II SA/Go 534/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPrzedmiotem skargi była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla budowy jednorodzinnego budynku mieszkalnego. Skarżący G.R. argumentował, że spełnione zostały wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.), w tym zasada "dobrego sąsiedztwa" oraz wymóg wystarczającego uzbrojenia terenu. Organy administracji obu instancji uznały, że przesłanka "dobrego sąsiedztwa" nie została spełniona, ponieważ w obszarze analizowanym znajdowała się jedynie zabudowa zagrodowa i tereny rolne, a zabudowa mieszkalna jednorodzinna nie może być uznana za kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej. Ponadto, organ I instancji wezwał skarżącego do przedłożenia dokumentacji hydrogeologicznej potwierdzającej możliwość zaopatrzenia terenu w wodę z indywidualnego ujęcia, czego skarżący nie uczynił, twierdząc, że prawo geologiczne i górnicze nie ma zastosowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę, podzielając stanowisko organów. Sąd podkreślił, że zabudowa zagrodowa nie jest tożsama z mieszkalną, a brak możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej i nieudokumentowanie wystarczającego uzbrojenia terenu w wodę (poprzez indywidualne ujęcie) stanowi podstawę do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Sąd uznał również, że analiza urbanistyczna została przeprowadzona prawidłowo, a granice obszaru analizowanego wyznaczono zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie wszczęcia postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja zasady "dobrego sąsiedztwa" w kontekście zabudowy zagrodowej i mieszkalnej jednorodzinnej oraz wymogów dotyczących uzbrojenia terenu w wodę na etapie ustalania warunków zabudowy.
Orzeczenie dotyczy stanu prawnego obowiązującego przed nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 r. w zakresie wyznaczania obszaru analizowanego (do 200 m).
Zagadnienia prawne (3)
Czy zabudowa mieszkalna jednorodzinna może być uznana za kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej w rozumieniu zasady "dobrego sąsiedztwa"?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, zabudowa mieszkalna jednorodzinna nie może być uznana za kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej, ponieważ zabudowa zagrodowa jest związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego i obejmuje budynki gospodarcze i inwentarskie, którym towarzyszy budynek mieszkalny, co odróżnia ją od zabudowy mieszkaniowej niezwiązanej z produkcją rolną.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że zabudowa zagrodowa, mimo posiadania elementu mieszkalnego, jest ściśle powiązana z prowadzeniem działalności rolniczej i obejmuje budynki gospodarcze, co odróżnia ją od zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Brak takiej tożsamości funkcji uniemożliwia spełnienie przesłanki "dobrego sąsiedztwa" w kontekście planowanej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej.
Czy inwestor musi wykazać wystarczające uzbrojenie terenu w wodę na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy, jeśli planuje indywidualne ujęcie wody?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, inwestor musi wykazać, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, w tym możliwość korzystania z indywidualnego ujęcia wody, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego pod względem ilości i jakości, nawet jeśli nie wymaga to pozwolenia na budowę.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że na etapie ustalania warunków zabudowy należy wykazać realną możliwość zaopatrzenia w wodę, zarówno pod względem ilości, jak i jakości, z indywidualnego ujęcia. Samo oświadczenie inwestora nie jest wystarczające; wymagane jest przedłożenie dokumentów potwierdzających warunki hydrogeologiczne i możliwość pozyskania wody zdatnej do spożycia.
Jak należy wyznaczyć obszar analizowany dla potrzeb ustalenia warunków zabudowy, gdy teren inwestycji stanowi część większej działki?
Odpowiedź sądu
Sąd potwierdził, że organ jest związany zakresem terenu inwestycji wskazanym przez wnioskodawcę. Front terenu należy określić na podstawie tej części granicy działki, która przylega do drogi publicznej i z której odbywa się główny wjazd, uwzględniając faktyczny obszar inwestycji wskazany przez wnioskodawcę na mapie.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że organ prawidłowo określił front terenu inwestycji na podstawie danych wskazanych przez wnioskodawcę we wniosku i na mapie, co stanowi podstawę do wyznaczenia obszaru analizowanego zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Organ nie może samodzielnie modyfikować zakresu inwestycji.
Przepisy (23)
Główne
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wymóg spełnienia łącznie przesłanek: zasady dobrego sąsiedztwa, dostępu do drogi publicznej, wystarczającego uzbrojenia terenu, braku konieczności zmiany przeznaczenia gruntów rolnych/leśnych oraz zgodności z przepisami odrębnymi.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zasada dobrego sąsiedztwa – co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (funkcja, parametry, cechy architektoniczne i urbanistyczne).
u.p.z.p. art. 59 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.
Pomocnicze
p.p.s.a. art. 134 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 135
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.p.z.p. art. 61 § 5a
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Obszar analizowany wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniej niż 50 metrów. Za front terenu rozumie się część granicy działki przylegającą do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd.
u.p.z.p. art. 52 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 52 § 2
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 64
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 64a § 2
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Nie ma zastosowania w przypadku, gdy inwestycja nie dotyczy budynku wolnostojącego, nie więcej niż dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m kw.
Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw art. 59 § 1
Do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie art. 26 § 1
Działka budowlana powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie art. 26 § 3
W razie braku warunków przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, działka może być wykorzystana pod zabudowę pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody oraz zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
p.g.g. art. 3 § 2a
Ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze
Wyłączenie stosowania przepisów ustawy do wykonywania wkopów oraz otworów wiertniczych do 30 m w celu wykonywania ujęć wód podziemnych na potrzeby poboru wód do 5 m3 na dobę poza obszarami górniczymi wód leczniczych lub solanek.
p.g.g. art. 90 § 1
Ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze
p.g.g. art. 93 § 2
Ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze
p.b. art. 29 § 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
p.u.s.a. art. 1 § 1
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.u.s.a. art. 1 § 2
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych
Argumenty
Skuteczne argumenty
Brak spełnienia przesłanki "dobrego sąsiedztwa" ze względu na charakter zabudowy w obszarze analizowanym (zabudowa zagrodowa i rolna, a nie mieszkalna jednorodzinna). • Niewykazanie przez inwestora wystarczającego uzbrojenia terenu w wodę (brak możliwości przyłączenia do sieci i nieudokumentowanie indywidualnego ujęcia).
Odrzucone argumenty
Twierdzenie skarżącego o spełnieniu wszystkich przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. • Zarzuty dotyczące nieprawidłowości analizy urbanistycznej i sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego. • Argumentacja skarżącego, że prawo geologiczne i górnicze nie ma zastosowania do planowanej studni.
Godne uwagi sformułowania
zabudowa zagrodowa nie może dowodzić kontynuacji funkcji mieszkalnej jednorodzinnej • nie w każdym miejscu warunki hydrogeologiczne pozwalają na wykonanie studni jako jedynego ujęcia wody • samo oświadczenie wnioskodawcy nie jest wystarczające
Skład orzekający
Sławomir Pauter
przewodniczący sprawozdawca
Michał Ruszyński
sędzia
Jarosław Piątek
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja zasady \"dobrego sąsiedztwa\" w kontekście zabudowy zagrodowej i mieszkalnej jednorodzinnej oraz wymogów dotyczących uzbrojenia terenu w wodę na etapie ustalania warunków zabudowy."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy stanu prawnego obowiązującego przed nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 r. w zakresie wyznaczania obszaru analizowanego (do 200 m).
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu uzyskania warunków zabudowy dla domów jednorodzinnych na terenach wiejskich lub podmiejskich, gdzie kluczowe są zasady "dobrego sąsiedztwa" i dostęp do mediów, co jest istotne dla wielu potencjalnych inwestorów i prawników.
“Chcesz budować dom na wsi? Uważaj na "dobre sąsiedztwo" i wodę – sąd wyjaśnia, dlaczego możesz dostać odmowę.”
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.