Orzeczenie · 2025-01-24

II SA/GL 1238/24

Sąd

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach

Miejsce

Gliwice

Data

2025-01-24

NSAnieruchomościŚredniawsa

nieruchomościlokalesamodzielność lokaluzaświadczeniewłasność lokaliprawo budowlanepostępowanie administracyjneSKOWSA

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpoznał skargę W. sp. z o.o. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach, które uchyliło postanowienie Prezydenta Miasta S. o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego. Spółka wnioskowała o wydanie zaświadczenia, jednak Prezydent odmówił, powołując się na brak przedłożenia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie części budynku, co było wymagane zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Spółka argumentowała, że przebudowa parteru była zgodna z pozwoleniem na budowę i nie wymagała pozwolenia na użytkowanie, a kwestia ta była już częściowo rozstrzygnięta przez organy nadzoru budowlanego. SKO uchyliło postanowienie Prezydenta, uznając je za przedwczesne, ponieważ nie zostało poprzedzone wyczerpującym ustaleniem stanu faktycznego, w szczególności w kontekście ewentualnych istotnych odstępstw od projektu budowlanego i postępowań naprawczych. WSA w Gliwicach, rozpoznając skargę, zakwalifikował środek zaskarżenia jako skargę, a nie sprzeciw, zgodnie z przepisami Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Sąd oddalił skargę, stwierdzając, że zaskarżone postanowienie jest zgodne z prawem. Podkreślono, że organ I instancji nie zebrał wystarczających dowodów, aby móc ocenić, czy lokal spełnia wymogi samodzielności, zwłaszcza w kontekście art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, który wymaga zgodności z pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie. Sąd wskazał, że lokal objęty wnioskiem nie istniał przed 1 stycznia 1995 r. w obecnym kształcie, co oznaczało konieczność spełnienia wymogów z art. 2 ust. 1a u.w.l. Ponieważ w aktach sprawy istniały sprzeczne rozstrzygnięcia organów nadzoru budowlanego dotyczące robót budowlanych i ich zgodności z projektem, organ I instancji nie mógł przedwcześnie odmówić wydania zaświadczenia, ale też nie mógł go wydać bez pełnego wyjaśnienia stanu faktycznego. SKO prawidłowo uchyliło postanowienie Prezydenta i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Średnia

Do czego można powołać

Interpretacja przepisów dotyczących wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali, w szczególności w kontekście wymogów prawa budowlanego i ustawy o własności lokali, a także zakresu postępowania wyjaśniającego.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy specyficznej sytuacji związanej z przebudową i nadbudową budynku oraz niejasnościami prawnymi dotyczącymi pozwoleń na użytkowanie.

Zagadnienia prawne (3)

Czy organ administracji publicznej, odmawiając wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, musi wyczerpująco ustalić stan faktyczny, w tym kwestię pozwoleń na użytkowanie i ewentualnych odstępstw od projektu budowlanego?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, organ administracji musi przeprowadzić wyczerpujące postępowanie wyjaśniające, aby ocenić, czy lokal spełnia wymogi samodzielności, w tym wymogi wynikające z przepisów prawa budowlanego i ustawy o własności lokali, a także czy ustanowienie odrębnej własności jest zgodne z pozwoleniem na budowę i użytkowanie.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że organ I instancji nie zebrał wystarczających dowodów, aby móc ocenić samodzielność lokalu, zwłaszcza w kontekście niejasności dotyczących pozwoleń na użytkowanie i ewentualnych istotnych odstępstw od projektu budowlanego. Brak pełnego ustalenia stanu faktycznego uniemożliwił prawidłową ocenę wniosku.

Czy postanowienie organu nadzoru budowlanego o odmowie wszczęcia postępowania w sprawie pozwolenia na użytkowanie może być samodzielną podstawą do ustalenia wymagalności pozwolenia na użytkowanie w kontekście ustawy o własności lokali?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, takie postanowienie nie może być samodzielną podstawą, zwłaszcza gdy z innych dokumentów wynika, że organy nadzoru budowlanego prowadzą postępowanie w sprawie istotnych odstępstw od projektu budowlanego.

Uzasadnienie

Sąd podkreślił, że postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania nie rozstrzyga sprawy co do istoty i nie może być jedyną podstawą do oceny wymagalności pozwolenia na użytkowanie, szczególnie gdy istnieją inne postępowania dotyczące obiektu.

Jaki jest zakres kompetencji organu odwoławczego rozpatrującego zażalenie na postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Organ odwoławczy może uchylić postanowienie organu I instancji i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania, ale nie może samodzielnie orzec o wydaniu zaświadczenia.

Uzasadnienie

Sąd powołał się na orzecznictwo NSA, wskazując, że organ II instancji nie ma kompetencji do reformatoryjnego orzekania w sprawie wydania zaświadczenia, a jedynie do uchylenia postanowienia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Oddalono skargę

Sąd oddalił skargę na postanowienie SKO, uznając je za zgodne z prawem.

Przepisy (37)

Główne

k.p.a. art. 218 § § 2

Kodeks postępowania administracyjnego

Przed wydaniem zaświadczenia organ administracji może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające.

k.p.a. art. 219

Kodeks postępowania administracyjnego

Odmowa wydania zaświadczenia następuje w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

u.w.l. art. 2 § ust. 1

Ustawa o własności lokali

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

u.w.l. art. 2 § ust. 1a

Ustawa o własności lokali

Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

u.w.l. art. 2 § ust. 2

Ustawa o własności lokali

Definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego i stosowanie jej do lokali o innym przeznaczeniu.

u.w.l. art. 2 § ust. 3

Ustawa o własności lokali

Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

u.w.l. art. 2 § ust. 1a

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Wymogi dotyczące pozwolenia na budowę i użytkowanie dla ustanowienia odrębnej własności lokalu.

u.w.l. art. 2 § ust. 3

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Starosta stwierdza spełnienie wymagań w formie zaświadczenia.

Pomocnicze

u.w.l. art. 2 § ust. 1b

Ustawa o własności lokali

Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.

Pb art. 50 § ust. 1 pkt 4

Ustawa Prawo budowlane

Pb art. 50 § ust. 3

Ustawa Prawo budowlane

Pb art. 51 § ust. 4c

Ustawa Prawo budowlane

Pb art. 51 § ust. 6

Ustawa Prawo budowlane

p.u.s.a. art. 1 § § 1

Ustawa Prawo o ustroju sądów administracyjnych

p.u.s.a. art. 1 § § 2

Ustawa Prawo o ustroju sądów administracyjnych

p.p.s.a. art. 3 § § 2 pkt 4