocześnie pozwoli zrealizować przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne, z drugiej nie doprowadzi do nadmiernej intensyfikacji zabudowy na tym terenie, mieszcząc się w ramach wartości wskaźnika występujących w obszarze analizowanym. W zakresie błędnie wskazanej podstawy prawnej ustalenia przedmiotowego parametru wskazać należy, iż nie ma to wpływu na prawidłowość ustalonego parametru. Ustalona wielkość znajduje pełne uzasadnienie w przeprowadzonej analizie. Dopuszczona tolerancja jest niezbędna, ze względów technologicznych mogących wyniknąć na kolejnym etapie postępowania. Kolegium nie znalazło podstaw do kwestionowania ustalonej w decyzji szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy w wielkości jako zakres od 7 m do 12,5 m, wyznaczonej na zasadzie odstępstwa od zasadniczego sposób wyznaczania omawianego parametru tj. na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. (§ 6 ust. 1 rozporządzenia). Organ I instancji wyjaśnił, że średnia wartość szerokości elewacji frontowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych w obszarze analizowanym wynosi ok. 12,5 m. Wartości szerokości elewacji frontowych zawierają się w przedziale od 6,69 m do 25,38 m, a więc występuje znaczne zróżnicowanie tego parametru w obszarze analizowanym. Wnioskowana jest szerokość elewacji dla pojedynczego budynku wynosząca ok. 7 m ± 1 m. W analizie szczegółowo i rzetelnie opisano sposób kształtowania się przedmiotowego parametru w obszarze analizowanym, wyliczono średnią wartość dla wszystkich budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Organ I instancji uzasadniając zastosowane odstępstwo wyjaśnił, że należy uwzględnić, iż inwestycja ma stanowić zabudowę bliźniaczą. Zauważyć należy, ze budynek bliźniaczy posiada jedną elewację frontową, która jednak nie powinna w sposób prosty nawiązywać do elewacji budynków wolnostojących. Są to bowiem w rzeczywistości, a także wizualnie, dwa budynki połączone ze sobą, ustalane parametry powinny ten fakt uwzględniać. W efekcie w ocenie Kolegium w analizie wykazano, że właściwe w punktu widzenia ładu przestrzennego jest ukształtowanie szerokości elewacji frontowych planowanych budynków w podany wyżej sposób. W ocenie Kolegium nie ma na gruncie analizy wątpliwości, że przyjęte ustalenie nawiązuje do zabudowy sąsiadującej z terenem inwestycji, pozwalając wpisać nową zabudowę w zastany ład przestrzenny. Ustalenie przedmiotowego parametru w wielkości od 7 m do 12,5 m nie będzie również stanowić dysonansu w przestrzeni, ustalone szerokości nie odbiegają bowiem znacznie od średnich szerokości budynków w obszarze analizowanym, która wynosi 12,5 m. Wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wyznaczono dla zabudowy bliźniaczej z kalenicą ułożona prostopadle względem frontu działki objętej wnioskiem, wyznaczano jako wysokość do kalenicy - ustalonej na wysokości wynikającej ze średniej w obszarze analizowanym - 8 ± 1 m jako wysokości kontynuujących zastane uwarunkowania przestrzenne. Organ zastosował przy ustalaniu parametru wysokości przepis § 7 ust. 3 rozporządzenia, jako średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. W analizie zobrazowano szczegółowo sposób kształtowania się wysokości budynków w obszarze analizowanym. Jak z niej wynika w obszarze analizowanym nie jest wykształcona jednolita wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, przebiega ona uskokowo. Okoliczna zabudowa charakteryzuje się pewnym zróżnicowaniem, wobec czego wartości tego parametru wahają się od. ok. 2,2 m do 7,01 m. Średnia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, określana jako wysokość do okapu, w obszarze analizowanym wynosi ok. 4,3 m. W ocenie Kolegium analiza działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań w zakresie parametrów, cech kształtowania zabudowy, w tym wysokości nowych obiektów pozwala na uznanie, iż wyznaczenie przedmiotowego parametru znajduje oparcie w zgromadzonym materiale dowodowym, wyznaczonym w nawiązaniu do średnich wielkości występujących w obszarze analizowanym gdyż te stanowią cechy w tej lokalizacji charakterystyczne dla całej zabudowy w obszarze analizowanym, z jednoczesnym uwzględnieniem cech typowych dla zabudowy stanowiącej najbliższe sąsiedztw. Zaproponowana wielkość nieznacznie przekracza wartości średniej wysokości elewacji frontowej do kalenicy. Powyższa tolerancja uwzględnia względy techniczne i technologiczne mogące wyniknąć na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, przy czym skutkiem tej wartości górna granica wartości wysokości górnej krawędź elewacji frontowej nie będzie wykraczała poza wartości występujące w obszarze analizowanym (dz. [...]- 11,61 m, dz. [...] -9,57 m). Geometrię dachu dla planowanej zabudowy wyznaczono poprzez ustalenie, że będzie to dachu w nawiązaniu do formy dachów występujących w obszarze: dach dwuspadowy, o symetrycznym ułożeniu połaci względem kalenicy, o kącie nachylenia połaci dachu z zakresu od ok. 30 do 40 stopni i z kalenicą usytuowaną prostopadle względem frontu terenu objętego inwestycją kubaturową. Ustalenie dla wnioskowanej inwestycji formy pokrycia budynku, jak ww. wskazano, zasługuje na aprobatę wobec jej potwierdzenia w stanie zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, bowiem przeprowadzona analiza wykazała, iż w obszarze występują dachy spadziste dwuspadowe, o kącie nachylenia od 35 stopni do 40 stopni. Na części dachów występują lukarny. W przedmiotowej sprawie analiza, stanowiąca kluczowy dowód w sprawie, nie budzi wątpliwości zarówno pod względem merytorycznej, jak również formalnoprawnej poprawności. Zdaniem Kolegium argumentacja, dotycząca, ustalonych parametrów podana zarówno w analizie, jak i w załączniku nr 3 do decyzji, w omawianym zakresie jest w pełni przekonywująca i w odniesieniu do konkretnie opisanego stanu rzeczy, jaki ma miejsce w terenie, jest w pełni do zaakceptowania. Przechodząc do pozostałych przesłanek statuowanych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w zakresie dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.) bezspornym jest, iż teren inwestycji oznaczony jako dz. nr [...] (całość), [...] (część) obr. [...] K. posiada pośredni dostęp do drogi publicznej, jaką jest ul. ul. jest ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną tj. [...] - boczna przebiegającą po terenie działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] Krowodrza (działki pozostają w zarządzie ZDMK). W załączniku nr 1 do decyzji pkt II.4 lit. e w sposób prawidłowy został ustalony wskaźnik liczby miejsc postojowych dla projektowanego zamierzenia - zgodnie z art. 54 pkt 2c w zw. z art. 64 ust. 1 i art. 67 ust. 3 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy oraz przy uwzględnieniu wytycznych ujętych w uchwale nr LIII/723/12 Rady Miasta Krakowa z dnia 29.08.2012 r. "Program obsługi parkingowej dla miasta Krakowa".
Na tą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła M. M. oraz D. M. zarzucając naruszenie:
1/ art. 15 K.p.a., art. 7 w zw. z art. 77 § 1 K.p.a oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez niezasadne utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta Krakowa, w sytuacji w której decyzja ta winna była zostać uchylona i przekazana do ponownego rozpoznania, co nastąpiło wskutek braku samodzielnego ustalenia przez organ II instancji i zweryfikowania wszelkich okoliczności sprawy oraz nierozpoznania całości odwołania, podczas gdy obowiązkiem organu odwoławczego jest samodzielne, kompleksowe i merytoryczne ocenienie wszelkich aspektów (faktycznych i prawnych) sprawy, jak również wskutek niedostrzeżenia przez organ lI instancji nieprawidłowości w ustaleniach faktycznych Prezydenta Miasta Krakowa i ich powielenie (w szczególności oparcie się tylko na wynikach analizy urbanistycznej), a tym samym brak kompleksowego ustalenia stanu faktycznego w oparciu o analizę wszelkich dowodów, umożliwiających prawidłowe ustalenie okoliczności sprawy, podczas gdy obowiązkiem orzekających w sprawie organów było całościowe ustalenie stanu faktycznego, w szczególności nie tylko w oparciu o dokumenty przedstawione przez inwestora, ale także na podstawie własnych ustaleń. Jak również pominięcie podniesionych przez skarżących zarzutów odnoszących się do wadliwości sporządzenia analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. oraz braku jej sporządzenia po ostatniej modyfikacji wniosku przez wnioskodawcę, a co miało istotny wpływ na wynik sprawy, skutkujący wydaniem wadliwego orzeczenia,
2/ art. 63 § 2 K.p.a. w zw. z art. 75 K.p.a. oraz art. 65 ust 5a u.p.z.p. poprzez wydanie
rozstrzygnięcia na podstawie dowodu - analizy, o której mowa w art. 65 ust. 5a u.p.z.p. - który sporządzony został przed dokonaną przez wnioskodawcę modyfikacją żądania z dnia 23 grudnia 2022 r., w efekcie czego dowód ten utracił związek z treścią żądania wnioskodawcy jak również spójność z treścią zapadłego w sprawie rozstrzygnięcia, a co zostało przez organ II instancji zaaprobowane, pomimo iż miało istotny wpływ na wynik sprawy, skutkujący wydaniem wadliwego rozstrzygnięcia;
3/ art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez nieprawidłowe przyjęcie, że inwestycja stanowić będzie kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, jak również wpisywać się w istniejący ład przestrzenny, podczas gdy nie sposób przyjąć, iżby inwestycja spełniała powyższe warunki, w szczególności w sytuacji, w której w sąsiedztwie inwestycji nie występuje forma architektoniczna zabudowy bliźniaczej, a wyłącznie wolnostojąca, zaś dla ustalenia kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy konieczne było przyjęcie dla każdego parametru tolerancji, o dowolnie ustalonym zakresie, co skutkowało wydaniem wadliwego rozstrzygnięcia,
4/ art.61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z§ 4 ust. 4,§ 5 ust. 1,§6 ust. 2,§ 7 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez nieuzasadnione wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej oraz górnej krawędzi elewacji frontowej w sposób pozbawiony oparcia w rozporządzeniu w sprawie wymagań nowej zabudowy i w braku uzasadnienia mającego oparcie w analizie, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., a co miało istotny wpływ na wynik sprawy, skutkujący nieprawidłowym przeprowadzeniem analizy a tym samym wydaniem wadliwej decyzji,
5/ art. 61 ust. 1 w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 7 u.p.z.p., poprzez brak zweryfikowania i uwzględnienia zasadności ochrony interesów osób trzecich, w tym prawa własności, konieczności nienaruszenia stosunków wodnych oraz norm z zakresu ochrony środowiska odnoszących się do wszelkich immisji (m.tn. hałasu, wibracji, zanieczyszczeń), podczas gdy obowiązkiem SKO było poddanie kompleksowej analizie wszelkich negatywnych oddziaływań na nieruchomości sąsiednie i wskazanie sposobu zapewnienia ochrony interesów osób trzecich, gdy tymczasem organ II instancji ograniczył się wyłącznie do przytoczenia treści nakazów i zakazów bez ich konkretyzacji w odniesieniu do wnioskowanej inwestycji, a co w efekcie doprowadziło do wydania wadliwego rozstrzygnięcia.
W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty w konkluzji wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia.
Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest ocena legalności decyzji, ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie 8 budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. W ocenie organu, zostały spełnione warunki, od których uzależnione jest ustalenie warunków zabudowy. W obszarze analizy istnieje bowiem zabudowa pozwalająca uznać, że planowana inwestycja stanowić będzie kontynuację funkcji i cech i parametrów nowej zabudowy. W ocenie sądu decyzja prawidłowa.
Zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej ustawa) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.
Przepis art. 61 ust. 1 mówi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów, każda zmiana zagospodarowania terenu lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego czy jego części, wymaga uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Decyzja ustalająca te warunku jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego – po ustaleniu, że zamierzenie inwestycyjne lub projektowany sposób użytkowania obiektu spełnia warunki określone w art. 61 ustawy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy poprzedzać musi postępowanie wykazujące, iż wnioskowane zamierzenie spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że będzie nawiązywało do funkcji, jaka na danym obszarze występie tj. funkcji zabudowy mieszkaniowej, usługowej przemysłowej, magazynowej itp., oraz parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Organ ustala też, czy działka objęta zamiarem inwestycyjnym ma dostęp do drogi publiczne, oraz czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego a także, czy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne a także czy decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 powołanej ustawy - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588 (dalej; rozporządzenie) określone zostały zasady ustalania parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno- architektoniczną.
Przepis art. 61 ust 5a (wg. stanu prawnego na dzień wydania zaskarżonej decyzji) miał brzmienie - w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Analizę urbanistyczno–architektoniczną sporządza uprawniony architekt lub urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji - jeden z jej załączników. Organ ma obowiązek przeprowadzenia kontroli sporządzonej w sprawie analizy, stanowi ona bowiem merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji.
Jak wykazuje analiza sporządzona na potrzeby niniejszego postępowania, teren działki objęty zamierzeniem inwestycyjnym ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...] przez drogę wewnętrzną [...] – boczna. W obszarze analizy istnieją działki dostępne do tej samej drogi publicznej, których zabudowa pozwala na określenie wymagań dotyczących kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników planowanej zabudowy, jest to bowiem obszar na którym występuje wyłącznie zabudowa jednorodzinna. Poza tym, jak wynika z decyzji, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren objęty zamierzeniem inwestycyjnym nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, zaś decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Jeżeli chodzi o parametry nowej zabudowy to wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, ustalono na poziomie 18% plus, minus 2 %, jako wartość średnią z obszaru analizy, wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustalono w wartościach 7 do 12,5 m. Organ wyjaśnił przy tym, że średnia wielkość tego parametru z obszaru analizy to 12,5 m. Dla uzasadnienia przyjętych wartości wzięto pod uwagę specyfikę zabudowy bliźniaczej czyli fakt, że obiekt w zabudowie bliźniaczej składa się faktycznie z dwóch przylegających do siebie budynków tworzących jedna bryłę. W ocenie sądu jest to argumentacja przekonująca. Warto też odnotować, że wartość tego parametru w obszarze analizy cechuje wyjątkowa dowolność. Szerokość elewacji frontowej budynków zlokalizowanych w obszarze analizy, to rozpiętość rzędu aż od 6,69 m. do 25,38 m. Z pewnością realizacja zabudowy bliźniaczej, których szerokość elewacji frontowej będzie mieściła się w wartościach oznaczonych przez organ nie zaburzy ładu urbanistycznego w tym terenie. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki wyznaczono na poziomie od 8 plus, minus 1 m. także jako wartość średnią z obszaru analizy. Warto podkreślić, że organ nie mógł wyznaczyć tego parametru na podstawie § 7 ust 1 rozporządzenia jako przedłużenie krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, z uwagi na specyfikę terenu objętego zamierzeniem. Sąsiednie działki od frontu planowanej zabudowy (nie frontu działki) nie są bowiem zabudowane. Prawidłowo zatem parametr ten ustalono na podstawie § 7 ust 3 rozporządzenia. Geometria dachu także nawiązuje do zabudowy jednorodzinnej z obszaru analizy. Wyznaczenie parametrów nowej zabudowy, znajduje uzasadnienie w argumentacji przedstawionej w analizie. Podkreślić przy tym należy, że wyznaczanie parametrów nowej zabudowy jako wartości średniej z obszaru analizy, nie wymaga szczegółowej argumentacji. Taka bowiem jest wymagana w sytuacji odstąpienia od ogólnej zasady uśredniania parametrów projektowanego zainwestowania do wartości, jakie występują w obszarze analizy. Tym niemniej uzasadnienia ustalenia wartości parametrów nowej zabudowy, tak w kontrolowanej decyzji jak i w analizie urbanistyczno-architektonicznej dokonano a argumentację w tych uzasadnieniach przedstawioną, należy przekonującą i wyczerpującą.
Co zaś do linii zabudowy, to w ocenie sądu w realiach niniejszej sprawy, jej wyznaczenie było zbędne. Linia zabudowy jest jednym z parametrów nowej zabudowy, o jakich mowa w art. 61 ust 7 ustawy oraz 4 rozporządzenia. W orzecznictwie wykształcił się pogląd, że linia zabudowy, to linia maksymalnego zbliżenia nowej zabudowy do drogi publicznej i nie krępuje inwestora w możliwości lokalizacji tej zabudowy w większym oddaleniu od drogi publicznej, niż wyznacza to linia zabudowy. Bardziej elastycznie orzecznictwo podchodzi także do kwestii odstąpienia o wyznaczenia linii zabudowy. Mianowicie, konsekwencją poglądu, że linia zabudowy do maksymalne zbliżenie nowej zabudowy do drogi publicznej jest przyjęcie, że jest to parametr zbędny w sytuacji, kiedy działka inwestycyjna do drogi publicznej nie przylega np. jest w tzw. drugiej lub trzeciej linii zabudowy. Dla przykłady przytoczyć można pogląd prezentowany w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 października 2020 r. II OSK 2145/20 w którym przyjęto, że skoro linia zabudowy wyznacza dopuszczalne położenie przyszłej zabudowy względem pasa drogowego, a droga publiczna, z którą powiązane jest pojęcie pasa drogowego, nie przylega do mającej być zabudowaną nieruchomości, to wyznaczenie linii zabudowy dla tej nieruchomości mogłoby doprowadzić do nieuzasadnionego ograniczenia istoty prawa własności w zakresie swobodnego zagospodarowania tej nieruchomości. Jeżeli nie ma pasa drogowego względem, którego ma być wyznaczona linia zabudowy, która ogranicza swobodę zabudowy własnej działki, to nie można doszukiwać się istnienia takiego pasa drogowego. Przytoczyć można też pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 13 grudnia 2017 r. II SA/Lu 890/17 - wyznaczenie linii nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie z § 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) nie oznacza konieczności lokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii, oznacza bowiem wytyczenie w tym zakresie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującej się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy. Do inwestora należy natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tak wyznaczonym terenie.
W tym rozumieniu, linia zabudowy to nic innego, jak pas odgradzający teren możliwego zainwestowania budowlanego, od dogi publicznej. Wyznaczenie tej linii wyznacza zatem obszar, na którym inwestor może zabudowę realizować, od obszaru działki znajdujący się od stronny drogi publicznej, na którym jakiekolwiek zainwestowanie budowlane nie jest możliwe. Ponieważ zaś planowana inwestycja ma być zlokalizowana w drugiej linii zabudowy a dostęp do drogi publicznej ma się odbywać po drodze wewnętrznej, wyznaczenie tego parametru było zbędne. Niepotrzebnie bowiem ogranicza inwestora, który jednakże w decyzji nie skarży. Co do wymaganej odległości planowanej zabudowy od granic działek sąsiednich oraz zrealizowanej już tam zabudowy, jest to kwestia regulowana przepisami wykonawczymi do ustawy Prawo budowlane. Należy więc uznać, że zaskarżona decyzja jest w tym zakresie obarczona wadliwością nieistotną.
Zarzuty skargi nie zasługują uwzględnienie. W kwestii parametrów projektowanej zabudowy sąd wypowiedział się już wyżej. Zarzuty dotyczące braku zapewnienia odpowiedniej obsługi komunikacyjnej nie mogą być uwzględnione. W aktach administracyjnych zalega bowiem pismo Zarządu Dróg Miasta Krakowa z 25 lipca 2022 r. opiniujące pozytywnie przedmiotową inwestycje pod względem jej skomunikowania z ul. [...]. Podobnie ma się kwestia zarzutów dotyczących niedostosowania istniejącej instalacji wodociągowej i kanalizacji do realizacji przedmiotowego zamierzenia. Do wniosku o ustalenie warunków zabudowy inwestor dołączył informacje techniczną W. S. A. w K. o warunkach, w jakich pod względem zaopatrzenia w wodę i skanalizowania przedmiotowa inwestycja może być zrealizowana. Poza kwestią, że jest to okoliczność nieweryfikowalna przez sąd administracyjny, wskazać należy, że zgodnie z 61 ust 1 pkt 3 ustawy uzbrojenie terenu aby uznać go za wystarczające dla zamierzenia budowlanego, może już istnieć, ale może też być projektowane, a więc zrealizowane w przyszłości jeżeli możliwość taka istnieje.
Uznać należy zatem, że uzbrojenie terenu w postaci zapewnienia odpowiedniej obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji jak i dostępu do kanalizacji jest wypełnione. Podkreślić należy, że Sąd administracyjny nie ma możliwości kwestionowania ustaleń jakie w tym zakresie poczynił organ w oparciu o stanowisko odpowiednich jednostek organizacyjnych gminy. Możliwości dowodowe sądu administracyjnego są bowiem ograniczone do możliwości przeprowadzenia dowodu z dokumentu (art. 106 § 3 P.p.s.a.) a nie został sądowi przedstawiony żaden dokument, z którego mogło by wynikać, że ustalenia organów w tym przedmiocie jest wadliwe.
Co do kwestii, dotyczących nieuwzględnienia przez organ, że obszar na którym ma być realizowane przedmiotowe zamierzenia jest zabudowany odmiennie, od zabudowy projektowanej wskazać należy, że organ nie ma uprawnień by kwestie te badać. Jest bowiem jedynie uprawniony do ustaleń czy planowana inwestycja spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa tj. czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Spełnienie tego warunku obliguje organ do ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia. Podkreślić też należy, iż zabudowa jednorodzinna to zabudowa budynkiem wolnostojącym, ale też budynkiem w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej pod warunkiem, że służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość, oraz ma wydzielone nie więcej niż dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku (art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane). Kontynuację funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, w terenie tak właśnie zainwestowanym będzie więc stanowiła inwestycja spełniająca warunek, o którym mowa w wyżej wskazanym przepisie. Będzie więc to zabudowa tak wolnostojąca jak i w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej pod warunkiem, że stanowi ona konstrukcyjnie samodzielną całość, oraz ma wydzielone nie więcej niż dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Podkreślić też należy, że organ nie ma kompetencji do badania kwestii estetycznych, czy dotyczących zachowania w danym obszarze jednolitego charakteru występującej tam zabudowy. Jedynym wyznacznikiem warunkującym ustalenie bądź odmowę ustalenia warunków zabudowy jest kwestia, czy planowana inwestycja spełnia (nie spełnia) zasadę dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy, oraz warunki określone przepisami art. 61 ust 1 pkt 2-5 ustawy. W kwestii ochrony osób trzecich organ wypowiedział się w załączniku nr 1 decyzji w pkt 5, zgodnie z kompetencjami jakie nadaje mu przepis art. 64 pkt 2d ustawy.
Podstawowy zarzut skargi, nieaktualność analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej dla zamierzenia polegającego na budowie 8 budynków jednorodzinnych, podczas gdy wniosek inwestora został zmieniony i ostatecznie dotyczył zamierzenia polegającego na budowie 8 budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, jest całkowicie chybiony. Po modyfikacji wniosku inwestora, analiza urbanistyczno-architektoniczna została ponowiona, właśnie dla zamierzenia polegającego na budowie 8 budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Analiza ta (ponowiona) zalega w aktach administracyjnych pod k. 457-463.
Mając na uwadze wyżej wskazane okoliczności, sąd na zasadzie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.