II SA/GL 1753/22

II SA/Gl 1753/22 - Wyrok WSA w Gliwicach
Data orzeczenia
2023-05-11
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-12-06
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Sędziowie
Agnieszka Kręcisz-Sarna
Edyta Kędzierska /sprawozdawca/
Wojciech Gapiński /przewodniczący/
Symbol z opisem
6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 259
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2021 poz 1899
art. 98 ust. 3 w zw. z ust. 1, art. 130 ust. 1 i 2, art. 154 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Gapiński, Sędziowie Sędzia WSA Edyta Kędzierska (spr.), Asesor WSA Agnieszka Kręcisz-Sarna, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 maja 2023 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w U. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia 28 września 2022 r. nr NWXIV.7581.2.20.2022 w przedmiocie odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 28 września 2022 r. Wojewoda Śląski, po rozpatrzeniu odwołania Spółdzielni Mieszkaniowej "Z" w U. (zwanej dalej również skarżącą) utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej z 30 maja 2022 r. o ustaleniu na rzecz tej Spółdzielni odszkodowania w kwocie 201.170,00 zł za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w gminie W., obrębie W., stanowiącej działki nr [...] o pow. 0,0902 ha i nr [...] o pow. 0,1134 ha, wydzielone pod drogę publiczną miejską oraz o zobowiązaniu Gminy W. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia ostateczności decyzji.
W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że Burmistrz Miasta W. decyzją z 19 października 2007 r., na podstawie art. 93 ust. 1, art. 96 ust. 1 i 4 art. 97 ust. 1 i art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonych w W., oznaczonych jako działki nr [...] ([...]) i nr [...] ([...]), stanowiących własność Gminy W., w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej "Z" w U. . W wyniku podziału powstały między innymi działki nr [...] o pow. 0,0902 ha i nr [...] o pow. 0,1134 ha, które, jak wynika z uzasadnienia decyzji, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "W. [...]" zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta W. z 16 maja 2006 r. nr [...], znajdują się na terenie przeznaczonym pod drogi publiczne (stanowią fragment projektowanej drogi miejskiej). Zgodnie zatem z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawo użytkowania wieczystego tych działek wygasło z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, a orzeczenie o podziale prawomocne. Na podstawie powołanej wyżej decyzji, działki nr [...] i nr [...] zostały przeniesione do księgi wieczystej [...], w której jako ich właściciel ujawniona jest Gmina W. (brak wpisów dotyczących użytkowania wieczystego). Wnioskiem z 4 kwietnia 2019 r., uzupełnionym 30 kwietnia 2019 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa "Z" w U. wystąpiła do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania za utratę prawa użytkowania wieczystego ww. działek, przedkładając jednocześnie korespondencję świadczącą, iż strony nie osiągnęły porozumienia w kwestii uzgodnienia jego wysokości.
Decyzją z 4 lutego 2020 r. Starosta [...] wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej ustalił na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej "Z" w U. odszkodowanie w kwocie 187.884,00 zł (słownie: sto osiemdziesiąt siedem tysięcy osiemset osiemdziesiąt cztery złote 00/100) za opisane wyżej działki wydzielone pod drogę publiczną i zobowiązał do jego zapłaty Gminę W.
Po rozpatrzeniu odwołania Spółdzielni "Z", Wojewoda Śląski, decyzją z dnia 12 czerwca 2020 r. uchylił zaskarżone rozstrzygnięcie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji stwierdzając, że operat szacunkowy z 14 października 2019 r. określający wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego działek nr [...] i nr [...] uznać należy za sporządzony w sposób niezgodny z przepisami określającymi metodologię szacowania nieruchomości, wobec czego nie może on być podstawą ustalenia należnego stronie odszkodowania.
Starosta [...] wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej decyzją z 16 lutego 2021 r. ustalił na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej "Z" w U. odszkodowanie w kwocie 287.178,00 zł (słownie: dwieście osiemdziesiąt siedem tysięcy sto siedemdziesiąt osiem złotych 00/100) za opisane wyżej działki wydzielone pod drogę publiczną i zobowiązał do jego zapłaty Gminę W..
Po rozpatrzeniu odwołania Gminy W., decyzją z 4 sierpnia 2021 r. Wojewoda Śląski ponownie uchylił zaskarżone rozstrzygnięcie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji wskazując w uzasadnieniu, iż w jego ocenie operat szacunkowy, na którym organ ten się oparł, zawiera liczne niejasności i został sporządzony w sposób naruszający przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nie może zatem stanowić podstawy ustalenia odszkodowania.
Decyzją z 30 maja 2022 r. Starosta [...] wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej ustalił na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej "Z" w U. odszkodowanie w kwocie 201.170,00 zł (słownie: dwieście jeden tysięcy sto siedemdziesiąt złotych 00/100) za prawo użytkowania wieczystego opisanych wyżej działek oraz zobowiązał do jego wypłaty Gminę W..
Od decyzji organu I instancji odwołanie złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowa "Z", reprezentowana przez pełnomocnika, kolejny raz kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. W uzasadnieniu wskazano na naruszenie (wynikającego z art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej) prawa strony do słusznego odszkodowania poprzez naruszenie art. 130 ust. 1 w zawiązku z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na nieuwzględnieniu w wycenie przeznaczenia całej nieruchomości objętej podziałem oraz naruszenie art. 134 ust. 3 w związku z art. 98 ust. 3 i art. 4 pkt 16 powołanej ustawy przez wadliwy wybór nieruchomości podobnych przyjętych do porównań i "pominięcie, że nieruchomość powinna być wyceniana wedle jej faktycznego sposobu użytkowania oraz alternatywnie wedle przeznaczenia drogowego, gdyż dopiero wyższa z tych dwóch wartości stanowić może właściwą wysokość odszkodowania". Ponadto, odwołująca zarzuciła organowi I instancji brak wyjaśnienia przyczyn, dla których odmówił mocy dowodowej przedłożonym przez nią operatom sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. L., z których wynika, że łączna wartość odszkodowania należnego Spółdzielni powinna wynosić 254.100,00 zł, a zatem o 53 tysiące więcej niż ustalono w oparciu o wycenę dokonaną przez biegłego K. B.
W wyniku rozpoznania odwołania, zaskarżoną w niniejszym postępowaniu decyzją z dnia 28 września 2022 r. Wojewoda Śląski, utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej z 30 maja 2022 r. o ustaleniu na rzecz skarżącej odszkodowania w kwocie 201.170,00 zł za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w gminie W., obrębie W., stanowiącej działki nr [...] o pow. 0,0902 ha i nr [...] o pow. 0,1134 ha, wydzielone pod drogę publiczną miejską oraz o zobowiązaniu Gminy W. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia ostateczności decyzji. W uzasadnieniu organ wskazał, że w badanej sprawie, ustalając wysokość odszkodowania za działki nr [...] i nr [...] organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym z 8 grudnia 2021 r., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego K. B. (uprawnienia nr [...]). Wartość rynkową gruntu określono w nim podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, obejmując badaniem rynek nieruchomości drogowych (tj. gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne) na terenie powiatów: [...], [...] i [...] w okresie 2 lat przed sporządzeniem wyceny (str. 18 i 19 operatu). Po uwzględnieniu stosownych poprawek biegły określił wartość prawa użytkowania wieczystego szacowanego gruntu na kwotę 201.170,00 zł (słownie: dwieście jeden tysięcy sto siedemdziesiąt złotych 00/100), wyjaśniając ponadto (pismem z 10 sierpnia 2022 r.), że "biorąc pod uwagę ogólną tendencję wzrostową cen gruntów niezabudowanych na rynku nieruchomości, przy ujemnym trendzie zmian cen dla gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, w operacie przyjęto zerowy trend zmian cen transakcyjnych nieruchomości drogowych przyjętych do wyceny". Organ podniósł, że mając na względzie treść powołanych przez niego przepisów oraz fakt, iż w dacie wydania decyzji podziałowej z 19 października 2007 r. nr [...] teren odpowiadający działkom nr [...] i nr [...], zgodnie z ustaleniami (powołanego w tej decyzji) planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "W. Centrum" uchwalonego uchwałą Rady Miasta W. z 16 maja 2006 r. nr [...], znajdował się w obrębie obszaru oznaczonego symbolem 3 KDD, oznaczającym tereny publicznych dróg dojazdowych, uznać należy, iż biegły prawidłowo - zgodnie z ich przeznaczeniem - dokonał wyceny ww. działek w oparciu o rynek nieruchomości drogowych. Prawidłowo również ustalił, iż w niniejszym przypadku nie znajdzie zastosowania zasada korzyści uregulowana w przepisie art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, (zgodnie z którym, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia) bowiem cel przejęcia nieruchomości (pod drogę publiczną) jest tożsamy z jej przeznaczeniem.
Odnosząc się do zarzutów odwołania, dotyczących braku wykazania przez biegłego podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównań do nieruchomości wycenianej, ustalenia istotnych różniących je cech oraz przyjętych dla nich wag, a także niedopełnienia wymogu opisania tych nieruchomości w taki sposób, aby możliwe było ich zdefiniowanie organ podniósł, że autor wyceny wskazał w operacie, iż do porównań przyjęte zostały nieruchomości drogowe, stanowiące przedmiot prawa własności (wartość prawa użytkowania wieczystego określona została następnie jako iloczyn wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, stosownie do wzoru znajdującego się na str. 18 operatu) oraz opisał jakie cechy rynkowe i w jakim stopniu wpływają na wysokość cen tych nieruchomości (str. 19).
Jednocześnie podkreślił, że dobór nieruchomości porównawczych oraz wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych, należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegające na wycenie nieruchomości wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie posiada. Tym samym, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, jeżeli zostanie wykazane, że przy jego sporządzaniu doszło do naruszenia prawa albo zawiera on ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (czego w badanej sprawie nie stwierdzono). Nie dotyczy to jednak w szczególności możliwości podważenia metody wyceny ani prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących. Również wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcy majątkowemu i należy do jego wyłącznej kompetencji, wiąże się bowiem z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości i pozostaje poza zakresem ingerencji organu administracji (vide; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 11 października 2019 r. sygn. II SA/Gl 699/19, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 czerwca 2020 r. sygn. I OSK 186/19).
W skardze wniesionej od powyższej decyzji skarżąca – reprezentowana przez pełnomocnika będącego radcą prawnym – podniosła zarzut naruszenia przez organ przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1) art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.) - poprzez zaniechanie wydania decyzji o uchyleniu decyzji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji; pomimo tego, że decyzja ta została wydana niezgodnie z przepisami prawa, przez co brak było podstaw do jej utrzymania w mocy; - 2) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. - poprzez: - dokonanie ustalenia stanu faktycznego sprawy z uwzględnieniem operatu szacunkowego opartego na wadliwych, względnie niewyjaśnionych założeniach, w szczególności związanych z-dokonaniem wyceny wywłaszczonych nieruchomości bez odniesienia do nieruchomości podobnych, brakiem wykazania, że nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę do zbioru, który miał w założeniu stanowić zbiór nieruchomości podobnych, takimi nieruchomościami w istocie są; - pominięcie przy ocenie opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę na potrzeby przedmiotowego postępowania operatów szacunkowych sporządzonych przez J. L., przedłożonych przez stronę w toku trwającego postępowania; - pominięcie przy ocenie opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę na potrzeby przedmiotowego postępowania braku uwzględnienia w niej rzeczywistego przeznaczenia nieruchomości, z której wydzielone zostały działki stanowiące następnie samodzielnie nieruchomości drogowe i zajęte pod drogi publiczne.
Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie przy wydaniu decyzji, przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. 1) - art. 130 ust. 1 w zw. z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami - poprzez jego błędną wykładnię, skutkującą nieuwzględnieniem przy ustaleniu wysokości należnego stronie odszkodowania, stanu nieruchomości objętej podziałem z chwili dokonywania podziału, w konsekwencji czego organ błędnie przyjął, że odszkodowanie należne jest z tytułu utraty prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej nieruchomość drogową bez uwzględnienia przeznaczenia całej nieruchomości objętej podziałem; - art. 134 ust. 3 w zw. z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez ich niezastosowanie i pominięcie, podobnie jak organ I instancji, że nieruchomość powinna być wyceniana przy uwzględnieniu jej faktycznego, a nie hipotetycznego (po podziale) sposobu użytkowania oraz alternatywnie - przy uwzględnieniu przeznaczenia drogowego (przeznaczenie pod jakie nastąpiło "wywłaszczenie", a w efekcie, że dopiero ustalenie wyższej z tych wartości stanowić może właściwą i należną wysokość odszkodowania, w konsekwencji czego błędnie nie zastosowano wynikającej z ww. norm zasady korzyści, - § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i pomięcie, że działki, za które przyznano odszkodowanie dopiero po wydzieleniu stanowiły działki przeznaczone pod drogi publiczne, bowiem przed podziałem stanowiły część jednej nieruchomości, która w chwili wydania decyzji podziałowej miała inne przeznaczenie m.in. usługowe i usługowo-mieszkaniowe; - art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami — poprzez błędną wykładnię i w konsekwencji uznanie wadliwego doboru przez biegłego rzeczoznawcę nieruchomości podobnych, służących wycenie wartości wywłaszczonych nieruchomości strony skarżącej, w tym poprzez akceptację przyjęcia do tego zbioru nieruchomości drogowych, podczas gdy nieruchomość wywłaszczona miała w chwili dokonywania podziału inne przeznaczenie, m.in. usługowe i usługowo- mieszkaniowe; - art. 21 ust. 2 Konstytucji RP - poprzez nieuwzględnienie, że organ I instancji oparł ustalenia w sprawie, a w konsekwencji całe swoje rozstrzygnięcie na wadliwej opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, co skutkowało ustaleniem przez organ I instancji odszkodowania z tytułu wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego z naruszeniem konstytucyjnego prawa strony do słusznego odszkodowania, które to ustalenia następnie podtrzymał organ wydający zaskarżoną decyzję.
W związku z powyższymi zarzutami skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] i o zasądzenie od organu odwoławczego na rzecz skarżącej - Spółdzielni Mieszkaniowej "Z" w U. , kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasową argumentację. Sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym (art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 P.p.s.a.) - na wniosek organu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Na podstawie art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości w zakresie swojej właściwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym § 2 cytowanego przepisu stanowi, iż kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Natomiast zgodnie z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz.259) zwanej dalej P.p.s.a. Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla zaskarżoną decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi; naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
W wyniku przeprowadzenia kontroli wydanych w sprawie decyzji w powyższym zakresie, stwierdzić należało, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż nie doszło do naruszenia przepisów postępowania ani też prawa materialnego.
Zaskarżoną decyzją organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję organu I instancji, w przedmiocie ustalenia dla skarżącej odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki wymienione w decyzji, wydzielone pod drogę publiczną miejską oraz o zobowiązaniu Gminy W. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
Podnieść zatem należało, że zgodnie z art. 98 ust. 3 w związku z art. 98 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 1899, zwana dalej u.g.n.), za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.
Natomiast według art. 130 ust. 1 cytowanej ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z art. 130 ust. 2 tej ustawy, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.
W przedmiotowej sprawie, podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowił, zawarty w aktach sprawy - sporządzony przez rzeczoznawcę - operat szacunkowy z dnia 8 grudnia 2021 r., który w ocenie Sądu, nie budzi wątpliwości co do jego prawidłowości. Został bowiem sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych. Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada warunkom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść operatu realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Wycena nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej.
Ponadto - w kontekście zarzutów zawartych w skardze - należy podkreślić, że biegły wskazał transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń oraz zastosowaną metodę szacowania wartości nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Wbrew zarzutom skargi – co podkreślił już organ odwoławczy cytując fragment wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 31 stycznia 2018 r. sygn. IV SA/Po 1037/17 - w obowiązującym stanie prawnym brak przepisów wymagających, aby podstawą sporządzenia operatu szacunkowego była możliwość identyfikacji nieruchomości przyjętych do porównania. Operat szacunkowy nie może być źródłem wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (art. 175 ust. 3 i art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Podkreślenia wymaga, że rozważania zawarte w operacie szacunkowym, będącym podstawą ustaleń w niniejszej sprawie są zrozumiałe, spójne i logiczne. Dodać należało, że poza zakresem kontroli sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899), rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Organ prowadzący postępowanie dokonuje ustaleń na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, dysponującego wiadomościami specjalnymi. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15). Taką zaś ocenę zawiera decyzja wydana w niniejszej sprawie, którą Sąd rozpatrujący przedmiotową skargę, uznał za prawidłową. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające do ustalenia na rzecz skarżącej odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w gminie W., obrębie W., stanowiącej działki nr [...] o pow. 0,0902 ha i nr [...] o pow. 0,1134 ha, wydzielone pod drogę publiczną miejską.
Ponadto podkreślenia wymaga, że zasadnie organ odwoławczy stwierdził, iż mając na względzie treść powołanych przez niego przepisów oraz fakt, że w dacie wydania decyzji podziałowej z 19 października 2007 r., teren odpowiadający działkom nr [...] i nr [...], zgodnie z ustaleniami planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "W. [...]" uchwalonego uchwałą Rady Miasta W. z 16 maja 2006 r., znajdował się w obrębie obszaru oznaczonego symbolem 3 KDD, oznaczającym tereny publicznych dróg dojazdowych, biegły prawidłowo - zgodnie z ich przeznaczeniem - dokonał wyceny tych działek w oparciu o rynek nieruchomości drogowych.
Bezpodstawny był zatem zarzut skargi, że w sprawie doszło do naruszenia art. 130 ust. 1 w zw. z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami - poprzez błędną wykładnię, skutkującą przyjęciem przez organ, że odszkodowanie należne jest z tytułu utraty prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej nieruchomość drogową bez uwzględnienia przeznaczenia całej nieruchomości objętej podziałem. Podkreślenia bowiem wymagało, że według art. 130 ust. 1 zd. pierwsze tej ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Z treści tego przepisu wynika więc niewątpliwie, że stan, przeznaczenie i wartość – są ustalane tylko co do nieruchomości wywłaszczonej, również wtedy, gdy wywłaszczona nieruchomość była wcześniej częścią większej nieruchomości. Cytowany przepis nie pozostawia co do tego żadnych wątpliwości, skoro mowa w nim o "wywłaszczonej nieruchomości". Wskutek błędnego rozumienia treści tej regulacji, skarżąca podniosła powyższy zarzut – dotyczący naruszenia art. 130 ust. 1 w zw. z art. 98 ust. 3 u.g.n., a w konsekwencji tego – również zarzut dotyczący niezastosowania przez organ zasady korzyści. W tej ostatniej kwestii zasadnie organ podkreślił, że w niniejszym przypadku nie znajduje zastosowania zasada korzyści uregulowana w przepisie art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia, bowiem cel przejęcia nieruchomości (pod drogę publiczną) jest tożsamy z jej przeznaczeniem.
Nie zasługiwał również na uwzględnienie zarzut skargi dotyczący pominięcia przy ocenie opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę na potrzeby przedmiotowego postępowania, operatów szacunkowych sporządzonych przez J. L., przedłożonych przez stronę w toku postępowania. Jak bowiem trafnie podniósł organ w zaskarżonej decyzji - zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ust. 4 tej ustawy). Po upływie tego okresu może być wykorzystywany po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w art. 156 ust. 3. Natomiast zawarte w aktach postępowania, operaty rzeczoznawcy J. L. zostały sporządzone 25 września 2017 r. Zasadnie zatem organ podniósł, że niedopuszczalne było ich wykorzystanie przez organ jako środka dowodowego.
Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi stwierdzić należało, że zaskarżona decyzja, podobnie jak i decyzja organu I instancji, zostały wydane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa materialnego, w wyniku prawidłowo przeprowadzonego postępowania, przez co nie doszło do naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, w tym art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.
W powyższych okolicznościach, brak było podstaw do zakwestionowania zgodności z prawem decyzji organów obydwu instancji - zostały bowiem wydane na skutek wyczerpującego wyjaśnienia sprawy, na podstawie zgromadzonych w sposób kompletny dowodów, właściwej ich oceny oraz prawidłowych rozważań faktycznych i prawnych, zawartych w ich uzasadnieniu, jak tego wymaga art. 107 § 3 k.p.a. Organ odwoławczy, w uzasadnieniu rozstrzygnięcia odniósł się szczegółowo do zarzutów odwołania.
W związku z tym, zgodnie z art. 151 P.p.s.a., skargę należało oddalić.