II SA/Kr 1082/23

II SA/Kr 1082/23 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2024-01-02
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2023-08-23
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Jacek Bursa /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
oddalono skargę
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Piotr Fronc Sędziowie: WSA Joanna Człowiekowska WSA Jacek Bursa (spr.) Protokolant: starszy referent sądowy Kamila Maśloch po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 grudnia 2023 r. sprawy ze skargi J. sp. z o.o z siedzibą w K. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 22 czerwca 2023 r., znak: WS-VI.7570.1.1.2023.ŁG w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 25 listopada 2022 r., znak: GN.III.683.3.109.2020.MA Starosta Krakowski orzekł: w pkt. l - o ustaleniu odszkodowania na rzecz: J. sp. z o.o z siedzibą w K. w wysokości 3 958,00 zł, za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0022 ha, obr. Szczyglice, jedn. ewid. Zabierzów, przejętą na rzecz Powiatu Krakowskiego na podstawie decyzji Starosty Krakowskiego nr 12.2020 znak AB.V.6740.7.8.2020.MMC z dnia 30 czerwca 2020 r. o zezwoleniu na realizację drogi: "Rozbudowa drogi powiatowej na odcinku od granicy miasta Krakowa do skrzyżowania z drogą wojewódzką w Balicach przy Autostradzie A4", w pkt. 2 - o niepowiększaniu odszkodowania ustalonego w punkcie l na podstawie art. 18 ust. 1e pkt l ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w pkt. 3 – 5 - o szczegółach wypłaty odszkodowania ustalonego w punkcie l.
Orzekając w ww. sposób organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 31 sierpnia 2022 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Panią M. G.-L. (pismem z dnia 17 marca 2022 r. biegła podtrzymała oszacowaną wartość nieruchomości).
Odwołanie od decyzji złożyła spółka z o.o. J. , zarzucając naruszenie: 1. Art. 2 oraz 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej w zw. z art. 6, 7, 8 k.p.a. - poprzez prowadzenia postępowania w sposób niebudzący zaufania stron, w szczególności poprzez: a) całkowicie sztuczne wydłużanie niniejszego postępowania, które miało na celu jedynie utratę ważności zalegających w aktach operatów szacunkowych wraz z aktualizacjami wykonanymi przez rzeczoznawcę Katarzynę Wyżgę, całkowicie nieuzasadnione zlecenie sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego wobec zalegania w aktach sprawy kompletnego operatu szacunkowego - co sugeruje jedynie, iż Organ zlecając wykonanie operatu szacunkowego wydaje rzeczoznawcom wiążące zalecenia w zakresie wartości wyceny, kuriozalne wskazanie, iż zalegający w aktach operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę Katarzynę Wyżgę jest wadliwy z uwagi li tylko na to, iż zakłada wyższą wartość wywłaszczanej nieruchomości albowiem uwzględniał bezpośrednio sąsiednie nieruchomości położone w Krakowie przy ustalaniu bazy nieruchomości porównywanych, aprioryczne założenie rzetelności operatu wykonanego przez rzeczoznawcę M. G.-L. - podczas gdy wskazany operat zawiera rażące biedy merytoryczne, przyjmuje do bazy nieruchomości porównywanych trzy nieruchomości, które nie powinny się w tej bazie w ogóle znaleźć oraz nie uwzględnia szeregu nieruchomości podobnych (i to z samego terenu powiatu krakowskiego), a nadto jest wewnętrznie sprzeczny: albowiem według własnych kryteriów przyznaje nieruchomości wartość w dolnych granicach punktacji (tj. 0,7 w skali 0,67-1) Nadto: a) wadliwe zastosowanie w sprawie art. 134 ust. 4 ugn w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez wadliwe ustalenie bazy nieruchomości podobnych z pominięciem kryterium lokalizacyjnego objawiającym się zaniechaniem uwzględnienia nieruchomości położonych w mieście Krakowie z uwagi na brzegowe, graniczne położenie wycenianej działki.
Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 22 czerwca 2023 r. nr WS-VI.7570.1.1.2023.ŁG, na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r., póz. 344) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu podano, iż odnosząc się do kwestii uznania za dowód w sprawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 4 stycznia 2021 r. przez rzeczoznawcę Katarzynę Wyżgę, którego aktualność została potwierdzona w dniu 23 lutego 2022 r., nie istnieje takowa możliwość, ponieważ utracił on już swoją ważność w dniu 4 stycznia 2023 r. (akta sprawy wpłynęły natomiast do organu II instancji w dniu 7 stycznia 2023 r.). Zgodnie natomiast z jednoznacznym w tym zakresie aktualnym orzecznictwem sądowo administracyjnym: z uwagi na aktualne brzmienie art. 156 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego w kolejnych 12 miesiącach, łącznie nie dłużej niż 24 miesiące od daty jego sporządzenia (tak: wyrok WSA w Poznaniu z 28 maja 2021 r., II SA/Po 408/20). Aktualnie obowiązujące przepisy u.g.n. przewidują bowiem jedynie jednokrotne potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego skutkujące wydłużeniem jego ważności o okres 12 miesięcy liczonych od dnia upływu zasadniczego terminu ważności operatu szacunkowego wynikającego z postanowień art. 156 ust. 3 u.g.n. (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 grudnia 2021 r. sygn. akt I SA/Po 432/21, por. także wyrok WSA w Poznaniu z dnia 22 lipca 2021 r. sygn. akt II SA/Po 323/21, w którym podkreślono, iż operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, najdalej przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie tego okresu po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednak istotne jest, że nawet po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, tylko w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu pierwotnych 12 miesięcy. Z przepisów tych wynika jednoznacznie, że najdalej operat szacunkowy może być wykorzystany na potrzeby sprawy przez 24 miesiące od daty sporządzenia. Jak zaś podkreślił choćby Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 4 września 2015 r. sygn. akt IV SA/Wa 242/15, nie jest dopuszczalne dokonywanie oceny operatu szacunkowego, który utracił już aktualność.
W omawianej sprawie autorka sporządzonej wyceny nieruchomości z dnia 31 sierpnia 2022 r. M. G. - L. dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu (30 czerwca 2020 r.), zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego sołectw Balice, Rząska, Szczyglice w Gminie Zabierzów (uchwała nr XXIII/168/12 Rady Gminy Zabierzów z dnia 15 czerwca 2012 r., Dz. Urz. Woj. Mał. póz. 3506, z dnia 18 lipca 2012 r., zmieniona Uchwałą Nr XXV/183/12 Rady Gminy Zabierzów z dnia 27 lipca 2012 r., zmieniona Uchwałą Nr YI/52/15 Rady Gminy Zabierzów z dnia 20 października 2015 r., zmieniona Uchwałą Nr XXXVI/360/1 7 Rady Gminy Zabierzów z dnia 27 października 2017 r.), w terenach oznaczonych symbolem KDZ - tereny tras komunikacyjnych, drogi zbiorcze, wykorzystując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, wartość gruntu nieruchomości określiła na kwotę 162,30 zł/m2, przy uwzględnieniu 11 transakcji nieruchomościami na terenie gm. Zabierzów, Zielonki oraz Wielka Wieś.
W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, gdyż było ono tożsame.
Biegła dokonała oszacowania znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości składnika budowlanego w postaci 2m2 chodnika z kostki brukowej kolorowej na kwotę 387 zł, stosując podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową na podstawie katalogów Scalone Normatywy wyd. Wacetob (odrębne oszacowanie gruntu oraz składnika budowlanego było uzasadnione, gdyż jak wskazała biegła, brak transakcji podobnych z tego typu składnikami).
Jako cechy wpływające w największym stopniu na cenę nieruchomości biegła przyjęła lokalizację (waga 30%), charakter terenów lokalizacji drogi (waga 30%), rodzaj drogi - dojazd (waga 10%) oraz sąsiedztwo - stan zagospodarowania otoczenia (waga 30%). Następnie skorygowała ocenę za pomocą stosownych współczynników.
Mając powyższe na uwadze nie ulega wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami ww. rozporządzenia, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Nie budzi również zastrzeżeń tutejszego organu sposób oszacowania znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości składników budowlanych (dokonany podejściem kosztowym, metodą kosztów zastąpienia - techniką wskaźnikową oraz techniką elementów scalonych) i roślinnych (metodą kosztowo-dochodową tzw. skierniewicką oraz podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia).
Organ odniósł się też szczegółowo do zarzutów odwołania podkreślając, iż nieruchomość uzyskała najwyższą wartość cechującą lokalizację nieruchomości tj. bardzo korzystna, natomiast wysokość przyjętego przez biegłą współczynnika tj. 0,7 mieści się w granicach zastosowanej gradacji (analogicznie sytuacja przedstawia się przy cesze sąsiedztwo — stan zagospodarowania otoczenia). W ocenie organu odwoławczego nie zasługuje również na aprobatę zarzut wskazujący na przyjęcie do bazy niewłaściwych w ocenie odwołującej nieruchomości porównawczych tj. działki ewidencyjnej nr [...], Z. oraz działki ewidencyjnej nr [...], B. , bowiem jak wskazali sami odwołujący, służebności zostały ustanowione na tychże działkach dopiero na skutek umów sprzedaży, z których ceny transakcyjne zostały przyjęte. Oznacza to, że nabywca płacąc cenę nie kupował nieruchomości obciążanych tymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, lecz wolną od tychże obciążeń, a zatem nie sposób twierdzić, iż nie są to nieruchomości podobne do wycenianej, z uwagi na różnice w tym zakresie (niezależnie od powyższego należy zauważyć, iż tego typu różnice nie przesądzałyby automatycznie o braku podobieństwa, i mogłyby zostać np. skorygowane poprzez wzięcie pod uwagę tego typu atrybutu w wycenie). Odnośnie natomiast zagadnienia wskazanego w odwołaniu tj.: Odnosząc się do kwestii rzekomo wadliwego przyjęcia bazy nieruchomości podobnych nie sposób zarzucać biegłej, że nie przyjęła do bazy porównawczej transakcji z terenu Krakowa, stanowiącego całkowicie odmienny, odrębny rynek.
Nadto brak przepisów, które zabraniałyby biegłemu przyjęcie do porównania transakcji starszych niż sprzed 2 lat (por. wyrok NSA z dnia 16 kwietnia 2019 r. sygn. akt II OSK 1350/17). Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 15 listopada 2017 r. sygn. akt II SA/Wr 498/17 w orzecznictwie sądowym podkreśla się, że jeśli nie zachodzą szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny nieruchomości może wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, nie pomijając umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu. Na uwagę zasługuje także treść wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 listopada 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 935/18, który zaznaczył, iż zgodnie z art. 175 ust. l u.g.n. rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. W myśl ustępu 6 tego przepisu obowiązujące standardy zawodowe ustala oraz ogłasza Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego w drodze obwieszczenia. Wymienione przez rzeczoznawcę Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) - standardy wyceny, nocy interpretacyjne oraz tymczasowe noty interpretacyjne nie stanowią podstaw prawnych wykonywania operatu szacunkowego, mogą jednak stanowić podstawy metodyczne jego opracowania, oparte o autorytet organizacji zawodowej. Wymienione opracowania nie stanowią standardów zawodowych w rozumieniu art. 4 pkt 14 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do których przestrzegania zgodnie z art. 175 ust. l powołanej ustawy zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych są jedynie materiałem zalecanym do stosowania przez rzeczoznawców majątkowych zrzeszonym w stowarzyszeniach - jako zasady dobrej praktyki zawodowej i dorobek środowiska. Jak już wcześniej podniesiono, w § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wymieniono wymagane elementy operatu szacunkowego. Brak wśród nich standardów wycen opracowanych przez stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych. Powołana przez stronę odwołującą Nota Interpretacyjna nie stanowi standardu zawodowego w rozumieniu art. 4 pkt 14 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do których przestrzegania zgodnie z art. 175 ust. l powołanej ustawy zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła J. sp. z o.o z siedzibą w K. zarzucając naruszenie:
1. art. 2 oraz 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej w zw. z art. 6., 7., 8. k.p.a. – poprzez prowadzenia postępowania w sposób niebudzący zaufania stron, w szczególności poprzez:
a) brak należytego odniesienia się do zarzutów stawianych w odwołaniu od decyzji organu I-ej instancji,
b) oparcie wysokości wyceny w oparciu o analogiczne wartości nieruchomości jak w 2020 r. - co w sposób oczywisty nie uwzględnia powszechnie wiadomego wzrostu wartości nieruchomości,
c) całkowicie sztuczne wydłużanie niniejszego postępowania, które miało na celu jedynie utratę ważności zalegających w aktach operatów szacunkowych wraz z aktualizacjami wykonanymi przez rzeczoznawcę K. W. (de domo S.
d) całkowicie nieuzasadnione zlecenie sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego wobec zalegania w aktach sprawy kompletnego operatu szacunkowego - co sugeruje jedynie, iż organ I-ej przy akceptacji organu ll-ej instancji zlecając wykonanie operatu szacunkowego wydaje rzeczoznawcom wiążące zalecenia w zakresie wartości wyceny;
e) kuriozalne wskazanie, iż zalegający w aktach operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę K. W. jest wadliwy z uwagi li tylko na to, iż zakłada wyższą wartość wywłaszczanej nieruchomości albowiem uwzględniał bezpośrednio sąsiednie nieruchomości położone w Krakowie przy ustalaniu bazy nieruchomości porównywanych.
f) aprioryczne założenie rzetelności operatu wykonanego przez M. G.-L. - podczas gdy wskazany operat zawiera rażące błędy merytoryczne, przyjmuje do bazy nieruchomości porównywanych trzy nieruchomości które nie powinny się w bazie w ogóle znaleźć oraz nie uwzględnia szeregu nieruchomości podobnych (i to z samego terenu powiatu krakowskiego), a nadto jest wewnętrznie sprzeczny: albowiem według własnych kryteriów przyznaje nieruchomości wartość w dolnych granicach punktacji (tj. 0,7 w skali 0,67-1)
g) brak jakiegokolwiek zwrócenia się przez organ odwoławczy – wobec sygnalizowanego rzekomego braku wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy M. G.-L. w zakresie wyjaśnienia, czy też należytego i rzeczowego ustosunkowania się do podniesionych w odwołaniu zarzutów
2. art. 134 ust. 4 ugn w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez wadliwe ustalenie bazy nieruchomości podobnych z pominięciem kryterium lokalizacyjnego objawiającym się zaniechaniem uwzględnienia nieruchomości położonych w mieście Krakowie z uwagi na brzegowe, graniczne położenie wycenianej działki.
W uzasadnieniu podkreślono, iż wszystkie instytucje powiatu krakowskiego - łącznie z siedzibą Starosty - mieszczą się w mieście Kraków. Siedziba tutejszego Wydziału Nieruchomości Starosty Krakowskiego (ul. Przy Moście 1, Kraków) również znajduje się w mieście Kraków. Brak uwzględnienia wskazanych powiązań z miastem Kraków, poprzez przyjęcia do bazy nieruchomości podobnych nieruchomości położonych w Krakowie staje w poprzek ustaleniu naturalnego rynku lokalnego. W przypadku każdej transakcji nabycia nieruchomości na terenie Krakowa oraz powiatu krakowskiego uczestniczy podmiot mający siedzibę w Krakowie (np, biuro nieruchomości, instytucja kredytowa, notariusz, i każdorazowo Sąd Wieczystoksięgowy). Na przestrzeni lat zaobserwować można "wchłanianie" miejscowości ościennych i przyłączenie ich do granic miasta Krakowa.
Wykonanie operatu szacunkowego w sprzeczności z korporacyjnymi standardami nieuwzględniania transakcji starszych niż 2 lata przed dokonaniem wyceny (względnie szczegółowego uzasadnienia tegoż przyjęcia) organ odwoławczy uzasadnił tylko formalnie. W ocenie skarżącego jest to wadliwe, albowiem wycena przyjęta przez organ do wypłaty odszkodowania nie powinna budzić jakichkolwiek wątpliwości w zakresie jej sprzeczności ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Nadto uwzględniono w operacie biegłego nieruchomości obciążone służebnością, co wpłynęło na obniżenie ustalonej wartości.
Brak wyjaśnienia, dlaczego pomimo przyjętej bardzo wysokiej wartości lokalizacyjnej, ogólna ocena bliska była minimalnego współczynnika.
Wobec przedłożenia operatu szacunkowego autorstwa mgr K. W. (de domo S. - i zupełnie innej wartości szacowanej nieruchomości - celowe było powierzenie wyceny zespołowi rzeczoznawców. Wskazanej okoliczności nie zmienia w ocenie skarżącego upływ ważności ww. operatu. Już sama rażąca odmienność w zakresie wartości wyceny, jednoznacznie rzutowała na poprawność wyceny przyjętej w decyzji przez organ.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych.
Zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie, stąd skarga podlegała oddaleniu.
W pierwszej kolejności wskazać należy, iż sporne w kontrolowanej sprawie było czy organy w sposób wyczerpujący zbadały istotę sprawy w postaci ustalenia wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy biegłego, z jednej strony czy kontrola tego operatu była odpowiednio krytyczna tj. nie powielała jedynie stanowiska biegłego, z drugiej poprzez poparcie wskazanego zarzutu poprzez odniesienie do konkretnie wytkniętych błędów operatu w postaci wzięcia do porównania nieodpowiednich nieruchomości czy to w zakresie nieruchomości obciążonych służebnością.
Wbrew zarzutom skarżony organ dokładnie i w sposób wyczerpujący zbadał istotę sprawy, w tym kwestię wysokości odszkodowania jakie przysługuje określonemu uprawnionemu podmiotowi w oparciu o operat szacunkowy. Wbrew argumentacji strony skarżącej, do każdego z podniesionych w odwołaniu zarzutów Wojewoda Małopolski odniósł się przedstawiając swoje własne stanowisko. W szczególności zasadnie w ocenie Sądu organy oparły się na stanowisku, iż operat szacunkowy sporządzony w dniu 4 stycznia 2021 r. przez rzeczoznawcę Katarzynę Wyżgę, którego aktualność została potwierdzona w dniu 23 lutego 2022 r., utracił już swoją ważność w dniu 4 stycznia 2023 r. Aktualne brzmienie art. 156 u.g.n., wskazuje, iż operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego w kolejnych 12 miesiącach, łącznie nie dłużej niż 24 miesiące od daty jego sporządzenia (por. wyrok WSA w Poznaniu z 28 maja 2021 r., II SA/Po 408/20). Aktualnie obowiązujące przepisy u.g.n. przewidują jedynie jednokrotne potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego skutkujące wydłużeniem jego ważności o okres 12 miesięcy liczonych od dnia upływu zasadniczego terminu ważności operatu szacunkowego wynikającego z postanowień art. 156 ust. 3 u.g.n. (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 grudnia 2021 r. sygn. akt I SA/Po 432/21). Nie jest dopuszczalne wykorzystanie jako dowodu czy jako podstawy do kwestionowania aktualnego operatu szacunkowego, operatu szacunkowego, który utracił już aktualność.
Sporządzony zaś nowy operat szacunkowy z dnia 31 sierpnia 2022 r. autorstwa M. G. – L., co do terenów oznaczonych symbolem KDZ - tereny tras komunikacyjnych, drogi zbiorcze, przyjął prawidłowo podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przy uwzględnieniu 11 transakcji nieruchomościami na terenie gm. Zabierzów, Zielonki oraz Wielka Wieś. Przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, gdyż było ono tożsame. Dodatkowo stwierdzić należy, iż biegła dokonała oszacowania też znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości składnika budowlanego w postaci 2m2 chodnika, stosując podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową na podstawie katalogów Scalone Normatywy wyd. Wacetob (odrębne oszacowanie gruntu oraz składnika budowlanego było uzasadnione, gdyż jak wskazała biegła, brak transakcji podobnych z tego typu składnikami). Wbrew argumentacji zawartej w skardze cechy wpływające w największym stopniu na cenę nieruchomości biegła przyjęła prawidłowo - lokalizację (waga 30%), charakter terenów lokalizacji drogi (waga 30%), rodzaj drogi - dojazd (waga 10%) oraz sąsiedztwo - stan zagospodarowania otoczenia (waga 30%), które następnie skorygowała za pomocą stosownych współczynników. Dokonała szczegółowego opisu tych cech. Jednocześnie wbrew argumentacji zawartej w skardze do zakresu wiadomości specjalnych należy dobór nieruchomości podobnych, zdefiniowanie rynku czy wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym. Tylko jeśli operat posiada wadliwości w postaci braku odpowiedniego skorygowania przyjętych współczynników, można by zarzucić biegłemu błędy, co w kontrolowanej sprawie nie nastąpiło.
W związku z tym nie zasługuje również na aprobatę zarzut wskazujący na przyjęcie do bazy niewłaściwych nieruchomości porównawczych w tym pominięcie nieruchomości położonych na obszarze administracyjnym Krakowa. Teren ten, co słusznie oceniły organy, stanowi całkowicie odmienny, odrębny rynek. Nie ma tu znaczenia podkreślane w skardze powiązanie z miastem Kraków, skoro nie znajduje się on w Krakowie (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 grudnia 2011 r. sygn. akt VIII SA/Wa 670/11, w którym podkreślono, iż w zakresie porównania cen nieruchomości wiejskich i miejskich, niezasadny jest argument skarżących, że nieruchomości położone na terenie miasta mogą być nieruchomościami porównywalnymi ze względu na położenie z nieruchomościami zlokalizowanymi na terenie wiejskim). Porównanie wartości transakcji nieruchomości z cenami nieruchomości położonych na terenie dużego miasta, nie można uznać za zgodne z powołanymi wyżej przepisami prawa w zakresie szacunku nieruchomości. Nie można bowiem uznać, że nieruchomości położone na terenie znacznie większego miasta są nieruchomościami podobnymi ze względu na położenie z nieruchomością zlokalizowaną na terenie małego miasta jaką jest nieruchomość wyceniona dla celów odszkodowania w niniejszej sprawie.
Co do podkreślanych nieprawidłowości w zakresie brania w przyjętym operacje pod uwagę nieruchomości obciążonej służebnością tj. działki ewidencyjnej nr [...], Z. oraz działki ewidencyjnej nr [...], B., służebności zostały ustanowione na tychże działkach dopiero na skutek umów sprzedaży, z których ceny transakcyjne zostały przyjęte. Nabywca płacąc cenę nabywał nieruchomości wolne od tychże obciążeń, a zatem nie sposób twierdzić, iż nie są to nieruchomości podobne do wycenianej, z uwagi na różnice w tym zakresie. Również wzięcie pod uwagę do porównania transakcji starszych niż sprzed 2 lat nie stanowi o wadliwości operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z dnia 16 kwietnia 2019 r. sygn. akt II OSK 1350/17 oraz WSA w Krakowie z dnia 6 listopada 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 935/18). Istotne jest również, że zgodnie ze stanowiskiem utrwalonym w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, co do zasady w przypadku nieruchomości drogowych lub przeznaczonych jako tereny tras komunikacyjnych wiele cech wskazywanych w skardze nie ma istotnego znaczenia, ze względu na charakter i sposób wykorzystania tych nieruchomości (por. wyroki NSA z dnia 30 sierpnia 2013 r. sygn. akt I OSK 829/12 oraz z dnia 9 czerwca 2017 r. sygn. akt 2329/15, wyroki WSA w Poznaniu z dnia 20 października 2015 r., sygn. akt II SA/Po 619/15 oraz z dnia 23 stycznia 2014 r. sygn. akt II SA/Po 913/13, wyrok WSA w Lublinie z dnia 20 lutego 2018 r. sygn. akt II SA/Lu 899/17).
Wbrew zatem zarzutom skargi skarżony organ odwoławczy dokonał prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania, spełniając wymogi z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa, a także art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z wymogami § 4 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Mając powyższe na uwadze, Sąd, w oparciu o art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.