II SA/Gl 5/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpoznał skargi współwłaścicieli budynku mieszkalnego na decyzję Inspektora Nadzoru Budowlanego nakazującą usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu. Sprawa była już przedmiotem rozpoznania przez NSA, który uchylił poprzedni wyrok WSA z powodu braku dostatecznego wyjaśnienia kwestii solidarności odpowiedzialności współwłaścicieli za remonty balkonów. WSA, związany wykładnią NSA, ponownie rozpoznał sprawę, dysponując kompletnymi aktami administracyjnymi. Sąd uznał, że balkony, mimo iż służą wyłącznemu użytkowaniu poszczególnych lokali, stanowią część wspólną nieruchomości, a ich zły stan techniczny może zagrażać konstrukcji całego budynku. W sytuacji, gdy stan techniczny balkonów wymaga ingerencji wykraczającej poza zwykłe czynności konserwacyjne i zagraża bezpieczeństwu, obowiązek ich naprawy może obciążać wszystkich współwłaścicieli. Sąd podkreślił, że zgodnie z przepisami o współwłasności i ustawą o własności lokali, w przypadku braku zarządcy i porozumienia między współwłaścicielami, organ nadzoru budowlanego ma prawo nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, w tym dotyczących balkonów, solidarnie na wszystkich współwłaścicieli. Sąd oddalił skargi, uznając decyzję organu za zgodną z prawem.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie zasad odpowiedzialności współwłaścicieli za stan techniczny części wspólnych budynku, w tym balkonów, w kontekście przepisów prawa budowlanego i ustawy o własności lokali.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji współwłasności budynku mieszkalnego, braku zarządcy i konieczności ingerencji organów nadzoru budowlanego. Interpretacja przepisów o współwłasności i nieruchomości wspólnej może być różna w zależności od konkretnych okoliczności faktycznych.
Zagadnienia prawne (3)
Czy w przypadku stwierdzenia wad technicznych w budynku stanowiącym współwłasność, organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek usunięcia tych wad solidarnie na wszystkich współwłaścicieli, nawet jeśli wady dotyczą części budynku służących wyłącznemu użytkowaniu poszczególnych lokali (np. balkonów)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek usunięcia nieprawidłowości solidarnie na wszystkich współwłaścicieli, jeśli stan techniczny tych części budynku zagraża całej konstrukcji lub bezpieczeństwu, a także w sytuacji braku zarządcy i porozumienia między współwłaścicielami.
Uzasadnienie
Balkony, mimo że służą wyłącznemu użytkowaniu lokali, stanowią część wspólną nieruchomości. Ich zły stan techniczny może oddziaływać na konstrukcję całego budynku i zagrażać bezpieczeństwu. W sytuacji braku zarządcy i porozumienia między współwłaścicielami, organ nadzoru budowlanego ma prawo nałożyć obowiązek usunięcia nieprawidłowości solidarnie na wszystkich właścicieli.
Czy balkon służący wyłącznemu użytkowaniu właściciela lokalu mieszkalnego stanowi część składową tego lokalu, czy też część nieruchomości wspólnej w rozumieniu ustawy o własności lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, należy kwalifikować jako stanowiące nieruchomość wspólną.
Uzasadnienie
Uchwała SN III CZP 10/08 wskazuje, że tylko przestrzeń wewnętrzna balkonu, służąca wyłącznemu użytkowi, jest częścią składową lokalu. Elementy konstrukcyjne balkonu trwale związane z budynkiem, stanowiące jego zewnętrzną część, są częścią wspólną nieruchomości.
Czy organ nadzoru budowlanego może nakazać usunięcie nieprawidłowości w budynku, które nie dotyczą bezpośrednio zagrożenia życia, zdrowia lub mienia, ale wpływają na estetykę obiektu?
Odpowiedź sądu
Tak, art. 66 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego pozwala na nałożenie obowiązku usunięcia nieprawidłowości, gdy obiekt budowlany "powoduje swym wyglądem" oszpecenie otoczenia.
Uzasadnienie
Prawo budowlane daje organom nadzoru budowlanego szerokie kompetencje do reagowania na stwierdzone naruszenia, w tym te dotyczące estetyki budynku, jeśli wpływają negatywnie na otoczenie.
Przepisy (9)
Główne
Prawo budowlane art. 66 § ust. 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Przepis ten uprawnia organy nadzoru budowlanego do nakładania obowiązków usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu budowlanego, w tym dotyczących balkonów, instalacji, dachu, kominów, jeśli stanowią one zagrożenie lub powodują oszpecenie otoczenia.
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa prawna oddalenia skarg.
Pomocnicze
Prawo budowlane art. 61
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Określa krąg podmiotów zobowiązanych do utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie, w tym właścicieli, współwłaścicieli i zarządców.
u.w.l. art. 3 § ust. 2
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Kwalifikuje elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku jako stanowiące nieruchomość wspólną.
u.w.l. art. 19
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
W przypadku budynków z nie więcej niż trzema lokalami, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
k.c. art. 200
Kodeks cywilny
Każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
p.p.s.a. art. 141 § § 4
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Naruszenie tego przepisu przez Sąd I instancji polegało na braku dostatecznego wyjaśnienia kwestii zasadności nałożenia na wszystkich współwłaścicieli obowiązku usunięcia nieprawidłowości.
p.p.s.a. art. 190
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd rozpoznający sprawę ponownie związany jest wykładnią prawa dokonaną przez Naczelny Sąd Administracyjny.
p.p.s.a. art. 133 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Wyrok wydany został na podstawie kompletnych akt administracyjnych.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Balkony, mimo że służą wyłącznemu użytkowaniu lokali, stanowią część wspólną nieruchomości, a ich zły stan techniczny może zagrażać całej konstrukcji budynku. • W sytuacji braku zarządcy i porozumienia między współwłaścicielami, organ nadzoru budowlanego ma prawo nałożyć obowiązek usunięcia nieprawidłowości solidarnie na wszystkich współwłaścicieli. • Stan techniczny balkonów wymagał ingerencji wykraczającej poza zwykłe czynności konserwacyjne i zagrażał bezpieczeństwu, co uzasadniało nałożenie obowiązku na wszystkich współwłaścicieli.
Odrzucone argumenty
Obowiązki nałożone na wszystkich współwłaścicieli solidarnie są niezgodne z prawem, ponieważ powinny obciążać właścicieli poszczególnych lokali. • Przepisy dotyczące remontu balkonów i daszka nad wejściem nie mają zastosowania do eksploatacji budynku. • Organ oparł się na niewłaściwie opisanej dokumentacji fotograficznej i nie przeprowadził oględzin. • Organ naruszył zasadę prawdy obiektywnej, nie uwzględniając, że skarżąca nie odpowiada za stan techniczny budynku.
Godne uwagi sformułowania
Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. • W sytuacji, gdy stan obiektu budowlanego wymaga interwencji organu nadzoru budowlanego, a jest on przedmiotem współwłasności, niezbędna jest analiza zakresu wymaganych działań względem tytułów prawnych, jakie przysługują poszczególnym współwłaścicielom nieruchomości. • Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.
Skład orzekający
Rafał Wolnik
przewodniczący sprawozdawca
Aneta Majowska
asesor
Artur Żurawik
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie zasad odpowiedzialności współwłaścicieli za stan techniczny części wspólnych budynku, w tym balkonów, w kontekście przepisów prawa budowlanego i ustawy o własności lokali."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji współwłasności budynku mieszkalnego, braku zarządcy i konieczności ingerencji organów nadzoru budowlanego. Interpretacja przepisów o współwłasności i nieruchomości wspólnej może być różna w zależności od konkretnych okoliczności faktycznych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu współwłasności i odpowiedzialności za remonty, z praktycznym rozstrzygnięciem kwestii balkonów jako części wspólnej. Wyjaśnia, kiedy wszyscy właściciele muszą partycypować w kosztach.
“Balkon to nie tylko Twój problem! Współwłaściciele solidarnie odpowiadają za jego remont.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.