II SA/Gl 962/25

II SA/Gl 962/25 - Wyrok WSA w Gliwicach
Data orzeczenia
2025-09-19
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-07-25
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Sędziowie
Agnieszka Kręcisz-Sarna /sprawozdawca/
Artur Żurawik /przewodniczący/
Beata Kalaga-Gajewska
Symbol z opisem
6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1145
art. 93, art. 97, art. 99
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Żurawik, Sędziowie Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Asesor WSA Agnieszka Kręcisz-Sarna (spr.), , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 19 września 2025 r. sprawy ze skargi Z. S. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia 3 czerwca 2025 r. nr SKO.4104.36.2025 w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego podziału nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
Zaskarżonym postanowieniem z 3 czerwca 2025 r., nr SKO.4104.36.2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie (dalej "Kolegium" lub "Organ odwoławczy") utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy J. (dalej "Wójt" lub "Organ I instancji") z 1 kwietnia 2025 r., nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego podziału nieruchomości.
Zaskarżone postanowienie zapadło w następującym stanie sprawy.
Wójt, po rozpatrzeniu wniosku Z. S. (dalej "Skarżąca") zaopiniował negatywnie wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym działki [...], położonej w obrębie ewidencyjnym S1., przedstawionej w załączniku graficznym stanowiącym integralną część postanowienia.
Podstawę prawną postanowienia Organu I instancji stanowił w szczególności art. 93 ust. 1, 2, 3, 4, 5, art. 97 ust. 1, 1a, art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (powołany tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 1145; dalej "u.g.n.").
W uzasadnieniu postanowienia Wójt wskazał, że Skarżąca wniosła o wydzielenie działki A o powierzchni 1,7094 ha i działki B o powierzchni 0,1203 ha. Dostęp do działki A z drogi publicznej zostanie zapewniony poprzez ustanowienie służebności gruntowej przez działkę B. Nieruchomość oznaczona nr ew. [...] położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą Rady Gminy J. z dnia [...] r. nr [...] o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Woj. Śląsk. z [...] r. Nr [...] z późn. zm.; dalej "m.p.z.p."). Nieruchomość znajduje się częściowo na terenie oznaczonym w m.p.z.p. symbolem MM – tereny zabudowy mieszkaniowej mieszanej, częściowo na terenie IR – tereny rolnicze, a w części na terenie oznaczonym symbolem 2R – tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej z zakazem zabudowy oraz fragmentarycznie na terenie KD-DG(D) – tereny dróg gminnych dojazdowych. W m.p.z.p. minimalne powierzchnie dla nowo wydzielanych działek dla zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej to 1200 m2. W wyniku podziału nieruchomości zawnioskowanego przez Skarżącą doszłoby do powstania nieruchomości z częścią przeznaczoną do zabudowy o powierzchni mniejszej niż 1200 m2. Proponowany podział nie spełnia zatem wymogów określonych w m.p.z.p. Proponowane do wydzielenia działki gruntu nie spełniają planistycznych wymogów dopuszczalności ich zagospodarowania na cele określone w m.p.z.p. – działka B o powierzchni 0,1203 ha ma około 0,1168 ha powierzchni przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową mieszaną, a działka B o powierzchni 1,7094 ha – około 0,0500 ha powierzchni przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową mieszaną.
Zażaleniem z 7 kwietnia 2025 r. Skarżąca zaskarżyła postanowienie Wójta wskazując, że podział działki nr [...] obręb S1. został przeprowadzony zgodnie z przepisami prawa, w tym zgodnie z postanowieniami m.p.z.p. Zatem brak zgody na ten podział jest bezzasadny.
Zaskarżonym obecnie postanowieniem Kolegium utrzymało w mocy postanowienie Wójta z 1 kwietnia 2025 r.
W uzasadnieniu postanowienia Kolegium zrelacjonowało przebieg postępowania i przytoczyło treść przepisów prawa, które znalazły zastosowanie. Wyjaśniło, że w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie jest możliwe przeprowadzenie podziału nieruchomości zgodnie z wnioskiem Skarżącej. Zgodność ewidencyjnego podziału nieruchomości z planem miejscowym musi zapewniać możliwość zagospodarowania wszystkich wydzielanych działek, wedle planistycznego przeznaczenia terenu, na którym są one umiejscowione. Tymczasem działki A i B, w granicach terenu zabudowy mieszkaniowej mieszanej, nie spełniają normy powierzchniowej (1200 m2), co świadczy o niespełnieniu warunku z § 114 ust. 2 m.p.z.p., a w przyszłości skutkowałoby brakiem możliwości zagospodarowania ww. działek zgodnie z przeznaczeniem określonym w m.p.z.p.
Pismem z 25 czerwca 2025 r., Skarżąca zaskarżyła do sądu administracyjnego postanowienie Kolegium w całości wskazując, że jest ono wadliwe, tj. narusza art. 95 pkt 7 u.g.n. Wnioskowany przez nią podział ma na celu oddzielenie budynku mieszkalnego od gospodarstwa rolnego. Przeprowadzenie podziału w oparciu o art. 95 ust. 7 u.g.n. jest możliwe w zgodzie z zapisami m.p.z.p.
Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie stwierdzając, że zarzuty zawarte w skardze są bezzasadne, a motywy zaskarżonego postanowienia zostały wyczerpująco wyjaśnione w jego uzasadnieniu. Dodatkowo Kolegium wyjaśniło, że kwestia podziału nieruchomości Skarżącej zgodnie z art. 95 ust. 7 u.g.n. była przedmiotem odrębnego postępowania – decyzją z 24 lutego 2022 r., nr [...] Kolegium utrzymało w mocy decyzję Wójta z 30 listopada 2022 r., nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości o nr ew. [...] obr. S1. Skarga Skarżącej na ww. postanowienie Kolegium została odrzucona postanowieniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 20 czerwca 2022 r., sygn. akt II SA/Gl 611/22.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną i stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 134 § 1 i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm., dalej "p.p.s.a.").
Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję sądu administracyjnego oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji wynikające z treści art. 145 § 1 p.p.s.a, Sąd stwierdził, że zaskarżone postanowienie oraz postanowienie je poprzedzające są zgodne z prawem.
Wyjaśnić również należy, że skarga w niniejszej sprawie została rozpoznana przez Sąd na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym stosownie do art. 119 pkt 3 i art. 120 p.p.s.a.
Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do zgodności wnioskowanego przez Skarżącą podziału działki nr [...] z ustaleniami m.p.z.p. Organy obu instancji uznały, że zaproponowany przez Skarżącą podział nieruchomości jest niezgodny z § 114 ust. 2 m.p.z.p. Działki powstałe w wyniku podziału, w granicach terenu zabudowy mieszkaniowej mieszanej, nie spełniają normy powierzchniowej (1200 m2). Skarżąca wskazuje zaś, że wydzielone działki A i B spełniają normy powierzchniowe określone m.p.z.p. Wnioskowany podział ma na celu oddzielenie budynku mieszkalnego od gospodarstwa rolnego. Nadto podział jest możliwy do przeprowadzenia na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n.
Przypomnieć zatem trzeba, że zgodnie z art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (ust. 1 zdanie pierwsze). Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2).
Zgodzić się należy z organami obu instancji, że kryterium dopuszczalności zatwierdzenia projektu podziału, z punktu widzenia jego zgodności z planem, jest nie tylko przeznaczenie (funkcja) terenu, ale również konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek, zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Jak zauważa się w orzecznictwie zgodność podziału z planem miejscowym polega na tym, by wydzielone działki tak zostały ukształtowane, aby teren w ich granicach spełniał wymagania dotyczące zagospodarowania wynikającego z planu. To od planu miejscowego zależy zatem, jakie cechy powinny mieć powstające działki ewidencyjne, aby w przyszłości ich zagospodarowanie było możliwe. Takim parametrem wynikającym z planu, który w wyraźny sposób determinuje dopuszczalność podziału, jest np. minimalna powierzchnia działek na terenie przeznaczonym w planie pod zabudowę. Podział ewidencyjny nieruchomości pełni zatem służebną rolę względem planu miejscowego, gwarantując możliwość przewidzianego w planie docelowego zagospodarowania terenu. Przy czym każda z powstałych w wyniku podziału działek ewidencyjnych musi spełniać warunki określone w planie miejscowym, jeżeli taki obowiązuje. Wynika to z funkcji art. 93 ust. 1 i ust. 2 u.g.n., które mają zapobiegać powstawaniu stanów sprzecznych z planem miejscowym (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 27 czerwca 2006 r., I SA/Wa 2355/05; wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 stycznia 2002 r., I SA 1400/00 i z 13 grudnia 2021 r., I OSK 110/19 - opubl. w internetowej bazie: www.orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej "CBOSA").
Dla obszaru, na którym położona jest działka nr [...] zasady zagospodarowania terenu reguluje m.p.z.p. W m.p.z.p. przeznaczeniem działki nr [...] są tereny rolnicze oznaczone symbolem IR, tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej z zakazem zabudowy oznaczone symbolem 2R, tereny zabudowy mieszkaniowej mieszanej oznaczone symbolem MM oraz fragmentarycznie tereny dróg gminnych dojazdowych oznaczonych symbolem KD-DG (D). M.p.z.p. w § 114 ust. 2 stanowi, że minimalne powierzchnie dla nowowydzielanych działek wynoszą: 1) dla zabudowy jednorodzinnej bliźniaczej 800 m2, 2) dla zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej 1200 m2, 3) dla zabudowy zagrodowej 2500 m2, 4) dla zabudowy letniskowej 1000 m2, 5) plan nie limituje powierzchni działek istniejących. W myśl § 73 m.p.z.p. dla terenu planu określonego symbolem MM ustala się jako przeznaczenie podstawowe – teren zabudowy mieszkaniowej mieszanej. W zakresie zasad i warunków zagospodarowania terenu m.p.z.p. ustala m. in. zachowanie istniejącej i realizację nowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej z możliwością jej przebudowy. Dla terenu określonego na rysunku planu symbolem IR ustala się przeznaczenie podstawowe tereny rolnicze - pola uprawne, łąki i pastwiska, wody powierzchniowe. W ramach przeznaczenia dopuszczalnego wskazano m. in. na rozbudowę, budowę i wymianę kubatury w ramach istniejących działek siedliskowych oraz zabudowę służącą produkcji rolnej, ogrodniczej i hodowlanej (§ 105 m.p.z.p.). Z kolei dla terenu 2R jako przeznaczenie podstawowe ustalono tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej z zakazem zabudowy. Przeznaczeniem dopuszczalnym jest m. in. rozbudowa, budowa i wymiana kubatury wyłącznie w ramach istniejących działek siedliskowych. Wykluczono podział działek rolnych (§ 106 m.p.z.p.).
Na skutek podziału wnioskowanego przez Skarżącą miałyby powstać dwie działki, tj. działka A o powierzchni 1,7094 ha, w tym około 0,0500 ha na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową mieszaną (pozostała powierzchnia działki znajduje się na terenie 1R i 2R) i działka B o powierzchni 0,1203 ha, w tym około 0,1168 ha na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową mieszaną (pozostała powierzchnia działki znajduje się na terenie KD-DG (D)).
Zestawienie powierzchni działek A i B, które miałyby powstać na skutek podziału nieruchomości nr [...] w granicach terenu zabudowy mieszkaniowej mieszanej (MM) z przywołanymi wyżej unormowaniami m.p.z.p. wskazuje, że proponowany podział nie spełnia wymagań określonych m.p.z.p., jeśli chodzi o powierzchnię działek, które powstaną po podziale. Zasadnie zatem organy negatywnie zaopiniowały wstępny podział nieruchomości.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 95 ust. 7 u.g.n. należy wskazać, że wniosek Skarżącej o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w trybie art. 95 ust. 7 u.g.n. był już przedmiotem rozpoznania przez organy administracji. Decyzją Wójta z 30 listopada 2021 r. nr [...] odmówiono Skarżącej zatwierdzenia podziału nieruchomości. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Kolegium z 24 lutego 2022 r., nr [...]. Wobec odrzucenia skargi Skarżącej, wskazane decyzje są ostateczne i prawomocne. Nadto należy wskazać, że z procedowanego w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym wniosku Skarżącej z 3 marca 2025 r. wynika, że wnosi ona o wydanie postanowienia zatwierdzającego podział działki nr [...]. We wniosku Skarżąca nie powołała się na żadną okoliczność wskazaną w art. 95 u.g.n. To wniosek strony wyznaczył przedmiot postępowania, a w konsekwencji badane przez organ przesłanki dopuszczalności podziału. Zauważyć także trzeba, że przedmiotem postępowania z art. 93 u.g.n. jest wyłącznie zgodność proponowanego podziału nieruchomości z planem miejscowym. Opinia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta dotycząca projektu podziału powinna ograniczyć się zatem do zgodności przedstawionego projektu podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu. Organ nie powinien natomiast badać dalszych warunków możliwości podziału działki (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 kwietnia 2022 r., I OSK 1597/21, opubl. w CBOSA).
Wobec powyższego, Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.