II SA/Go 606/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim rozpoznał skargę M.S. na uchwałę Rady Miasta z dnia 24 kwietnia 2019 r. w sprawie zasad gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości, zaskarżoną w zakresie § 23. Skarżąca, będąca spadkobierczynią zmarłego najemcy, zarzuciła uchwale naruszenie art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego, twierdząc, że ekspektatywa prawa do pierwszeństwa nabycia lokalu z bonifikatą, wynikająca z poprzedniej uchwały, przeszła na nią w drodze dziedziczenia. Sąd analizując przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) oraz orzecznictwo, stwierdził, że prawo pierwszeństwa nabycia lokalu przez najemcę aktualizuje się dopiero w momencie, gdy gmina przeznaczy lokal do sprzedaży i najemca wyrazi zgodę na cenę. Złożenie wniosku o sprzedaż lokalu nie kreuje roszczenia ani nie stanowi ekspektatywy w rozumieniu art. 922 § 1 k.c., która mogłaby przejść na spadkobierców. Sąd podkreślił, że gmina jako właściciel ma prawo decydować o tym, które nieruchomości przeznacza do sprzedaży i na jakich warunkach, w tym o udzielaniu bonifikat. Uchwała Rady Miasta została podjęta zgodnie z kompetencjami, a § 23 stanowił przepis przejściowy, który nie naruszał praw nabytych. W związku z tym, że procedura sprzedaży lokalu nie została uruchomiona, a skarżąca nie posiadała roszczenia o jego nabycie, sąd uznał skargę za niezasadną i oddalił ją.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących prawa pierwszeństwa najemców w nabyciu lokali komunalnych, dziedziczenia ekspektatyw praw, a także kompetencji gmin w zakresie gospodarowania zasobem mieszkaniowym i udzielania bonifikat.
Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z wnioskiem o sprzedaż lokalu złożonym przed wejściem w życie nowej uchwały oraz dziedziczeniem po zmarłym najemcy. Orzeczenie opiera się na ugruntowanym orzecznictwie NSA.
Zagadnienia prawne (3)
Czy ekspektatywa prawa do nabycia lokalu mieszkalnego z bonifikatą, wynikająca z wniosku złożonego przez najemcę przed wejściem w życie nowej uchwały rady gminy, przechodzi na spadkobierców na podstawie art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, złożenie wniosku o sprzedaż lokalu mieszkalnego nie kreuje roszczenia o jego nabycie ani nie stanowi ekspektatywy prawa majątkowego w rozumieniu art. 922 § 1 k.c., która mogłaby przejść na spadkobierców. Prawo pierwszeństwa nabycia lokalu przez najemcę aktualizuje się dopiero, gdy gmina przeznaczy lokal do sprzedaży i najemca wyrazi zgodę na cenę.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że prawo pierwszeństwa nabycia lokalu przez najemcę, wynikające z art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n., nie jest prawem podmiotowym ani roszczeniem, a jedynie zakazem dysponowania nieruchomością w sposób naruszający to pierwszeństwo. Jego aktualizacja wymaga przeznaczenia lokalu do sprzedaży przez gminę i akceptacji ceny przez najemcę. Złożenie wniosku nie jest równoznaczne z uruchomieniem procedury sprzedaży ani nie tworzy ekspektatywy, która mogłaby być dziedziczona.
Czy uchwała rady gminy wyłączająca stosowanie przepisów o sprzedaży lokali do wniosków złożonych przed jej wejściem w życie narusza prawa nabyte spadkobierców najemcy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli złożony wniosek nie skutkował powstaniem prawa podmiotowego lub roszczenia, które mogłoby być dziedziczone. Przepis przejściowy (§ 23 uchwały) ustanawia regulację intertemporalną, która nie ingeruje w prawa nabyte, jeśli takie prawa nie powstały.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że § 23 zaskarżonej uchwały stanowił przepis przejściowy, który pozwalał na rozpoznanie spraw niezakończonych na dotychczasowych zasadach. Ponieważ złożenie wniosku przez zmarłego najemcę nie stworzyło po jego stronie prawa podmiotowego ani roszczenia, które mogłoby przejść na spadkobierców, przepis ten nie naruszył praw nabytych skarżącej.
Czy zróżnicowanie zasad udzielania bonifikat od ceny sprzedaży lokali mieszkalnych w zależności od lokalizacji budynku (wymienionego lub niewymienionego w załączniku do uchwały) narusza zasadę równości wobec prawa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli kryteria różnicowania są racjonalne i obiektywnie sprawdzalne, a gmina działa w ramach swoich uprawnień właścicielskich, kierując się interesem publicznym i racjonalną polityką komunalną.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że wyłączenie bonifikaty dla lokali w budynkach niewymienionych w załączniku do uchwały było uzasadnione polityką przestrzenną miasta, mającą na celu ochronę zasobu mieszkaniowego i zmniejszenie kosztów administracyjnych. Gmina ma prawo swobodnie, choć nie dowolnie, decydować o zbywaniu swojego mienia i udzielaniu bonifikat, stosując racjonalne kryteria.
Przepisy (13)
Główne
u.s.g. art. 18 § ust. 2 pkt 9 lit.a
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
Kompetencja rady gminy do podejmowania uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości.
u.g.n. art. 68 § ust. 1 pkt 7
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Możliwość udzielenia bonifikaty od ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego na podstawie uchwały rady gminy.
k.c. art. 922 § § 1
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Przepis regulujący przejście praw i obowiązków majątkowych zmarłego na spadkobierców; w kontekście sprawy kluczowe dla oceny, czy ekspektatywa prawa przeszła na spadkobierców.
p.p.s.a. art. 101 § ust. 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa prawna zaskarżania uchwał organów gminy do sądu administracyjnego przez podmioty, których interes prawny lub uprawnienie zostało naruszone.
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa prawna oddalenia skargi jako niezasadnej.
u.g.n. art. 34 § ust. 1 pkt 3
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości dla najemcy lokalu mieszkalnego, o ile najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
Pomocnicze
u.s.g. art. 40 § ust. 1 i 2 pkt 3
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
u.g.n. art. 34 § ust. 6
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 37 § ust. 3 i 4
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
p.p.s.a. art. 3 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zakres kontroli sprawowanej przez sądy administracyjne.
p.p.s.a. art. 3 § § 2 pkt 5
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Kontrola orzekania w sprawach skarg na akty prawa miejscowego.
u.g.n. art. 35 § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Obowiązek sporządzenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia.
u.g.n. art. 68 § ust. 1b
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Określenie warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Złożenie wniosku o sprzedaż lokalu nie kreuje roszczenia o jego nabycie ani ekspektatywy prawa majątkowego. • Gmina ma prawo decydować o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży i warunkach sprzedaży, w tym o bonifikatach. • Przepis przejściowy (§ 23 uchwały) nie narusza praw nabytych, jeśli takie prawa nie powstały. • Zróżnicowanie bonifikat na podstawie racjonalnych kryteriów (np. lokalizacja, polityka mieszkaniowa) jest dopuszczalne.
Odrzucone argumenty
Ekspektatywa prawa do nabycia lokalu z bonifikatą przeszła na spadkobierców na podstawie art. 922 § 1 k.c. • Zaskarżona uchwała narusza art. 922 § 1 k.c. poprzez wyłączenie stosowania przepisów do wniosków złożonych przed jej podjęciem. • Wyłączenie bonifikaty dla lokali w budynkach niewymienionych w załączniku narusza zasadę równości.
Godne uwagi sformułowania
Prawo pierwszeństwa w nabyciu lokalu nie jest oparte na prawie podmiotowym lub roszczeniu, lecz na zakazie dysponowania nieruchomością w sposób naruszający prawo pierwszeństwa. • Złożenie przez najemcę wniosku o wykup mieszkania nie kreuje po jego stronie uprawnienia do domagania się zbycia na jego rzecz wynajmowanego lokalu. • Gmina jako właściciel mienia komunalnego ma prawo do określenia zasad zbycia nieruchomości. • Przepis § 23 zaskarżonej uchwały stanowił przepis przejściowy, który ustanawia regulację, według której sprawy niezakończone w zakresie tam wskazanym podlegają rozpoznaniu właśnie na dotychczasowych zasadach.
Skład orzekający
Jacek Jaśkiewicz
przewodniczący
Jarosław Piątek
sprawozdawca
Krzysztof Rogalski
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących prawa pierwszeństwa najemców w nabyciu lokali komunalnych, dziedziczenia ekspektatyw praw, a także kompetencji gmin w zakresie gospodarowania zasobem mieszkaniowym i udzielania bonifikat."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z wnioskiem o sprzedaż lokalu złożonym przed wejściem w życie nowej uchwały oraz dziedziczeniem po zmarłym najemcy. Orzeczenie opiera się na ugruntowanym orzecznictwie NSA.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu sprzedaży lokali komunalnych i praw najemców, a także kwestii dziedziczenia praw związanych z nieruchomościami. Choć prawnie złożona, ma praktyczne znaczenie dla wielu osób.
“Czy prawo do wykupu mieszkania po rodzicach przechodzi na dzieci? Sąd wyjaśnia, kiedy wniosek o sprzedaż lokalu nie wystarczy.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.