II SA/KE 644/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach uchylił decyzję Wojewody Małopolskiego, która utrzymała w mocy pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym. Sąd uznał, że organy administracji naruszyły prawo, nieprawidłowo oceniając zgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.). Podstawowym zarzutem było zaliczenie "ścian zielonych" do powierzchni biologicznie czynnej, co zdaniem sądu jest niezgodne z definicją terenu biologicznie czynnego zawartą w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury, która odnosi się do powierzchni poziomych i retencji wód opadowych. Bez uwzględnienia "ścian zielonych", projektowana powierzchnia biologicznie czynna nie spełniała wymogu 50% określonego w m.p.z.p. Kolejnym istotnym naruszeniem było zlokalizowanie części inwestycji w strefie hydrogenicznej, gdzie m.p.z.p. zakazuje lokalizacji nowych obiektów budowlanych. Organy administracji nie odniosły się do tego zakazu w sposób wystarczający. Sąd zwrócił również uwagę na brak analizy odległości projektowanego placu zabaw od okien budynków mieszkalnych, co jest wymogiem prawnym. Pomimo uzupełnienia projektu o plac zabaw, organ odwoławczy nie zbadał tej kwestii szczegółowo. Sąd oddalił natomiast zarzuty dotyczące liczenia odległości od garażu podziemnego, wskazując, że odległości te liczy się od naziemnych części budynków, a podziemne części budowli nie podlegają tym ograniczeniom.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących terenu biologicznie czynnego, wliczania "ścian zielonych" oraz lokalizacji inwestycji w strefach ochronnych (np. hydrogenicznych). Wyjaśnienie zasad liczenia odległości od granicy działki w kontekście garaży podziemnych.
Orzeczenie dotyczy specyficznych zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Krakowa oraz konkretnych przepisów techniczno-budowlanych. Interpretacja "ścian zielonych" może być przedmiotem dalszych sporów.
Zagadnienia prawne (4)
Czy "ściany zielone" mogą być zaliczone do powierzchni biologicznie czynnej w rozumieniu przepisów prawa budowlanego i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, "ściany zielone" nie mogą być zaliczone do powierzchni biologicznie czynnej, ponieważ definicja ta odnosi się do terenów poziomych zapewniających naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na definicji terenu biologicznie czynnego z rozporządzenia Ministra Infrastruktury, która nie obejmuje pionowych konstrukcji, a jedynie tereny poziome i 50% powierzchni tarasów/stropodachów. Zaliczenie "ścian zielonych" narusza funkcję retencji wód opadowych i prowadzi do logicznego absurdu.
Czy lokalizacja inwestycji w strefie hydrogenicznej, gdzie obowiązuje zakaz zabudowy, jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, lokalizacja części inwestycji w strefie hydrogenicznej, objętej zakazem zabudowy, narusza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Uzasadnienie
Organy administracji nie odniosły się do zakazu lokalizacji nowych obiektów budowlanych w strefie hydrogenicznej, wynikającego z m.p.z.p., co stanowi istotne naruszenie.
Czy odległość placu zabaw od okien budynków mieszkalnych została prawidłowo uwzględniona w projekcie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organ odwoławczy nie zbadał tej kwestii szczegółowo, a projektowana odległość placu zabaw od budynków może naruszać przepisy.
Uzasadnienie
Sąd wskazał na brak analizy odległości placu zabaw od okien budynków, co jest wymogiem prawnym, a projektowana lokalizacja placu zabaw między segmentami budynków (w odległości 8,40 m) może naruszać przepis o minimalnej odległości 10 m.
Czy odległości od granicy działki należy liczyć od podziemnej części budynku (garażu podziemnego)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, odległości od granicy działki liczy się od naziemnych części budynków, a podziemne części budowli nie podlegają tym ograniczeniom.
Uzasadnienie
Przepisy prawa budowlanego stanowią, że nie ustala się odległości podziemnej części budynku od granicy działki. Odległości liczy się od części nadziemnych.
Przepisy (22)
Główne
u.p.b. art. 35 § 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Organ sprawdza zgodność projektu z planem miejscowym, przepisami technicznymi, kompletność projektu oraz uprawnienia projektantów.
p.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do uchylenia decyzji administracyjnej w przypadku naruszenia prawa.
Pomocnicze
rozp. war. techn. art. 3 § pkt 22
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Definicja terenu biologicznie czynnego.
rozp. war. techn. art. 12 § 1
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Odległość budynków od granicy działki.
rozp. war. techn. art. 12 § 9
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Brak obowiązku ustalania odległości podziemnej części budynku od granicy działki.
rozp. war. techn. art. 40 § 4
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Minimalna odległość placów zabaw od okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi (10 m).
k.p.a. art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek organu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego.
k.p.a. art. 77 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek organu wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
k.p.a. art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek organu oceny materiału dowodowego bez cech dowolności.
p.p.s.a. art. 134 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi ani podstawą prawną.
u.p.b. art. 32 § 4
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Warunki wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
u.p.b. art. 34 § 4
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany stanowią integralną część decyzji o pozwoleniu na budowę.
u.e.p.a.
Ustawa z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych
Projekt spełnia warunki szczególne wynikające z przepisów tej ustawy.
u.ś.o. art. 71 § 1
Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko
Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach.
u.s.o.z.n.r.
Ustawa z dnia 13 kwietnia 2016 r. o systemach oceny zgodności i nadzoru rynku
Nie dotyczy bezpośrednio, ale kontekstowo związane z normami technicznymi.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy.
o.p.
Ustawa z dnia 17 maja 1987 r. Ordynacja podatkowa
Nie dotyczy bezpośrednio.
u.g.n.
Ustawa z dnia 21 listopada 1996 r. o gospodarce nieruchomościami
Nie dotyczy bezpośrednio.
p.g.k.
Ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne
Nie dotyczy bezpośrednio.
p.w.
Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne
Zasady odprowadzania wód opadowych.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko
Ocena oddziaływania na środowisko.
Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku
Normy dotyczące hałasu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Niewłaściwe zaliczenie "ścian zielonych" do powierzchni biologicznie czynnej. • Lokalizacja części inwestycji w strefie hydrogenicznej objętej zakazem zabudowy. • Brak wystarczającej analizy odległości placu zabaw od okien budynków mieszkalnych.
Odrzucone argumenty
Odległości od granicy działki należy liczyć od naziemnych części budynków, a nie od garażu podziemnego.
Godne uwagi sformułowania
"od 1 stycznia 2018 r. obowiązuje § 3 pkt 22 rozporządzenia Ministra Infrastruktury [...] Przepis ten zawiera definicję terenu biologicznie czynnego, zgodnie z którą jest to 'teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych...'. Uwzględniając treść cyt. regulacji brak jest podstaw, by zaliczyć sporną powierzchnię "ścian zielonych" do powierzchni terenu biologicznie czynnego w jakimkolwiek procencie." • "W tym zakresie tut. Sąd – w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę – w całości podziela stanowisko przedstawione przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w: Krakowie w wyroku z 6 lutego 2025 r. o sygn. akt II SA/Kr 1330/24, w Warszawie z 25 lipca 2023 r. o sygn. VII SA/Wa 887/23 [...] w których trafnie zwrócono uwagę [...] że od 1 stycznia 2018 r. obowiązuje § 3 pkt 22 rozporządzenia [...]" • "Tym samym, w ocenie Sądu, nie ulega wątpliwości, że wskazany wyżej sposób zagospodarowania działki inwestycyjnej (zabudowa mieszkalna wielorodzinna) na działce nr [...], będącej terenem objętym częściowo strefą hydrogeniczną – z zakazem lokalizacji nowych obiektów budowlanych (w tym zabudowy mieszkalnej) – nie mieści się w ustaleniach przewidzianych w m.p.z.p. dla tych obszarów, które to zagadnienie – fundamentalne dla kwestii dopuszczalności spornej inwestycji – całkowicie uszło uwadze organów obu instancji." • "Odnosząc się do sformułowanych w tym przedmiocie zarzutów skarg należy na wstępie zaznaczyć, że działka nr [...], obr. […]
Skład orzekający
Sylwester Miziołek
przewodniczący-sprawozdawca
Jacek Kuza
członek
Beata Ziomek
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących terenu biologicznie czynnego, wliczania \"ścian zielonych\" oraz lokalizacji inwestycji w strefach ochronnych (np. hydrogenicznych). Wyjaśnienie zasad liczenia odległości od granicy działki w kontekście garaży podziemnych."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznych zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Krakowa oraz konkretnych przepisów techniczno-budowlanych. Interpretacja "ścian zielonych" może być przedmiotem dalszych sporów.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu w budownictwie mieszkaniowym – konfliktu między inwestycją a istniejącą zabudową oraz interpretacji przepisów dotyczących terenów zielonych i ładu przestrzennego. Wyjaśnia kluczowe kwestie dla deweloperów i mieszkańców.
“Czy "zielone ściany" budynków liczą się jako teren biologicznie czynny? WSA rozwiewa wątpliwości.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.