II SA/Kr 1016/24

II SA/Kr 1016/24 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2024-10-25
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-07-25
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Agnieszka Nawara-Dubiel /przewodniczący/
Małgorzata Łoboz
Sebastian Pietrzyk /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne
Gospodarka mieniem
Sygn. powiązane
I OZ 311/25 - Postanowienie NSA z 2025-05-27
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 344
art. 210 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Anna Bubula po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 października 2024 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Rzemieślniczej Malarzy i Budowlanych "[...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 18 kwietnia 2024 r. znak SKO.GN/4160/63/2023 w przedmiocie wygaśnięcia prawa użytkowania oddala skargę.
Uzasadnienie
Przedmiotem skargi Spółdzielni Rzemieślniczej Malarzy i Budowlanych "[...]" reprezentowanej przez radcę prawnego A. W. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 18 kwietnia 2024 roku, znak: SKO.GN/4160/63/2023 utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 27.07.2023 r., znak: [...] orzekającej o wygaśnięciu prawa użytkowania obciążającego nieruchomość oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 0.0443 ha, położoną w obrębie [...] jedn. ewid. [...], objętą księgą wieczystą nr [...] stanowiącą własność Gminy Miejskiej K., ustanowionego na rzecz Spółdzielni Rzemieślniczej Malarzy i Budowlanych "[...]" i wskazującej, że ostateczna decyzja stanowi podstawę do wykreślenia prawa użytkowania w księdze wieczystej oraz operacie ewidencji gruntów i budynków.
Powyższa decyzja została wydana w następujących okolicznościach.
Działka nr [...] obręb [...] jednostka ewidencyjna [...] o pow. 0,0443 ha objęta księgą wieczystą nr [...] stanowi własność Gminy Miejskiej K. na podstawie decyzji Wojewody [....] z dnia 15.03.1993 r. znak [...].
Na podstawie decyzji Urzędu Dzielnicowego K. Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami nr [....] z dnia 01.08.1984 r. przekazano w użytkowanie Spółdzielni Rzemieślniczej Malarzy i Budowlanych "[....]" w K. nieruchomości oznaczone jako działki ewidencyjne nr [...] oraz [...] (obecnie oznaczenie nr [...] oraz nr [...] obręb [...]). Przekazanie nastąpiło w oparciu o protokół zdawczo - odbiorczy z dnia 03.09.1984 r.
Przedmiotowa nieruchomość została przekazana w użytkowanie z przeznaczeniem pod budowę Internatu Młodego Rzemieślnika na czas nieoznaczony. Zgodnie z pkt 6 decyzji Wojewody [...] z dnia 15.03.1993 r. wypłacone poprzedniemu właścicielowi odszkodowanie za grunt w wysokości 622 410 zł zostało zaliczone na poczet opłat za użytkowanie terenu do grudnia 2356 roku. Część ww. opłaty dotycząca działki obecnie oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] zgodnie z decyzją Urzędu Dzielnicowego K. Wydziału Gospodarki Komunalnej znak [...] z dnia 27.11.1984 r. wynosiła 329 022 zł, z czego 324 373 zł za grunt oraz 4 649 zł za składniki budowlane. Zgodnie z ww. decyzją odszkodowanie mieli otrzymać S. Z. (1/2 cz.), K. C. (1/4 cz.) oraz H. C. (1/4 cz.).
Kolejno na podstawie decyzji Urzędu Dzielnicowego K. Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Nr [...] z dnia 18.06.1990 r. i Protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 14.11.1990 r. działka nr [...] obręb [...] jednostka ewidencyjna [...] objęta księgą wieczystą nr [...] zabudowana budynkiem przy [...] została przekazana w użytkowanie na rzecz Izby Rzemieślniczej w K. w 2/4 częściach, Cechu Rzemiosł Budowlanych i Mineralnych w K. w 1/4 części, Spółdzielni Rzemieślniczej Malarzy i Budowlanych "[...]" z siedzibą w K. w 1/4 części.
Uchwałą nr [...] z dnia 18.01.2018 r. Rada Dzielnicy [...] wniosła do Prezydenta Miasta K. o "zlecenie działań zmierzających do wyjaśnienia stanu prawnego" przedmiotowej nieruchomości przy ul. [...]. Jako uzasadnienie ww. uchwały Rada Dzielnicy podała, że ww. nieruchomość od początku XXI wieku sprawia wrażenie porzuconej przez właścicieli, przez co stanowi "zgrzyt architektoniczny" w pierzei ul. [...] vis a vis zabytkowej bazyliki [...].
W związku z ww. uchwałą Wydział Skarbu Miasta Urzędu Miasta K. podjął działania kontrolne obejmujące m.in. przeprowadzenie w dniu 14.03.2018 r. z udziałem przedstawicieli Spółdzielni [...], Małopolskiej Izby Rzemiosła i Przedsiębiorczości oraz Małopolskiego Cechu Rzemieślników i Przedsiębiorców Budowlanych, oględzin nieruchomości oznaczonych jako działki ewidencyjne nr [...] oraz [...] obręb [...]. Oględziny działki nr [...] wykazały, że jest ona zabudowana w całości do I kondygnacji tj. do poziomu parteru, w której znajduje się kotłownia obsługująca budynki przy [...] i ul. [...]. Kondygnacja nadziemna zabudowana jest częściowo budynkiem, w którym mieści się m.in. kawiarnia wynajmowana przez Spółdzielnię [...]. Pozostała cześć działki w dniu oględzin pokryta była prowizorycznym dachem zabezpieczającym płytę żelbetową kondygnacji podziemnej. Jak stwierdzono podczas oględzin działka od strony ul. [...] odgrodzona była płotem z blachy falistej. Przedstawiciel Spółdzielni [...] oświadczył, że planuje remont ogrodzenia i nowe zabezpieczenie płyty żelbetowej.
Ponadto zaprotokołowano, że Spółdzielnia [...] oświadczyła iż, jest na etapie kompletowania dokumentacji na budowę Bursy - budynku szkoleniowo- hotelowego.
W dniu 19.10.2018 r. przedstawiciele Wydziału Skarbu Miasta Urzędu Miasta K., z udziałem przedstawiciela Spółdzielni [...] przeprowadzili kontrolę zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości. Oględziny wykazały, że prace remontowe ogrodzenia od strony ul. [...] były na ukończeniu. Ponadto zabezpieczono płytę żelbetową. Teren działki został uporządkowany. Prezes Spółdzielni [...] wniósł do protokołu, że nadal jest na etapie kompletowania dokumentacji dotyczącej budowy Bursy - budynku szkoleniowo-hotelowego. Podczas kolejnej kontroli w dniu 26.08.2019 r. nie stwierdzono zmian na nieruchomości. Kolejno w dniu 06.09.2019 r. przeprowadzono oględziny części kondygnacji podziemnej na nieruchomościach oznaczonych jako działki ewidencyjne nr [...] oraz nr [...]. Oględziny wykazały, że piwnica pod budynkiem przy [...] znajdującym się na działce ewidencyjnej nr [...] zajęta jest pod klub nocny. Część klubu znajdowała się również na działce nr [...]. Stwierdzono, że piwnice pod dwiema działkami są połączone i tworzą całość.
Kolejna kontrola zagospodarowania nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] oraz nr [...] obręb [...] jednostka ewidencyjna [...] została przeprowadzona w dniu 05.08.2022 r. z udziałem przedstawicieli Spółdzielni [...], Małopolskiej Izby Rzemiosła i Przedsiębiorczości oraz Małopolskiego Cechu Rzemieślników i Przedsiębiorców Budowlanych. Podczas oględzin stwierdzono, że piwnica pod budynkami przy [...] i ul. [...] nie jest już wynajmowana pod klub nocny. Cześć piwnicy w granicach działki nr [...] stanowi magazyn dla delikatesów znajdujących się na parterze budynku przy [...]. Nadto stwierdzono, że piwnica w granicach działki nr [...] nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy lub użyczenia. W pomieszczeniach piwnicznych znajduje się węzeł cieplny oraz instalacje obsługujące budynki przy ul. [...] oraz [...]. Ponadto stwierdzono, że działka nr [...] zabudowa jest częściowo parterowym budynkiem, częściowo zajęta jest pod plac stanowiący zabezpieczony stropodach. Jak wniósł przedstawiciel Spółdzielni [...] kawiarnia w budynku i plac stanowią przedmiot najmu z firmą F.
Z uwagi na brak realizacji celu na jaki nieruchomość została przekazana w użytkowanie, a także mając na uwadze jej wynajem bez wymaganej przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami zgody w dniu 26.01.2023 r. wszczęto z urzędu postępowanie w sprawie wygaśnięcia prawa użytkowania.
Pismem z dnia 08.02.2023 r. Spółdzielnia [...] wystąpiła o zgodę na wynajem lokalu użytkowego kawiarni na przedmiotowej działce oraz ogródka kawiarnianego. Z uwagi na prowadzone postępowanie w sprawie wygaśnięcia użytkowania ww. wniosek nie był procedowany.
W dniu 10.03.2023 r. Wydział Skarbu Miasta Urzędu Miasta K., z udziałem przedstawicieli Spółdzielni [...] oraz najemcy części nieruchomości P. R. B., przeprowadził rozprawę administracyjną połączoną z oględzinami trenu, podczas której ustalono, że działka nr [...] zabudowana jest częściowo parterowym budynkiem wynajmowanym w celu prowadzenia kawiarni. Ponadto na działce znajdują się: drewniana wiata śmietnikowa, wejście do piwnic oraz metalowy kontener wraz z wiatą kawiarnianą w trakcie budowy (na ukończeniu). Działka wysypana otoczakiem, zaizolowana na stropodachu piwnicy. Działka jest ogrodzona. Znajdują się na niej 3 stacje transformatorowe z wejściem od strony działki nr [...]. W piwnicy znajdują się pomieszczenia puste, wymiennikownia ciepła MPEC oraz główny przyłącz wody, a także odpływy kanalizacyjne - wspólne dla budynków przy [...] oraz ul. [...]. W niewielkim zakresie na przedmiotowej nieruchomości znajduje się metalowe pomieszczenie gospodarcze sklepu "[...]" który wynajmuje część budynku przy [...]. Podczas rozprawy najemca lokalu kawiarni oraz ogródka kawiarnianego P. R. B. poinformował, że poniósł liczne nakłady: w przypadku lokalu - od 2011 r. oraz w przypadku placu - od 2020 r. Podczas rozprawy Przedstawiciele Spółdzielni [...] oświadczyli, że w ciągu 1 miesiąca licząc od dnia 10.03.2023 r. prześlą do Wydziału Skarbu Miasta dodatkowe wyjaśnienia z dokumentacją w przedmiotowej sprawie.
Pismem z dnia 28.03.2023 r. Spółdzielnia [...] oświadczyła, że w wyniku uzgodnień wyburzono zniszczony i nienadający się do przebudowy budynek przy ul. [...] a następnie w miejsce wyburzonego budynku wykonano kondygnacje podziemną oraz pomieszczenia na poziomie parteru stanowiące część zabudowy internatu Młodego Rzemieślnika. Jak podała Spółdzielnia [...] trudności finansowe inwestora i pozostałych wykonawców skutkowały przerwaniem w 1990 r. prac budowlanych na działce nr [...]. Do ww. pisma Spółdzielnia [...] załączyła m.in. kopie dokumentacji potwierdzającej poniesione przez nią koszty z tytułu odszkodowania dla poprzednich właścicieli.
W ramach prowadzonego postępowania Wydział Skarbu Miasta uzyskał dokumentacje świadczącą, iż na wniosek Małopolskiej Izby Rzemiosła i Przedsiębiorczości w K., Spółdzielni Malarzy i Rzemiosł Budowlanych "[...]" oraz Małopolskiego Cechu Rzemieślników i Przedsiębiorców Budowlanych decyzją Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia 28.01.2016 r. ustalono warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: budowa budynku szkoleniowo - hotelowego - "[...]" wraz z połączeniem z budynkiem istniejącym – [...], z infrastrukturą techniczną w tym budową stacji trafo, na działce nr [...] oraz fragmencie działki nr [...] obr. [...] jednostka ewidencyjna [...] przy ul. [...] w K. Z posiadanych przez Wydział Skarbu Miasta dokumentów wynika, że Wydział Architektury i Urbanistyki UMK prowadził równolegle również drugie postępowanie w ww. sprawie z wniosku z dnia 31.08.2015 r. które zostało umorzone na podstawie decyzji Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia 15.07.2016 r. z uwagi na wycofanie wniosku przez pełnomocnika wnioskodawcy. W dniu 06.04.2018 r. Wydział Architektury i Urbanistyki UMK zawiadomieniem nr [...] wszczął z urzędu postępowanie w sprawie wygaszenia decyzji Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia 28.01.2016 r. dotyczącej warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: budowa budynku szkoleniowo - hotelowego - "[...]" wraz z połączeniem z budynkiem istniejącym – [...], z infrastrukturą techniczną w tym budową stacji trafo, na działce nr [...] oraz fragmencie działki nr [...] obr. [...] jednostka ewidencyjna [...] przy ul. [...] w K. Kolejno decyzją Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia 30.05.2018 r. stwierdzono wygaszenie ww. decyzji z uwagi na wejście w życie z dniem 08.12.2017 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]", którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Wydział Skarbu Miasta jest ponadto w posiadaniu Decyzji Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia 17.05.2018 r. stwierdzającej wygaśnięcie decyzji nr [...] z dnia 17.11.2009 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa hotelu z częścią usługową na dz. nr [...] obr. [...] oraz nadbudowa i przebudowa istniejącego budynku mieszkalno- usługowego (dotyczy wyłącznie dachu) położonego na działce nr [...] obr. [...] , przy ul. [...] w K." z uwagi na wejście w życie z dniem 08.12.2017 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]", którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.
Organ uznał, że uzyskana decyzja o warunkach z zabudowy z 2009 r. dotycząca budowy hotelu z częścią usługową rażąco narusza warunki na jakich przekazano przedmiotową działkę na rzecz Spółdzielni [...] tj. pod budowę internatu młodego rzemieślnika. Sposób w jaki Spółdzielnia [...] korzysta z nieruchomości nie potwierdza zainteresowania Spółdzielni [...] budową internatu.
Po przeanalizowaniu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 27.07.2023 r., orzekł o wygaśnięciu prawa użytkowania obciążającego nieruchomość oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 0.0443 ha, położoną w obrębie [...] jedn. ewid. [...], objętą księgą wieczystą nr [...] stanowiącą własność Gminy Miejskiej K., ustanowionego na rzecz Spółdzielni Rzemieślniczej Malarzy i Budowlanych "[...]".
W uzasadnieniu Prezydent wskazał, że w myśl dyspozycji art. 210 ustawy z dnia ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344) grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz znajdujące się na tych gruntach budynki, inne urządzenia i lokale pozostają nadal w użytkowaniu tych osób i jednostek. Do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu. Decyzją Urzędu Dzielnicowego [...] Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami nr [...] z dnia 01.08.1984 r. przedmiotowa nieruchomość została przekazana w użytkowanie na czas nieoznaczony na rzecz Spółdzielni [...], zatem do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy o trwałym zarządzie określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Na podstawie art. 46 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwy organ może z urzędu wydać decyzję o wygaszeniu trwałego zarządu w odniesieniu do nieruchomości lub jej części w razie stwierdzenia, że nieruchomość nie została zagospodarowana zgodnie z decyzją o ustanowieniu trwałego zarządu. Decyzja ustanawiająca prawo użytkowania na rzecz Spółdzielni [...] w precyzyjny sposób określała w jaki sposób przedmiotowa nieruchomość ma zostać zagospodarowana tj. poprzez budowę internatu młodego rzemieślnika. Jak stwierdzono w trakcie wielokrotnie prowadzonych oględzin nieruchomości wskazany przez Prezesa Spółdzielni [...] budynek przy ul. [...], który ma stanowić "zaczątek" prac nad budynkiem internatu nie jest wykorzystywany z przeznaczeniem na internat lub inny cel w jakikolwiek sposób związany z tego typu obiektem. Nie stwierdzono również prac budowlanych mających wskazywać, że obiekt ten jest cały czas w trakcie budowy. W budynku mieści się lokal kawiarni co w rażący sposób odbiega od przeznaczenia opisanego w decyzji. Spółdzielnia [...] na przestrzeni lat 2018 - 2022 oświadczała, że kompletuje dokumentację dotyczącą budowy bursy, nie przedstawiono jednak żadnych dokumentów mających to potwierdzić.
Ponadto Prezydent wskazał, że stosownie do art. 46 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwy organ może z urzędu wydać decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu w odniesieniu do nieruchomości lub jej części w razie stwierdzenia, że jednostka organizacyjna nie zawiadomiła właściwego organu o oddaniu nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo o użyczeniu lub nie uzyskała zgody, o której mowa w art. 43 ust. 2 pkt 3, tj. zgody na oddanie nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do 3 lat, albo za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd; zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, iż Spółdzielnia [...] aż do dnia 09.02.2023 r. tj. dnia wpływu wniosku o wyrażenie zgody na najem do Urzędu Miasta K., wbrew wyżej wskazanemu obowiązkowi, nie zawiadamiała Gminy o zawieranych przez Spółdzielnię umowach najmu na czas oznaczony do 3 lat ani nie występowała o wyrażenie zgody na zawarcie takich umów w sytuacjach, gdy pomieszczenia znajdujące się w budynkach posadowionych na przedmiotowej nieruchomości były oddawane w najem na czas dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, jak również gdy po umowie najmu zawartej na czas oznaczony Spółdzielnia [...] zawierała kolejne umowy z tymi samymi podmiotami. Tym samym Spółdzielnia [...] uchybiała obowiązkowi ciążącemu na niej na mocy art. 43 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Dalej Prezydent wskazał, że Decyzją Urzędu Dzielnicowego [...] Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami nr [...] z dnia 01.08.1984 r. przedmiotowa nieruchomość została przekazana w użytkowanie na czas nieoznaczony na rzecz Spółdzielni [...] z przeznaczeniem na budowę internatu młodego rzemieślnika. Spółdzielnia [...] nie tylko nie wywiązała się ze wskazanego w decyzji celu mimo upływu prawie 40 lat ale dodatkowo wynajmowała nieruchomość bez wymaganej w ustawie o gospodarce nieruchomościami zgody. Świadczy to o braku zainteresowania Spółdzielni [...] budową internatu. Najemca poczynił znaczne nakłady na nieruchomość związane z prowadzoną kawiarnią oraz ogródkiem kawiarnianym w tym posadowieniem kontenera oraz wiaty kawiarnianej. Mając na uwadze świadomość Spółdzielni [...] o podjętych przez najemcę działaniach należy uznać że w pełni akceptowała stan faktyczny na nieruchomości, który w sposób oczywisty ogranicza możliwości budowy internatu. Nadmienić należy, że Gmina Miejska K. powołała miejską jednostkę organizacyjną - Zarząd Budynków Komunalnych w K., którego przedmiotem działalności jest zarządzanie lokalami mieszkalnymi oraz użytkowymi i budynkami wraz z terenem niezbędnym dla prawidłowego i racjonalnego korzystania z tych budynków oraz urządzeń, stanowiącymi własność lub współwłasność ww. Gminy (§ 3 ust. 1 Statutu ZBK, stanowiącego załącznik do uchwały nr [...] Rady Miasta K. z dnia 11 czerwca 2008 r. w sprawie nadania statutu Zarządowi Budynków Komunalnych w K.). Natomiast zgodnie z § 3 ust. 3 pkt 7 Statutu ZBK, do jego Statutowych zadań należy między innymi organizowanie i obsługa wynajmu lokali użytkowych pozostających w zarządzie ZBK i gminnych jednostek organizacyjnych. Z powyższego wynika wprost, iż celem oddania Spółdzielni [...] przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie nie było było przeznaczenie jej na odpłatny najem przez Spółdzielnię [...], lecz wybudowanie przez Spółdzielnię internatu młodego rzemieślnika.
Zgodnie z art. 12 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwe organy są zobowiązane gospodarować nieruchomościami jednostek samorządu terytorialnego w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki.
W takim stanie rzeczy zaistniała podstawa określona w art. 46 ust. 2 pkt 1,2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do wydania decyzji o wygaśnięciu prawa trwałego zarządu w odniesieniu do nieruchomości położonej przy ul. [...] w K. oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] obręb [...] jednostka ewidencyjna [...].
Mając na uwadze ziszczenie się przesłanek określonych w art. 46 ust. 2 pkt 1,2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, oraz uwzględniając art. 210 ust. 1 u.g.n. Prezydent Miasta K. uznał, że zasadne jest wygaszenie prawa użytkowania na nieruchomości położonej w K., przy ul. [...] na podstawie ww. przepisów ustawy.
Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Spółdzielnia.
Po rozpoznaniu sprawy w wyniku wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 18 kwietnia 2024 roku, znak: SKO.GN/4160/63/2023 utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 27.07.2023 r.
W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że zgadza się z organem I instancji, że przedmiotowa nieruchomość jest wykorzystywana niezgodnie z jej przeznaczeniem określonym w decyzji z dnia 01.08.1984 r., co dowodzi zaistnienia przesłanki wygaszenia decyzji o użytkowaniu z art. 46 ust. 2 pkt 3 u.g.n.
Sposób wykorzystywania tej nieruchomości został szczegółowo opisany w decyzji organu I instancji i nie został zakwestionowany w odwołaniu. Potwierdzają go protokoły z wielokrotnych oględzin działki nr [...] oraz zgromadzona dokumentacja fotograficzna. Z dowodów tych wynika, że w parterowym budynku na tej działce mieści się m.in. kawiarnia wynajmowana przez Spółdzielnię [...]. Podczas wizji w dniu 20.05.2022 r. stwierdzono też, że część działki zajęta jest pod food trucki. Nadto, podczas wizji w dniu 06.09.2019 r. ustalono, że piwnice pod budynkiem przy [...] i pod dz. nr [...] są połączone i tworzą całość, zaś piwnica pod budynkiem na dz. nr [...] i część piwnicy na dz. nr [...] zajęta jest pod klub nocny. Kontrola zagospodarowania nieruchomości przeprowadzona w dniu 05.08.2022 r. wykazała, że piwnice pod budynkami przy [...] i ul. [...] nie są już wynajmowane pod klub nocny. Część piwnicy w granicach działki nr [...] stanowi magazyn dla delikatesów znajdujących się na parterze budynku przy [...].
Ponadto stwierdzono, że działka nr [...] zabudowa jest częściowo parterowym budynkiem, częściowo zajęta jest pod plac stanowiący zabezpieczony stropodach. Jak wniósł przedstawiciel Spółdzielni [...] kawiarnia w budynku i plac stanowią przedmiot najmu z firmą F. Podczas oględzin w terenie w dniu 10.03.2023 r. ustalono, że dz. nr [...] zabudowana jest częściowo parterowym budynkiem wynajmowanym w celu prowadzenia kawiarni. Ponadto na działce znajdują się: drewniana wiata śmietnikowa, wejście do piwnic oraz metalowy kontener wraz z wiatą kawiarnianą w trakcie budowy (na ukończeniu). Działka wysypana jest otoczakiem, zaizolowana na stropodachu piwnicy. Działka jest ogrodzona. Znajdują się na niej 3 stacje transformatorowe z wejściem od strony działki nr [...]. W piwnicy znajdują się pomieszczenia puste, wymiennikownia ciepła MPEC oraz główny przyłącz wody, a także odpływy kanalizacyjne — wspólne dla budynków przy [...] oraz ul. [...]. W niewielkim zakresie na przedmiotowej nieruchomości znajduje się metalowe pomieszczenie gospodarcze sklepu "[...]", który wynajmuje część budynku przy [...]. W aktach sprawy zalegają: umowa najmu z dnia 27.08.2020 r. z firmą K. sp. z o.o. (k. nr 414-422 akt); umowa najmu z dnia 30.11.2014 r. z firmą usługową M. (k. nr 459-463 akt). Nadto z wniosków Spółdzielni [...] z dnia 08.02.2023 r. (k. nr 497-498 akt) wynika, że od 01.01.2017 r. budynek przy ul. [...] jest oddany w najem R. B. F. na prowadzenie F. - kawiarni od 01.01.2017 r., zaś plac na dz. nr [...] (stropodach piwnic) jest oddany w najem R. B. F. na prowadzenie ogródka kawiarnianego od 01.04.2022 r. do 30.04.2025 r. Powyższy stan faktyczny potwierdziła także Odwołująca w odwołaniu.
Z powyższego wynika, że nieruchomość obejmująca dz. nr [...] jest wykorzystywana, czyli faktycznie użytkowana na cele usługowe - a to oznacza jej wykorzystywanie niezgodnie z przeznaczeniem określonym w decyzji o oddaniu działki w użytkowanie Spółdzielni [...]. Trafnie więc organ I instancji uznał, że spełniona została przesłanka z art. 46 ust. 2 pkt 3 u.g.n. wygaszenia decyzji z dnia 01.08.1984 r.
Ponadto w ocenie Kolegium w sprawie zaistniała również określona w przepisie art. 46 ust. 2 pkt 2 u.g.n. podstawa wydania decyzji o wygaśnięciu decyzji z dnia 01.08.1984 r., bowiem Spółdzielnia [...] uchybiła obowiązkowi ciążącemu na niej na mocy powołanego przepisu. Zgodnie z powołanym przepisem, właściwy organ może z urzędu wydać decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu w odniesieniu do nieruchomości lub jej części w razie stwierdzenia, że jednostka organizacyjna nie zawiadomiła właściwego organu o oddaniu nieruchomości łub jej części w najem, dzierżawę albo o użyczeniu lub nie uzyskała zgody, o której mowa w art. 43 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, tj. zgody na oddanie nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do 3 lat, albo za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd; zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.
Z dowodów zalegających w aktach sprawy (umów najmu, oświadczeń Prezesa Spółdzielni i odwołania, protokołów z licznych wizji w terenie) jednoznacznie wynika, że w parterowym budynku na dz. nr 34/1 mieści się lokal kawiarni wynajęty do 01.01.2027 r., a niezabudowany teren tej działki był i jest wynajmowany przez Spółdzielnię (od 01.04.2022 r. do 30.04.2025 r. pod ogródek kawiarniany). Do protokołu z rozprawy administracyjnej i oględzin z dnia 10.03.2022 r. (k. nr 506-508) swoje oświadczenie złożył też P. R. B. - najemca, który podniósł poniesione liczne nakłady od 2011 r. na loka i od 2020 r. na nieruchomość. Potwierdził ten stan faktyczny i prawny również pełnomocnik Spółdzielni w odwołaniu. Jednocześnie z pism organu I instancji skierowanych do Spółdzielni [...] z dnia 25.05.2022 r. (k. nr 346-348),
24.11.2022 r. (k. nr 450), 26.01.2023 r. (k. nr 478-480) wynika, że Spółdzielnia nie wystąpiła z wnioskiem o zgodę na najem/ dzierżawę/ użyczenie dz. nr [...], której ok. 1/3 powierzchni jest zabudowa parterowym budynkiem oddanym w najem pod kawiarnię, a część pozostałej powierzchni (stropodach wysypany żwirem) jest wykorzystywana pod ogródek kawiarniany i znajduje się na niej też food truck - pomimo ciągłego jej wynajmowania. Dopiero na skutek kilkukrotnych pism organu, pismem z dnia 08.02.2023 r. (wniesionym w dniu 09.02.2023 r.) Spółdzielnia [...] wystąpiła o wyrażenie zgody na najem ww. placu i budynku do Urzędu Miasta K. Organ zgody takiej jednak nie wyraził, o czym poinformował Wnioskodawczynię pismem z dnia 17.03.2023 r. (k. nr 515 akt).
W konsekwencji powyższego niewątpliwe jest, że wbrew wyżej wskazanemu obowiązkowi Odwołująca Spółdzielnia nie zawiadamiała Gminy K. o zawieranych przez Spółdzielnię umowach najmu na czas oznaczony do 3 lat ani nie występowała o wyrażenie zgody na zawarcie takich umów w sytuacjach, gdy pomieszczenia znajdujące się w budynkach posadowionych na przedmiotowej nieruchomości były oddawane w najem na czas dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, jak również gdy po umowie najmu zawartej na czas oznaczony Spółdzielnia D. zawierała kolejne umowy z tymi samymi podmiotami.
Odnosząc się zaś do twierdzeń odwołania, że wymagana zgoda organu na wynajmowanie pomieszczeń została wyrażona przez Gminę K. w sposób dorozumiany, gdyż pracownicy Urzędu Miasta K. dysponowali wiedzą o wynajęciu części działki tut. Kolegium wyjaśnia, że brzmienie omawianych przepisów nie rodzi wątpliwości interpretacyjnych. Skoro na użytkowniku spoczywa obowiązek zawiadomienia i wystąpienia o uzyskanie stosownej zgody, nie wystarczy więc, aby organ w inny sposób dowiedział się o istniejących umowach najmu. Zgoda powinna zostać udzielona przez upoważniony organ w formie jednoznacznego aktu stanowiącego jego wyraz woli, zgody tej nie można zatem domniemywać, czy wyinterpretować z innych okoliczności. Taki pogląd jest ugruntowany w orzecznictwie sądów administracyjnych (np. wyrok WSA w Krakowie z dnia 26.04.20218 r., II SA/Kr 323/18; wyrok NSA z dnia 15.12.2021 r. 15 grudnia 2021 r., I OSK 3024/18).
Kolegium podkreśliło też, że prawidłowo organ I instancji wskazał, że granice uznania administracyjnego, przysługującego organom rozstrzygającym o wygaśnięciu prawa użytkowania (trwałego zarządu) wyznaczają względy celowościowe, a w szczególności zasady racjonalnego gospodarowania daną nieruchomością (tak. np. wyrok NSA z dnia 29 maja 1996 r., sygn. akt SA/Sz 1548/95, publ. OSP 1997/7-8 poz. 137 z glosą aprobującą M. Stahl.; wyrok NSA z dnia 15.12.2021 r., sygn. akt: I OSK 3024/18 - dostępne w cbosa). Oznacza to, iż organ, wydając decyzję o wygaśnięciu użytkowania powinien wykazać, że zawarcie umów wyłącza lub znacząco ogranicza działalność użytkownika, dla realizacji której nieruchomość została mu oddana, zgodne ze wskazaniami decyzji ustanawiającej. W ocenie Kolegium, wbrew stanowisku Odwołującej, wykorzystywanie budynku parterowego istniejącego na dz. nr [...] o pow. 0,443 ha jako lokalu usługowego (kawiarnia) o pow. 50, 34 nr oraz części niezabudowanej tej działki pod ogródek kawiarniany i obiekt typu food truck znacznie ogranicza możliwość realizacji na tej nieruchomości budynku internatu dla osób uczących się. Oceny tej nie zmienia powołany w odwołaniu argument, że budowa internatu/bursy nie wiąże się z nakładami/ przebudową istniejącej konstrukcji budowlanej (piwnic - puste pomieszczenia i stropodachu). Nie sposób bowiem na uznać, by mogły być bezkolizyjnie i jednocześnie realizowane umowy najmu znacznej części tej nieruchomości i cel wskazany w decyzji z dnia 01.08.1984 r., czyli budowa internatu.
Konkludując, fakt wynajmowania przez spółdzielnię od ponad kilkunastu lat budynku i części przedmiotowej nieruchomości osobom trzecim, bez uzyskania stosownej zgody właściciela nieruchomości, uznać należy za spełnienie przesłanki wydania decyzji o wygaśnięciu użytkowania określonej w art. 46 ust.2 pkt 2 u.g.n.
W tym stanie sprawy trafnie organ I instancji ustalił, że wystąpiły przesłanki określone w art. 46 ust. 2 pkt 1, 2 i 3 u.g.n., co uzasadnia orzeczenie o wygaszeniu prawa użytkowania ustawionego na w rzecz Spółdzielni [...] na ww. nieruchomości. Nie potwierdziły się zaś zarzuty odwołania, w tym zarzut błędnej wykładni ww. przepisów oraz art. 46 ust. 2 pkt 6 i art. 18 w zw. z art. 210 u.g.n.
Skargę na powyższą decyzję wniosła Spółdzielni Rzemieślniczej Malarzy i Budowlanych "[...]" reprezentowanej przez radcę prawnego A. W., podnosząc zarzuty:
1) Naruszenie art. 138 kpa w zw. z art. 7, art. 8 § 1 oraz art. 11, art. 15, art. 77 i 80, 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego polegającym na zweryfikowaniu decyzji organu I instancji, a nie ponownym rozpoznaniu sprawy, poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy i wydaniu uznaniowej decyzji o wygaśnięciu prawa użytkowania pomimo:
a. Błędnego ustalenia przez Prezydenta Miasta K., iż Spółdzielnia nie zrealizowała celu w postaci budowy internatu Młodego Rzemieślnika, podczas gdy:
i. decyzja o oddaniu nieruchomości w użytkowanie odpłatne nie określiła ram czasowych tej inwestycji:
ii. budowa internatu jest nierozerwalnie powiązana z inwestycją na działce nr [...] i budową Zespołu Obiektów Rzemiosła, a zatem wymaga współpracy wszystkich inwestorów, w tym Małopolskiego Cechu Rzemieślników i Przedsiębiorców Budowlanych oraz Małopolskiej Izby Rzemiosła i Przedsiębiorczości, a także Gminy K. jako właściciela nieruchomości i organu prowadzącego liczne szkoły zawodowe w K.:
iii. Spółdzielni nie wyznaczono terminu końcowego realizacji inwestycji:
iv. Spółdzielnia opłaciła użytkowanie nieruchomości do 2357 r.
v. Budowa bursy (internatu) dla uczniów szkół zawodowych (młodych rzemieślników) wymaga także współpracy ze strony Gminy oraz podmiotów prowadzących szkoły zawodowe, a Prezydent Miasta K. i poprzednie władze K. przed wydaniem zaskarżonej decyzji nie były zainteresowane spotkaniem w celu ustalenia ram czasowych i finansowych inwestycji, w tym zapewnienia bursie w przyszłości uczniów z konkretnych szkół zawodowych wskazania oraz zasad finansowania ich pobytu w internacie;
vi. Spółdzielnia i pozostali inwestorzy podjęli działania celem przygotowania i dokończenia inwestycji (dokumenty projektowe i zezwolenia), jednakże bez współpracy i pomocy finansowej ze strony Gminy K. nie byli w stanie samodzielnie zrealizować inwestycji; co nie oznacza, iż inwestycja nie może być nadal zrealizowana:
b. Błędnego ustalenia, iż uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w 2009 r. budynku hotelowego, a następnie w 2016 r. budynku szkoleniowo hotelowego nie jest zgodne z celem użytkowania ustanowionego na rzecz Spółdzielni, mimo zmiany realiów społeczno-gospodarczych, które nastąpiły po 1990 r.
c. Błędnego ustalenia, iż Gmina K. (Prezydent Miasta K.) nie zaakceptowała takich zamierzeń gospodarczych, mimo iż wydano pozytywne dla Spółdzielni decyzje administracyjne (potwierdzające zgodność zamierzenia budowlanego z prawem i wiedzę właściciela nieruchomości o planach Spółdzielni);
d. braku wyjaśnienia, jakiego rodzaju interes społeczny bezwzględnie wymagał odebrania użytkowania Spółdzielni, bez uprzedniego wyznaczenia Spółdzielni terminu realizacji budowy internatu, w tym bez jakiejkolwiek woli współpracy Gminy K. w inwestycji dotyczące! edukacji publicznej - szkół zawodowych:
e. Braku ustalenia, iż Spółdzielnia wynajmując część nieruchomości działała w celu uzyskania środków na przygotowanie inwestycji; co w żaden sposób nie uniemożliwia budowy internatu, a Gmina K. od wielu lat miała wiedze o zawarciu przez Skarżącego umów najmu. w sposób dorozumiany zgadzała się na to i do 2023 roku nie poinformowała Skarżącego, iż wymaga to uzyskania oficjalnej zgody Gminy. Mimo to. uznała to za podstawę do wygaszenia prawa użytkowania, co również narusza zasadę zaufania obywatela do organów samorządu terytorialnego.
2) Pominięcia w postępowaniu uczestników Małopolskiego Cechu Rzemieślników i Przedsiębiorców Budowlanych oraz Małopolskiej Izby Rzemiosła i Przedsiębiorczości, jako podmiotów, na których sferę prawną oddziałuje zaskarżona decyzja (wobec wspólności inwestycji budowy internatu-bursy jako części Zespołu Obiektów Rzemiosła oraz wspólnego węzła cieplnego i piwnic);
3) Naruszenie przepisów prawa materialnego: art. 46 ust. 2 pkt 2-3 i 6 w zw. z art. 18 w zw. z art. 210 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (GospNierU) poprzez ich zastosowanie wskutek naruszenia granic uznania administracyjnego i zasady pogłębiania zaufania obywateli w szczególności:
a. zasad racjonalnego gospodarowania nieruchomością, przeznaczoną na cele wsparcia uczniów szkół zawodowych (młodych rzemieślników), co nie jest możliwe bez partycypacji Gminy jako podmiotu prowadzącego liczne szkoły zawodowe w K. - obecnie art. 107 ust. 1 i ust. 8 ustawy Prawo oświatowe; w tym partycypacji Gminy w budowie internatu w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego;
b. nieuwzględnienie wieloletniej istotnej przeszkody w prowadzeniu i finansowaniu inwestycji (w okresie od 2016) jaką było prowadzone postępowanie o zwrot nieruchomości jej poprzednim właścicielom; sprawa nadal prowadzona jest przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie (IV Sa/Wa 490/23).
c. nieuwzględnienie, iż Spółdzielnia wypłaciła odszkodowanie poprzednim właścicielom nieruchomości, i tym samym wyręczyła Skarb Państwa (Gminę), w zamian za zwolnienie z opłat rocznych;
4) art. 210 ust. 1 u.g.n w zw. z art. 43 ust. 2 pkt 3 u.g.n. - przez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że przepisy te nie dopuszczają wyrażenia przez właściciela nieruchomości zgody na zawieranie przez użytkownika umów najmu w formie dorozumianej, podczas gdy żaden przepis prawa nie przewiduje dla wyrażenia zgody formy szczególnej, a prawidłowa wykładnia tych przepisów prowadzi do wniosku, że zgoda może być wyrażona w dowolnej formie, w tym może być wyrażona przez każde zachowanie, które ujawnia wolę wyrażenia zgody w sposób dostateczny, w tym także w sposób dorozumiany, a nadto poprzez brak uwzględnienia zastosowania art. 63 § 1 k.c. i art. 60 k.c. a wskutek licznych kontroli Gmina K. od wielu lat (co najmniej od 2018 roku) wiedziała, iż Spółdzielnia wynajęła część użytkowanej nieruchomości.
Powołując się na powyższe zarzuty wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej oraz o zasądzenie od "Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego, wg norm przepisanych.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie z racji bezzasadności.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.
Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.
Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935), dalej "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.).
W myśl art. 145 § 1 pkt 1) p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi:
a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,
b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,
c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 p.p.s.a.
Wskazać również należy, że zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (por. uzasadnienie do wyroku NSA z 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07).
Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.
Przedmiotowa sprawa dotyczy wygaśnięcia prawa użytkowania obciążającego nieruchomość stanowiącą własność Gminy Miejskiej K., a ustanowionego na rzecz Skarżącej Spółdzielni Rzemieślniczej Malarzy i Budowlanych "[...]".
W pierwszej kolejności należy wskazać, że rozpoznając sprawę organ powinien ustalić w sposób wyczerpujący i dokładny stan faktyczny, a następnie dokonać jego oceny prawnej (por. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 9 lutego 2011 r., sygn. II OSK 263/10, NSA z dnia 11 czerwca 2013 roku, sygn. II OSK 2417/12).
Prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy stanowi warunek konieczny do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Niewyjaśnienie lub niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy może prowadzić do wydania wadliwej decyzji. W postępowaniu wyjaśniającym należy również uwzględnić specyfikę danej sprawy i okoliczności, które stanowią o stanie faktycznym. Zatem przedmiot sprawy determinuje zakres postępowania wyjaśniającego. Realizując zasadę prawdy obiektywnej, na podstawie art. 7 i 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2022 roku, poz. 2000 ze zm.) – dalej jako "K.p.a." organ jest zobowiązany do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego.
Nie oznacza to jednak przerzucania na nie całego ciężaru dowodzenia w sprawie. Jeżeli organ wyprowadził określone ustalenia dotyczące stanu faktycznego z posiadanych, nienasuwających zastrzeżeń dokumentów, to skuteczne ich zakwestionowanie wymaga przeprowadzenia stosownego kontrdowodu z inicjatywy strony toczącego się postępowania (por. uzasadnienie do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 lipca 2007 r., sygn. I OSK 1704/06,
Zasada określona w art. 7 i 77 § 1 k.p.a. nie może być tak rozumiana, iż nawet jeśli strona ma w sprawie interes prawny, niezależnie od tego, czy działa osobiście, czy też przez pełnomocnika, to organ administracji publicznej ma obowiązek poszukiwania dowodów mających wykazać zaistnienie okoliczności leżących w interesie strony. Strona nie może zasadnie oczekiwać, że organ administracji publicznej, niejako w jej interesie, dysponując już określonym materiałem dowodowym, będzie poszukiwał jeszcze innych dowodów, które prowadziłyby do obalenia ustaleń dokonanych na podstawie już zgromadzonych dowodów (zob. uzasadnienie do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2020/06).
W kontekście podniesionego zarzutu, trzeba jeszcze wskazać, że jako dowolne należy traktować ustalenia faktyczne znajdujące wprawdzie potwierdzenie w materiale dowodowym, ale niekompletnym, czy nie w pełni rozpatrzonym, a zarzut ich dowolności wykluczają dopiero ustalenia dokonane w całokształcie materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.), zgromadzonego i zbadanego w sposób wyczerpujący (art. 77 § 1 k.p.a.), a więc przy podjęciu wszystkich kroków niezbędnych dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku niezbędnego wydania decyzji o przekonującej treści (art. 7 k.p.a.) (por. uzasadnienia do wyroków: Sądu Najwyższego z 23 listopada 1994 r., III ARN 55/94, Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 listopada 2017 r., sygn. I OSK 1523/16, z dnia 22 września 2020 r., sygn. I OSK 734/20, z dnia 26 listopada 2021 r., sygn. II GSK 1892/21 oraz A. Wróbel (w:) Jaśkowska Małgorzata, Wilbrandt-Gotowicz Martyna, Wróbel Andrzej, Komentarz aktualizowany do Kodeksu postępowania administracyjnego, LEX/el 2022, komentarz do art. 77).
Analizując natomiast zebranie oraz rozpatrzenie materiału dowodowego na gruncie niniejszej sprawy, należy uznać że organy zebrały ten materiał w sposób możliwie pełny i szczegółowo go przeanalizowały nie pomijając przy tym żadnych istotnych zagadnień czy okoliczności, które z materiału dowodowego wynikają, co czyni podniesione zarzuty naruszenia przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 K.p.a. bezzasadnym.
Nie budzi wątpliwości w świetle niniejszej sprawy, że nieruchomość składająca się z działki nr [...] obręb [...] jednostka ewidencyjna [...] o pow. 0,0443 ha objęta księgą wieczystą nr [...] stanowiąca własność Gminy Miejskiej K. została na podstawie decyzji Urzędu Dzielnicowego [...] Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami nr [...] z dnia 01.08.1984 r. oraz protokołu zdawczo - odbiorczego z dnia 03.09.1984 r. przekazana w użytkowanie Spółdzielni Rzemieślniczej Malarzy i Budowlanych "[...]" w K. (dalej zwaną Spółdzielnią [...]) z przeznaczeniem pod budowę Internatu Młodego Rzemieślnika na czas nieoznaczony.
Organy w toku przeprowadzonego postępowania ustaliły w sposób precyzyjny jaki był i jest sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości.
Ustalono m.in., że w parterowym budynku na tej działce mieści się m.in. kawiarnia wynajmowana przez Spółdzielnię [...]. Podczas wizji w dniu 20.05.2022 r. stwierdzono też, że część działki zajęta jest pod food trucki. Nadto, podczas wizji w dniu 06.09.2019 r. ustalono, że piwnice pod budynkiem przy [...] i pod dz. nr [...] są połączone i tworzą całość, zaś piwnica pod budynkiem na dz. nr [...] i część piwnicy na dz. nr [...] zajęta była pod klub nocny. Kolejna kontrola zagospodarowania nieruchomości przeprowadzona w dniu 05.08.2022 r. wykazała, że piwnice pod budynkami przy [...] i ul. [...] nie są już wynajmowane pod klub nocny, natomiast część piwnicy w granicach działki nr [...] stanowi magazyn dla delikatesów znajdujących się na parterze budynku przy [...].
Ponadto organy ustaliły, że dz. nr [...] zabudowana jest częściowo parterowym budynkiem wynajmowanym w celu prowadzenia kawiarni. Na działce znajdują się: drewniana wiata śmietnikowa, wejście do piwnic oraz metalowy kontener wraz z wiatą kawiarnianą w trakcie budowy (na ukończeniu). Działka wysypana jest otoczakiem, zaizolowana na stropodachu piwnicy. Działka jest ogrodzona, znajdują się na niej 3 stacje transformatorowe z wejściem od strony działki nr [...]. W piwnicy znajdują się pomieszczenia puste, wymiennikownia ciepła MPEC oraz główny przyłącz wody, a także odpływy kanalizacyjne — wspólne dla budynków przy [...] oraz ul. [...]. W niewielkim zakresie na przedmiotowej nieruchomości znajduje się metalowe pomieszczenie gospodarcze sklepu "[...]", który wynajmuje część budynku przy [...].
Powyższe ustalenia organów potwierdzają m.in. protokoły z oględzin działki nr [...], znajdujące się w aktach umowy najmu, czy chociażby zgromadzona w toku postępowania dokumentacja fotograficzna. Co więcej powyższy stan w zasadzie potwierdza również sama Skarżąca.
W świetle powyższego nie budzi jakichkolwiek wątpliwości, że Skarżąca Spółdzielnia po 40 latach od oddania nieruchomości w użytkowanie (zarząd) nie zrealizowała celu w postaci budowy internatu Młodego Rzemieślnika. Ustalony przez organy stan nieruchomości oraz sposób jej wykorzystywania nie pozwala na przyjęcie – tak jak podnosi Skarżąca w skardze – że cyt.: "błędnie ustalił Prezydent Miasta K., iż Spółdzielnia nie zrealizowała celu w postaci budowy internatu Młodego Rzemieślnika".
W istocie nie ma najmniejszej wątpliwości, że Spółdzielnia nie zrealizowała celu w postaci budowy internatu Młodego Rzemieślnika.
Bez znaczenia na powyższe ustalenia są argumenty i okoliczności powoływane przez Skarżącą, a mianowicie, że "budowa internatu jest nierozerwalnie
powiązana z inwestycją na działce nr [...]i budową Zespołu Obiektów Rzemiosła, a zatem wymaga współpracy wszystkich inwestorów, w tym Małopolskiego Cechu Rzemieślników i Przedsiębiorców Budowlanych oraz Małopolskiej Izby Rzemiosła i Przedsiębiorczości, a także Gminy K. jako właściciela nieruchomości i organu prowadzącego liczne szkoły zawodowe w K. a poza tym Budowa bursy (internatu) dla uczniów szkół zawodowych (młodych rzemieślników) wymaga także współpracy ze strony Gminy oraz podmiotów prowadzących szkoły zawodowe, a Prezydent Miasta K. i poprzednie władze K. przed wydaniem zaskarżonej decyzji nie były zainteresowane spotkaniem w celu ustalenia ram czasowych i finansowych inwestycji, w tym zapewnienia bursie w przyszłości uczniów z konkretnych szkół zawodowych wskazania oraz zasad finansowania ich pobytu w internacie".
Trzeba w kontekście tych zarzutów podkreślić, że przez ostatnie blisko 40 lat Spółdzielnia nie podjęła praktycznie żadnych działań, które zmierzałyby do realizacji celu jakim jest budowa internatu. Brak jest także jakichkolwiek dokumentów, z których miałoby wynikać, że Spółdzielnia podejmowała kroki, które bezpośrednio zmierzają do realizacji tego celu (to jest budowy internatu), a doznała w tym zakresie niemożliwych czy też trudnych do przezwyciężenia przeszkód ze strony Prezydenta Miasta K.
Co więcej ustalone w toku postępowania okoliczności faktyczne nie tylko nie potwierdzają tej okoliczności, ale naprowadzają słusznie organy do przeciwnych wniosków, a mianowicie tych, że Skarżąca Spółdzielnia od ponad kilkunastu lat wynajmowała lokale oraz przedmiotową nieruchomość osobom trzecim.
Dodatkowo trzeba podkreślić, że w dniu 17 listopada 2009 roku uzyskała decyzję znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa hotelu z częścią usługową na dz. nr [...] obr. [...] oraz nadbudowa i przebudowa istniejącego budynku mieszkalno- usługowego (dotyczy wyłącznie dachu) położonego na działce nr [...] obr. [...], przy ul. [...] w K.". Decyzja ta została przy tym wygaszona, a to wobec wejścia w życie z dniem 08 grudnia 2017 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...], którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.
Trafnie w tym zakresie podkreśliły organy, że przedmiotowa decyzja o warunkach z zabudowy, dotycząca budowy hotelu z częścią usługową rażąco narusza warunki na jakich przekazano przedmiotową działkę na rzecz Spółdzielni [...] tj. pod budowę internatu młodego rzemieślnika i bynajmniej sposób w jaki Spółdzielnia [...] korzysta z nieruchomości nie potwierdza zainteresowania Spółdzielni [...] budową internatu.
Podkreślić też należy, że kiedy w dniu 19 października 2018 r. przedstawiciele Wydziału Skarbu Miasta Urzędu Miasta K., z udziałem przedstawiciela Spółdzielni [...] przeprowadzili kontrolę zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości, wówczas Prezes Spółdzielni [...] wniósł do protokołu, że nadal jest na etapie kompletowania dokumentacji dotyczącej budowy Bursy - budynku szkoleniowo-hotelowego. Przy czym podczas kolejnych kontroli przeprowadzonych najpierw w dniu 26.08.2019 r. nie stwierdzono jakichkolwiek zmian na nieruchomości, a następnie w dniu 06.09.2019 r. przeprowadzono oględziny części kondygnacji podziemnej na nieruchomościach oznaczonych jako działki ewidencyjne nr [...] oraz nr [...], które wykazały, że piwnica pod budynkiem przy [...] znajdującym się na działce ewidencyjnej nr [...] zajęta jest pod klub nocny.
Zgodzić się także należy z organami, że o braku zainteresowania Spółdzielni budową internatu świadczy także okoliczność, że przykładowo – jak ustalono w toku postępowania – jeden z najemców lokali poczynił znaczne nakłady na nieruchomość związane z prowadzoną kawiarnią oraz ogródkiem kawiarnianym w tym posadowieniem kontenera oraz wiaty kawiarnianej. Mając na uwadze co najmniej świadomość Spółdzielni [...] o podjętych przez najemcę działaniach zasadnie organy uznały, że Spółdzielnia w pełni w ten sposób korzystania z nieruchomości przez najemcę akceptowała, co w sposób oczywisty co najmniej ogranicza możliwości budowy internatu i w to perspektywie kolejnych lat. Fakt natomiast, że Spółdzielnia wynajmowała lokale i nieruchomość przynajmniej od kilkunastu lat i nie podejmowała żadnych realnych kroków zmierzających do budowy internatu jednoznacznie świadczy o wykorzystywaniu przez Skarżącą spółdzielnię oddaną w użytkowanie nieruchomości w innym celu niż wskazanym w decyzji.
Nie budzi zatem wątpliwości, że ustalenia faktyczne organów w tym zakresie są trafne i oparte na ocenie całokształtu zgromadzonego w aktach materiału
dowodowego. Bezzasadne są zatem zarzuty Skarżącej, co do nieprawidłowego ustalenia stanu faktycznego sprawy.
Następnie trzeba zaznaczyć, że zgodnie z art. 210 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 344 ze zm.) – dalej jako "u.g.n." grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz znajdujące się na tych gruntach budynki, inne urządzenia i lokale pozostają nadal w użytkowaniu tych osób i jednostek. Do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu.
Trafnie zatem organy przyjęły, że do ustanowionego w drodze decyzji z 1984 roku użytkowania należy stosować przepisy dotyczącego trwałego zarządu.
Zgodnie natomiast z art. 46 ust. 2 u.g.n., właściwy organ może z urzędu wydać decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu w odniesieniu do nieruchomości lub jej części w razie stwierdzenia, że:
1) nieruchomość nie została zagospodarowana zgodnie z decyzją o ustanowieniu trwałego zarządu;
2) jednostka organizacyjna nie zawiadomiła właściwego organu o oddaniu nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo o użyczeniu lub nie uzyskała zgody, o której mowa w art. 43 ust. 2 pkt 3.
3) nieruchomość jest wykorzystywana niezgodnie z jej przeznaczeniem określonym w decyzji, o której mowa w art. 45;
Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt 3 u.g.n., jednostka organizacyjna ma prawo, z zastrzeżeniem ust. 6, korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie, w szczególności do oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do 3 lat, albo za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd; zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.
Użytkowanie w rozumieniu art. 210 ust. 1 u.g.n., do którego znajdują zastosowanie przepisy o trwałym zarządzie, jest prawem do władania nieruchomością ograniczonym celami na jaki nieruchomość została przeznaczona (por. art. 45 ust. 2 pkt 3; art. 46 ust. 2 pkt 3, 5 i 6 u.g.n.) oraz działalnością użytkownika (art. 46 ust. 2 pkt 1; art. 45 ust. 2 pkt 5 u.g.n.). Korzystanie z nieruchomości w sposób wykraczający poza wyznaczony dla nieruchomości zakres lub niezgodnie z przeznaczeniem zostało przez ustawodawcę usankcjonowane prawem właściwego organu do wydania decyzji o wygaśnięciu prawa użytkowania. Odpowiednikiem uprawnień właściciela (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) są obowiązki użytkownika nieruchomości do korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania (art. 43 ust. 2 pkt 1 u.g.n.), uzyskania zgody na wprowadzenia zmian budowlanych (art. 43 ust. 2 pkt 1 u.g.n.), a także zawiadamiania o oddaniu nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę lub użyczenie osobie trzeciej albo uzyskania zgody, jeżeli umowa jest zawierana na okres powyżej 3 lat (art. 43 ust. 2 pkt 3 u.g.n.) (por. np. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 15 grudnia 2021 roku, sygn. I OSK 3024/18)
W świetle ustalonego w sprawie stanu faktycznego trafnie przyjęły organy, że na gruncie niniejszej sprawy spełnione zostały niezależnie dwie podstawy do wydania decyzji o wygaśnięciu trwałego zarządu.
W istocie oddana w użytkowanie nieruchomość, do której stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu po 40 latach od oddania w użytkowanie nie została zagospodarowania zgodnie z decyzją, a ponadto nieruchomość jest wykorzystywana niezgodnie z jej przeznaczeniem określonym w decyzji (art. 46 ust. 2 pkt. 1 i pkt. 3) u.g.n.).
Nie mają w tym zakresie istotnego znaczenia akcentowana w skardze okoliczności, że Skarżąca Spółdzielnia bez pomocy finansowej ze strony Gminy K. nie była w stanie samodzielnie zrealizować inwestycji. Podobnie nie może zmienia tego faktu, że Spółdzielni nie wyznaczono terminu końcowego realizacji inwestycji. Przyjmując taki sposób argumentacji Spółdzielni, w dalszej konsekwencji należałoby uznać, że skoro w decyzji nie wyznaczono terminu końcowego realizacji inwestycji, to Spółdzielnia mogłaby w istocie bezterminowo użytkować przedmiotową nieruchomość wedle swojego uznania nie podejmując jakichkolwiek czynności, które zmierzają do wykonania decyzji o oddaniu nieruchomości w użytkowanie. Taki sposób ujmowania uprawnień względem nieruchomości przez jednostkę mającą nieruchomość w trwałym zarządzie (będącą w użytkowaniu wedle stanu na dzień 5 grudnia 1990 r., do których stosuje się przepisy o trwałym zarządzie – por. art. 210 ust. 1 u.g.n.) wypacza w ogóle sens instytucji trwałego zarządu (użytkowania) i jednocześnie powodowałoby dalekie i bezpodstawne rozszerzenie uprawnień podmiotu mającego nieruchomość w trwałym zarządzie, a jednocześnie skutkowałoby pozbawieniem właściciela (w tym przypadku Gminy Miejskiej K.) prawa dysponowania przedmiotem swojej własności i pozbawiałoby jednocześnie Gminę możliwości zarządzania częścią jej zasobu nieruchomości (por. 24 ust. 1 i art. 25 ust. 1 u.g.n.).
Ustalone w toku postępowania okoliczności, to jest niezagospodarowanie przedmiotowej nieruchomości zgodnie z decyzją, a ponadto wykorzystywanie tej nieruchomości niezgodnie z jej przeznaczeniem określonym w decyzji (art. 46 ust. 2 pkt. 1 i pkt. 3) u.g.n.) stanowi samoistnie o podstawie do wydania decyzji o wygaszeniu prawa użytkowania obciążającego nieruchomość oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 0.0443 ha, położoną w obrębie [...] jedn. ewid. [...], objętą księgą wieczystą nr [...] stanowiącą własność Gminy Miejskiej K., ustanowionego na rzecz Spółdzielni Rzemieślniczej Malarzy i Budowlanych "[...]".
Niezależnie od powyższego należy wskazać, że – jak ustaliły organy w toku prowadzonego postępowania – Skarżąca Spółdzielnia nie zawiadomiła właściwego organu o oddaniu nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo o użyczeniu lub nie uzyskała zgody, o której mowa w art. 43 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344) tj. zgody na oddanie nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do 3 lat, albo za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd; zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.
Jak wskazano już powyżej w aktach sprawy znajdują się zawierane umowy najmu, z których wynika – podobnie jak i z oświadczeń Prezesa Spółdzielni oraz protokołów z licznych wizji w terenie jednoznacznie – że w parterowym budynku na dz. nr 34/1 mieści się lokal kawiarni, który był wynajęty, a niezabudowany teren tej działki był i jest wynajmowany przez Spółdzielnię (od 01.04.2022 r. do 30.04.2025 r. pod ogródek kawiarniany). Niezależnie do protokołu z rozprawy administracyjnej i oględzin z dnia 10.03.2022 r. (k. nr 506-508) oświadczenie złożył R. B. - najemca, który podniósł poniesione liczne nakłady już od 2011 r. na wynajmowany przez niego lokal i od 2020 r. na nieruchomość. Ten stan faktyczny i prawny potwierdził również i sam pełnomocnik Spółdzielni w odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta K. Jednocześnie z pism organu I instancji skierowanych do Spółdzielni [...] z dnia 25.05.2022 r. (k. nr 346-348), 24.11.2022 r. (k. nr 450), 26.01.2023 r. (k. nr 478-480) wynika, że Spółdzielnia nie wystąpiła z wnioskiem o zgodę na najem, dzierżawę ani użyczenie dz. nr [...], której ok. 1/3 powierzchni jest zabudowa parterowym budynkiem oddanym w najem pod kawiarnię, a część pozostałej powierzchni (stropodach wysypany żwirem) jest wykorzystywana pod ogródek kawiarniany i znajduje się na niej też food truck - pomimo ciągłego jej wynajmowania. Dopiero na skutek kilkukrotnych pism organu, pismem z dnia 08.02.2023 r. (wniesionym w dniu 09.02.2023 r.) Spółdzielnia [...] wystąpiła o wyrażenie zgody na najem ww. placu i budynku do Urzędu Miasta K. Organ zgody takiej jednak nie wyraził, o czym poinformował Wnioskodawczynię pismem z dnia 17.03.2023 r. (k. nr 515 akt).
Powyższe samo w sobie stanowi podstawę do wydania decyzji o wygaszeniu prawa użytkowania, na zasadzie art. 46 ust. 2 pkt. 2) u.g.n. Podstawą tą jest niezawiadomienie przez Skarżącą Spółdzielnię Gminy Miejskiej K. o zawieranych przez Spółdzielnię umowach najmu na czas oznaczony do 3 lat jak i niewystępowanie o wyrażenie zgody na zawarcie takich umów w sytuacjach, gdy pomieszczenia znajdujące się w budynkach posadowionych na przedmiotowej nieruchomości były oddawane w najem na czas dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, względnie gdy po umowie najmu zawartej na czas oznaczony Spółdzielnia [...] zawierała kolejne umowy z tymi samymi podmiotami.
Nie jest przy tym trafny zarzut naruszenia art. 210 ust. 1 u.g.n w zw. z art. 43 ust. 2 pkt 3 u.g.n. - przez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że "przepisy te nie dopuszczają wyrażenia przez właściciela nieruchomości zgody na zawieranie przez użytkownika umów najmu w formie dorozumianej, podczas gdy żaden przepis prawa nie przewiduje dla wyrażenia zgody formy szczególnej, a prawidłowa wykładnia tych przepisów prowadzi do wniosku, że zgoda może być wyrażona w dowolnej formie, w tym może być wyrażona przez każde zachowanie, które ujawnia wolę wyrażenia zgody w sposób dostateczny, w tym także w sposób dorozumiany, a nadto poprzez brak uwzględnienia zastosowania art. 63 § 1 k.c. i art. 60 k.c. a wskutek licznych kontroli Gmina K. od wielu lat (co najmniej od 2018 roku) wiedziała, iż Spółdzielnia wynajęła część użytkowanej nieruchomości".
Należy wskazać, że zgoda organu w rozumieniu art. 43 ust. 2 pkt. 3) u.g.n. nie może być dorozumiana. Ponadto należy wskazać, że do zgody organu i skutków braku takiej zgody zastosowanie mają przepisy art. 63 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 1610 ze zm.) – dalej jako "K.c.", dotyczące zgody osoby trzeciej, więc w przypadku braku takiej zgody następuje stan bezskuteczności zawieszonej. Dlatego też zgoda powinna mieć charakter pewny i niebudzący wątpliwości, co wynika chociażby z sankcji jakie przewidział ustawodawca dla podmiotu, który takiej zgody nie uzyskał. Zgoda organu, o której mowa w art. 43 ust. 2 pkt. 3) u.g.n. mogła być wyrażona jedynie wówczas, gdy organ był zawiadamiany o woli zawarcia jednej z umów przewidzianych tych przepisem. I to organ decydował o formie jaką miała przyjąć jego zgoda (podobnie por. np. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 15 grudnia 2021 roku, sygn. I OSK 3024/18).
Zgodnie z art. 63 § 1 K.c. jeżeli do dokonania czynności prawnej potrzebna jest zgoda osoby trzeciej, osoba ta może wyrazić zgodę także przed złożeniem oświadczenia przez osoby dokonywające czynności albo po jego złożeniu. Zgoda wyrażona po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od jego daty.
Jak wynika przy tym z akt sprawy wynika, zawiadomienia takiego ani wniosku o wyrażenie zgody Skarżąca Spółdzielnia jako użytkownik nieruchomości, nie składała.
Bezzasadne są zatem twierdzenia, że formą domniemanej zgody było dorozumiane tolerowanie przez Gminę wynajmowania przez Spółdzielnię nieruchomości.
Bezzasadny jest także zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego: art. 46 ust. 2 pkt 2-3 i 6 w zw. z art. 18 w zw. z art. 210 ust. 1 u.g.n. poprzez ich zastosowanie wskutek naruszenia granic uznania administracyjnego i zasady pogłębiania zaufania obywateli w szczególności
Nie jest także trafny zarzut dotyczący nieuwzględnienia wieloletniej istotnej przeszkody w prowadzeniu i finansowaniu inwestycji (w okresie od 2016) jaką było prowadzone postępowanie o zwrot nieruchomości jej poprzednim właścicielom; sprawa nadal prowadzona jest przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie (IV Sa/Wa 490/23), jak i nieuwzględnienie, iż Spółdzielnia wypłaciła odszkodowanie poprzednim właścicielom nieruchomości, i tym samym wyręczyła Skarb Państwa (Gminę), w zamian za zwolnienie z opłat rocznych. Prowadzone postępowanie (dopiero od 2016 roku) nie miało żadnego znaczenia dla stwierdzenia okoliczności niezagospodarowania przedmiotowej nieruchomości zgodnie z treścią decyzji o oddaniu nieruchomości w użytkowanie.
Podobnie bezzasadny jest zarzut pominięcia w postępowaniu uczestników Małopolskiego Cechu Rzemieślników i Przedsiębiorców Budowlanych oraz Małopolskiej Izby Rzemiosła i Przedsiębiorczości, jako podmiotów, na których sferę prawną oddziałuje zaskarżona decyzja (wobec wspólności inwestycji budowy internatu-bursy jako części Zespołu Obiektów Rzemiosła oraz wspólnego węzła cieplnego i piwnic). Należy zwrócić uwagę, że adresatem decyzji jest Spółdzielnia Dekoracja i w związku z tym jest jakichkolwiek podstaw, aby uwzględniać w tym postępowaniu inne podmioty tylko z tego powodu, że pozostają w określonych relacjach czy stosunkach ze Skarżącą Spółdzielnią.
Ze względu na powyższe skarga na zasadzie art. 151 p.p.s.a. została oddalona.