IV SA/Wa 2953/23

IV SA/Wa 2953/23 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2024-05-23
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-12-22
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Anna Sękowska
Elżbieta Granatowska
Katarzyna Golat /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Katarzyna Golat (spr.), Sędziowie sędzia WSA Anna Sękowska, asesor WSA Elżbieta Granatowska, Protokolant sekr. sąd. Luiza Cycling, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 maja 2024 r. sprawy ze skargi Miasta i Gminy S. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia 8 listopada 2023 r. nr 4549/2023 w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.
Uzasadnienie
Zaskarżoną przez Miasto i Gminę S. decyzją z 8 listopada 2023 r. Nr 4549/2023 Wojewoda Mazowiecki, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 775), powoływanej niżej jako dalej K.p.a. oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 344) - dalej u.g.n., w związku z art. 23 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U z 2023 r., poz. 162), określanej dalej jako ustawa zrid, po rozpatrzeniu odwołania Miasta i Gminy S. od decyzji Starosty L. z [...] czerwca 2023 r. Nr [...], w pkt 1 ustalił odszkodowanie na łączną kwotę [...] zł obejmującą wartość rynkową gruntu o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i/lub usługi nieuciążliwe bez uwzględnienia obciążenia prawem użytkowania wieczystego; w punkcie 2 orzekającej o pomniejszeniu odszkodowania ustalonego w punkcie 1 o kwotę [...] zł; w punkcie 3 przyznającej ustalone w punkcie 1 odszkodowanie, pomniejszone zgodnie z punktem 2 w kwocie [...] zł na rzecz Skarbu Państwa - Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa Oddział Terenowy w W.; w punkcie 4 przyznającej odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości na rzecz Instytutu Hodowli i Aklimatyzacji Roślin w R. w kwocie [...] zł i w punkcie 5 zobowiązującej Miasto i Gminę S. do zapłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
Referując stan sprawy Wojewoda wskazał, że Starosta L. wydał decyzję z [...] czerwca 2022 r. Nr [...] zezwalającą na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi gminnej w B. między ulicą [...], a ulicą [...]. Pod inwestycję przeznaczono m. in. część nieruchomości, położonej w obrębie ewidencyjnym [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...]. Decyzja zatwierdziła projekt podziału nieruchomości na potrzeby inwestycji, w wyniku czego została wydzielona m.in. działka nr [...] o powierzchni [...] ha.
Organ przywołał art. 4 ust. 5, art. 12 ust. 4 art. 23 ustawy zrid i wskazał, że Starosta L., po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego K. J., sporządzonej [...] listopada 2022 r. orzekł decyzją z [...] czerwca 2023 r. Nr [...] - o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...]o pow. [...] ha (powstała z podziału dz. nr [...]) z obrębu [...], gm. S., objętą decyzją Starosty L. nr [...] z [...] czerwca 2022 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na "budowie drogi gminnej w B. między ulicą [...] a ulicą [...]", na łączną kwotę [...] zł.
Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz Miasta i Gminy S., zarzucając naruszenie art. 154 ust. 1 u.g.n., w związku z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 555) - dalej rozporządzenie, a także art. 80 K.p.a. poprzez błędne przyjęcie jako dowodu wadliwego operatu szacunkowego.
Wojewoda Mazowiecki pismem z 18 września 2023 r. zwrócił się do Starosty L. o przeprowadzenie dodatkowego postępowania wyjaśniającego w trybie art. 136 K.p.a., mającego na celu pozyskanie od rzeczoznawcy majątkowego informacji dotyczących wyceny. Autor operatu - biegły K. J., pismem z [...] października 2023 r. złożył wyjaśnienia.
Organ odwoławczy po przywołaniu przepisów postępowania, zacytował art. 134 u.g.n. argumentując, że podmiotem uprawnionym do uzyskania odszkodowania na podstawie art. 12 ust. 4f ustawy zrid są osoby uprawnione do uzyskania odszkodowania za odebrane prawa rzeczowe do nieruchomości. Z treści księgi wieczystej nr [...] wynika, że nieruchomość objęta przedmiotowym postępowaniem jest własnością Skarbu Państwa - reprezentowanego przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa Oddział Terenowy w W., zaś użytkownikiem wieczystym jest Instytut Hodowli i Aklimatyzacji Roślin w R.
Dalej Wojewoda wywodził, że z dniem 9 września 2023 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023r. poz. 1823), które w § 85 stanowi, że do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem jego wejścia w życie, a które są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe, czyli rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555). Zgodnie z § 36 ust. 1 powyższego aktu wartość tynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość tynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.
Zgodnie z § 29 ustawy zrid przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego.
Wojewoda, oceniając operat biegłego K. J. wskazał, że organ wojewódzki stanął na stanowisku, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji i nie jest obarczony wadami powodującymi naruszenie przepisów u.g.n.. Biegły przyjął przeznaczenie przedmiotu wyceny na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S., obręb B., zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w S. z [...] lutego 2015 r. nr [...] Według ustaleń biegłego działka nr [...] znajdowała się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i/lub usług nieuciążliwych. Biegły - w celu zbadania zasady korzyści - dokonał analizy rynku nieruchomości drogowych oraz analizy rynku nieruchomości do zabudowy mieszkaniowej z usługami nieuciążliwymi i ustalił, że ceny nieruchomości drogowych uzyskują niższe ceny niż ceny nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i usługowe. Określenia wartości szacowanej nieruchomości dokonał zatem w oparciu o zbiór nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową i zabudowę mieszkaniowo-usługową. Przyjął rodzaj rynku - nieruchomości gruntowe, niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z ewentualnym dopuszczeniem usług nieuciążliwych, będące przedmiotem prawa własności z obszaru gminy S. ze szczególnym uwzględnieniem wsi B. i wsi sąsiednich, z okresu badania tj. od maja 2021 r. do października 2022 r.
Dalej organ wyjaśnił, że rzeczoznawca dokonał również analizy trendu czasowego i wziąwszy pod uwagę wzrost cen nieruchomości zaktualizował ceny transakcyjne na datę wyceny. Określenia wartości dokonał na zbiorze 12 transakcji. Biegły oszacował wartość działki w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Po przeprowadzeniu analizy rynku wytypował zbiór transakcji porównawczych, określił współczynniki korygujące, a scharakteryzował szacowane nieruchomości oraz obiekty o cenie minimalnej i maksymalnej. Dalej ustalił, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają takie cechy jak lokalizacja (waga 30%), sąsiedztwo (waga 15%), kształt (15%), wielkość (30%) i infrastruktura (waga 10%). Biegły wycenił wartość prawa własności działki nr [...] na kwotę [...] zł, czyli [...] zł/m². Następnie określił wartość prawa użytkowania wieczystego - stosując rozwiązanie przewidziane we wcześniej opisanym § 29 pkt 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji - i ustalił wartość tego prawa na kwotę [...] zł, a w konsekwencji określił na koniec wartość prawa własności obciążonego prawem użytkowania wieczystego na kwotę [...] zł.
Odnosząc się do zarzutu podniesionego przez stronę odwołującą się, że wyceniany grunt jest położony poza linią dopuszczalnej zabudowy w planie miejscowym i w związku z tym nie stanowi pełnowartościowego gruntu budowlanego, nadto, że wyceniana działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi wąski pas gruntu o szerokości około 14 m, przylegający od zachodu do drogi krajowej nr [...], ul. [...], który przed wydzieleniem stanowił fragment obrzeża kilkuhektarowej działki nr [...] i przeznaczonej w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe, wykorzystywany jako pas zieleni izolacyjnej Wojewoda (stwierdzając, że nie zasługuje on na uwzględnienie) podał, iż do zbadania rynku lokalnego przyjęte zostały transakcje sprzedaży na rynku wtórnym w miejscowości B. obejmujące nieruchomości przeznaczone w miejscowym planie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe, posiadające powierzchnię od [...] ha do [...] ha, a także, iż transakcje dotyczą pełnowartościowych nieruchomości budowlanych, które nie są zbliżone kształtem do nieruchomości wycenianej i nie są objęte linią zabudowy, co umożliwia nieskrępowaną realizację na ich terenie zamierzeń budowlanych oraz przytaczając tezę odwołania, iż wyceniana nieruchomość znajduje się poza nieprzekraczalną linią zabudowy, z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co faktycznie pozbawia ją waloru działki budowlanej, uniemożliwiając tym samym porównanie jej wartości z działkami przeznaczonymi na cele zabudowy mieszkaniowej, Wojewoda Mazowiecki podkreślił, że ocena wartości dowodowej operatu jest możliwa przez organ administracyjny w ograniczonym zakrese. Możliwe jest to w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Ocena prawidłowości operatu może nastąpić tylko we wskazanym wyżej zakresie. Zagadnienia wymagające wiadomości specjalnych są domena innych podmiotów. Ocena operatu może być dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n.. Dobór nieruchomości porównawczych, czy wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych, należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego, odróżniając się od pozycji organu.
Wojewoda zauważył, że w operacie przyjęto prawidłową metodologię ustalania wysokości odszkodowania, zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Organ ocenł przedmiotowe opracowanie jako spójne, właściwie uzasadnione, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych jako prawidłowe i mogące być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.
W skardze wywiedzionej 5 grudnia 2023 r. wnosząc o uchylenie decyzji obu instancji Gmina Miasto i Gmina S. zarzuciło naruszenie:
- art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. przez ich niewłaściwe zastosowanie w stosunku do dowodu z dokumentu w postaci operatu szacunkowego nieruchomości i uchylenie się od wymaganej prawem oceny materiału dowodowego przez organ administracji w ramach postępowania dowodowego prowadzonego przez ten organ;
- art. 18 ust. 1 ustawy zrid wskutek jego niewłaściwego zastosowania i nieprawidłowego ustalenia przeznaczenia nieruchomości, stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.
Zdaniem Skarżącej operat szacunkowy zawiera zasadniczy błąd w zakresie ustalenia przeznaczenia działki w miejscowym planie. Rzeczoznawca uznał bowiem, a w ślad za tym również organy administracji, że nieruchomość jest w tym planie przeznaczona na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i/lub usług. W rzeczywistości, pomimo położenia działki na terenie [...], znajduje się ona w strefie zakazu zabudowy, tj. poza linią zabudowy od strony drogi krajowej.
Jako niewłaściwe Strona Skarżąca uznała przyjęcie (jak to nastąpiło w operacie szacunkowym sporządzonym w sprawie), że o doborze nieruchomości porównywanych decyduje wyłącznie ich przeznaczenie w miejscowym planie. Wywodziła, że autor operatu pominął istotny element, jakim jest stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.
Skarżąca argumentowała, że uwzględniając w operacie szacunkowym wyłącznie przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie na cele zabudowy mieszkaniowej i zabudowy mieszkaniowo-usługowej, rzeczoznawca nie zauważył, że działka nr [...] z obrębu [...] zarówno przed wydaniem decyzji zrid, jak i po jej wydaniu, "zupełnie nie nadaje się do zabudowy". Stan nieruchomości z dnia wydania decyzji zrid był taki, że teren z którego wydzielono działkę nr [...] stanowił grunt rolny, o pow. ok. 6-hektarów, nieruchomość podlegająca pomniejszeniu na cele drogowe nie została dotychczas podzielona na działki budowlane, drogi wewnętrzne, ani poddana jakimkolwiek działaniom przygotowującym ją do zainwestowania. W szczególności, nie został wykonany podział geodezyjny na działki budowlane, mogące być przedmiotem zabudowy zgodnie z planem. Jest to grunt rolny, niezagospodarowany, pozbawiony infrastruktury miejskiej i wewnętrznej komunikacji, zjazdu z drogi publicznej.
Ponadto wycenie podlega nieprzydatna na cele mieszkaniowe część terenu, w postaci pasa położonego bezpośrednio wzdłuż ruchliwej drogi krajowej, co dodatkowo obniża jego walory użytkowe. Teren ten znajduje się - jak wyżej wskazano - poza ustaloną w planie miejscowym linią zabudowy, co oznacza, że objęty jest zakazem zabudowy.
Zarzucając, że okoliczności tych w operacie szacunkowym nie uwzględniono, ustalając cenę gruntu zajmowanego na cele drogowe na podstawie cen pełnowartościowych działek budowlanych, przygotowanych do zainwestowania na cele mieszkaniowe, o korzystnym (komfortowym z punktu widzenia przeznaczenia mieszkaniowego) położeniu w obrębie zabudowy mieszkaniowej i z dala od obiektów uciążliwych Skarżąca sformułowała zarzut o porównaniu transakcji sprzedaży działek zupełnie z przedmiotową nieruchomością nieporównywalnych.
Nadto, odwołując się do wyroku NSA z 29 września 2022 r. I OSK 1936/19 Skarżąca Gmina argumentowała, że wyceniana dla celów ustalenia odszkodowania działka nr [...], w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie była przeznaczona w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową, ani mieszkaniowo-usługową. Wynika to z jej położenia poza linią zabudowy od strony drogi krajowej, w strefie uciążliwości tej drogi, oraz bez dostępu do drogi publicznej, w znacznym oddaleniu od istniejącej zabudowy i mediów oraz bez możliwości wykonania zjazdu z drogi krajowej. Dopiero po wybudowaniu drogi gminnej, na rzecz której konieczne jest zajęcie owego pasa gruntu, powstanie możliwość skomunikowania terenu zabudowy oznaczonego w miejscowym planie gminy S. obręb B. symbolem [...]. Skarżąca, odwołując się do wyroku NSA z 25 maja 2022 r. I OSK 1632/21 przytoczyła opis ustaleń rzeczoznawcy, zawartych w operacie szacunkowym sporządzonym dla działki nr [...], wywodząc o dyskwalifikacji operatu nawet bez odnośnej wiedzy specjalistycznej.
Podkreśliła, że na terenie działki nr [...], ani przed wydaniem decyzji zrid, ani po jej wydaniu, nie było możliwości lokalizacji budynków. Dlatego uznanie jej w operacie szacunkowym za działkę budowlaną przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub mieszkaniowo- usługową, jest błędne.
Załączyła do skargi dokumentację zdjęciową wskazując, że z wyjątkiem działki nr [...], położonej w oddaleniu od istniejącej zabudowy, wszystkie pozostałe działki znajdują się w obszarze zabudowanym, w bezpośrednim sąsiedztwie istniejących budynków i mediów oraz posiadają urządzone dojazdy albo wymagają jedynie przedłużenia istniejącego dojazdu. Żadna z tych działek nie jest objęta zakazem zabudowy, ani nie znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie uciążliwej trasy komunikacyjnej ani tego typu obiektu, wykluczającego zamieszkiwanie.
Skarżąca wywodziła, że okoliczności powyższe, podnoszone przez Gminę w toku postępowania oraz w odwołaniu od decyzji Starosty L., również powinny były zostać zauważone i uwzględnione.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.
I. Skarga okazała się niezasadna.
II. Kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana jest pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do badania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa. W wyniku takiej kontroli decyzja lub postanowienie mogą zostać uchylone w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności naruszających prawo i przez to mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. - Dz. U. z 2023 r., poz. 1634, zwanej dalej: "P.p.s.a.") lub też wystąpiło naruszenie prawa będące podstawą stwierdzenia jej nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.). Stosownie zaś do treści art. 134 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd nie może przy tym wydać orzeczenia na niekorzyść strony skarżącej, chyba że dopatrzy się naruszenia prawa, skutkującego stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności.
III. Przedmiotem kontroli sądu w niniejszym postępowaniu jest decyzja Wojewody Mazowieckiego z 8 listopada 2023 r., wydana w przedmiocie odszkodowania z tytułu wydania przez Starostę L. decyzji z 7 czerwca 2022 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi gminnej w B. między ulicą [...], a ulicą [...]. Pod inwestycję przeznaczono m. in. część nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...].
W związku z tym wyjaśnić należy, że zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy powoływanej wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Operat szacunkowy stanowiący podstawę szacowania winien spełniać wymogi formalne, określone aktach wykonawczych w sprawie wyceny nieruchomości (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021, poz. 555, z późn. zm. – dalej jako rozporządzenie) oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości oraz wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. Wspomniany akt prawny utracił moc 9 września 2023 r. na podstawie art. 1 pkt 29, art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2021 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2021, poz. 1561), jednakże zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy zmieniającej dotychczasowe przepisy wykonawcze wydane na podstawie art. 159 ustawy zmienianej w art. 1 zachowują moc do dnia wejścia w życie przepisów wykonawczych wydanych na podstawie art. 159 ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, jednak nie dłużej niż przez 24 miesiące od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, oraz mogą być zmieniane na podstawie art. 159 ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. Z kolei w myśl art. 10 ust. 2 ustawy zmieniającej standardy zawodowe ustalone oraz ogłoszone na podstawie art. 175 ust. 6 ustawy zmienianej w art. 1 zachowują moc przez 24 miesiące od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. Natomiast z dniem 9 września 2023 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 poz. 1832). W myśl § 85 nowego rozporządzenia do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony [...] listopada 2022 r.
Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i co do zasady, podlega ocenie organu stosownie do art. 80 K.p.a. Tym niemniej ocena tego opracowania dokonywana jest w ograniczonym zakresie i może dotyczyć jedynie kwestii formalnych, a podważanie ustaleń wynikających z operatu nastąpić może jedynie kwestii oczywistej wadliwości operatu. Kontrola ta nie dotyczy wiedzy specjalnej, jaką dysponuje rzeczoznawca majątkowy i którą wyraża w operacie.
IV. Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że oś sporu sprowadza się do zarzutów w zakresie wysokości przyznanego odszkodowania, jako pochodnej błędnie sporządzonego operatu szacunkowego, przede wszystkim ze względu na niewłaściwe odczytanie treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S., obręb B., zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w S. z [...] lutego 2015 r. nr [...] oraz nieprzydatność działki na cele budowlane.
W tym kontekście Sąd przypomina poszczególne dyrektywy interpretacyjne, wynikające z ustalonych poglądów judykatury:
- po pierwsze dokonując oceny operatu szacunkowego, organy słusznie uwzględniły ramy prawne, które można streścić w ten sposób, że opracowanie to traktowane jest jako sformalizowana prawnie opinia rzeczoznawcy majątkowego wydawana w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych, odnośnie do szacowania nieruchomości. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz odpowiednim wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących (co stanowi wiedzę specjalistyczną biegłego), może być podstawą rozstrzygnięcia sprawy odszkodowawczej. Oznacza to, że dla spełnienia wskazanych powyżej wymogów konieczne jest, aby rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (zob. wyrok NSA z 14 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2402/19, CBOSA). Przede wszystkim sposób sporządzenia, forma i treść operatu szacunkowego z 4 maja 2022 r. odpowiadać ma wymogom określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j. Dz.U. z 2021 r., poz. 555, dalej jako rozporządzenie w sprawie wyceny);
- po drugie Sąd uznaje za zasadny pogląd NSA (wyrażony w wyroku z 11 maja 2022 r. sygn. akt II GSK 88/19, CBOSA), z którego wynika, że sąd administracyjny nie dokonuje ustaleń faktycznych w zakresie objętym sprawą administracyjną, a obowiązek wydania wyroku na podstawie akt sprawy, rozumiany jako oparcie rozstrzygnięcia na istotnych w sprawie faktach udokumentowanych w aktach i stanowiących przedmiot analizy sądu administracyjnego, oznacza orzekanie na podstawie materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy oraz zakaz wykraczania poza ten materiał. Współgra z tym stanowiskiem brzmienie art. 106 § 3 P.p.s.a., wedle którego sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli przyczyni się to do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie;
- po trzecie zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość powstałych szkód, którą zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. stanowi operat szacunkowy. W myśl art. 156 ust. 1 tej ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. On też dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (zob. art. 154 ust. 1 u.g.n.). Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. (por. np. wyroki NSA z 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15, z 24 marca 2022 r., II OSK 947/21, CBOSA);
- po czwarte w orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Podkreślić trzeba, iż choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., to jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową;
- po piąte dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych został wyczerpująco uregulowany w art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącym, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym, niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 K.p.a. lub inne przyczyny mogące budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może zatem nastąpić zasadniczo w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n.
O taką zaś ocenę, jak to już wskazano powyżej, może wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, ani od sądu, skoro w ocenie tych podmiotów operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości.
Organ jako podmiot niewyspecjalizowany nie ma bowiem podstaw do samodzielnej polemiki z merytorycznymi zarzutami wskazanymi w ocenie. Jednocześnie podkreślić należy, że w uzasadnieniu do projektu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509) (druk sejmowy Nr 1560, VIII kadencja Sejmu; https://www.sejm.gov.pl Strona główna -> Prace Sejmu -> Druki sejmowe ->Druk nr 1560), zaproponowano rezygnację z ustawowego definiowania skutku negatywnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jakim jest utrata przez operat charakteru opinii o wartości nieruchomości, ponieważ dotychczasowa praktyka stosowania przepisu wskazywała, że "w stosunku do tego samego operatu szacunkowego wydawane były przez różne organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych zdecydowanie odmienne oceny prawidłowości jego sporządzenia" (por. wyrok WSA w Poznaniu z 8 grudnia 2023 r., sygn. akt II SA/Po 82/23, CBOSA).
W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się więc, że w sytuacji gdy z wnioskiem o weryfikację operatu występuje sama strona, przedłożenie organowi negatywnej oceny dokonanej przez organizację zawodową umożliwia podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu, do którego prawidłowości organ wcześniej nie zgłaszał zarzutów i może spowodować podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (por. wyrok NSA z 10 sierpnia 2021 r., sygn. akt I OSK 494/21, CBOSA). Organ nie może pomijać takiej negatywnej oceny dokonanej przez odpowiednią organizację zawodową i jest zobowiązany do ustosunkowania się zarzutów w niej zawartych, a w razie ich potwierdzenia do zlecenia sporządzenia nowego operatu przez innych rzeczoznawców (por. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 19 września 2018 r., sygn. akt II SA/Go 496/18, CBOSA). Nadto istnieje możliwość opracowania innego operatu szacunkowego, określającego wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (art. 157 ust. 3 u.g.n.), a w przypadku sporządzenia rozbieżnych operatów, dalsza możliwość ich oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n.). Możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie – w sytuacji gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji – zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (vide: wyroki NSA z: 14 marca 2007r. sygn. akt I OSK 322/06; 7 grudnia 2012r. sygn. akt I OSK 1434/11; 7 marca 2014r. sygn. akt I OSK 1894/12; 1 lutego 201 7r. sygn. akt I OSK 721/15, CBOSA).
- po szóste zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. To zatem autor operatu a nie sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia i wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Możliwość skorzystania z art. 157 u.g.n. zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji;
- po siódme – w konsekwencji powyższego - sąd administracyjny nie może wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, naruszyłby bowiem wtedy art. 154 ust. 1 u.g.n. Sąd, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może więc dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości (tak NSA w wyroku z 6 grudnia 2022 r., I OSK 2028/19, CBOSA).
Konkludując, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ lub sąd jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyroki z 11 grudnia 2020 r., I OSK 2689/18, LEX nr 3108857 oraz I OSK 3140/18, LEX nr 3121921), jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. i sporządzić kontroperat.
V. Przekładając przytoczone dyrektywy interpretacyjne na stanowisko w sprawie Sąd wskazuje, że Skarżąca nie skorzystała z instrumentu zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców. Przedłożyła natomiast uwagi do operatu sporządzonego 30 listopada 2022 r., które spowodowały wystąpienie w dniu 31 marca 2023 r. Starosty Powiatowego w L. do biegłego K. J. z prośbą o ustosunkowanie się do nich (karta 51, teczka 1/1 akt administracyjnych sprawy).
W odpowiedzi uzyskanej 12 kwietnia 2023 r. (karta 53, teczka 1/1 akt administracyjnych sprawy), jak również z operatu szacunkowego i brzmienia decyzji wynika, że w dacie wydania decyzji zrid teren przedmiotowej działki objętej operatem znajdował się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy S. obręb B. (uchwała Rady Miejskiej w S. Nr [...] z [...] lutego 2015 r.) i należał do jednostki planistycznej [...] z przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i/lub nieuciążliwe usługi.
Niesporne w sprawie było, iż podstawę zaskarżonej oraz utrzymanej przez nią w mocy decyzji był przepis art. 18 ust. 1 ustawy zrid. Zgodnie z jego treścią, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, (czyli za przejętą z mocy prawa nieruchomość) ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. (...).
W myśl zaś art. 134 ust. 4 u.g.n., jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania ustala się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Przepis ten zatem formułuje tzw. zasadę korzyści. Pamiętać należy, że ustawa o gospodarce nieruchomościami, zawierając ogólne zasady dotyczące ustalania odszkodowania, w art. 159 upoważniła jednocześnie Radę Ministrów do określenia, w drodze rozporządzenia, m.in. rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości. Stąd na zasadzie § 36 ust. 3 powoływanego wyżej rozporządzenia, w sytuacji, w której przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:
1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,
2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni
- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. W zaistniałej więc sytuacji, skoro ustawodawca postanowił, że szczegółowe zasady wyceny różnych nieruchomości, dokonywane dla różnych celów, miało określać rozporządzenie wykonawcze do ustawy, to nie można było twierdzić, iż sposób wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia należnego za nią odszkodowania, gdy nieruchomość ta została objęta decyzją o realizacji inwestycji drogowej, określony w § 36 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego, naruszał prawo. Nie można było bowiem w tym przypadku przyjąć, że normatywna treść zawarta w ww. przepisie § 36 ust. 3, była niezgodna z wolą ustawodawcy.
Tak wysłowiona relacja zachodząca pomiędzy art. 134 ust. 3 u.g.n. a § 36 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego w sprawie wyceny nieruchomości w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego pozwoliła na wyrażenie poglądu, iż nie jest dopuszczalne stosowanie ustawowej zasady korzyści w odniesieniu do nieruchomości objętych zakresem § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny, tj. przejmowanych pod drogi publiczne (vide np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 2 października 2019 r. sygn. akt I OSK 5/18, Lex nr 2769121, 20 września 2019 r. sygn. akt I OSK 538/19, Lex nr 2769295, 10 lipca 2019 r. sygn. akt I OSK 2430/17, Lex nr 2720335, 21 lutego 2019 r. sygn. akt I OSK 691/17, Lex nr 2639352, 9 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 691/17 i 12 maja 2017 r. sygn. akt I OSK 2089/15, Lex nr 2365516). Szeroko kwestię tę omawia także Mirosław Gdesz w artykule – "Zasada korzyści w prawie wywłaszczeniowym" ZNSA 2022/1/36-48).
Odnosząc się w przedstawionym kontekście do treści zarzutów skargi Sąd wskazuje, że już z przytoczonej regulacji można wnosić, że przeznaczenie nieruchomości z dnia wydania decyzji zrid i wynikające z miejscowego planu jest decydujące. Stąd załączone do skargi zdjęcia, obrazujące teren rolniczy, drzewa, nie mogły odnieść skutku w postaci uznania przedmiotowej działki za obszar podlegający wycenie jako rolniczy.
W rozpoznawanej sprawie niesporne jest bowiem, że przez Starostę L. [...] czerwca 2022 r. Nr [...] wydana została decyzją zezwalająca na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi gminnej w B. między ulicą [...], a ulicą [...]. Pod inwestycję przeznaczono m. in. część nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...]. Decyzja zatwierdziła projekt podziału nieruchomości na potrzeby inwestycji, w wyniku czego została wydzielona m.in. działka nr [...] o powierzchni [...] ha.
W aspekcie zarzutu doboru nieruchomości podobnych i ich wartości rynkowej Sąd wskazuje, że przepis art. 134 ust. 4 u.g.n. mógłby stanowić podstawę sporządzenia operatu szacunkowego, w sytuacji gdyby przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej była przeznaczona pod drogę publiczną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Okoliczność ta jest, bowiem warunkiem koniecznym do zastosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 maja 2023 r., sygn. akt I OSK 969/22, LEX nr 3589606). Z tej interpretacji – przyjętej przez NSA – wynika zatem podstawa definiowania przeznaczenia nieruchomości w postaci miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Uprawnione jest wnioskowanie, że argumentacja przedstawiona w kwestii doboru nieruchomości przez Burmistrza Miasta i Gminy S. w piśmie z [...] marca 2023 r. znak [...], jak również w piśmie z [...]lipca 2023 r. znak [...] (karta 49 i poprz., teczka 1/1 akt administracyjnych sprawy), który akcentował, że "właściwe byłoby przyjęcie do porównania nieruchomości położonych na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę usług nieuciążliwych, stanowiących drogi wewnętrzne lub inne pozbawione celu wskazanego w planie, analogicznie jak działka wyceniana" nie odpowiada przytoczonym przepisom.
Dodatkowo Sąd wskazuje, że stwierdzenia te potwierdzają przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie, przyjęte przez biegłego. Wyraźnie wskazał on bowiem s astr. 7 operatu na przeznaczenie wynikające z miejscowego planu (oznaczenie symbolem [...] – karta 39 akt administracyjnych, teczka 1/1).
Odpowiedź biegłego zawierająca wyjaśnienia, jako korespondująca z przedstawionymi wymogami prawymi jest zgodna z przepisami, jasna, logiczna, spójna i wystarczająca. Dodatkowo biegły zawarł w odpowiedzi orzeczenia sądów, osadzając swoją argumentację w tezach w nich przedstawionych.
Niezależnie jednak od tego – w aspekcie argumentacji skargi dotyczącej położenia przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie poza linią zabudowy - Sąd podkreśla, że w aktach sprawy znajduje się wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydany [...] listopada 2022 r. przez Burmistrza Miasta i Gminy S. w piśmie znak [...] wskazujący, że przedmiotowy teren położony był na terenie przeznaczonym pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i/lub zabudowy usług nieuciążliwych, oznaczonym w planie symbolem [...].
Wypis z miejscowego planu jest dokumentem urzędowym w rozumieniu art. 76 § 1 K.p.a. Z tego też względu cechuje go szczególna moc dowodowa. Szczególna moc dowodowa dokumentu urzędowego nie wyklucza możliwości przeprowadzenia przeciwdowodu, co wymaga aktywności podmiotu kwestionującego treść dokumentu urzędowego (por. wyroki NSA z 10 maja 2017r., sygn. akt II GSK 1976/15, 1 grudnia 2023 r., II GSK 1190/20, CBOSA). Organy administracji są więc zobowiązane uznać za udowodnione to, co wynika z treści wypisu i nie mogą swobodnie oceniać ani kwestionować jego treści. Przyjmuje się, że odzwierciedla on i potwierdza istniejący w momencie kontroli stan faktyczny. Dokument ten korzysta ze szczególnej mocy dowodowej, a np. oświadczenia świadków nie mogą podważyć mocy dowodowej dokumentów w postaci wypisów i wyrysów z planów miejscowych, obowiązujących poprzednio dla danego terenu.
Co więcej wskazać należy, że to właśnie burmistrz, wójt lub prezydent miasta jako organ wykonawcy gminy – jednostki, której powierzono sporządzanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (w czym burmistrz, wójt lub prezydent miasta bierze udział m.in. w charakterze pomiotu organizującego proces uchwałodawczy m.in. inicjując go, zawiadamiając o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu instytucje i organy uzgadniające i opiniujące projekt planu ogólnego czy występując o opinie, zgodnie z art. 13i ust. 3 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, t.j. Dz.U. z 2023, poz. 977) i jest właściwy do interpretacji miejscowego planu poprzez wydawanie wypisów i wyrysów z tego dokumentu. Przeciwne do treści wypisu czy wyrysu twierdzenia muszą być zatem postrzegane jako takie, która nie zostały wydane przez podmiot, któremu powierzono taką kompetencję.
Strona Skarżąca nie przedstawiła dowodów, które podważyłyby prawidłowość wypisu i wyrysu. Stąd przeznaczenie, które przyjął biegły w przedmiotowym operacie sporządzonym 30 listopada 2022 r. (co wyraził – jak wskazano na str. 7), wobec braku w aktach sprawy wypisów i wyrysów z miejscowego planu o odmiennej treści, czy równorzędnego pod względem mocy dowodowej opracowania, należy zatem uznać za właściwe.
W sytuacji gdy wydzielono działkę pod drogę publiczną - to jej wartość stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów, (z których wydzielono tę działkę gruntu) i ich powierzchni. Powyższe oznacza, że wbrew twierdzeniom skarżącej Gminy, okoliczność, iż wyceniana działka miała powierzchnię niewystarczającą do zabudowy – nie ma znaczenia w sprawie gdyż istotna jest wartość 1m² nieruchomości, z której działka została wydzielona. Przyjęcie odmiennego poglądu oznaczałoby, że w sprawie dotyczącej wyceny nieruchomości organy oceniać by mogły kwestie należące do innych postępowań (sprzecznie z właściwością), w tym postępowania kończącego się decyzją zrid czy szerzej rzecz ujmując – postępowania budowlanego, a przede wszystkim leżących w gestii inwestora, jako podmiotu będącego decydentem w zakresie przeprowadzenia inwestycji. Wymienione w skardze elementy stanu faktycznego (których organ nie kwestionował) w postaci braku podziału geodezyjnego tego terenu na docelowe działki budowlane mogące być przedmiotem zabudowy zgodnie z miejscowym planem, pozbawienie infrastruktury miejskiej i wewnętrznej komunikacji, zjazdu z drogi publicznej, nawet jeśli miałyby decydować o nienadawaniu się na cele budowalne, to jest to okoliczność, której ocena należy do inwestora. Nadto podział działki na potrzeby inwestycji wynika z decyzji Starosty L. z [...] czerwca 2022 r. Nr [...] zezwalającej na realizację inwestycji drogowej.
Tymczasem postępowanie odszkodowawcze jest jedynie pochodną uprzednio już zakończonych postępowania zakończonego zrid i uruchamiane jest z uwagi na jego skutek wywłaszczeniowy. Z tego względu twierdzenie (zawarte w skardze m.in. na str. 6), iż wycenie podlega nieprzydatna na cele mieszkaniowe część terenu, w postaci pasa położonego bezpośrednio wzdłuż ruchliwej drogi krajowej (co dodatkowo obniża jego walory użytkowe) nie może spowodować efektu w postaci uznania wadliwości operatu, a co za tym idzie zaskarżonej decyzji.
Jak wspomniano zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Sąd nie stwierdził, by Skarżąca udowodniła czy wykazała taką okoliczność.
VI. Organ właściwie ustalił stronę podmiotową, prawidłowo wskazując beneficjentów odszkodowania. Wiosek ten wynika z brzmienia art. 134 u.g.n. który daje podstawy do wnioskowania, że podmiotem uprawnionym do uzyskania odszkodowania na podstawie art. 12 ust. 4f ustawy zrid są osoby uprawnione do uzyskania odszkodowania za odebrane prawa rzeczowe do nieruchomości. Z treści księgi wieczystej nr [...] wynika, że nieruchomość objęta przedmiotowym postępowaniem jest własnością Skarbu Państwa - reprezentowanego przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa Oddział Terenowy w W., zaś użytkownikiem wieczystym jest Instytut Hodowli i Aklimatyzacji Roślin w R.
VII. Rozstrzygnięcie decyzji administracyjnej nigdy nie może następować w oderwaniu od stanu faktycznego sprawy wynikającego z akt sprawy.
Przeciwne postepowanie czyniłoby zasadnym zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Taka sytuacja jednak w sprawie nie wystąpiła. Z urzędu Sąd nie dostrzegł wadliwości zarówno natury procesowej, jak i materialnoprawnej.
Jeśli chodzi o zarzuty odnośnie do operatu szacunkowego tut. Sąd wypowiedział się na jego temat w możliwym dopuszczalnym zakresie powyżej, uznając, że nie budzi on zastrzeżeń.
W tym stanie sprawy, Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a