II SA/Ke 238/25

II SA/Ke 238/25 - Wyrok WSA w Kielcach
Data orzeczenia
2025-07-16
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-05-06
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Sędziowie
Beata Ziomek /sprawozdawca/
Renata Detka /przewodniczący/
Sylwester Miziołek
Symbol z opisem
6129 Inne o symbolu podstawowym 612
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
art. 95 pkt 7 , art. 4 pkt 3a , art. 93 ust.  1, 4
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
art.  3 pkt 2a
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka, Sędziowie Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 16 lipca 2025 r. sprawy ze skargi B. sp. z o.o. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego Kielcach z dnia 14 marca 2025 r., znak: SKO.GN/70/5454/306/2024 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kielcach (dalej SKO, Kolegium), po rozpatrzeniu odwołania B Sp. z o.o. od decyzji wydanej z upoważnienia Burmistrza Miasta i Gminy Końskie z 28.11.2024 r. znak: GN.6831.2.44.2024.MBK orzekającej o odmowie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości położonej w [...] oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka numer [...]/6 o powierzchni [...] ha, stanowiącą własność B Sp. z o.o. przedstawiony na mapie z projektem podziału nieruchomości wraz z wykazem zmian gruntowych, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w [...] w dniu 29.10.2024 roku z identyfikatorem ewidencyjnym P.2605.2024.1597 na działki [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Powyższa decyzja została podjęta w następującym stanie faktycznym i prawnym.
Decyzją z 8 listopada 2023 roku, znak: GN.6831.2.30.2023.MS Burmistrz Miasta i Gminy Końskie zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonych w miejscowości [...] (obręb 260503_5.[...]), [...] oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka numer [...]/2 o powierzchni 0,5852 ha oraz nr [...] o powierzchni 0,5050 ha, stanowiącą własność B Sp. z o.o. przedstawiony na mapie z projektem podziału nieruchomości wraz z wykazem zmian gruntowych, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w [...] w dniu 24.10.2023 r. z identyfikatorem ewidencyjnym P. 2605.2023.1813 w następujący sposób:
działka nr [...]/2 o powierzchni 0,5852 ha została podzielona na działki:
• nr [...]/3 o pow. 0,0005 ha,
• nr [...]/4 o pow. 0,0836 ha,
• nr [...]/5 o pow. 0,0838 ha,
• nr [...]/6 o pow. [...] ha,
• nr [...]/7 o pow. 0,0836 ha,
• nr [...]/8 o pow. 0,0834 ha
• nr [...]/9 o pow. 0,0728 ha,
• nr [...]/10 o pow. 0,0681 ha,
• nr [...]/11 o pow. 0,0257 ha.
Działka nr [...] o powierzchni 0,5050 ha została podzielona na siedem działek o nr: [...]/1 o pow. 0,0812 ha, [...]/2 o pow. 0,0716 ha, [...]/3 o pow. 0,0717 ha, [...]/4 o pow. 0,0711 ha, Nr [...]/5 o pow. 0,0705 ha, Nr [...]/6 o pow. 0,0699 ha, [...]/7 o pow. 0,0690 ha.
Działki nr [...]/4, [...]/5, [...]/6, [...]/7, [...]/8, [...]/9, [...]/10, [...]/2, [...]/3, [...]/4, [...]/5, [...]/6, [...]/7 posiadają dostęp do dróg publicznych poprzez nowo powstałe działki nr [...]/3, [...]/11 oraz [...]/1.
Podział został przeprowadzony w oparciu o art. 93 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.), tj. z uwzględnieniem obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do ww. decyzji załączona jest mapa z projektem podziału nieruchomości.
Decyzją z 21.11.2022 r. znak: BP.6740.281.2022.MP, Starosta Konecki zatwierdził projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno - budowlany i udzielił pozwolenia na budowę [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną w tym instalacją gazową na działkach [...]/2 i [...].
Wnioskiem z 15.11.2024 r. spółka B wystąpiła o podział działki [...]/6, położonej w [...], obręb [...] o powierzchni [...] ha na działki [...] o powierzchni 0,0419 ha oraz [...] o powierzchni 0,0418 ha na podstawie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. We wniosku wskazała, iż na działce nr [...] jest budynek mieszkalny jednorodzinny, który został oddany do użytkowania zaś druga działka tj. [...] będzie mieć powierzchnię 418 m2 i na niej znajduje się drugi budynek jeszcze nie oddany do użytkowania. Ponadto wskazała, że obydwie tak wydzielone działki będą miały zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną złożoną z działki o nr [...]/1. Wnioskodawca podkreślił, że cała powierzchnia działki nie jest niezbędna do korzystania z budynku mieszkalnego, a jedynie jej część - budynek ma dostęp do sieci, mediów, ogrodzenia oraz dostęp do drogi publicznej. Zdaniem strony, niewydanie decyzji doprowadzi do nieuzasadnionych trudności w zakończeniu inwestycji prowadzonej przez wnioskującą spółkę na przedmiotowej działce oraz wygeneruje znaczne szkody w jej majątku, a w konsekwencji może nawet doprowadzić do jej upadku.
Do wniosku dołączono: mapę z projektem podziału nieruchomości, protokół przyjęcia granic, mapę ewidencyjną, wypis z rejestru gruntów, wydruk KW, wydruk KRS, PZT, zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, szkic nowo projektowanej granicy do rozdzielenia budynków.
Burmistrz Miasta i Gminy Końskie odmawiając zatwierdzenia podziału ww. nieruchomości uznał, że nie zostały spełnione przesłanki do dokonania podziału, w szczególności nie wykazano, że istniejący układ działki uniemożliwia korzystanie z wybudowanego na działce budynku.
Od decyzji organu I instancji z 28.11.2024 r. odwołała się B zarzucając naruszenie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż zastosowanie przepisu przyjętego przez ustawodawcę w odpowiedniej ustawie stanowi nadużycie prawa w sytuacji, gdy przepis ten stanowi wprowadzony celowo wyjątek od reguły ogólnej, umożliwiający przeprowadzanie podziałów nieruchomości nawet wbrew ustaleniom miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w celu ochrony prawa własności właścicieli nieruchomości mieszkalnych, a które to prawa są zagwarantowane przez art. 64 § 3 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej - a czego następstwem jest zarzucenie Skarżącej, iż usiłuje ona "obejść postanowienia planu miejscowego". Ponadto, zarzuciła naruszenie art. 95 pkt 7 cyt. ustawy poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że użyte w tym przepisie sformułowanie działki "niezbędnej" odnosi się do niezbędności podziału na już istniejącej działce (a co jest sprzeczne z logiczną, systemową oraz funkcjonalną istotą tego przepisu), wobec czego organ doszedł do wniosku, że podział "nie jest niezbędny", podczas gdy z istoty przepisu wynika, iż "niezbędność" dotyczy działki wydzielanej, tj. nowowydzielane działki muszą posiadać warunki niezbędne do prawidłowej obsługi budynków mieszkalnych, a co pozostaje w harmonii z ugruntowaną linią orzeczniczą - a co w następstwie doprowadziło do wydania decyzji wadliwej co do swojej treści, jako iż badaniu powinna podlegać niezbędność infrastrukturalna działek po podziale, a nie sama niezbędność podziału jako jego konieczność. Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kielcach rozpatrując odwołanie podniosło, iż zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.), dalej jako ugn, podziału nieruchomości można dokonać jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Z kolei art. 97 ust. 1 ugn pozwala niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dokonać podziału nieruchomości w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.
Przywołując orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych SKO stwierdziło, że użyty w art. 95 pkt 7 ugn zwrot "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" należy rozumieć jako wyjątek od zasady przyjętej w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w związku z tym musi być interpretowany ściśle. Przewidziane w art. 95 pkt 1-8 ustawy, wyjątki od zasady wyrażonej w art. 93 ust. 1 ugn stosuje się niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a nie dopiero wtedy, gdy nie ma możliwości dokonania podziału konkretnej nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu miejscowego. Art. 95 pkt 7 ugn mający zastosowanie w niniejszej sprawie posługuje się pojęciem "działki budowlanej", którą w art. 4 pkt 3a ww. ustawy zdefiniowano jako zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Kolegium wskazuje, że rozpatrując wniosek o zatwierdzenie podziału należy zatem zbadać, czy wydzielana działka budowlana o nr [...] ma odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej aby móc pod tym kątem stwierdzić, czy projektowany podział umożliwi właścicielom prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego i urządzeń położonych na tej działce. Oceny natomiast możliwości "racjonalnego i prawidłowego" korzystania z działki należy dokonywać z punktu widzenia wskazanych parametrów działki, a mianowicie wielkości, cech geometrycznych, dostępu do drogi publicznej oraz wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Ocena w tym zakresie nie może być dowolna. Chodzi tutaj o wyodrębnienie nieruchomości gruntowej niezbędnej w znaczeniu "koniecznej" do obsługi budynku mieszkalnego, a nie w znaczeniu "wystarczającej". Wyodrębnienie nieruchomości "wystarczającej" mogłoby prowadzić do mnożenia podziałów, a tym samym zwiększenia zagęszczenia zabudowy wbrew ustaleniom planów miejscowych. Interpretacja art. 95 ugn nie może prowadzić do obejścia zasady, że podział powinien być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zastosowanie tego przepisu musi bowiem usprawiedliwiać ściśle określony w nim cel.
Kolegium podniosło, że wnioskowana do podziału działka nr [...]/6 znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Nr VI/38/2019 Rady Miejskiej w [...] z dnia 29 marca 2019 roku w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego sołectwo [...], na obszarze oznaczanym symbolem 24 MN2, dla którego przewidziano przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, przeznaczenie uzupełniające - zabudowa usługowa, budynki gospodarcze i garażowe, wiaty i urządzenia infrastruktury technicznej (§ 26 uchwały). W zakresie szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości podjętych w trybie przepisów odrębnych w planie ustala się minimalną szerokość frontu działki - 16 m2, minimalną powierzchnię działki dla zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej - 600 m2, dla zabudowy jednorodzinnej bliźniaczej - 500 m2, dla zabudowy rekreacji indywidualnej - 600 m2, kąt położenia granic działek w stosunku do pasa drogowego od 60° do 100° (§ 9 m.p.z.p).
Według ustaleń Kolegium, na działce podlegającej podziałowi znajduje się budynek mieszkalny - co do którego dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy i co do którego organ nadzoru budowalnego nie wniósł sprzeciwu do złożonego ww. zawiadomienia. Ponadto, jak wynika z załączonych do wniosku dokumentów, na działce jest jeszcze jeden budynek w budowie, który styka się z budynkiem mieszkalnym ścianą, a zgodnie z przedłożoną mapą nowa granica między projektowanymi działkami nr [...] i [...] miałaby przebiegać właśnie po linii styku obu budynków. Działka o nr [...]/6 aktualnie umożliwia korzystanie z budynku mieszkalnego usytuowanego na nowo projektowanej działce nr [...], natomiast przedłożony do zatwierdzenia, w trybie art. 95 ust. 7 ugn, projekt podziału ww. działki zmierza do wydzielenia dwóch działek budowlanych. Potwierdza to załączony do wniosku szkic nowo projektowanej granicy do rozdzielenia budynków mieszkalnych, wskazujący, że na działce nr [...] usytuowany jest budynek mieszkalny, a na działce nr [...] - budynek w budowie, w dalszym zamierzeniu podlegający zbyciu.
W ocenie SKO proponowany przez wnioskodawcę podział nie może zmierzać do obejścia obowiązującego planu miejscowego. Organ I instancji w wydanej decyzji wyjaśnia powody, dlaczego proponowany przez wnioskodawców podział nie byłby zgodny z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka nr [...] o powierzchni 0,0419 ha nie spełnia normy powierzchniowej przewidzianej w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który dla nowo wydzielanych działek określa jako minimalną normę powierzchniową 600 m2. Oznacza to, że wydzielenie działki nr [...] w sposób proponowany przez wnioskodawcę byłoby w postępowaniu opiniodawczym prowadzonym przez organ planistyczny uznane za sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Proponowany przez wnioskodawcę podział nieruchomości zmierza w ocenie organu do pominięcia tej procedury i dokonania podziału niezgodnego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Kolegium przytaczając wyrażone w orzecznictwie stanowisko odnośnie do interpretacji pojęcia "niezbędności" w rozumieniu art. 95 pkt 7 ugn uznało, że przedłożony przez strony projekt podziału nieruchomości nr [...]/6 nie spełnia tego warunku, gdyż wydzielenie nowoprojektowanej działki nr [...] nie jest niezbędne do korzystania z budynku mieszkalnego usytuowanego na tej działce. Aktualnie korzystanie z budynku mieszkalnego jest możliwe bez dokonania podziału działki nr [...]/6. W opinii Kolegium, obecny kształt i wielkość, cechy geometryczne, a także dostęp do infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych posadowionych na ww. działce. Działka ta posiada dostęp do drogi publicznej. Zdaniem Kolegium, zebrany w sprawie materiał dowodowy nie wskazuje, że istnieje wymagany cel podziału, o którym stanowi art. 95 pkt 7 ugn. Brak jest również uzasadnionych podstaw do stwierdzenia, aby brak podziału przedmiotowej działki, uniemożliwiał wnioskodawcy, jako właścicielowi nieruchomości, realizację uprawnień budowlanych związanych z posadowionym na ww. działce budynkiem mieszkalnym, skoro takie uprawnienia zrealizował.
Podsumowując organ odwoławczy uznał zaprezentowaną przez organ I instancji wykładnię art. 95 pkt 7 ugn za prawidłową. Stwierdził, że nie zostały spełnione przesłanki uzasadniające dokonanie podziału w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. Wnioskodawca nie wykazał, że podział nieruchomości o nr [...]/6, który polegać miałby na wydzieleniu działek o nr : [...] i [...], przy czym działki o nr [...] o powierzchni 0,0419 ha jest niezbędny do prawidłowego korzystania z budynku mieszkalnego usytuowanego na nowo wydzielonej działce nr [...]. Zdaniem organu, materiał dowodowy potwierdza, że korzystanie z budynku mieszkalnego posadowionego na nowoprojektowanej działce nr [...] jest możliwe. Natomiast wyodrębnienie działek, w sposób wskazany przez wnioskodawcę prowadzi do mnożenia podziałów, a tym samym zwiększenia zagęszczenia zabudowy wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, dokonywanie podziałów zgodnie z przesłankami zawartymi w art. 95 ustawy nie może prowadzić do obejścia zasady, że podział powinien być zgodny z planem.
Ze sfomułowania "niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego" jednoznacznie wynika, że wydzielenie działki budowlanej w trybie art. 95 pkt 7 ugn musi być niezbędne do korzystania z budynku mieszkalnego. Niezbędność taka zachodzi zaś wtedy, gdy do korzystania z budynku mieszkalnego wydzielenie działki budowlanej jest konieczne. W niniejszej sprawie przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu, na którym położona jest objęta wnioskiem o podział nieruchomość, nie uniemożliwia stronom korzystania z zabudowanej przez nich działki. Zatem, skoro wielkość i struktura nieruchomości objętej wnioskiem o podział umożliwia prawidłowe korzystanie z posadowionego na niej budynku mieszkalnego (tj. na nowoprojektowanej działce nr [...]), nie jest możliwe pozytywne rozpatrzenie wniosku stron o dokonanie podziału tej nieruchomości w oparciu o art. 95 pkt 7 ugn.
Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kielcach z 14 marca 2025 r. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach B zarzucając rozstrzygnięciu:
1 naruszenie przepisów prawa materialnego, a to przede wszystkim art. 95 pkt 7 w zw. z art. 4 pkt 3a ugn - poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż:
a) zastosowanie przepisu przyjętego przez ustawodawcę w odpowiedniej ustawie stanowi nadużycie prawa w sytuacji, gdy przepis ten stanowi wprowadzony celowo wyjątek od reguły ogólnej, umożliwiający przeprowadzanie podziałów nieruchomości nawet wbrew ustaleniom miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w celu ochrony prawa własności właścicieli nieruchomości mieszkalnych, a które to prawa są zagwarantowane przez art. 64 § 3 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej - a czego następstwem jest zarzucenie Skarżącej przez organy, iż usiłuje ona "obejść postanowienia planu miejscowego";
b) użyte w art. 95 pkt 7 ugn słowo działki "niezbędnej" odnosi się do niezbędności podziału na już istniejącej działce (a co jest sprzeczne z logiczną, systemową oraz funkcjonalną istotą tego przepisu), wobec czego organ doszedł do wniosku, że podział "nie jest niezbędny", podczas gdy z istoty przepisu wynika, iż "niezbędność" dotyczy działki wydzielanej, tj. nowowydzielane działki muszą posiadać warunki niezbędne do prawidłowej obsługi budynków mieszkalnych, a co pozostaje w harmonii z ugruntowaną linią orzeczniczą - a co w następstwie doprowadziło do wydania decyzji wadliwej co do swojej treści, jako iż badaniu powinna podlegać niezbędność infrastrukturalna działek po podziale (tj. ich samodzielność), a nie sama niezbędność podziału jako jego konieczność;
2) rażące naruszenie prawa, tj. art. 156 § 1 pkt 2 kpa - poprzez zastosowanie w toku orzekania przesłanek oraz przepisów, które w niniejszej sprawie nie znajdują zastosowania, tj. przede wszystkim art. 93 oraz art. 94 ugn oraz nieokreślonej w prawie administracyjnym przesłanki rzekomego "obejścia prawa" - a co w następstwie doprowadziło do sytuacji, gdzie organy oceniły projektowany podział w trybie art. 95 pkt 7 ugn jako sprzeczny z ustaleniami planu miejscowego oraz zmierzający do obejścia prawa (co stanowi przesłankę nieistniejącą), a nadto interpretację art. 95 pkt 7 ugn w sposób całkowicie sprzeczny z jego gramatycznym brzmieniem oraz funkcjonalnym celem.
W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, zobowiązanie organu do wydania w określonym terminie decyzji lub postanowienia wskazując sposób załatwienia sprawy lub jej rozstrzygnięcie poprzez zobowiązanie organu do zatwierdzenia projektowanego podziału wobec realizacji przesłanek z art. 95 pkt 7 ugn oraz o zwrot kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu skarżąca rozwinęła sformułowane zarzuty, podkreślając, że w pełni podtrzymuje argumentację zawartą w treści złożonego odwołania. Zdaniem skarżącej, art. 95 pkt 7 ugn jest niczym innym, jak zastosowaniem analogicznej regulacji z pkt 1 w stanie przed zaistnieniem współwłasności uzasadniającej skorzystanie z pkt 1. Różnica polega na tym, że praktyczne zastosowanie pkt 7 jest prostsze, albowiem choćby nie wymaga ono udziału współwłaściciela (którego jeszcze nie ma). Sam fakt, że istnieje zarówno pkt 1 jak i pkt 7 wskazuje, że celem ustawodawcy było otworzenie możliwości właścicielom nieruchomości podzielenia ich wtedy, gdy plan miejscowy na to nie pozwala, gdy skutkiem tym będzie poprawa szeroko pojętych stosunków sąsiedzkich. Z tego samego względu prokonstytucyjna linia orzecznicza powoływana w ramach niniejszej skargi podkreśla też, że możliwy jest podział prowadzony na podstawie art. 95 pkt 7 ugn także wówczas, gdy skutkiem podziału działki będzie wydzielenie działki w ogóle nie zabudowanej lub też zabudowanej budynkiem w budowie.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kielcach wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Stan faktyczny został prawidłowo ustalony przez organy i znajduje potwierdzenie w materiale dowodowym.
Spór sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy w niniejszej sprawie zachodzą podstawy do zastosowania art. 95 pkt 7 ugn, jak twierdzi skarżąca, czy też podstaw takich brak, jak przyjmują orzekające w tej sprawie organy administracji.
Stosownie do treści art. 95 ust. 7 ugn, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.
Podstawową zasadą wprowadzoną przez art. 93 ust. 1 ugn jest zgodność podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego przepis art. 93 ust. 4 ugn dopuszcza możliwość podziału nieruchomości na cele określone w art. 95 ust. 1-8 ugn. Powyższy przepis jako wyjątek od zasady określonej w art. 93 ust. 1 ugn musi być ściśle interpretowany. Oznacza to, że w sytuacji, gdy dla obszaru, na którym jest położona nieruchomość gruntowa podlegająca podziałowi, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to organ w pierwszej kolejności jest zobowiązany do ustalenia, czy możliwe jest dokonanie wnioskowanego podziału zgodnie z ustaleniami planu miejscowego. Dopiero negatywny wynik tych ustaleń pozwoli na ocenę, czy wystąpiła jedna z przesłanek wymienionych w art. 95 pkt 1-8 ugn, umożliwiająca dokonanie podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 21 stycznia 2025 r. IV CSK 177/14, lex nr 1659249, przewidziane w art. 95 pkt 1 – 8 ugn wyjątki od zasady wyrażonej w art. 93 ust. 1 ugn stosuje się niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a nie dopiero wtedy, gdy nie ma możliwości dokonania podziału konkretnej nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu miejscowego.
Kierując się przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, orzecznictwem sądów na tle regulacji związanych z podziałem nieruchomości oraz ww. stanowiskiem Sądu Najwyższego, Sąd uznał, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego jest zgodna z prawem.
Nie budzi wątpliwości, że na wniosek skarżącej decyzją Burmistrza Miasta i Gminy Końskie z 8 listopada 2023 r. nastąpił podział nieruchomości oznaczonej nr działki [...]/2 o pow. 0,5852 ha m.in. na działkę nr [...]/6 o pow. [...] ha, stanowiącej obecnie przedmiot rozważań. Podział ten był zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Nr VI/38/2019 Rady Miejskiej z dnia 29 marca 2019 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego sołectwo [...] (Dz.Urz.Woj. Świętokrzyskiego poz. 2270). Teren na którym znajduje się działka nr [...]/6 oznaczony jest symbolem 24 MN2 o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Dla tego terenu szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości określały minimalną powierzchnię działki dla zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej 600 m2, dla zabudowy jednorodzinnej bliźniaczej 500 m2. Zatem, zgodnie z planem, wydzielenie na wniosek skarżącej działki [...]/6 o pow. [...] ha umożliwiało zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Inwestor realizuje budowę [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach nr [...]/2 i [...] w obrębie ewidencyjnym [...] [...] zgodnie z decyzją Starosty Koneckiego z 21.11.2022 r. nr BP.6740.281.2022.MP zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą spółce pozwolenia na budowę. Pod pojęciem "budynku mieszkalnego jednorodzinnego" stosownie do treści art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2024 r., poz. 725) należy rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej, grupowej służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Ww. decyzja Starosty Koneckiego nie określa, że inwestor jest uprawniony do realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w zabudowie bliźniaczej.
Z załączonego do wniosku o podział projektu wynika, że inwestor realizuje na działce nr [...]/6 o pow. [...] ha budynek w zabudowie bliźniaczej, a głównym celem podziału o który wnosi jest ułatwienie inwestorowi zbycia tej części budynku, która jeszcze nie została wybudowana tj. uniknięcie procedury zniesienia współwłasności w razie braku podziału nieruchomości. Trzeba wskazać, że takie działanie inwestora wnoszącego o podział nieruchomości jest nie do zaakceptowania w świetle ratio legis jakie towarzyszy określonym w art. 95 pkt 1-8 wyjątkom od podstawowej zasady podziału nieruchomości zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie można przy podziale nieruchomości stosować wyjątku przewidzianego w tym przepisie, w sytuacji, gdy nie ma możliwości dokonania podziału konkretnej nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu miejscowego. Przypomnieć trzeba, że minimalna powierzchnia działki dla zabudowy jednorodzinnej bliźniaczej wynosi 500 m2.
Ustawodawca w art. 95 pkt 7 ugn zastosowanie podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu zawęził do konieczności i niezbędności dla korzystania z posadowionego na nieruchomości budynku mieszkalnego. Zdaniem Sądu taka sytuacja nie zachodzi w danym przypadku. Dla korzystania z budynku mieszkalnego jednorodzinnego usytuowanego na działce [...]/6 (powstałej z działki [...]/2) nie jest niezbędne wydzielenie drugiej działki. Stosownie do treści art. 4 pkt 3a ugn ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Działka nr [...]/6 wszystkie te walory spełnia. Jak słusznie wskazuje Kolegium, powołując się na orzecznictwo wojewódzkich sądów administracyjnych, "niezbędność" wydzielenia działki budowlanej dla korzystania z budynku mieszkalnego to coś więcej niż opłacalność, czy wygoda. Wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne (por. wyroki: WSA w Lublinie z 14.01.2020 r. sygn. akt II SA/Lu 639/19, WSA w Szczecinie z 22.02.2024 r. sygn. akt II SA/Sz 1055/23, WSA w Lublinie z 4.07.2023 r. sygn. akt II SA/Lu 253/23). Sąd rozpoznający niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd, zgodnie z którym zastosowanie trybu wynikającego z art. 95 pkt 7 ugn może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwia właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym.
Argumenty podnoszone przez skarżącą nie przesądzają o niezbędności podziału działki [...]/2 w kontekście art. 95 pkt 7 ugn. Zarówno budynek mieszkalny istniejący na tej działce, jak i ewentualny przyszły budynek, zgodnie z zamierzeniem budowlanym nie uzasadniają konieczności jej podziału w zakresie niezbędnym do korzystania z istniejącego budynku.
W ocenie Sądu, dopuszczalność wydzielenia działek budowlanych niezależnie od ustaleń planu miejscowego w trybie art. 95 pkt 7 ugn, nie oznacza możliwości wydzielenia działek nie odpowiadających wymogom planu i bez realnych i koniecznych przesłanek określonych w tym przepisie. Wydzielenie nie może bowiem prowadzić to do obejścia obowiązującego prawa. Koncepcja rozumienia art. 95 pkt 7 ugn przez skarżącą całkowicie niweczyłaby przysługujące Gminie prawo do władczego kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej na jej terenie, tzw. władztwo planistyczne, wynikające z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. – o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r., poz. 1130).
Skoro skarżąca nie wykazała przesłanek o których mowa w art. 95 pkt 7 ugn tj. konieczności wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego stanowisko orzekających w sprawie organów o odmowie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oznaczonej nr [...]/6 o pow. [...] ha położonej w [...] jest prawidłowe.
Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935) p.p.s.a., oddalił skargę jako niezasadną.