II SA/Ke 21/24

II SA/Ke 21/24 - Wyrok WSA w Kielcach
Data orzeczenia
2024-03-13
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-01-12
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Sędziowie
Beata Ziomek /sprawozdawca/
Jacek Kuza
Krzysztof Armański /przewodniczący/
Symbol z opisem
6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne
Nadzór budowlany
Skarżony organ
Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 682
art. 49e pkt 4, art. 48 ust. 1 pkt 1-2, art. 28 ust. 1, art. 29 ust. 1 pkt 2, art. 30 ust. 1 pkt 1, art. 48 ust. 3 pkt 2, art. 32 ust. 4 pkt 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 775
art. 97 par. 1 pkt 4
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 1634
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Armański, Sędziowie Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Sędzia WSA Jacek Kuza, Protokolant Starszy inspektor sądowy Karolina Chrapkiewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2024 r. sprawy ze skargi I. T. na decyzję Świętokrzyskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Kielcach z dnia 3 listopada 2023 r. znak: WOA.7721.91.2023 w przedmiocie nakazu rozbiórki obiektu budowlanego oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z 3 listopada 2023 r. znak: WOA.7721.91.2023 Świętokrzyski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Kielcach (dalej też jako "ŚWINB"), po rozpatrzeniu odwołania I. T., utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta Kielce (dalej "PINB") z 5 września 2023 r. znak: PINB-SO.5160.12.2021.I, którą nakazano I. T. rozbiórkę oranżerii (ogrodu zimowego) wybudowanej bez wymaganego zgłoszenia przez I. T. na tarasie przynależnym do mieszkania Nr [...] w budynku mieszkalno-usługowym, usytuowanym na działce nr ewid. [...] w obrębie [...] przy ul. K. [...] w Kielcach.
W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia ŚWINB wskazał, że podczas oględzin przeprowadzanych 26 stycznia 2021 r. PINB ustalił, że na tarasie przynależnym do mieszkania Nr [...] znajdującym się na piętrze budynku przy ul. K. [...] w Kielcach wykonano oranżerię (ogród zimowy), o konstrukcji stalowej, oszkloną, o wymiarach w rzucie ok. 4,70 m x 4,30 m i wysokości od ok. 2,38 m do ok. 3,30 m z wejściem z pomieszczenia kuchni. W oranżerii znajdują się też drzwi umożliwiające wyjście na niezabudowaną część tarasu. Taras stanowi dach garażu wielostanowiskowego. Stwierdzono, że w garażu wielostanowiskowym od strony południowej występują przecieki na suficie, ale przecieki te nie występują pod tarasem przynależnym do mieszkania Nr [...] lecz pod tarasem przynależnym do mieszkania Nr [...]. Właścicielka tego mieszkania I. T., oświadczyła do protokołu oględzin, że jest inwestorką oranżerii, wybudowanej w 2006 r., a jej wykonanie uzgadniała tylko z A. K. - inwestorem budowy budynku. Nie wiedziała, że konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę albo zgłoszenia. Roboty wykonywane były, gdy była już właścicielką mieszkania. Administrator budynku M. C. oświadczył do protokołu oględzin, że na podstawie posiadanej dokumentacji brak jest zgody Wspólnoty Mieszkaniowej w formie uchwały na wybudowanie oranżerii. Mimo remontu nadal występują przecieki w garażu.
Po wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie wybudowanej bez wymaganego zgłoszenia oranżerii, PINB postanowieniem z 15.02.2021 r., znak: PINB-SO.5160.12.2021.I wydanym na podstawie przepisu art. 48 ust 1 pkt 2, ust. 3, ust 4 i ust 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (dalej jako Pb) wstrzymał w terminie natychmiastowym prowadzenie robót budowlanych przy budowie oranżerii (ogrodu zimowego) wybudowanej bez wymaganego zgłoszenia przez I. T. na tarasie przynależnym do mieszkania Nr [...] w budynku mieszkalno-usługowym, usytuowanym na działce nr ewid. [...] w obrębie [...] przy ul. K. [...] w Kielcach i zgodnie z art. 48 ust. 3 Pb poinformował inwestora – I. T., o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu i w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu wniesienia opłaty legalizacyjnej, wynoszącej 5.000zł, zgodnie z art. 49d ust. 1 pkt 2 lit. a Pb.
I. T. złożyła skierowany do organu I instancji wniosek o legalizację oranżerii, który wpłynął 17 marca 2021 r.
Postanowieniem z 1.04.2021 r. Znak: P1NB-SO.5160.12.2021.I wydanym na podstawie art. 48b ust 1 i ust 3 pkt 1, 2 i 3 Pb, PINB nałożył na I. T. - inwestorkę oranżerii (ogrodu zimowego) wybudowanej samowolnie, bez wymaganego przepisami zgłoszenia, obowiązek przedłożenia w terminie do dnia 28 czerwca 2021 r. następujących dokumentów:
1. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
2. oświadczenia, złożonego pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
3. projektu zagospodarowania działki
z jednoczesnym pouczeniem, że w przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie nałożonego obowiązku wydana zostanie decyzja, na podstawie art. 49e pkt 3 Pb, nakazująca rozbiórkę obiektu budowlanego.
Po dwukrotnym przedłużaniu terminu do dostarczenia wymaganych dokumentów, na które wyraził zgodę organ, I. T. przy piśmie z 19 grudnia 2022 r. złożyła:
- decyzję nr 395/2021 Prezydenta Miasta Kielce z 29.12.2021 r. znak: UA-II.6730.1.122.2021.AZL, którą ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy dla inwestycji: rozbudowa budynku mieszkalno - usługowego polegająca na zabudowie części tarasu przynależnego do lokalu Nr [...]. ogrodem zimowym, na dz. nr ewid. [...], obręb [...], przy ul. K. [...] w Kielcach,
- projekt zagospodarowania działki, projekt ogrodu zimowego
- akt notarialny z dnia 15.05.2008 r. rep A [...]
- wypis z Księgi Wieczystej [...]
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane złożone na typowym druku PB-5.
Postanowieniem z 4.01.2023 r. znak: PINB-SO.5160.12.2021.1 wydanym na podstawie art. 49 ust. 1a Pb, PINB nałożył na I. T. obowiązek usunięcia w terminie do dnia 30.03.2023 r. stwierdzonych braków i nieprawidłowości w przedłożonych dokumentach legalizacyjnych:
- dokumentu poświadczającego prawo o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane w postaci uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. K. [...] w Kielcach w sprawie zgody na wybudowanie przedmiotowego ogrodu zimowego.
- projektu zagospodarowania działki, sporządzonego na aktualnej mapie do celów projektowych.
Wnioskiem z 23.03.2023 r. I. T. wystąpiła do organu I instancji o wydłużenie terminu dostarczenia dokumentów z uwagi na trwającą procedurę w celu uzyskania uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
W wyniku zgody organu na przedłużenie terminu do wykonania ww. postanowienia strona przy piśmie z 21.08.2023 r. złożyła w siedzibie organu I instancji poprawiony projekt zagospodarowania terenu dla inwestycji. Nie została złożona uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. K. [...] w Kielcach w sprawie zgody na wybudowanie przedmiotowego ogrodu zimowego.
W tych okolicznościach PINB wydał decyzję z 5 września 2023 r., od której I. T. złożyła odwołanie do ŚWINB.
ŚWINB wywiódł, że z uwagi na powierzchnię oranżerii (20,21 m2) do jej wybudowania, zgodnie z przepisami obowiązującymi w 2006 r. tj. w dacie budowy (art. 29 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 30 ust. 1 pkt 1 Pb), jak i obecnie (art. 28 ust. 1 w zw. z art. 29 ust. 1 pkt 15 lit b Pb) niezbędne było zgłoszenie, którego odwołująca się nie dokonała i tym samym popełniła samowolę budowlaną.
ŚWINB uznał, że w analizowanej sprawie znajduje zastosowanie art. 48 ust 1 pkt 2 Pb i dalsze przepisy dotyczące postępowania w przypadku budowy obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia. Kierując się przepisami art. 48 ust 1 pkt 2, art. 48 ust 1 pkt 3, art. 48 ust 1 pkt 5 Pb, organ I instancji prawidłowo wydał kolejno wymienione w uzasadnieniu postanowienia. I. T. przy piśmie z 19.12.2022 r. dostarczyła organowi I instancji: decyzję o warunkach zabudowy, projekt zagospodarowania działki, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane złożone na typowym druku PB-5, akt notarialny z 15.05.2008 r. rep A [...] oraz wypis z Księgi Wieczystej [...]. Jednak pomimo żądania dokumentu poświadczającego prawo o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane w postaci uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. K. [...] w Kielcach w sprawie zgody na wybudowanie przedmiotowego ogrodu zimowego, takiej uchwały nie przedłożyła. W świetle art. 49e pkt 4 Pb powyższe stanowi podstawę do wydania decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych. Z tych względów, w ocenie organu II instancji zaskarżona decyzja organu I instancji z przyczyn niewykonania nałożonego obowiązku postanowieniem z 4.01.2023 r. znak: PINB-SO.5160.12.2021.I, jest zasadna i zgodna z prawem.
Odnosząc się do zarzutów odwołania ŚWINB stwierdził, że brak było podstaw do zawieszenia postpowania, ponieważ kwestia doręczenia wymaganych prawem dokumentów nie stanowi zagadnienia wstępnego w świetle art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a., a z materiału dowodowego nie wynika, aby skarżąca bądź inne osoby wystąpiły do Sądu cywilnego o wyrażenie przez Wspólnotę zgody na wybudowanie przedmiotowej oranżerii. Co się tyczy podmiotu, na który nałożono obowiązek rozbiórki, organ przywołał treść art. 52 ust. 1 Pb podnosząc, że samowolne wybudowanie oranżerii, do której dostęp jest możliwy jedynie z mieszkania odwołującej się i która stanowi jej własność uzasadnia obciążenie jej właścicielki obowiązkiem rozbiórki. Organ zauważył, że na oranżerii nie wspiera się żaden obiekt wybudowany legalnie, co oznacza możliwość jej rozbiórki bez uszczerbku dla reszty określonej całości.
Postanowieniem z 10 stycznia 2024 r. ŚWINB na podstawie art. 61 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r., poz. 1634, dalej jako Ppsa), wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach I. T. zarzuciła decyzji organu odwoławczego naruszenie:
- art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a, które zobowiązują organ administracyjny do zebrania i oceny całokształtu materiału dowodowego, a nie jedynie oceny spełnienia przez inwestora samowoli budowlanej formalnych przesłanek do legalizacji ogrodu zimowego,
- art. 7 w zw. z art. 77 § 1 K.p.a poprzez zaniechanie podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy, mających na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli,
- art. 32 ust. 4 pkt 2 Pb z uwagi na brak podjęcia przez organy administracji czynności zmierzających do wyjaśnienia tej okoliczności przy uwzględnieniu rozbieżności wynikających z dwóch odmiennych stanowisk PINB i Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. K. co do konieczności podjęcia uchwały w zakresie dysponowania przez I. T. nieruchomością na cele budowlane w odniesieniu do tarasu, do którego dostęp jest tylko z jednej komórki lokatorskiej;
- art. 49 ust. 1a Pb przez błędne przyjęcie, iż złożony przez I. T. dokument tj. oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 Pb zawiera nieprawidłowości, a w konsekwencji błędne wydanie w oparciu o przepis art. 49 ust. 1a Pb postanowienia z 4.01.2023 r. PINB-SO.5160.12.2021.I o obowiązku usunięcia stwierdzonej w tym oświadczeniu nieprawidłowości poprzez zobowiązanie do złożenia dokumentu poświadczającego prawo o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane w postaci uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. K. [...] w Kielcach w sprawie zgody na wybudowanie przedmiotowego ogrodu zimowego, którego niezłożenie przez I. T. stało się jedyną przesłanką wydania zaskarżonej decyzji, nakazującej I. T. wykonać rozbiórkę oranżerii - ogrodu zimowego - wybudowanego na tarasie, do którego wejście możliwe jest jedynie z jej lokalu i przynależy do tego lokalu - wbrew stanowisku zawartemu w ugruntowanej zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. II OSK 1245/14) linii orzeczniczej, z którego wynika, iż zabudowa tarasu lub loggii w nieruchomości objętej wspólnotą mieszkaniową wymaga uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli lokali czyli wspólnoty mieszkaniowej tylko wówczas, gdy do tarasu jest dostęp z więcej niż jednego lokalu. W sytuacji gdy do tarasu jest dostęp z jednego lokalu - o zabudowie tego tarasu nie może decydować wspólnota mieszkaniowa (właściciele pozostałych lokali), a jedynie właściciel mieszkania, który ma dostęp do takiego obiektu (vide także wyrok II SA/Gd 530/20 Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, w którym stwierdzono: "W związku z tym w orzecznictwie przyjęta została koncepcja, zgodnie z którą balkon lub loggia przylegające do określonego lokalu i służące do wyłącznego użytku osób zajmujących ten lokal stanowią część składową tego lokalu (...) jeśli dostęp do tarasu (balkonu) ma więcej mieszkańców budynku wielorodzinnego, to jest on częścią nieruchomości wspólnej. Natomiast gdy dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu i taras służy do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu, to nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej". Kierując się powyższym poglądem skarżąca stwierdziła, że miała pełne prawo złożyć oświadczenie o posiadanym przez nią prawie do dysponowania nieruchomością wspólną - co zrobiła w grudniu 2022 r., ale także w oparciu o złożony do akt niniejszego postępowania legalizacyjnego dokument Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 24.02.2023 r., z którego wprost wynika, że działania Zarządu i Wspólnoty dotyczą wyłącznie części wspólnych nieruchomości przy ul. K. [...] w Kielcach, "Natomiast wykonana przez Panią oranżeria jest częścią indywidualną przypisaną Pani jako właścicielce lokalu zrealizowaną przez Panią jako samowola budowlana na powierzchni tarasu będącego w Pani wyłącznym użytkowaniu". Z dalszej treści tego pisma wynika, iż Zarząd i Wspólnota - mając na uwadze, że taras nie należy do części wspólnej nieruchomości - nie godzą się na podejmowanie w tym zakresie jakichkolwiek uchwał. Z uzasadnienia obu zaskarżonych decyzji w żaden sposób nie wynika, na jakiej podstawie organy nadzoru budowlanego dopatrzyły się nieprawidłowości w jej oświadczeniu o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które pod groźbą karną zostało złożone w dniu 19.12.2022 r.
Według skarżącej, brak uchwały wspólnoty mieszkaniowej w przedmiotowej sprawie nie jest tożsamy z brakiem prawa dysponowania przez nią nieruchomością (własny taras, do którego ma wyłączny dostęp) na cele budowlane, w sytuacji gdy w tym konkretnym stanie faktycznym żądanie takie (uchwała) jest sprzeczne z przyjętą linią orzeczniczą oraz sprzeczne z ustawą o własności lokali, która dopuszcza podejmowanie uchwał jedynie w odniesieniu do części wspólnych nieruchomości.
W ocenie skarżącej, organy nie były uprawnione do weryfikacji złożonego przez nią oświadczenia w trybie art. 32 ust. 4 pkt 2 Pb o prawie do dysponowania nieruchomością, zaś ona wypełniła wszystkie ciążące na niej obowiązki, by ubiegać się o legalizację samowoli budowlanej. Jedyną winą skarżącej jest naruszenie art. 30 ust. 1b Pb tj. niezgłoszenie przez nią w 2006 r. budowy ogrodu zimowego. Organy nie dopatrzyły się uchybień w działaniu Zarządcy i Zarządu Wspólnoty, które nie przeciwdziałały budowie. Organy zastosowały nieproporcjonalne środki do samowoli, która istniała przez 17 lat i zarówno PINB jak i Wspólnota Mieszkaniowa nie reagowały w tej sprawie. Samowola nie zagraża niczyjemu zdrowiu i życiu, nie stanowi niebezpieczeństwa dla ludzi i mienia. Zdaniem skarżącej, organy naruszyły art. 52 i art. 28 ust. 2 Pb skoro wobec przyjęcia, że ww. nie dysponowała prawem do dysponowania nieruchomością, uznały ją za stronę w sprawie i nałożyły na nią obowiązek rozbiórki.
Autorka skargi nie zgodziła się ze stanowiskiem organu co do braku możliwości zastosowania art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a. podnosząc, że istnieje związek przyczynowy pomiędzy rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej a zagadnieniem wstępnym. Gdyby Sąd w trybie art. 24 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wydał decyzję o wyrażeniu zgody na dysponowanie przez skarżącą nieruchomością na cele budowlane lub gdyby Sąd na wniosek uprawnionego organu rozstrzygnął, że zgodnie z powołanym wyrokiem NSA (sygn. II OSK 1245/14) nie jest konieczne legitymowanie się uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej, to zaistniałaby możliwość legalizacji ogrodu zimowego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a (art. 134 § 1 p.p.s.a.).
Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w nim naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 i 2 p.p.s.a.).
Przedmiotem skargi jest decyzja ŚWINB z 3 listopada 2023 r. znak: WOA 7721.91.2023 utrzymująca w mocy decyzję PINB z 5 września 2023 r. znak: PINB-SO.5160.12.2021.I, nakazującą I. T. rozbiórkę oranżerii (ogrodu zimowego) wybudowanej bez wymaganego zgłoszenia przez I. T. na tarasie przynależnym do mieszkania Nr [...] w budynku mieszkalno-usługowym, usytuowanym na działce nr ewid. [...] w obrębie [...] przy ul. K. [...] w Kielcach. ŚWINB podzielił ustalenia faktyczne jak i dokonaną przez organ I instancji ocenę materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie.
Zgodnie z treścią art. 49e pkt 4 Pb organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku niewykonania w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych. Powyższa regulacja nawiązuje do przepisów dotyczących legalizacji obiektu budowlanego. Stosownie do treści art. 48 ust. 1 Pb organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego:
1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.
W postanowieniu organ informuje stronę o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części oraz o zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej (ust. 3). Co istotne, postanowienie o wstrzymaniu budowy wydaje się również w przypadku zakończenia budowy (ust. 5). Następnie inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może w ciągu 30 dni od otrzymania postanowienia złożyć wniosek o legalizację (art. 48a ust. 1 Prawa budowlanego). Jeżeli inwestor (właściciel lub zarządca) złoży wniosek o legalizację, organ nadzoru budowlanego w ramach prowadzonego postępowania wdraża procedurę legalizacyjną.
Regulacja skutków samowoli budowlanych jest konsekwencją obowiązującej w Prawie budowlanym generalnej zasady, wyrażonej w art. 28 Pb, przewidującej, że roboty budowlane można rozpocząć po uzyskaniu pozwolenia na budowę, z wyjątkami przewidzianymi w art. 29-31 Prawa budowlanego. Zatem, z samowolą budowlaną mamy do czynienia wówczas, gdy obiekt budowlany wybudowany został bez wymaganego pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia (jak w niniejszej sprawie) albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.
Przyjmując ustalenia faktyczne dokonane przez organ I instancji ŚWINB stwierdził, że w dacie wybudowania oranżerii (2006 r.) zgodnie z art. 28 ust. 1 Pb w zw. z art. 29 ust. 1 pkt 2 Pb, pozwolenia na budowę nie wymagała budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie mogła przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Natomiast przepis art. 30 ust 1 pkt 1 Pb w tym okresie stanowił, że zgłoszenia właściwemu organowi wymaga między innymi budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2 Pb.
W obecnym brzmieniu przepis art. 28 ust 1 Pb także stanowi, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Z kolei przepis art. 29 ust 1 pkt 15 litera b Pb określa, że nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) - o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.
Na akceptacje zatem zasługuje stanowisko ŚWINB, że zarówno przepisy obowiązujące w latach 2006 - 2008 jak i obecnie, nie wymagały na wybudowanie oranżerii (ogrodu zimowego) o powierzchni 20,21 m2 (czyli takiej jak w niniejszej sprawie), uzyskania przed rozpoczęciem budowy decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymagały dokonania uprzedniego zgłoszenia zamiaru budowy oranżerii. Inwestorka takiego zgłoszenia nie dokonała przed rozpoczęciem budowy oranżerii i tym samym popełniła samowolę budowlaną.
W rozpoznawanej sprawie organ nadzoru budowlanego podjął czynności, o których mowa w art. 48 ust. 1 pkt 2 i ust. 3, 4, 5 Pb i postanowieniem z 15 lutego 2021 r. wstrzymał prowadzenie robót budowlanych przy budowie oranżerii wybudowanej na tarasie przynależnym do mieszkania Nr [...] w budynku mieszkalno-usługowym na działce nr [...] przy ul. K. [...] w Kielcach bez wymaganego prawem zgłoszenia.
Skarżąca wnioskiem z 15 marca 2021 r. wystąpiła o legalizację ww. obiektu, w związku z tym PINB postanowieniem z 1 kwietnia 2021 r. na podstawie art. 48b ust. 1 i ust. 3 pkt 1, 2 i 3 Pb nałożył na stronę obowiązek przedłożenia w terminie do 28 czerwca 2021 r. określonych dokumentów: decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oświadczenia złożonego pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz projektu zagospodarowania działki. W postanowieniu tym zaznaczono, że w przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie nałożonego obowiązku, wydana zostanie decyzja na podstawie art. 49e pkt 3 Pb.
Ostatecznie po przedłużeniu terminu do wykonania ww. obowiązku, za zgodą organu, skarżąca przedłożyła: decyzję nr 395/2021 Prezydenta Miasta Kielce z 29.12.2021 r. znak: UA-II.6730.1.122.2021.AZL, którą ustalono zgodnie z obowiązkiem nałożonym na I. T. przez PINB postanowieniem z 1.04.2021 r. znak PINB-SO.5160.12.2020.I warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, w granicach oznaczonych na załączniku graficznym literami ABCD-A, projekt zagospodarowania działki, projekt ogrodu zimowego, akt notarialny z dnia 15.05.2008 r. rep A [...], wypis z Księgi Wieczystej [...], oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane złożone na typowym druku PB-5.
Oceniając powyższe dokumenty organ uznał, że nie została przedłożona uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. K. [...] w Kielcach w związku z tym na podstawie art. 49 ust. 1a Pb w dniu 4.01. 2023 r. wydał postanowienie nakładające na stronę obowiązek usunięcia w terminie do dnia 30.03.2023 r. braków i nieprawidłowości w przedłożonych dokumentach legalizacyjnych tj. dokumentu poświadczającego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w postaci uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. K. [...] w Kielcach w sprawie zgody na wybudowanie ogrodu zimowego, jak również projektu zagospodarowania działki sporządzonego na aktualnej mapie do celów projektowych. Z uwagi na fakt, że inwestorka przy piśmie z 21 sierpnia 2023 r. uzupełniła wniosek przedkładając poprawiony projekt zagospodarowania dla inwestycji natomiast nie przedłożyła żądanej przez organ uchwały Wspólnoty, PINB na podstawie art. 49e pkt 4 Pb wydał decyzję nakazującą I. T. wykonanie rozbiórki oranżerii.
W ocenie Sądu, organy prawidłowo przeprowadziły procedurę legalizacyjną dotyczącą samowolnie wybudowanej oranżerii (ogrodu zimowego). Bezspornie skarżąca odpowiadając na wezwanie organu I instancji co do obowiązku przedłożenia dokumentów legalizacyjnych, nie uczyniła zadość temu obowiązkowi jak również nie usunęła stwierdzonych nieprawidłowości w trybie przewidzianym przepisami ustawy Prawo budowlane.
Zgodnie z art. 48b ust. 3 pkt 2 Pb do dokumentów legalizacyjnych należy oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 Pb, tj. oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przepis art. 3 pkt 11 Pb określa, że przez pojęcie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Mając na uwadze okoliczność, że samowola budowlana dotyczyła budynku wspólnoty mieszkaniowej, do której zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. 2021, poz. 1048) organ prawidłowo wezwał skarżącą do przedłożenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. K. [...] w Kielcach celem wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, uznając sam fakt złożenia przez skarżącą oświadczenia za niewystarczający. Wbrew zarzutom skarżącej, działanie organu w tym zakresie było zgodne z prawem.
Przede wszystkim podnieść należy, że organy nadzoru budowlanego były uprawnione do weryfikacji oświadczenia o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 Pb, stanowiącego jeden z dokumentów legalizacyjnych wymienionych w art. 48b ust. 3 pkt 2 Pb. Przyjęcie odmiennego stanowiska byłoby bowiem sprzeczne z podstawowym obowiązkiem wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy zgodnie z rzeczywistością (zasadą prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 K.p.a.). Nie przeczy temu składanie oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej. Jak bowiem podkreśla się w orzecznictwie i doktrynie organ nie został pozbawiony możliwości weryfikacji oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W sytuacji, gdy oświadczenie budzi wątpliwości, organy zobligowane są żądać od inwestora wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Wobec przedłożonego przez skarżącą aktu notarialnego potwierdzającego tytuł własności zajmowanego przez skarżącą lokalu mieszkalnego Nr [...] w budynku przy ul. K. [...] w Kielcach, organ nadzoru słusznie powziął wątpliwości co do prawidłowości złożonego przez nią oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z treści tego aktu wynika, że skarżąca nabyła odrębną własność lokalu mieszkalnego Nr [...] usytuowanego na drugiej kondygnacji (pierwsze piętro budynku) wraz z pomieszczeniem przynależnym – komórką lokatorską numer [...] oraz udział wynoszący 1/22 podziemnego lokalu-garażu (parking) położonego w tym budynku (§ 5 lit. a, b). Jednocześnie w akcie określono, że do poszczególnych lokali mieszkalnych przynależą balkony, których powierzchnia nie została doliczona do ich powierzchni użytkowej. Do części wspólnych budynku, nie służących do wyłącznego korzystania przez właścicieli wydzielonych lokali należą – mury, dachy, kominy, wiatrołap, klatka schodowa, korytarze, winda, przedsionek przeciwpożarowy, dojazd do stanowisk garażowych, śmietnik oraz maszynownia (§ 1 lit. e, f). Stwierdzić zatem należy, że skarżąca nie nabyła odrębnej własności tarasu, który powstał samoczynnie, na dachu wielostanowiskowego garażu, w którym skarżąca posiada udział. Dachy (w tym dach garażu) zgodnie z aktem notarialnym stanowią części wspólne nie służące do wyłącznego korzystania przez właścicieli wydzielonych lokali. Ponadto na skutek realizacji oranżerii doszło również do zmiany kubatury budynku, co niewątpliwie oznacza konieczność uzyskania zgody Wspólnoty, gdyż należy do czynności przekraczających zwykły zarząd. Nie jest to bowiem czynność związana z załatwianiem bieżących spraw dotyczących zwykłej eksploatacji rzeczy i zachowaniem jej w stanie niepogorszonym. Zadysponowanie na cele budowlane nieruchomością stanowiącą przedmiot współwłasności i wykonanie na niej jakichkolwiek robót budowlanych jest bez wątpienia czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a więc do wykazania prawa, o jakim mowa w art. 3 pkt 11 Pb skarżąca - jako inwestorka - potrzebowała zgody wszystkich współwłaścicieli wyrażonej w formie uchwały.
Uwzględniając powyższe okoliczności, PINB słusznie wezwał skarżącą do przedłożenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. K. [...] w Kielcach w sprawie zgody na wybudowanie przedmiotowej oranżerii. Z niekwestionowanych ustaleń organu wynika, że skarżąca takiej uchwały nie przedłożyła.
W ocenie Sądu ŚWINB zasadnie uznał, że brak było podstaw do zastosowania art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a., zgodnie z którym, organ administracji publicznej zawiesza postepowanie z urzędu gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Przede wszystkim przepisy ustawy Prawo budowlane nie przewidują takiej sytuacji w przypadku procedury legalizacji. Ewentualne wystąpienie przez skarżącą do sądu powszechnego o wyrażenie zgody na wybudowanie przedmiotowej oranżerii nie jest zagadnieniem wstępnym w rozumieniu powołanego wyżej przepisu, gdyż to, czy inwestor posiada ukształtowane prawo do zabudowy nieruchomości ma znaczenie przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę, czy też dokonaniu zgłoszenia budowy lub wykonania innych robót budowlanych. Okoliczność ta ma również znaczenie dla skutecznego zakończenia procesu legalizacji. Jeśli jednak inwestor nie potrafi wykazać się prawem do nieruchomości i nie jest w stanie złożyć wymaganego oświadczenia, oznacza to, że nie mógłby uzyskać w tych warunkach pozwolenia na budowę (zgłoszenia), tym bardziej więc nie ma podstaw do tego, aby prawo chroniło go w sytuacji, gdy samowolnie wybudował obiekt, na który nie mógłby uzyskać pozwolenia, czy też zgłoszenia (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 lutego 2008 r., sygn. akt VII SA/Wa 1613/07).
Warto również zauważyć, że prowadzone postępowanie sądowe w sprawie o wyrażenie zgody na wybudowanie przedmiotowej oranżerii mogłoby doprowadzić do całkowitego zablokowania postępowania prowadzonego na podstawie ustawy Prawo budowlane. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych organy nadzoru budowlanego nie mogą i nie mają obowiązku, aby oczekiwać na wynik spraw sądowych dotyczących prawa własności, które niekiedy mogą toczyć się przez wiele lat.
Reasumując, organy nie naruszyły art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a. Pomijając fakt, że do zainicjowania przez inwestora sporu cywilnego jeszcze nie doszło, pomiędzy postępowaniem dotyczącym legalności budowy oranżerii, a postępowaniem o wyrażenie zgody na jej wybudowanie nie istnieje taki związek przyczynowy, który uniemożliwiałby wydanie rozstrzygnięcia w sprawie oceny legalności budowy tego obiektu.
W realiach niniejszej sprawy organy prawidłowo przyjęły, że skarżąca będąca inwestorem samowolnie wybudowanej oranżerii, nie usunęła braków i nieprawidłowości o których mowa w art. 49 ust. 1a Pb, co w świetle art. 49e pkt 4 Pb uzasadnia rozbiórkę tego obiektu. Decyzja wydawana w tym trybie ma charakter związany, to zaś oznacza, że w razie ziszczenia się przesłanki przewidzianej w przytoczonym przepisie organ jest zobowiązany do jej wydania. Organ nie działa tu w ramach uznania administracyjnego, nie może także brać pod uwagę względów słuszności. Wobec kategorycznego brzmienia art. 49e pkt 4 Pb brak jest możliwości łagodzenia bądź odstąpienia od przewidzianych w tym przepisie sankcji, tylko z tego powodu, że upłynęło 17 lat od realizacji samowoli budowlanej. Nie ma również znaczenia, że inne podmioty (organy, zarządca nieruchomości) nie reagowały wcześniej na istniejącą samowolę. Art. 52 ust. 1 Pb wprost określa, że obowiązki, w formie nakazów i zakazów, określone w postanowieniach i decyzjach, o których mowa w niniejszym rozdziale, nakłada się na inwestora. Jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe, obowiązki te nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. W analizowanej sprawie skarżąca nie wykazała, aby wykonanie przez nią jako inwestora oranżerii obowiązku rozbiórki było niemożliwe, co czyni niezasadnym zarzut wadliwego oznaczenia adresata decyzji nakładającej wymieniony wyżej obowiązek.
W tym stanie rzeczy, ponieważ podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę,
na podstawie art. 151 p.p.s.a.