II SA/KE 403/20

II SA/Ke 403/20 - Wyrok WSA w Kielcach
Data orzeczenia
2020-04-28
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2020-04-08
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Sędziowie
Agnieszka Banach
Beata Ziomek /sprawozdawca/
Dorota Pędziwilk-Moskal /przewodniczący/
Symbol z opisem
6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 1738/20 - Wyrok NSA z 2024-01-24
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2019 poz 916
art. 1 ust. 1-2, art. 13 ust. 1, art. 4 ust. 1
Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów - tekst jedn.
Dz.U. 2019 poz 2325
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Sędziowie Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Asesor WSA Agnieszka Banach, , po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 28 kwietnia 2020 r. sprawy ze skargi Z. Spółki z o.o. Spółki Komandytowej na postanowienie Wojewody z dnia 29 stycznia 2020 r., znak: [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia oddala skargę.
Uzasadnienie
II SA/Ke 403/20
Uzasadnienie
Postanowieniem z 29 stycznia 2020 r. znak: [...] Wojewoda po rozpoznaniu zażalenia "Z." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, utrzymał w mocy postanowienie Prezydenta Miasta z 28 listopada 2019 r. znak: [...] o odmowie wydania zaświadczenia.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach na powyższe postanowienie Wojewody złożyła Z. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą .
Skarga została złożona w następującym stanie faktycznym i prawnym;
Wnioskiem z 14 sierpnia 2019 r. Z. Sp. z o.o. Sp. K. wystąpiła o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działki ew. nr 46/80, 46/81, obręb 266101 1.0010, o pow. 0,6878 ha, położonej w K. przy ul. Z., objętej księgą wieczystą nr [...], zabudowanej na cele mieszkaniowe.
Postanowieniem z 13 września 2019 r. Prezydent Miasta odmówił wydania wnioskowanego zaświadczenia.
W wyniku złożonego zażalenia, Wojewoda postanowieniem z 4 listopada 2019 r. znak: [...], uchylił powyższe postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.
Prezydent Miasta wydał w dniu 28 listopada 2019 r. znak: [...] zaświadczenie potwierdzając przekształcenie z dniem 8 sierpnia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w K. przy ul. Z., składającego się z działki ew. nr 46/80 o pow. 0,4193 ha, objętej księgą wieczystą nr [...], w prawo własności tego gruntu.
W tym samym dniu Prezydent Miasta działając na podstawie art. 219 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego w zw. z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, wydał postanowienie znak: [...], w którym odmówił wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie z dniem 8 sierpnia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej, położonej w K. przy ul. Z., oznaczonej w ewidencji gruntów m. K. jako działka nr 46/81 o pow. 0,2685 ha (obręb 0010), dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta nr [...]. Uzasadniając powyższe organ stwierdził, że nie może wydać zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie całej nieruchomości oznaczonej jako działki nr 46/80 i 46/81, ponieważ przedstawione przez inwestora pozwolenie na użytkowanie dotyczy tylko jednego budynku związanego z częścią nieruchomości tj. działką nr 46/80. Skoro pozwolenie na budowę dotyczy tylko części inwestycji (budynek A), to nie można uznać, że przekształceniu podlega cała nieruchomość.
W zażaleniu na wspomniane wyżej postanowienie Prezydenta Miasta Z. Sp. z o.o. Sp. K. podniosła, że odmowa wydania zaświadczenia opiera się na nieuzasadnionym zawężeniu przez organ pojęcia gruntu, którym posłużył się ustawodawca w art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. W konsekwencji bezpodstawnie ograniczono zakres wydanego zaświadczenia wyłącznie do działki 46/80, podczas, gdy skutek przekształcenia powinien objąć całą nieruchomość, której dotyczył wniosek. Ponadto strona żaląca się zarzuciła błędną interpretację art. 13 ust. 1 cyt. ustawy, który dotyczy przesłanki zabudowy poprzez wskazanie, że prawo użytkowania wieczystego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Zdaniem Spółki, warunek ten jest spełniony, gdy choć jeden budynek na nieruchomości zostanie objęty pozwoleniem na użytkowanie, bez względu na zakres pozwolenia na budowę. Żaden bowiem przepis prawa nie wskazuje, że w przypadku, gdy grunt będący w użytkowaniu wieczystym składa się z kilku działek ewidencyjnych, skutek przekształcenia następuje tylko wówczas, gdy każda z działek wchodzących w skład tego gruntu zostanie zabudowana budynkiem mieszkalnym. Spółka podkreśliła, że wszystkie okoliczności wymagane do wydania zaświadczenia w stosunku do całej nieruchomości objętej księgą wieczystą Nr [...] tj. do działki nr 46/80 jak również w stosunku do działki nr 46/81 zostały udowodnione poprzez przedstawienie właściwych dokumentów, które szczegółowo opisała.
Postanowieniem z 29 stycznia 2020 r. znak: [...] Wojewoda utrzymał w mocy postanowienie Prezydenta Miasta z 28 listopada 2019 r. znak: [...].
W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. 2020, poz. 139), zwanej dalej jako ustawa, stanowiący podstawę ujawnienia w księdze wieczystej i w ewidencji gruntów prawa własności gruntu w oparciu o zaświadczenie potwierdzające przekształcenie; w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa wydane przez starostę (prezydenta miasta na prawach powiatu) wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej. Zakres przedmiotowy określa art. 1 ust. 2 ustawy.
Wojewoda ustalił, że Z. Sp. z o.o. Sp. K. nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr 46/46 na podstawie umowy przeniesienia tego prawa na mocy aktu notarialnego z 17 maja 2017 r. Rep A Nr [...]. Następnie nieruchomość ta została podzielona na dwie działki o nr 46/80 i 46/81. Decyzją z 7 sierpnia 2019 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego udzielił inwestorowi – Z. Sp. z o.o. Sp. K. pozwolenia na użytkowanie budynku usytuowanego na działce nr 46/80.
Wojewoda podzielił w całości stanowisko organu I instancji oraz jego argumentację, uznając brak podstaw do wydania stosownego zaświadczenia o przekształceniu praw do nieruchomości gruntowej, położonej w K. przy ul. Z., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 46/81, ponieważ pozwolenie na użytkowanie dotyczy tylko jednego budynku związanego z działką nr 46/80. Podkreślił, że najistotniejszą kwestią jest ustalenie spełnienia przez daną nieruchomość kryterium zabudowy. W rozpoznawanej sprawie oznacza to, że żadna z działek objętych wnioskiem nie mogłaby być zabudowana inaczej, niż to przewiduje art. 1 ust. 2 ustawy, mianowicie budynkami jednorodzinnymi lub budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Przepis wyraźnie określa wymóg wyłącznego charakteru zabudowy. Z tego względu nie podlegają przekształceniu nieruchomości gruntowe niezabudowane. Organ stwierdził, że sąsiadujące ze sobą działki będące w użytkowaniu wieczystym podlegają przekształceniu tylko i wyłącznie, gdy istnieje faktyczna zabudowa na cele mieszkaniowe, natomiast przekształcenie nie dotyczy gruntów o potencjalnej możliwości zabudowy na cele mieszkaniowe. W konsekwencji tylko do jednej z objętych wnioskiem działek, tej zabudowanej działki nr 46/80 należało wydać stosowne zaświadczenie, zaś do działki nr 46/81, odmówić jego wydania.
Zdaniem organu, ustawa traktuje o przekształceniu gruntu i to pojęcie jest znamienne. Nie wskazuje natomiast, że przekształcenie następuje w stosunku do działki czy też nieruchomości, do czego zmierza interpretacja żalącego się i co ma uzasadniać wydanie stosownego zaświadczenia w odniesieniu do całej nieruchomości.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach na ww. postanowienie Wojewody złożyła "Z." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa , zarzucając:
naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy:
a. art. 7 i art. 77 § 1 w zw. z art. 218 § 2 k.p.a. przez niepodjęcie wszelkich niezbędnych działań, niezebranie i nierozpatrzenie materiału dowodowego i nie wyjaśnienie, jakiego gruntu faktycznie dotyczył wniosek o wydanie zaświadczenia i w stosunku do którego gruntu nastąpiło przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności - bezpodstawne ograniczenie czynności w tym zakresie do utożsamienia gruntu, którego dotyczy przekształcenie z działką wynikającą z podziału ewidencyjnego nieruchomości;
b. art. 80 w zw. z art. 218 k.p.a., przez nieprawidłowe uznanie, że okoliczności wymagane do wydania zaświadczenia w stosunku do całej nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...] (tj. także do działki nr 46/81) nie zostały udowodnione, podczas gdy Skarżący przedstawił wszystkie wymagane przepisami prawa dokumenty, warunkujące wydanie żądanego zaświadczenia, a których prawdziwość nie została przez organ I instancji w żaden sposób podważona - w tym przedstawiła: odpis z księgi wieczystej z wpisanymi roszczeniami z tytułu zawartych umów deweloperskich dotyczących ustanowienia odrębnej własności lokali oraz kopię pozwolenia na użytkowanie budynku, z których to dokumentów wynika, że:
- budynek został wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym,
- grunt został zabudowany na cele mieszkaniowe,
- grunt został zabudowany zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego,
- budynek został oddany do użytkowania zgodnie z prawem budowlanym po 1 stycznia 2019 roku,
- łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 (mieszkalne) nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie;
czyli, że wszystkie przesłanki do wydania zaświadczenia zostały wykazane, a fakt ten obliguje organ do wydania zaświadczenia zgodnie z wnioskiem;
c. art. 107 § 3 w zw. z art. 126 k.p.a. przez wadliwe sformułowanie uzasadnienia faktycznego i prawnego zaskarżonego postanowienia, które zamiast zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, a uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej postanowienia, z przy toczeniem przepisów prawa; zawierało jedynie zreferowanie stanowisk organu I instancji oraz Skarżącego i lakoniczny zwrot, że zarzuty Skarżącego są niezasadne;
oraz - z daleko posuniętej ostrożności procesowej, naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy:
a. art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów przez jego błędną interpretację wyrażającą się w utożsamieniu przez organ I instancji użytego w tym przepisie pojęcia "grunt" z pojęciem "działka ewidencyjna", zamiast ze wskazanym w definicji ustawowej pojęciem "nieruchomość", i utrzymaniem tego stanowiska przez Organ II instancji, w następstwie czego bezpodstawnie ograniczono zakres wydanego zaświadczenia jedynie do działki nr 46/80, podczas gdy skutek w postaci przekształcenia winien zostać stwierdzony względem całej nieruchomości, której dotyczył wniosek, a więc także względem jej części, jaką jest działka nr 46/81,
b. art. 13 ust. 1 ustawy przekształceniowej przez wywiedzenie z tego przepisu dodatkowego warunku wobec Skarżącego, tj. aby uzyskał pozwolenie na użytkowanie wszystkich budynków, jakie planuje wznieść na gruncie, którego dotyczył wniosek o wydanie zaświadczenia, podczas gdy powołany przepis posługuje się liczbą pojedynczą, a więc w zakresie analizowanej przesłanki do jej spełnienia wystarczające jest oddanie do użytkowania co najmniej jednego budynku mieszkalnego do stwierdzenia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności tego gruntu.
Powołując się na powyższe naruszenia skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji oraz zasądzenie od Organu na rzecz Skarżącej kosztów postępowania wg norm przepisanych.
"Z." Sp. z o.o. Sp. K. wskazała, że zaskarżone postanowienie dotyczy praw i obowiązków związanych z przysługującym jej uprzednio prawem użytkowania wieczystego, które z dniem 8 sierpnia 2019 r. przekształciło się z mocy prawa w prawo własności nieruchomości, co uzasadnia interes prawny w zaskarżeniu postanowienia.
W uzasadnieniu skargi autor przedstawił chronologicznie fakty związane z przedmiotową nieruchomością mające istotne znaczenie w sprawie. Skarżąca konsekwentnie uznaje, że zgodnie z ustawą skutek przekształcenia następuje wobec całej nieruchomości gruntowej, ponieważ ustawa nie przewiduje przekształcenia "części nieruchomości". Wymogi ustawy powinny być analizowane w stosunku do całej nieruchomości, a nie do poszczególnych działek. Podział nieruchomości na działki ewidencyjne nie zmienia stanu prawnego nieruchomości. Zdaniem Skarżącej, materialne przesłanki wydania zaświadczenia w niniejszej sprawie określa art. 13 ust. 1 ustawy, zaś ich spełnienie znajduje potwierdzenie w treści oraz w załącznikach wniosku z 14 sierpnia 2019 r. Prezydent Miasta błędnie utożsamił pojęcie gruntu, którym posłużył się ustawodawca w a art. 1 ust. 2 ustawy z pojęciem działki ewidencyjnej. Takie utożsamienie jest bezpodstawne zarówno na gruncie ustawy przekształceniowej jak i na gruncie innych aktów prawnych regulujących obrót i ustalanie stanu prawnego nieruchomości: Kodeksu cywilnego (art. 46 § 1), ustawy o księgach wieczystych i hipotece (art. 24 ust. 1), rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków (§ 5 ust. 1). Działka jest jednostką podziału kraju dla potrzeb ewidencji, a nie stanu prawnego nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Zaskarżone postanowienie zostało wydane na podstawie przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego i ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2020 r. poz. 139), zwanej dalej "ustawą".
Z treści zaskarżonego postanowienia oraz materiału dokumentacyjnego znajdującego się w aktach sprawy wynika, że organ poczynił następujące ustalenia:
1. Prezydent Miasta decyzją Nr [...] znak: [...] z 24.08.2017 udzielił inwestorowi "Z." Sp. z o.o. Sp. K. pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z wbudowanymi garażami wraz z wewnętrznymi instalacjami na terenie działki nr 46/46 przy ul. Z.obręb 0010 w K .
2. Decyzją [...] z 16.11.2018 r. dokonano podziału działki nr 46/46 na działki o nr 46/80 i 46/81, które są ujawnione w księdze wieczystej nr [...].
3. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, zgodnie z wnioskiem strony, wydał decyzję znak: [...] z 7.08.2019 r. o pozwoleniu na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z wbudowanymi garażami, oznaczonego w dokumentacji projektowej jako budynek A, wybudowanego na działce nr 46/80 (powstałej z podziału działki 46/46), ze wskazaniem konieczności uzyskania odrębnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie pozostałej części inwestycji tj. budynku oznaczonego w dokumentacji projektowej jako budynek B.
4. Spółka "Z." Sp. z o.o. Sp K. w dniu 14 sierpnia 2019 r. wystąpiła do Prezydenta Miasta , działającego w imieniu Skarbu Państwa z wnioskiem o wydanie zaświadczenia stwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego jako działki nr 46/80 i 446/81, zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania tj. 8 sierpnia 2019 r.
Odmawiając wydania skarżącej zaświadczenia organy zastosowały art. 1 ust. 1 i 2 ustawy. Na mocy powołanego przepisu, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. W art. 1 ust. 2 ustawy określono jej zakres przedmiotowy przez zdefiniowanie pojęcia "gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe". Zgodnie z powołanym przepisem są to nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:
1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Zgodnie z brzmieniem art. 13 ust. 1 ustawy, jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.), prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu, z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Przepisy art. 2 ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio.
W ocenie Sądu, występujące w sprawie okoliczności faktyczne uzasadniają odmowę wydania wnioskowanego przez stronę zaświadczenia.
Ustawodawca w art. 1 ust. 2 ustawy przewidział pozytywne przesłanki, których spełnienie prowadzi do nabycia z dniem 1 stycznia 2019 r. przez dotychczasowych użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości i w konsekwencji umożliwia organowi administracji wydanie zaświadczenia stanowiącego podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków, o którym mowa w art. 4 ust. 1 ustawy. Z przedstawionej regulacji wynika, że ustawa ma dotyczyć gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, zaś definicja tego pojęcia została zawarta w art. 1 ust. 2 ustawy. Odniesienie się do pojęcia nieruchomości może budzić wiele niejasności w sytuacji, gdy istnieją dwa różne ujęcia kategorii nieruchomości gruntowej: materialnoprawne i wieczystoksięgowe. Materialnoprawna koncepcja przyjmuje, że sąsiednie działki należące do jednej osoby, a mające oddzielne księgi wieczyste, nie stanowią odrębnych nieruchomości. W ujęciu wieczystoksięgowym, nieruchomość to część powierzchni ziemskiej, objęta jedną księgą wieczystą.
W rozpoznawanej sprawie, w dacie złożenia wniosku, zarówno w ujęciu materialnoprawnym jak i wieczystoksięgowym, działki nr 46/80 i 46/81 stanowiły jedną nieruchomość, albowiem były objęte jedną księgą wieczystą i należały do jednego właściciela. Jednakże samo ustalenie, że wniosek dotyczy jednej nieruchomości nie oznacza automatycznie, że zabudowanie tej nieruchomości choć jednym budynkiem wywołuje z mocy prawa skutek w postaci jej przekształcenia w całości w prawo własności w sytuacji, gdy w skład nieruchomości wchodzi więcej niż jedna działka.
W art. 1 ust. 2 ustawy ustawodawca wyraźnie stwierdza, że przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie określonymi budynkami. Doprecyzowanie zakresu przedmiotowego następuje w ust. 3 art. 1 w myśl którego, ilekroć w ustawie jest mowa o przekształceniu, należy przez to rozumieć przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu. Oba wymienione wyżej przepisy umożliwiają przekształcenie praw wobec nieruchomości rzeczywiście wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. Okoliczność ta powinna zostać ustalona w sposób obiektywny. W analizowanej sprawie, zgromadzony materiał dowodowy pozwala na jej weryfikację.
Poza sporem pozostaje fakt, że budynek wielorodzinny został zrealizowany po 1 stycznia 2019 r.
W odniesieniu do budynków znajdujących się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, oddanych do użytkowania po dniu 1 stycznia 2019 r. ustawodawca w art. 13 ust. 1 ustawy określił, że prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu, z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania, w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.
Wymóg uzyskania pozwolenia na użytkowanie wiąże się z oddaniem budynku mieszkalnego do użytkowania, o czym wprost stanowi art. 55 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Pozwolenie na użytkowanie następuje w formie decyzji administracyjnej. Do niezbędnych elementów treści tej decyzji zalicza się niewątpliwie wskazanie adresata decyzji, charakteru budynku w powiązaniu z kategorią obiektu budowlanego i miejsca jego położenia.
Z akt wynika, że inwestor w dniu 7.08.2019 r. uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku oznaczonego w dokumentacji projektowej symbolem "A", (będącej częścią pozwolenia na budowę z dnia 24.08.2017 r.), wybudowanego na działce nr 46/80, powstałej po podziale działki 46/46. Powyższa decyzja stanowi potwierdzenie, że działka 46/80 została zabudowana na cele mieszkaniowe. Jednocześnie w decyzji zawarto wymóg uzyskania odrębnej decyzji o pozwoleniu na użytkowane pozostałej części inwestycji tj. budynku mieszkalnego wielorodzinnego z wbudowanymi garażami i z częścią usługową, oznaczonego w dokumentacji projektowej jako budynek B, przed przystąpieniem do jego użytkowania.
Należy zwrócić uwagę, że sam inwestor uznał niezabudowaną działkę nr 46/81 jako odrębną nieruchomość i przed uzyskaniem wspomnianego wyżej pozwolenia na użytkowanie, wystąpił do Prezydenta Miasta z wnioskiem o wydanie oświadczenia o odstąpieniu od przysługującego mu prawa pierwokupu w odniesieniu do tej działki (uzasadnienie postanowienia Prezydenta Miasta z 13 września 2019 r.) W przedłożonym przez skarżącą akcie notarialnym z 14 listopada 2019 r. Rep. A nr [...] stwierdzono, że zarządzeniem nr 292/2019 z 16 czerwca 2019 r. Prezydent Miasta zarządził, iż nie skorzysta z prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości. Jak wynika z treści tego aktu, "Z. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (sprzedający) zawarła ze Sp. komandytową pod nazwą "Z. Etap 2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (kupujący) umowę przeniesienia wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w województwie , powiecie m. K., jednostce ewidencyjnej M. K., obrębie ewidencyjnym 266101 1.0010,10110, stanowiącej działkę oznaczoną numerem 46/81 o pow. 0,2685 ha dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...].
Działania jakie podjął skarżący wskazują, że zamiarem inwestora była sprzedaż działki 46/81.
W dacie złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia, działka 46/81 była niezabudowana i tej okoliczności skarżący nie kwestionuje. W konsekwencji oznacza to, że nie została spełniona przesłanka przewidziana w art. 1 ust. 2 ustawy. Warunkiem bowiem przyjęcia skutku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest rzeczywiste wykorzystanie gruntu na cele mieszkaniowe, a taka sytuacja w analizowanej sprawie nie występuje.
Skoro organy ustaliły okoliczności mające istotne znaczenie w sprawie na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego to zarzuty naruszenia przepisów postepowania należy uznać za nieuzasadnione.
W tych okolicznościach prawnych i faktycznych brak jest podstaw do wydania zaświadczenia, co pozwala na stwierdzenie, że organ I instancji prawidłowo w zaskarżonym postanowieniu odmówił wydania zaświadczenia.
Z podniesionych wyżej względów, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł, jak w sentencji. Sprawa została rozpoznana w postępowaniu uproszczonym na podstawie art. 119 pkt. 3 p.p.s.a