II SA/Kr 600/25

II SA/Kr 600/25 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2025-09-05
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-05-23
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Jacek Bursa /sprawozdawca/
Mirosław Bator /przewodniczący/
Monika Niedźwiedź
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
uchylono zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
art 59 ust 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie: WSA Jacek Bursa (spr.) WSA Monika Niedźwiedź Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 września 2025 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 21 marca 2025 r., znak SKO.ZP/415/48/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w K. kwotę 997 zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia 8 stycznia 2025 r. nr 3/6730.2/2025 orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn: "Budowa zespołu trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, infrastrukturą techniczną, naziemnymi miejscami postojowymi oraz drogami wewnętrznymi na działkach nr [...], [...], [...], [...] - część działki, [...], [...], [...], [...] obr. [...] P. przy ul. Z. w K.". W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co pozwalało Organowi I instancji na przeprowadzenie postępowania na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazano na sporządzoną analizę urbanistyczno - architektoniczną, oraz iż zostały spełnione łącznie warunki wymienione w art. 61 ust. 1 w/w ustawy uzasadniające ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.
Odwołanie złożyło Towarzystwo [...] w K. podnosząc, że inwestycja jest niezgodna z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem nie stanowi ani kontynuacji istniejącej zabudowy, ani jej uzupełnienia. Wprawdzie zauważono, że inwestycja ma być realizowana na obszarze, który w Studium wyznaczony został jako obszar zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, tym niemniej wskazano na konieczność zachowania powierzchni biologicznie czynnej na poziomie min. 50 %, podczas gdy w decyzji ustalono powierzchnię biologicznie czynną na poziomie min. 40 %. Decyzja zatem, stoi w sprzeczności z zapisami Studium. Nadto podniesiono, że sporządzona analiza urbanistyczna jest w tym przedmiocie sprzeczna w swej treści. Następnie podniesiono, że realizacja inwestycji spowoduje zniszczenie terenu zieleni i usunięcie rosnących tam drzew. Zwrócono uwagę na istotną społeczną rolę drzew w oczyszczaniu powietrza i kształtowaniu mikroklimatu. Nadto zarzucono, że przeznaczenie na cele budowlane kolejnych nieruchomości stoi w sprzeczności z zasadą zrównoważonego rozwoju. Zarzucono brak wystarczającego uzbrojenia terenu dla przedmiotowej inwestycji w zakresie obsługi komunikacyjnej, bowiem droga nie zapewnia bezpiecznej i prawidłowej obsługi komunikacyjnej (zbyt wąska droga, która nie zapewnia możliwości przyjęcia pojazdów np. budowy czy odpowiednich służb), jak też w zakresie odprowadzania ścieków (brak sieci kanalizacyjnej oraz istniejący niewydolny system kanalizacji sanitarnej w okolicy). Zarzucono następnie, że budowa podziemnego parkingu spowoduje występowanie leja depresji oraz zaburzenie stosunków wodnych. Towarzystwo zarzuciło także, że decyzja jest nieprecyzyjna w zakresie zapisów dotyczących ochrony środowiska oraz ochrony drzew, w tym ich zabezpieczenia na czas budowy.
Decyzją z dnia 21 marca 2025 r. nr SKO.ZP/415/48/2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t.Dz.U.2024.1130), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania- terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.164.1588) oraz art. 138 § 1 pkt 2 kpa, uchyliło zaskarżoną decyzję Organu I instancji w części objętej załącznikiem nr 3 pn. ,,wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej" pkt 3 lit. c) str. 7 wiersz 16 i 17, i w tym zakresie orzekło "Ze względu na położenie terenu inwestycji, wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej nie może być mniejszy niż 40 % powierzchni terenu inwestycji"; w pozostałym zakresie zaskarżoną decyzję utrzymując w mocy.
W uzasadnieniu organ podał, iż analiza urbanistyczno - architektoniczna została opracowana w październiku 2024 r. przez mgr inż. arch. M. K., jednocześnie zweryfikowana przez mgr inż. arch. I. M. (tom III, k-1469 i nast. akt sprawy). Z treści sporządzonej analizy wynika, że teren inwestycji zlokalizowany jest w południowo - zachodniej części miasta, w Dzielnicy XI - P. D., po wschodniej stronie ul. Z. , do której teren inwestycji bezpośrednio przylega. Jak ustalono, otoczenie terenu inwestycji stanowią - od strony zachodniej -głównie budynki wielorodzinne o różnych gabarytach: od 6 kondygnacji -budynki sąsiadujące z terenem inwestycji po przeciwnej stronie ul. Z. , do 9 kondygnacji budynki przy ul. W. S., a także niewielkie budynki jednorodzinne i budynki usługowe. Natomiast od strony wschodniej - pas zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o wysokości od 1 do 4 kondygnacji, z wyraźną przewagą budynków o wysokości od 2 do 3 kondygnacji. Wskazano, że teren inwestycji obecnie jest zabudowany 4 budynkami jednorodzinnymi, z których 3 zostały przeznaczone do wyburzenia, natomiast budynek na działce nr [...] jest objęty ochroną konserwatorską i pozostanie nienaruszony. Jednocześnie przeważająca część terenu inwestycji jest niezabudowana, niezagospodarowana i ogrodzona. Stwierdzono również, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej ul. Z. . Jednocześnie zaznaczono w analizie, że na obszarze, na którym planowana jest inwestycja, nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i teren ten nie jest objęty obowiązkiem sporządzenia planu. Z ustaleń analizy również wynika, że obszar analizowany, który w przedmiotowym przypadku jak stwierdzono jest rozległy, charakteryzuje się ogromnym zróżnicowaniem zabudowy zarówno pod względem intensywności zabudowy, wysokości budynków i szerokości elewacji, jak i przeznaczenia funkcjonalnego.
Wg Kolegium w analizie wyjaśniono sposób wyznaczenia obszaru analizowanego w przyjętych granicach (w określonej wielkości), wskazując, iż wnioskowany teren przylega do ul. Z. na długości ok. 127 m (całkowita powierzchnia terenu inwestycji wynosi ok. 0,8738 ha), tak więc generuje bardzo rozległy obszar analizowany o pow. ok. 49 ha. Wyjaśnienie przedstawione w analizie w ocenie Kolegium odpowiada wymogom dotyczącym sposobu wyznaczania obszaru analizowanego, nadto - co istotne - pozwala uwzględnić zróżnicowany charakter zabudowy występującej w otoczeniu terenu objętego wnioskiem, co jednoznacznie wynika z treści analizy oraz następnie z ustaleń warunków zabudowy. Ustalono bowiem, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa usługowa. W analizie ustalono, jak kształtuje się forma architektoniczna budynków w obszarze analizowanym, linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, jak również parametry zabudowy tj. szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometria dachu. Ustalono również dostępność terenu inwestycji do drogi publicznej ul. Z. oraz uzbrojenie terenu.
Odnosząc się do treści sporządzonej w sprawie analizy Kolegium stwierdziło, iż w analizie dokładnie przedstawiono sposób zagospodarowania oraz rodzaje i sposób zabudowy w obszarze analizowanym, jak również ustalono wszystkie poszczególne parametry i wskaźniki zabudowy występującej w obszarze analizowanym, cechy tej zabudowy, ukształtowanie linii zabudowy oraz zabezpieczenie w zakresie uzbrojenia terenu i dostępu do drogi publicznej. Zestawienie parametrów i wskaźników zabudowy w odniesieniu do poszczególnych działek zabudowanych w obszarze analizowanym przedstawiono w tabelach zamieszczonych w analizie, obliczając następnie w analizie średnie wartości w przypadku każdego z tych ustaleń. Wg Kolegium parametry i wskaźniki zabudowy przyjęte w zaskarżonej decyzji dla planowanej inwestycji na terenie objętym wnioskiem, odpowiadają wynikom analizy i uwzględniają wielkości zabudowy występującej w obszarze analizowanym oraz charakter tej zabudowy tj. zarówno parametry występującej w sąsiedztwie zabudowy wielorodzinnej, jak też zabudowę jednorodzinną również z sąsiedztwa wobec terenu inwestycji. Kolegium stwierdziło, że zarówno wysokość planowanego budynku, jak też szerokość elewacji frontowej oraz wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, zostały określone w zał. nr 1 do decyzji Organu I instancji na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu oraz z uwzględnieniem ustaleń wynikających z analizy. Dla planowanej inwestycji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej została ustalona na poziomie 12 m, z dopuszczeniem zmniejszenia tej wysokości o nie więcej niż 10 %. Wskazano również, że maksymalna wysokość do attyki dla każdego budynku nie może przekroczyć rzędnej bezwzględnej 250 m.n.p.m., oraz, że maksymalna wysokość do górnej krawędzi attyki głównej (najwyższej) każdej brył naziemnych budynku, który będzie przekryty dachem płaskim zielonym intensywnym, nie może przekroczyć 251,50 m.n.p.m. Wysokości te wyznaczono w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia. Inwestor skorygował wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obniżając wnioskowaną maksymalną wysokość zabudowy z pierwotnie wnioskowanej 22 m (7 kondygnacji naziemnych), do 12 m (4 kondygnacje naziemne), nawiązując do wysokości zabudowy jednorodzinnej graniczącej od strony wschodniej z terenem inwestycji. Geometria dachu określona została na podstawie § 8 rozporządzenia, tj. odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym, jako forma dachu płaskiego, o maksymalnej wysokości do attyki 12 m, z dopuszczeniem zmniejszenia o nie więcej niż w przypadku zaprojektowania dachu płaskiego zielonego intensywnego. Z kolei szerokość elewacji frontowej została ustalona dla każdego budynku mieszkalnego wielorodzinnego (od strony ul. Z. a) jako zakres od 20 m do 38 m, w oparciu o § 6 ust. 2 rozporządzenia. Natomiast linia zabudowy została wyznaczona zgodnie z § 4 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia, tj. w odległości 9 m od działki drogowej ul. Z. . Kolegium podkreśliło, że nie dopuszczono jednocześnie przekroczenia tej linii przez parkingi i inne podziemne części budynku, a także przez nadziemne elementy nadwieszone, typu zadaszenia, balkony, wykusze, itp. Z ustaleń w przedmiocie linii zabudowy oraz załącznika nr 3 do decyzji wynika, że linia ta wyznaczona została jako nieprzekraczalna (a nie obowiązująca). Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu został wyznaczony na poziomie 26% +/-!%, na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia, zaś powierzchnię biologicznie czynną na poziomie min. 40 %.
Wskazano, że ma rację Towarzystwo [...] w K. które w swoim odwołaniu podnosi sprzeczność ustaleń objętych zaskarżoną decyzją w przedmiocie wielkości powierzchni biologicznie czynnej. Otóż w załączniku nr 1 do decyzji pn. "warunki zabudowy", powierzchnia biologicznie czynna określona została na 40 %. Natomiast w załączniku nr 3 do decyzji pn. "wyniki analizy urbanistyczno -architektonicznej", w pkt 3 "cechy istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym", lit. c) - "wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu", określona została również powierzchnia biologicznie czynna. I tak na str. 7 załącznika nr 3 wpierw stwierdzono, że ,,ze względu na położenie terenu inwestycji w sąsiedztwie terenów charakteryzujących się znacznym nasyceniem powierzchni zielonych, wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej nie może być mniejszy niż 40 %". Natomiast następnie, opisując wyniki analizy, wskazano, że "ze względu na położenie terenu inwestycji wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej nie może być mniejszy niż 50 % powierzchni terenu inwestycji". Mając na uwadze powyższe zapisy decyzji, różniące się między sobą, Kolegium odniosło się do treści i ustaleń sporządzonej analizy oraz dokonało ustaleń w tym przedmiocie w oparciu o treść analizy. Zatem jak wynika z analizy, średni wskaźnik powierzchni zabudowy dla działek zabudowanych zlokalizowanych w otoczeniu terenu przedmiotowe inwestycji, kształtuje się na poziomie ok. 24 %. Natomiast średni wskaźnik powierzchni zabudowy dla działek zlokalizowanych - w otoczeniu terenu inwestycji - ale zabudowanych budynkami wielorodzinnymi, obliczono na poziomie ok. 26 %. Zestawienia wskaźników powierzchni zabudowy przedstawiono w tabelach zamieszczonych w tym punkcie analizy. Następnie dla tak poczynionych ustaleń w przedmiocie wielkości powierzchni zabudowy, w analizie określono wielkość powierzchni biologicznie czynnej. Stwierdzono zatem w analizie, że ze względu na położenie terenu inwestycji w sąsiedztwie terenów charakteryzujących się znacznym nasyceniem powierzchni zielonych, wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej nie może być mniejszy niż 40 %. Stąd też Kolegium stwierdziło, że skoro z treści i ustaleń sporządzonej analizy wynika w sposób jednoznaczny, że wielkość powierzchni biologicznie czynnej przewidziano na 40 %, a jednocześnie taki sam zapis umieszczono w załączniku nr l do decyzji Organu I instancji - w którym ustalone zostały warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, to zdaniem Kolegium zamieszczony w załączniku nr 3 do decyzji obejmującym ,,wyniki analizy", zapis dotyczący zachowania 50 % powierzchni biologicznie czynnej, należy uznać za omyłkę, gdyż taka wielkość nie została określona w samej analizie. Skoro bowiem załącznik nr 3 stanowi "wyniki analizy", to uzasadnione jest stwierdzenie, że nie może podawać wartości, której nie zostały przedstawione w treści samej analizy i nie wynikają z ustaleń tam zamieszczonych. Tym samym Kolegium w składzie orzekającym w sprawie stwierdziło, że zapis w przedmiocie wielkości powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 50 %, stanowi zapis omyłkowy, a to wobec: (1) treści samej analizy, (2) ustaleń zawartych w załączniku nr l do decyzji "warunki zabudowy", (3) ustaleń objętych załącznikiem nr 3 "wyniki analizy" w przedmiocie również omawianego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej (także znajduje się tam zapis, że wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej nie może być mniejszy niż 40 %). Wobec powyższego Kolegium postanowiło dokonać zmiany zaskarżonej decyzji co do wskazanych zapisów załącznika nr 3 do decyzji "wyniki analizy", w przedmiocie określenia wielkości powierzchni biologicznie czynnej, tak, aby zapisy decyzji pozostawały spójne i nie zawierały sprzeczności, powodujących niejasność co do faktycznych ustaleń. Zarówno funkcja zabudowy (mieszkaniowa), jak też rodzaj zabudowy (mieszkaniowa wielorodzinna), bezspornie spełniają zasadę dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. l ustawy, bowiem jak to jednoznacznie stwierdzono w ustaleniach analizy, w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zarówno po przeciwnej stronie ul. Z. (6 kondygnacji), jak i dostępna z ul. W. S. (9 kondygnacji). Jednocześnie Kolegium stwierdza, że poszczególne ustalenia, parametry i wskaźniki zabudowy określone w zał. nr l do decyzji Organu I instancji, znajdują odniesienie wobec całości ustaleń analizy oraz w szczególności w stosunku do wyników analizy, uwzględniając charakter zabudowy występującej w obszarze analizowanym (tj. zarówno mieszkaniowa wielorodzinna, jak i jednorodzinna) oraz parametry tej zabudowy.
W ocenie Kolegium ustalając poszczególne parametry i wskaźniki zabudowy dla planowanej inwestycji, Organ I instancji uwzględnił całość zabudowy występującej w obszarze analizowanym tj. rzeczywisty, zastany sposób zabudowy i zagospodarowania terenu, dostosowując ustalane warunki zabudowy do rodzajów zabudowy już istniejącej w obszarze analizowanym oraz w bezpośrednim sąsiedztwie wobec terenu inwestycji. Jednocześnie ustalone warunki zabudowy odpowiadają wymogom przywołanego na wstępie rozporządzenia, którego zasady określania poszczególnych parametrów i wskaźników zostały wyjaśnione w zał. nr 3 do decyzji Organu I instancji, stąd też Kolegium poprzestaje na ocenie samych ustalonych parametrów i wskaźników. W załączniku nr 3 do decyzji wyjaśniono także dokładnie, w nawiązaniu do której zabudowy ustalono poszczególne wielkości dla planowanej inwestycji. Kolegium nie podzieliło zarzutów odwołania, że nie została spełniona zasada dobrego sąsiedztwa wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem w najbliższym sąsiedztwie wobec terenu inwestycji znajdują się działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej, zabudowane w sposób pozwalający na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy. W bezpośrednim sąsiedztwie występuje bowiem zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, nadto również dostępna z ul. W. S., tym niemniej stanowiąca także najbliższe otoczenie terenu inwestycji. Tak więc istniejąca zabudowa po zachodniej stronie ul. Z. naprzeciwko terenu inwestycji, to trzy budynki wielorodzinne oznaczone numerami 19, 21, 23 (działka nr [...]) a więc funkcja tych budynków jest tożsama z wnioskowaną. Z istoty wyznaczania obszaru analizowanego i czynienia tam szeregu ustaleń wynika, że wszystkie te ustalenia winny być uwzględnione w procesie określania warunków zabudowy i wydawania decyzji, bowiem to nie jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej i jej sposób zabudowy winny w całości determinować parametry i wskaźniki dla nowej zabudowy, jeśli w obszarze zabudowa jest mocno zróżnicowana - jak to ma miejsce w przedmiotowej sprawie. W sprawie rozpoznawanej powyższe okoliczności zostały uwzględnione, bowiem Organ I instancji wziął pod uwagę przy ustalaniu chociażby parametru wysokościowego, że w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji występuje również zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Warto zauważyć, że także Inwestor skorygował wniosek w tym zakresie. Tak więc w ocenie Kolegium uwzględniony został zarówno charakter zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jak i charakter zabudowy jednorodzinnej, gdyż oba te rodzaje zabudowy występują nie tylko w samym obszarze analizowanym, ale także w najbliższym sąsiedztwie wobec terenu objętego wnioskiem. Ponadto Organ I instancji zweryfikował również zagadnienia w zakresie uzbrojenia terenu, zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, sposób odprowadzania ścieków i wód opadowych oraz gospodarowania odpadami, jak również ochrony środowiska i ochrony przyrody, a wydana decyzja odpowiednio formułuje w tym zakresie stosowne warunki. Stwierdzono również, że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. Z. w K., i tak też została ustalona obsługa komunikacyjna dla terenu inwestycji poprzez projektowane zjazdy na teren inwestycji. Warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy został uznany za spełniony przy uwzględnieniu, że - przed uzyskaniem pozwolenia na budowę - inwestor występujący o ustalenie warunków zabudowy lub inwestor, nabył prawa do decyzji o warunkach zabudowy, podpisze stosowną umowę na realizację układu drogowego obejmującego rozbudowę ul. Z. w oparciu o zaopiniowaną wskazanym pismem z dnia 05.07.2021 r. koncepcję obsługi komunikacyjnej. W konsekwencji więc obsługa komunikacyjna terenu inwestycji od drogi publicznej ul. Z. została przewidziana poprzez projektowane zjazdy na teren inwestycji, w oparciu o zaopiniowaną w/w pismem z dnia 05.07.20021 r. koncepcję obsługi komunikacyjnej.
Co do braku wystarczającego uzbrojenia w zakresie kanalizacji sanitarnej Kolegium wyjaśniło, że jak ustalono -w rejonie występuje system kanalizacji rozdzielczej i odprowadzanie ścieków jest możliwe w oparciu o miejską sieć biegnącą w ul. Z. i wymaga budowy przyłączy, na warunkach określonych przez dysponenta sieci tj. Wodociągi Miasta K..
Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję skargę złożyła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w K., zarzucając naruszenie:
- art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez uznanie analizy urbanistycznej wykonanej w sprawie za poprawną pomimo, jej błędów i nieprecyzyjności, w tym w szczególności pomimo nierozwinięcia kwestii uzbrojenia terenu będącego przedmiotem inwestycji pod kątem możliwości wystąpienia osuwisk oraz kwestii dostępu do drogi publicznej;
- art. 59 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 2 Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw w zw. z art. 13a ust. 5 w zw. z art. 13a ust. 4 w zw. z art. 13e ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieuwzględnienie w decyzji z dnia 21 marca 2025 r. zapisów Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K. pomimo, iż standardy urbanistyczne dla konkretnego terenu należy ustalać właśnie w oparciu o zapisy Studium i tym samym parametry zabudowy kształtowane w ramach decyzji o warunkach zabudowy muszą być zgodne z parametrami zabudowy wynikającymi ze Studium, co w realiach niniejszej sprawy nie zostało zachowane;
- art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy w braku spełnienia koniecznego warunku kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu przez nieprawidłowe ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy, to jest w sposób niekorespondujący ze średnim wskaźnikiem powierzchni zabudowy dla działek zabudowanych, zlokalizowanych w otoczeniu terenu inwestycji.
Podkreślono, iż w sąsiedztwie działek, na których przeprowadzane mają być prace inwestycyjne, istnieje zabudowa jednorodzinna. Organ, zarówno I jak i II instancji, wydaje się całkowicie pomijać ową okoliczność. Przeprowadzana inwestycja powinna stanowić kontynuację i wpasowywać się w zabudową już istniejącą na działkach okolicznych - a więc powinna harmonizować nie tylko z zabudową wielorodzinną ale także i z liczną zabudową jednorodzinna, o czym kompletnie zdają się zapominać organy administracyjne. Ul.. , łącząca się bezpośrednio z ul. Z. i stanowiąca połączenie z ul. K. - jest drogą wewnętrzną, także stosunkowo wąską i nieprzystosowaną do dużego ruchu ulicznego, który z pewnością stanowił będzie duży problem po zasiedleniu bloków będących przedmiotem inwestycji - także chociażby w kontekście swobodnego dostępu wszelkiego rodzaju pojazdów uprzywilejowanych. Zamierzona inwestycja jest kolejnym przykładem wysoce niekorzystnego zjawiska dogęszczania zespołów zabudowy nowymi budynkami mieszkalnymi, które stanowi aktualnie jeden z czołowych problemów przestrzennych występujących na terenie Miasta K., także przez wzgląd na fakt, iż jest on nieodłącznie związany z równoczesnym zmniejszeniem powierzchni terenów zielonych.
W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisami procedury.
Skarga zasługuje na uwzględnienie, mimo że nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są trafne. Za uzasadnione należy uznać zarzuty, dotyczące wadliwości sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej, a dokładniej sporządzonych w sprawie analiz urbanistycznych. Jak bowiem wynika z akt administracyjnych, w sprawie zostały sporządzone trzy analizy urbanistyczno-architektoniczne, z których żadna nie jest prawidłowa.
Przypomnieć trzeba, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Z powyższego wynika, że parametry zabudowy wyznacza się na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym, czyli na podstawie analizy urbanistycznej. Jak natomiast wynika z akt sprawy, w przedmiotowym wypadku parametry zabudowy wyznaczał i ostatecznie wyznaczył Zespół Urbanistyczny, a same analizy były sporządzane już po jego posiedzeniu, w taki sposób aby wynikały z nich takie wnioski i takie parametry jakie wcześniej wyznaczył Zespół Urbanistyczny. Innymi słowy stanowiły one jedynie uzasadnienie dla parametrów wcześniej wskazanych przez Zespół Urbanistyczny. Co istotne, Zespół Urbanistyczny zmieniał na swoich posiedzeniach zarówno parametry zabudowy dla planowanej inwestycji, jak i stanowisko co do jej dopuszczalności. Natomiast analizy urbanistyczne, przy tożsamych, w obszernym zakresie identycznych uzasadnieniach, przyjmowały różne parametry dla tej inwestycji (w zależności od wskazanych przez Zespół Urbanistyczny), jak też raz uznawały inwestycję za niedopuszczalną, a po zmianie stanowiska przez Zespół Urbanistyczny, za jak najbardziej dopuszczalną, nie wskazując w żadnej mierze, co skłoniło urbanistę do zmiany poglądu w tym zakresie.
Przechodząc do szczegółów, na pierwszym posiedzeniu dotyczącym niniejszej inwestycji, z dnia 17 lutego 2022 roku (T. II k. 665-667), Zespół Urbanistyczny z jednej strony wskazał parametry jakie ma ona spełniać, a z drugiej zawarł stwierdzenie: "Decyzja odmowna ze względu na przekroczenie parametrów wynikających z analizy". Jak wynika ze sporządzonej ok. miesiąc później analizy (T. II k. 765-782), urbanista przeprowadzając jedynie wybiórczą analizę zabudowy występującej w obszarze analizowanym, z jednej strony przyjął takie właśnie parametry ewentualnej zabudowy dla wnioskowanej inwestycji jak wcześniej Zespół Urbanistyczny, na końcu stwierdzając (T. II k. 782), że tak znaczne dysproporcje pomiędzy wnioskowanymi parametrami co do wysokości i szerokości elewacji frontowej, a wynikającymi z analizy, stanowią jednoznaczną przesłankę do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla zamierzanej inwestycji. Po piśmie inwestora ponownie doszło do posiedzenia Zespołu Urbanistycznego, w dniu 26 maja 2022 roku (T. II k. 799-801), na którym odstąpiono od zakazu dla planowanej inwestycji i zliberalizowano parametry w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy, wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, szerokości elewacji frontowej i wysokości. W ponownej analizie, sporządzonej ok. 5 miesięcy później (T. II k. 883-917), urbanista praktycznie nie zmieniając treści poprzedniej analizy uznał planowane zamierzenie za dopuszczalne i przyjął takie parametry, jakie ok. 5 miesięcy wcześniej, na swoim drugim posiedzeniu wskazał Zespół Urbanistyczny. Analogiczna sytuacja wystąpiła w przypadku trzeciego posiedzenia Zespołu Urbanistycznego w dniu 4 lipca 2024 roku (T. III k. 1465) i trzeciej analizy urbanistycznej (T. III k. 1469-1515), która stała się podstawą do wydania decyzji przez organ I instancji.
Podkreślenia wymaga, że szczególnie nieweryfikowalna jest analiza w części dotyczącej wskaźnika szerokości elewacji frontowej. Na pierwszym posiedzeniu Zespół Urbanistyczny przyjął, że ma ona wynosić 16 metrów +/- 20%, czyli od 12,8m. do 19,2m. Urbanista w analizie (T. II k. 778) wskazał, że średnia szerokość elewacji frontowej dla istniejącej zabudowy zlokalizowanej w otoczeniu terenu inwestycji kształtuje się na poziomie ok. 16 m. Przedstawił też tabelę, podając że zawiera ona kształtowanie się elewacji frontowej dla istniejącej zabudowy zlokalizowanej w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji. Na kolejnym posiedzeniu Zespół Urbanistyczny przyjął maksymalną wielkość szerokości elewacji frontowej o prawie 100% większą niż poprzednio tj. do 38 metrów, zamiast dotychczasowych do 19,2 metra. I taką też maksymalną wielkość przyjął urbanista, pomijając część budynków zawartych w tabeli z pierwszej analizy, a dodając kilka nowych, których wcześniej nie uwzględnił. Przy czym również w tym wypadku podał, że tabela pokazuje kształtowanie się elewacji frontowej dla istniejącej zabudowy zlokalizowanej w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji. I mimo, że w drugiej analizie wyszczególniono już tylko budynki wielorodzinne, to jednak nie wiadomo dlaczego wielorodzinne budynki na działkach [...] i [...] najpierw nie zostały uznane za zlokalizowane w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji, a w drugiej analizie już takimi się stały. Do tego szerokość elewacji frontowej dla budynku na działce [...], za pierwszym razem została wskazana jako wynosząca 13m., a za drugim 35m. (T.II k. 888). Natomiast w przypadku uzasadnienia dla wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, urbanista ograniczył się do zamiany 50% na 40% przy identycznym uzasadnieniu, jakie wcześniej wskazał dla wielkości 50%.
Takie analizy urbanistyczne, jak również takie procedowanie sprawy należy ocenić za wadliwe. Wskazanie przez Zespół Urbanistyczny parametrów zabudowy, nie oparte o analizę urbanistyczno-architektoniczną ma co najwyżej charakter opinii wewnętrznej i jako takie nie może być podstawą do ustalania parametrów przyszłej inwestycji. Podkreślenia przy tym wymaga, że żadna ze sporządzonych w sprawie analiz nie jest wyczerpująca i nie zawiera wyliczeń poszczególnych wskaźników, dokonaną w oparciu o występującą w obszarze analizowanym kompletną i liczną zabudowę, lecz zawiera wskazania parametrów zabudowy niewielkiej liczby występujących w tym obszarze obiektów i wyliczenia dokonane tylko na ich podstawie. Do tego przyjmowana przez urbanistę do obliczeń zabudowa była zmienna, a wskazany parametr szerokości elewacji frontowej dla budynku na działce [...] był wskazywany w różnych, bardzo się od siebie różniących wartościach (w drugiej analizie o prawie 170% większym). Natomiast o ile nie budzi wątpliwości, że parametry planowanego zamierzenia mogą się różnić od średniej i obowiązujących zasad ich wyznaczania, w przypadku zabudowy wielorodzinnej mogą nawiązywać wyłącznie do istniejącej zabudowy wielorodzinnej, to jednak w orzecznictwie jednoznacznie wskazuje się, że analiza powinna wskazywać parametry całej zabudowy występującej w obszarze analizowanym, a odstępstwa od zasad ich wyznaczania, powinny znajdować wyczerpujące uzasadnienie w samej analizie urbanistycznej. Z tych przyczyn, w sprawie zachodzi konieczność sporządzenia nowej analizy urbanistycznej, gdyż aktualna stanowi nie tyle analizę parametrów zabudowy w obszarze analizowanym, co mało przekonujące uzasadnienie dla parametrów, które wcześniej, zmieniając je w trakcie postępowania, nie wiadomo w jaki sposób ustalił Zespół Urbanistyczny.
Natomiast pozostałe zarzuty skargi należy ocenić za nieuzasadnione. Jak wynika z akt sprawy, teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej i posiada wystarczające uzbrojenie, a postanowienia Studium nie są wiążące dla parametrów wyznaczanych w decyzji o warunkach zabudowy. Również obszernie akcentowane, pozaprawne okoliczności nie mogą stanowić przeszkody dla wydania decyzji o warunkach zabudowy. Inaczej ujmując, okoliczności wynikające z akt sprawy wskazują, że z formalnego punktu widzenia nie ma przeszkód dla ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Koniecznym jest jedynie, aby parametry zabudowy zostały określone w oparciu o analizę urbanistyczną, która spełniać będzie wymagania jakie stawiają jej przepisy i poglądy wyrażane w tym względzie w orzecznictwie.
Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" oraz art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono w pkt II oparciu o art. 200 w/w ustawy, zasądzając na rzecz strony skarżącej 500 zł. tytułem uiszczonego wpisu od skargi, 480 zł tytułem wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika w stawce podstawowej i 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.