II SA/GL 1211/25

II SA/Gl 1211/25 - Wyrok WSA w Gliwicach
Data orzeczenia
2025-12-12
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-09-22
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Sędziowie
Agnieszka Kręcisz-Sarna /sprawozdawca/
Beata Kalaga-Gajewska
Renata Siudyka /przewodniczący/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 59, art. 60, art. 61
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Siudyka, Sędziowie Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Asesor WSA Agnieszka Kręcisz-Sarna (spr.), Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi R. G. (G.) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia 25 lipca 2025 r. nr SKO.II/426/88/2025 w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z 25 lipca 2025 r., nr SKO.II/426/88/2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej (dalej "Kolegium" lub "Organ odwoławczy") utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. (dalej "Prezydent" lub "Organ I instancji") z 30 kwietnia 2025 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu.
Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie sprawy.
Prezydent, po rozpatrzeniu wniosku z 31 października 2024 r. złożonego przez R. L. (dalej "Inwestor" lub "Uczestnik postępowania"), ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji pn. zmiana sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek usługowy (usługi biurowe) oraz nadbudowa części budynku na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], obręb [...] przy ul. [...] B..
Podstawę prawną pierwszoinstancyjnej decyzji stanowiły w szczególności przepisy art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (powołany tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.; dalej "u.p.z.p.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (powołany tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 572 z późn. zm.; dalej "k.p.a.").
W uzasadnieniu decyzji Prezydent wyjaśnił, że wnioskowany teren nie jest objęty aktualnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie sporządzonej analizy stwierdzono, że spełnione są łącznie warunki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy. W zakresie kontynuacji funkcji wnioskowana funkcja usługowa jest kontynuacją występujących w obszarze analizy funkcji usługowych. W zakresie kształtowania linii zabudowy, wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu i wysokości głównej bryły budynku - zgodnie z wnioskiem Inwestora - zakres robót budowlanych związanych ze zmianą sposobu użytkowania części budynku nie zmienia dotychczasowych parametrów zabudowy. Nadbudowa dotyczy jedynie podniesienia ścian nad garażem i wykonania dachu o kącie pochylenia jak na głównych połaciach. Wysokość budynku nie ulegnie zmianie. Intensywność zabudowy ulegnie zmniejszeniu z budynku dwukondygnacyjnego na jednokondygnacyjny. Wielkość powierzchni biologicznie czynnej określono wskaźnikiem minimalnie wymaganym. Teren ma dostęp do drogi publicznej pośredni, tj. przez drogę wewnętrzną przebiegającą po działce nr [...] w trwałym zarządzie MZD. W pkt 2.6 decyzji w zakresie sposobu odprowadzania ścieków sanitarnych wskazano, że docelowo obsługa powinna być zapewniona poprzez kanalizację sanitarną, gdy będzie ekonomiczne uzasadnienie przyłączenia według warunków ustalonych w piśmie [...] z 10 stycznia 2025 r., tymczasowo dopuszcza się odprowadzenie do istniejącego zbiornika bezodpływowego i wywóz przez uprawniony podmiot, z uwagi na brak ekonomicznego uzasadnienia. Decyzja została uzgodniona z Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w B. i Miejskim Zarządem Dróg w B..
W odwołaniu od decyzji strona postępowania, tj. R. G. (dalej "Skarżący") zarzucił, że pominięto część wniosku Inwestora dotyczącego budowy biologicznej oczyszczalni ścieków o wydajności 7,5 m3/dobę. W uzasadnieniu decyzji Organ I instancji stwierdza jedynie, że budowa tego rodzaju obiektu nie wymaga ustalenia warunków zabudowy w odrębnej decyzji. W aktach sprawy brak informacji o rezygnacji przez Inwestora z budowy oczyszczalni. Ustawa prawo wodne określa, że korzystanie z wód na potrzeby działalności gospodarczej nie stanowi zwykłego korzystania z wód, co oznacza konieczność uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. Prezydent bezpodstawnie przyjął wyjaśnienia pełnomocnika Inwestora zawarte w piśmie z 20 lutego 2025 r. o braku ekonomicznego uzasadnienia dla wykonania kanalizacji wraz z przepompownią ścieków mimo, że w uzasadnieniu pisma Inwestor wniósł o zgodę na wykorzystanie osadnika bezodpływowego jako odbiornika ścieków sanitarnych. Elementem oczyszczalni jest studnia chłonna, na którą występuje konieczność uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. Studnia chłonna w sposób zasadniczy oddziałuje na nieruchomość Skarżącego. Ustalony przez Organ I instancji 50% udział powierzchni biologicznie czynnej przy twierdzeniu, że zmiana sposobu użytkowania budynku była głównym celem postępowania, jest bezzasadna. Obecnie współczynnik wynosi 78%. Jeśli chodzi o sposób odprowadzania wód opadowych określony w pkt 2.6e decyzji to aktualnie wody opadowe z działki Inwestora zalewają nieruchomość Skarżącego. Natomiast dopuszczenie zastosowania zbiorników retencyjnych jest bezzasadne ponieważ brak jest możliwości odprowadzenia nadmiaru wód opadowych i roztopowych do kanalizacji deszczowej czy ogólnospławnej lub innych odbiorników, które w tym terenie nie występują. Zaś przepis art. 75a ustawy Prawo wodne zakazuje wprowadzania wód opadowych lub roztopowych ujętych w otwarte systemy kanalizacji deszczowej służące do odprowadzania opadów atmosferycznych bezpośrednio do wód podziemnych.
W odwołaniu od decyzji strona postępowania, tj. A. G. (dalej "Uczestniczka postępowania") zarzuciła, że oczyszczalnia ścieków narusza przepisy prawa, a jej eksploatacja prowadzi do podtapiania jej działki przy każdym opadzie z uwagi na słabo nasiąkające grunty. Kierunek i natężenie odpływu wód opadowych znajdujących się na gruncie Inwestora jest ze szkodą dla jej gruntów.
Kolegium utrzymało w mocy decyzję Organu I instancji uznając oba odwołania za bezzasadne, a decyzję pierwszoinstancyjną za prawidłową. Organ odwoławczy przedstawił szczegółowo przebieg dotychczasowego postępowania administracyjnego w sprawie. Wskazał, że przeprowadzona analiza urbanistyczna jest prawidłowa. Obszar analizy został wyznaczony w promieniu około 62 metrów wokół wnioskowanego terenu, co stanowi 3-krotną szerokość frontu i więcej niż 50 metrów. Przyjęty w ten sposób obszar analizy jest w pełni reprezentatywny dla rejonu dzielnicy [...], a dalsze jego rozszerzanie byłoby nieuzasadnione, bo objęłoby obiekty o cechach już reprezentowanych, lub odmienne, ale nie tworzące z wnioskowanym terenem całości urbanistycznej.
Odnosząc się do zarzutów odwołań Kolegium wskazało, że w pkt 2.5.lit. b) decyzji z 30 kwietnia 2025 r. zawarto ochronę melioracji stosunków wodnych. Zarzut dotyczący pominięcia części wniosku Inwestora wynika z błędnej interpretacji treści wniosku zawartej w załączniku A "Dane dotyczące infrastruktury technicznej". Ta część wniosku nie dotyczy zakresu inwestycji, a stanowi jedynie informację o istniejącym lub planowanym uzbrojeniu terenu, w oparciu o którą organ weryfikuje spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Nadto zgodnie z art. 59 ust. 2a u.p.z.p. w związku z art. 29 ust. 1 prawa budowlanego budowa przydomowej oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m3/dobę nie wymaga uzyskania warunków zabudowy. Podnoszone zarzuty związane z budową przydomowej oczyszczalni ścieków nie mają zatem uzasadnienia, gdyż decyzja dopuszcza odprowadzanie ścieków sanitarnych wyłącznie do zbiornika bezodpływowego i kanalizacji sanitarnej. W związku z tym także zarzut dotyczący oddziaływania studni chłonnej na działkę nr [...] związany z użytkowaniem przydomowej oczyszczalni ścieków z uwagi na określony w pkt 2.6d sposób odprowadzania ścieków, jest bezzasadny.
Zdaniem Kolegium prawidłowo przyjęto także wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej z uwagi na treść art. 75 i art. 75 ustawy Prawo ochrony środowiska. Organ I instancji słusznie uznał, że istniejący sposób odprowadzania wód opadowych na własny teren jest wystarczający. Decyzja dotyczy bowiem zmiany przeznaczenia budynku mieszkalnego na usługowy w obrysie istniejącej zabudowy (nie ulega zmianie powierzchnia zabudowy).
W skardze Skarżący, reprezentowany przez fachowego pełnomocnika, wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Organu I instancji, a także o zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:
1) art. 61 ust. 5a w związku z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez brak przeprowadzenia wnikliwej, pełnej i wyczerpującej analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w szczególności brak precyzyjnego wskazania numerów działek objętych analizą, oznaczenia niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, co doprowadziło do uniemożliwienia wyprowadzenia wniosku co do cech zabudowy i zagospodarowania terenu;
2) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez określenie wymagań dla inwestycji jako "bez zmian" w przypadku kiedy uprzednio wydana decyzja o warunkach zabudowy nie określała wszystkich obecnie obowiązujących wymagań (ze względu na nowelizację z 2023 r.), a tym samym wymagania te nie zostały nigdy określone, zatem nie mogą pozostawać bez zmian, a organ powinien je określić;
3) art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w związku z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach polegający na przyjęciu, że istniejący zbiornik bezodpływowy jest wystarczający dla zamierzenia budowlanego oraz że przyłączenie do istniejącej sieci kanalizacyjnej jest nieuzasadnione ekonomicznie;
4) art. 54 ust. 2 pkt 2 lit. a, c i d w związku z art. 64 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. polegający na braku dostrzeżenia przez organy obu instancji, że nie doszło do spełnienia wszystkich przesłanek niezbędnych do wydania decyzji o warunkach zabudowy bowiem Inwestor we wniosku nie zawarł danych określonych w u.p.z.p., polegający na braku szczegółowego przeznaczenia, określenia charakterystycznych parametrów technicznych i danych charakteryzujących wpływ na środowisko;
5) art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w związku z art. 234 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy Prawo wodne oraz § 28 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.; dalej "rozporządzenie w sprawie warunków technicznych"), polegający na nieuwzględnieniu wpływu bezodpływowego osadnika oraz odprowadzenia wód opadowych na własny teren nieutwardzony przez Inwestora na gospodarkę wodną działki sąsiedniej, a tym samym możliwość wyrządzenia szkód na tej działce;
6) § 12 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1116; dalej "rozporządzenie z 15 lipca 2024 r.") poprzez jego niezastosowanie przez Kolegium i zastosowanie przepisów uprzednio obowiązującego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w przypadku, gdy niniejsza sprawa została wszczęta po dacie wejścia w życie ustawy nowelizującej, tj. po dniu 26 lipca 2024 r., zatem zastosowanie ma rozporządzenie z 15 lipca 2024 r., co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia art. 6, art. 8 § 1 i art. 11 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na akcie nieobowiązującym oraz w sposób rażąco naruszający obowiązki organów w zakresie obowiązku przekonywania i pogłębiania zaufania do państwa;
7) art. 74 i art. 75 ustawy Prawo ochrony środowiska w związku z § 39 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i wskazanie, że powierzchnia biologicznie czynna powinna stanowić przynajmniej 25% powierzchni działki, w przypadku kiedy ma on zastosowanie jedynie do działek budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej, z wyjątkiem przychodni, oraz budynków oświaty i wychowania oraz § 9 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. poprzez brak ustalenia średniego wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej dla obszaru analizowanego, co doprowadziło do dowolności w ustaleniu powierzchni biologicznie czynnej;
8) art. 138 § 1 ust. 1 k.p.a. w związku z art. 107 § 1 ust. 5 k.p.a. w związku z art. 52 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. polegający na utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji w przypadku gdy decyzja o warunkach zabudowy wydana przez Organ I instancji nie zawiera rozstrzygnięcia zgodnego ze złożonym przez Inwestora wnioskiem, w szczególności co do rodzaju zamierzenia budowlanego, tj. budowy biologicznej oczyszczalni ścieków o wydajności 7,5 m3/dobę, co doprowadziło do wydania decyzji o warunkach zabudowy nieuwzględniającej złożonego wniosku;
9) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym: braku przeprowadzenia analizy w zakresie kontynuacji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w przypadku kiedy dojdzie do zmiany poszczególnych parametrów budynku w związku z nadbudową oraz wykonaniem dachu, a tym samym braku ich określenia w decyzji Organu I instancji, lecz wskazanie jedynie, iż pozostają bez zmian; braku przeprowadzenia analizy w zakresie udziału powierzchni biologicznie czynnej i tym samym jego dowolne określenie; braku przeprowadzenia analizy poszczególnych obiektów, w formie tabelarycznej, znajdujących się w analizowanym obszarze; braku rozpatrzenia wniosku Inwestora w zakresie budowy biologicznej oczyszczalni ścieków; brak ustalenia, czy część budynku, tj. garaż, który będzie nadbudowany nadal będzie miał tę samą funkcję czy jednak roboty te spowodują powstanie nowego obiektu lub rozbudowę już istniejącego; apriorycznym przyjęciu, że intensywność zabudowy pozostanie istniejąca lub może być zmniejszona, w przypadku kiedy dojdzie do nadbudowy części budynku.
W uzasadnieniu skargi przytoczono argumenty na poparcie wniesionych zarzutów.
Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał w całości swoje stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
W piśmie procesowym z 13 października 2025 r. Uczestnik postępowania wskazał, że skarga jest bezpodstawna i wniósł o jak najszybsze rozpoznanie jego sprawy.
Na rozprawie 12 grudnia 2025 r. Skarżący podtrzymał wniesioną skargę, a dodatkowo zarzucił naruszenie art. 7 w związku z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. poprzez naruszenie zasady rzetelności, albowiem analiza jak i decyzja podpisana została przez tę samą osobę. Nadto powołał się na wyrok tut. Sądu w sprawie o sygn. akt II SA/Gl 968/24, w którym stwierdzono, że będąca podstawą analizy mapa była mapą nieaktualną, natomiast ta sama mapa jest widoczna w dokumentacji niniejszej sprawy.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną i stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 134 § 1 i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.; dalej "p.p.s.a.").
Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji oraz decyzji Organu I instancji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że nie naruszają one przepisów prawa w stopniu uzasadniającym ich wyeliminowanie z obrotu prawnego.
Przechodząc do merytorycznej oceny wydanych w sprawie rozstrzygnięć w pierwszej kolejności należy odnotować, że postępowanie o wydanie warunków zabudowy zostało wszczęte 31 października 2024 r. (art. 61 § 3 k.p.a.), tj. po wejściu w życie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688 z późn. zm.; dalej "ustawa zmieniająca"). Zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej (w brzmieniu obowiązującym w dacie wszczęcia postępowania) do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (tj. od 24 września 2023 r.) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1.
Teren inwestycyjny na dzień wydania decyzji przez organy obu instancji objęty był studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta B., które zostało przyjęte uchwałą Rady Miejskiej w B. z dnia [...] r. nr [...] w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego B. wraz ze zmianami. Wobec tego wniosek Inwestora podlegał rozpoznaniu z uwzględnieniem art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie ustawy zmieniającej (tj. przed 24 września 2023 r.), a w pozostałym zakresie z uwzględnieniem przepisów u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym od 24 września 2023 r. z wyjątkiem przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a. W rozpoznawanej sprawie znajdują zastosowanie przepisy rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. albowiem sprawa została wszczęta po wejściu w życie ww. rozporządzenia (§ 12).
W ocenie Sądu organy obu instancji prawidłowo ustaliły stan normatywny sprawy, tj. zastosowały przepisy u.p.z.p. po zmianach dokonanych ustawą zmieniającą, z uwzględnieniem art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej oraz przepisy rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. Powołanie przez Kolegium, na stronie 5 uzasadnienia zaskarżonej decyzji, rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. stanowi oczywistą omyłkę pisarską. Przedstawiając stan prawny sprawy, Kolegium na stronach 2 i 3 uzasadnienia zaskarżonej decyzji przywołało właściwy akt normatywny, tj. rozporządzenie z 15 lipca 2024 r., uwzględniając przepis przejściowy, tj. § 12 tego rozporządzenia.
Okolicznością bezsporną jest, że dla terenu, na którym znajduje się działka objęta planowaną inwestycją, brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy wymaga zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem art. 50 ust. 1 i art. 86. Przepis art. 50 ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio. Wobec tego Uczestnik postępowania zobowiązany był do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co wynika z treści art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy poprzedza postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek zawartych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w rozporządzeniu z 15 lipca 2024 r. Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, której sporządzenie nakazuje art. 61 ust. 5a u.p.z.p. W myśl bowiem art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a (tj. terenu objętego wnioskiem o wydanie warunków zabudowy), na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Stosownie do § 11 rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. analiza, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., zawierająca część tekstową i graficzną, stanowi załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.
Jak wynika z akt sprawy, analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu, a także projekt decyzji o warunkach zabudowy zostały sporządzone przez urbanistę mgr inż. arch. M. U., a zatem przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje zawodowe. Zgodnie bowiem z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej. Natomiast decyzja o warunkach zabudowy została podpisana przez Zastępcę Naczelnika Wydziału Urbanistyki i Architektury mgr inż. arch. M. U. działającego z upoważnienia Prezydenta. Zatem zarówno decyzja o warunkach zabudowy, jak i wszystkie jej załączniki zostały podpisane przez osobę upoważnioną. Stosownie bowiem do art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3 (który dotyczy terenów zamkniętych), wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Zaś zgodnie z art. 268a k.p.a. organ administracji publicznej może upoważniać, na piśmie utrwalonym w postaci papierowej lub elektronicznej, pracowników obsługujących ten organ do załatwiania spraw w jego imieniu w ustalonym zakresie, a w szczególności do wydawania decyzji administracyjnych, postanowień, zaświadczeń, a także do poświadczania za zgodność odpisów dokumentów przedstawionych przez stronę na potrzeby prowadzonych postępowań z oryginałem.
Odnosząc się do zarzutu Skarżącego dotyczącego naruszenia art. 60 ust. 4 u.p.z.p. należy wskazać, że z regulacji tej wynika, że sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy powierzono osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów Z brzmienia art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wynika zaś, że analizę urbanistyczną przeprowadza właściwy organ. Nie ma więc formalnego obowiązku posiadania przez autora analizy uprawnień, o których mowa w art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Natomiast okoliczność, że osoba sporządzająca projekt decyzji o warunkach zabudowy była jednocześnie Zastępcą Naczelnika Wydziału Urbanistyki i Architektury w Urzędzie Miasta w B. nie skutkuje ani jej wyłączeniem od prowadzenia sprawy, ani też wyłączeniem organu od rozpoznania sprawy. Osoba uprawniona będąca autorem decyzji nie musi, ale może być pracownikiem administracji (por. Z. Niewiadomski, K. Jaroszyński, K. Kucharski, A. Szmytt, Ł. Złakowski [w:] Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, wyd. 14, 2026, art. 50, Legalis; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 grudnia 2014 r., II OSK 1218/13, opubl. w internetowej bazie: orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej "CBOSA"). Z samego faktu łączenia tych ról nie można wywieść, że architekt jest stronniczy i faworyzuje jedną ze stron postępowania, czy to inwestora, czy pozostałe strony tego postępowania (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 kwietnia 2025 r., II OSK 853/24, opubl. w CBOSA). Jeśli zaś chodzi o przyczyny wyłączenia określone w art. 24 § 3 k.p.a. to stosowanie tego przepisu następuje na wniosek pracownika, na żądanie strony albo z urzędu. W rozpoznawanej sprawie ani pracownik urzędu miasta (urbanista), ani strony postępowania administracyjnego, w tym Skarżący, nie uznały za celowe żądania wyłączenia pracownika od udziału w postępowaniu. Również bezpośredni przełożony tego pracownika nie uznał, aby wystąpiły okoliczności niewymienione w art. 24 § 1 k.p.a., które mogłyby wpływać na bezstronność pracownika. Wobec tego nie doszło do naruszenia art. 60 ust. 4 u.p.z.p. ani art. 24 § 1 pkt 5 k.p.a. i art. 24 § 3 k.p.a.
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczył nadbudowy części budynku mieszkalnego już istniejącego oraz zmiany sposobu jego użytkowania, tj. z budynku mieszkalnego na budynek usługowy. Mając na względzie charakter planowanego przedsięwzięcia oraz treść wniosku Inwestora organy zasadnie uznały, że wskutek realizacji inwestycji nie dojdzie do zmiany takich parametrów jak linia zabudowy, powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość zabudowy, geometria dachu, powierzchnia biologicznie czynna. Nie ulegnie zmianie liczba kondygnacji podziemnych, natomiast liczba kondygnacji nadziemnych ulegnie zmniejszeniu. Wobec tego parametry intensywności zabudowy oraz nadziemnej intensywności zabudowy ulegną zmniejszeniu. Tak ustalony przedmiot i zakres inwestycji determinował w istotnym stopniu sposób przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego oraz jego wynik.
Z analizy, będącej załącznikiem do decyzji Organu I instancji, wynika, że szerokość frontu terenu wynosi około 20,5 m, a obszar analizy wyznaczono w promieniu około 62 m wokół wnioskowanego terenu, spełniając warunki z art. 61 ust. 5a u.p.z.p.
Skoro wniosek o ustalenie warunków zabudowy nie dotyczył nowej zabudowy, a parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu nie ulegały zmianie to prawidłowym było przeprowadzenie analizy urbanistycznej wyłącznie w kontekście kontynuacji funkcji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz warunków zawartych art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p. Nadto zgodnie z § 2 ust. 1 rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. jego przepisy nie mają zastosowania do inwestycji zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego.
Z analizy urbanistycznej wynika, że w analizowanym obszarze funkcja usługowa występuje na działkach [...], [...] czy [...]. Kontynuacja funkcji usługowej nie budzi zatem zastrzeżeń i nie była w sprawie sporna. W zaskarżonej decyzji Organ I instancji prawidłowo wyznaczył poszczególne parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Odnośnie udziału powierzchni biologicznie czynnej to określenie tego parametru wskaźnikiem minimalnie wymaganym z odwołaniem się do art. 74 i 75 Prawa ochrony środowiska, nie narusza § 9 rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. skoro inwestycja nie dotyczy nowej zabudowy.
Wobec powyższego zarzuty Skarżącego, dotyczące naruszenia art. 61 ust. 5a w związku z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., oraz argumenty na ich poparcie, pozbawione są podstaw. Jeśli chodzi o zarzut dotyczący nieaktualności kopii mapy, na której Organ I instancji wyznaczył obszar analizowany oraz na której sporządzono załącznik graficzny decyzji o warunkach zabudowy, zauważyć należy, że kopia ta (z 25 października 2024 r.) została wykonana z mapy zasadniczej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w skali 1:500, a więc zgodnie z wymogami zawartymi w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Kopia mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., powinna być aktualna i odzwierciedlać aktualny stan rzeczy istniejący na danym terenie. Dopóki nie uległ zmianie stan faktyczny odzwierciedlony na mapie, tak długo pozostaje ona mapą aktualną (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 lutego 2018 r., II OSK 1032/16; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 29 stycznia 2019 r., II SA/Kr 1251/18 – opubl. w CBOSA). Nadto Skarżący nie wykazał, aby mapa nie odzwierciedlała stanu faktycznego w dacie wydawania decyzji, co mogłoby mieć wpływ na wynik rozstrzygnięcia. Przywoływany przez Skarżącego wyrok tut. Sądu z 18 grudnia 2024 r. w sprawie o sygn. akt II SA/Gl 968/24 dotyczy innego przedsięwzięcia Inwestora, objętego odrębnym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Wyrok ten dotyczy zatem innej sprawy administracyjnej i brak jest podstaw do przyjęcia, że orzeczenie to jest wiążące w niniejszej sprawie na zasadzie art. 153 p.p.s.a.
Następnie należy wskazać, że stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. działka inwestycyjna ma zapewniony pośredni dostęp do drogi publicznej, tj. ul. [...], poprzez drogę wewnętrzną przebiegającą po działce nr [...]
Istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego przedsięwzięcia, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Organ I instancji w pkt 2.6 lit. d) decyzji w zakresie sposobu odprowadzania ścieków sanitarnych wskazał, że odprowadzenie ścieków sanitarnych z nieruchomości Uczestnika postępowania odbywać się będzie tymczasowo do zbiornika bezodpływowego, a docelowo - do kanalizacji sanitarnej. Rozstrzygnięcie dotyczące odprowadzania ścieków sanitarnych nie narusza art. 61 ust.1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. Przepis art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 733) przewiduje możliwość odprowadzania ścieków do zbiorników bezodpływowych w przypadku, gdy budowa sieci kanalizacyjnej jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona. Organ I instancji prawidłowo wskazał, że docelowo ścieki sanitarne mają być odprowadzane do sieci kanalizacyjnej, który to obowiązek wynika z art. 5 ust.1 pkt 2 ww. ustawy. W zakresie sposobu odprowadzania wód opadowych w pkt 2.6 lit. e) decyzji z 30 kwietnia 2025 r. wskazano, że sposób ten pozostaje bez zmian, tj. na własny teren nieutwardzony przy uwzględnieniu warunków gruntowych oraz bez zmiany naturalnego kierunku spływu wód. Dopuszcza się zastosowanie zbiorników retencyjnych pod warunkiem odprowadzania nadmiaru wód w sposób, o którym mowa powyżej. Z uwagi na fakt, iż planowanie zamierzenie inwestycyjne nie doprowadzi do zmiany powierzchni zabudowy Organy prawidłowo uznały, że istniejący sposób zagospodarowania wód opadowych, tj. na własnej działce Inwestora jest wystarczający. Nadto Organ I instancji w swoim rozstrzygnięciu, tj. w pkt 2.5 lit. b) i pkt 2.6 lit. e), umieścił postanowienia zabezpieczające przed wystąpieniem negatywnych skutków, o których mowa w art. 234 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 960 z późn. zm.), a także zobligował Inwestora do uzyskania stosownych decyzji administracyjnych bądź dokonania zgłoszeń w zakresie wymaganym przepisami prawa wodnego.
Podkreślić należy, że ustalenie warunków zabudowy nie przesądza o tym, czy i kiedy inwestycja zostanie zrealizowana. Kwestię tę rozstrzyga się w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, w którym bada się zgodność projektu budowlanego pod kątem zgodności zawartych w nim rozwiązań z przepisami prawa, w tym także co do sposobu odprowadzania ścieków sanitarnych i sposobu zagospodarowania wód opadowych z nieruchomości, na której planowana jest inwestycja. Na etapie ustalania warunków zabudowy wystarczające jest ustalenie, że zapewnione jest odprowadzanie ścieków sanitarnych z nieruchomości, na której planowana jest inwestycja oraz zagospodarowanie wód opadowych, w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga o rozwiązaniach technicznych obiektu (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 czerwca 2013 r., II OSK 428/13, opubl. w CBOSA).
Teren działki inwestycyjnej jest terenem już zabudowanym, oznaczonym w ewidencji gruntów jako tereny mieszkaniowe "B" i nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. jest zatem spełniony.
Co do zarzutów podniesionych w skardze, a dotyczących niezgodności planowanej inwestycji z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, należy wskazać, że określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki. Decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie, czy w świetle obowiązujących przepisów u.p.z.p., regulującej zachowanie ładu przestrzennego dana inwestycja, o określonych cechach i parametrach technicznych (gabarytach, formie architektonicznej) oraz funkcji może być w danym miejscu zlokalizowana i zrealizowana. Oceny, czy takie usytuowanie nie naruszy przepisów budowlanych bądź techniczno-budowlanych, dokonuje organ architektoniczno-budowlany w procedurze związanej z wydaniem pozwolenia na budowę (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 listopada 2017 r., II OSK 2868/16, opubl. w CBOSA).
Jeśli chodzi o kwestię pominięcia części wniosku Inwestora, tj. budowy przydomowej oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m3/dobę to zgodnie z art. 59 ust. 2a u.p.z.p. w związku z art. 29 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 z późn. zm.) budowa przydomowej oczyszczalni ścieków o wskazanych parametrach nie wymaga ustalenia warunków zabudowy. Z treści wniosku Inwestora i składanych przez niego w toku postępowania wyjaśnień wynika zaś, że przydomowa oczyszczalnia ścieków była rozważana jedynie w kontekście zapewnienia infrastruktury technicznej dla planowanego przedsięwzięcia.
Wbrew stanowisku Skarżącego, organy prowadzące postępowanie wypełniły zawarty w art. 7 k.p.a. nakaz dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz określony w przepisie art. 77 § 1 k.p.a. obowiązek zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący materiału dowodowego. Ponadto wypełniły obowiązki wynikające z art. 80 k.p.a. Stwierdzić także należy, że uzasadnienia decyzji organów obu instancji odpowiada wymogom art. 107 § 3 k.p.a.
Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod uwagę. Z tych względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.