II SA/Gl 781/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w GliwicachGliwice2025-09-10
NSAnieruchomościŚredniawsa
użytkowanie wieczysteopłata rocznaaktualizacja opłatyzwolnienie z opłatyinfrastruktura kolejowagospodarka nieruchomościamikodeks postępowania administracyjnegowłaściwość sądu

WSA w Gliwicach oddalił skargę spółki na postanowienie SKO o zwrocie podania dotyczącego aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, uznając, że sprawa dotyczy zwolnienia z opłaty, a nie aktualizacji jej wysokości.

Spółka złożyła wniosek o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, domagając się zastosowania zwolnienia z opłaty za działkę zajętą pod infrastrukturę kolejową. SKO zwróciło podanie, uznając, że sprawa dotyczy zwolnienia, a nie aktualizacji opłaty w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, i że właściwy jest sąd powszechny. WSA w Gliwicach oddalił skargę spółki, podzielając stanowisko SKO, że żądanie zwolnienia z opłaty nie jest równoznaczne z aktualizacją opłaty rocznej w rozumieniu przepisów u.g.n., a właściwość w takich sprawach leży po stronie sądów powszechnych.

Spółka P. sp. z o.o. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach, które zwróciło jej podanie dotyczące aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Spółka domagała się zastosowania zwolnienia z opłaty za działkę zajętą pod infrastrukturę kolejową, powołując się na art. 8 ustawy o transporcie kolejowym, w ramach postępowania o aktualizację opłaty rocznej zgodnie z art. 81 w zw. z art. 78 u.g.n. SKO zwróciło podanie, argumentując, że zwolnienie z opłaty jest kwestią odrębną od aktualizacji opłaty rocznej w rozumieniu u.g.n., a właściwość do rozpatrzenia takich spraw leży po stronie sądów powszechnych. WSA w Gliwicach oddalił skargę, uznając, że zaskarżone postanowienie o zwrocie podania było zasadne. Sąd wyjaśnił, że aktualizacja opłaty rocznej dotyczy zmiany wartości nieruchomości przy zachowaniu stawki procentowej (art. 78 u.g.n.) lub zmiany celu użytkowania wieczystego (art. 73 u.g.n.), natomiast żądanie zastosowania zwolnienia z opłaty z mocy prawa, wynikającego z innych ustaw, nie mieści się w tych trybach. Sąd podkreślił, że kwestie związane z samym zwolnieniem z opłaty, a nie z aktualizacją jej wysokości, należą do właściwości sądów powszechnych, zwłaszcza gdy brak porozumienia stron co do celu użytkowania wieczystego. W związku z tym, WSA uznał, że SKO prawidłowo zwróciło podanie na podstawie art. 66 § 3 k.p.a., wskazując na niewłaściwość organu administracji w tej konkretnej materii.

Asystent AI do analizy prawnej

Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.

Analiza orzecznictwa Badanie przepisów Odpowiedzi na pytania Drafting pism
Wypróbuj Asystenta AI

Zagadnienia prawne (2)

Odpowiedź sądu

Nie, wniosek o zastosowanie zwolnienia z opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, wynikającego z przepisów szczególnych (np. ustawy o transporcie kolejowym), nie jest wnioskiem o aktualizację opłaty rocznej w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kwestie te należą do właściwości sądów powszechnych.

Uzasadnienie

Sąd rozróżnił tryb aktualizacji opłaty rocznej (zmiana wartości nieruchomości lub celu użytkowania) od kwestii zastosowania ustawowego zwolnienia z opłaty. Stwierdził, że żądanie zwolnienia nie mieści się w procedurach administracyjnych dotyczących aktualizacji opłaty, a właściwość w takich sprawach leży po stronie sądów powszechnych.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

oddalono_skargę

Przepisy (13)

Główne

k.p.a. art. 66 § 3

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

Pomocnicze

u.g.n. art. 73 § 2

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

u.g.n. art. 73 § 2e

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

u.g.n. art. 78 § 2

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

u.g.n. art. 81 § 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

u.t.k. art. 8

Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym

p.u.s.a. art. 1 § 1

Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych

p.u.s.a. art. 1 § 2

Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych

p.p.s.a. art. 3 § 1

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 145 § 1

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 151

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 119 § 3

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 120

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Argumenty

Skuteczne argumenty

SKO zasadnie zwróciło podanie, ponieważ żądanie zwolnienia z opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie stanowi aktualizacji opłaty w rozumieniu u.g.n., a sprawa należy do właściwości sądów powszechnych.

Odrzucone argumenty

SKO naruszyło art. 66 § 3 k.p.a. w zw. z art. 81 ust. 1 w zw. z art. 78 ust. 2 u.g.n. poprzez błędne uznanie, że Kolegium nie jest właściwe do rozpatrzenia wniosku spółki o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego poprzez zastosowanie zwolnienia z tej opłaty przewidzianego w art. 8 u.t.k., co poskutkowało niezasadnym zwróceniem wniosku.

Godne uwagi sformułowania

Czym innym jest istnienie zwolnienia z obowiązku uiszczenia opłaty wynikającej z art. 8 u.t.k., a czym innym aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Domaganie się zmian w tym zakresie, w razie braku porozumienia stron umowy, stanowi o właściwości rzeczowej sądu powszechnego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Skład orzekający

Grzegorz Dobrowolski

przewodniczący-sprawozdawca

Beata Kalaga-Gajewska

członek

Stanisław Nitecki

członek

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Średnia

Powoływalne dla: "Ustalenie właściwości organów administracji i sądów w sprawach dotyczących opłat z tytułu użytkowania wieczystego, w szczególności rozróżnienie między aktualizacją opłaty a zastosowaniem ustawowego zwolnienia."

Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji, gdzie zwolnienie z opłaty wynika z przepisów szczególnych (transport kolejowy) i jest łączone z wnioskiem o aktualizację opłaty w trybie u.g.n.

Wartość merytoryczna

Ocena: 5/10

Sprawa dotyczy ważnej kwestii rozgraniczenia kompetencji między administracją a sądami powszechnymi w sprawach dotyczących użytkowania wieczystego i opłat z tym związanych, co jest istotne dla praktyków prawa nieruchomości.

Kiedy administracja odsyła do sądu? Spór o opłatę za użytkowanie wieczyste.

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników

Twój asystent do analizy prawnej

Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.

Analiza orzecznictwa i przepisów
Drafting pism i dokumentów
Odpowiedzi na pytania prawne
Pogłębiona analiza z doktryny

Powiązane tematy

Pełny tekst orzeczenia

Oryginał, niezmieniony
II SA/Gl 781/25 - Wyrok WSA w Gliwicach
Data orzeczenia
2025-09-10
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-06-16
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Sędziowie
Beata Kalaga-Gajewska
Grzegorz Dobrowolski /przewodniczący sprawozdawca/
Stanisław Nitecki
Symbol z opisem
6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2022 poz 2000
art. 66 par. 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Sędzia WSA Stanisław Nitecki, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 10 września 2025 r. sprawy ze skargi P. sp. z o. o. w Z. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 11 kwietnia 2025 r. nr SKO.G/41.10/208/2025/3596 w przedmiocie zwrotu podania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oddala skargę.
Uzasadnienie
Przedmiotem skargi P. sp. z o.o. z siedzibą w Z. (dalej: spółka), reprezentowanej przez fachowego pełnomocnika, wniesionej w dniu 16 maja 2025 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, stało się postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 11 kwietnia 2025 r. nr SKO.G/41.10/208/2025/3596 w przedmiocie zwrotu podania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Zaskarżony akt zapadł w następującym stanie faktycznym.
Spółka jako użytkownik wieczysty wystąpiła do Starosty [...] z wnioskiem z dnia 18 grudnia 2024 r. o aktualizację wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa położonej w D., obejmującej działki ewidencyjne nr [...], [...], [...], poprzez zastosowanie do działki nr [...] zwolnienia z opłaty w związku z zajęciem pod infrastrukturę kolejową na podstawie art. 8 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 697, dalej u.t.k.). Z treści wniosku wynika, że opłata roczna powinna składać się wyłącznie z opłat należnych za działki nr [...] i nr [...], do których nie znajduje zastosowania ww. zwolnienie (karta nr 1 akt administracyjnych).
Wobec stanowiska Starosty, Spółka w dniu 19 lutego 2025 r., powołując się na art. 81 ust. 1 w zw. z art. 78 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 z późn. zm., dalej: u.g.n.), wystąpiła z wnioskiem do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach (karta nr 31 akt administracyjnych).
Postanowieniem nr SKO.G/41.10/208/2025/3596 z dnia 11 kwietnia 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach, działając na podstawie art. 66 § 3 k.p.a. zwróciło podanie. W uzasadnieniu Kolegium wyjaśniło, że zgodnie z art. 81 ust. 1 u.g.n. użytkownik wieczysty może żądać dokonania aktualizacji opłaty rocznej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym, który w niniejszej sprawie nie wykazał, że wartość przedmiotowej nieruchomości uległa zmianie czego następstwem winna być aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Natomiast z treści wniosku z dnia 18 grudnia 2024 r. wynika zdaniem Kolegium jednoznacznie, że żądanie obniżenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest związane z żądaniem zwolnienia z opłaty rocznej działki nr [...] na podstawie art. 8 u.t.k.
Organ podkreślił, że czym innym jest istnienie zwolnienia z obowiązku uiszczenia opłaty wynikającej z art. 8 u.t.k., a czym innym aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Istnienie przesłanek zwolnienia są rozpatrywane w postępowaniu przed sądem powszechnym i nie stanowią przedmiotu postępowania w sprawie aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w trybie przepisów art. 72-81 u.g.n. Ze zwolnienia, o którym mowa w art. 8 u.t.k. mogą korzystać tylko działki geodezyjne, na których znajdują się elementy infrastruktury kolejowej (w rozumieniu załącznika nr 1 do ustawy o transporcie kolejowym). W przypadku działek ewidencyjnych, na których nie ma elementów infrastruktury kolejowej, bądź znajduje się infrastruktura nieczynna, zwolnienie z art. 8 u.t.k. wygasło z mocy prawa z dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej ustawę o transporcie kolejowym, tj. z dniem 30 grudnia 2016 r.
Z tej przyczyny, z uwagi na nieprawidłowy tryb postępowania w sprawie zmiany wysokości opłaty rocznej związanej ze zwolnieniem z opłaty części nieruchomości w trybie art. 8 u.t.k. Kolegium, wskazując na brak kompetencji do merytorycznego rozpoznania wniosku zwróciło podanie oraz wniosek, informując o treści art. 73 ust. 2e u.g.n. stanowiącego o uprawnieniu użytkownika wieczystego do wniesienia powództwa do sądu powszechnego. Postanowienie zostało doręczone w dniu 16 kwietnia 2025 r.
W skardze na opisane wyżej postanowienie, spółka sformułowała względem zaskarżonego postanowienia zarzuty naruszenia art. 66 § 3 k.p.a. w zw. z art. 81 ust. 1 w zw. z art. 78 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 8 u.t.k. poprzez błędne uznanie, że Kolegium nie jest właściwe do rozpatrzenia wniosku spółki o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego poprzez zastosowanie zwolnienia z tej opłaty przewidzianego w art. 8 u.t.k., co poskutkowało niezasadnym zwróceniem wniosku - podczas gdy art. 81 ust. 1 w zw. z art. 78 ust. 2 u.g.n. regulują jedyny dopuszczalny tryb zakwestionowania przez użytkownika wieczystego zasadności ponoszonej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, którego niewykorzystanie uniemożliwia ustalenie prawidłowej wysokości opłaty przez sąd powszechny.
Wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.
W uzasadnieniu pełnomocnik strony wskazał, że dotychczas spółka ponosiła opłatę z tytułu użytkowania wieczystego bez uwzględnienia przysługującego jej zwolnienia, co wynika z ostatniego pisma z dnia 2 stycznia 2014 r. W skład nieruchomości wchodzi jednak zarówno działka, do której znajduje zastosowanie zwolnienie z art. 8 u.t.k. - zajęta pod infrastrukturę kolejową (bocznica kolejowa D. w P.), jak i działki, do których nie stosuje się zwolnienia. Wyjaśnił, iż spółka w ramach postępowania zainicjowanego przed Starostą domagała się zastosowania zwolnienia w drodze aktualizacji opłaty, tj. w trybie art. 81 ust. 1 u.g.n., wnosząc o zmianę wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.
Zdaniem strony skarżącej, wszczęcie trybu aktualizacji, o którym mowa w art. 81 ust. 1 u.g.n., jest niezbędne dla potencjalnego późniejszego zainicjowania postępowania przed sądem powszechnym, w celu ustalenia wysokości opłaty uwzględniającej przysługujące spółce z mocy prawa zwolnienie wynikające z art. 8 u.t.k. Brak uprzedniego zainicjowania trybu z art. 81 ust. 1 u.g.n. skutkowałoby bowiem niedopuszczalnością drogi sądowej, uniemożliwiając spółce dochodzenie jej praw. Jednocześnie skarżąca nie zgodziła się ze stanowiskiem Kolegium, by w sprawie mógł mieć zastosowanie tryb określony w art. 73 ust. 2 u.g.n, dotyczący trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Skarżąca od samego początku użytkowania nieruchomości korzystała z niej w ten sam sposób - do prowadzenia działalności gospodarczej.
Pełnomocnik skarżącej przywołał też orzecznictwo na poparcie powyższego stanowiska, zaznaczając, że jeżeli użytkownikowi przysługuje zwolnienie z mocy ustawy, w związku z tym nie zapłaci opłaty za użytkowanie wieczyste i w efekcie zostanie pozwany o zapłatę, to bez wcześniejszego wykorzystania trybu przewidzianego w art. 72-81 u.g.n. nie będzie mógł się bronić zarzutem przysługującego mu zwolnienia, co w rezultacie prowadzi do pozbawienia spółki możliwości kwestionowania zasadności ponoszenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Wskazał też, że sądy powszechne w sprawach zainicjowanych przez złożenie sprzeciwu od orzeczenia Kolegium w trybie art. 80 u.g.n., tj. postępowania aktualizacyjnego, badają również kwestie przysługujących użytkownikom zwolnień, zatem zagadnienie to mieści się również w zakresie kognicji Kolegium na etapie wydawania orzeczenia w tym trybie.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie. Organ w całości podtrzymał stanowisko prezentowane w treści zaskarżonego postanowienia.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje.
Zgodnie z regulacją art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo
o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 z późn. zm., dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku nieuwzględnienia skargi sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części - art. 151 p.p.s.a.
Przedmiotem skargi jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 11 kwietnia 2025 r. orzekające o zwrocie spółce, wniesionego podania z dnia 18 grudnia 2024 r. wraz z wnioskiem z dnia 19 lutego 2025 r. określonego jako wniosek o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Przeprowadzona przez Sąd analiza doprowadziła do stwierdzenia, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, brak bowiem dostatecznych podstaw do przyjęcia, że zaskarżone postanowienie zostało wydane z naruszeniem prawa uzasadniającym zastosowanie uprawnień kasatoryjnych.
Podstawę prawną kwestionowanego postanowienia stanowił przepis art. 66 § 3 k.p.a., który stanowi, że jeżeli podanie wniesiono do organu niewłaściwego, a organu właściwego nie można ustalić na podstawie danych podania, albo gdy z podania wynika, że właściwym w sprawie jest sąd powszechny, organ, do którego podanie wniesiono, zwraca je wnoszącemu. Zwrot podania następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie.
Rozpoznając sprawę w pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że rozstrzygnięcie o zwrocie podania w oparciu o ww. przepis art. 66 § 3 k.p.a. może zapaść tylko w sytuacjach w nim wskazanych, to jest gdy ustalono, że właściwy w sprawie jest sąd powszechny, bądź też gdy organ, do którego wniesiono podanie stwierdzi po pierwsze, że jest niewłaściwy, a po drugie nie będzie w stanie dokonać ustalenia organu administracji publicznej właściwego w sprawie. Może to nastąpić zarówno wtedy, gdy takiego organu nie ma, jak i wtedy gdy ze względu na obowiązujące rozwiązania prawne lub treść wniosku nie może ustalić właściwego dla danego podania organu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2022 r. sygn. akt II SA/Wa124/22). Złożenie żądania organowi administracji prowadzi do wszczęcia postępowania wyłącznie wówczas, gdy żądanie to dotyczy sprawy załatwianej w postępowaniu unormowanym przez przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego (por. Z. Janowicz, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Warszawa 1999, s. 168). Nie dochodzi zatem do wszczęcia postępowania w szczególności wówczas, gdy złożone żądanie dotyczy sprawy o charakterze cywilnoprawnym. Należy jednocześnie pamiętać, że zwrot podania nie jest załatwieniem sprawy i nie może być poprzedzany prowadzeniem postępowania dowodowego i oceną prawną przesłanek zgłoszonego żądania (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 października 2024 r. sygn. akt III OSK 459/23).
W rozpoznawanej sprawie istotą sporu jest prawidłowość dokonanego przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, na podstawie art. 66 § 3 k.p.a., zwrotu skarżącej podania wraz z opisanym wyżej wnioskiem.
W obowiązującym stanie prawnym, znajdującym zastosowanie w sprawie, kwestie związane z opłatami z tytułu użytkowania gruntów oddanych do użytkowania wieczystego uregulowane zostały w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 71 ust. 1 u.g.n. za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 (art. 72 ust. 1 u.g.n.). Wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego określono procentowo, przy czym w przypadku pierwszej opłaty odpowiada ona 15-25% ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 ust. 2 u.g.n.), zaś w przypadku opłaty rocznej stawka ta jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana (art. 72 ust. 3 u.g.n.).
Stosownie do art. 73 ust. 2 u.g.n., jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty. Właściwy organ przedstawia w formie pisemnego oświadczenia propozycję zmiany celu użytkowania wieczystego oraz wyznacza termin na zajęcie pisemnego stanowiska przez użytkownika wieczystego, nie krótszy niż 2 miesiące od dnia otrzymania propozycji. Jeżeli użytkownik wieczysty nie zgadza się z proponowaną zmianą celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawił stanowiska, właściwy organ może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości (art. 73 ust. 2d u.g.n.). W przypadku złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku, o którym mowa w ust. 2 lub 2b, właściwy organ przedstawia pisemne stanowisko w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Jeżeli organ nie zgadza się na zmianę celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawił stanowiska, użytkownik wieczysty może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości (art. 73 ust. 2e u.g.n.). Stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu ustalonego na podstawie zgodnego oświadczenia stron albo orzeczenia sądu. Nowa stawka opłaty obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym została ustalona (art. 73 ust. 2f u.g.n.). Przepisy ust. 2b i 2d-2f stosuje się również, w przypadku gdy cel użytkowania wieczystego nie został dotychczas ustalony (art. 73 ust. 2g u.g.n.).
Powyższe regulacje odnoszą się zatem do sytuacji, w której nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, uzasadniająca zastosowanie innej określonej ustawą procentowej stawki opłaty rocznej. Następstwem zmiany wysokości stawki procentowej będzie adekwatna zmiana kwotowa opłaty rocznej, stanowiącej iloczyn nowej stawki procentowej i pozostającej bez zmiany wartości nieruchomości.
Jak wynika natomiast z brzmienia art. 78 ust. 1 u.g.n. aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się za pośrednictwem właściwego organu (art. 78 ust. 2 u.g.n.).
Przywołane regulacje znajdą zastosowanie w przypadku zmiany wartości nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste. Przy czym jak wynika z art. 77 ust. 1 u.g.n. aktualizacji wysokości opłaty rocznej w związku ze zmianą wartości nieruchomości dokonuje się z zachowaniem dotychczasowej stawki procentowej.
Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że zmiana stawki procentowej (art. 73 u.g.n.) i aktualizacja wysokości opłaty rocznej (art. 78 u.g.n.) to dwie odrębne czynności organu, które nie mogą być utożsamiane.
Odnosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy, w ocenie Sądu, nie sposób podzielić stanowiska skargi, aby w sprawie mógł mieć zastosowanie tryb określony w art. 81 u.g.n. odnoszący się do aktualizacji opłaty rocznej. Zgodnie z tym przepisem, użytkownik wieczysty może żądać dokonania aktualizacji opłaty rocznej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić w formie pisemnej w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. W przypadku odmowy aktualizacji opłaty rocznej użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium. W przypadku nierozpatrzenia żądania w terminie 30 dni użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium. Przepisy art. 77-80 stosuje się odpowiednio. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym (art. 88 ust. 2 u.g.n.).
Jak już wyjaśniono aktualizacji wysokości opłaty rocznej w związku ze zmianą wartości nieruchomości dokonuje się z zachowaniem dotychczasowej stawki procentowej. Skarżąca domaga się natomiast niewątpliwie zastosowania zwolnienia w drodze aktualizacji opłaty, tj. w trybie art. 81 ust. 1 u.g.n. (str. 3 uzasadnienia skargi). Powyższą argumentację pełnomocnik skarżącej podtrzymywał zarówno na etapie postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym, jak i w treści wniesionej skargi.
Skarżąca nie podnosiła również kwestii zmiany wartości nieruchomości mającej uzasadniać aktualizację opłaty rocznej przy dotychczasowej stawce procentowej, w trybie art. 78 u.g.n., której to aktualizacji może żądać użytkownik wieczysty w oparciu o art. 81 ust. 1 u.g.n.
Podobnie, w sprawie nie mógł mieć zastosowania tryb określony w art. 73 ust. 2 u.g.n, dotyczący trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Jak wyraźnie podnosiła spółka, od samego początku użytkowania nieruchomości korzystała z nieruchomości w ten sam sposób, tj. do prowadzenia działalności gospodarczej i sposób ten nie uległ zmianie.
Uwzględniając te rozważania, w ocenie Sądu przedmiotem wniesionego a następnie zwróconego w trybie art. 66 § 3 k.p.a. podania, było zwolnienie z opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w odniesieniu do wskazanej działki, nie zaś aktualizacja opłaty rocznej, o której mowa w art. 81 ust. 1 u.g.n. związana ze zmianą wartości nieruchomości. Inaczej mówiąc w rozpatrywanej sprawie nie chodziło o aktualizację opłaty rocznej. Ta może nastąpić bowiem w sytuacji zmiany wartości nieruchomości lub w przypadku zmiany sposobu jej wykorzystania (trwałej zmiany celu użytkowania wieczystego). W rozpatrywanej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca. Można tu, co najwyżej, mówić o błędnym ustaleniu przeznaczenia nieruchomości w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego (błędzie w akcie ustanawiającym to prawo). Domaganie się zmian w tym zakresie, w razie braku porozumienia stron umowy, stanowi o właściwości rzeczowej sądu powszechnego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
Stąd też zdaniem Sądu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze zasadnie postanowiło o zwrocie skarżącej podania z dnia 18 grudnia 2024 r. wraz z wnioskiem z dnia 19 lutego 2025 r., na podstawie art. 66 § 3 k.p.a.
W sprawie nie doszło zatem do podnoszonego w skardze naruszenia art. 66 § 1 k.p.a. w zw. z art. 81 ust. 1 w zw. z art. 78 ust. 2 u.g.n.
Sąd nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, dokonując kontroli w granicach danej sprawy, ale poza granicami zarzutów, także nie dopatrzył się przyczyn mogących stanowić podstawę do zastosowania kompetencji kasacyjnych.
Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.
Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło z uwagi na treść art. 119 pkt 3 p.p.s.a., stosownie do którego sprawa może zostać rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty. W trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów (art. 120 p.p.s.a.).
Orzeczenia przywołane w treści niniejszego uzasadnienia dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych.

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.

Zadaj pytanie Asystentowi AI