II SA/GO 101/25

II SA/Go 101/25 - Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia
2025-06-12
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-02-18
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Sędziowie
Adam Jutrzenka-Trzebiatowski
Grażyna Staniszewska /przewodniczący/
Kamila Karwatowicz /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy
Dz.U. 2020 poz 293
art. 36 ust. 4, art. 37
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
Dz.U. 2024 poz 935
art. 145 pkt 1 pkt 1 lit.c, art. 200 i art. 205
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Staniszewska Sędziowie Sędzia WSA Adam Jutrzenka-Trzebiatowski Asesor WSA Kamila Karwatowicz (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Justyna Dyka-Tarnowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 czerwca 2025 r. sprawy ze skargi M. R. i R. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego M. R. kwotę 2575 (dwa tysiące pięćset siedemdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego R. R. kwotę 2575 (dwa tysiące pięćset siedemdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Decyzją nr [...] z dnia [...]., na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 poz. 293 ze zm., dalej jako u.p.z.p.) Prezydent Miasta [...] ustalił opłatę planistyczną w wysokości 26.329,20 zł proporcjonalnie do zbywanego udziału dla: 1. R. R. 13 164,60 zł,
2. M. R. 13 164,60 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] w obrębie nr [...], w związku ze zbyciem powyższej nieruchomości, przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Na skutek wniesionego przez strony odwołania decyzją nr [...] z dnia [...] grudnia 2020 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Po rozpoznaniu skargi stron Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. wyrokiem z dnia 13 października 2021 r., sygn. akt II SA/Go 282/21 uchylił decyzje organów I i II instancji. Sąd za bezsporne uznał, że w dniu [...] marca 2017 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w rejonie ul. [...] w [...], uchwalony uchwałą nr XLVI.582.2017 Rady Miasta [...] z dnia [...] lutego 2017r. Zgodnie z ustaleniami obowiązującego planu działki nr [...] położone są na terenie oznaczonym symbolem MN4 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Na terenie została wyznaczona strefa techniczna. Natomiast zgodnie z ustaleniami uprzednio obowiązującego planu, tj. miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zatwierdzonego uchwałą nr XX/20/92 Rady Gminy [...] z dnia [...] czerwca 1992 r. nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem RO - tereny upraw rolno- ogrodniczych z dopuszczeniem zabudowy mieszkalnej. Plan utracił moc z końcem 2002r. W uchwale z dnia [...] lutego 2017r. ustalono stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w wysokości 30%. Sąd za bezspornie uznał także, że w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego R. R. oraz M. R. byli współwłaścicielami w udziale do 1/2 każdy, nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki [...] o powierzchni 1, 4764 ha. Decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...] marca 2019 r. zatwierdzony został podział działki numer [...] m.in. na działki [...]. Aktem notarialnym w dniu [...] kwietnia 2019 r. skarżący dokonali zbycia całych przysługujących im udziałów w nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...].
Sąd wskazał, że podstawę ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowi operat szacunkowy. Przy czym określenie wartości nieruchomości następuje według stanu danej nieruchomości na dzień wejścia w życie planu miejscowego. Przez stan nieruchomości - zgodnie z treścią art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami - należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jednocześnie Sąd zauważył, że w świetle orzecznictwa i treści art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału lub scalenia.
W realiach rozpatrywanej sprawy powyższe oznacza, że wycenie podlegała nieruchomość według jej stanu na dzień [...] marca 2017 r. tj. na datę wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] lutego 2017r. A zatem wzrost wartości nieruchomości winien być ustalony bez uwzględnienia skutków późniejszego podziału nieruchomości, który nastąpił na podstawie decyzji z dnia [...] marca 2019 r. Wycena dotyczyła bowiem pierwotnej działki nr [...], a nie przedmiotu zbycia nieruchomości. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. ma zastosowanie nie tylko gdy dochodzi do zbycia całej nieruchomości objętej ulepszeniem, ale również jej wydzielonej części nieruchomości lub idealnej części określonej jej ułamkiem - udziału. Jednak sam przedmiot zbycia, tj. część nieruchomości względnie udział, nie determinuje w żaden sposób przedmiotu wyceny, którym jest "pierwotna nieruchomość" i określona wartość 1 m2 gruntu "ulepszonej planistycznie" nieruchomości. Zdaniem Sądu wyceny nieruchomości dla celów ustalenia opłaty planistycznej należy dokonywać w ten sposób, aby wycena ta nie została zakłócona przez inne czynniki, a przede wszystkim – przez wzrost lub spadek wartości nieruchomości spowodowany podziałem dużej działki na mniejsze działki. Przedmiot zbycia ma zatem to znaczenie, że wysokość opłaty ustala się proporcjonalnie do zbytej części czy udziału nieruchomości pierwotnej.
W rozpatrywanej sprawie z treści operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2020 r. bezspornie wynikało, że wycenie poddano wydzielone działki ewid. nr: [...]. Powyższe wskazuje, że dla określenia wysokości opłaty planistycznej przyjęto wartość nieruchomości według jej stanu z dnia [...] marca 2019 r., tj. po podziale działki nr ewid. [...], a nie według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, co naruszało przepisy prawa materialnego. Ponadto za konieczne uznał Sąd wyjaśnienie kwestii ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości w postaci służebności przesyłu, ustanowionej na rzecz E sp. z o.o. i wpływu tej służebności na wartość wycenianej nieruchomości. Wbrew twierdzeniom organu z treści operatu szacunkowego wynika bowiem (str. 6 - 7), że przedmiotowe ograniczone prawo rzeczowe ustanowione było na nieruchomości przed uchwaleniem m.p.z.p. ([...] marca 2017 r.) i stan taki utrzymał się na datę uchwalenia m.p.z.p., co w wypadku ustalenia, że nieruchomość w tej dacie była obciążona ograniczonym prawem rzeczowym, powinna być uwzględnione przy określeniu wartości nieruchomości.
W toku ponownego postępowania administracyjnego sporządzony został w sprawie przez biegłego rzeczoznawcę operat szacunkowy z [...] marca 2022 r. W oparciu o niego Prezydent Miasta [...] wydał dnia [...] kwietnia 2022r. decyzję, w której ustalił wobec stron postępowania (w udziale po 1/2) opłatę planistyczną w wysokości 52.166,10 zł. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że w oparciu o w/w operat szacunkowy nastąpił wzrost wartości nieruchomości, zatem zaistniała materialnoprawna przesłanka do ustalenia w drodze decyzji wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jaka nastąpiła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zaleceniem Sądu w operacie szacunkowym dokonano wyceny nieruchomości wg. jej stanu w dniu wejścia w życie planu tj. działki nr [...], następnie opłata została ustalona proporcjonalnie do zbytej części nieruchomości pierwotnej. Stosownie do wskazań Sądu ustalono, iż służebność gruntowa, o której mowa w odwołaniu ustanowiona została na podstawie aktu notarialnego umowy ustanowienia nieodpłatnej służebności przesyłu Rep [...] z dnia [...] października 2017r. a więc po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zasadą, że stan nieruchomości określa się na datę wejścia w życie planu, w tej dacie nieruchomość nie była obciążona ograniczonym prawem rzeczowym, nie zostało to uwzględnione w wycenie nieruchomości.
Na skutek odwołania SKO decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2022r. uchyliło zaskarżoną decyzję, wskazując, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności z operatu szacunkowego nie wynika, jaki był faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej, pominięto określenie klas bonitacyjnych gruntów rolnych, niedostatecznie opisano nieruchomości porównawcze a nieruchomości przyjęte do porównań nie spełniają wymogu nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej z uwagi na nieuwzględnienie możliwości zabudowy mieszkaniowej.
W toku ponownego rozpoznania sprawy sporządzony został przez biegłego kolejny operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2023 r. i następnie decyzją z dnia [...] października 2023r., nr [...] Prezydent Miasta [...] na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p., uchwały nr XLVI.582.2017 Rady Miasta [...] z dnia [...] lutego 2017r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w rejonie ul. [...] w [...] oraz art. 104, art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. ustalił opłatę planistyczną w wysokości 51.624,00 zł proporcjonalnie do zbywanego udziału dla: 1. R. R. 25.812,00 zł, 2.M. R. 25.812,00 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...], w związku ze zbyciem powyższej nieruchomości, przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W uzasadnieniu decyzji organ podał, iż dniu [...] marca 2017r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w rejonie ul. [...] w [...], uchwalony uchwałą nr XLVI.582.2017 Rady Miasta [...] z dnia [...] lutego 2017r. (Dz. Urz. Woj. poz. 542 z dnia 6 marca 2017r.). Zgodnie z ustaleniami obowiązującego planu działki nr [...].położone są na terenie oznaczonym symbolem MN4 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zgodnie z ustaleniami uprzednio obowiązującego planu, tj. miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zatwierdzonego uchwałą nr XX/20/92 Rady Gminy [...] z dnia [...] czerwca 1992r. (Dz. Urz. Woj. Nr 11, poz 146). omawiane działki znajdowały się na terenie oznaczonym symbolem RO - tereny upraw rolno- ogrodniczych z dopuszczeniem zabudowy mieszkalnej. Plan utracił moc z końcem 2002r.
W dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego R. R. oraz M. R. byli współwłaścicielami w udziale do 1/2 każdy, nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...] w obrębie [...]. Decyzją Prezydenta Miasta z dnia z dnia [...] marca 2019r. zatwierdzony został podział działki numer [...] min. na działki [...]. Aktem notarialnym repertorium [...] w dniu [...] kwietnia 2019r. dokonali zbycia całych przysługujących im udziałów w nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] w obrębie nr [...].
Organ przytoczył treść art. 36 ust. 4 i z art. 37 ust. 1 oraz art. 87 pkt 3a u.p.z.p.
Organ wyjaśnił, iż w toku postępowania zlecone zostało wykonanie wyceny w/w nieruchomości gruntowej dla celu ustalenia opłaty planistycznej według jej stanu na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. dla działki [...] obręb [...]. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy (uprawnienia zawodowe nr [...]) przedstawił metodę i technikę, jaką posłużył się dla potrzeb oszacowania wartości nieruchomości stanowiącej podstawę do ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej dla obliczenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oraz metodę porównywania parami dla obliczenia wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są cechy transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Dostosowanie cech nieruchomości porównawczych do obiektu szacowanego odbywa się w celu obliczenia, jakie ceny otrzymałoby się, gdyby nieruchomości sprzedawane posiadały takie same wartości cech jak przedmiot wyceny. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tej nieruchomości.
Odwołując się do orzecznictwa organ wskazał, że nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy czym opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu. Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W świetle art. 87 ust. 3a u.p.z.p. wyceny nieruchomości dla pobrania opłaty planistycznej należy dokonać z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości określonego w planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. wtedy gdy przeznaczenie to skutkuje większą wartością nieruchomości aniżeli wartość wynikająca z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości po utracie mocy obowiązującej tego planu a przed wejściem w życie nowego planu. W okresie luki planistycznej nieruchomość stanowiła nieruchomość niezabudowaną oraz nie użytkowaną, porośniętą trawami, krzewami i drzewami, powyższe stwierdzono na podstawie map archiwalnych z portalu internetowego www.geoportal.gov.pl z 2004r., 2011 r., 2012r. 2017r. Pismem z dnia [...] czerwca 2019r. Biuro Zagospodarowania Przestrzennego Urzędu Miasta [...]poinformowało, iż dla przedmiotowego terenu nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy.
W przedłożonym operacie szacunkowym rzeczoznawca uznając, iż faktyczny sposób użytkowania nieruchomości w czasie tzw. "luki planistycznej" jest tożsamy z przeznaczeniem wynikającym z archiwalnego planu zagospodarowania przestrzennego, wartość nieruchomości została ustalona dla tego stanu w oparciu o dane zebrane dla stanu nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości w okresie luki planistycznej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania w myśl wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 22 maja 2019 r. SK 22/16, winna być ustalona na poziomie nie mniej korzystnym niż w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995r. Rzeczoznawca wskazał, iż w planie ogólnym z 1992 r. charakter nieruchomości był utożsamiany z dzisiejszym terenem użytkowanym rolniczo z dopuszczeniem zabudowy zagrodowej. Dla wyznaczonego obszaru zabudowa miała być realizowana jako uzupełnienie istniejących ukształtowanych struktur urbanistycznych. Wykluczono realizację budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego drogą wtórnych podziałów gruntów rolnych wraz z wyznaczonymi strefami zurbanizowanymi. Związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa jako pewnej całości produkcyjnej. Zgodnie z art. 553 Kodeksu cywilnego, za gospodarstwo rolne uważa się "grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego". Zabudowa zagrodowa jest całkowicie odmiennym od zabudowy jednorodzinnej rodzajem zabudowy charakterystycznym dla gospodarstw rolnych. Z kolei wykładnia językowa prowadzi do wniosku, iż pojęcie "zabudowa zagrodowa" oznacza ogół zabudowań gospodarczych z domem mieszkalnym (wiejskim), znajdujących się na podwórzu (czyli wokół wspólnego obejścia), należącym do jednego rolnika. Jednakże współczesny charakter gospodarki rolnej powoduje utratę aktualności tradycyjnego rozumienia pojęcia zagrody: uznać można, że poszczególne budynki, budowle i urządzenia mogą być położone w oddaleniu od centralnego punktu zagrody o ile są funkcjonalnie i organizacyjnie powiązane z gospodarstwem rolnym.
Przy obliczaniu wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego z uwagi na ograniczenia możliwości nabywania nieruchomości rolnych od 1 maja 2016r. w związku z nowelizacją ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2019 r. poz. 1362) oraz na znikomą ilość transakcji nieruchomości podobnych analizę rynku oparto na transakcjach pochodzących z przedziału 2015r. - 2019r. dla terenu przeznaczonego pod uprawy polowe, działalność w rolnictwie, zagospodarowanie zagrodowe i sady. Zgodnie z powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia, rzeczoznawca majątkowy w sposób spójny i logiczny opisał zasadność przyjęcia transakcji pochodzących z przedziału 2015 - 2019 roku jako porównawczych do wyceny nieruchomości. Z przyjętej bazy transakcji wynika, że ceny tych nieruchomości kształtowały się w zakresie od 11,02 zł/m2 do 31,22 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy, dokonując analizy badanego rynku nieruchomości wskazał, że ich ceny najbardziej uzależnione są od lokalizacji ogólnej, lokalizacji szczegółowej i jakości drogi dojazdowej, przydatności rolniczej i poziomu kultury rolnej oraz możliwości organizacyjnych i wynikających z nich ograniczeń.
Analizą rynku dla obliczenia wartości nieruchomości po wejściu w życie planu objęto transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi o przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną oraz z funkcjami towarzyszącymi, z terenów o zbliżonej lokalizacji z lat 2017-2018. Z przyjętej bazy transakcji wynika ze ceny tych nieruchomości kształtowały się w zakresie od 69,94 zł/m2 do 134,83 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy, dokonując analizy badanego rynku nieruchomości wskazał, że ich ceny najbardziej uzależnione są od lokalizacji, kształtu nieruchomości, powierzchni, ograniczeń. W ocenie organu pod względem formalno-prawnym operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm., dalej jako u.g.n.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 555, dalej jako rozporządzenie) i zawiera w swojej treści informacje niezbędne przy wykonaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych, przedstawienie toku obliczeń, wyniku końcowego. Uznając, iż wycena sporządzona w dniu 31 sierpnia 2023r. została dokonana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, przyjęto ją jako właściwą odnośnie określenia wartości przedmiotowej nieruchomości.
Przeprowadzone obliczenia i analizy wykazały, że zmiana planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost wartości nieruchomości działki [...] obręb [...]. W tym stanie rzeczy występuje różnica wartości przedmiotowej nieruchomości z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem jest materialnoprawna podstawa do naliczenia opłaty planistycznej, o której mowa w cytowanej regulacji prawnej tj. art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Z operatu szacunkowego wynika, iż wartość przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego została określona na kwotę: 364.818,44 zł tj. 24,71 zł za 1 m2, natomiast jej wartość po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę: 1.743.333,12 zł tj. 118,08 zł za 1m2. W związku ze zbyciem części pierwotnej nieruchomości odpowiadającej sumie powierzchni nowo wydzielonych działek [...] tj. 1.843m2 wartości zbywanej części nieruchomości przed uchwaleniem planu została określona na kwotę 45.540,53 zł (słownie: czterdzieści pięć tysięcy pięćset czterdzieści złotych 53/100) 1.843m2 x 24,71zł, natomiast jej wartość po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę 217.620,00 zł, 1,843m2 x 118,08 zł. Wzrost wartości zbywanej części przedmiotowej nieruchomości, jaki nastąpił w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego stanowi kwotę 172.800,00 zł. Przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty planistycznej w wysokości 30%, cała opłata wynosi 51.624,00 zł natomiast adekwatnie do zbywanych udziałów w nieruchomości, opłata ta stanowi kwotę 25.812,00 zł dla M. R.(udział 1/2) oraz 25.812,00 zł dla R. R. (udział 1/2).
Od decyzji strony wniosły odwołanie zarzucając naruszenie:
- art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na ustaleniu opłaty planistycznej w błędnej i zawyżonej wysokości, na skutek niewłaściwego ustalenia wzrostu wartości nieruchomości po ustaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- obarczenie odwołujących obowiązkiem zapłaty opłaty planistycznej w łącznej kwocie 51.624,00 zł, w sytuacji gdy zapłacili już na podstawie decyzji z dnia [...] października 2020 r. kwotę 26.329,20 zł wobec uostatecznienia się tej decyzji i kwota ta nie został im zwrócona,
- art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a. poprzez pominięcie interesu społecznego i słusznego interesu obywateli oraz poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego.
Odwołujący wnieśli o uchylenie decyzji organu pierwszej instancji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy, ewentualnie o uchylenie decyzji organu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Według odwołujących operat stanowiący podstawę decyzji zawiera rażące błędy, które dyskwalifikują go jako dowód w niniejszym postępowaniu, Co więcej, błędy te zostały powielone w porównaniu do poprzedniego operatu, co poskutkowało zawyżeniem opłaty planistycznej. Odwołujący zarzucają następujące ewidentne błędy operatu:
- operat zawiera trzy transakcje przyjęte do porównania i trzy błędy arytmetyczne. Stąd dalsze błędne wyliczenia: str. 32; tabela transakcja nr 1 na osiedlu [...]: wychodzi 95,70 zł/m2; a nie 98,53 zł/m2; transakcja nr 2 [...] ul, [...] wychodzi 30,64 zł/m2, a nie 134,53 zł/m2; transakcja nr 3 [...] ul. [...] wychodzi 4,92 zł/m2, a nie 88,88 zł/m2.
- zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. - metoda porównywania parami użyta przez rzeczoznawcę daje najlepsze wyniki, gdy obiekty porównawcze są identyczne z przedmiotem wyceny (§4 ust. 3), a w kwestionowanym operacie są one całkowicie rozbieżne. Wycenia się działkę dużą o pow. 14764 m2 a porównuje do działek o powierzchni 3029 m2; 3045 m2; 3907 m2; 5004 m2. Sam rzeczoznawca w wielu miejscach operatu (zdania, wykresy, np. str. 17, str. 22, itd.) podkreśla - duże zróżnicowanie ceny/m2 w zależności od zmieniającej się powierzchni, zatem sam sobie zaprzecza,
- nie jest wiarygodne stwierdzenie z operatu, iż: "Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie nie zaobserwowano mierzalnych (istotnych) zmian cen w czasie (trend ustalono na poziomie 0%)". Przede wszystkim żadnej analizy nie było - rzeczoznawca jej nie przedstawił, a ponadto jest zupełnie nieprawdopodobne, aby od 5 lat nie nastąpiła zmiana cen transakcyjnych w zakresie nieruchomości - już sama inflacja powoduje wzrost jakichkolwiek cen, zatem trend cenowy na poziomie 0% od 2015 r. jest zupełnie nierealny.
- w czterech cechach rynkowych nieruchomości porównywanych (str. 19) brak jest atrybutów dot. dopuszczenia zabudowy mieszkaniowej, która wynika z MPZP. Te opisane dotyczą tylko gruntów rolnych.
- strona 30: tabela - przydatność rolna - bardzo dobra - brak uzasadnienia w operacie: Dzielnica [...] nie jest miejscowością typowo rolną.
- poziom cen z 2019, a do porównania brane są ceny z 2015 (to 4 lata: inflacja nie policzona, trend cenowy nie policzony) - co jest niedopuszczalne. Podobnie na str. 23 taki sam trend cen działek o przeznaczeniu MN - przez kilka lat, co jest nierealne.
- zasadniczą kwestią przy zakupie działek o przeznaczeniu MN jest zakres uzbrojenia w sieci: elektroenergetyczną, wodociągową, gazową, kanalizacyjną, teleinformacyjną oraz jakość dróg dojazdowych. Te atrybuty przy wycenie nie zostały w ogóle wzięte pod uwagę, a wycenianej działce brak jest uzbrojenia oraz droga dojazdowa jest nieutwardzona.
- w księdze wieczystej i w rejestrze gruntów przedmiotowe działki były wcześniej określone jako tereny Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy oraz przeznaczenie RO - tereny upraw rolno-ogrodniczych z dopuszczeniem zabudowy mieszkalnej; a rzeczoznawca wycenił w operacie grunt rolny, co jest istotnym błędem.
- przy wycenie nie uwzględniono obciążeń dot. ograniczonego prawa rzeczowego: nieodpłatna i na czas nieoznaczony służebność przesyłu, na trasie przebiegu istniejącej linii kablowej średniego napięcia i słupa, polegającą na prawie swobodnego przechodu i przejazdu przez wskazaną nieruchomość, prawie do korzystania z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem znajdujących się na tej nieruchomości urządzeń elektroenergetycznych, umożliwiającym w szczególności władanie i korzystanie z urządzeń elektroenergetycznych oraz prawie swobodnego dostępu i dojazdu do tych urządzeń wszelkimi środkami transportu służb eksploatacyjnych w celu usuwania awarii, wykonywania prac eksploatacyjnych i konserwacyjnych, remontowych, przebudowy, wymiany urządzeń i przewodów, dokonywania kontroli i przeglądów oraz wyprowadzania nowych obwodów elektrycznych z urządzeń już istniejących, niezbędnych do prowadzenia niezakłóconej dystrybucji energii elektrycznej, ograniczając wykonywanie tego prawa wyłącznie do pasa gruntu o szerokości 1 m po 0,5 m od osi kabla na stronę oraz 0,5 m wokół słupa, ponadto w zakresie przedmiotowej służebności zobowiązują się do powstrzymania od umieszczania nasadzeń i budowli trwale uniemożliwiających dostęp oraz zagrażających funkcjonowaniu wymienionych wyżej urządzeń (służebności znacząco obniżają wartość nieruchomości).
Decyzją z dnia [...] grudnia 2023 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu SKO podzieliło ustalenia stanu faktycznego wskazane w zaskarżonej decyzji. Następnie Kolegium wskazało, że w operacie szacunkowym sporządzonym [...] sierpnia 2023 r. rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej dla obliczenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego oraz metodę porównywania parami dla obliczenia wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego. Zgodnie z art. 87 ust. 3a ustawy, wyceny nieruchomości dokonano z uwzględnieniem jej przeznaczenia określonego w planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., gdy przeznaczenie to skutkuje większą wartością nieruchomości aniżeli wartość wynikająca z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości po utracie mocy obowiązującej tego planu, przed wejściem w życie nowego planu. W czasie, kiedy nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego, w okresie tzw. luki planistycznej, nieruchomość była niezabudowana, nieużytkowana, porośniętą trawą, krzewami i drzewami. Zostało to wykazane przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie map archiwalnych z lat: 2004, 201 1, 2012, 2017 za pomocą www,geoportal.gov.pl. Ponadto z pisma Biura Zagospodarowania Przestrzennego organu l instancji wynika, że dla terenu, na którym położone są przedmiotowe działki nie wydano w tym okresie decyzji o warunkach zabudowy. W związku z tym, że faktyczny sposób użytkowania nieruchomości w czasie tzw. luki planistycznej był tożsamy z przeznaczeniem wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r., rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości dla tego stanu jak dla stanu nieruchomości według planu sprzed 1 stycznia 1995 r. W planie ogólnym z 1992 r. przeznaczenie nieruchomości określono, jako teren użytkowany rolniczo z dopuszczeniem zabudowy zagrodowej. Zabudowa miała być realizowana jako uzupełnienie istniejących ukształtowanych struktur urbanistycznych bez dopuszczenia budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. Rzeczoznawca majątkowy uzasadnił, dlaczego rozszerzył analizę rynku nieruchomości o transakcje porównawcze z lat 2015-2019 dotyczące terenów przeznaczonych pod uprawy polowe, działalność w rolnictwie, zagospodarowanie zagrodowe i sady, przy obliczaniu wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Zostało to spowodowane ograniczeniami w nabywaniu nieruchomości rolnych od 1 maja 2016 r, w związku z nowelizacją ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r, o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ze względu na znikomą ilość transakcji nieruchomości podobnych w okresie dwuletnim, Do obliczenia wartości nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego przyjęto transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną wraz z funkcjami towarzyszącymi z lat 2017-2018. Wartość nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 28 lutego 2017 r. została oszacowana na kwotę 364.818,44 zł (24,71 zł/m2). Wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego oszacowano w kwocie 1.743.333,12 zł (118,08 zł/m2). Wzrost wartości zbytej części nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniósł 172.800 zł. Przy zastosowaniu 30% stawki opłata stanowi 51.624 zł, proporcjonalnie do udziałów w prawie własności nieruchomości opłata wynosi 25.812 zł dla M. R. (udział 1/2) i 25.812 zł dla R. R. (udział 1/2).
Odnosząc się do zarzutów odwołania SKO podało, powołując się na wyjaśnienia organu I instancji, że na stronie 32 operatu szacunkowego znajduje się oczywisty błąd pisarski polegający na błędnym wpisaniu cen transakcyjnych. Prawidłowe wartości - ceny całkowite i ceny za 1 m2 gruntu podano w tabeli na stronie 23, które to ceny zostały następnie przyjęte do obliczeń, pomimo błędnego wpisania cen transakcji dla trzech transakcji porównawczych. Dodał też, że w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. 21 marca 2017 r. nieruchomość nie była obciążona ograniczonym prawem rzeczowym. Dlatego obciążenie służebnością przesyłu dokonane w dniu [...] października 2017 r. nie zostało uwzględnione w wycenie nieruchomości.
Ponadto zdaniem SKO zarzuty zawarte w odwołaniu nie zasługują na uwzględnienie. W ocenie organów obu instancji operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zgodnie z przepisami. Art. 154 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z art. 157 ust. 1 tej ustawy wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jak zwróciło uwagę Kolegium strony nie przedstawiły takiej oceny, jak również innego dowodu w postaci wyceny nieruchomości sporządzonej na własne zlecenie. Z art. 157 ust. 2 u.g.n. wynika, że nawet sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy zastosował przewidziane prawem metody wyceny, zgodne z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Wskazana wyżej metoda szacowania wartości nieruchomości opiera się na uwzględnianiu różnic pomiędzy nieruchomościami porównawczymi, a nieruchomością wycenianą poprzez zastosowanie odpowiednich korekt współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach nieruchomości.
Od powyższej decyzji strony, reprezentowane przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. skargę, zarzucając organom naruszenie:
1. art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na ustaleniu opłaty planistycznej w błędnej i zawyżonej wysokości, na skutek niewłaściwego ustalenia wzrostu wartości nieruchomości po ustaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2. art. 84 § 1 w związku z art. 7 w zw. z art. 77 K.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, w szczególności poprzez uznanie prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie i odmowę możliwości zakwestionowania jego zawartości merytorycznej.
Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i decyzją ją poprzedzającej. Skarżący zakwestionowali przede wszystkim wysokość opłaty planistycznej ustalonej w przedmiotowym operacie szacunkowym oraz ustalenie organów, iż operat został sporządzony prawidłowo. Jednocześnie skarżący powielili zarzuty dotyczące operatu uprzednio przywołane w treści odwołania wraz z zawartą tam argumentacją.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w całości podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:
Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako p.p.s.a.) uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania, inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Sąd nie może wydać orzeczenia na niekorzyść skarżącego, chyba że stwierdzi naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności (art. 134 § 2 p.p.s.a.).
Przedmiotem kontroli w rozpoznawanej sprawie, w oparciu o wymienione powyżej kryteria, stała się ocena zgodności z prawem zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2023 r. o ustaleniu wobec każdego ze skarżących opłaty planistycznej w kwocie po 25 812 zł, w związku ze zbyciem przez nich nieruchomości (działki nr [...], uprzednio stanowiące element działki nr [...]) przed upływem 5 lat od zmiany sposobu zagospodarowania przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Zaznaczenia wymaga w pierwszej kolejności, iż przedmiotowa sprawa była już przedmiotem orzekania przez tutejszy Sąd, który prawomocnym wyrokiem z dnia 13 października 2021 r., sygn. akt II SA/Go 282/21 uchylił decyzję organów obu instancji o ustaleniu wobec skarżących opłaty planistycznej związanej z opisaną powyżej nieruchomością. Wobec wyroku poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji, na gruncie przedmiotowej sprawy niewątpliwie zastosowanie znajduje art. 153 p.p.s.a., zgodnie z którym ocena prawna wyrażona w orzeczeniu sądu wiąże w tej sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia. Ocena prawna, o której stanowi analizowany przepis, to wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich stosowania w rozpoznawanej sprawie. Ocena prawna o charakterze wiążącym musi dotyczyć właściwego zastosowania konkretnego przepisu czy też prawidłowej jego wykładni w odniesieniu do ściśle określonego rozstrzygnięcia podjętego w konkretnej sprawie. Musi ponadto pozostawać w logicznym związku z treścią orzeczenia sądu administracyjnego, w którym została sformułowana. Natomiast wskazania co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencje oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych (A. Kabat [w:] B. Dauter, M. Niezgódka-Medek, A. Kabat, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, LEX/el. 2019, art. 153.). Zatem zarówno organ administracji, jak i sąd, rozpatrując sprawę ponownie, obowiązani są zastosować się do tak rozumianej oceny prawnej i wskazań, zawartych w uzasadnieniu wyroku.
Zasadniczo ocena prawna traci moc wiążącą tylko w przypadku zmiany prawa, zmiany istotnych okoliczności faktycznych sprawy (ale tylko zaistniałych po wydaniu wyroku, a nie w wyniku odmiennej oceny znanych i już ocenionych faktów i dowodów) oraz w wypadku wzruszenia we właściwym trybie orzeczenia zawierającego ocenę prawną. Podsumowując stwierdzić należy, zgodnie z poglądem Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonym w wyroku z dnia 21 marca 2014r., sygn. akt I GSK 534/12, że: "Przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, wobec czego ani organ administracji publicznej, ani sąd administracyjny orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie może pominąć oceny prawnej wyrażonej wcześniej w orzeczeniu, gdyż ocena ta wiąże go w sprawie. Uregulowanie zawarte w art. 153 p.p.s.a. oznacza, że orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, bo jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w danej sprawie. Z kolei, związanie samego sądu administracyjnego, w rozumieniu art. 153 p.p.s.a. oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, które są sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania w razie stwierdzenia braku zastosowania się organu administracji publicznej do wskazań w zakresie dalszego postępowania".
Dodatkowo zwrócić należy uwagę na art. 170 p.p.s.a., zgodnie z którym orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Z uwagi na moc wiążącą orzeczenia, wynikającą z art. 170 p.p.s.a., organy administracyjne i sądy muszą przyjmować, że dana kwestia prawna kształtuje się tak, jak stwierdzono w prawomocnym orzeczeniu.
Odnosząc powyższe rozważania do przedmiotowej sprawy Sąd uznał, iż nie zaistniały zmiany stanu faktycznego, ani prawnego mające wpływ na związanie wynikające na podstawie art. 153 p.p.s.a. z wyroku WSA z dnia 13 października 2021r., II SA/Go 282/21. Zatem wiążące pozostają w niniejszej sprawie ustalenia przytoczone przez Sąd w w/w wyroku z wyrażoną tam oceną prawną i wskazaniami, przytoczone szczegółowo na str. 1-3 niniejszego uzasadnienia wyroku.
Tym samym, wobec wiążącej oceny prawnej i wskazań, o których była mowa, organy zobowiązane zostały do ponownego rozpoznania sprawy skarżących, a przede wszystkim do uzupełnienia akt administracyjnych o nowy operat szacunkowy uwzględniający przy wycenie stan nieruchomości (działki nr [...] przed podziałem) na dzień wejścia w życie planu miejscowego tj. 21 marca 2017 r. i cech tej nieruchomości w tej dacie i wyjaśnienia kwestii ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości w postaci służebności przesyłu, ustanowionej na rzecz E sp. z o.o. i wpływu tej służebności na wartość wycenianej nieruchomości, w celu ustalenia wzrostu wartości nieruchomości oraz określenia wysokości opłaty planistycznej.
Dokonując oceny w powyższym zakresie Sąd uznał, iż organy nie dopuściły się naruszenia art. 153 p.p.s.a. Wskazuje na to sporządzenie ponownie przez biegłego operatu szacunkowego (dokładnie dwóch operatów – z [...] marca 2022 r. i [...] sierpnia 2023 r.) z uwzględnieniem wskazań Sądu, tzn. według stanu nieruchomości obejmującej działkę nr [...] (przed podziałem), na dzień wejścia w życie planu miejscowego z [...] lutego 2021 r. Ponadto organy wyjaśniły w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. 21 marca 2017 r. nieruchomość nie była obciążona ograniczonym prawem rzeczowym (co wynika z analizy treści księgi wieczystej). Dlatego obciążenie służebnością przesyłu dokonane w dniu [...] października 2017 r. nie zostało uwzględnione w wycenie nieruchomości.
W wyroku z dnia 13 października 2021 r., sygn. akt II SA/Go 282/21 Sąd uznał wyłącznie za sporne kwestię dotyczącą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości i prawidłowości wyceny nieruchomości służącej za dowód tego wzrostu. W ponownie przeprowadzonym postępowaniu organy, w oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2023 r., zdaniem organów nie budzący żadnych zastrzeżeń i zgodny z przepisami prawa, ustaliły wobec skarżących opłatę planistyczną objętą zaskarżoną decyzją.
Podstawę materialnoprawną wydanych w tej sprawie decyzji stanowiły przepisy u.p.z.p., w tym przede wszystkim art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Zgodnie z jego treścią jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu;
2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Przepis ust. 3, zgodnie z którym roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4. (ust. 4). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (ust. 12).
Zaznaczyć należy, iż w myśl art. 87 ust. 3a u.p.z.p. jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej użytkowania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.
Zgodnie z treścią art. 7 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n., określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy dokonują wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).
Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości, w tym rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832). Zgodnie z § 85 ust. 1 ww. rozporządzenia do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Z uwagi na sporządzenie operatu szacunkowego, na podstawie którego wydano zaskarżone w niniejszej sprawie decyzje, przed wejściem w życie ww. rozporządzenia, a więc w czasie obowiązywania rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), przepisy tegoż będą miały zastosowanie w niniejszej sprawie. Stosownie do brzmienia § 55 ust. 2 tego rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Wymogi dotyczące treści operatu szacunkowego określa zaś § 56 rozporządzenia z 21 września 2004 r., zgodnie z którym W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (ust. 1). Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (ust. 2). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (ust. 3).
Operat szacunkowy jest zatem wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia, bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wskazał Sąd w wyroku z 13 października 2021r., II SA/Go 282/21, w operacie biegły rzeczoznawca określa wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, różnica pomiędzy tym wartościami stanowi podstawę do określenia opłaty planistycznej, a określenie wartości nieruchomości następuje według stanu danej nieruchomości na dzień wejścia w życie planu miejscowego.
W orzecznictwie nie budzi przy tym wątpliwości, że operat taki, jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie z uwzględnieniem art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. (por. wyrok NSA z dnia 16 maja 2023 r., II OSK 1718/20 i z dnia 13 grudnia 2018 r., II OSK 411/18, wyrok WSA w Białymstoku z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. II SA/Bk 40/17).
Granice badania operatu zakreślają jedynie wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły, a w które organy nie są władne ingerować. Z całą pewnością weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu ale tylko w takim zakresie w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku.
Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wycenieniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok WSA w poznaniu z dnia 9 marca 2023 r., IV SA/Po 32/23). Przy czym w razie jakichkolwiek wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego organ jest zobligowany podjąć wszelkie działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości np. poprzez dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego lub w ostateczności w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.
Analizując, z punktu widzenia wymogów formalnych określonych w § 56 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., operat szacunkowy z [...] sierpnia 2023 r. zawiera konieczne elementy (wymienione w spisie treści operatu). Został on sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, jest opatrzony jego podpisem i pieczątką.
Niewątpliwie prawidłowo w operacie szacunkowym tym uwzględnione zostały wskazania wynikające z wyroku tutejszego Sądu z dnia 13 października 2021 r. co do oceny stanu nieruchomości – działki nr [...] na dzień uchwalenia planu miejscowego tj. 21 marca 2017 r. (bez uwzględnienia podziału nieruchomości), a następnie dokonano wyliczenia proporcjonalnie do powierzchni nieruchomości objętej zbyciem. Dodać należy, iż prawidłowo rzeczoznawca majątkowy uwzględnił kwestię tzw. luki planistycznej, tj. w momencie wejścia w życie nowego planu poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego był nieważny. Wobec powyższego prawidłowo przy określaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił cyt. powyżej art. 87 pkt. 3a u.p.z.p. W tym zakresie prawidłowo w operacie szacunkowym rzeczoznawca (odwołując się do zgromadzonego materiału dowodowego tj. zdjęć i pism) uznając, iż faktyczny sposób użytkowania nieruchomości w czasie tzw. "luki planistycznej" jest tożsamy z przeznaczeniem wynikającym z archiwalnego planu zagospodarowania przestrzennego, ustalił wartość nieruchomości dla tego stanu w oparciu o dane zebrane dla stanu nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości w okresie luki planistycznej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania w myśl wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 22 maja 2019 r. SK 22/16, winna być ustalona na poziomie nie mniej korzystnym niż w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995r. Rzeczoznawca wskazał, iż w planie ogólnym z 1992 r. charakter nieruchomości był utożsamiany z dzisiejszym terenem użytkowanym rolniczo z dopuszczeniem zabudowy zagrodowej. Dla wyznaczonego obszaru zabudowa miała być realizowana jako uzupełnienie istniejących ukształtowanych struktur urbanistycznych. Wykluczono realizację budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego drogą wtórnych podziałów gruntów rolnych wraz z wyznaczonymi strefami zurbanizowanymi. Przy czym też biegły wyjaśnił, iż przy obliczaniu wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego, z uwagi na ograniczenia możliwości nabywania nieruchomości rolnych od 1 maja 2016r. w związku z nowelizacją ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2019 r. poz. 1362) oraz na znikomą ilość transakcji nieruchomości podobnych, analizę rynku oparto na transakcjach pochodzących z przedziału 2015r. - 2019r. dla terenu przeznaczonego pod uprawy polowe, działalność w rolnictwie, zagospodarowanie zagrodowe i sady.
Sąd uznał jednak, że zaskarżone rozstrzygnięcie, w którym SKO uznało w/w operat szacunkowy za prawidłowy, spójny, logiczny i nie budzący zastrzeżeń, przyjmując go za podstawę ustalenia opłaty planistycznej, wydane zostało przez organ odwoławczy przedwcześnie. Biorąc pod uwagę wcześniejszej przytoczone rozważania Sąd uznał, iż na gruncie przedmiotowej sprawy organ odwoławczy nie dochował przede wszystkim w sposób należyty wymogów dokonania rzetelnej analizy i oceny kluczowego w sprawie dowodu jakim jest operat szacunkowy. Organ odwoławczy, mając na uwadze zasadę dwuinstancyjności określoną w art. 15 k.p.a., jest zobligowany do ponownego rozpoznania sprawy objętej odwołaniem, z koniecznością ustosunkowania się do zarzutów podniesionych w odwołaniu. Obowiązkiem organu administracji, a zatem także organu II instancji, wynikającym z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. jest w sposób wyczerpujący zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego oraz dokonanie oceny czy dana okoliczność została udowodniona. Zaniechanie przez organ administracji publicznej podjęcia czynności procesowych zmierzających do zebrania pełnego materiału dowodowego jest uchybieniem przepisom postępowania administracyjnego.
SKO rozpoznając odwołanie, pomimo tego, że w treści odwołania zgłoszono wiele uwag odnośnie operatu szacunkowego, w ogóle zrezygnowało z możliwości zwrócenia się do biegłego o wyjaśnienie i ustosunkowanie się w tym zakresie, wskazując na możliwość zakwestionowania przez strony operatu w trybie art. 157 u.g.n. Tymczasem analiza treści operatu szacunkowego nasuwa istotne wątpliwości co do jego spójności i rzetelności.
Po pierwsze zwrócić należy uwagę na wskazany przez skarżących błąd znajdujący się w tabeli ,,Dobór transakcji do porównań" na str. 32 operatu, gdzie podzielenie ceny transakcji przez powierzchnię nieruchomości nie zgadza się z wynikiem podanym w tabeli. Co prawda w tym zakresie Kolegium ustosunkowując się do zarzutu podło, że według wyjaśnień organu I instancji doszło do oczywistego błędu pisarskiego polegającego na błędnym wpisaniu cen transakcyjnych, a prawidłowe wartości – ceny całkowite i ceny za 1 m2 gruntu podano w tabeli na stronie 23, które następnie zostały przyjęte do obliczeń. Jednak Sąd uznał w tym zakresie działanie organu odwoławczego za nieprawidłowe. Biorąc pod uwagę, że operat szacunkowy to dokument sformalizowany, dowód o szczególnej mocy w świetle k.p.a., sporządzany i podpisywany przez biegłego, zdaniem Sądu organ nie był uprawniony w zakresie dotyczącym elementu merytorycznego operatu (tj. obliczeń cen nieruchomości w przyjętych dla porównania transakcjach), do stwierdzenia o oczywistym błędzie pisarskim w operacie. Mając na uwadze, że dokumenty źródłowe, na podstawie których sporządzany jest operat, nie stanowią załącznika do operatu, a dokumentami tymi nie dysponuje też organ, stwierdzenia o oczywistym błędzie w w/w zakresie mógł dokonać tylko jej autor. W przedmiotowej sprawie organ odwoławczy nie zwrócił się natomiast do biegłego w w/w zakresie o ustosunkowanie i wyjaśnienie.
Sąd analizując akta administracyjne sprawy dostrzegł jednak także inne uchybienia dotyczące dowodu jakim jest operat szacunkowy z [...] sierpnia 2023 r. Mianowicie brak uzasadnienia przez autora operatu zastosowanych w nim metod, tj. metody porównywania parami dla obliczenia wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego i metody korygowania ceny średniej dla obliczenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego. Owszem, jak wskazano wcześniej, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, z uwzględnieniem danych, o których mowa w tym przepisie, ale nie zwalnia to biegłego z konieczności uzasadnienia wyboru stosowanej metody i podejścia, które powinno znajdować odzwierciedlenie w treści operatu. Na gruncie zaś przedmiotowej sprawy w ocenie Sądu jest to tym bardziej uzasadnione i konieczne, biorąc pod uwagę istotne okoliczności. Mianowicie treść wcześniejszych dwóch operatów szacunkowych sporządzonych przez biegłego wskazuje, że do poszczególnych obliczeń wartości nieruchomości - przed i po uchwaleniu planu miejscowego - rzeczoznawca stosował za każdym razem inne metody, inaczej niż w ostatnim z operatów. W operacie z marca 2022 r. dla obliczenia wartości nieruchomości zarówno przed jak i po uchwaleniu planu miejscowego zastosowano metodę porównywania parami, natomiast w operacie z maja 2020 r. dla obliczenia wartości nieruchomości przed uchwalenie planu miejscowego zastosowano metodę porównywania parami, a dla obliczenia wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego zastosowano metodę korygowania ceny średniej. W tej sytuacji, pomimo tego, że Sąd nie dokonuje w niniejszej sprawie oceny wcześniejszych operatów szacunkowych, a w istocie ten z [...] sierpnia 2023 r., to jednak nie sposób dostrzec opisanych różnic, które nie wiadomo czym są podyktowane. Natomiast przy braku wyjaśnienia i uzasadnienia ze strony rzeczoznawcy majątkowego powyższa kwestia budzi istotne wątpliwości, co do spójności i logiczności tego dokumentu.
Dodatkowo Sąd zwraca uwagę, iż w treści operatu szacunkowego rzeczoznawca nie tylko nie uzasadnił zastosowanych metod, ale przy opisywaniu poszczególnych metod w treści operatu w istocie przy obu metodach podał takie same wzory na wyliczenie wartości wycenianej nieruchomości (str. 27 i 28 operatu), co także poddaje pod wątpliwość prawidłowość i spójność tego dokumentu, wymagając uzyskania od rzeczoznawcy stosownych wyjaśnień. Powyższe nabiera także istotnie znaczenia biorąc pod uwagę różnicę w wysokości ustalonej opłaty planistycznej na podstawie pierwszego z operatów (w decyzji z [...] października 2020 r.), a aktualnie na podstawie operatu z [...] sierpnia 2023 r. Różnica pomiędzy wyliczeniami z obu operatów wynosi 25 295 zł (wzrost o prawie 100%).
Co do rozpoznania przez SKO podniesionych w odwołaniu pozostałych zarzutów dotyczących operatu szacunkowego, Sąd potwierdza, że co do zasady w sytuacji, gdy strona kwestionuje treść operatu szacunkowego winna skorzystać z jednej z dwóch możliwości tj. albo przedstawić kontroperat tj. alternatywną wycenę, opierająca się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 31 stycznia 2025 r., II SA/Gl 1234/24). Jednak zasadę tę można odnieść dopiero do sytuacji, gdy sam operat szacunkowy pod względem formalnym nie budzi zastrzeżeń, a także jest w pełni spójny i logiczny, nie zawiera oczywistych błędów czy sprzeczności, jest dokumentem pozbawionym wad. Wówczas rzeczywiście strona kwestionująca merytorycznie treść operatu winna to robić w drodze opisanych czynności.
Z powołanych powyżej względów Sąd stwierdził, iż organ odwoławczy dopuścił się naruszenia w postępowaniu art. 15 w zw. z art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a.
Jednocześnie z uwagi na dostrzeżone uchybienia i konieczność uzyskania od rzeczoznawcy niezbędnych wyjaśnień za przedwczesne uznać należy na tym etapie ustosunkowanie się przez Sąd do pozostałych zarzutów skargi odnoszących się do operatu szacunkowego.
Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. (pkt I sentencji wyroku).
W zakresie zwrotu kosztów sądowych Sąd orzekł w pkt II i III sentencji wyroku na podstawie art. 200, art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935). Przy czym mając na uwadze, iż pełnomocnik reprezentował obu skarżących, sporządzona została jedna skarga, w której w przeważającej mierze powielona została treść zawarta w odwołaniu, zastosowano przepis art. 206 p.p.s.a., przyznając odnośnie co do każdego ze skarżących połowę wynagrodzenia należnego pełnomocnikowi według stawki w odniesieniu do wartości przedmiotu zaskarżenia, czyli połowę z kwoty 3600 zł.
Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy zobowiązany będzie, stosownie do treści art. 153 p.p.s.a., uwzględnić ocenę prawną i wskazania zawarte w uzasadnieniu niniejszego wyroku. W szczególności organ zobowiązany będzie do uzupełnienia materiału dowodowego w sprawie koniecznego do wyjaśnienia istotnych wątpliwości w sprawie, w tym zwróci się do rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy z [...] sierpnia 2023 r. o jego uzupełnienie lub wyjaśnienie w zakresie uzasadnienia wyboru zastosowanych metod, a także pozostałych kwestii, o których mowa w uzasadnieniu wyroku (m.in. co do błędów lub pomyłek w tabeli na stronie 32 operatu) i ustosunkowanie się do zarzutów dotyczących operatu podniesionych w odwołaniu. Dopiero w oparciu o tak uzupełniony materiał dowodowy SKO dokona ponownej analizy i oceny na gruncie przedmiotowej sprawy.