II SA/Gl 1553/13

II SA/Gl 1553/13 - Wyrok WSA w Gliwicach
Data orzeczenia
2014-05-30
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2013-09-26
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Sędziowie
Grzegorz Dobrowolski
Iwona Bogucka /sprawozdawca/
Rafał Wolnik /przewodniczący/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II OSK 2604/14 - Wyrok NSA z 2016-06-23
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2012 poz 647
art. 87 ust. 3a, art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
art. 154 ust. 2 i 3, art. 157
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
par. 6, 7, 52
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik, Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka (spr.),, Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Protokolant Izabela Maj-Dziubańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 maja 2014 r. sprawy ze skargi K.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
Aktem notarialnym z [...] r. K. K. zbyła stanowiącą jej własność działkę nr [...] położoną w M., o powierzchni [...] W akcie stwierdzono, że działka nie jest zabudowana, położona jest przy ul. [...] j, nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu kodeksu cywilnego, jest wolna od obciążeń i praw osób trzecich, w planie miejscowym teren, w którym usytuowana jest działka, jest określony symbolem [...]. W §1 ust. 1 lit. c umowy stwierdzono, że celem zapewnienia właścicielom działki nr [...] dostępu do drogi publicznej – ul. [...] - właściciel działki nr [...], przez którą działka będąca przedmiotem sprzedaży ma dostęp do drogi publicznej, ustanowił przed notariuszem w dniu [...] r. na działce [...] bezpłatną służebność gruntową, która do dnia [...] r. nie została ujawniona w księdze wieczystej. Zbycie nastąpiło za kwotę [...] zł, a w § 10 umowy strony zapewniły, że cena sprzedaży odpowiada wartości rynkowej. Jak wynika z § 9 umowy, notariusz pouczyła strony o treści art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Przed wszczęciem postępowania ustalono, że działka w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w M. nr [...] z [...] r., który wygasł z dniem [...] r., leżała w terenie oznaczonym symbolem [...], szerokość w liniach rozgraniczających [...] m, dostępność trasy jedynie poprzez skrzyżowania z ulicami zbiorczymi lub lokalnymi, bez możliwości wjazdów z poszczególnych posesji. W aktualnie obowiązującym planie przyjętym uchwałą Rady Miejskiej M. nr [...] z [...] r. (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 64, poz. 1667 z 23 maja 2005 r.), obowiązującym od [...] r., teren leży w jednostkach [...] – tereny mieszkaniowo-usługowe (brutto) o niskiej intensywności zabudowy, [...] – odcinek drogi głównej [...] – szerokość w liniach rozgraniczających 45 m.
Pismem z [...] r., doręczonym Skarżącej [...] r., organ zawiadomił o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty w tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...]. Po przeprowadzeniu postępowania, w toku którego ustalono w szczególności, że Skarżąca w dniu wejścia w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego była współwłaścicielką nieruchomości w ½ części, decyzją z [...] r. Burmistrz M. ustalił dla K. K. opłatę jednorazową w kwocie [...] zł., rozstrzygniecie to zostało utrzymane w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z [...] r. Prawomocnym wyrokiem z 22 kwietnia 2010 r., sygn. II SA/Gl 159/10 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uchylił decyzje organów obu instancji. W uzasadnieniu Sąd wskazał w szczególności na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08 i stwierdził, że w przypadku braku tożsamości przeznaczenia terenu w planie, który utracił moc z dniem [...] r. oraz w planie aktualnym, stosowanie kryterium faktycznego wykorzystania nieruchomości w okresie bezplanowym, o którym mowa w art. 37 ust. 1 ustawy nie narusza art. 32 Konstytucji i jest prawidłowe. Za niewątpliwe Sąd uznał, że w sprawie taki brak tożsamości przeznaczenia terenu w poszczególnych planach ma miejsce, a zbycie działki uzasadnia ustalenie opłaty. Sąd zakwestionował natomiast prawidłowość przeprowadzonej procedury administracyjnej, przyjmując naruszenie art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd wskazał, że nie odniesiono się do zarzutów strony dotyczących operatu szacunkowego, jak również do żądania jego weryfikacji i zalecił, aby przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ miał na względzie art. 156 ust. 3 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Za naruszające przepisy prawa materialnego uznano także określenie w decyzji terminu uiszczenia opłaty.
W związku z wyrokiem Sądu, pismem z 13 września 2010 r. organ I instancji zawiadomił stronę, że w sprawie zostanie przeprowadzone nowe postępowanie i sporządzony nowy operat. Zarówno do sporządzonego w dniu [...] r. operatu, jak i aneksu do niego, Skarżąca wniosła uwagi. Przeprowadzona została także w dniu 27 [...] r. rozprawa administracyjna, nie została jednak w sprawie wydana decyzja. Organ I instancji pismem z [...] r. zawiadomił stronę, że zostanie sporządzony kolejny operat, uwzględniający stan prawny wprowadzony przepisem art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W dniu [...] r. został sporządzony operat szacunkowy przez A.M., jednak organ I instancji odmówił mu mocy dowodowej stwierdzając, że nie spełnia wymogów formalnych, co zostało opisane w notatce służbowej z [...]. Podano w niej, że rzeczoznawca wadliwie przyjęła dla okresu bez obowiązującego planu, że dla działki możliwe było ustalenie warunków zabudowy w konsekwencji wadliwie ustaliła wartość działki przed wejściem w życie nowego planu. Stronę poinformowano o planowanych na dzień [...] r. oględzinach działki, a także o sporządzeniu kolejnego operatu z [...] r., który przesłano stronie do wglądu na jej żądanie.
W zawartym w operacie opisie nieruchomości przyjęto, że stanowi ona działkę gruntu o kształcie zbliżonym do prostokąta, ze spadkiem w kierunku północno-wschodnim, niezabudowaną, na dzień wejścia w życie aktualnego planu i w okresie poprzedzającym bez uregulowanego dojazdu do drogi głównej. Bezpośrednie otoczenie stanowiła pojedyncza zabudowa mieszkaniowa i działki niezabudowane. Przez działkę przebiega gazociąg i światłowód, znajduje się słup linii telefonicznej, prawdopodobnie nieczynnej. W bezpośrednim sąsiedztwie droga o dużym natężeniu ruchu, aktualnie dojazd poprzez służebność. W operacie przyjęto przeznaczenie terenu działki w planie obowiązującym do [...] r. jako [...] – tereny ogrodnicze, projektowane ogrodnictwo szklarniowe oraz [...], w okresie pozbawionym planu faktyczny sposób użytkowania określono jako teren zieleni porośnięty drzewami oraz trawą, a przeznaczenie w aktualnie obowiązującym planie określono jako [...] – teren zabudowy mieszkaniowo- usługowej jednorodzinnej (brutto) o niskiej intensywności zabudowy oraz [...]. Wartość wyliczoną dla udziału ½ w prawie własności nieruchomości dla nieruchomości o przeznaczeniu[...] wyliczono na [...] zł, dla nieruchomości w okresie bez planu wedle faktycznego użytkowania na 23.500 zł, a dla nieruchomości w planie przeznaczonej na [...] na [...] zł. W konsekwencji wzrost wartości rynkowej 1/2 udziału w nieruchomości w następstwie uchwalenia planu określono na [...] zł. Szacunku wartości dokonano stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami i metodę korygowania ceny średniej. Opisując sposób wyceny rzeczoznawca wskazała na zastosowanie w sprawie przepisu art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Stan nieruchomości przyjęto na dzień wejścia w życie aktualnego planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Wskazano, że część przeznaczona w obu planach pod drogę i faktycznie pod nią zajęta, wobec tożsamości przeznaczenia i sposobu faktycznego użytkowania, nie podlegała wycenie. Uwzględniając przebieg po działce gazociągu, przyjęto szerokość strefy ochronnej na [...] m, skutkującej wydzieleniem terenu o pow. [...] m2, podlegającego ograniczeniu w zabudowie. Uciążliwość tę uwzględniono przy wycenie, pomniejszając obszar działki po uchwaleniu planu o obszar ograniczonej zabudowy. Wartość obszaru ograniczonej zabudowy określono przyjmując do porównania transakcje terenami zielonymi. Z uwagi na przebieg światłowodu i linii telefonicznej zastosowania współczynnik korekcyjny zmniejszający równy [...] Suma dwóch części działki pod zabudowę [...] oraz obszar rurociągu stanowią wartość rynkową działki po uchwaleniu aktualnego panu, bez uwzględniania obszaru pod drogę. Rzeczoznawca podała, że przeprowadziła oględziny nieruchomości w dniach [...] r., o których strona była zawiadomiona, ale nie stawiła się (str. 13 operatu). Opisując stan nieruchomości na dzień [...] r. (data wejścia w życie planu miejscowego z [...] r.) podano, że działka była wydzielona, teren porośnięty drzewami, głównie owocowymi, brak dojazdu z drogi głównej i ustanowionej służebności. Działka nieuzbrojona, w bezpośrednim sąsiedztwie tereny zieleni, z przebiegającym gazociągiem o średnicy 300 mm, linią telefoniczną, teren znacznie obniżony w stosunku do drogi publicznej.
Na dzień [...] r. (data wejścia w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego) stan nieruchomości nie uległ zmianie w zakresie braku uzbrojenia, zabudowy, dojazdu, przebiegi gazociąg i linii telefonicznej wraz ze słupem. Stwierdzono przebieg światłowodu, teren porośnięty trawą i drzewami. W okresie pozbawionym planów miejscowych faktyczny sposób użytkowania opisano jako teren zieleni porośnięty trawą i drzewami, bez dojazdu z drogi głównej, w znacznym zbliżeniu do ruchliwej drogi krajowej. W świetle funkcji położenie takie, dostępność z drogi publicznej i możliwość zagospodarowania oceniono jako mało korzystne, dokonując wyceny uwzględniono potencjał gospodarczy i położenie w dzielnicy M. Gniotek. W operacie zawarto analizę rynku nieruchomości dla poszczególnych trzech rodzajów wyróżnionych gruntów (pod zabudowę, terenów rolnych i terenów zieleni – str. 15- 22 operatu), a także określono wartość nieruchomości dla poszczególnych rodzajów działek, stosując dla wyceny terenów pod zabudowę mieszkaniowo-usługową podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, a dla terenu zieleni obszaru ochronnego gazociągu, terenu pozbawionego planu i terenu o przeznaczeniu [...] podejście porównawcze, metodę porównywania parami.
Na żądanie strony operat został jej przesłany, a strona zgłosiła pisemne uwagi. Zarzuciła, że została zaniżona wartość nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia w poprzednim planie, a zawyżona po jego zmianie. Podniosła, że działka o przeznaczeniu od tereny ogrodnicze nie była zwykłą działką rolną, lecz działką inwestycyjną, przynosząca dochód z upraw roślin. W latach [...] działka została obsadzona drzewami owocowymi w ilości ok. [...] sztuk. Działka z uprawami sadowniczymi nie może być wyceniana jak nieruchomość rolna, do wyceny należało przyjąć nieruchomości podobne, które definiuje art. 4 pkt 16 ustawy. Przyjęte do wyceny nieruchomości różnią się wielkością od wycenianej. Nie można także szacować działki przyjmując do porównania działki budowlane, po uchwaleniu planu stan jej zagospodarowania nie uległ zmianie, nie stanowi ona działki budowlanej, a jej cechy wpływają na obniżenie atrakcyjności i wartości.
Pismo strony zostało przesłane autorce operatu, celem zajęcia stanowiska. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła w piśmie z [...] r., że uwzględniono przy wycenie utrudnienia w zagospodarowaniu działki zgodnie z planem, przyjmując maksymalną szerokość stref ochronnych gazociągu, oraz sąsiedztwo drogi i z tych powodów zastosowano współczynnik korygujący zmniejszający. Nieruchomości porównawcze dobrano starannie, przyjmując transakcje z terenu M.. W operacie uzasadniono wybór przyjętych metod szacowania i kryteria doboru nieruchomości porównywalnych. Określono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości i opisano stopnie tych cech. Uwagi strony oceniono jako pozbawione zasadności. Zapoznana z materiałem sprawy Skarżąca podtrzymała w piśmie z [...] r. swoje uwagi. Zwróciła uwagę, że w przypadku wątpliwości co do operatu organ może zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jego ocenę. Podniosła, że w okresie pozbawionym planu nieruchomość nie stanowiła terenu porośniętego trawą i drzewami owocowymi, ale sad owocowy. Wartości działki jako sadu nie oszacowano. Zwróciła także uwagę, że w oględzinach nie uczestniczyła ze względu na niewielkie opóźnienie w dojeździe, mimo uprzedzenia o tym fakcie rzeczoznawca nie wstrzymała się z oględzinami. Stanowisko swoje podtrzymała w kolejnym piśmie z [...]., będącym reakcją na zawiadomienie o możliwości zapoznania się z materiałem sprawy przed wydaniem decyzji, wnosząc o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej.
Decyzją z [...] r., nr [...] Burmistrz M. ustalił dla K. K. jednorazową opłatę w kwocie [...] zł z tytułu zbycia działki, której wartość wzrosła w wyniku zmiany planu miejscowego z terenów ogrodniczych i terenów dróg na tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej i tereny dróg. W podstawie prawnej podano art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. oraz przepis § 16 ust. 1 uchwały Rady Miejskiej M. z [...] r. nr [...]. W uzasadnieniu decyzji opisano przebieg dotychczasowego postępowania i stanowisko strony, a także treść operatu będącego podstawą ustalenia opłaty. Burmistrz ocenił sporządzony operat jako miarodajny i mogący być podstawą obliczenia wysokości opłaty. Stwierdzono, że operat ten w sposób niewątpliwy dokumentuje wzrost wartości działki w wyniku uchwalenia aktualnie obowiązującego planu miejscowego. Wskazano, że zgodnie z art. 87 ust. 3a u.p.z.p. w operacie dokonano szacunku dla trzech sytuacji, ustalając wartość działki jako terenów ogrodniczych zgodnie z planem obowiązującym do [...] r., zgodnie z jej faktycznym wykorzystaniem w okresie pozbawionym planu i jako terenów pod zabudowę mieszkaniowo-usługową jednorodzinną. Wskazano, że obszar o pow. [...] m2 zajęty faktycznie pod drogę wyłączono z ustalenia opłaty, do obliczenia opłaty przyjęto powierzchnię [...] m2. Uwzględniono przy wycenie takie cechy działki, jak przebieg gazociągu, obniżenie w stosunku do drogi, sąsiedztwo drogi krajowej, teren podmokły, utrudniony dojazd i brak służebności, brak uzbrojenia. W końcowej części uzasadnienia zawarto pouczenie, że opłatę należy uiścić w terminie 14 dniu od daty uprawomocnienia się decyzji, a w przypadku nieuiszczenia w terminie, podlega ona egzekucji wraz z odsetkami.
W odwołaniu od decyzji skarżąca wniosła o jej uchylenie, zarzucając naruszenie at. 36 ust. 4 i 37 ust. 6 i 11 u.p.z.p., art. 157 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a także art. 75, 77, 80, 107 § 3 k.p.a. oraz art. 153 p.p.s.a. Zarzuciła, że operat, który nie została przez organ zaakceptowany, nie został jej udostępniony, co narusza obowiązek zapoznania strony z całością materiału sprawy. Nie zwrócono się także do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę operatu, bezpodstawnie przyjmując, że inicjatywa w tym zakresie leży po stronie Skarżącej. Decyzja została wydana z pominięciem wskazań zawartych w wyroku WSA z 22 kwietnia 2010 r. Operat nie daje odpowiedzi na pytanie o wartość działki jako sadu. Przyjęte do porównania działki nie noszą cechy podobieństwa zarówno pod względem ich powierzchni, jak i przeznaczenia. Bezzasadnie zakwestionowano prawidłowość jednego ze sporządzonych w sprawie operatów, okoliczność ta dodatkowo uzasadnia potrzebę poddania operatu pod ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców. Uprawnienie gminy do wydania decyzji uległo przedawnieniu, albowiem organ wszczął postępowanie [...] r., plan wszedł w życie [...] r.
Zaskarżoną decyzją z [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu przedstawiono przepisy regulujące przesłanki naliczenia jednorazowej opłaty oraz tryb jej ustalenia. Zgodzono się ze stanowiskiem Burmistrza w kwestii prawidłowości i rzetelności operatu z [...] r., będącego podstawą naliczenia opłaty. Prawidłowo w sprawie zastosowanie znalazł przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Nie doszło do naruszenia art. 157 u.p.z.p., albowiem zgodnie z wyrokiem NSA z 31 marca 2011 r., I OSK 778/10, strona kwestionująca operat i nie przedkładająca innego operatu, może przedłożyć jako przeciwdowód ocenę w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców, ciężar tego dowodu obciąża jednak stronę kwestionującą operat. Organ natomiast spełnił swoje obowiązki, albowiem przedstawił uwagi strony rzeczoznawcy, który się do nich ustosunkował. Nie naruszono także w sprawie terminu 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego, albowiem postępowanie wszczęte zostało 7 grudnia 2007 r. (data doręczenia zawiadomienia stronie). Wyrok z 22 kwietnia 2010 r. został przez organ wykonany, sporządzono nowy operat i na jego podstawie ustalono opłatę, zarzut naruszenia art. 153 p.p.s.a nie jest uzasadniony. Organ I instancji uzasadnił, dlaczego nie przyjął jednego ze sporządzonych w sprawie operatów, wniosek strony o przeprowadzenie rozprawy nie znajduje uzasadnienia i w ocenie Kolegium zmierzał jedynie do dalszego przedłużenia postępowania. Kolegium stwierdziło także, że ogrodnictwo szklarniowe jest działem specjalnym produkcji rolnej, a nie działalnością produkcyjno-usługową.
W skardze do sądu administracyjnego Skarżąca wniosła o uchylenie decyzji Kolegium, zarzucając naruszenie:
- art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 11 u.p.z.p. w związku z art. 145 i 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wszczęcie postępowania po upływie ustawowego terminu,
- art. 7 i 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie, czy spełnione zostały przesłanki naliczenia opłaty,
- art. 7, 75, 77, 80 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na wadliwym operacie,
- art. 7, 8, 80 i 107 § 3 k.p.a. poprzez brak dokładnego wyjaśnienia sprawy i załatwienia sprawy z uwzględnieniem słusznego interesu strony i interesu społecznego, brak ustosunkowania się do zarzutów strony, zaniechanie przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, nieuwzględnienie jednego z operatów szacunkowych bez podania merytorycznego uzasadnienia.
W uzasadnieniu podtrzymano zarzuty formułowane w postępowaniu administracyjnym. Wskazano, że po uchyleniu przez WSA wyrokiem z 22 kwietnia 2010 r. poprzednio wydanych decyzji, uchyleniu uległy wszelkie czynności organów, Burmistrz miał zatem obowiązek ponownie wszcząć postępowanie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu, czego jednak nie uczynił. W toku postępowania sporządzono trzy operaty, ale jednego z nich stronie nie doręczono. Organy nie uwzględniły uwag Skarżącej. Operat będący podstawą ustalenia opłaty zaniża wartość działki przy uwzględnieniu przeznaczenia działki w poprzednim planie i zawyża w planie aktualnym. Zgodnie z poprzednim planem nieruchomość miała charakter inwestycyjny, nie była to zwykła nieruchomość rolna. Działka pod ogrodnictwo sugeruje możliwość prowadzenia działalności produkcyjno-usługowej i gospodarstwa specjalistycznego, na co Kolegium zwróciło uwagę, ale nie uwzględniło tego faktu w decyzji. Tereny rolne nie są tożsame z terenami ogrodnictwa. Przy wycenie należało rozważyć przyjęcie metody dochodowej. Przyjęte na str. 19 operatu do porównania działki rolne nie spełniają kryterium podobieństwa ze względu na ich powierzchnię różną od działki wycenianej. Powierzchnia jest czynnikiem wpływającym na wartość. Podobnie rzeczoznawca postąpiła w przypadku wyceny nieruchomości w okresie pozbawionym planu. Natomiast wyceniając działkę dla przeznaczenia w aktualnym planie przyjęto do porównania 18 nieruchomości o zróżnicowanych powierzchniach, z czego 15 o pow. dwukrotnie mniejszej niż działka wyceniana. Niezasadnie też w operacie rzeczoznawca używa określenia działka budowlana dla działki takiej cechy pozbawionej. Wadliwie przy wycenie działki o przeznaczeniu budowlanym od jej powierzchni odjęto powierzchnię trefy ochronnej gazociągu oraz teren drogi, co zmniejszyło jej powierzchnię do [...] m2. Skarżąca stwierdziła także, że przy wycenie w okresie pozbawionym planu należało wziąć pod uwagę przeznaczenie nieruchomości w Studium, a dopiero w ostateczności uwzględniać faktyczny sposób wykorzystania. Nie jest także słuszne stanowisko, że to na Skarżącej spoczywał obowiązek poddania operatu ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców, organ nie może zachować się biernie i oczekiwać na inicjatywę strony. Organ bezpodstawnie pominął wniosek o przeprowadzenie rozprawy i ograniczył się do zawiadomienia o możliwości zapoznania się z materiałem sprawy. W decyzji organu I instancji bez podstawy prawnej określono termin uiszczenia opłaty i orzeczono o odsetkach. W końcu Skarżąca podała, że w sprawie dotyczącej innej działki położonej w sąsiedztwie i należącej do jej kuzyna P.K., Kolegium zakwestionowało wykonany operat i uchyliło decyzję.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Zarzuty skargi oceniono jako bezzasadne. Wskazano, że nie może mieć znaczenia odwołanie się do innej decyzji Kolegium, zapadłej w odrębnej sprawie. Na rozstrzygnięcie nie miała wpływu kwestia zawarcia w decyzji przez organ I instancji informacji o terminie uiszczenia i trybie egzekucji opłaty.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje:
Należy zwrócić uwagę, że jednorazowa opłata z tytułu skutków uchwalenia planu miejscowego nie ma charakteru podatku, lecz jest świadczeniem mającym w limitowanym zakresie równoważyć wpływ uchwalenia lub zmiany planu na wartość poszczególnych nieruchomości i z uwzględnieniem tej okoliczności należy odnieść się do zarzutu naruszenia zasady uwzględnienia słusznego interesu strony i interesu społecznego przy wydaniu decyzji. Zgodnie z art. 4 ustawy z 27 marca 2003 r., o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p., ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji to ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Nie jest zatem tak, że właściciel może korzystać ze swojej nieruchomości w dowolny sposób. Podstawowy wpływ na przeznaczenie terenu, w konsekwencji na jego wartość, mają ustalenia planu miejscowego. Należy wyjaśnić skarżącej, że procedura przygotowania i uchwalenia planu jest kosztowna i obciąża budżet gminy jako wspólnoty samorządowej. Konsekwencje uchwalenia planu nie są natomiast w równym stopniu korzystne dla wszystkich członków tej wspólnoty i właścicieli wszystkich działek. W wyniku uchwalenia planu część nieruchomości, ze względu chociażby na interes ogólny, może doznać daleko idących ograniczeń w dopuszczalnym zagospodarowaniu, może także stracić na wartości. Z tego powodu ustawa w art. 36 przewiduje mechanizmy finansowe równoważące wpływ uchwalenia planu na wartość poszczególnych nieruchomości. Z jednej strony, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Jeżeli uprawniony nie skorzystał z tych prawa, a zbywa nieruchomość, której wartość uległa obniżeniu w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Inaczej przedstawia się sytuacja osoby, której nieruchomość zyskała na wartości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, właściciel lub użytkownik wieczysty który zbywa taką nieruchomość uiszcza jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, ustalaną decyzją wójta. Opłata ta nie jest zatem równa wysokości uzyskanego wzrostu wartości, ale stanowi jej procent, nie wyższy niż 30 %. Stanowi ona dla gminy pewną rekompensatę za poniesione koszty uchwalenia planu, w tym związane z wypłatą odszkodowań osobom, których grunty straciły na wartości.
Zarówno roszczenia z tytułu obniżenia wartości, jak i ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości są ograniczone w czasie okresem 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego (art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p.). Oznacza to, że właściciel działki może uniknąć opłaty, jeżeli wstrzyma się ze sprzedażą przez okres 5 lat, zaś organ traci uprawnienie do ustalenia opłaty, jeżeli w okresie 5 letnim nie zostanie wszczęte postępowanie administracyjne w tym przedmiocie (por. wyrok NSA z 6 grudnia 2012 r., sygn. II OSK 1397/11, lex 1367249).
Plan przyjęty uchwałą nr [...] z [...] r. wszedł w życie [...] r. Zbycie działki przez Skarżącą miało miejsce [...] r., a o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty została poinformowana pismem z [...] r., doręczonym [...] r. Termin 5 lat nie został wobec tego przekroczony. Argumentacja odnosząca się natomiast do skutków wyroku sądu administracyjnego z 22 kwietnia 2010 r., sygn. II SA/Gl 159/10 jest zupełnie chybiona. Wyrok sądu uchylający wydane w sprawie decyzje administracyjne usuwa z obrotu prawnego wydane akty, ale nie niweczy skutku wszczęcia postępowania. Dane postępowanie administracyjne może być wszczęte tylko raz i trwa do czasu zakończenia przez organ poprzez wydanie bądź to decyzji merytorycznej, bądź rozstrzygnięcia w inny sposób kończącego postępowanie administracyjne. W zależności od zakresu uchylenia (decyzja II instancji lub decyzje obu instancji), sprawa wraca do trybu administracyjnego na odpowiedni etap, postępowanie nie wymaga jednak ponownego wszczęcia. Gdyby doszło do takiego zawiadomienia o ponownym wszczęciu postępowania, należałoby je uznać za wadliwe, choć nie wywierające skutku dla rozstrzygnięcia sprawy. W niniejszym przypadku nie doszło jednak do takiego ponownego wszczęcia, strona pismem z [...] r., po zwrocie przez Kolegium akt sprawy Burmistrzowi, została jedynie poinformowana o tym, że zostanie ponownie przeprowadzone postępowanie.
Pozbawiony podstaw jest także zarzut pominięcia przez Kolegium faktu, że operat sporządzony dla potrzeb wyceny innej działki, należącej do kuzyna Skarżącej, został przez organ odwoławczy krytycznie oceniony, co stało się powodem uchylenia decyzji wydanej na jego podstawie. Wycena musi być zrelatywizowana do okoliczności konkretnego przypadku (nieruchomości), zatem każdy operat podlega ocenie przez pryzmat cech wycenianej działki, a nie operatu dla innej działki. Działki położone nawet w bliskim sąsiedztwie nie muszą mieć zbliżonej wartości ze względu na różniące je cechy, skutkujące np. ograniczeniami w zagospodarowaniu. Brak jest także podstaw do uwzględniania przy ustalaniu opłaty operatów sporządzonych dla szacowania wzrostu wartości innych, sąsiednich działek. Wartość innych działek jest brana pod uwagę przy sporządzeniu operatu, ale jedynie poprzez uwzględnienie cen uzyskanych w obrocie rynkowym. Należy także zauważyć, że decyzja Kolegium dotyczącą innej działki nie była weryfikowana przez sąd administracyjny, zaś w niniejszym postępowaniu, które jej nie dotyczy, nie może być sprawdzana zasadność zakwestionowania przez Kolegium sporządzonego operatu, Sąd orzekający w niniejszej sprawie nie ma podstaw do wypowiadania się, czy decyzja Kolegium dotycząca działki kuzyna Skarżącej jest prawidłowa i już chociażby z tego względu nie może mieć znaczenia dla Sądu jej treść i podane w niej uzasadnienie.
Nie jest także prawdą, że decyzją organu I instancji orzeczono o terminie uiszczenia opłaty i nałożono obowiązek zapłaty odsetek, takiego rozstrzygnięcia decyzja w części sentencji nie zawiera. Natomiast informacja umieszczona w części zawierającej pouczenie nie ma charakteru rozstrzygającego o obowiązkach czy prawach adresata decyzji. Ma ona jedynie walor informujący i odpowiada obowiązującym w tym zakresie rozwiązaniom prawnym, przewidującym egzekucję opłaty w razie braku jej dobrowolnej zapłaty na podstawie ostatecznej decyzji. Zawarcie takiego pouczenia nie może być kwalifikowane jako naruszenie prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy, o jakim mowa w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a.
W rozpoznawanej sprawie uchwalenie aktualnie obowiązującego planu miejscowego dotyczyło terenu, dla którego poprzednio obowiązujący plan miejscowy wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r., na mocy art. 87 ust. 3 u.p.z.p. W konsekwencji do ustalenia opłaty planistycznej zastosowanie znajduje przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. stanowiący, że jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem [...] r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust.4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Regulacja ta stanowi konsekwencję orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08 i została wprowadzona ustawą z 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 32, poz. 159), z mocą od 10 sierpnia 2011 r. Wskazane kryteria wyceny stanowią regulację szczególną dla przypadku ustalania wysokości opłaty planistycznej i w konsekwencji wykluczają stosowanie kryteriów określonych w art. 154 ust. 2 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej u.g.n.), odsyłających w pierwszej kolejności przy ustaleniu przeznaczenia terenu, w sytuacji braku planu miejscowego, do Studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w dalszej kolejności do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Zarzut skargi, że bezpodstawnie nie uwzględniono w pierwszej kolejności przeznaczenia terenu w Studium (w okresie pozbawionym planu) jest wobec tego zupełnie chybiony.
Konsekwencją art. 87 ust. 3a u.p.z.p. jest konieczność ustalenia wartości nieruchomości dla trzech rodzajów przeznaczenia terenu (według planu, który wygasł, faktycznego sposobu wykorzystania w okresie bez planu i według planu aktualnego), albowiem miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu oraz przeznaczenia tejże nieruchomości w planie, który utracił moc, chyba że przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie reguluje sposobów ustalania wartości nieruchomości, przepis art. 37 ust. 11 u.p.z.p. stanowi, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Podstawą wydania decyzji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest operat szacunkowy, wykonywany na zlecenie organu. Dla indywidualnej sprawy administracyjnej znaczenie posiada ten operat, który był podstawą rozstrzygnięcia. Z tego powodu nie ma znaczenia w ocenie Sądu fakt, że jeden ze sporządzonych operatów nie został przez organ uznany za miarodajny i nie był w postępowaniu wykorzystany. Skoro nie był on podstawą decyzji, nie ma powodu, aby weryfikować jego prawidłowość w niniejszym postępowaniu. Zarzut Skarżącej, że nie został jej ten operat doręczony i nie została z nim zapoznana, nie jest skuteczny i uzasadniony. Operat ten znajduje się w aktach sprawy, a Skarżąca był zawiadomiona o prawie zapoznania się z materiałem. W ten sposób organ spełnił swój obowiązek, stwarzając stronie możliwość zapoznania się z aktami. Skarżąca nie podważa przy tym zasadności decyzji organu o nie wykorzystaniu operatu z powołaniem jakichś argumentów merytorycznych.
W sprawie podstawą ustalenia, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego jest operat z [...] r., ustalający wartość rynkową z zastosowaniem podejścia porównawczego. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2 u.g.n.). Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie art. 152 ust. 1 i 3 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (art. 153 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie z przepisami § 6 i § 7 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm., zwanego dalej rozporządzeniem), przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Metodę zysków stosuje się natomiast przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób dotyczący metody inwestycyjnej. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.
Potencjalnie każda nieruchomość może przynosić dochód, warunkiem jest jednak takie jej zagospodarowanie, które dochód generuje lub może generować, w sytuacji gospodarczego wykorzystania istniejącego sposobu zagospodarowania działki. Skarżąca kwestionuje w skardze zastosowanie podejścia porównawczego i sugeruje przyjęcia podejścia dochodowego, nie wskazuje jednak na powody uzasadniające taką decyzję. Przyjęte podejście do wyceny jest uzależnione od rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Skarżąca w toku całego, trwającego kilka lat postępowania nie wykazała, aby nieruchomość była zagospodarowana w sposób przynoszący dochód, nie wykazano w szczególności faktu oddania w najem lub dzierżawę, nie wykazano także istnienia gospodarstwa ogrodniczego, a przyznany fakt wycięcia drzew owocowych potwierdza, że działka nie generowała dochodów z sadownictwa i nie ono decydowało o jej atrakcyjności i wartości. Skarżąca nie potwierdziła zatem okoliczności, która dla ustalenia rynkowej wartości działki w okresie obowiązywania poprzedniego planu mogły uzasadniać przyjęcie podejścia dochodowego, nie ma podstaw do kwestionowania przyjętego przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego.
Prawidłowo także w ocenie Sądu pominięto przy wycenie tę cześć nieruchomości, która w przeszłości i obecnie faktycznie zajęta jest pod drogę krajową, uznając że w stosunku do tej części nie można mówić o zmianie wartości ze względu na postanowienia uchwalonego planu miejscowego. W konsekwencji nie można uznać za niedopuszczalne pomniejszenie powierzchni wycenianej nieruchomości o teren [...] m2 przeznaczony i zajęty pod drogę publiczną.
Kwestionując sporządzony w sprawie operat Skarżąca zarzuca, że nie został on poddany ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców, mimo formułowanych w tym zakresie żądań. Jednocześnie merytoryczne zarzuty skarżącej wobec operatu nie zostały poparte, mimo długotrwałości postępowania, żadnym innym operatem wykonanym na zlecenie strony. Sąd podziela stanowisko wyrażane w orzecznictwie, że w sytuacji, gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować (por. wyrok WSA w Rzeszowie z 30 października 2013 r., sygn. II SA/Rz 703/13, lex 1395520, wyrok WSA w Warszawie z 4 września 2013 r., sygn. I SA/Wa 2308/12, lex 1376630). Przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyroki NSA z 16 maja 2013 r., sygn. I OSK 2088/11 i I OSK 2138/11). Nie jest wobec tego w ocenie Sądu słuszny zarzut skargi, że doszło do niezasadnego przerzucenia obowiązku wyjaśnienia sprawy przez organ na stronę. W koniecznym zakresie, poprzez sporządzenie na zlecenie organu operatu i ustosunkowanie się przez jego autorkę do zarzutów strony, sprawa została przez organ wyjaśniona. Wskazanie przez Burmistrza na możliwość odwołania się przez stronę do oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców nie dotyczyło obowiązku przeprowadzenia dowodu w zakresie koniecznym dla wyjaśnienia sprawy, ale wskazania środka, którym strona może się posłużyć, usiłując wykazać wadliwość operatu.
W sporządzonym operacie zastosowano podejście porównawcze oraz metody porównywania parami i korygowania ceny średniej. Zgodnie z przepisem § 4 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Nadto w przypadku szacowania wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych przepis § 52 rozporządzenia przewiduje określenie wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym, nie wprowadzając innych szczegółowych zasad w stosunku do wyceny prowadzonej na wskazany cel.
Przy wycenie nieruchomości jako terenu o przeznaczeniu rolnym zastosowano metodę porównywania parami. Do porównania przyjęto nieruchomości przeznaczone w planie na cele rolne. Nie jest w przekonaniu Sądu zasadny zarzut, że działka Skarżącej posiadając w poprzednim planie przeznaczenie 95 RO miała charakter inwestycyjny, a nie rolniczy. Nie jest jasne, jakim rozumieniem inwestycji Skarżąca się posługuje, mając na uwadze wywód na str. 4 skargi można wnosić, że rozumie przez to możliwość osiągania dochodu z uprawy roślin wielokulturowych. Kryterium to (dochodu) odnosi się jednak także do każdej innej działalności rolniczej, przeznaczenie na cele rolne nie oznacza wszak uznania terenu za pozbawiony możliwości wykorzystania ugór czy po prostu teren zielony. Zacytowany przez Skarżącą fragment planu wskazuje na możliwość adaptacji istniejącej zabudowy mieszkaniowej, nie budzi jednak wątpliwości, że działka nie była zabudowana na cele mieszkaniowe, zatem nieistniejące zabudowanie nie mogło wpływać na wartość działki i nie uzasadnia przyjęcia do szacowania działek dopuszczających zabudowę mieszkaniową czy zagrodową. Zasadnie Kolegium zauważyło, że ogrodnictwo szklarniowe stanowi dział specjalny produkcji rolnej, zatem przyjęcie do porównania działek o przeznaczeniu rolnym w przekonaniu Sądu nie jest wadliwe, rodzaj prowadzonej działalności rolniczej i sposób uprawy nie zmieniają rolniczego przeznaczenia terenu, choć uprawy różnych roślin mogą generować zróżnicowany dochód, nie ma to jednak wpływu na przeznaczenie terenu, które jest zasadniczym kryterium doboru działek porównawczych.
Wyceniając działkę o przeznaczeniu w planie na cele produkcji rolnej RO dokonano wyboru 3 działek porównawczych. Nie jest przy tym prawdą, że uwzględniono działkę o powierzchni ponad [...] m2. Działka taka, ujawniona w tabeli na str. 19 operatu nie była wykorzystana przy wycenie. Działki porównawcze [...] mają powierzchnię około [...] m2, a działka wyceniana [...] m2. Rzeczoznawca przyjęła, że taka cecha jak powierzchnia w odniesieniu do działki rolnej ma wagę 10%, a działki w przedziale powierzchni [...] m2 mają powierzchnię średnio korzystną, poniżej [...] m2 zaś korzystną. Przy wycenie działki o przeznaczeniu [...] rzeczoznawca przyjęła, że działka wyceniana ma powierzchnię korzystną, a porównawcze średnio korzystną (tabela str. 27 operatu). W konsekwencji dokonała podwyższenia ceny 1 m2 działek porównawczych, będącej podstawą do obliczenia wartości działki wycenianej, uwzględniając tym samym fakt, że działka wyceniana ze względu na optymalną powierzchnię ma większą wartość, nie działki większe. Nie jest zatem uzasadniony zarzut, że do porównania przyjęto działki nie spełniające cechy podobieństwa, a wartość działki o przeznaczeniu [...] zaniżono, albowiem cechę wpływającą na wartość skorygowano. Było to podstawą do wyliczenia wartości działki o przeznaczeniu[...] na kwotę [...] zł (wartość udziału ½ w kwocie [...] zł). W tym stanie rzeczy Sąd nie dostrzegł podstaw do kwestionowania operatu, sama zaś prawidłowość przyjęcia określonej wagi cechy czy dokonanych wyliczeń nie mieści się w zakresie kontroli sądowej.
Podobnie nie znajdują potwierdzenia zarzuty zawyżenia wartości działki o przeznaczeniu określonym w aktualnie obowiązującym planie pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniowo-usługową. Po pierwsze prawidłowo rzeczoznawca dokonała zróżnicowania terenu, wyróżniając obszar na którym można realizować zabudowę dopuszczoną planem i obszar strefy ochronnej gazociągu, dla tej ostatniej dokonując szacunku jak dla terenów zielonych. Prawidłowo też zastosowano współczynnik korekcyjny zmniejszający ze względu na przebiegającą linię światłowodu i energetyczną. Działania te miały korzystny wpływ na wycenę z punktu widzenia Skarżącej, albowiem zmniejszyły w konsekwencji wysokość różnicy wartości, wpływającej na wysokość opłaty planistycznej. Szacowanie działki o przeznaczeniu [...] miało miejsce metodą korygowania ceny średniej. Cenę średnią ustalono w oparciu o analizę 18 transakcji, których wartość wahała się od [...] do [...] zł. Wielkość działek podana w m2 (od [...]) nie odbiega znacząco od wielkości terenu działki Skarżącej mogącego być zabudowanym zgodnie z planem ([...] m2). Określając wielkość współczynnika korygującego cenę średnią ([...]) przyjęto następujące cechy działki wycenianej: mało korzystne położenie, infrastruktura techniczna w oddali, kształt średnio korzystny, dostępność komunikacyjna mało korzystna, powierzchnia mało korzystna. Także Skarżąca wskazywała na ograniczenia i niekorzystne uwarunkowania w zakresie dostępności, lokalizacji przy drodze czy braku infrastruktury technicznej, ich uwzględnienie zatem jest uzasadnione i niewątpliwie miało miejsce, wpływając na obniżenie ceny średniej 1 m2 ze [...] zł. Dodatkowo cenę te obniżono poprzez zastosowanie czynnika korekcyjnego [...] z uwagi na przebieg sieci przez działkę (poza gazociągiem), co skutkowało przyjęciem dla działki wycenianej ceny z 1 m2 na poziomie [...] zł. Natomiast cenę części działki wyłączoną z zabudowy ze względu na strefę ochronną gazociągu o pow. [...] m2 wyceniono metodą porównywania parami na kwotę [...] zł jak za tereny zieleni. Ustaloną w taki sposób cenę przyjęto także dla wyceny wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z jej faktycznym wykorzystaniem w okresie pozbawionym planu. Ze względu na różnicę w wartości ustalonej dla działki o przeznaczeniu w poprzednim planie RO i działki zgodnie z faktycznym wykorzystaniem w okresie bez planu, dla obliczenia opłaty planistycznej prawidłowo przyjęto wyższą wartość ustaloną dla działki o przeznaczeniu rolniczym. Przedstawione obliczenia operatu uwzględniają zatem podstawowe cechy wycenianej nieruchomości, mogące wpływać na jej wartość, co uzasadnia brak zastrzeżeń organów do sporządzonego operatu i obliczenie na jego podstawie wysokości opłaty planistycznej. Także Sąd nie ma powodów, aby kwestionować operat, nie dostrzegając przejawów braku wewnętrznej spójności czy kompletności operatu. Natomiast sama merytoryczna poprawność operatu pod względem przeprowadzonych wyliczeń czy zastosowania określonej wielkości współczynników i wagi poszczególnych cech nie mieści się w granicach kontroli Sądu, nie została też skutecznie zanegowana przez Skarżącą ze względu na brak oceny dokonanej przez rzeczoznawcę w konkurencyjnym operacie lub przez organizację zawodową rzeczoznawców.
Mając na uwadze podane argumenty, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.