II SA/Ke 21/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi I.T. na decyzję Świętokrzyskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, która utrzymała w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nakazującą rozbiórkę oranżerii (ogrodu zimowego) wybudowanej przez skarżącą na tarasie przynależnym do jej mieszkania bez wymaganego zgłoszenia. Oranżeria została wybudowana w 2006 r. Organy nadzoru budowlanego wszczęły postępowanie w sprawie samowoli budowlanej, wstrzymały roboty i wezwały do legalizacji obiektu. Skarżąca złożyła wniosek o legalizację i przedłożyła m.in. decyzję o warunkach zabudowy, projekt zagospodarowania działki oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jednakże, organ I instancji postanowieniem z 4 stycznia 2023 r. nałożył obowiązek usunięcia braków, w tym przedłożenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej wyrażającej zgodę na wybudowanie oranżerii, gdyż taras, na którym obiekt powstał, stanowił część wspólną nieruchomości. Skarżąca nie przedłożyła uchwały wspólnoty, co doprowadziło do wydania decyzji nakazującej rozbiórkę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach oddalił skargę, uznając, że organy prawidłowo przeprowadziły procedurę legalizacyjną. Sąd podkreślił, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w przypadku części wspólnych nieruchomości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli wyrażonej w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Brak takiej uchwały uniemożliwił legalizację samowoli budowlanej, a tym samym nakaz rozbiórki był uzasadniony. Sąd odrzucił również argumenty skarżącej dotyczące braku konieczności uzyskania zgody wspólnoty w sytuacji, gdy dostęp do tarasu jest tylko z jednego lokalu, wskazując na treść aktu notarialnego i przepisy ustawy o własności lokali.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie, że zabudowa tarasu stanowiącego część wspólną nieruchomości wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, nawet jeśli dostęp do tarasu jest tylko z jednego lokalu. Weryfikacja przez organy oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością. Charakter związany decyzji o rozbiórce w przypadku braku legalizacji.
Dotyczy specyficznej sytuacji zabudowy tarasu na dachu garażu w budynku wielorodzinnym, gdzie taras stanowi część wspólną.
Zagadnienia prawne (3)
Czy brak uchwały wspólnoty mieszkaniowej stanowi przeszkodę w legalizacji samowolnie wybudowanej oranżerii na tarasie stanowiącym część wspólną nieruchomości, nawet jeśli dostęp do tarasu jest tylko z jednego lokalu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, brak uchwały wspólnoty mieszkaniowej stanowi przeszkodę w legalizacji, ponieważ prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w przypadku części wspólnych wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli wyrażonej w formie uchwały.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że taras, na którym wybudowano oranżerię, stanowi część wspólną nieruchomości, a jego zabudowa jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, co wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli wyrażonej w uchwale wspólnoty mieszkaniowej. Brak takiej uchwały uniemożliwił legalizację obiektu.
Czy organy nadzoru budowlanego są uprawnione do weryfikacji oświadczenia inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organy nadzoru budowlanego są uprawnione do weryfikacji takiego oświadczenia, zwłaszcza gdy budzi ono wątpliwości, w celu wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że organy nie są pozbawione możliwości weryfikacji oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością, a w przypadku wątpliwości zobowiązane są żądać od inwestora wykazania tego prawa.
Czy brak reakcji organów lub zarządcy na samowolę budowlaną trwającą przez wiele lat może stanowić podstawę do odstąpienia od nakazu rozbiórki?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, brak reakcji innych podmiotów nie stanowi podstawy do odstąpienia od nakazu rozbiórki, a obowiązki nakłada się na inwestora.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że decyzja o rozbiórce w przypadku niewykonania postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych ma charakter związany, a brak możliwości łagodzenia sankcji, nawet po upływie wielu lat od samowoli budowlanej.
Przepisy (21)
Główne
Pb art. 49e § pkt 4
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Pomocnicze
Pb art. 48 § ust. 1 pkt 1-2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Pb art. 28 § ust. 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Pb art. 29 § ust. 1 pkt 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Pb art. 30 § ust. 1 pkt 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Pb art. 48 § ust. 3 pkt 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Pb art. 32 § ust. 4 pkt 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
k.p.a. art. 97 § par. 1 pkt 4
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
p.p.s.a. art. 61 § § 2 pkt 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 134 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 145 § § 1 i 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.w.l. art. 24
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Pb art. 48 § ust. 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Pb art. 48a § ust. 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Pb art. 28
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Pb art. 29 § ust. 1 pkt 15 lit b
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Pb art. 48b § ust. 1 i ust. 3 pkt 1, 2 i 3
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Pb art. 49 § ust. 1a
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Pb art. 3 § pkt 11
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Pb art. 52 § ust. 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Argumenty
Skuteczne argumenty
Brak uchwały wspólnoty mieszkaniowej jako przeszkoda w legalizacji obiektu budowlanego na części wspólnej nieruchomości. • Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w przypadku części wspólnych wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. • Organy nadzoru budowlanego są uprawnione do weryfikacji oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością. • Nakaz rozbiórki jest decyzją związaną w przypadku niewykonania postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych.
Odrzucone argumenty
Zarzut naruszenia art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a. poprzez zaniechanie zebrania i oceny całokształtu materiału dowodowego. • Zarzut naruszenia art. 7 w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. poprzez zaniechanie podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy. • Zarzut naruszenia art. 32 ust. 4 pkt 2 Pb z uwagi na brak podjęcia przez organy czynności zmierzających do wyjaśnienia rozbieżności co do konieczności podjęcia uchwały wspólnoty. • Zarzut naruszenia art. 49 ust. 1a Pb przez błędne przyjęcie nieprawidłowości w oświadczeniu o prawie do dysponowania nieruchomością. • Zarzut naruszenia art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a. poprzez brak zawieszenia postępowania. • Argument, że zabudowa tarasu z dostępem tylko z jednego lokalu nie wymaga zgody wspólnoty. • Argument, że brak reakcji organów lub zarządcy na samowolę budowlaną przez 17 lat powinien skutkować odstąpieniem od nakazu rozbiórki.
Godne uwagi sformułowania
Dachy (w tym dach garażu) zgodnie z aktem notarialnym stanowią części wspólne nie służące do wyłącznego korzystania przez właścicieli wydzielonych lokali. • Zadysponowanie na cele budowlane nieruchomością stanowiącą przedmiot współwłasności i wykonanie na niej jakichkolwiek robót budowlanych jest bez wątpienia czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a więc do wykazania prawa, o jakim mowa w art. 3 pkt 11 Pb skarżąca - jako inwestorka - potrzebowała zgody wszystkich współwłaścicieli wyrażonej w formie uchwały. • Decyzja wydawana w tym trybie ma charakter związany, to zaś oznacza, że w razie ziszczenia się przesłanki przewidzianej w przytoczonym przepisie organ jest zobowiązany do jej wydania. Organ nie działa tu w ramach uznania administracyjnego, nie może także brać pod uwagę względów słuszności.
Skład orzekający
Beata Ziomek
sprawozdawca
Jacek Kuza
członek
Krzysztof Armański
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie, że zabudowa tarasu stanowiącego część wspólną nieruchomości wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, nawet jeśli dostęp do tarasu jest tylko z jednego lokalu. Weryfikacja przez organy oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością. Charakter związany decyzji o rozbiórce w przypadku braku legalizacji."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji zabudowy tarasu na dachu garażu w budynku wielorodzinnym, gdzie taras stanowi część wspólną.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu samowoli budowlanej i interpretacji przepisów dotyczących prawa do dysponowania nieruchomością w kontekście wspólnot mieszkaniowych. Pokazuje, jak ważne jest uzyskanie zgody wspólnoty na ingerencję w części wspólne.
“Samowola budowlana na tarasie: czy zgoda sąsiadów jest zawsze konieczna?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.