II SA/Ke 498/25

II SA/Ke 498/25 - Wyrok WSA w Kielcach
Data orzeczenia
2025-12-10
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-09-11
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Sędziowie
Beata Ziomek /przewodniczący sprawozdawca/
Krzysztof Armański
Renata Detka
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 5a
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 205 par. 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Renata Detka, Sędzia WSA Krzysztof Armański, Protokolant Starszy inspektor sądowy Joanna Nowak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi M. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kielcach z dnia 10 lipca 2025 r. znak: SKO.PZ-71/2305/316/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kielcach na rzecz M. A. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Decyzją z 10 lipca 2025 r., znak: SKO.PZ-71/2305/316/2025, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kielcach (dalej SKO, Kolegium), po rozpatrzeniu odwołania M. A. od decyzji Wójta Gminy W. nr [...] z 23 kwietnia 2025 r. znak [...] ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na "budowie budynku suszarni drewna oraz wiaty traka na potrzeby prowadzonej działalności związanej z przerobem drewna" zlokalizowanej na części działki nr ewid. [...] obręb W., gm. W., oznaczonej na załączniku graficznym literami ABCDEFGHA, o pow. 0,4900ha, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu organ wskazał, że M. Sp. z o.o. wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji. Obszar lokalizacji inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Kolegium uznało, że wniosek strony w wystarczającym zakresie spełnia przesłanki z art. 52 ust.2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.), dalej u.p.z.p. Zastosowanie w sprawie znajduje powołana ustawa w brzmieniu dotychczasowym z uwagi na art. 59 ust 2 ust.1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (tj. Dz.U. z 2023 r., poz. 1688), zgodnie z którym, do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie:
1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym;
2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1.
Organ odwoławczy podniósł, że podstawę określenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań nowej zabudowy stanowiły wyniki analizy o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem, właściwy organ wyznacza wokół terenu, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Zaznaczono, że przytoczenie przez organ I instancji brzmienia art. 61 ust. 5a u.p.z.p. po nowelizacji, nie miało znaczenia dla wyznaczonych granic obszaru analizowanego, gdyż sposób jego wyznaczenia został szczegółowo wyjaśniony. Istotne jest, aby działka której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy znajdowała się w centrum obszaru analizowanego, a obszar analizowany winien zostać poszerzony do granic ewidencyjnych działek.
SKO uznało, że wyniki przeprowadzonej analizy urbanistycznej odpowiadają wymogom określonym w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym. Z uwagi na szerokość frontu terenu inwestycji od strony działki, z której będzie odbywał się wjazd na działkę wynoszącą 5m, granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 100m. Obszar analizowany wyznaczony w odległości 50m byłby bowiem niewystarczający do przeprowadzenia na nim analizy urbanistycznej obrazującej sposób zagospodarowania działek sąsiednich. Przeprowadzona w tak wyznaczonym obszarze analiza cech i funkcji nowej zabudowy wykazała, że znajdująca się w nim zabudowa jest różnorodna i obejmuje budynki mieszkalne, gospodarcze, usługowe w tym tartak. Nie potwierdziły się zatem zarzuty odwołania dotyczące braku spełnienia kontynuacji funkcji dla planowanej inwestycji, ponieważ na etapie postępowania odwoławczego została przedłożona decyzja Wójta Gminy W. o warunkach zabudowy znak: [...] wydana dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku gospodarczego na budynek produkcyjno-usługowy-przetwórstwo na działce nr ewid. [...], objętej analizą. Niezasadne są także zarzuty w kwestii braku legalności budynku usługowego w obszarze analizowanym.
W obszarze analizowanym ustalono następujące parametry dla nowej zabudowy:
- nieprzekraczalną linię zabudowy - zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi; przy czym linia zabudowy została ustalona budynkiem mieszkalnym znajdującym się na działce objętej wnioskiem w pierwszej linii zabudowy; - powierzchnię zabudowy - maksymalnie 25%, biorąc pod uwagę § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 25 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej jako rozporządzenie) oraz wniosek inwestora w związku z występowaniem takiego parametru w obszarze analizy oraz udział powierzchni biologicznie czynnej minimum 50%;
- maksymalną intensywność zabudowy ustalono na poziomie 0,37 - zgodnie z § 4 ust. 1-3 rozporządzenia, przyjmując średnią maksymalną intensywność zabudowy na działkach sąsiednich wynoszącą 0,22 oraz biorąc pod uwagę, że wskaźnik 0,37 występuje w obszarze analizowanym;
- minimalną nadziemną intensywność zabudowy istniejącej i projektowanej na poziomie 0,06, (§ 4 ust. 1- ust. 3 rozporządzenia);
- szerokość elewacji frontowej budynku suszarni stosownie do brzmienia § 6 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia ustalono na maximum 9,0m, przyjmując, że średnia szerokość elewacji frontowej dla budynków niemieszkalnych w obszarze analizowanym wynosi od 4,0m do 22,0m, zaś średnia szerokość elewacji frontowej dla budynków istniejących wynosi 8,5m. Ze względu na duże zróżnicowanie parametrów występujących w obszarze analizowanym, z których wynika że maksymalna szerokość elewacji frontowej dla budynków niemieszkalnych wynosi 22,0m, zgodnie z § 6 ust. 2 ustalono szerokość elewacji frontowej dla wiaty maksymalnie do 18,0m uznając, że przyjęte parametry nie wpłyną negatywnie na ład przestrzenny w związku z występowaniem w obszarze analizowanym wskaźników zbliżonych.
- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku suszarni oraz wiaty ustalono maksymalnie do 5,0m, uwzględniając, że w obszarze analizowanym wynosi ona od 3,0m do 5,0m (§ 7 ust. 1- 3 rozporządzenia)
- geometrię dachu frontowej – ustalono zgodnie z § 8 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia przyjmując geometrię dachu budynku suszami i wiaty - dach jedno-, lub dwuspadowy o kącie nachylenia do 45°, wysokość kalenicy budynku suszami maksymalnie do 7,0m natomiast wiaty maksymalnie do 6,0m, gdyż ustalone parametry znajdują odzwierciedlenie w obszarze analizowanym, podobnie jak kontynuacja funkcji dla planowanej inwestycji.
SKO omówiło charakter decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i stwierdziło, że w decyzji o warunkach zabudowy nie wskazuje się godzin pracy urządzeń, czy godzin transportu drewna.
W skardze do tut. Sądu M. A. zarzuciła rozstrzygnięciu Kolegium:
l. Naruszenie przepisów art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.
2. Naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.).
Zdaniem skarżącej, planowana inwestycja - budowa suszami drewna oraz wiaty traka - nie spełnia kryterium kontynuacji funkcji i formy zabudowy w odniesieniu do sąsiednich nieruchomości. Teren, na którym ma powstać inwestycja, znajduje się na obszarze wiejskim o dominującej funkcji rolniczej, a nie przemysłowo-produkcyjnej. W bezpośrednim sąsiedztwie nie ma podobnych obiektów o charakterze przemysłowym (to tereny rolne). Planowane budynki będą wykraczać poza istniejącą, od strony pół, linię zabudowy o około 8,5m. co powoduje zaburzenie ładu przestrzennego oraz rażące naruszenie zasady ładu architektonicznego. W tym rejonie brak na działkach sąsiednich jakiejkolwiek zabudowy, a w 2 i 3 linii zabudowy brak jest budynków o podobnym charakterze. Jedyny budynek to budynek inwestora wzniesiony bez pozwolenia na budowę, wobec którego prowadzone jest postępowanie legalizacyjne przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Ostrowcu Świętokrzyskim (znak: PINB- NB.5140.6.7.2024.JK). Zaznaczyła, że budynek ten to 6 wiat połączonych technologicznie jako zakład produkcji desek.
Autorka skargi stwierdziła, że inwestycja ma być zlokalizowana na terenie objętym wpisem do ewidencji stanowisk archeologicznych. Świętokrzyski Wojewódzki Konserwator Zabytków w Kielcach w piśmie z dnia 15.10.2024r. (Znak:ZATiRA.IA.5151.122.2024) wskazał konieczność wykonania badań archeologicznych niezbędnych do ochrony zabytków archeologicznych w takim zakresie w jakim inwestycja będzie naruszać te zabytki. W związku z powyższym inwestycja będzie negatywnie oddziaływać na archeologiczne stanowisko osadnicze.
Skarżąca podniosła, że inwestycja nie może być traktowana jako działalność usługowa, tylko ma charakter działalności produkcyjnej. Polega bowiem na mechanicznym przetwarzaniu surowca drzewnego (tartak, suszarnia, wiata traka). Takie przedsięwzięcie wiąże się nie tylko z hałasem i zapyleniem powstającym w toku obróbki drewna, ale również z intensywnym ruchem samochodów ciężarowych, transportujących drewno surowe oraz gotowy materiał. Typowe dla tego rodzaju działalności jest stałe użytkowanie ciężkiego sprzętu i pojazdów (m.in. TIR-ów i ciężarówek z dźwigami HDS) i oznacza wzmożony ruch drogowy, a także emisję hałasu, drgań i spalin. Tymczasem planowana inwestycja ma powstać w zwartej zabudowie zagrodowej, gdzie dominuje funkcja mieszkalno-rolnicza. Działki sąsiadujące mają zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub zagrodową, a cała okolica ma wiejski, spokojny i niskonapięciowy charakter. Wprowadzenie przemysłowej działalności przetwórczej w takim miejscu jest więc rażąco sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego. Brak oceny w skali uciążliwości oznacza, że nie została właściwie określona strefa oddziaływania inwestycji, a co za tym idzie - naruszono prawa stron sąsiednich, w tym jej jako właściciela działki graniczącej z planowaną inwestycją. Taka działalność wymaga odrębnej kwalifikacji środowiskowej oraz oceny oddziaływania na otoczenie, co nie zostało wykonane.
Wreszcie, w opinii skarżącej, wnioskodawca nie przedstawił żadnych szkiców, rzutów, przekrojów ani wizualizacji obrazujących widok planowanej inwestycji oraz jej usytuowania względem granic działki i zabudowy sąsiedniej. Dokumentacja tego rodzaju - choć nie zawsze formalnie wymagana na etapie decyzji o warunkach zabudowy - ma kluczowe znaczenie w kontekście oceny wpływu inwestycji na otoczenie oraz weryfikacji zgodności z istniejącym stanem faktycznym. Nie można bowiem rzetelnie ocenić, czy projektowane obiekty:
• nie przekraczają dopuszczalnej linii zabudowy,
• nie naruszają prawa sąsiedniego,
• nie stanowią prób zalegalizowania istniejącej samowoli budowlanej.
Skarżąca podkreśliła, że lokalizacja planowanych obiektów pokrywa się z miejscem, w którym inwestor już zrealizował zabudowania - bez wymaganych decyzji administracyjnych. Przedmiotowy budynek, pełniący funkcję produkcyjną (wiaty technologiczne połączone w ramach zakładu przetwórstwa drewna), powstał samowolnie, bez uzyskania pozwolenia budowę, co potwierdza toczące się postępowanie przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego w Ostrowcu Świętokrzyskim. Istnieje uzasadniona obawa, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy ma na celu obejście procedury legalizacji samowoli budowlanej, poprzez wprowadzenie nowej inwestycji dokładnie w tej samej lokalizacji i o podobnym charakterze technologicznym. Inwestor wybudował nowy budynek, składający się z 4 wiat (o wymiarach 29m x 7m), połączonych technologicznie, tworzących całość wobec którego toczy się postępowanie administracyjne przez PINB w Ostrowcu Św. (znak:PINB- NB.5140.6.2.2025JK). Dlatego też brak szkiców i rysunków nie jest jedynie niedopatrzeniem formalnym, lecz realnym problemem dowodowym, który uniemożliwia weryfikację zamiarów inwestora oraz rodzi wątpliwości co do zgodności planowanej inwestycji z obowiązującym prawem - zarówno z przepisami prawa budowlanego, jak i zasadami ochrony ładu przestrzennego.
Podsumowując, zdaniem skarżącej, decyzje organów istotnie naruszają przepisy prawa i winny zostać uchylone. Organy nie dokonały należytej oceny oddziaływania inwestycji na otoczenie, nie zabezpieczyły interesów mieszkańców działek sąsiednich oraz pominęły fakt zagrożenia dla zabytków archeologicznych.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 1, art. 2 i art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935), dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania jeżeli miało lub mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).
Wychodząc z tak zakreślonych granic kognicji, Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa procesowego mających istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.).
W kontrolowanej sprawie organy obu instancji ustaliły warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku suszarni drewna oraz wiaty traka na potrzeby prowadzonej działalności związanej z przerobem drewna, zlokalizowanej na części działki nr ewid. [...] obręb W., gm. W., o pow. 0,4900ha
Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio.
Stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
Zgodnie zaś z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
Powyższa regulacja formułuje zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W literaturze wskazuje się, że jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz pod redakcją prof. Z. Niewiadomskiego, wyd. C.H. Beck 2013).
Dla ustalenia zatem, czy dopuszczalna jest realizacja planowanej inwestycji i ustalenie dla niej warunków zabudowy, organ winien wyznaczyć – stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. obszar analizowany z zaznaczeniem jego granic na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., a następnie na tak wyznaczonym obszarze przeprowadzić analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Prawidłowe i rzetelne sporządzenie analizy ma doniosłe znaczenie w procesie ustalania warunków zabudowy, bowiem od tego zależy ustalenie czy realizacja planowanej inwestycji w zamierzonym kształcie i o zamierzonych funkcjach jest w ogóle dopuszczalna, a jeżeli tak, to z analizy powinny wynikać graniczne parametry dla tej inwestycji, które z kolei powinny być uwzględnione przy konstruowaniu projektu budowlanego i w dalszej kolejności w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę.
Zdaniem Sądu, sporządzona w niniejszej sprawie analiza budzi uzasadnione zastrzeżenia.
Organy jednoznacznie stwierdziły, że wniosek M. Sp. z o.o. jest kompletny i spełnia wymogi określone w art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz uznały, że przeprowadzona w prawidłowo wyznaczonym obszarze analiza funkcji oraz cech zabudowy wykazała spełnienie w przypadku planowanej inwestycji warunków określonych przez ustawodawcę w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. U podstaw stwierdzenia, że inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji legło ustalenie, że nowa zabudowa będzie stanowiła kontynuację funkcji usługowej, a ponadto przewidziana jest na terenie działki, która posiada już infrastrukturę techniczną i na której prowadzona jest działalność gospodarcza polegająca na wykonywaniu na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej, produkcji wyrobów tartacznych (Kod PKD 16.10.Z.).
Z taką argumentacją nie można się zgodzić. W ocenie Sądu, wykazany w analizie tartak na działce nr [...] nie może przesądzić o spełnieniu wymogu kontynuacji funkcji dla przedmiotowej inwestycji. Przede wszystkim, w dacie wydawania decyzji przez organ I instancji, a tym samym w dacie sporządzenia analizy, budynek na działce nr [...] nie pełnił funkcji tartaku. Decyzja o zmianie sposobu użytkowania tego budynku gospodarczego związanego z produkcją rolniczą na budynek o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym-przetwórstwo i obróbka drewna w ramach zabudowy zagrodowej została wydana 13 maja 2025 r., co oznacza, że organ I instancji tej informacji nie posiadał. Nadto z uzasadnienia tej decyzji wynika, że zmiana sposobu użytkowania istniejącego budynku gospodarczego na usługowy – usługi w zakresie przetwórstwo i obróbka drewna będzie realizowana w ramach posiadanego i prowadzonego przez wnioskodawcę gospodarstwa rolnego. W sporządzonej analizie zabudowę budynku na tej działce określono jako usługową (tartak) o powierzchni ok. 315m2. Zarówno powierzchnia tego budynku jak i funkcjonalne przeznaczenie pozostają więc w znacznej dysproporcji do planowanej zabudowy, w której mają powstać cztery komory suszenia dla drewna o objętości każdej ok. 350m2 o szerokości maksymalnej budynku suszarni do 9m, dla wiaty traka, o szerokości maksymalnej 18m, a dla całości zamierzenia wskazuje się powierzchnię 0,4900ha, przy czym należy przypomnieć, że Kolegium przyjęło szerokość działki na 5m. Dołączona do akt dokumentacja fotograficzna obrazuje samochody ciężarowe służące do transportu drewna (TIR-y i ciężarówki z dźwigami HDS). Niewątpliwie zgodzić się należy ze skarżącą, że planowana inwestycja nie ma charakteru usługowego, jak przyjęto w analizie, lecz stanowi zabudowę przemysłową, na potrzeby prowadzonej przez spółkę (a nie przez rolnika w ramach gospodarstwa rolnego), działalności związanej z przerobem drewna. Teren, na którym ma powstać inwestycja, znajduje się na obszarze wiejskim o dominującej funkcji rolniczej, w zabudowie zagrodowej. Zabudowa, która nie mieści się w zakresie usług tylko produkcji ewidentnie prowadzi do zmiany przeznaczenia terenu z rolnego na przemysłowy. Organy nie wykazały, aby w obszarze analizowanym znajdowały się budynki o charakterze zabudowy przemysłowej, co jest niezbędną przesłanką spełnienia wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasady dobrego sąsiedztwa.
Zwrócić należy także uwagę, że organy bezkrytycznie przyjęły, że na działce nr [...] istnieje już tartak, nie ustalając czy budynki służące do prowadzenia tej działalności są zrealizowane na podstawie ważnych pozwoleń na budowę lub zgłoszenia prac budowlanych. Mimo bowiem konsekwentnie podnoszonych w tym zakresie zastrzeżeń przez skarżącą, organy skutecznie nie zweryfikowały tych zarzutów. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. może być tylko zabudowa, która powstała z zachowaniem wymogów formalnoprawnych. W piśmie z 28 sierpnia 2025 r. (k. nr 808 akt adm.) PINB wskazuje jedynie, że nie prowadzi postępowania znak: PINB-NB.5140.6.7.2024.JK i PINB-NB.5140.6.2.2025.JK wobec przedsiębiorstwa [...] sp. z o.o. z siedzibą W. [...], ale to nie oznacza, że budynki na działce nr [...] zostały zrealizowane z zachowaniem warunków formalnoprawnych. Z materiału dowodowego wynika zupełnie inny stan rzeczy. Wprawdzie okazana przez skarżącą na rozprawie i dołączona do protokołu decyzja PINB w Ostrowcu Świętokrzyskim z 24 listopada 2025 r. znak: PINB-NB.5140.6.7.2024 JK nie jest ostateczna, niemniej jednak potwierdza, że toczyło się postępowanie w sprawie samowolnie wybudowanej wiaty konstrukcji stalowo-drewnianej o wymiarach zewnętrznych 27,7m x 11,20m stanowiącej zadaszenie nad trakiem dla obróbki drewna, zlokalizowanego na działce nr [...] (obręb W.) we W. [...], gm. W., co do której ww. decyzją organ I instancji nakazał P. T. zam. W. [...], jej rozbiórkę. W sprawie o legalizację tego obiektu postępowanie zostało wszczęte zawiadomieniem z 17 stycznia 2025 r. znak: PINB-NB.5140.6.7.2024 JK, które skarżąca dołączyła do skargi. Nadto skarżąca do skargi przedłożyła zawiadomienie z 29 maja 2025 r. znak: PINB-NB.5140.6.2.2025 JK o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie samowolnej budowy obiektu wiaty konstrukcji drewnianej o wymiarach zewnętrznych: 29m x 7m zlokalizowanego na działce nr [...] ( w sąsiedztwie jej zachodniej granicy) we W. [...], gm. W.
Sąd podziela stanowisko, znajdujące aprobatę w orzecznictwie, że w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. kontynuacja funkcji nie oznacza tożsamości planowanej zabudowy pod względem rodzaju i charakteru planowanych usług i umożliwia uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie, które nie będzie z nią kolidowało. Niemniej jednak, na gruncie rozpoznawanej sprawy, uwzględniając usługowy charakter budynków występujących w obszarze analizowanym, szczególnego wyjaśnienia wymaga kwestia istnienia tartaku na działce nr [...]. Nie sposób bowiem uznać za kontynuację funkcji dla zamierzenia objętego przedmiotowym wnioskiem inwestorskim, na terenie zabudowy zagrodowej - prowadzenia przemysłowej działalności przetwórczej polegającej na obróbce drewna z wykorzystywaniem budynków (wiaty, suszarni), co do których nie ustalono, czy zostały zrealizowane na podstawie ważnych pozwoleń na budowę lub zgłoszenia prac budowlanych.
Zdaniem Sądu, wymagania odnośnie funkcji i cech zabudowy zostały ustalone w oparciu o wyniki analizy, która nie wyczerpująco obrazuje stan zagospodarowania nieruchomości położonych w obszarze analizowanym. Wobec powyższego uzasadnione wątpliwości budzą przesłanki jakimi kierowały się organy orzekające, przy ustalaniu w oparciu o wnioski płynące z analizy wspomnianego stanu zagospodarowania otoczenia inwestycji – warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.
Rzeczą organu przy ponownym rozpoznaniu sprawy będzie zatem sporządzenie rzetelnej analizy architektoniczno-budowlanej, obejmującej ustalenie cech, charakteru i funkcji zabudowy na działkach sąsiednich i odniesienie jej do planowanego przedsięwzięcia.
Podzielając zatem zarzuty skargi w zakresie nieprawidłowego ustalenia przez organ stanu faktycznego, zaniechania przeprowadzenia rzetelnej analizy cech i funkcji oraz parametrów zabudowy w obszarze analizowanym, sąd – w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 p.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej.
O kosztach postępowania sąd rozstrzygnął na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a.