Orzeczenie · 2025-06-04

II SA/GL 24/25

Sąd

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach

Miejsce

Gliwice

Data

2025-06-04

NSAnieruchomościWysokawsa

nieruchomościopłata adiacenckapodział nieruchomościdroga wewnętrznawycena nieruchomościoperat szacunkowyprawo administracyjnepostępowanie administracyjneWSA Gliwice

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Sprawa dotyczyła skargi I.U. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie, która utrzymała w mocy decyzję Burmistrza K. o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 14.250,00 zł. Opłata została naliczona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości po jej podziale geodezyjnym, który obejmował wydzielenie działek budowlanych oraz wewnętrznej drogi dojazdowej. Skarżąca zarzuciła organom naruszenie przepisów postępowania, w szczególności dotyczące wadliwego sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazywała na nieprawidłowe założenia dotyczące wyceny nieruchomości, pominięcie faktu podmokłego terenu oraz lakoniczne uzasadnienie decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, rozpoznając skargę, uznał ją za zasadną, choć z innych przyczyn niż podniesione w skardze. Sąd stwierdził, że organy obu instancji nieprawidłowo oceniły operat szacunkowy. Kluczowym błędem było przyjęcie przez rzeczoznawcę, że wartość działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną pozostała niezmieniona i powinna być wyceniona według cen działek budowlanych. Sąd podkreślił, że wartość takiej działki powinna być niższa i uwzględniać jej specyficzne przeznaczenie, a także fakt, że nabywcy działek budowlanych będą musieli nabyć udziały w drodze wewnętrznej, co wpływa na ich realną wartość rynkową. Brak uwzględnienia tej okoliczności w operacie szacunkowym stanowił naruszenie przepisów postępowania, w tym art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., co skutkowało uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Wysoka

Do czego można powołać

Wycena nieruchomości przeznaczonych pod drogi wewnętrzne w kontekście opłat adiacenckich oraz prawidłowa ocena operatu szacunkowego przez organy administracji.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości z wydzieleniem drogi wewnętrznej i naliczeniem opłaty adiacenckiej.

Zagadnienia prawne (2)

Czy operat szacunkowy określający wartość nieruchomości przeznaczonej pod drogę wewnętrzną może być wyceniony według cen nieruchomości budowlanych, jeśli nie uwzględnia specyfiki jej przeznaczenia i wpływu na wartość działek sąsiednich?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, operat szacunkowy nie może odgórnie przyjmować wartości działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną tak, jakby miała ona nadal przeznaczenie budowlane, jeśli jej faktyczne przeznaczenie po podziale jest inne i wpływa na wartość rynkową.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że operat szacunkowy wadliwie wycenił działkę przeznaczoną pod drogę wewnętrzną, przyjmując jej wartość na poziomie działek budowlanych. Wartość takiej działki powinna być niższa i uwzględniać jej specyficzne przeznaczenie oraz fakt, że nabywcy działek budowlanych będą musieli nabyć udziały w drodze wewnętrznej, co wpływa na ich realną cenę.

Czy organy administracji prawidłowo oceniły operat szacunkowy, badając jego kompletność, matematyczną poprawność, logiczność i spójność, czy też wkroczyły w domenę wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Organy obu instancji nie wywiązały się prawidłowo z obowiązku oceny operatu szacunkowego zgodnie z art. 80 k.p.a., naruszając jednocześnie art. 7 i 77 § 1 k.p.a., ponieważ nie zwróciły uwagi na istotne wady operatu dotyczące wyceny działki drogowej.

Uzasadnienie

Sąd stwierdził, że organy nie oceniły operatu szacunkowego w sposób należyty, nie dostrzegając wadliwego podejścia do wyceny działki drogowej, co stanowiło naruszenie przepisów postępowania.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Uchylono decyzję

Uchylono zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza K.

Przepisy (16)

Główne

p.p.s.a. art. 145 § 1

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Uchylenie zaskarżonej decyzji w przypadku naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

u.g.n. art. 98a § 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Podstawa do ustalenia opłaty adiacenckiej w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału.

u.g.n. art. 146 § 1a

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Wymóg uzyskania opinii rzeczoznawcy majątkowego przy ustalaniu opłaty adiacenckiej.

Pomocnicze

u.g.n. art. 151 § 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Definicja wartości rynkowej nieruchomości.

k.p.a. art. 7

Kodeks postępowania administracyjnego

Obowiązek działania organu w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego sprawy.

k.p.a. art. 77 § 1

Kodeks postępowania administracyjnego

Obowiązek zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego.

k.p.a. art. 80

Kodeks postępowania administracyjnego

Obowiązek oceny, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego.

k.p.a. art. 107 § 3

Kodeks postępowania administracyjnego

Wymogi dotyczące uzasadnienia decyzji.

p.u.s.a. art. 1 § 1

Ustawa z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych

Zakres kognicji sądów administracyjnych.

p.u.s.a. art. 1 § 2

Ustawa z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych

Kontrola działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

p.p.s.a. art. 134 § 1