II SA/Gl 820/15

II SA/Gl 820/15 - Wyrok WSA w Gliwicach
Data orzeczenia
2016-01-29
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2015-08-24
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Sędziowie
Artur Żurawik
Elżbieta Kaznowska /przewodniczący sprawozdawca/
Iwona Bogucka
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2015 poz 199
art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 4 ust. 5
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant specjalista Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi A.C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
Pismem z dnia [...] r. Burmistrz Miasta zawiadomił A. C. o wszczęciu postępowania administracyjnego mającego na celu ustalenie wysokości jednorazowej opłaty, określonej w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego dla obszaru miasta W. (tzw. renty planistycznej) w związku ze sprzedażą nieruchomości stanowiącą [...] o nr [...].
Po przeprowadzeniu przewidzianego przepisami prawa postępowania wyjaśniającego, przygotowaniu i złożeniu do akt sprawy wymaganego operatu szacunkowego z dnia [...] r., a także jego aktualizacji z dnia [...] r., z którymi strona miała możliwość zapoznania się, decyzją z dnia [...] r. Burmistrz Miasta W., działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 4 ust. 5 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2015, poz. 199) ustalił A. C. jednorazową opłatę w wysokości 39.130,20 zł wobec faktu zbycia nieruchomości objętej [...] Sądu Rejonowego w C., której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar "[...]".
W uzasadnieniu stwierdzono, że w dniu [...] r. aktem notarialnym Rep. [...] Nr [...] A. C. zbył niezabudowaną nieruchomość położoną w W. stanowiącą [...] o nr [...] o powierzchni 0,1648ha na rzecz G. D. i K. R.- D. (przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Dalej ustalił, że przedmiotowa nieruchomość przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego położona była na terenach, dla których w okresie pomiędzy [...] r. a [...] nie obowiązywał plan miejscowy, czyli wystąpiła luka czasowa w obowiązywaniu planu. Poprzedni plan utracił moc obowiązującą z dniem [...] r. Według tego planu - zatwierdzonego uchwałą Wojewódzkiej Rady Narodowej w B. Nr [...] z dnia [...] r. oraz zmienionym uchwałą nr [...] z dnia [...]r., nieruchomość położna była w jednostce strukturalnej "G 1 RPa - tereny gruntów ornych". Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru W., zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta W. Nr [...] z dnia [...] r. i obowiązującego od dnia [...] r. [...]. o nr [...] położona jest w jednostkach strukturalnych - H 3 MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na wysokości poniżej 550m n.p.m. oraz H 1 KDD - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej. W okresie bezplanowym, w czasie tzw. luki czasowej właściciel nieruchomości nie składał wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zatem dla przedmiotowej nieruchomości sposób użytkowania i zagospodarowania przed wejściem w życie aktualnie obowiązującego planu jest tożsamy z zapisami planu obowiązującego do dnia [...] r. czyli jako teren łąk i pastwisk.
Następnie organ odwołał się do treści art. 87 ust. 3a i art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stwierdzając nadto, że w celu określenia faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości dokonano wizji w terenie, która potwierdziła, że na dzień [...] nieruchomość była niezagospodarowania i użytkowana jako teren łąk i pastwisk.
Dalej organ podał, ze w sprawie przygotowany został operat szacunkowy opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego A. M.- P. W celu wykazania, czy uchwalenie przedmiotowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem, dla terenu, na którym występowała tzw. luka planistyczna – zastosowano art. 87 ust. 3a w związku z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny, stąd rzeczoznawca dokonała określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości tj. przy uwzględnieniu:
- przeznaczenia w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Miasta W. Nr [...] z dnia [...] r.
- sposobu użytkowania na dzień wejścia w życie obowiązującego planu miejscowego (tj. dla terenu, na którym występowała tzw. luka planistyczna).
- przeznaczenia w poprzednio obowiązującym ogólnym planie miejscowym.
Biegła określiła wartość nieruchomości według zapisów planu obowiązującego do [...] r. na kwotę 17.205,00 zł, przyznając, że taką samą wartość grunt ten posiadał w okresie bezplanowym, a po wejściu w życie nowego, obecnie obowiązującego planu wartość nieruchomości ustalona została na kwotę 147.639,00 zł. Wobec przyjętej w obowiązującym planie dla terenów o symbolach MN 30% stawki służącej naliczeniu opłaty jednorazowej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, po stosowanym przeliczeniu kwota jednorazowej opłaty wyniosła 39.130,20 zł.
Organ wyjaśnił, że podstawę ustalenia tej opłaty stanowiła opinia rzeczoznawcy, która przygotowana została zgodnie z wymogami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie organu nie zawiera ona błędów i niejasności, które podważałyby jej wartość dowodową. Z operatem tym zapoznał się A. C., który następnie wystąpił o informację na temat zrealizowanych w latach 2010- 2013 sprzedażach nieruchomości niezabudowanych w obrębie miasta W. Centrum, na terenach dla których nie obowiązywał plan zagospodarowania, a które w studium przeznaczone były pod budownictwo mieszkaniowe i usługowe lub dla których wydano pozwolenia na budowę. Jednocześnie zarzucił on, że ustalona w operacie wartość nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu została co najmniej dziesięciokrotnie zaniżona. W odpowiedzi na te zarzuty biegła podtrzymała swoje stanowisko, a w stosunku do udostępnionych informacji, strona nie przedstawiła swego stanowiska.
Przywołując art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ stwierdził, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień jej sprzedaży. Wyjaśnił nadto, że postępowanie wszczęto przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem ustalona w niniejszej decyzji, w oparciu o wyliczenia zawarte w operacie szacunkowym rzeczoznawcy, jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, znajduje uzasadnienie w zebranym w sprawie materiale dowodowym oraz spełnia warunki wynikające z przywołanej uchwały Rady Miasta W.
Na podstawie całokształtu materiału dowodowego uznano, że okoliczność wzrostu wartości nieruchomości została udowodniona, a wysokość należnej opłaty wynika z ustalenia wartości nieruchomości określonej w przygotowanym operacie szacunkowym. Zdaniem organu przedstawiony materiał dowodowy był wystarczający do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stwierdził też, że dołożono wszelkich starań by przekonać stronę co do zasadności przesłanek faktycznych i prawnych, którymi kierował się organ przy załatwieniu sprawy.
Odwołanie od powyższej decyzji złożył A. C. Zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie przepisu art. 7, art. 8 i art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez błędne ustalenia co do faktycznego sposobu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości przed [...] (tj. przed uchwaleniem obowiązującego planu), a przez to błędne ustalenia faktycznej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, w konsekwencji zaś naruszenie prawa materialnego tj. art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że zachodzą warunki do ustalenia jednorazowej opłaty ustalonej w planie zagospodarowania przestrzennego ewentualnie poprzez znaczne zawyżenie jej wysokości a także wobec ustalenia terminu płatności tej opłaty. Uwzględniając powyższe wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu stwierdził, iż nie zgadza się ustaleniami poczynionymi w zaskarżonej decyzji, a w szczególności zakwestionował ustalenia dotyczące faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed objęciem jej obowiązującym od [...] planem miejscowym. Podniósł, że rzeczoznawca w operacie przyjęła, że w okresie tzw. luki planistycznej jego działka użytkowana była jako teren niezagospodarowany - łąki i pastwiska. Ustalenia te, jak najbardziej w jego odczuciu błędne, miały zasadniczy wpływ na ustalenie wartości jego działki w okresie przed przyjęciem obecnego planu. Jednak rzeczoznawca dokonując tych ustaleń pominęła fakty, które były zresztą opisane w operacie, a mianowicie, że działka leży w centrum W., mieście niezwykle atrakcyjnym pod względem turystycznym, w okolicy cichej, spokojnej, na terenie górskim z ładnym widokiem na okolicę, a w sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz letniskowa średnio zwarta i rozproszona, nadto teren leży w granicach otuliny Parku Krajobrazowego [...]. Podkreślił, że ani organ ani rzeczoznawca nie wzięli pod uwagę, że wymienione okoliczności mają wpływ na ustalenie wartości działki, gdyż "chodzi o rzeczywistą jej wartość rynkową, a nie sztuczną". W jego ocenie nie można działki porośniętej trawą, nie uprawianej rolniczo, położonej w centrum atrakcyjnej miejscowości turystycznej wyceniać jako działki rolnej. Doświadczenie życiowe wskazuje, że takiej działki nikt nie będzie uprawiał rolniczo i nikt nie kupi jej na cele rolne. Na tej działce także w okresie tzw. luki planistycznej można było korzystając z decyzji o warunkach zabudowy zbudować domek jednorodzinny albo letniskowy. Zatem także przed datą [...] możliwe było zagospodarowanie tej działki pod zabudowę jednorodzinną i fakt ten powinien mieć decydujący wpływ na ustalenie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Na potwierdzenie swego stanowiska odwołał się do orzecznictwa sądów administracyjnych, podkreślając, iż należy ustalać faktyczną możliwość wykorzystania działki, a tym samym jej faktyczną wartość rynkową, co jest ugruntowane w orzecznictwie sądów. Dodał też, że zbiór nieruchomości wziętych do porównania w operacie jest wadliwy i nieprzekonujący. Zgłosił także zastrzeżenia do przyjętych w operacie cech mających wpływ na wartość działki, w tym m.in. rodzaj użytku - gdzie biegła przyjęła, że lokalizacja działki ma aż 38%, podczas gdy położenie jego działki w centrum W. ocenione zostało tylko na 8%.
W oparciu o dostępny materiał odwołujący stwierdził, iż w jego ocenie przedmiotowa nieruchomość, na skutek objęcia jej planem z [...] w ogóle nie zyskała na wartości, gdyż już wcześniej mogła być przeznaczona pod zabudowę, na podstawie art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu, czyli jej wartość przed objęciem planu była taka sama. Dowodem na tę okoliczność jest według niego operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę G. K.- M. (dołączony do akt sprawy).
Z uwagi na powyższe zasadne jest domaganie się uchylenia zaskarżonej decyzji i umorzenia postępowania względnie przekazania sprawy do ponownego rozpoznania celem uzupełnienia materiału dowodowego w związku ze zgłoszonymi zarzutami, a w szczególności tego, że w czasie tzw. luki planistycznej działka ta miała charakter działki budowlanej.
Rozpatrując złożone odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ przywołał i przeanalizował przepisy będące podstawą prawną rozstrzygnięcia i przedstawił stan faktyczny sprawy. Potwierdził fakt sprzedaży działki oraz przyznał, że uchwałą nr [...] z dnia [...] r. Rada Miasta W. przyjęła miejscowy plan zagospodarowania dla terenu, gdzie położona jest wymieniona działka. Wyjaśnił, że wzrost wartości tej nieruchomości na skutek uchwalenia planu określił rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] r, zaktualizowanego pismem z dnia [...] r. Operat ten spełnia wymogi formalne i nie zawiera omyłek mających wpływ na treść dokonanych ustaleń. Opisano w nim szacowaną nieruchomość zwracając uwagę na istotne parametry, z których wynika, że wartość przedmiotowej działki przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w poprzednim planie i przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystanie w okresie luki planistycznej wynosiła 17.205,00zł, podczas gdy według nowego uchwalonego planu wyniosła 147.639,00 zł. czyli wzrosła o 130.434,00 zł, co przy 30% stawce należnej przewidzianej w planie, spowodowało wysokość należnej opłaty planistycznej w kwocie 39.130,20 zł.
W ocenie organu odwoławczego organ pierwszej instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie i w oparciu o przygotowany w sprawie operat szacunkowy wyliczył i ustalił należną wysokość jednorazowej opłaty. Dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest wykazanie, że w sprawie zachodzą następujące przesłanki: - uchwalenie lub zmiana planu miejscowego spowodowała wzrost wartości nieruchomości
- właściciel nieruchomości dokonał zbycia przed upływem 5 lata od dnia wejścia w życie planu
- opłata planistyczna nie przekracza ustawowych 30% wzrostu wartości nieruchomości.
W rozpoznawanej sprawie wzrost wartości nieruchomości wynika z operatu szacunkowego. Wobec ustalenia, że nieruchomość znajdowała się na obszarze, na którym wystąpiła luka planistyczna, zgodnie z art. 37 ust. 1 w związku z art. 87 ust. 3a w sprawie ustalono wzrost wartości nieruchomości uwzględniając jej wartość w nowym planie w porównaniu do wartości tej nieruchomości w poprzednim planie oraz jej wartości ustalonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości po utracie mocy obowiązującej tego planu.
W niniejszym przypadku według rzeczoznawcy wartość nieruchomości według przeznaczenia w starym planie (grunty orne) oraz przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie bezplanowym (teren niezagospodarowany - grunt rolny) była taka sama. Spełnione zostały także pozostałe przesłanki, tzn. uchwalony został w [...] r. nowy plan miejscowy, a sprzedaż nieruchomości nastąpiła w dniu [...] r., czyli przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie tego planu.
Odnosząc się do podniesionych w odwołaniu zarzutów Kolegium wyjaśniło, że skarżący A. C. nie kwestionuje w zasadzie zasadności ustalenia opłaty planistycznej, ani samej zasady ustalenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym, podnosząc zastrzeżenia co do ustalenia faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu. Kwestionuje przede wszystkim przyjęcie tak przez rzeczoznawcę jaki i organ, że jego działka w okresie luki planistycznej była terenem rolnym, niezagospodarowanym, uważając, że była w tym czasie działką budowlaną, z uwagi na położenie w centrum miasta W., atrakcyjnego pod względem turystycznym, kulturowym i letniskowym.
W ocenie organu z tym stanowiskiem nie można się jednak do końca zgodzić. Nie można jednak też się zgodzić, że faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości można doszukiwać się i opierać się jedynie na danych ujawnionych w operacie gruntów. Istotne znaczenie mają oględziny i ustalenie faktycznego stanu na gruncie. W ocenie Kolegium dla określenia faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu istotne znaczenie ma nie tylko konkretny sposób korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela, ale również, w jaki sposób mógłby z niej korzystać, jeżeli wziąć po uwagę sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich. O możliwości przeznaczenia terenu pod zabudowę nie decyduje czy zabudowa taka już istnieje lub jest realizowana, ale to czy taka zabudowa na określonym terenie była dopuszczalna. W ocenie Kolegium na nieruchomości będącej przedmiotem postępowania w okresie braku planu zabudowa taka nie była możliwa. W okresie luki planistycznej teren pozostawał niezagospodarowany - przedmiotowa działka była niezabudowana, porośnięta trawą oraz pojedynczymi krzewami samosiejkami, nieużytkowana rolniczo, a w otoczeniu znajdowała się rozproszona zabudowa mieszkaniowa i tereny łąk. Zdaniem Kolegium faktycznego wykorzystywania terenu nie można utożsamiać z potencjalnym, hipotetycznym wykorzystaniem terenu. Skoro więc w okresie luki planistycznej strona nie dysponowała decyzją o warunkach zabudowy dla tej działki, brak jest podstaw do doszukiwania się innego przeznaczenia tego terenu, niż rzeczywisty sposób istniejący na gruncie czyli potraktowanie tego terenu jako niezagospodarowane użytki.
Kolegium nadto dodało, że dołączony przy odwołaniu operat szacunkowy nie może zostać uwzględniony jako dowód, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu została zaniżona. Operat ten sporządzony został w okresie luki planistycznej ([...]r.) i obecnie utracił moc. Nadto sporządzony został w celu zabezpieczenia wierzytelności, a więc do celu zupełnie innego niż ustalenie opłaty planistycznej.
Niezadowolony z powyższego rozstrzygnięcia A. C. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. Zarzucił decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. utrzymującej w mocy decyzję Burmistrza Miasta W. naruszenie art. 7, art. 8, art. 9, art. 77 § 1 , art. 80, art. 107 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez brak wszechstronnego rozważenia w postępowaniu odwoławczym zarzutów podniesionych w odwołaniu, sprzeczność argumentacji zawartej w uzasadnieniu, a w konsekwencji błędne ustalenia co do faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu - tj. [...] i przez to błędne ustalenia co do faktycznej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w tym czasie, co w rezultacie doprowadziło do naruszenia prawa materialnego w postaci art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, iż zachodzą warunki do ustalenia jednorazowej opłaty ustalonej w planie, ewentualnie poprzez zawyżenie tej opłaty oraz nie odniesienie się do zarzutu, iż brak jest podstawy prawnej do określenia w decyzji pierwszej instancji określenia terminu płatności tej opłaty. Uwzględniając powyższe wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta W. oraz zasądzenie kosztów. W szerokim uzasadnieniu skarżący rozwinął wymienione zarzuty, powtarzając co do zasady argumentację podnoszoną w odwołaniu.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi organ podniósł, że nie są one zasadne. Powtórzył argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji, odnosząc się do zarzutu ustalenia terminu opłaty, Kolegium podzielając twierdzenia skarżącego, iż w ustawie brak jest podstawy do orzekania w przedmiocie terminu uiszczenia opłaty, stwierdziło, iż zapis zawarty w decyzji organu pierwszej instancji nie ma formy władczego określenia w tym zakresie, jest tylko informacją dla strony o terminie i sposobie uiszczenia należnej kwoty i nie stanowi rażącego naruszenia prawa.
Wobec wniosku skarżącego z dnia 21 października 2015 r. o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji, postanowieniem z dnia 23 listopada 2015 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując sprawę zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Przeprowadzona w niniejszej sprawie kontrola zaskarżonej decyzji, jak również decyzji ją poprzedzającej w aspekcie zarzutów podniesionych w skardze oraz wziętych pod rozwagę przez Sąd z urzędu wykazała, iż odpowiadają one prawu, nie naruszają bowiem ani przepisów materialnoprawnych ani przepisów procedury.
Materialnoprawną podstawę kontrolowanego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności art. 36 ust. 4, według którego, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Uwzględniając powyższe, podkreślenia wymaga fakt, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powyższego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie:
- nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego
- miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika;
- nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą ;
- w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości;
- zbycie tej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu.
Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona, uniemożliwia ustalenie opłaty planistyczne. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. Pomocniczymi w zakresie ustalenia tej opłaty przepisami są: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2014, poz. 518 ze zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.)
W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje fakt sprzedaży, przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przez A. C. aktem notarialnym rep. [...] nr [...] z dnia [...] r. nieruchomości położonej w W. oznaczonej jako [...] nr [...] o powierzchni 0,1648 ha. Niesporne jest także to, uchwałą Rady Miasta W. z dnia [...] r. Nr [...] uchwalono nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar "[...]", według którego przedmiotowa działka znalazła się w terenie oznaczonym symbolem "H 3 MN1" - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na wysokości ponad 550m n.p.m. oraz "H 1 KDD" - tereny komunikacji dróg publicznych klasy dojazdowej. W § 27 pkt 1 wymienionego planu ustalono stawki procentową opłaty tj. 30% dla terenów oznaczonych symbolami MW, MN1 i UM, w pkt 2 – dla terenów o symbolach U, US 1, RM i UP – 20% a dla terenów pozostałych objętych planem - 5%.
W poprzednio obowiązującym, do dnia [...] r., planie (zatwierdzonym uchwałą Wojewódzkiej Rady Narodowej w B. Nr [...] z dnia [...] r., zmienionym uchwałą nr [...] z dnia [...] r.) przedmiotowa nieruchomość położna była w jednostce strukturalnej "G 1 RPa - tereny gruntów ornych". Nie ulega więc wątpliwości, iż nie jest to przeznaczenie tożsame. W okresie luki planistycznej teren ten pozostawał niezagospodarowany - przedmiotowa nieruchomość była niezabudowana i nieużytkowana, porośnięta trawą oraz pojedynczymi krzewami samosiejkami, nieużytkowana rolniczo, w jej otoczeniu znajdowała się rozproszona zabudowa mieszkaniowa oraz tereny łąk. Dla działki tej nie była wydana decyzja o pozwoleniu na budowę ani decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.
Podstawowym dowodem do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą dotychczasowego przeznaczenia tej nieruchomości w uchwalonym planie. Przygotowany w niniejszej sprawie operat spełnia wszystkie wymagane przepisami wymogi.
. Biegła ustaliła wartość nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem dla terenu uwzględniając fakt występowania tzw. luki planistycznej przy zastosowaniu art. 87 ust. 3a w związku z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rzeczoznawca dokonała określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości tj. przy uwzględnieniu:
- przeznaczenia w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego "[...]",
- sposobu użytkowania na dzień wejścia w życie obowiązującego planu miejscowego (tj. dla terenu, na którym występowała tzw. luka planistyczna).
- przeznaczenia w poprzednio obowiązującym ogólnym planie miejscowym.
Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej czy stan zagospodarowania. Dla określenia wartości tej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W operacie rzeczoznawca przeprowadziła analizę rynku lokalnego, rozszerzając ten rynek na gminy sąsiednich powiatów, tj. bielskiego i żywieckiego, z uwagi na brak wystarczającej liczby transakcji na terenie miasta W. Rzeczoznawca ustaliła, że nieruchomość położona jest w cichej, spokojnej okolicy, na terenie górskim z ładnym widokiem na okolicę w dzielnicy [...] . Bezpośredni dojazd do nieruchomości oraz dostęp do głównych trakcji komunikacyjnych jest utrudniony. Ulica [...] jest wąską ulicą krętą prowadzącą przez tereny górskie, w odległości ok. 1 km od drogi głównej - ulicy [...].
W przygotowanym operacie majątkowym biegła ustalił trzy wartości przedmiotowego terenu, a mianowicie wartość działki nr [...] o powierzchni 1454m² - w terenie "H 3 MN1" - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, czyli według obowiązującego planu miejscowego, a także jej wartość oszacowaną dla sposobu jej użytkowania w dniu wejścia w życie obowiązującego miejscowego planu oraz wartość tej działki (o powierzchni 1648m² ) oszacowaną przy uwzględnieniu planu obowiązującego do dnia [...] r. dla terenu oznaczonego symbolem "G 1 RPa - tereny gruntów ornych". Dwie ostatnie wartości ustalono w tej samej wysokości. Dla określenia wzrostu wartości tej nieruchomości biegła, zgodnie z art. 87 ust. 3a ustawy przyjęła opcję różnicy pomiędzy obecną wartością nieruchomości a jej wcześniejszą wartością. Różnica pomiędzy wartością działki wyliczoną według obecnego planu a wartością ustaloną dla sposobu jej użytkowania w dniu wejścia w życie obowiązującego planu, czy według planu, który obowiązywał do dnia [...] r. wyliczona została na kwotę 130.434,00 zł. Z wyliczonej różnicy i zastosowania określonej w planie stawki 30% opłaty, do uiszczenia wyliczona została kwota opłaty planistycznej w wysokości 39.130, 20 zł. Na marginesie można zaznaczyć, że opłata dotyczyła tylko tej części działki, która znalazła się w terenie o symbolu "H 3 MN1" - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – tj. terenu o powierzchni 1.454m². Pozostałe 194m² działki skarżącego położone według nowego planu w terenie oznaczonym symbolem "H 1 KDD" – tereny dróg publicznych klasy odjazdowej, pomimo, iż w myśl § 27 pkt 3 obowiązującego planu, pozostały objęte są stawką 5% opłaty, w tej części nie zostały przez biegłą wycenione, nie zostały też ujęte w wyliczeniu opłaty planistycznej.
Należy stwierdzić, że przeprowadzona analiza zgormadzonych w sprawie dokumentów, w tym i operatu szacunkowego, zastrzeżeń skarżącego oraz wyjaśnień biegłej prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego. Przygotowany w sprawie operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami i spełnia wymagania formalne. Tak został oceniony przez organy orzekające. Wydane w sprawie rozstrzygnięcia zostały przez orzekające organy należycie i wyczerpująco uzasadnione.
Zarzutów skarżącego, iż w toku postępowania nie uwzględniono przedłożonego przez niego operatu szacunkowego, przygotowanego przez inną biegłą rzeczoznawcę, nie można uznać za uzasadniony. Organ dokonuje wyboru biegłego rzeczoznawcy, który przygotowuje opinię w sprawie. Przedłożony przez skarżącego operat przygotowany został [...] r., zatem utracił już ważność (zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia ...), a nadto przygotowany został dla innego celu - zabezpieczenia wierzytelności. Nie mógł zatem stanowić w sprawie wnioskowanego dowodu. Nadto, co do zastrzeżeń zgłoszonych przez skarżącego w toku postępowania - biegła rzeczoznawca ustosunkowywała się w odrębnym piśmie.
Jako bezzasadne należy uznać także twierdzenia skarżącego, że zarówno rzeczoznawca, jak i orzekające w sprawie oceniając "faktyczne wykorzystanie terenu" w rozumieniu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym winni brać pod uwagę nie tylko rzeczywiste, konkretne wykorzystanie terenu przez dotychczasowego właściciela, lecz również to, w jaki sposób z tej nieruchomości można było korzystać. Według skarżącego, skoro na przedmiotowym terenie można było uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, bo był to teren w otoczeniu którego istniała rozproszona zabudowa mieszkaniowa, stąd sposób faktycznego wykorzystania terenu był związany z przeznaczeniem tego terenu pod zabudowę, czyli była to działka budowlana, a nie teren niezagospodarowany. Nie można w ocenie skarżącego podzielić ustaleń biegłej i organów, iż faktyczne wykorzystanie terenu – to teren nieużytkowany i niezabudowany, porośnięty trawą oraz pojedynczymi krzewami samosiejkami, nadto nieużytkowany rolniczo (stanowiący łąki i pastwiska).
W ocenie Sądu twierdzenia te są błędne i pozostają w istotnej sprzeczności z literalnym brzmieniem przepisu. Pojęcia "faktyczne wykorzystanie terenu" nie można i nie wolno utożsamiać z potencjalnym, hipotetycznym wykorzystaniem terenu. W konsekwencji skoro w okresie bezplanowym strona nie dysponowała decyzją o warunkach zabudowy dla tej działki, a fakt ten został w sposób bezsporny potwierdzony, to brak jest podstaw do doszukiwania się innego przeznaczenie terenu niż rzeczywisty sposób jej wykorzystania, czyli potraktowanie tego terenu jako niezagospodarowane użytki. To, że pobliżu działki skarżącego znajdują się na sąsiednich działkach budynki mieszkalne nie może automatycznie przesądzać, iż także strona otrzymałaby pozytywną decyzję o warunkach zabudowy swojej działki, gdyby o taką decyzje wystąpiła, gdyż decyzja ta zależy od wielu czynników, m.in. funkcji i parametrów wykazanych we wniosku. Argument ten nie może więc zmienić oceny przyjętej w trakcie postępowania tak przez biegłą, jak i orzekające w sprawie organy, że faktycznie teren ten stanowi działkę niezbudowaną i niezagospodarowaną. Treść przepisu nie pozostawia zresztą wątpliwości, co do braku podstaw przyjmowania potencjalnej możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla określenia przeznaczenia terenu. Ustawodawca konkretnie wskazał, że wyłącznie przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w wydanej dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy, ma wpływ na zmianę wartości nieruchomości (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 15 kwietnia 2010 r. sygn. akt II SA/Gl 160/10 ). . Wbrew twierdzeniom strony skarżącej, stosownie do literalnego brzmienia art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest także możliwe ustalenie wartości nieruchomości w oparciu o przewidywane przeznaczenie tej nieruchomości w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1600/07). Wprawdzie bowiem w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości ma zastosowanie ustawa o gospodarce nieruchomościami, w tym jej art. 154, to jednak nie może mieć ona pierwszeństwa przed regulacjami szczególnymi zawartymi w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Mając powyższe na uwadze trzeba stwierdzić, że przeprowadzona analiza zgormadzonych w sprawie dokumentów, w tym i operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego. Przygotowany w sprawie operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami i spełnia wymagania formalne. Tak został oceniony przez organy orzekające. Nie naruszyły także organy w toku postępowania przepisów procedury administracyjnej, prowadząc w sposób prawidłowy postępowanie dowodowe, zapewniając stronom czynny udział w tym postępowaniu, umożliwiając jej wypowiedzenie się w sprawie, zaś wydane w sprawie rozstrzygnięcia należycie i wyczerpująco uzasadniając.
Podzielić też trzeba zdanie, zgodnie z argumentacją organu odwoławczego, że decyzja organu pierwszej instancji nie zawiera określenia terminu uiszczenia wyliczonej i nałożonej opłaty planistycznej, gdyż brak ku temu podstawy prawnej. Wskazanie zawarte w sentencji tej decyzji stanowi w istocie informację o sposobie jej uiszczenia, określenie "14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna" nawiązuje tylko do terminu wykonalności ostatecznej decyzji.
W konsekwencji przedstawionych wyżej wywodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie uwzględnił skargi i na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. DzU. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.