II SA/Kr 1069/24

II SA/Kr 1069/24 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2024-11-07
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-08-08
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Joanna Człowiekowska /przewodniczący/
Małgorzata Łoboz /sprawozdawca/
Sebastian Pietrzyk
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2022 poz 503
art. 59 i 61 ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska Sędziowie: WSA Małgorzata Łoboz (spr.) WSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: starszy referent sądowy Kamila Maśloch po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 listopada 2024 r. sprawy ze skargi ze skargi E. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 27 maja 2024 r., znak: SKO.ZP/415/572/2023 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz skarżącej E. K. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Przedmiotem skargi E. K. (dalej: skarżąca) jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie 27 maja 2024 r. znak SKO.ZP/415/572/2023 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.
W stanie faktycznym sprawy pismem z 18 marca 2019 r. skarżąca wniosła o ustalenie warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania budynków mieszalnych jednorodzinnych nr [...] i [...] na budynki wielorodzinne na działce nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w K. Decyzją z 8 sierpnia 2022 r. Prezydent Miasta K. odmówił ustalenia warunków zabudowy. Decyzja ta została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z 21 października 2022 r., a sprawa została przekazana do ponownego rozparzenia organowi I instancji. Kolegium wskazało, że w kontekście spełnienia warunku kontynuacji funkcji istniejącej w obszarze analizowanym należy wziąć pod uwagę zabudowę wielorodzinną na działce nr [...] przy ul. [...]. Kolegium wskazało również na lakoniczność argumentacji organu I instancji w zakresie liczby miejsc parkingowych.
Decyzją z 20 września 2023 r. nr [...] znak [...] organ I instancji ponownie odmówił ustalenia warunków zabudowy. Wskazał, że teren inwestycji nie jest w stanie pomieścić zabudowy wielorodzinnej we wnioskowanym kształcie, tj. 11-12 mieszkań, kiedy pierwotna zabudowa miała charakter zabudowy bliźniaczej jednorodzinnej z maksymalnie 4 mieszkaniami i garażami wbudowanymi w budynku. Dodano, że deklaracja inwestora o miejscach postojowych jest nie do przyjęcia ze względu na powierzchnię nieruchomości i konieczność zachowania powierzchni biologicznie czynnej.
W odwołaniu skarżąca podniosła, że w sprawie najpierw zapadła odmowna decyzji Zespołu Urbanistycznego, a dopiero potem została przeprowadzona analiza, na podstawie której odmówiono zmiany sposobu zagospodarowania. Wskazano, że rozważania o powierzchni biologicznie czynnej nie mają oparcia w u.p.z.p. i aktach wykonawczych. Przedmiotowa sprawa jest wyjątkowa, bowiem toczy się w ramach postępowania naprawczego przed PINB. Udział w sprawie zgłosił prokurator, który wniósł o uchylenie decyzji i wydanie warunków zabudowy.
Decyzją z 27 maja 2024 r. organ odwoławczy utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. SKO wskazało, że z uwagi na charakter inwestycji, polegający na zmianie funkcji budynku, nie ulegną zmianie parametry inwestycji, takie jak linia zabudowy, powierzchnia zabudowy, a także gabaryty obiektu. Weryfikacji podlega funkcja zabudowy oraz sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich. W obszarze analizowanym znajduje się jeden budynek mieszkalny wielorodzinny, jednak znajduje się on w innym kontekście przestrzennym, bowiem przylega bezpośrednio do ul. [...]. Z kolei działka inwestycyjna znajduje się w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Budynki w obszarze poddanym analizie stworzą swobodne kompozycje, posiadają przydomowe ogrody i są najczęściej użytkowane przez jedną rodzinę. W ocenie Kolegium już sam charakter inwestycji przesądza, że zasadna była odmowa ustalenia WZ. Na uwadze SKO miało, że postępowanie toczy się w celu legalizacji samowoli budowlanej, gdzie na mocy decyzji z 2018 r. ustalono warunki zabudowy dla dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, tj. maksymalnie do 4 lokali mieszkalnych, a obecnie w budynku znajduje się 11-12 lokali mieszkalnych. Pomijanie okoliczności takich jak dojazd, powierzchnia biologicznie czynna, miejsca parkingowe, stojaki na rowery itp. w legalizacji samowoli stanowiłoby przykład negatywnego kreowania ładu przestrzennego i mogłoby prowadzić do nadużyć.
Dalej Kolegium wskazało, że po myśli uchwały Rady Miasta K. z dnia 29 sierpnia 2012 r. "Program obsługi parkingowej dla miasta K.", liczba miejsc dla 12 mieszkań musiałaby wynieść 14. Zapewnienie miejsc na innej działce, której właścicielką jest skarżąca, spowoduje, że wówczas tamta działka nie będzie miała zapewnionej infrastruktury w zakresie parkowania. Inwestor nie przedłożył dokumentów na okoliczność, że miejsca te będą miały charakter trwały i będą przypisane do przedmiotowego budynku.
Kolegium dodało, że kolejność podejmowanych czynności może budzić przypuszczenia, że to Zespół Urbanistyczny nadał kierunek rozstrzygnięciu, jednak sama analiza jest prawidłowa, a wszystkie zalecenia Kolegium z decyzji kasacyjnej zostały wykonane.
W piśmie z 6 sierpnia 2024 r. prokurator wskazał, że decyzji Kolegium jest słuszna, a uprzednie stanowisko prokuratora okazało się nietrafne.
W skardze na powyższą decyzję skarżąca podniosła zarzuty naruszenia:
1) art. 61 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez wywiedzenie z analizy urbanistycznej niewłaściwych wniosków i oparcie decyzji na nieprawidłowo przeprowadzonej analizie urbanistyczno-architektonicznej, wszakże o ustaleniu bądź odmowie ustalenia warunków zabudowy decyduje organ administracji a nie urbanista. Nie do przyjęcia jest sytuacja, gdy wadliwe ustalenia urbanisty organ bezkrytycznie przyjmuje za swoje. Interpretacja przepisów dotyczących ustalania warunków zabudowy powinna uwzględniać ochronę własności i wolność zagospodarowania. Prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Administracyjny zakaz uniemożliwiający wykonanie tego prawa, niejednokrotnie prowadzi do faktycznego pozbawienia właściciela przysługującego mu prawa. Zdaniem skarżącej mamy do czynienia z legalizacją samowoli budowlanej, co w ocenie organu mogłoby stanowić przykład negatywnego kreowania ładu przestrzennego oraz prowadzić do nadużyć, w sytuacji gdy w pierwszej kolejności realizowany jest zgodnie z decyzją o ustaleniu wz budynek mieszkalny jednorodzinny, z uwzględnieniem wszystkich okoliczności dla tego rodzaju zabudowy a następnie w ramach prac budowlanych realizowany jest budynek wielorodzinny. Nie jest możliwe realizowanie inwestycji w opisany sposób, polegający na samowolnym przekształceniu budynku jednorodzinnego w wielorodzinny. Mieszkańcy tych budynków usiłują własnym staraniem doprowadzić do zalegalizowania takiego stanu rzeczy, do powstania którego w żaden sposób się nie przyczynili, więcej - jako obywatele nie zostali objęci należytą ochroną Państwa i organów administracji Państwowej.
2) art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędne uznanie, iż nie doszło do spełnienia przesłanek uzasadniających wydanie decyzji wz, zgodnej z wnioskiem, powołując się na brak zapewnienia miejsc postojowych w ilości odpowiadającej przepisom Uchwały Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 29 sierpnia 2012 roku "Program obsługi parkingowej dla miasta K.", pomimo zapewnienia przez Skarżącą że ilość miejsc postojowych zostanie doprowadzona do stanu zgodnego z wymaganymi przepisami oraz faktycznego wykazania, iż Skarżąca ma możliwość zapewnienia miejsc postojowych na terenie działki nr [...] przy ul. [...] w K., której jest właścicielką oddalonej zaledwie 2 minuty spacerem od obszaru objętego wnioskiem o wydanie decyzji wz. Brak jest przepisów, które ograniczałyby możliwość stworzenia miejsc parkingowych na terenie innych działek niż objęta wnioskiem, jeżeli właściciel tych działek wyraża na to zgodę. Nadto, Kolegium wskazało, iż lokalizowanie miejsc postojowych na innej nieruchomości, mimo iż należy ona do Skarżącej nie zapewnia w sposób pewny tych miejsc, argumentując tę tezę, w ten sposób, że Skarżąca może w każdej chwili nieruchomość tę zbyć. Nie sposób zgodzić się z tym stanowiskiem Organu, albowiem zbycie nieruchomości jest irrelewantne z perspektywy przykładowo zawarcia umowy dzierżawy na 200 lat z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną. Poza tym, idąc tym kierunkiem - składanie oświadczeń o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, nie będąc jej właścicielem także powinno być przez przepisy budowlane zabronione. Stan prawny na ten moment jest jednak taki, o czym wspomniane było powyżej, że brak jest przepisów, które ograniczałyby możliwość stworzenia miejsc parkingowych na terenie innych działek, tak samo jak brak jest przepisów, które ograniczałyby wznoszenie budynków na cudzych gruntach. Abstrahując od tego, powszechną praktyką jest nawet urządzenie miejsc postojowych na gruntach miejskich.
3) art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędne uznanie, iż nie doszło do spełnienia przesłanek uzasadniających wydanie decyzji wz, zgodnej z wnioskiem, powołując się na niespełnienie możliwości zapewnienia miejsc postojowych przy zachowaniu wskaźników powierzchni biologicznie czynnej, podczas gdy jednocześnie Kolegium wprost przyznało, że ustawodawca nie przesądził sposobu ustalania powierzchni biologicznie czynnej i że z ustawy nie wynika, aby jej ustalanie było obligatoryjne. SKO przyznaje również, że wskaźnik ten w decyzjach o warunkach zabudowy często nie występuje. Skoro tak, brak jest podstaw, aby na inwestora w tym konkretnym postępowaniu taki oblig nakładać. Samorządowe Kolegium Odwoławcze odwołuje się w tym zakresie niemalże do dobrej praktyki - dobrą praktyką jest także ochrona przez Państwo żywotnych interesów swoich obywateli, której w całym procesie inwestycyjnym zabrakło.
4) art. 89 § 2 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, podczas gdy w niniejszej sprawie zachodziły przesłanki do zastosowania tego przepisu - szczególnie w zakresie miejsc postojowych;
5) art. 7,77 § 1 i 80 k.p.a. polegające nie tylko na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego oraz przede wszystkim na jego dowolnej ocenie, niezbadaniu wszystkich okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia w sprawie, w szczególności poprzez pominięcie sytuacji mieszkańców budynku przy ul. [...] i [...] a nawet odnotowanie, ale całkowicie pominięcie stanowiska Prokuratury w sprawie. Jako kuriozalny przykład dowolnej oceny Organu należy podać, iż w uzasadnieniu decyzji wskazano, że "W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna o charakterze podmiejskim, w ramach której poszczególne budynki użytkowane są najczęściej przez jedną rodzinę, często kilkupokoleniową w tym posiadającą dzieci", oraz w dalszej części "Dlatego Kolegium dostrzega możliwość umiejscowienia zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wespół z zabudową wielorodzinną (...) jednakże powyższe winno odbywać się w celu dostosowania takich budynków do stanu zagospodarowania okolicznych nieruchomości z poszanowaniem zastanego porządku urbanistycznego, w tym rozróżnienia zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz jednorodzinnej. W niniejszej sprawie otoczenie praktycznie (...) prowadzą do konkluzji, iż REALIZACJA budynku wielorodzinnego na działce nr [...] stanowiłaby istotne naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 i tylko i wyłącznie na tej podstawie organ mógł odmówić ustalenia wz dla budynku mieszkaniowego wielorodzinnego" - otóż, Organ zdaje się zupełnie pomijać okoliczność, iż budynek przy ul. [...] i [...], nie stanowi zamierzenia inwestycyjnego a już jest ZREALIZOWANY i od wielu, wielu lat. Ponadto, nie sposób nie dostrzec, że brak jest różnicy pomiędzy budynkiem zamieszkiwanym przez rodzinę wielopokoleniową z dziećmi (co w praktyce oznacza trzy pokolenia) od budynku zamieszkiwanego przez trzy obce sobie rodziny.
6) art. 7,77 § 1 i 80 k.p.a. polegające nie tylko na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego, ale przede wszystkim na jego dowolnej ocenie, w szczególności w treści decyzji wskazano, iż za pismem z dnia 07 grudnia 2023 roku Prokurator Prokuratury Rejonowej w K. zgłosił swój udział w postępowaniu w trybie art. 183 § 1 k.p.a. oraz przyłączył się do stanowiska Skarżącej, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia wz dla inwestycji, jednak Organ kompletnie zignorował tę okoliczność;
7) art. 8 i 11 k.p.a. poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli oraz zasady wyjaśniania im zasadności przesłanek, jakimi organ kieruje się przy rozstrzyganiu sprawy. Nie tylko Skarżąca, ale także zwykli mieszkańcy budynków są zainteresowani uzyskaniem pozytywnego dla nich orzeczenia w sprawie. Ich zaufanie jako zwykłych obywateli do organów Państwa zostało w istotny sposób zachwiane i aktualnie wbrew swojej woli stali się uczestnikami wydarzeń, który stanowi podstawę stanu faktycznego niniejszej skargi. Nie może bowiem ujść uwadze tutejszego Sądu, iż niniejsze postępowanie nie toczyłoby się, gdyby nabywcy wprowadzeni w błąd, co do stanu faktycznego i prawnego nabywanych nieruchomości zostali w sposób należyty objęci ochroną organów państwowych, podczas gdy:
• w trakcie realizacji procesu budowlanego organy nadzoru budowlanego na żadnym etapie nie sygnalizowały (mimo pełnego dostępu do dokumentacji inwestycji m.in. księgi budowy), iż realizowany obiekt jest niezgodny z projektem budowalnym,
• organy administracji samorządowej w pełni potwierdziły stanowisko inwestora i wydały zaświadczenia o samodzielności wszystkich lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach,
• sąd wieczystoksięgowy dokonał wyodrębniania lokali mieszkalnych i założył dla nich oddzielne księgi wieczyste.
8) art. 8 k.p.a. poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli oraz zasady wyjaśniania im zasadności przesłanek, jakimi organ kieruje się przy rozstrzyganiu sprawy, poprzez wskazanie w treści uzasadnienia Decyzji przez Organ II instancji, że dostrzega argumenty Skarżącej, co więcej przyznaje, że znajdują one uzasadnienie w liniach orzeczniczych, ale ich nie podziela. Tym samym należy dojść do przekonania, iż zmiana sposobu użytkowania budynku w K. obiektywnie jest możliwa, ale o ile to Sąd nie uwzględni skargi Skarżącej (która stanowi wyraz woli wszystkich mieszkańców tego budynku) - nie nastąpi.
Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.
Skarżąca podniosła, że już na wcześniejszym etapie doszło do odmowy wydania warunków zabudowy, która to decyzja została skutecznie wzruszona i uchylona. Aktualnie w sprawie realizacji istotnych odstępstw zmierzających do zmiany sposobu użytkowania toczy się ponownie przed Małopolskim Wojewódzkim Inspektorem Nadzoru Budowlanego w K. i swój szczęśliwy finał może znaleźć wyłącznie w sytuacji, gdy dojdzie do uzyskania zmiany sposobu użytkowania budynków w sposób opisany we wniosku. Aby możliwe było doprowadzenie do zmiany sposobu użytkowania konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie warunków zabudowy. Skarżąca podkreśliła, że to nie właściciele lokali położonych w budynku doprowadzili do samowolnej zmiany funkcji tego budynku. Dokonał tego inwestor, który w sposób zgodny z ówcześnie obowiązującymi przepisami, wykorzystując istniejącą w nich lukę prawną doprowadził do aktualnego stanu rzeczy, na co organy nie reagowały.
Przechodząc do przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy skarżąca zaakcentowała, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a zamierzenie inwestycyjne przy ul. [...] i [...] jest od lat zrealizowane. Dokonując oceny możliwości dopuszczenia w analizowanym terenie zmiany sposobu użytkowania budynku - z budynku jednorodzinnego na wielorodzinny, uznać należy, iż jest ona dopuszczalna, bowiem w granicach analizowanego obszaru na działce nr [...] przy ul. [...], istnieje zabudowa wielorodzinna. Odnosząc się z kolei do kwestii prawidłowości zagwarantowania miejsc postojowych, skarżąca wskazała, że w aktualnym stanie prawnym nie istnieje żaden przepis prawa, który nakazywałby, by miejsca postojowe były zlokalizowane na działce objętej inwestycją. Powinny być one usytuowane w takiej odległości i miejscu od działki budowlanej, aby mogły rzeczywiście ją obsługiwać. Powyższy warunek w niniejszej sprawie został spełniony. Działki, na których ma zostać zlokalizowany parking (miejsca postojowe) dzieli od działki będącej przedmiotem zainwestowania niespełna 200 m, co w praktyce oznacza, że czas potrzebny do pokonania tej odległości wynosi zaledwie 2 minuty. Tym samym miejsca postojowe dla przedmiotowej inwestycji zostały wyznaczone na tyle blisko, że będą one spełniać swoją właściwą funkcję, co spowoduje korzystanie z istniejących miejsc postojowych w najbliższym otoczeniu działki. Odnosząc się zaś do współczynnika powierzchni biologicznie czynnej, to Kolegium wprost przyznało, że ustawodawca nie przesądził sposobu ustalania powierzchni biologicznie czynnej i że z ustawy nie wynika, aby jej ustalanie było obligatoryjne.
Końcowo skarżąca podkreśliła, że mamy do czynienia z budynkiem, w którym już od wielu lat żyje w praktyce 5 rodzin więcej, aniżeli przewidują to przepisy prawa. Dodać, należy, że bez swojej winy. Osoby te podejmują wysiłki do doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z prawem, pomimo, iż to nie one spowodowały taki stan rzeczy. Na tamtym etapie organy nie uniemożliwiły doprowadzenia do obecnej sytuacji, której w ocenie zwykłego obywatela powinny były zapobiec. Obecnie natomiast w sposób niemalże absurdalny niweczą wszelkie wysiłki podejmowane przez mieszkańców tego budynku.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi. Kolegium nie dostrzega jakichkolwiek przesłanek do uzupełnienia materiału dowodowego lub przeprowadzenia rozprawy, akta sprawy są bowiem kompletne. Natomiast stanowisko Skarżącej o działaniu na szkodę osób zamieszkujących już przedmiotowy budynek o nienormatywnej liczbie mieszkań powoduje, iż właściciel/wykonawca próbuje przerzucić odpowiedzialność za wykonany niezgodnie z uzyskanymi pozwoleniami budynek na organy administracyjne właściwe w sprawie. W ocenie Kolegium takie działanie może doprowadzić do każdorazowej legalizacji wadliwie wykonanych budynków zrzucając odpowiedzialność na urzędników, gdy z materiału dowodowego wynika niewątpliwie jakimi zezwoleniami/decyzjami legitymował się Inwestor - jako podmiot mający działać profesjonalnie na rynku nieruchomości.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie miał na uwadze, co następuje.
Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.
Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być zasadna.
Na wstępie wskazać należy na specyfikę niniejszej sprawy. Polega ona na tym, że zostały już na podstawie uprzednich decyzji inwestycyjnych ( decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i pozwolenia na budowę) wybudowane dwa budynki w zabudowie bliźniaczej i przeznaczeniu jako budynki jednorodzinne ( łącznie 4 lokale mieszkalne). Nastąpiła samowolna zmiana sposobu użytkowania budynków jako budynki wielorodzinne ( 12 lokali mieszkalnych) i w związku z tym organy nadzoru budowlanego wszczęły postępowanie w tej sprawie. Dla celu legalizacji owej samowolnej zmiany sposobu użytkowania konieczna jest decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, która wydawana jest w takiej sytuacji dla obiektu już istniejącego, a nie dopiero zamierzonego.
Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy; przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.
"Wydanie decyzji o warunkach zabudowy w stosunku inwestycji już zrealizowanych lub będących w toku dopuszczalne jest wyjątkowo - w sytuacji nałożenia na inwestora przez organ nadzoru budowlanego obowiązku przedłożenia tej decyzji w ramach postępowania zmierzającego do doprowadzenia inwestycji do stanu zgodnego z prawem (...)" – tak wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 kwietnia 2024 r IV SA/Po 83/24. LEX nr 3710657.
Należy wskazać, że w związku z tą zmianą miały/mają miejsce postępowania karne mające na celu ustalenie przestępstw niektórych osób. Prawdopodobnie skłoniło to organy do zaprezentowania poglądu, że legalizacja tej zmiany będzie negatywnym przykładem zachęcającym do działań mających na celu obejście ustawy. Sąd jednak pragnie zauważyć, że wspomniane postępowania karne i legalizacja samowolnej zmiany sposobu użytkowania to dwa różne obszary prawne. W szczególności postępowanie przed organami nadzoru budowlanego nie jest kolejną sankcją za nieprawidłową zmianę, ale postępowaniem zmierzającym do przywrócenia stanu zgodnego z prawem w sferze prawa budowlanego, o ile jest to możliwe. Na pytanie, czy jest to możliwe, ma odpowiedzieć między innymi organ administracji architektoniczno – budowlanej procedujący decyzję o ustaleniu warunków zabudowy.
Nie można także nie zauważyć, że w tej sprawie jawi się również interes prawny i faktyczny mieszkańców budynków, którzy kupili tam lokale. Dostrzec należy, że aby było to możliwe, organy administracji musiały uprzednio wydać zaświadczenia o samodzielności lokali w sytuacji, gdy powinno to być poprzedzone badaniem stosownej dokumentacji; oraz – że takie zaświadczenia zostały wydane. Jeśli bowiem (słusznie) organy negatywnie wypowiadają się o procederze, którego odprysk można zaobserwować w niniejszej sprawie, to jednocześnie nie mogą tracić z pola widzenia konsekwencji dla osób trzecich, które zakupiły lokale.
Pozostaje zatem rozważyć, czy prawidłowo organy odmówiły wydania pozytywnej decyzji, jednak pomijając zaprezentowane przez nie i wskazane wyżej zapatrywanie.
Nawiązując do tego ostatniego zagadnienia (decyzji odmownej), wymogi prawidłowego procedowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy są istotnie podwyższone w sytuacji, gdy organy orzekające zmierzają do odmowy ustalenia tych warunków ze względu na brak możliwości nawiązania w zakresie planowanej inwestycji do istniejącego na obszarze analizowanym ładu przestrzenno-urbanistycznego lub architektonicznego. Stanowczy wniosek, że dla planowanej inwestycji nie jest możliwe określenie warunków zabudowy z uwagi na brak możliwości zapewnienia kontynuacji już istniejących funkcji, cech, parametrów i wskaźników urbanistycznych lub architektonicznych, musi być wynikiem pełnych oraz w pełni wiarygodnych ustaleń faktycznych oraz wnikliwych analiz i rozważań ( tak wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 27 kwietnia 2017 r. II SA/Rz 1597/16 LEX nr 2289378). Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być wyłącznie planowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu w stopniu, który nie stwarza możliwości ich pogodzenia ( tenże Sąd w wyroku z dnia 17 czerwca 2019 r. II SA/Rz 223/19 LEX nr 2706065).
W ocenie Sądu, mając na uwadze powyższe wskazania, organy nie uzasadniły w sposób racjonalny sprzeczności z dotychczasową funkcją terenu.
Podejmując ten wątek, niezbędne jest przytoczenie poglądu Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 30 czerwca 2017 r. II OSK 2734/15, publ. Lex/el:
"1. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. służy przede wszystkim ustaleniu, czy planowana inwestycja jest dopuszczalna z punktu widzenia zachowania wymogów ładu przestrzennego. Odmienny jest jednak zakres zastosowania tego przepisu w przypadku ustalania warunków dla nowej zabudowy, a inny w przypadku ustalania warunków dla zmiany sposobu użytkowania budynku już istniejącego.
2. Skoro budynek już istnieje, zatem przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ma zastosowanie dla zmiany sposobu użytkowania przedmiotowego obiektu jedynie w zakresie kontynuacji funkcji. Definiując jednak zasadę kontynuacji funkcji zabudowy nie sposób nie zauważyć, iż nie może ona naruszać także przepisów odrębnych.
3. Tylko takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne spełnia wszystkie warunki zawarte w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.
Dokonując interpretacji przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. przede wszystkim należy mieć na uwadze cel jaki przyświecał ustawodawcy, wprowadzając do tekstu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa. Niewątpliwie celem tym była ochrona ładu przestrzennego na terenie, na którym brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem wyłączenie nowej zabudowy, której nie można pogodzić z już istniejącym zagospodarowaniem terenu. Warunek kontynuacji będzie zatem spełniony, gdy projektowana inwestycja nie będzie sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i daje się z nią w praktyce pogodzić, przy czym przez kontynuację funkcji należy rozumieć uzupełnienie funkcji dotychczasowej. Innymi słowy w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Podstawą wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy może być zatem wyłącznie oczywista sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących, którą można by racjonalnie uzasadnić".
Przedmiotowe budynki realizują obecnie funkcję zabudowy wielorodzinnej, zmienionej z zaprojektowanej jednorodzinnej.
Na wstępie wskazać trzeba, że w orzecznictwie sądów niekwestionowany jest pogląd, że zabudowa wielorodzinna realizuje tę samą funkcję ( mieszkaniową), co wielorodzinna. Wskazał na tę okoliczność NSA w wyroku z dnia 17 września 2020 r. II OSK 1777/20, LEX nr 3062626: "Dominująca funkcja analizowanego terenu jako zabudowy jednorodzinnej nie wyklucza możliwości dopuszczenia funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej, tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego" (podobnie wyrok WSA w Łodzi z dnia 18 października 2018 r. II SA/Łd 460/18, LEX nr 2576138, oraz z dnia 5 listopada 2019 r. II SA/Łd 486/19 LEX nr 2745805 i z dnia 3 kwietnia 2019 r. II SA/Łd 783/18 LEX nr 2656176, wyrok WSA w Białymstoku z dnia 11 czerwca 2019 r. II SA/Bk 280/19 LEX nr 2687174).
"W obydwu przypadkach (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna) sposób użytkowania obiektów budowlanych i sposób zagospodarowania jest taki sam - służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, funkcja takich obiektów jest identyczna. Rozróżnienie zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej, wynika zaś jedynie z innych wymogów techniczno-budowlanych, stawianych obu kategoriom budynków na gruncie prawa budowlanego, stawiając wyższe, szczególne wymagania dotyczące mieszkań w budynkach wielorodzinnych" ( tak wyrok WSA w Gdańsku z dnia 23 października 2019 r. II SA/Gd 410/19, LEX nr 2738278). Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej, tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego.
Wspomniano już, że występowanie na danym obszarze przeważającej funkcji zabudowy jednorodzinnej nie wyklucza realizacji zabudowy wielorodzinnej i na odwrót. Jednakże sądy podkreślają, że musi to mieć miejsce pod warunkiem, że parametry inwestycji wpisywać się będą w istniejący ład przestrzenny nie zakłócając zasady dobrego sąsiedztwa. WSA w Łodzi w wyroku z dnia 8 listopada 2019 r. II SA/Łd 511/19 LEX nr 2746727 wskazał, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji z tego powodu, że jest to zabudowa wielorodzinna, mimo iż w obszarze analizowanym znajduje się przede wszystkim zabudowa jednorodzinna. Natomiast o tym, czy nowa zabudowa zachowa zastany w danym terenie ład przestrzenny, decydują - poza warunkiem kontynuacji funkcji - parametry nowej zabudowy w odniesieniu do parametrów występujących w terenie analizowanym, takie jak: wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do terenu inwestycji, szerokość elewacji frontowej, wysokość, geometria dachu i linia zabudowy.
W nawiązaniu do tej okoliczności wskazać trzeba, o czym już wspomniano, że w kontrolowanej sprawie budynki bliźniacze już istnieją i ich parametry wpisują się w istniejącą zabudowę w obszarze analizowanym. Stąd, w ocenie Sądu, nie można twierdzić zasadnie, że przyjęcie funkcji wielorodzinnej dla tych budynków w przestrzeni zabudowy jednorodzinnej nie może być kontynuacją funkcji, o czym już wyżej była mowa.
Niezależnie od tego, w nawiązaniu do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wskazać trzeba, że w bliskim sąsiedztwie przedmiotowych budynków (działka nr [...]) leży działka nr [...], na której zlokalizowany jest budynek wielorodzinny. Tak więc w obszarze analizowanym, a co więcej, w bliskim sąsiedztwie znajduje się budynek o identycznej funkcji. Ponieważ badamy w sprawie tylko kontynuację funkcji ( z racji istnienia realnie budynków bliźniaczych o określonych parametrach) – argument organu, iż budynek na działce nr [...] występuje przy ulicy, "a więc w innym kontekście przestrzennym" (cytując analizę k. 914 T.2 akt adm) jest bezprzedmiotowy, pomijając okoliczność iż zupełnie niezrozumiały. Wobec tego mamy do czynienia nie tylko z kontynuacją funkcji w znaczeniu abstrakcyjnym – jako funkcji mieszkaniowej w zestawieniu: "funkcja jednorodzinna i wielorodzinna", lecz także z realną kontynuacją w obszarze analizowanym. Wobec powyższego stanowisko organów w tej bezsprzecznie najważniejszej kwestii jest wadliwe. Albowiem ocena kontynuacji funkcji przy zmianie sposobu użytkowania budynku jest kluczowa dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, jak o tym już była mowa.
Mniej istotne natomiast są pozostałe poruszone w decyzjach kwestie, co wynika z brzmienia przepisów; co nie zmienia faktu, że Sąd nie zgadza się ze stanowiskiem zaprezentowanym przez organy.
Jak chodzi o miejsca postojowe, to jak wynika ze zdjęć umieszczonych w analizie, na utwardzonym terenie wokół budynku zlokalizowano 12 miejsc parkingowych (czyli 1 na 1 mieszkanie), na co wskazuje uwidoczniona na zdjęciach numeracja tych miejsc.
Ponadto analizator wskazał, że teren jest utwardzony w stopniu znacząco większym, niż wskazanie w pierwotnej decyzji WZ (50%).
Skarżąca proponuje wynajem koniecznych dodatkowych miejsc postojowych na nieruchomości – działce nr [...].
Co do miejsc postojowych – organy odmawiając wydania pozytywnej decyzji stwierdziły, że nie ma 14 miejsc postojowych na działce nr [...], zaś wynajęcie brakujących może zmniejszyć liczbę dostępnych miejsc dla mieszkańców budynku na działce nr [...].
Ten sposób rozumowania mógłby zostać przyjęty, gdyby przepisy stanowczo nakazywały ustalić liczbę miejsc parkingowych i w dodatku wyłącznie na terenie danej inwestycji. Tymczasem tak nie jest.
Zgodnie z art. 54 ust. 1 pkt 2 lit. c, odpowiednio stosowanym, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy zgodne z planem ogólnym oraz wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji.
Wykładni tego przepisu dokonano w wielu orzeczeniach i jako ich podsumowanie wskazać można wyrok NSA z dnia 25 czerwca 2019 r. II OSK 1517/18, LEX nr 2722259: "Przepis art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla inwestycji, nie ma również w obowiązującym systemie prawnym żadnego innego przepisu szczególnego, który nakazywałby ustalenie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego zagospodarowania terenu". Rozwiązania przyjmowane w decyzji o warunkach zabudowy w zakresie wymogów dotyczących urządzenia parkingów lub miejsc postojowych powinny być dostosowane do istniejącego sposobu zagospodarowania danego terenu, z uwzględnieniem zarówno interesu inwestora, jak też chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich, zgodnie z przepisem art. 6 ust. 2 u.p.z.p. Zasadniczo miejsca parkingowe powinny być zaprojektowane i urządzone na terenie należącym do inwestora, na którym dana inwestycja ma być realizowana (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 14 marca 2019 r. II SA/Po 1073/18, LEX nr 2642500).
Jak wynika z powyższych tez, na terenie inwestora miejsca powinny być zaprojektowane "w zasadzie", a więc mogą istnieć wyjątki. Nie ma natomiast wątpliwości co do tego, że w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie określa się precyzyjnie ilości miejsc. Natomiast warto jeszcze w tym miejscu zwrócić uwagę na wyrok NSA z dnia 11 lipca 2018 r. II OSK 2012/16, LEX nr 2549501, w którym między innymi wskazano: W przypadku rozpoczęcia robót budowlanych inwestor nie może z własnej inicjatywy domagać się wydania decyzji o warunkach zabudowy, lecz musi wykazać, że działa w celu wykonania obowiązku nałożonego na niego postanowieniem wydanym przez organ nadzoru w trybie art. 48 ust. 3 pkt 1 lub art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Zastrzec przy tym trzeba, że z decyzji o warunkach zabudowy musi wynikać wyraźnie, czy i w jakim zakresie rozstrzygnięcie właściwego organu dotyczy zabudowy zrealizowanej, czy też odnosi się wyłącznie do planowanego zamierzenia inwestycyjnego (por. wyroki NSA z 14 stycznia 2014 r. II OSK 1890/12, 17 maja 2016 r. II OSK 146/15, 23 listopada 2016 r. II OSK 3346/14, 24 lutego 2017 r. II OSK 1530/15). Należy przyjąć, że jeżeli na danym obszarze obowiązuje akt prawa miejscowego regulujący wymogi w zakresie parkingów, to organ administracji powinien ustalając warunki zabudowy dla planowanej inwestycji zastosować konkretne unormowania (wskaźniki) odnoszące się do terenu danej inwestycji, a nie tylko poprzestać na wpisaniu do decyzji zalecenia odsyłające do wskazanej Uchwały w zakresie "wskazań", "wytycznych" dotyczących liczby miejsc postojowych. Z wymienionych przepisów należy wyprowadzić wniosek, że jeżeli organ administracji stwierdzi potrzebę zapewnienia przez inwestora na terenie planowanej inwestycji stanowisk postojowych lub parkingu to powinien określić precyzyjnie warunki decyzji poprzez wskazanie stosownych wskaźników, posługując się określonym współczynnikiem np. liczby miejsc postojowych odnoszonych do powierzchni zabudowy usługowej lub mieszkalnej. Takie rozwiązanie jest akceptowane w orzeczeniach Naczelnego Sądu Administracyjnego, przy czym podkreśla się, że określenie konkretnej liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych dokonywane jest na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego w sprawie pozwolenia na budowę (por. wyrok z 18 czerwca 2014 r. II OSK 128/13, 8 października 2015 r. II OSK 346/14). Zastrzec jednocześnie należy, że określenie w decyzji o warunkach zabudowy wymogów w zakresie wskaźników lub minimalnej liczby miejsc parkingowych odnosić należy głównie do całkowicie nowych inwestycji, z uwzględnieniem charakteru planowanego obiektu oraz terenu przewidzianego do zabudowy".
Jak wynika z tez tego orzeczenia, zwłaszcza jego końcowego fragmentu, w sytuacji, gdy inwestycja jest już zrealizowana, można rozważyć, czy w decyzji o ustalenie warunków zabudowy w ogóle określać – poprzez ustalenie wskaźnika, a nie konkretnej liczby miejsc – założeń co do miejsc postojowych. Są one bowiem już zrealizowane w konkretnej liczbie i nie będą konkretyzowane poprzez procedowanie pozwolenia na budowę. Jeśli jednak organ stwierdzi taką potrzebę, to w ocenie Sądu nie można a priori wykluczać ich umiejscowienia na sąsiedniej nieruchomości. Stąd stanowcze twierdzenie organu, że poprzez – w jego ocenie - niezrealizowanie konkretnej liczby ( 14) miejsc parkingowych musi nastąpić odmowa wydania pozytywnej decyzji – nie może mieć miejsca.
Podobna sytuacja dotyczy twierdzenia organów o zbyt małej powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do pierwotnej decyzji WZ. Pamiętać bowiem trzeba, że procedowanie obecnej decyzji nie jest kontrolą realizacji uprzedniej decyzji WZ (wydanej dla budynków bliźniaczych w zabudowie jednorodzinnej), a nową decyzją na potrzeby zmiany sposobu użytkowania budynku. W odniesieniu zatem do powierzchni biologicznie czynnej przytoczyć trzeba obszerny fragment wyroku NSA z dnia 26 maja 2020 r.II OSK 2419/19, publ. Lex/el., który dotyczył sytuacji nieujęcia w ogóle tego wskaźnika w decyzji i konsekwencji tego faktu. Sąd zauważał: "Na wstępie wskazania wymaga, że z automatu brak ustalenia wskaźnika dla nowej zabudowy nie oznacza, że każda decyzja o warunkach zabudowy obarczona jest wadą powodującą konieczność wyeliminowania jej z obrotu prawnego. Wszystko zależy bowiem od okoliczności konkretnej sprawy, a mianowicie, na ile w danej sprawie istnieją uzasadnione podstawy, aby nie określać danego wskaźnika. A zatem określone braki decyzji o warunkach zabudowy w połączeniu z brakami postępowania wyjaśniającego muszą prowadzić do stwierdzenia, że decyzja o warunkach zabudowy została wydana co najmniej z naruszeniem przepisów postępowania ( art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a.) w stopniu, który miał istotny wpływ na wynik sprawy. W okolicznościach przedmiotowej sprawy nie może w tym względzie stanowić wystarczającej podstawy stanowisko, zgodnie z którym samo wskazywanie braku ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej stanowi uzasadnioną podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji. Skoro wprost z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wynika wymóg co do ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, to brak takiego ustalenia w decyzji nie stanowi z automatu wady, skutkującej jej uchyleniem. Odnosząc się do ustalenia parametru powierzchni biologicznie czynnej, należy wskazać, że określenie tego parametru nie wynika wprost z art. 61 ust. 1 pkt 1 i art. 61 ust. 7 u.p.z.p., jak i rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na taki wymóg decyzji o warunkach zabudowy wskazywano jedynie w orzecznictwie. Ponadto nie ma określonej w przepisach prawa metody ustalania stricte parametru powierzchni biologicznie czynnej, choć wypracowano pogląd orzeczniczy, zgodnie z którym wielkość powierzchni zabudowy ustala się w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej (§ 2 pkt 3 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy) - por. wyroki NSA: z 17 września 2013 r., II OSK 972/12; z 25 sierpnia 2017 r., II OSK 3031/15; z 11 stycznia 2018 r., II OSK 761/16. Jeżeli jednak przepisy obowiązującego prawa w zakresie ustalania powierzchni biologicznie czynnej nie są dostatecznie precyzyjne, bez dokładnego wykazania w sprawie, że brak tego parametru będzie naruszał istniejący na omawianym terenie ład przestrzenny, nie można uznać, że decyzja o warunkach zabudowy jest obarczona wadą skutkującą jej uchyleniem. W skardze kasacyjnej nie uwzględniono jaki charakter ma brak w decyzji o warunkach zabudowy wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. Dlatego Sąd I instancji niewadliwie ocenił, że samo wskazanie braku wyraźnego ustawowego uregulowania stanowi przeszkodę do stwierdzenia wadliwości decyzji, która nie ustala wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. Wskazywany brak wymaga bowiem dodatkowo wykazania z jakich względów nie do zaakceptowania miałaby być decyzja o warunkach zabudowy, która nie określa parametru powierzchni biologicznie czynnej, w szczególności czy taka decyzja o warunkach zabudowy mogłaby stanowić podstawę do nieuprawnionego kształtowania nowej zabudowy przez inwestora, a więc konieczności wykazania, że takie działanie godziłoby w obowiązujące zasady ładu przestrzennego i dobrego sąsiedztwa".
Skoro zatem ma miejsce wskazywany przez NSA brak podstaw do ustalenia tego parametru, a jego przyjmowanie w decyzjach WZ odbywa się w oparciu o istniejącą praktykę, oraz skoro co do zasady nie jest wadą decyzji jego nieustalenie, to w przypadku niniejszej sprawy tym bardziej nie musi on zostać ustalony ( nie mówiąc już o odmowie wydania decyzji pozytywnej). Ten brak potrzeby ustalenia wynika także i z tego, że nowa procedowana decyzja WZ dotyczy okoliczności zastanych (wybudowane obiekty z zagospodarowanym otoczeniem), a jej przedmiotem ma być przede wszystkim określenie, czy mamy do czynienia z kontynuacją funkcji w sytuacji zmiany sposobu użytkowania budynku.
W efekcie powyższych uwag jawi się konkluzja, iż organy w kontrolowanej sprawie nie miały podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy w zakresie zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego – nadal na mieszkalny, tylko wielorodzinny. Niewątpliwie bowiem ma miejsce kontynuacja funkcji mieszkaniowej, a kwestia ilości miejsc parkingowych oraz wielkości powierzchni biologicznie czynnej – nie są wprost wymagane przepisami jako takie, oraz w odpowiedniej ilości/wielkości.
W tej sytuacji, skoro doszło do naruszenia wskazanych przepisów prawa materialnego, na zas. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.
O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (DZ.U. 1028.265 t.j.). Na kwotę zasądzonych kosztów składają się wpis w kwocie 500 zł, opłata kancelaryjna 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika – adwokata w kwocie 480 zł.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy zastosują się do powyższych uwag i ustalą warunki zabudowy w zakresie, który jest konieczny dla zmiany sposobu użytkowania budynku.
Z wymienionych przyczyn orzeczono jak w sentencji.