II SA/BD 953/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w BydgoszczyBydgoszcz2022-12-20
NSAnieruchomościWysokawsa
nieruchomościsprzedażtryb bezprzetargowyuchwałaRada Gminyinteres prawnyuzasadnienie uchwałygospodarka nieruchomościamisąd administracyjny

Podsumowanie

Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził nieważność uchwały Rady Gminy w sprawie zgody na sprzedaż nieruchomości w trybie bezprzetargowym z powodu braku należytego uzasadnienia i pominięcia interesów innych potencjalnych nabywców.

Skarżący zakwestionowali uchwałę Rady Gminy zezwalającą na sprzedaż nieruchomości w trybie bezprzetargowym, zarzucając naruszenie przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości i braku jawności postępowania. Rada Gminy broniła swojej decyzji, twierdząc, że skarżący nie mają interesu prawnego. Sąd uznał, że skarżący mają interes prawny i stwierdził nieważność uchwały, wskazując na lakoniczne uzasadnienie, które nie wykazało spełnienia przesłanek sprzedaży bezprzetargowej i pominęło potencjalnych nabywców.

Sprawa dotyczyła uchwały Rady Gminy w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości w trybie bezprzetargowym. Skarżący, właściciele sąsiednich działek, zarzucili naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o samorządzie gminnym, wskazując na niewłaściwe zastosowanie trybu bezprzetargowego i brak uwzględnienia ich interesu w nabyciu nieruchomości. Rada Gminy argumentowała, że skarżący nie mają interesu prawnego w zaskarżeniu uchwały, a sprzedaż w trybie bezprzetargowym jest dopuszczalna. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy uznał, że skarżący posiadają interes prawny do zaskarżenia uchwały, ponieważ są właścicielami sąsiednich działek i zgłosili zamiar nabycia nieruchomości. Sąd stwierdził nieważność uchwały, uznając, że narusza ona art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kluczowym zarzutem było lakoniczne uzasadnienie uchwały, które nie wykazało w sposób rzetelny przesłanek do sprzedaży w trybie bezprzetargowym, w szczególności w sytuacji, gdy zainteresowanie nabyciem zgłosiło więcej niż jeden podmiot. Sąd podkreślił, że tryb bezprzetargowy jest wyjątkiem od zasady przetargu i wymaga szczegółowego uzasadnienia, uwzględniającego wszystkich potencjalnych nabywców i analizę poprawy warunków zagospodarowania ich nieruchomości. Zaniechanie ustalenia wszystkich właścicieli nieruchomości przyległych oraz oceny ich zainteresowania nabyciem zostało uznane za istotne naruszenie prawa.

Potrzebujesz głębszej analizy? Agent AI przeanalizuje tę sprawę na tle orzecznictwa i odpowiedniego stanu prawnego.

Sprawdź

Zagadnienia prawne (2)

Odpowiedź sądu

Tak, właściciel sąsiedniej nieruchomości, który zgłosił zamiar nabycia nieruchomości, ma interes prawny do zaskarżenia takiej uchwały.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że uchwała rady gminy w sprawie zbycia nieruchomości w trybie bezprzetargowym jest aktem z zakresu administracji publicznej, a nie czynnością cywilnoprawną, co uzasadnia jej zaskarżenie do sądu administracyjnego na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g. Osoba zainteresowana nabyciem nieruchomości ma interes prawny w tym, aby jej wniosek został rozpatrzony zgodnie z prawem.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

stwierdzono_nieważność

Przepisy (10)

Główne

u.s.g. art. 101 § ust. 1

Ustawa o samorządzie gminnym

u.g.n. art. 37 § ust. 2 pkt 6

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

p.p.s.a. art. 147 § § 1

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Pomocnicze

u.s.g. art. 18 § ust. 2 pkt 9 lit a

Ustawa o samorządzie gminnym

u.g.n. art. 37 § ust. 1

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

u.g.n. art. 40 § ust. 1

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

p.p.s.a. art. 200

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 205 § § 2

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie art. 14 § ust. 1 pkt 1 lit. c

Konstytucja art. 32

Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej

Argumenty

Skuteczne argumenty

Naruszenie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. poprzez sprzedaż w trybie bezprzetargowym bez spełnienia przesłanek. Brak należytego uzasadnienia uchwały w zakresie przesłanek sprzedaży bezprzetargowej. Pominięcie interesów skarżących jako właścicieli sąsiednich nieruchomości, którzy zgłosili zamiar nabycia. Uchwała ma charakter aktu z zakresu administracji publicznej, a nie cywilnoprawnego, co uzasadnia jej zaskarżenie do sądu administracyjnego.

Odrzucone argumenty

Skarżący nie mają interesu prawnego w zaskarżeniu uchwały. Sprawa ma charakter cywilnoprawny i nie podlega kognicji sądów administracyjnych. Sprzedaż w trybie bezprzetargowym była dopuszczalna, a skarżący nie wykazali rzeczywistego zainteresowania nabyciem.

Godne uwagi sformułowania

tryb bezprzetargowy stanowi wyjątek od przyjętej w ustawie o gospodarce nieruchomościami zasady zbycia nieruchomości stanowiącej własność gminy w drodze przetargu przesłanki jego zastosowania powinny być jasno i rzetelnie wyłożone w uzasadnieniu uchwały organ gminy nie może więc dowolnie wybrać jednego z zainteresowanych właścicieli nieruchomości przyległych uchwała, będąca aktem stosowania prawa administracyjnego (...) po to, by poddawała się kontroli (...) winna odzwierciedlać i prezentować proces stosowania prawa brak prawidłowego uzasadnienia uchwały w zakresie istotnych dla sprawy motywów (...) uniemożliwia jej prawidłową kontrolę

Skład orzekający

Elżbieta Piechowiak

przewodniczący sprawozdawca

Jarosław Wichrowski

członek

Jerzy Bortkiewicz

członek

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Wysoka

Powoływalne dla: "Uzasadnienie uchwał rady gminy dotyczących zbycia nieruchomości w trybie bezprzetargowym, konieczność uwzględnienia interesów wszystkich potencjalnych nabywców, zasada jawności postępowania w sprawach majątkowych gminy."

Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji sprzedaży nieruchomości gminnych w trybie bezprzetargowym na rzecz właściciela nieruchomości przyległej.

Wartość merytoryczna

Ocena: 7/10

Sprawa pokazuje, jak ważne jest prawidłowe uzasadnienie decyzji administracyjnych i jak sąd administracyjny kontroluje tryb podejmowania uchwał przez organy samorządowe, szczególnie w kontekście sprzedaży mienia komunalnego.

Nieważna uchwała o sprzedaży działki: Sąd wskazuje na błędy Rady Gminy w uzasadnieniu i pominięcie sąsiadów.

Sektor

nieruchomości

Agent AI dla prawników

Masz pytanie dotyczące tej sprawy?

Zapytaj AI Research — przeanalizuje to orzeczenie w kontekście ponad 1,4 mln innych spraw i aktualnych przepisów.

Wyszukiwanie w 1,4 mln orzeczeń SN, NSA i sądów powszechnych
Dogłębna analiza z powołaniem na źródła
Zadawaj pytania uzupełniające — jak rozmowa z ekspertem

Powiązane tematy

Pełny tekst orzeczenia

II SA/Bd 953/21 - Wyrok WSA w Bydgoszczy
Data orzeczenia
2022-12-20
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2021-07-26
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Sędziowie
Elżbieta Piechowiak /przewodniczący sprawozdawca/
Jarosław Wichrowski
Jerzy Bortkiewicz
Symbol z opisem
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OZ 569/22 - Postanowienie NSA z 2022-11-08
I OZ 504/22 - Postanowienie NSA z 2022-11-08
Skarżony organ
Rada Gminy
Treść wyniku
stwierdzono nieważność zaskarżonej uchwały
Powołane przepisy
Dz.U. 2020 poz 1990
art. 37 ust 2 pkt 6
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Elżbieta Piechowiak (spr.) Sędziowie sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz sędzia WSA Jarosław Wichrowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 20 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi G. Ł. i C. Ł. na uchwałę Rady [...] z dnia [...] maja 2021 r. nr [...] w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości 1. stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały; 2. zasądza od Rady [...] na rzecz skarżących G. Ł. i C. Ł. solidarnie 797 (siedemset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
II SA/Bd 953/21
Uzasadnienie
W dniu [...] 2021 r. Rada Gminy, działając na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2020 r., poz. 713 ze zm.), art. 13 ust. 1, art. 28 ust. 1 oraz art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2020, poz. 1990 ze zm.), podjęła uchwałę nr [...] w sprawie zgody na sprzedaż nieruchomości położonej w miejscowości [...], obręb [...]. W świetle treści § 2 nieruchomość ta miała zostać zbyta na rzecz właściciela nieruchomości przyległej, dla której Sąd Rejonowy w B. prowadzi księgę wieczystą o numerze KW [...], składająca się z działek ewidencyjnych o numerach [...].
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na powyższą uchwałę G. Ł. i C. Ł. zarzucili naruszenie:
1. art. 18 ust. 1 pkt 9 lit a w zw. z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym (dalej u.s.g.) – poprzez wskazanie osoby nabywcy w sytuacji, gdy wskazanie trybu i osoby, z którą ma zostać zawarta umowa sprzedaży narusza wyłączne kompetencje wójta jako organu wykonawczego, zaś uchwała powinna przesądzać wyłącznie o wyrażeniu zgody na zbycie nieruchomości;
2. art. 35 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie umieszczenia przez właściwy organ informacji o przeznaczeniu do sprzedaży nieruchomości, stanowiących własności Gminy [...] w postaci działek nr [...] będących przedmiotem zaskarżonej uchwały w stosownym wykazie, co skutkowało wydaniem zaskarżonej uchwały z naruszeniem zasady jawności postępowania i z oczywistym naruszeniem interesów właścicieli działek sąsiednich deklarujących wielokrotnie zamiar nabycia tych rzeczonych działek w celu poprawy zagospodarowania nieruchomości;
3. at. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie i sprzedaż w trybie bezprzetargowym:
- właścicielowi działek nr [...], niestanowiących nieruchomości przyległych,
- działek nr [...], które są zagospodarowane jako odrębne nieruchomości stanowiące drogę, z dostępem do drogi publicznej poprzez działkę nr [...], która bezpośrednio przylega do działki nr [...],
- ze wskazaniem jednego właściciela nieruchomości sąsiednich jako nabywcy, podczas gdy nabycie własności tej nieruchomości sąsiadującej z nieruchomościami skarżących mogłoby poprawić warunki zagospodarowania tych nieruchomości, jak i kolejnych sąsiednich, wobec zapewnienia im dostępu do drogi publicznej, co wyłączało możliwość zbycia nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży jednemu z właścicieli działek sąsiednich z pominięciem procedury przetargowej.
W uzasadnieniu skargi skarżący zakwestionowali twierdzenia zawarte w uchwale, że działki nr [...] nie posiadają dostępu do drogi publicznej. Wyjaśnili, że działki te zagospodarowane są jako oddzielne nieruchomości, stanowiące zaniedbana drogę. Działka [...] pozostaje w bezpośredniej styczności z działką 88/6 i 88/5 stanowiącymi drogę publiczną. Działki [...] mogą być zagospodarowane pod drogę, wobec zamknięcia przez wnioskodawcę drogi dotychczas użytkowanej przez skarżących i innych mieszkańców wsi.
Skarżący dodali również, że nie jest prawdą, że wnioskodawca użytkował przedmiotowe działki i w przypadku ich zwrotu Gminie byłby uprawniony do dochodzenia poniesionych nakładów. J. S. nie miał bowiem uprawnień do korzystania z rzeczonych nieruchomości i obecnie toczy się postępowania o wydanie nieruchomości na rzecz Gminy w związku z ich bezumownym użytkowaniem.
W odpowiedzi na skargę pełnomocnik Rady Gminy wniósł o jej oddalenie. W jego ocenie skarżący nie mają interesu prawnego w zaskarżeniu uchwały. Przedmiotowa nieruchomości nie jest bowiem objęta wykazem nieruchomości przeznaczonych do zbycia lub oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie. Jedyny uprawniony do tego czasu Wójt [...] nie sporządził takiego wykazu, a do czasu umieszczenia w wykazie nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego pozostają poza obrotem i do tego czasu nikt nie może się ubiegać o nabycie tych nieruchomości. W konsekwencji skarżący, którzy opierają skargę na twierdzeniu o swoim zamiarze nabycia przedmiotowej nieruchomości, której sprzedaży nie mogą żądać, nie mogą skutecznie domagać się uchylenia uchwały Rada Gminy.
Pełnomocnik organu poddał również w wątpliwość dopuszczalność skargi podnosząc, że kwestie związane ze sprzedażą albo dzierżawą gruntów wchodzących do gminnego zasobu nieruchomości mają charakter cywilnoprawny.
W ocenie pełnomocnika organu skarżący mają jedynie pozorny interes w nabyciu spornych działek, a tym samym i w złożeniu skargi, sami nie gospodarują na swojej nieruchomości, nikomu jej nie wydzierżawiają. Pełnomocnik organu wywiódł, że skarżący nie wykazali rzeczywistego zainteresowania nabyciem działki od gminy w oparciu o art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. oraz rzeczywistej woli rozwoju swojej nieruchomości rolnej w drodze poprawienia warunków zagospodarowania swojej nieruchomości przyległej, dlatego Gmina nie miała obowiązku ogłaszania przetargu na sprzedaż spornych działek. Pełnomocnik organu zakwestionował przy tym twierdzenia skarżących, że sprzedaż działki na ich rzecz wpłynęłaby na poprawę warunków na ich własnej nieruchomości, albowiem prowadziłaby do uzyskania dostępu do drogi publicznej. Zwrócił uwagę, że działki [...] nie są i nigdy nie były drogą ani prywatną ani publiczną. Dodał, że teren ten ma charakter zalewowy.
Pełnomocnik wywiódł również, że skarżący nabywając swoją nieruchomość w 1996 r. oświadczyli, że mają dostęp do drogi publicznej poprzez drogę gminna [...], poświadczając tym samym nieprawdę. Teraz zaś z popełnionego przez siebie czynu niedozwolonego chcą uzyskać korzyść prawną i ekonomiczną w postaci działek [...], twierdząc, że nie mają dostępu do drogi publicznej i że dostęp ten mogą im zapewnić tylko te działki.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy, zważył co następuje:
Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest uchwała Rady Gminy w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości w drodze bezprzetargowej.
Kwestie sprzedaży nieruchomości w tym trybie uregulowano w art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020, poz. 1990r. – ze zm.)- dalej jako: "u.g.n.", zgodnie z którym nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej m.in. gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej część, jeżeli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej część nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości (art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n.).
Uprawnienie dla rady gminy do podejmowania uchwały w przedmiotowej sprawie wynikało zaś z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. tj. z 2020, poz. 713 ze zm.)- dalej jako: "u.s.g.", z którego wynika wyłączne uprawnienie dla rady gminy do podejmowania uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej.
W niniejszej sprawie skarżący skorzystali z możliwości zaskarżenia kontrolowanej uchwały na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g., zgodnie z którym każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego.
Rozpoznając niniejszą sprawę, w pierwszej kolejności należało odnieść się do najdalej idącego wniosku organu, tj. wniosku o odrzucenie skargi, z uwagi na to, że przedmiotowa sprawa ma charakter cywilnoprawny.
Wbrew twierdzeniom pełnomocnika organu, przedmiotowa uchwała jest aktem organu jednostki samorządu terytorialnego z zakresu administracji publicznej. W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowane jest bowiem stanowisko, że do uchwał organów gminy w sprawach z zakresu administracji publicznej, które można zaskarżyć do sądu administracyjnego, zalicza się uchwały, które nie mają charakteru cywilnoprawnego, a więc takie uchwały, które same przez się nie są czynnościami cywilnoprawnymi i nie wywołują skutków cywilnoprawnych, choć są podejmowane z zamiarem podjęcia w przyszłości określonych czynności cywilnoprawnych. Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z dnia 6 listopada 2000 r., OPS 11/00 (opubl. ONSA 2001/2/52) wyjaśnił, że tak jest przy podejmowaniu przez organy gminy rozstrzygnięcia o tym, czy określona nieruchomość (nieruchomości) ma być przeznaczona do obrotu (sprzedaży). Stwierdził, że "na tym etapie decydowania nie chodzi jeszcze o dokonanie sprzedaży nieruchomości, ale przede wszystkim o to, czy nieruchomość ma nadal pozostać własnością gminy, czy też gmina ma się wyzbyć własności określonej nieruchomości. Decydowanie o tym ma w sobie wszelkie cechy administrowania mieniem komunalnym, które ma służyć gminie w celu realizacji jej podstawowego zadania polegającego na zaspokajaniu zbiorowych potrzeb wspólnoty mieszkańców. Z tego właśnie względu gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność gminy podlega nie tylko szczególnym unormowaniom o charakterze cywilnoprawnym, ale także przepisom administracyjnoprawnym, zawartym w u.g.n. Decydowanie o przeznaczeniu takiej nieruchomości do sprzedaży jest na tym etapie niczym innym jak decydowaniem o zmianie przeznaczenia nieruchomości, a nie podejmowaniem czynności sprzedaży. Organ gminy bowiem rozstrzyga o tym, czy określona nieruchomość ma pozostać w gminnym zasobie nieruchomości, czy też nie. Rozstrzyganie o tym w formie uchwały właściwego organu gminy następuje w ramach wykonywania publicznoprawnych zadań gminy i poprzedza rozporządzenie nieruchomością w formie czynności cywilnoprawnych.
Za nietrafne należy również uznać twierdzenia organu, że skarżący nie posiadają interesu prawnego w zaskarżeniu przedmiotowej uchwały.
Jak wynika z akt sprawy skarżący są właścicielami działek o nr [...] położonych w [...] i przylegających do działek nr [...], których sprzedaży dotyczy przedmiotowa uchwała. Z przedłożonych przez skarżących dokumentów wynika, że pismem z dnia [...].2020 r. zwrócili się oni do Wójta Gminy [...] z wnioskiem o zgodę na wykup działek gminnych o numerów [...].
Wskazać należy w związku z tym, że osoba, która zamierza nabyć nieruchomość gminną lub jej części ma interes prawny na podstawie przepisów art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. i art. 32 Konstytucji, który może chronić wnosząc skargę do sądu administracyjnego na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g. Interesem tej osoby jest bowiem to, aby wniosek złożony przez nią w odpowiednim czasie, został wzięty pod uwagę przez procedujące organy na równych zasadach jak wnioski pochodzące od innych podmiotów oraz aby działanie organów w tej kwestii odpowiadało przepisom prawa. Odmienne zapatrywanie nie pozwalałoby osobom w sposób aktualny i rzeczywisty zainteresowanym nabyciem nieruchomości od gminy na eliminowanie naruszeń prawa dostrzeżonych przy zbywaniu lub wydzierżawianiu przez podmiot publiczny działki objętej ich zainteresowaniem.
Sąd uznał więc, że skarżący, jako właściciele działki położonej przy nieruchomości, która zgodnie z uchwałą rady gminy ma zostać sprzedana w trybie bezprzetargowym i jednocześnie wnioskodawcy domagający się sprzedaży na ich rzecz gruntu stanowiącego przedmiot uchwały, mogą tę uchwałę zaskarżyć. Jednocześnie należy podkreślić, że na etapie badania interesu prawnego w zaskarżeniu uchwały o bezprzetargowej sprzedaży nieruchomości nie ma znaczenia badanie zasadności zbycia tej nieruchomości na poprawę zagospodarowania nieruchomości skarżących wedle wskazanego przez nich celu, który sprowadza się do ułatwienia dojazdu.
Kontrolując zaskarżoną uchwałę pod względem jej zgodności z prawem Sąd doszedł do przekonania, że narusza ona przepis art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n.
Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.g.n. generalną zasadą jest sprzedaż lub oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego w drodze przetargu (w formie przetargu ustnego nieograniczonego; przetargu ustnego ograniczonego; przetargu pisemnego nieograniczonego i przetargu pisemnego ograniczonego - art. 40 ust. 1 u.g.n.).
Wyjątki od zasady sprzedaży nieruchomości gminnych w drodze przetargu regulują przepisy szczególne, w tym powołany w podstawie prawnej zaskarżonej uchwały - art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n.
W ocenie Sądu, skoro tryb bezprzetargowy stanowi wyjątek od przyjętej w ustawie o gospodarce nieruchomościami zasady zbycia nieruchomości stanowiącej własność gminy w drodze przetargu, to przesłanki jego zastosowania powinny być jasno i rzetelnie wyłożone w uzasadnieniu uchwały. Z powyższej argumentacji wynika, że - w przypadku gdy nabyciem zainteresowanych jest kilku właścicieli nieruchomości sąsiednich - należy dokonać oceny przesłanek określonych w ustawie w każdym z przypadków. Sprzedaż bezprzetargowa możliwa będzie bowiem tylko w sytuacji, gdy realizacja zamiaru nabycia może poprawić warunki zagospodarowania tylko jednej z takich nieruchomości sąsiednich (por. wyrok NSA z dnia 14.09.2021 r. sygn. I OSK 407/21). Organ gminy nie może więc dowolnie wybrać jednego z zainteresowanych właścicieli nieruchomości przyległych - nawet jeżeli uważa, że nabycie przez niego nieruchomości najbardziej poprawiłoby warunki zagospodarowania jego nieruchomości.
W doktrynie i judykaturze obowiązek uzasadnienia uchwały (tam, gdzie obowiązek ten nie jest wyraźnie określony ustawowo) wyprowadzany jest z ogólnej zasady ustrojowej związania organów administracji prawem, obowiązku odwoływania się do prawa oraz z kompetencji sądów administracyjnych i organów nadzoru, które - sprawując kontrolę - muszą znać motywy, jakimi kierowała się rada gminy, powiatu czy sejmik, a także z zasady demokratycznego państwa prawnego i zasad szczegółowych, w tym zasady zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa czy zasad "dobrej legislacji". Uzasadnienie uchwały spełnia istotną funkcję w mechanizmach władzy demokratycznej, jest m.in. wyrazem jawności działania tej władzy i w tym kontekście prawa mieszkańców do informacji publicznej (por. wyroki NSA z dnia 8 czerwca 2006 r., II OSK 410/06; 8 kwietnia 2009 r., II OSK 1468/08; 16 lutego 2011 r., II OSK 2420/10; 5 marca 2009 r., II OSK 1824/08; 23 maja 2013 r., I OSK 240/13, CBOSA). Uchwała, będąca aktem stosowania prawa administracyjnego przez organ jednostki samorządu terytorialnego po to, by poddawała się kontroli (nadzoru i sądowej) i aby taka kontrola była możliwa do przeprowadzenia w pełnym zakresie, winna odzwierciedlać i prezentować proces stosowania prawa. Z uchwały, lub też z jej uzasadnienia, strona winna czerpać pełną, wszechstronną, zgodnie z prawem umotywowaną informację o swojej sytuacji prawnej - w zakresie prawa procesowego, jak i materialnego (por. wyrok NSA z dnia 22 stycznia 2015 r. II GSK 2101/13).
Zaskarżona uchwała zawiera co prawda uzasadnienie, jednak jest ono nader lakoniczne w zakresie oceny wspomnianych wyżej okoliczności, istotnych dla jej podjęcia w świetle art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. Jedyną istotną i nie budzącą zastrzeżeń Sądu informacją zawartą w uzasadnieniu uchwały jest ta, że przedmiotowe działki o nr ew. [...] położone w miejscowości [...] nie nadają się do samodzielnego zagospodarowania.
W uzasadnieniu uchwały wskazano, że przedmiotowe nieruchomości graniczą bezpośrednio z działkami oznaczonymi numerami ewidencyjnymi [...] będącymi własnością wnioskodawcy (tj. J. ). Jak jednak trafnie zwrócili uwagę skarżący, w świetle załączonej do uchwały mapy ewidencyjnej gruntów, nieruchomości przywołane wyżej nieruchomości należące do J. S. nie stanowią nieruchomości przyległych w stosunku do działek, których sprzedaży dotyczy przedmiotowa uchwała.
Bezsporne wprawdzie w sprawie jest to, że działki należące do skarżącego graniczą z przedmiotowymi nieruchomościami, jednakże organ powinien zadbać o to, by w uzasadnieniu uchwały w sposób prawidłowy przytoczono informację istotne dla rozstrzygnięcia sprawy i by uzasadnienie było spójne z załącznikiem graficznym do uchwały.
Dodać należy również, że w ocenie Sądu, przed wydaniem kwestionowanej uchwały organ winien był ustalić właścicieli wszystkich nieruchomości, które przylegają do działek mających być przedmiotem sprzedaży, a także ustalić, czy podmioty te wyrażały zainteresowanie nabyciem tychże działek. W niniejszej sprawie przy wydawaniu uchwały i jej uzasadnianiu całkowicie pominięto skarżących, którzy wolę nabycia przedmiotowych działek zgłaszali w piśmie z dnia [...].2020 r., o czym świadczy załączona do skargi odpowiedź Zastępcy Wójta z dnia [...].2021 r. na wniosek C. Ł. dot. wyrażenia zgody na wykup działek gminnych numer [...]. W świetle treści uzasadnienia uchwały i protokołu z sesji Rady Gminy, nie jest wprawdzie do końca jasne, czy Rada Gminy otrzymała od Wójta (z którym jest w konflikcie) powyższy wniosek, jednakże skarżący nie mogą ponosi konsekwencji ewentualnych błędów popełnianych przez pracowników organu. Mając również świadomość istnienia konfliktu między J. S., a właścicielami sąsiednich nieruchomości dotyczącym dostępu do drogi publicznej, organ tym bardziej powinien zadbać o to, by nie został pominięty żaden z podmiotów będących właścicielem nieruchomości przyległej do działek [...] i zainteresowanych jej nabyciem.
Następnie zaś organ winien ocenić czy w sytuacji gdy więcej niż jeden podmiot jest zainteresowany kupnem nieruchomości, mimo wszystko zachodzą warunki do sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowym. Należało zatem ustalić, czy działki o nr [...] mogą poprawić warunki zagospodarowania, którejś z nieruchomości przyległych, należących do podmiotów zainteresowanych nabyciem tychże działek. Nie wystarczy przy tym- jak to miało miejsce w niniejszej sprawie- lakoniczne stwierdzenie, że działki te poprawią zagospodarowanie nieruchomości wnioskodawcy. Konieczne jest bowiem wskazanie, na czym ta poprawa będzie polegała. Nadmienić przy tym należy, że oceniając zaistnienie przesłanki "poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej" organ ocenia jedynie okoliczności związane z zagospodarowaniem działki, a nie to, w jaki sposób poprawa ta wpłynie na aktualny sposób jej użytkowania przez właścicieli nieruchomości, a także to, jakie wywoła skutki dla Gminy i jej mieszkańców. W świetle treści art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. bez znaczenia przy podejmowaniu uchwały o wyrażeniu zgody na sprzedaż nieruchomości jest bowiem to czy zgoda taka będzie pociągała za sobą konieczność zwrotu przez Gminę nakładów poniesionych w związku z dotychczasowym użytkowaniem działki przez J. S..
W ocenie Sądu brak prawidłowego uzasadnienia uchwały w zakresie istotnych dla sprawy motywów, jakimi kierował się organ przy jej podejmowaniu, uniemożliwia jej prawidłową kontrolę. Należyte umotywowanie podjętego aktu w zakresie istnienia przesłanek z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. do wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości określonemu podmiotowi, jest niezbędne zwłaszcza sytuacji, gdy występują strony o sprzecznych interesach, zgłaszające roszczenia do tej samej działki - tak aby uchwała nie była postrzegana jako rozstrzygnięcie o charakterze arbitralnym.
Z wyżej podanych względów Sąd stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały, działając na podstawie art. 147 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U 2022r., poz.329). Orzeczenie o kosztach postępowania oparto o art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Zasądzając ich zwrot od organu na rzecz skarżących wzięto pod uwagę, że składają się na nie: uiszczony wpis od skargi w kwocie 300 zł, wynagrodzenie pełnomocnika (adwokata) w wysokości 480 zł (§ 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie - Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa - 17 zł.

Nie znalazłeś odpowiedzi?

Zadaj pytanie naszemu agentowi AI — przeszuka orzecznictwo i przepisy za Ciebie.

Rozpocznij analizę