II SA/Lu 312/24

II SA/Lu 312/24 - Wyrok WSA w Lublinie
Data orzeczenia
2024-06-25
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-04-16
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Sędziowie
Jerzy Parchomiuk
Joanna Cylc-Malec /przewodniczący/
Maciej Gapski /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Opłaty administracyjne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 344
art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1 i 3
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 977
art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4 i ust. 6
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Asesor sądowy Maciej Gapski (sprawozdawca) Protokolant Referent Natalia Kondraciuk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 czerwca 2024 r. sprawy ze skargi A. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2024 r. znak: [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
Zaskarżoną do Sądu decyzją z dnia 8 lutego 2024 r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej jako: Kolegium), po rozpatrzeniu odwołania A. T. (dalej jako: skarżąca) od decyzji Burmistrza K. D. z dnia 17 sierpnia 2023 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości 6745,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości D., oznaczonej jako działka nr [...], na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy podkreślił, że zaskarżona decyzja co do zasady odpowiada prawu, zaś odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie. Kolegium wskazało, że zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miejskiej w K. D. z dnia 30 listopada 2017 r. nr XXXIX/276/17) działka nr [...] o pow. 0,8715 ha znajduje się w terenie oznaczonym na rysunku planu symbolami: [...] - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, 35.R - tereny rolnicze. Przed wejściem w życie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego tj. przed dniem 30 stycznia 2018 r. dla przedmiotowej działki obowiązywał plan miejscowy zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w K. D. z dnia 17 czerwca 1998 r. nr LI/284/98, zgodnie z którym nieruchomość położona była na obszarze oznaczonym symbolami RL, RP - lasy gospodarcze, pola uprawne. Organ wskazał, iż na skutek zmiany przeznaczenia wartość nieruchomości wzrosła, co wykazano w operacie szacunkowym z dnia 8 maja 2023 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego T. C..
Przedmiotowa działka po wejściu w życie planu miejscowego, została zbyta przez jej właściciela w dniu 26 lipca 2022 r. (ant notarialny Rep A nr [...]), a więc przed upływem 5 lat od wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego w/w nieruchomość. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości (działki nr [...]) przed zmianą planu na kwotę 318.686,00 zł, zaś po jego zmianie na kwotę 370.010,00 zł. Następnie ustalona wartość m2 odniesiona została do powierzchni zbytej działki nr [...], której wartość przed zmianą planu określona została na kwotę 209.421,00 zł, zaś po zmianie planu na kwotę 243.149,00 zł. Wzrost wartości wyniósł zatem 33.728,00 zł, od którego ustalana została opłata planistyczna w wysokości 6.745,60 zł (33.728,00 x 20%).
Okoliczności powyższe wypełniają dyspozycję art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm., dalej jako u.p.z.p.). i uzasadniały wszczęcie w stosunku do byłej właścicielki nieruchomości postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej.
Kolegium podniosło, że w sprawie o ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany jedynym dowodem określającym wzrost wartości nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, będący podstawą do naliczenia tejże opłaty. Operat taki został wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego T. C. (uprawnienia nr [...]) w dniu 8 maja 2023 r.
W ocenie Kolegium, w/w operat szacunkowy wykonany został zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj:. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm., dalej u.g.n.) oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat sporządzony został przez osobę uprawnioną - rzeczoznawcę majątkowego T. C.. Przyjęte w operacie podejście i metody szacowania nieruchomości (podejście porównawcze, metodą porównywania parami) mają oparcie w przepisach prawa, a ich wybór został przez rzeczoznawcę uzasadniony. Przyjęte w procesie wyceny nieruchomości porównawcze są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej pod względem cech istotnych, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Przy czym podobieństwo nieruchomości nie oznacza tożsamości nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą lecz, z uwagi na charakteryzujące te nieruchomości cechy, ich porównywalność z szacowaną nieruchomości. Zdaniem Kolegium, dobrane do porównania nieruchomości (z katalogu nieruchomości porównawczych) są nieruchomościami podobnymi do wycenianej nieruchomości pod względem przeznaczenia, jak i pozostałych cech istotnych (powierzchni, położenia, sąsiedztwo, dojazd, procentowy udział terenu budowlanego). Różnice natomiast co do poszczególnych cech zostały skorygowane za pomocą odpowiednich współczynników, które w badanym przypadku zostały zastosowane w sposób prawidłowy. Zdaniem Kolegium, zarówno metoda szacowania, dobór nieruchomości porównawczych, a także sposób ustalenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości przedmiotowej nieruchomości, zarówno przed, jak i po uchwaleniu zmiany planu, nie budzą zastrzeżeń i zostały należycie uzasadnione. Oszacowanie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w wyniku wnikliwej analizy rynku nieruchomości, co znajduje potwierdzenie w treści przedmiotowego operatu. Porównanie otrzymanych przez rzeczoznawcę wartości pozwoliło na określenie wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku zmiany jej przeznaczenia, a tym samym dało podstawę do naliczenia opłaty planistycznej w oparciu o określone w uchwale stawki procentowe (w tym przypadku 20%).
Reasumując, w ocenie tut. Kolegium, w rozpatrywanej sprawie zaistniały wszelkie przesłanki do nałożenia na stronę przedmiotowej opłaty. W wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniło się przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości (zmianie uległy proporcje terenu budowlanego i rolniczego) i wzrosła tym samym jej wartość, co zostało w sposób niebudzący wątpliwości wykazane w operacie szacunkowym. Zdaniem organu odwoławczego bez znaczenia dla określenia wartości nieruchomości pozostaje podział nieruchomości, który nastąpił po zmianie planu miejscowego, w wyniku którego wydzielona została działka rolno-budowlana o nr [...] o ograniczonej możliwości zabudowy. Kolegium podkreśliło, że w wyniku zmiany planu wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] ewidentnie wzrosła, zatem zbycie jej części w terminie 5 lat od daty wejścia w życie zmiany planu oznaczała konieczność ustalenia opłat planistycznej w odniesieniu do wydzielonej działki, przy określeniu wartości całej nieruchomości (przed jej podziałem). W uzasadnieniu wskazano, że podział nieruchomości w sposób ograniczający zabudowę działki nr [...] nastąpił na wniosek strony, a nie z urzędu. Dlatego też istniała możliwość nadania jej kształtu i powierzchni w taki sposób, aby nowe działki mogły być zagospodarowane zgodnie z przeznaczeniem w planie bez ograniczeń czy utrudnień. Nieruchomość po zmianie planu została zbyta przed upływem pięciu lat od dnia, w którym zmiana planu miejscowego stała się obowiązująca. Wszczęcie postępowania (wystąpienie z roszczeniem, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.) nastąpiło w terminie określonym art. 37 ust. 3 w/w ustawy (data wszczęcia postępowania – 16 listopada 2022 r.).
Zdaniem Kolegium, przeprowadzenie przez organ I instancji postępowania nastąpiło zgodnie z przepisami procedury administracyjnej. Zgromadzony w toku postępowania materiał dowodowy pozwolił na dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i dokonanie jego wnikliwej oceny, której wynik nie pozwala na postawienie zarzutu wydania przez organ I instancji decyzji ustalającej opłatę planistyczną z naruszeniem prawa. Sama zaś wysokość przedmiotowej opłaty ustalona została w sposób prawidłowy, w oparciu o obowiązującą stawkę procentową określoną w stosownej uchwale.
Kolegium podniosło dodatkowo, iż zgodnie z art. 10 § 1 k.p.a., w toku postępowania administracyjnego stronie zapewniono czynny udział w postępowaniu, a przed wydaniem decyzji umożliwiono jej wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów. Na etapie postępowania odwoławczego umożliwiono stronie poddanie operatu szacunkowego ocenie organizacji rzeczoznawców majątkowych (w trybie art. 157 u.g.n.), jednakże z możliwości takiej strona nie skorzystała.
Skargę na powyższą decyzję Kolegium oraz decyzję organu I instancji wniosła A. T.. Skarżąca zarzuciła, że decyzje zostały wydana z naruszeniem zasad wynikających z art. 7 k.p.a. Skarżącym decyzjom zarzuciła przyjęcie wadliwego operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie o ustalenie prawdy obiektywnej jaką jest bez wątpienia wartość nieruchomości, na podstawie której ustalona jest wysokość opłaty planistycznej. Zdaniem skarżącej sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest wadliwy, a jego autor nie odniósł się do żadnego z zarzutów stawianych na etapie postępowania administracyjnego. Skarżąca wskazała w szczególności, że w operacie przyjęto niezgodnie z prawem przedmiot i zakres wyceny, a także nieprawidłowo obliczono powierzchnię użytków. W skardze przedstawiono szereg merytorycznych zarzutów odnoszących się do będącego podstawą ustalenia opłaty planistycznej operatu szacunkowego. Na podstawie powyższych zarzutów wniesiono o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.
W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:
Na wstępie wyjaśnić należy, że uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 4292) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako p.p.s.a.)., sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd rozstrzyga przy tym w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).
Rozpoznając sprawę według powyższych kryteriów Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna. Zaskarżona decyzja nie narusza bowiem prawa materialnego oraz przepisów postępowania administracyjnego.
Przechodząc do meritum sprawy przypomnieć należy, że przedmiotem kontrolowanych rozstrzygnięć jest ustalenie A. T. opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,8715 ha położonej w miejscowości D., gmina K. D. na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Podstawę prawną ustalenia opłaty planistycznej stanowi przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Możliwość ustalenia powyższej opłaty (tzw. renty planistycznej) jest ograniczona czasowo, albowiem w świetle art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. dochodzenie przedmiotowej opłaty winno nastąpić w ciągu pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiany stały się obowiązujące. Podkreślić w tym miejscu należy, że termin ten należy rozumieć jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (zob. wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1247/17, LEX nr 2664951).
Opłatę ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji (art. 37 ust. 6 u.p.z.p.). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 u.p.z.p.)
Z przytoczonych przepisów wynika, że powstanie obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej uwarunkowane jest zaistnieniem następujących okoliczności. Po pierwsze – musi dojść do wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pod drugie – właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, musi dokonać jej zbycia. Po trzecie, w terminie 5 lat od daty wejścia w życie zmiany planu miejscowego, musi dojść do wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej.
W niniejszej sprawie przyjąć należy, że wszystkie ww. przesłanki wystąpiły.
Przede wszystkim nie jest kwestionowany fakt, że w dniu 30 stycznia 2018 r. na podstawie uchwały Rady Miejskiej w K. D. z dnia 30 listopada 2017 r. nr XXXIX/276/17 dokonano zmiany przeznaczenia działki, której dotyczyło przedmiotowe postępowanie. Zmiana przeznaczenia ww. nieruchomości w planie miejscowym polegała na tym, że pod rządami poprzednio obowiązującego planu miejscowego - uchwała nr [...] Rady Miejskiej w K. D. z dnia 17 czerwca 1998 r., przedmiotowa działka leżała w obszarze zabudowy zagrodowej MR i zabudowy mieszkaniowa jednorodzinna MNJ (około 10%), lasów i pól uprawnych (90 %). W wyniku zmiany planu dokonanego uchwałą z 2017 r. nieruchomość (działka nr [...] o pow. 1,3262 ha) przeznaczona została pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej [...] (38%) oraz pod tereny rolnicze 35.R (62%). Sąd zgadza się ze stanowiskiem organów, że obecne przeznaczenie nieruchomości jest korzystniejsze, co wpłynęło na jej wartość. Nalży także zauważyć, że nieruchomość - działka nr [...] - po zmianie planu została podzielona na dwie działki: działkę nr [...] o pow. 0,4547 ha (przeznaczenie MN) oraz nr [...] o pow. 0,8715 ha (przeznaczenie MN — 5,5% oraz R - 94,5 %), a następnie zbyta w dniu 26 lipca 2022 r. (akt notarialny Rep A nr [...]), w więc przed upływem 5 lat od wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego tę działkę. Istotne jest ponadto, że powołana wyżej uchwała z dnia 30 listopada 2017 r. w § 7 ustaliła jednocześnie wysokość opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., na 20% wzrostu wartości nieruchomości.
W okolicznościach niniejszej sprawy bezsporne jest ustalenie, że w dniu 26 lipca 2022 r., a więc już po wejściu w życie powyższej zmiany planu miejscowego, powstała w wyniku podziałki działki nr [...], działka nr [...] została zbyta przez A. T.. Okoliczność tę potwierdza dołączony do akt sprawy akt notarialny umowy sprzedaży Rep. A Nr [...] (k. 2-5 akt adm. I inst.).
Analiza sprawy nie pozostawia wątpliwości co do zachowania przez Burmistrza K. D. terminu do dochodzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wynikającego z art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. Postępowanie w tym przedmiocie zostało bowiem wszczęte przez organ pierwszej instancji pismem z 16 listopada 2022 r. (doręczonym 22.11.2022 r.), a więc przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie zmiany planu miejscowego (tj. od 30.01.2018 r.).
Zarówno treść odwołania od decyzji organu pierwszej instancji, jak i późniejszej skargi na decyzję organu odwoławczego, a także pisma procesowe skarżącej, wskazują, na zamiar podważenia oszacowania wartości nieruchomości w dacie jej sprzedaży. Zdaniem skarżącej sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest wadliwy i nie powinien stanowić podstawy do ustalenia opłaty planistycznej.
W ocenie Sądu, zarzuty skarżących nie są jednak zasadne.
Podstawę ustalenia wysokości wzrostu wartości nieruchomości będących przedmiotem sprawy stanowił operat szacunkowy z dnia 8 maja 2022 r. sporządzony na zlecenie Burmistrza K. D. przez rzeczoznawcę majątkowego T. C..
Wyjaśnić należy, że operat szacunkowy jest sformalizowaną prawnie opinią rzeczoznawcy majątkowego, opartą na posiadanych przez niego wiadomościach specjalnych. Oczywiście operat szacunkowy podlega ocenie, jak każdy element materiału dowodowo, jednak trzeba mieć na uwadze jego specyfikę. Skoro bowiem zgodnie z art. 84 k.p.a., organ powołuje biegłego w sytuacji, gdy sam nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, to konstatacja ta determinuje zakres oceny tego elementu materiału dowodowego. Niewątpliwie organ ma obowiązek ocenić opinię (w tym wypadku operat) z punktu widzenia prawidłowości formalnej (w tym zastosowania prawnie określonej metodologii sporządzania operatu), logiki, spójności, zgodności z doświadczeniem życiowym. Jednakże ani organ, ani sąd administracyjny, nie mogą wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, ponieważ nimi nie dysponują.
Podkreślić trzeba, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. (mającego z mocy art. 37 ust. 12 u.p.z.p. zastosowanie przy ustalaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia wysokości opłaty planistycznej), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 stycznia 2023 r., sygn. akt I OSK 3197/19 (LEX nr 3519264), brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. To bowiem autor operatu, a nie organ lub sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Zatem tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.
Możliwość weryfikacji ustaleń zawartych w operacie szacunkowym wyłącznie w trybie art. 157 u.g.n. potwierdzono również w najnowszym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 17 sierpnia 2023 r. Sąd ten wskazał, że ustanowioną przepisem art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, iż to organ zakwestionuje jego prawidłowość. Przepisy prawa nie przewidują innej możliwości zakwestionowania ustalonej operatem szacunkowym wartości nieruchomości. (zob. wyrok NSA z 17 sierpnia 2023 r. sygn. akt III FSK 1367/22, CBOSA)
Dodać należy, że weryfikacja opinii w zakresie spełniania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych, a także zasad i norm dokonanej przez niego w operacie wyceny, na mocy przepisu art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. jest możliwa tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców. Przy czym przepisy prawa nie ograniczają kręgu podmiotów, które mogą wystąpić o taką weryfikację. Zatem mogła wystąpić o to także skarżąca, jeżeli uważała, że sporządzony w sprawie operat jest wadliwy. Z możliwości tej jednak strona nie skorzystały, dokonując własnej oceny, której twierdzenia stanowią tylko wyraz niezadowolenia z oszacowanej wartości nieruchomości i które nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym. Organ odwoławczy poinformował skarżącą o możliwości poddania operatu ocenie w trybie określonym w ustawie o gospodarce nieruchomościami, z tej możliwości jednak nie skorzystała (k. 10 akt adm. II inst.).
W ocenie Sądu, dokonanej w niniejszej sprawie przez organy obu instancji ocenie operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wysokości opłaty planistycznej, nie można zarzucić wadliwości. Organy zasadnie opinii tej przyznały moc dowodową. Sporządzonemu operatowi nie można bowiem postawić zarzutów naruszenia elementów formalnych (procedury i metodologii sporządzania), ani sprzeczności z logiką czy doświadczeniem życiowym, ani niespójności czy niepełności.
Przypomnieć należy, że ustalenie przez biegłego wartości przedmiotowych nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem przed zmianą planu miejscowego oraz po jego zmianie, dokonane zostało przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami.
Z § 4 ust. 1 rozporządzenia wynika, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Metoda porównania parami polega natomiast na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Chodzi tu o czynniki cenotwórcze, które winny być możliwie najbardziej zbliżone do siebie.
Istotą podejścia porównawczego jest zatem istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Jakkolwiek zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, podkreślić trzeba, że podobieństwo nieruchomości nie jest jednak równoznaczne z ich identycznością.
Zdaniem Sądu, katalog nieruchomości podobnych uwzględnionych przez biegłą w ramach dokonywanej wyceny, nie budzi zastrzeżeń dających podstawy do zakwestionowania prawidłowości operatu w tym zakresie. Zarówno transakcje uwzględnione podczas wyceny działki zbytej przez skarżącą według jej przeznaczenia przed zmianą planu miejscowego, jak i podczas wyceny działki według nowego przeznaczenia, dotyczyły nieruchomości spełniających kryteria nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Dokonując wyceny nieruchomości według przeznaczenia sprzed zmiany planu biegła przyjął do porównania 3 transakcje nieruchomościami gruntowymi o zbliżonych parametrach do nieruchomości wycenianej (z bazy transakcji 19 transakcji), będącymi przedmiotem prawa własności położonych w miejscowościach [...] (wszystkie z gminy K. D.). Transakcje te miały miejsce odpowiednio: w dniu 14 lutego 2022 r., w dniu 10 czerwca 2021 r. i w dniu 4 grudnia 2020 r. W tabelach znajdującej się na str. 19 i 23 operatu opisano nieruchomości oraz wskazano cechy rynkowe i ich ocenę. Podobnie biegła uczyniła dokonując wyceny nieruchomości po zmianie planu, przy uwzględnieniu transakcji obejmującej 3 działki, jedną z miejscowości J. oraz dwie z miejscowości G. dokonanych w dniach 22 marca 2022 r., 20 lipca 2020 r., 4 sierpnia 2021 r. Dokonując wyceny nieruchomości zbytej przez skarżącą w oparciu o tak ustalony katalog nieruchomości podobnych, biegła dokonała ponadto korygowania ceny.
Sąd podziela stanowisko organów, iż sporządzony przez biegłą operat szacunkowy nie zawiera nieścisłości, ani też błędów metodologicznych bądź rachunkowych. Biegła wyjaśniła zastosowaną metodologię, a także dobór działek do wyceny. Wnioski operatu są jasne i logiczne, a przez to brak jest podstaw, by kwestionować ich poprawność. Jak już wyżej wskazano, to rzeczoznawca majątkowy, dysponując wiedzą specjalistyczną, decyduje o doborze nieruchomości do porównania, a więc również o ilości tych nieruchomości. W niniejszej sprawie brak jest jakichkolwiek podstaw by zarzucić biegłej błędy w przeprowadzanej wycenie. Przedstawione przez skarżącą argumenty świadczące o nieprawidłowości sporządzonego operatu odnoszące się do jego merytorycznych ustaleń nie podważają jego prawidłowości formalnej i logicznej.
Zdaniem Sądu biegła prawidłowo dokonał wyceny nieruchomości na dzień ich sprzedaży, co wynika wprost z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. W tym zakresie powoływane zarzuty skargi również są niezasadne.
Brak jest zatem podstaw do zakwestionowania prawidłowości opartych na sporządzonym w dniu 8 maja 2023 r. operacie szacunkowym ustaleń zarówno co do wartości przedmiotowej działki przed zmianą planu miejscowego, jak i co do jej wartości po wejściu w życie tej uchwały. Okoliczność sprzedaży wyłącznie części z pierwotnej działki nr [...], która została podzielona po wejściu w życie planu nie ma wpływu na dokonaną przez biegłą wycenę wartości nieruchomości. Sąd podkreśla również, że podstawą wyceny jest stosownie do art. 37 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p. wzrost wartości nieruchomości stanowiący różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu oraz faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Wbrew zarzutom skargi biegła słusznie nie brała pod uwagę przy szacowaniu części składowych nieruchomości, gdyż w tego typu postępowaniach bierze się pod uwagę wzrost wartości nieruchomości spowodowany wejściem w życie nowych regulacji planistycznych.
W tych okolicznościach organy zasadnie przyjęły w oparciu o wskazany powyżej operat, że wskutek wejścia w życie uchwały Rady Miejskiej w K. D. z dnia 30 listopada 2017 r. nr XXXIX/276/17, która zmieniła przeznaczenie w planie miejscowym działki nr [...] wartość zbytej przez skarżącą nieruchomości –nowowydzielonej działki nr [...] - wzrosła. Tym samym prawidłowo – bazując na kwocie wynikającej z operatu oraz stawkach procentowych określonych w ww. uchwale – ustalono wysokość należnej od skarżącej opłaty planistycznej na kwotę 6 745,60 zł – (33 728,00 zł x 20%).
Z tych wszystkich względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku