II SA/Kr 1031/24

II SA/Kr 1031/24 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2024-11-14
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-07-31
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Joanna Człowiekowska
Monika Niedźwiedź
Paweł Darmoń /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne
Wstrzymanie wykonania aktu
Sygn. powiązane
I OZ 231/25 - Postanowienie NSA z 2025-04-25
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
art 61 par 3
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Sędziowie: WSA Joanna Człowiekowska WSA Monika Niedźwiedź Protokolant: Specjalista Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 listopada 2024 r. sprawy ze skargi Wodociągi i Kanalizacja K. Sp. z o.o. z siedzibą w K. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 15 maja 2024 r. znak: WS-VI.7534.2.4.2024.PC w przedmiocie ustalenia odszkodowania w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości skargę oddala.
Uzasadnienie
Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 15 maja 2024 r., nr WS-VI.7534.2.4.2024.PC, na podstawie m.in. art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.; dalej: u.g.n.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 572; dalej: k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania Wodociągi i Kanalizacja K. sp. z o.o. w K. (dalej również jako: spółka) utrzymał w mocy decyzję Starosty Krakowskiego z dnia 1 grudnia 2023 r. znak: GN-II.6852.3.1.2013.JK, w której organ ten orzekł:
- w pkt. 1 - o ustaleniu łącznej kwoty odszkodowania w wysokości [...] zł za szkody powstałe na działce nr [...], poł. w obr. M. , jedn. ewid. K. - w związku z ostateczną decyzją Starosty Krakowskiego z dnia 22 września 2011 r. znak: GN.II.6852.3.4.2011.AL, orzekającą o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. 0,0340 ha i nr [...] o pow. 0,3863 ha, poł. w obr. M. , jedn. ewid. K., objętej księgą wieczystą nr [...], oraz nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1651 ha, poł. w obr. M. jedn. ewid. K., objętej księgą wieczystą nr [...], poprzez udzielenie zezwolenia na założenie i przeprowadzenie przez ww. działki urządzeń kanalizacji sanitarnej w ramach projektu pn. "Zapewnienie prawidłowej gospodarki ściekowej na terenie aglomeracji K. - dorzecze R. Na powyższe odszkodowanie składają się:
a) odszkodowanie w wysokości [...] zł z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek przeprowadzenia kanalizacji sanitarnej;
b) odszkodowanie w wysokości [...] zł za szkody w postaci nieprzywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego (usunięcie i uschnięcie 2 sztuk sosny);
- w pkt. 2 - o zobowiązaniu Wodociągi i Kanalizacja K. Sp. z o.o. do zapłaty wskazanej w punkcie 1a kwoty odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna;
- w pkt. 3 - o tym, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego;
- w pkt. 4- o tym, że wskazana w punkcie 1 kwota odszkodowania podlega waloryzacji na dzień zapłaty. Waloryzacji dokonuje organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami na podstawie wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.
Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na treści operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 15 maja 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. T..
W odwołaniu od decyzji Starosty, spółka zarzuciła, że wypłaciła już M. K. wynagrodzenie (odszkodowanie) za obniżenie wartości nieruchomości w ramach ustalonego przez sąd powszechny wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu w związku z posadowioną na nieruchomościach siecią kanalizacyjną. W jej ocenie nie można tych samych szkód rekompensować dwa razy na różnych podstawach.
Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda Małopolski stwierdził, że w związku z obowiązującymi przepisami prawa normującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za szkody powstałe na skutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 u.g.n. oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości z tego tytułu, organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego, tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne.
Następnie, Wojewoda przywołał treść art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n. oraz § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 555) zaznaczając, że rozporządzenie to utraciło moc z dniem 9 września 2023 r. - na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2021 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1561), tj. z dniem wejścia w życie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), którego § 85 ust. 1 stanowi z kolei, że: do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe.
Zgodnie z ww. § 43 ust. 1-3, rozporządzenia:
1. Przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności:
1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;
2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.
2. Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu.
3. Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:
1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;
2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;
3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;
4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.
Wojewoda stwierdził, że w niniejszej sprawie odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego P. T., sporządzoną w formie operatu szacunkowego z dnia 15 maja 2023 r., w którym biegły oszacował, że w wyniku przeprowadzonej inwestycji, wartość rynkowa działki nr [...] obniżyła się o [...] zł. Ponadto w operacie szacunkowym biegły określił wysokość szkody na kwotę [...]zł - obejmującą wartość drzew - 1 sosny usuniętej z uwagi na kolidowanie z trasą przewodu kanalizacyjnego oraz 1 sosny, która została uszkodzona w trakcie prac.
Organ odwoławczy miał na uwadze, że Starosta uznał, że pomimo przeprowadzenia wyczerpującego postępowania wyjaśniającego nie jest możliwe jednoznaczne stwierdzenie, że inne szkody wskazywane w toku postępowania przez właściciela nieruchomości (pęknięcie betonowego korytka odwadniającego, zniszczenie fragmentu chodnika betonowego o pow. 1,5 m2 oraz uschnięcie 8 szt. modrzewia, 1 świerka srebrnego i jabłoni) powstały w związku z realizacją inwestycji objętej decyzją o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, wobec czego nie było podstaw do uwzględnienia w ustalonym odszkodowaniu ich wartości. Wojewoda, po dokonaniu analizy akt sprawy dokumentujących fakt – w jego ocenie - skrupulatnego postępowania dowodowego przeprowadzonego przez organ I instancji w przedmiocie ustalenia rzeczywistych szkód spowodowanych przez inwestora w trakcie realizacji inwestycji, doszedł do wniosku, że organ I instancji rzeczywiście wyczerpał możliwości wyjaśnienia tej kwestii, co szczegółowo uzasadnił w zaskarżonej decyzji.
Zdaniem Wojewody, sporządzony w sprawie operat szacunkowy został wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa oraz zastosowaną przez autora metodologią szacowania. Nie zawiera niejasności, błędów rachunkowych ani omyłek mających wpływ na ustaloną wartość.
Kwota, o jaką obniżyła się wartość działki nr [...] została obliczona w oparciu o ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkową nieruchomości i przyjęty przez biegłego współczynnik korekcyjny związany z ograniczeniem swobody właściciela w wykonywaniu prawa własności w stosunku do obszaru gruntu zajętego przez wybudowaną sieć kanalizacyjną. Wartość rynkowa nieruchomości, która zgodnie z planem miejscowym była położona w terenach mieszkalnictwa zagrodowego i jednorodzinnego (M1), została określona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Do porównań przyjęto 20 nieruchomości podobnych z rynku lokalnego, obejmującego obręby C., F., M. i N. G. z gminy K., zaś różnice w ustalonych cechach rynkowych zostały odpowiednio skorygowane.
Z kolei wartość składników roślinnych obliczono na podstawie opracowania branżowego pt. "Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich".
Wojewoda zaznaczył, że obowiązkiem organu dokonującego oceny operatu szacunkowego jest jego zbadanie pod kątem zgodności z przepisami prawa tj. zbadanie czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności i niezgodności z przepisami, pomyłek, braków, które powinny sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartości dowodową. Nie znajduje natomiast uzasadnienia kwestionowanie samej metodyki szacowania nieruchomości, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłącznie domeną rzeczoznawcy. W konsekwencji nie można uznać za prawidłowe, aby organy orzekające - nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości - mogły dokonywać rozważań dotyczących np. prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości, ponad te cechy, które zostały wskazane w przepisach prawa tj. w rozdziale 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami i ww. rozporządzenia.
Mając powyższe na uwadze, organ odwoławczy uznał, że pozyskany przez organ I instancji operat szacunkowy może stanowić dowód na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania należnego właścicielowi nieruchomości.
Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda stwierdził, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości i służebność przesyłu to dwie, odrębne instytucje prawne - pomimo że ich cel jest analogiczny. W konsekwencji organ nie podzielił zapatrywań strony odwołującej się, jakoby odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości miało być automatycznie zaspokojone wynagrodzeniem za ustanowienie służebności przesyłu.
Wojewoda podkreślił, że obciążająca nieruchomość służebność przesyłu, ustanowiona na rzecz odwołującej się spółki, polega na "prawie korzystania z istniejących na nieruchomości składającej się z działek nr [...], objętych księgą wieczystą [...], urządzeń przesyłowych (kanalizacyjnych), to jest: 1. na działce [...] kolektora kanalizacyjnego z rur dn200 (o 200) wraz ze studnią kanalizacyjną o średnicy o 1000 (s130), 2. na działce [...] kolektora kanalizacyjnego z rur dn200 (o 200) oraz kolektora kanalizacyjnego z rur dn160 (o 160) wraz z dwiema studniami kanalizacyjnymi o średnicy o 1000 (s515) oraz o średnicy o 400 (s514a) (...) oraz prawie do korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie niezbędnym do dokonywania konserwacji, remontów, modernizacji urządzeń przesyłowych wskazanych w pkt. 1 (...), w tym prawie wejścia i wjazdu na teren nieruchomości celem wykonania wskazanych czynności".
Z powyższego Wojewoda wywiódł, że treść służebności nie obejmuje kwestii budowy wymienionych obiektów ani nie wskazuje wprost, by w wysokości wynagrodzenia uwzględniono rekompensatę za obniżenie wartości nieruchomości z tego tytułu. Jakkolwiek zatem niezrozumiałym wydaje się obciążanie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym w sytuacji, gdy podmiot uprawiony dysponuje ustanowionym wcześniej, administracyjnym tytułem do korzystania tejże nieruchomości w analogicznym zakresie, to nie zmienia to faktu, że właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie za ograniczenie jego prawa w drodze decyzji - niezależnie od wynagrodzenia uzyskanego z tytułu ustanowienia służebności.
Skargę na powyższą decyzję wniosła spółka, zaskarżając ją w całości, zarzucając jej naruszenie:
1) przepisów postępowania, mające wpływ na treść rozstrzygnięcia, a to art. 80, art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz wyczerpującego, rzetelnego, wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie, polegającego w szczególności na nienależytym przeanalizowaniu kluczowego dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy oraz niewzięciu przy orzekaniu pod uwagę okoliczności podnoszonych przez skarżącego, mających istotny wpływ na ocenę sprawy, w tym w szczególności okoliczności, że przy wyliczeniu wartości odszkodowania, nie powinno być brane pod uwagę zmniejszenie wartości nieruchomości w związku z przeprowadzeniem przez nieruchomość urządzeń kanalizacyjnych, a to z uwagi na fakt, iż wartość ta została już wzięta pod uwagę przy ustalaniu wartości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu dotyczącej tej nieruchomości oraz urządzeń kanalizacyjnych na niej posadowionych, tym samym wyliczenie ponownie tej samej wartości w niniejszym postępowaniu stanowiłoby nieuzasadnione przysporzenie dla właściciela nieruchomości, jak również niewyjaśnieniu przez organ I i II instancji podstaw przyjętych wartości w odniesieniu do szkód dotyczących usunięcia jednej sosny oraz uschnięcia drugiej sosny - co skutkowało dokonaniem dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów,
2) naruszenie prawa materialnego w postaci przepisu art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. polegające na niewłaściwym ustaleniu przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości należnego odszkodowania w związku z wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, w wysokości przewyższającej wartość rzeczywiście poniesionej szkody,
3) naruszenie prawa materialnego w postaci przepisu § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnej analizie wszystkich czynników w nim wymienionych mających wpływ na wysokość odszkodowania, co w konsekwencji doprowadziło do nieprawidłowego wyliczenia obniżenia wartości nieruchomości w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, przy pominięciu okoliczności, iż właścicielowi wypłacono już w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości związane z ograniczeniem w sposobie korzystania z nieruchomości, wynikających z posadowieniem na nieruchomości urządzeń kanalizacyjnych.
Biorąc powyższe pod uwagę spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji organu II instancji, jak również poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania zgodnie z obowiązującymi przepisami.
W uzasadnieniu skargi spółka podniosła, że szkoda w postaci obniżenia wartości nieruchomości z tytułu posadowienia na nieruchomości urządzeń kanalizacyjnych została już zrekompensowana, albowiem na rzecz właściciela wypłacone zostało wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, które uwzględniało wartość obniżenia wartości nieruchomości z tytułu posadowienia na nieruchomości urządzeń kanalizacyjnych. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy w ogóle nie uwzględnia okoliczności, że Sąd Rejonowy dla K. - K. w K. prawomocnym postanowieniem z dnia 14 grudnia 2020r. sygn. akt: [...] ustanowił na prawie własności nieruchomości stanowiącej działki numer: [...] (M. służebność przesyłu. Przy ustalaniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu bada się m.in. element odszkodowawczy związany z obniżeniem wartości nieruchomości (zmniejszeniem wartości nieruchomości), czy też element odszkodowawczy związany z ograniczeniem korzystania z nieruchomości. Nie można tych samych szkód rekompensować dwa razy na różnych podstawach (w sprawie sądowej o ustanowienie służebności przesyłu oraz w sprawie administracyjnej o ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości).
Za błędne uznać również należy stanowisko organu II instancji, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu jest rekompensatą za obciążenie nieruchomości prawem a odszkodowanie jest rekompensatą za utracenie wartości nieruchomości i za szkody powstałe na skutek wydania decyzji administracyjnej, co czyni te dwie instytucje prawnie odrębnymi.
Spółka zarzuciła również, że z treści decyzji organu I i II instancji nie wynika, czy przy wycenie drzew wzięte zostały pod uwagę "parametry" sosen (wyliczenie mówi jedynie o 2 sztukach sosen - nie wskazuje wartości poszczególnych sosen).
W odpowiedzi na skargę Wojewoda Małopolski wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2024.1267 t.j. z dnia 2024.08.21) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U.2024.935 t.j. z dnia 2024.06.26– zwanej dalej P.p.s.a.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Jak stanowi art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.
Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest ocena legalności decyzji Wojewody Małopolskiego z dnia 15 maja 2024 r., nr WS-VI.7534.2.4.2024.PC, wydanej po rozpatrzeniu odwołania Wodociągi i Kanalizacja K. sp. z o.o. w K. utrzymującej w mocy decyzję Starosty Krakowskiego z dnia 1 grudnia 2023 r. znak: GN-II.6852.3.1.2013.JK. Rozstrzygnięcie związane było z wcześniejszym ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości składającej się z działek [...] przez udzielenie zezwolenia na założenie i przeprowadzenie urządzeń kanalizacji sanitarnej w ramach prowadzonego projektu (art. 124 u.g.n.). Niniejsze postępowanie dotyczy działki nr [...], bowiem sprawy dotyczące odszkodowania za działki nr [...] prowadzone były odrębnie.
Zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja jest prawidłowa.
Jak stanowi art. 128 ust 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2024.1145 t.j. z dnia 2024.07.30) - Odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.
Zasady wyceny szkód określa § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2021.555 t.j. z dnia 2021.03.26) mający zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, który stanowi, że:
1. Przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności:
1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;
2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.
2. Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu.
3. Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:
1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;
2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;
3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;
4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.
4. Wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.
Na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Podkreślić należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10).
Sporządzony przez mgr inż. P. T. w kontrolowanym postępowaniu operat szacunkowy z dnia 15 maja 2023 r nie budzi wątpliwości pod względem formalnym i materialnym, nie wymagał uzupełnień i wyjaśnień. W tej sytuacji, wbrew zarzutom skargi nie można czynić organowi zarzutu, że nie podjął dalszych działań w celu określenia wartości nieruchomości, analizy wszystkich czynników i poprzestał na wycenie zawartej w tym operacie. Organ II instancji trafnie uznał, że operat może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania w prowadzonej sprawie, bowiem wykonany został zgodnie z obowiązującymi przepisami, nie zawiera niejasności, błędów rachunkowych, ani omyłek mających wpływ na ustaloną wartość.
Prawidłowo oszacowano poniesione szkody na nieruchomości a następnie zmniejszenie jej wartości, stosownie do wymogów art. 128 ust 4 u.g.n. i § 43 ust 1-3 rozporządzenia.
Biegły ustalił wartość odszkodowania za ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości i zmniejszenie jej wartości według stanu na dzień 22 września 2011 r , a według wartości na dzień 15 maja 2023 r. Kwotę o jaka obniżyła się wartość działki nr [...] obliczył w oparciu o ustaloną wartość rynkową nieruchomości i przyjęty współczynnik korekcyjny (K= 0,50) związany ograniczeniem swobody właściciela w wykonywaniu prawa własności w stosunku do obszaru gruntu zajętego przez wybudowaną siec kanalizacji sanitarnej. Biegły wziął pod uwagę położenie i otoczenie nieruchomości, dostęp do drogi, parametry fizyczne i ograniczenia. Działka nr [...] w całości znajduje się na terenie mieszkalnictwa zagrodowego i jednorodzinnego – oznaczenie w planie M1. Wartość rynkowa została określona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Uwzględniając przeznaczenie działki w planie miejscowym, analizą objęto niezabudowane nieruchomości gruntowe przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w rynku lokalnym gminy K., obręb M. oraz obręby ościenne tj. C., F. oraz N. G., w okresie dwóch lat wstecz od daty wyceny. Do porównań przyjęto 20 nieruchomości podobnych, a różnice w ustalonych cechach rynkowych zostały w uzasadniony sposób skorygowane przez biegłego. Biegły prawidłowo odwołał się do czynników wskazanych w § 43 rozporządzenia (str. 11 operatu) i je uwzględnił.
Jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 września 2024r (I OSK 820/23) Powołanie biegłego, w myśl art. 84 § 1 k.p.a., ma charakter fakultatywny i zależy od uznania organu prowadzącego postępowanie. Wykorzystanie tego środka dowodowego jest zasadne, gdy dla prawidłowego załatwienia sprawy, ze względu na poziom jej skomplikowania, wymagane są wiadomości, którymi nie dysponuje organ. Brak jest zatem obowiązku po stronie organu powoływania biegłych, którzy zweryfikowaliby jego stanowisko i wyniki ustaleń w sprawie. To strona kwestionująca te ustalenia może posłużyć się dowodami wskazującymi na okoliczności, których istnienie bądź ich brak pragnie wykazać." ..."Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym w trybie przewidzianym przepisami prawa cywilnego zaś zezwolenie ograniczające sposób korzystania z nieruchomości jest rodzajem wywłaszczenia. Oba te tytuły prawne łączy to, że na ich podstawie określony podmiot może korzystać z nieruchomości niebędącej jego własnością. Jednak postępowanie o odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości i postępowanie o ustanowienie służebności przesyłu są na tyle odrębne, że nie sposób przeprowadzonych w postępowaniu o ustanowienie służebności przesyłu dowodów i to dowodów dotyczących innej nieruchomości wykorzystać jako środek dowodowy w postępowaniu o odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości wywłaszczonej".
Pozostałe zarzuty skargi również nie mogły odnieść zamierzonego skutku.
Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości (art. 124 u.g.n) i ustanowienie służebności przesyłu (art. 305 /1-4/ kodeksu cywilnego ) to odmienne instytucje prawa, do których stosuje się odmienne reżimy prawne. Ich zastosowanie i wybór należał do skarżącej Spółki, która zdecydowała się na oba rozwiązania. W związku z tym zarzut, że dwa razy rekompensowane są te same szkody na nieruchomości jest bezzasadny. Sąd Rejonowy dla K. K. w sprawie [...] prawomocnym postanowieniem z dnia 14 grudnia 2020 r ustanowił na nieruchomości obciążonej służebność przesyłu na rzecz skarżącej Spółki. Sąd zastosował przepisy dotyczące służebności gruntowych. (art. 285 i nast. Kodeksu cywilnego) Organ administracji w prowadzonej sprawie administracyjnej zastosował art. 128 ust 4 w zw. z art. 124 u.g.n. i ustalił odszkodowanie po ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. W tej sytuacji trafny jest pogląd organu, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu jest rekompensatą za obciążenie nieruchomości prawem na rzecz nieruchomości władnącej polegającym na prawie korzystania z istniejących na nieruchomości urządzeń przesyłowych oraz prawie do korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie niezbędnym do dokonywania konserwacji, remontów, modernizacji tych urządzeń, w tym prawa wejścia i wjazdu na teren nieruchomości, celem wykonania tych czynności. Natomiast odszkodowanie należne jest za utracenie wartości nieruchomości i inne szkody na nieruchomości powstałe na skutek wydania decyzji administracyjnej. Z tych względów nie sposób przyjąć, wbrew twierdzeniom skargi, by wyliczenie przyjęte przez organy administracyjne stanowiło nieuzasadnione przysporzenie dla właściciela nieruchomości, a ustalenie należnego odszkodowania nastąpiło w wysokości przewyższającej wartość rzeczywiście poniesionej szkody.
Wyliczenie biegłego dotyczące dwóch sztuk sosen (obwód 20 cm i 52 cm) na łączną kwotę 415 zł również jest prawidłowe i nie jest nadmierne, bowiem pozostaje utrzymane w rozsądnych granicach.
Dokonana przez organy obu instancji ocena materiału dowodowego nie była dowolna, a zgodna z art 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji spełnia wymogi art. 107 § 3 k.p.a. i zawiera jasne wyjaśnienie zasadności zastosowanych przesłanek ,którymi organ kierował się przy wydaniu decyzji. Również zarzuty naruszenia prawa materialnego (art. 128 ust 4 w zw. z art. 124 u.g.n. i § 43 rozporządzenia) okazały się bezpodstawne.
Wszystkie naprowadzone motywy sprawiły, że, orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 P.p.s.a.