II SA/Gl 533/21

II SA/Gl 533/21 - Wyrok WSA w Gliwicach
Data orzeczenia
2021-08-04
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2021-05-06
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Sędziowie
Artur Żurawik
Bonifacy Bronkowski /przewodniczący sprawozdawca/
Elżbieta Kaznowska
Symbol z opisem
6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne
Wywłaszczanie nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 2397/21 - Wyrok NSA z 2022-11-24
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2018 poz 121
art. 136 ust. 3 w zw.z art. 216 ust. 2 pkt 3 oraz art. 140 ust. 4 i art. 142 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska,, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant specjalista Anna Koenigshaus, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 sierpnia 2021 r. sprawy ze skargi Gminy B. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
Wnioskiem z 18 października 2001 r. M. B. i J. B. wystąpili do Starosty [...] o zwrot nieruchomości położonej w H., oznaczonej jako działka nr 1 o pow. 0,9004 ha, którą J. B., A. D. i M. B. umową z [...] r. Rep. [...] sprzedali na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod budowę przedszkola, ośrodka zdrowia i pawilonu handlowego. Następnie nieruchomość ta przekazana została Gminie B. na mocy porozumienia spisanego [...] r. pomiędzy Zarządami Gminy H. i Gminy B.
Ponieważ w chwili złożenia wniosku wnioskodawcy nie posiadali prawomocnego postanowienia Sądu, stwierdzającego nabycie praw do spadku po A. D., współwłaścicielce opisanej wyżej nieruchomości, Starosta [...] postanowieniem z [...] r. nr [...] zawiesił postępowanie o zwrot nieruchomości, do chwili uzupełnienia wniosku.
W dniu 9 października 2006 r. M. B. do akt sprawy przedłożyła prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego w T. z [...] r., sygn. akt [...], z którego wynika, że A. D. zmarła [...] r., a spadek po niej nabyli: synowie J. D. i J. D., a także postanowienie Sądu Rejonowego w L. z [...] r., sygn. akt [...], z którego wynika, że spadek po zmarłym [...] r. J. B. nabyli: siostra M. B. oraz siostrzeńcy: J. D. i J. D.
Postanowieniem z [...] r. nr [...] Starosta [...] podjął zawieszone postępowanie.
Na podstawie zgromadzonych w sprawie dokumentów, w szczególności wykazów zmian gruntowych, wypisów oraz wyrysów z ewidencji gruntów ustalono, że działka nr 1 ulegała podziałom, w efekcie których powstały działki nr 2 i 3. Nieruchomość ta ujawniona jest w księdze wieczystej nr [...], a prawo własności wpisane jest na rzecz Gminy B.
Po rozpoznaniu sprawy Starosta [...] (dalej też jako Starosta) decyzją z dnia [...] r. odmówił uwzględnienia wniosku o zwrot stwierdzając, że jakkolwiek cel wywłaszczenia objętej postępowaniem nieruchomości nie został na niej zrealizowany, to brak jest podstaw do jej zwrotu na podstawie art. 136 ust. 3 w zw. z art. 137 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm., obecnie Dz. U. z 2020 r., poz. 1990, zwanej też dalej ustawą lub u.g.n.), a to w związku z obowiązującą w dacie wydania tej decyzji treścią art. 229 i art. 229a tej ustawy.
W tym względzie Starosta podniósł, że w toku postępowania przeprowadzono wizję w terenie, w trakcie której ustalono, iż na przedmiotowej nieruchomości znajduje się scena z zadaszeniem, szkolne boisko do piłki nożnej oraz parking, o nawierzchni asfaltowej. Przeprowadzono leż rozprawę administracyjną, w ramach której ustalono, iż działki objęte postępowaniem o zwrot wywłaszczonej nieruchomości na dzień zawarcia umowy sprzedaży Rep. [...] z dnia [...] r. przeznaczone były pod usługi związane z oświatą i wychowaniem, w tym przedszkole i ośrodek handlowo – rzemieślniczy oraz parking ogólnodostępny. Zgodnie natomiast z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość oznaczona numerem działki 3 przeznaczona jest pod usługi oświaty i rekreacji.
Po rozpoznaniu wniesionego od tej decyzji przez wnioskodawców odwołania została ona uchylona, a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia decyzją Wojewody Śląskiego (dalej jako Wojewoda) z dnia [...] r.
Wniesiona na to rozstrzygnięcie Wojewody skarga została oddalona prawomocnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach (dalej też jako WSA) z dnia 19 grudnia 2008 r., sygn. akt II SA/Gl 597/08.
W wyroku tym Sąd ten zarzucił jednak, że objęta skarga decyzja została podjęta bez uwzględnienia faktu, iż wyrokiem z dnia 3 kwietnia 2008 r., sygn. akt
K 6/05 Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności przepisu art. 229a u.g.n. z art. 21 ust. 2 w związku z art. 64 ust. 2 oraz z art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2008 r., Nr 59, poz. 369), jak również o niezgodności z Konstytucją art. 136 ust. 6 oraz, we wskazanym przez Trybunał zakresie, także przywołanego przez organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji art. 137 ust. 2 ustawy. Wymienione przepisy utraciły moc w dniu 9 kwietnia 2008 r. tj. 2 dni przed wydaniem przez organ II instancji zaskarżonej decyzji.
Po ponownym rozpoznaniu sprawy Starosta decyzją z dnia [...] r. zwrócił wnioskodawcom działkę nr 4 o powierzchni 2860 m², zaś w pozostałym zakresie zwrotu przejętej w trybie wywłaszczenia nieruchomości odmówił (tj. działki nr 3).
W następstwie rozpoznania wniesionych od tej decyzji przez wnioskodawców i Gminę B. (dalej jako skarżąca lub Gmina) odwołań została ona uchylona i sprawę przekazano Staroście do ponownego rozpatrzenia decyzją Wojewody z dnia [...] r.
Po raz kolejny prowadząc postępowanie w sprawie Starosta ustalił, że na przedmiotowej nieruchomości nie została zrealizowana inwestycja taka jak przedszkole, ośrodek zdrowia czy pawilon handlowy, objęte decyzją Naczelnika Gminy H. z dnia [...] r. nr [...], zatwierdzającą plan zagospodarowania terenu w B. przy ul. [...]. Wskazano także na dokumenty związane z realizacją na tym terenie infrastruktury technicznej. Uzyskano nadto informację, że Gmina B. nie występowała do poprzednich właścicieli nieruchomości z zawiadomieniem o zamiarze użycia jej na cel inny niż określony w akcie notarialnym. Uznając, że w sprawie zachodzą przesłanki z art. 137 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) organ pierwszej instancji stwierdził, że nieruchomość oznaczona jako działki nr 4 i 3 pomimo upływu 24 lat nie została użyta na cel wywłaszczenia. Organ ustalił również, że w dniu [...] r. zmarła M. B., a jej jednym następcą prawnym jest J.D.
W konsekwencji Starosta decyzją z dnia [...] r. nr [...] zwrócił J. D. 3/4 części, a J. D. 1/4 części własności nieruchomości położonej w B., oznaczonej jako działki nr 4 3. Jednocześnie ustalił wysokość zwaloryzowanej należności tytułem zwrotu odszkodowania na kwotę 117 768,45 zł, określając w jakiej części są oni zobowiązani do jej wypłaty na rzecz Gminy.
W odwołaniu od tej decyzji Gmina B. podniosła, iż sporna nieruchomość jest obecnie wykorzystywana na cele publiczne. Znajduje się na niej m.in. ogólnodostępny parking, boisko wykorzystywane przez Zespół Placówek Oświatowych w B., dwa rzędy oświetlenia, wiata z zadaszeniem oraz towarzysząca infrastruktura techniczna. Zdaniem Gminy w sytuacji, gdy został osiągnięty jeden z celów wywłaszczenia określony w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, choć różny od celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu, nieruchomość taka nie podlega zwrotowi.
Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda decyzją z [...] r. nr [...] uchylił powyższą decyzję Starosty z [...] r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Organ nadzoru wskazał, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym także z treści badanego operatu szacunkowego wynika, iż na działce nr 3 dokonano po jej wywłaszczeniu znacznych nakładów, które nie zostały uwzględnione w wycenie. Konieczne jest zatem wykonanie nowego operatu szacunkowego, określającego wartość wycenianej
nieruchomości z uwzględnieniem poczynionych na niej nakładów.
Po rozpoznaniu wniesionej na tą decyzję Wojewody przez wnioskodawców skargi została ona uchylona wyrokiem WSA z 9 czerwca 2014 r., sygn. akt. II SA/Gl 1711/13. Sąd ten stwierdził, że wskazane nakłady (tj. budowa boiska, sceny, parkingu), zwiększające wartość nieruchomości, zostały poczynione już po wystąpieniu z wnioskiem o jej zwrot. Wobec, tego brak jest podstaw, aby przy obliczaniu wysokości zwracanego odszkodowania uwzględniać wzrost wartości nieruchomości spowodowany innymi działaniami niż te, które zmierzały do realizacji celu wywłaszczenia. Sąd uznał również, że wskazane w art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwiększenie wartości nieruchomości na skutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości, powiększające wysokość odszkodowania zwracanego Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przez byłego właściciela lub jego spadkobierców może obejmować tylko te nakłady, które zostały poczynione dla realizacji celu, na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie. Zwiększenie wartości nieruchomości spowodowane nakładami niezwiązanymi z realizacją celu wywłaszczenia nie podlega uwzględnieniu przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Wniesiona od tego wyroku przez Gminę B. skarga kasacyjna została przez Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 12 października 2016 r., sygn. akt
I OSK 3079/14 oddalona.
Wobec skasowania przez WSA decyzji Wojewody z dnia z [...] r. i zaakceptowania tego orzeczenia przez Sąd II instancji, organ ten ponownie rozpatrując sprawę decyzją z dnia [...] r. uchylił w/w decyzję Starosty z [...] r. i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia.
W uzasadnieniu tej decyzji Wojewoda m.in. wywiódł, iż operat szacunkowy z dnia [...] r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania podlegającego zwrotowi, nie może już stanowić dowodu w niniejszej sprawie, z uwagi na utratę jego aktualności.
Skarga wnioskodawcy M. D. na powyższą decyzję Wojewody z dnia [...] r. została oddalona prawomocnym wyrokiem WSA w Gliwicach z dnia 19 stycznia 2018 r., sygn. akt II SA/Gl 1134/17.
W uzasadnieniu tego wyroku Sąd stwierdził, że podstawowe kwestie sporne, dotyczące zwrotu przedmiotowej nieruchomości w części, zostały w sprawie prawomocnie ustalone. W szczególności przyjęto, iż brak podstaw do zaliczania do kwoty odszkodowania wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej nakładami poczynionymi przez Gminę B., nie związanymi jednak z realizacją celu wywłaszczenia.
Natomiast pozostało do wyjaśnienia jedno z kluczowych zagadnień jakim jest wysokość odszkodowania pieniężnego wypłacanego przez właścicieli nieruchomości podlegającej zwrotowi. Zasady wyliczania kwoty odszkodowania określają przepisy art. 140 ust. 2-4 ustawy (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 121, dalej: u.g.n.)
Zgodnie z art. 140 ust. 2 u.g.n., odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości (art. 140 ust. 3). W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym
i zmian w otoczeniu nieruchomości. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio (art. 140 ust. 4). Wartość tę organy orzekające ustalają przy tym w oparciu o operat szacunkowy sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Operat taki może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 powyższej ustawy. Po upływie wskazanego okresu operat szacunkowy może być wykorzystywany, jeśli rzeczoznawca majątkowy potwierdził jego aktualność poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym (ust. 3 i 4).
W konsekwencji WSA podzielił stanowisko Wojewody, że podstawą ustalenia w niniejszej sprawie kwoty odszkodowania nie mógł stanowić operat szacunkowy z roku [...], nieaktualny w dacie wydawania zaskarżonej decyzji przez Wojewodę Śląskiego, który był zobowiązany orzekać z uwzględnieniem stanu faktycznego i prawnego sprawy na dzień podejmowania orzeczenia.
Po ponownym rozpoznaniu sprawy Starosta decyzją z dnia [...] r. ustalił wysokość zwaloryzowanego odszkodowania podlegającego zwrotowi w łącznej wysokości 123 972,38 zł i zobowiązał do jego zwrotu na rzecz Gminy B.: G. D., R. D., M.D. oraz J.D.. W wyniku wniesionego od tej decyzji odwołania również ta decyzja organu pierwszej instancji została uchylona decyzją Wojewody z [...] r. nr [...]. Organ odwoławczy zauważył, że jego wcześniejsza decyzja (z [...] r.) uchylała w całości decyzję Starosty o zwrocie nieruchomości na rzecz J. D. i J. D. oraz o związanych z tym rozliczeniach, co oznacza, że w obrocie prawnym nie funkcjonuje decyzja, na podstawie której wnioskodawcom przysługiwałby tytuł prawny do objętej postępowaniem nieruchomości.
Po kolejnym rozpoznaniu sprawy Starosta [...] decyzją, wydaną [...] r. nr [...] orzekł o:
1. zwrocie na rzecz G. D., R. D., M. D. i J. D.udziałów (każdemu w wysokości 1/4 części) w prawie własności nieruchomości położonej w B., oznaczonej jako działki nr 4 i nr 3, objętej księgą wieczystą [...],
2. ustaleniu wysokości zwaloryzowanego odszkodowania podlegającego zwrotowi na łączną kwotę 126 575,56 zł i zobowiązaniu w/w osób do jego zwrotu na rzecz Gminy B., każdego w kwocie 31 643,89 zł, proporcjonalnie do zwracanych udziałów,
3. rozłożeniu ustalonej należności określonej w punkcie 2 na 10 rocznych rat, płatnych przez każdą z w/w osób w terminie do 30 listopada każdego kolejnego roku kalendarzowego, począwszy od 2020 r. - 9 rat równych po 3 164,39 zł i 1 rata w wysokości 3 164,38 zł,
4. zabezpieczeniu wierzytelności Gminy B., opisanej w punktach 2 i 3 wraz z odsetkami przez ustanowienie na zwracanej nieruchomości hipoteki.
Ponadto, w treści decyzji wskazano, że nieruchomość podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu zwrotu (pkt 5) oraz że decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisu prawa własności w księdze j wieczystej (pkt 6).
Odwołanie od w/w rozstrzygnięcia, w przewidzianym prawem terminie wniosła Gmina B., domagając się jej uchylenia w całości i orzeczenia o odmowie zwrotu działek nr 4 i nr 3. Gmina zakwestionowała sam fakt wywłaszczenia, wobec niemożności uzyskania potwierdzenia prawomocności (wskazanej w akcie notarialnym jej nabycia) decyzji Naczelnika Gminy H. z [...] r. nr [...] zatwierdzającej plan zagospodarowania terenu położonego w B. przy ul. [...], w zakresie projektowanego ośrodka usługowego oraz powołując wyrok Sądu Rejonowego w L. Wydziału Cywilnego z [...] r., sygn. [...] nakazujący wykreślenie z prowadzonej dla w/w nieruchomości księgi wieczystej [...] G. D., R. D., M. D. i J. D. oraz wpisanie w to miejsce prawa własności na rzecz Gminy B. Ponadto, zwrócono uwagę na "pozbawione racji bytu" ustalenie terminu płatności I raty odszkodowania podlegającego zwrotowi do 30 listopada 2020 r. (w sytuacji wydania decyzji, od której przysługuje prawo wniesienia odwołania, w dacie [...] r.).
Wojewoda Śląski odwołania tego nie uwzględnił i zaskarżoną decyzją z dnia [...] r., nr [...], wydaną z powołaniem się na treść art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, powyższą decyzję Starosty z dnia [...] r. utrzymał w mocy.
W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Wojewoda przedstawił przebieg dotychczasowego długotrwałego postępowania w sprawie z uwzględnieniem treści zapadłych w tym postepowaniu prawomocnych wyroków sądów administracyjnych. Stwierdził, że zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej nieruchomości albo części wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej części, jeżeli, stosownie do przepisu art. 137, nieruchomość lub jej część stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ gospodarujący zasobem nieruchomości. Warunkiem zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej nieruchomości albo części wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej części jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej stosownie do art. 140 powołanej ustawy.
Przepis ten stanowi natomiast, że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego (w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu jej zwrotu), zwaloryzowane odszkodowanie ustalone w decyzji wywłaszczeniowej (art. 140 ust. 1), przy czym jego wysokość (z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2 ustawy), nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu (art. 140 ust. 2). Jeżeli zwrotowi podlega udział w wywłaszczonej nieruchomości albo w jej części, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do wielkości udziału (art. 140 ust. 3a). Natomiast, w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości (art. 140 ust. 4). Powołany w cytowanym przepisie art. 217 ust. 2 stanowi, że osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości, zwracają zwaloryzowane odszkodowanie, w wysokości nie większej niż 50% aktualnej wartości nieruchomości.
Dalej organ odwoławczy stwierdził, że w badanej sprawie kwestia zbędności spornej nieruchomości na cel przejęcia (określony w umowie jej nabycia) oraz wynikający z tego faktu obowiązek jej zwrotu zostały już prawomocnie przesądzone w powołanych wyżej wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 9 czerwca 2014 r., sygn. II SA/Gl 1711/13 i Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 października 2016 r., sygn. akt I OSK 3079/14. Do rozstrzygnięcia w badanej sprawie (na co zwrócił już uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 19 stycznia 2018 r., sygn. II SA/Gl 1134/17) pozostała zatem wyłącznie kwestia ustalenia wysokości zwaloryzowanego odszkodowania podlegającego zwrotowi na rzecz Gminy. Przy czym, podkreślenia wymaga, że w powołanych wyżej wyrokach dokonano również wykładni art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wskazano jednoznacznie, iż brak jest podstaw do tego, aby przy obliczaniu wysokości odszkodowania uwzględniać wzrost wartości nieruchomości spowodowany innymi działaniami niż te, które zmierzały do realizacji celu wywłaszczenia oraz przesądzono, że nakłady na spornej nieruchomości zostały poczynione już po wystąpieniu z wnioskiem o jej zwrot, a zatem niedopuszczalne (sprzeczne z zasadami państwa prawa) jest zobowiązywanie wnioskodawców do zwrotu odszkodowania powiększonego, z uwagi na ich dokonanie.
W tym względzie Wojewoda podniósł, że zgodnie z treścią art. 170 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., zwanej dalej jako ustawa lub p.p.s.a.), prawomocne orzeczenie wiąże strony i Sąd, który je wydał oraz inne Sądy i organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby.
Zaakcentował też organ odwoławczy oparcie się przez Starostę przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości podlegającej zwrotowi na operacie szacunkowym z [...] r., sporządzonym przez biegłego rzeczoznawcę Z. J. W operacie tym określenia wartości rynkowej nieruchomości (według stanu z dnia jej przejęcia oraz z dnia zwrotu) dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Analizą objęto rynek lokalny, rozumiany jako teren powiatu [...], gmin o podobnie kształtujących się cenach nieruchomości, w okresie od marca 2019 r. do dnia wyceny. Do porównań przyjęto nieruchomości niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę zagrodową, rekreacyjną (sport, rekreacja, wypoczynek), mieszkaniową, mieszkaniowo-usługową i usługową. W oparciu o bazę 19 nieruchomości ustalono cenę średnią na poziomie 56,05 zł za m². Po jej skorygowaniu o stosowne współczynniki, wartość jednego metra kwadratowego wycenianej nieruchomości określono na kwotę 71,91 zł.
W konsekwencji wartość rynkową nieruchomości według stanu z dnia wywłaszczenia, zarówno na dzień wywłaszczenia, jak i na dzień zwrotu ustalono w tej samej kwocie – 635 900 zł. Natomiast aktualną wartość rynkową nieruchomości określono na kwotę 685 100,00 zł (str.29 operatu).
Dokonując oceny opinii o wartości nieruchomości od strony formalnej (niewkraczającej w zakres wiadomości specjalistycznych biegłego), Wojewoda stwierdził, że została ona sporządzona przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia w zakresie wyceny, w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy zastosowaniu podejścia i metody wyceny w tych przepisach przewidzianych, zawiera wszystkie wymagane prawem elementy i nie utraciła swojej ważności.
W treści umowy sprzedaży z [...]r., cenę nabycia nieruchomości ustalono na kwotę 4.653.081,00 zł, co po waloryzacji (i denominacji) dokonanej na dzień wydania decyzji Starosty stanowi kwotę 126.327,37 zł. Mając na względzie, iż kwota ta (stosownie do art. 217 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami) nie przekracza 50% aktualnej wartości nieruchomości, następcy prawni byłych właścicieli, zostali zobowiązani do jej zapłaty w całości, przy czym kwota ta - zgodnie z ich wnioskiem z 16 września 2019 r. - została rozłożona na 10 równych rat (możliwość taką dopuszcza art. 141 ust. 1 powołanej ustawy).
Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda wskazał, że zmiana w treści księgi wieczystej [...] prowadzonej dla spornej nieruchomości, polegająca na wykreśleniu z niej G. D., J. D., R. D. i M. D. oraz wpisaniu w to miejsce Gminy B., nie ma w niniejszej sprawie znaczenia. Nastąpiła bowiem wyłącznie z uwagi na konieczność usunięcia błędnego wpisu prawa własności na rzecz ww. osób, dokonanego na podstawie nieostatecznej decyzji Starosty z [...] r. o zwrocie nieruchomości, uchylonej następnie w całości przez Wojewodę Śląskiego rozstrzygnięciem z [...] r. nr [...] oraz aktu poświadczenia dziedziczenia po J. D. i J. D. Wpisanie w w/w księdze wieczystej prawa własności na rzecz Gminy oznacza zatem wyłącznie powrót do wcześniej ujawnionego w niej stanu prawnego (w okresie między nabyciem tej nieruchomości przez Gminę, a dokonaniem wpisu własności na rzecz następców prawnych byłych właścicieli na podstawie nieostatecznej decyzji zwrotowej) i nie ma znaczenia w postępowaniu w przedmiocie jej zwrotu.
Organ odwoławczy podniósł także, że ustalenia rozłożenia płatności na raty dokonano zgodnie z treścią art. 141 ustawy oraz zgodnie z wnioskiem osób zobowiązanych do jego zapłaty (wnioskodawców), osoby te nie kwestionują określonych w decyzji terminów płatności, a interes Gminy w razie ewentualnych opóźnień w zapłacie został zabezpieczony w sposób wynikający z obowiązujących przepisów prawa. Gmina nie kwestionowała także samego fakty rozłożenia na raty.
W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję Wojewody z dnia [...] r., reprezentowana przez Wójta Gmina B. wniosła o jej uchylenie w całości, zarzucając, że została ona wydana z naruszeniem art. 365 § 1 Kpc.
W uzasadnieniu skargi zarzucono nadto, że zaskarżona decyzja została pobieżnie uzasadniona co do podstawy prawnej jej wydania, nie odniesiono się też do wszystkich sformułowanych w niej zarzutów. Ponowiono podnoszony już wcześniej zarzut braku stwierdzenia prawomocności decyzji Naczelnika Gminy H. z dnia [...] r. nr [...] zatwierdzającej plan zagospodarowania terenu w B. przy ul. [...] w zakresie projektowanego ośrodka usługowego, jak również zarzut nieuwzględnienia (w związku z treścią art. 365 § 1 Kpc) wyroku Sądu Rejonowego w L. z dnia [...] r. w sprawie o sygn. akt [...] w przedmiocie uzgodnienia treści prowadzonej dla objętej niniejszym postępowaniem nieruchomości (stanowiącej działki nr 4 i nr 5, o łącznej powierzchni 0,9004ha) księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podtrzymano też zastrzeżenia co do "racjonalności terminów" rozłożenia na raty obciążających wnioskodawców kwot zwracanego zwaloryzowanego odszkodowania.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda wnosząc o jej oddalenie jako nieuzasadnionej podniósł, że do sformułowanych w niej zarzutów podniesionych już w odwołaniu odniósł się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Na rozprawie sądowej w dniu 4 sierpnia 2021 r. pełnomocnik skarżącej Gminy podtrzymując skargę zarzucił nadto, że zaskarżona decyzja została dodatkowo wydana z naruszeniem art. 142 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdy nie określono w niej terminu zwrotu nieruchomości.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem brak jest podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa dającym podstawę do jej wzruszenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lub pkt 2 ustawy p.p.s.a.
Jak to prawidłowo stwierdziły organy obu instancji z powołaniem się na treść art. 170 ustawy p.p.s.a., kwestia zbędności objętej postępowaniem i będącej przedmiotem orzeczenia zaskarżoną decyzją nieruchomości na cel jej przejęcia, (określony w umowie jej nabycia aktem notarialnym z dnia [...] r.) oraz wynikający z tego faktu na podstawie art. 136 ust. 3 w zw. z art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązek jej zwrotu zostały przesądzone treścią wydanych w tej sprawie, powołanych wyżej wyroków. Zostało też w tych wyrokach przesądzone, że zwracane przez następców prawnych byłych właścicieli, zwaloryzowane odszkodowanie nie podlega na podstawie art. 140 ust. 4 ustawy, powiększeniu o wartość poczynionych na zwracanych działkach nakładów zwiększających ich wartość. Nakłady te zostały bowiem poczynione już po złożeniu wniosku o zwrot nieruchomości, a nadto zostały poczynione na realizację celów niezgodnych z celem wywłaszczenia (nabycia nieruchomości). Związanie w tym względzie organów orzekających oraz rozpoznającego niniejszą skargę Sądu treścią tych wyroków wynika również a treści art. 153 ustawy p.p.s.a.
Z przyczyn wskazanych trafnie i szczegółowo w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji na uwzględnienie nie zasługuje też zarzut jej wydania z naruszeniem treści art. 365 § 1 Kpc. Przedstawione w skardze uzasadnienie tego zarzutu jest nadto mało precyzyjne i nie pozwala na bliższą z nim merytoryczną polemikę. Można jedynie stwierdzić, że zarzut naruszenia tego przepisu nie przystaje do stanu faktycznego niniejszej sprawy. Gdyby bowiem nie treść powoływanego przez skarżącą Gminę wyroku SR w L., to w ogóle nie byłoby podstawy do orzekania w przedmiocie zwrotu przejętej w drodze wywłaszczenia nieruchomości, skoro stanowiłaby ona już własność następców prawnych jej poprzednich właścicieli, tj. wnioskodawców. Treść objętego tym wyrokiem wyrzeczenia wynikała przy tym z oczywistego faktu, że wpisu w księdze wieczystej, w następstwie którego skarżąca Gmina przestała figurować w niej jako właściciel, dokonano w oparciu o nieostateczną decyzję Starosty z dnia [...] r.
Wbrew twierdzeniom zawartym w skardze Wojewoda w zaskarżonej decyzji wyczerpująco, obszernie i prawidłowo ją uzasadnił zarówno co do ustaleń faktycznych jak i podstawy prawnej jej wydania, jak również co do zarzutów odwołania. Dokonał też prawidłowej oceny operatu szacunkowego z dnia [...] r., stanowiącego podstawę ustalenia wysokości pozostającego do zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania.
Sąd nie podziela też zgłoszonego na rozprawie sądowej zarzutu wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem treści art. 142 ust. 1 u.g.n. poprzez brak określenia w niej terminu zwrotu nieruchomości. Wynikający z tego przepisu wymóg określenia terminu odnosi się bowiem do rozliczeń z tytułu zwrotu, a nie do samego zwrotu nieruchomości. Przez zwrot w rozumieniu tego przepisu należy bowiem rozumieć przejście prawa własności zwracanej nieruchomości, które następuje z mocy prawa na podstawie ostatecznej decyzji o zwrocie, która stanowi też podstawę do ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej. Ani ten, ani też inne przepisy u.g.n. nie regulują natomiast kwestii terminu wydania objętej obowiązkiem zwrotu nieruchomości ujawnionemu w księdze wieczystej w wyniku zwrotu "nowemu" jej właścicielowi. W razie powstania w tym względzie sporu, podlega on zdaniem Sądu już rozstrzygnięciu w postępowaniu przed sądem cywilnym.
Badany w kategorii interesu prawnego skarżącej Gminy, a to w związku z treścią art. 50 § 1 ustawy p.p.s.a., nie mógł odnieść też skutku zarzut "nieracjonalności terminów" płatności poszczególnych rat zwracanego przez wnioskodawców zwaloryzowanego odszkodowania, a to w sytuacji gdy rozstrzygnięcie tej kwestii w zaskarżonej decyzji nie było przez nich kwestionowane, a dla samej skarżącej jest korzystne.
Z tych wszystkich względów skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.
mr